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前回は貯金の話をしました。話を戻しましょう。 先生となるお客さんと出会った私。仕事の用もないのにちょくちょく行っては色々と教えてもらいました。 当時はネット証券がまだメジャーではない時代。証券会社で個別株を始めるのはハードルが高く感じました。そこでお客さんが勧めてくれたのが投資信託でした。投資信託なら始めやすいだろうと。 個別株と投資信託の違いもよくわからないクルミ並みの脳みその私に卵とかごの話で分かりやすく説明してくれました。 (みなさんご存じでしょうが) 卵とかごの話とは・・・卵を1つのかごに入れて落としてしまうと全部割れてしまうが、かごを分けておけば一つのかごを落としても他の卵は被害を避…
先生となるお客さんと出会ってから、これまで貯金しかしてこなかった私がいよいよ投資を始めることになるわけです。 投資を始めるには当然種銭が必要です。入社5年目くらいの私はたぶん300万円くらい貯金をしていました。ただ、ほとんど会社の持ち株購入に積立てしていたので現金で持っていたのは100万円くらいです。 最近ネットでよく見かける記事ですが、単身世帯の貯金の中央値です。 20代 8万円 30代 70万円 40代 40万円 50代 30万円 おそらく、このブログを読んでる方はお金に興味のある方でしょうから中央値以上の方が多いかと思います。 中央値以下の方もがっかりしないでください。この中央値くらいの…
今日は少し話がズレます。 今月の日経の「私の履歴書」が前日銀総裁の黒田春彦氏なんですよ。楽しみにしています。このコーナーは興味のある人が出る月は読むようにしています。 さて、本日は読書について書きたいと思います。 以前に不動産投資を学びたいなら関連本を30冊も読めば知識は十分と話しました。 先日このブログを読んでる知人から本当に30冊程度でいいの?と聞かれました。 これ正確に言うとちょっと違います。 数えたことないですが、現在私の家には2千冊ぐらいの本があると思います(これでも大分処分したほうです)。そのうち投資に関する本は300冊くらいだと思います。 つまり、なんでもいいから30冊って意味で…
ランキングに参加しています。 応援して頂ければ嬉しいです。 11月に突入 in November 今日も秋晴れ続いています。 今朝、デパ地下のお肉コーナーで特売あり 10時開店と同時に入りました。 販売量限定なのでいち早く、、まあ30kg限定ですから急がなくてもよかったかも...
✎私が不動産投資を志したきっかけ⑦(お客さんこそ最高の先生)✎
今日からもう11月ですね。 今月後半は海外からお客さんが2組来るので京都と東京を案内する予定です。 話が逸れてしまいました。初契約後に戻しましょう。 その後、12月にはRC造の大型物件を契約し、2月にも契約。初年度は合計3件の契約を取得することができました。 当時はいわゆる見込み客を自分で発掘してストックしていかなければなりませんでした。逆に言えば集客をきちんと続けていけば順調に見込み客が増えていくので契約はコンスタントに取れました。 そして、2年目は年間6件の契約を獲得し3年目からは課長になりました。これだけ聞くと順調のようですが、仕事のハードさはひどいものでした。ほぼ毎日終電で帰宅。課長に…
さて、給料の話の続きです。 1,500万円から800万円になっても十分高給じゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもないのです。 というのも、翌年税金が大変なことになるんです。新庄が現役の頃に給料全部使ってしまって翌年に税金が払えないってありましたよね。桁は違いますが同じことになります。 例えば住民税だけで月8万円。そのほか保険料が月7万円。さらに所得税。控除の合計が月20万くらいになります。800万円といってもボーナスも含んでますから額面は月額45万円くらいです。そこから20万円引かれて手取りが25万円。 生活レベルを上げていたり、無理な住宅ローンを組んでいたりしたらかなり厳しくなります…
「示談交渉人甚内たま子裏ファイル #1」人情派の示談交渉人(渡辺えり)登場!
作品紹介渡辺えり主演のミステリードラマ。保険会社の示談交渉人が事故の裏に隠された真実に迫る。出演はほかに北原雅樹、洞口依子、小野武彦、山田孝之、平泉成、岸田今日子。2001年/94分監督中山史郎「税務調査官 窓際太郎の事件簿2」「ペットシッ
✎私が不動産投資を志したきっかけ⑤(営業の給料はいくら?)✎
初契約は築40年くらいの木造アパートの建替えでした。 木造2階建て25㎡の1K10世帯で総額5,000万円。賃料は一部屋63,000円。表面利回りで15.12%です。今じゃ考えられない金額ですが、当時はこれでも特別安いわけではありませんでした。 当時は木造の場合20年返済にすることが多かったです。当時の金利が2%くらい。月の返済額は25万くらいです。5,000万円全額を借りて返済しても30万円以上は毎月手元に残る計画ですからお客さんもやる気になるわけです。 この物件は立ち退きも工事も問題なく終わり、翌年の夏には完成しました。 さて、営業ですから歩合があります。いくらもらえるか気になりますよね。…
ウイグル獄長は実在する。 無事希望のアパート営業部門に配属されましたが、そのブラックぶりは私の想像を軽く超えてきました。 まず入社一か月後のゴールデンウィーク。通常は緊張続きの研修が終わってリフレッシュのはずですが、全日出勤でした。 私の配属された支店の支店長は始終大声を張り上げてるウイグル獄長みたいな奴で好き放題やってましたね。まあ、当時はパワハラなんて言葉なかったですからね。 朝から晩まで住宅地図を見ながら電話営業です。ノルマは1日200件。朝9時から夜9時まで電話をして電話が終わったら翌日電話する先の番号を調べて家路につくのは12時。 当時はオレオレ詐欺なんてなかったので電話営業でも割と…
しかし、いいイラストだなw 結局、7年生にしてやっと卒業単位を満たすことになったのだが、時は2001年。就活戦線はまさにイラストの状態でした。 卒業の目途がたった7年生の春になって慌てて就職活動を始め、面接を受けまくるも2次面接にすら進むこともなく時間が過ぎていきます。 しかし、不動産業界を受けまくる中でなんとなく業界の事が分かってきました。 ①ハウスメーカーは明るいイメージだが、結構しんどいし稼げない。 ②ファミリータイプマンションの分譲もしんどい割に稼げない。 ③アパート建築営業は売れれば稼げるが強制収容所に入るのと同じ覚悟がいる。 ④投資用ワンルーム業界は囚人も哭きだす監獄カサンドラ。 …
当時、歯がゆく思っていたことがあります。沢山バイトで働いた月は給料も沢山入る上遊ぶ時間がなくてお金を使わないので潤う。逆にあまりバイトしない月は給料も少ない上遊ぶ時間があるから浪費してお金がなくなる。(当たり前だ) つまりは時間を売ってるんだなあと漠然と思っていました。時間を使わずにお金が入るといいのになあと。 ただ、不思議と労力を使うことやバイト自体は嫌いではなかったです。仕事を覚えることがとにかく楽しかったし、なにより30代、40代のバイト先の先輩との付き合いは部活の上下関係とは違ってすごく新鮮でした。今考えると彼らはフリーターだったのであまり褒められたものではなかったですが、さまざまな「…
こんにちは。本の虫🐞です。 今回から「私が不動産投資を志したきっかけ」について書きたいと思います。 2001年。私が大学を卒業して就職した年です。アラフィフの方ならご存じでしょうが、当時はとんでもない不況、いわゆる就職氷河期でした。 エントリーシート(当時は紙で郵送)含めて60社近く申し込んで内定もらえたのは2社。まあ、私の場合1浪+3留、大学も三流ですから2社通っただけでも奇跡だったかもしれないですね。 大学6年生になるまで普通のサラリーマンになるってことが受け入れられなかったんですよね。毎朝会社に行って仕事をするってのを40年続けるなんてとてもできないと本気で思って毎日学校も行かずにバイト…
「金持ち父さん貧乏父さん」に従わずに先に自宅を購入しましたが、運よく購入時よりも高く売却することができました。 もし20代のころに潤沢な資金があれば投資から始めたでしょうが、当時そんな資金はありませんでした。 そして、いくら投資が優先と言っても自宅の購入が40代になると定年後もローンが残ることになります。 住宅ローンを定年(65歳想定)までに終わらせるというのも私の目標の一つだったこともあり、その時購入すれば、65歳完済でローンを組んでも月返済額が10万円以下に抑えられるということも決め手になりました。 もちろん当時から不動産投資はしたかったのですが、上記の要因で自宅を優先することになります。…
19日の日経に23区のマンションの平均価格が1億を超えたとありました。 海外と比べると日本の不動産は割安だなんて言う方もいますが、この金額異常ですよ。これじゃ普通のサラリーマンには手が出ないですよね。 そこで、持ち家が先か投資が先かって話をしてみます。 「持ち家が先か投資が先か」は「持ち家か賃貸か」と同じくらい難しい問題ですよね。 結局、人それぞれ状況によるってのが問題を難しくしている原因です。つまり正解はないのです。 名著「金持ち父さん貧乏父さん」では持ち家は負債なので先に投資から始めようと勧めていますが、どちらが正しいかは人によります。現に私は自宅を先に買いました。 (「金持ち父さん貧乏父…
前回は不動産投資に向かない方の事を書いたので、今回は向いている方について書きます。簡単に言えば前回と逆の人が成功する人です。 ①好きなことは進んで学ぶ。 成功している方は不動産投資が大好きです。そして成功している方は勉強しています。好きなことなので勉強するのが苦にはならないのでしょう。 自ら学ぶ理由は「成功するためのプロセス」を学びたいからです。まずここが違います。 「これから上がる銘柄教えて」や「リスクのない儲かる物件紹介して」とダメな人は直ぐに答えを求めてきます。 できる投資家は「魚を欲しがる」のではなく、「魚の釣り方」を知りたがります。 ②純資産、純利益を重視する。 昨今、短期間で一気に…
今まで沢山の投資家を見てきましたが、不動産投資に適さないお客さんも見てきました。そんな話を書いてみます。 大家さんは大きく分けると、「先祖から資産を引き継いだ地主」と「自分で増やしていった積極的な投資家」の二種類になります。 近年は後者の方で失敗する方(とその予備軍)をよく見かけます。 さて、どんな人でしょうか。 ①大家さんもどき 私が一番適正がないと思うのは人任せにする投資家です。こういう方は自分が不動産投資をしている自覚がありません。例えばこんな方がいました。 賃貸事業は長期の事業です。そのため最中に設備投資が必要になります。設備投資とは修繕だけでなくグレードアップも含みます。例えばWi-…
こんばんは。。今回も事故のお話なので興味のない方はお読みにならないでくださいませm(__)m自分の記録用そして心配くださった方やこの件で連絡くださっている方も…
第4号物件の購入から2年4か月での成績です。 総収入 5,104,100円(家賃) 総支出 2,263,784円(返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、税理士報酬、租税公課) 総純利益 2,840,316円 こうして見ると年数が浅い分まだ純利益は少ないですね。 租税公課には固定資産税だけでなく、法人税、地方法人税、法人住民税、法人市民税、法人県民税、法人事業税、源泉所得税も含んでいます。法人関係の税金が10万円くらいです。 以前にも書きましたが、初年度から黒字にしているため税金が発生しています。 毎年物件を購入しているので個人の不動産所得はずっと赤字になっていますが、キャッシュフローが…
こんにちは、とうえのです。 思うようにいかない身体をひきづりながらも、生存税などのお金を稼ぐために仕事をしています。 憲法で「すべて国民は、勤労の権利を有し、義務を負う」としてあります。 「国民の三大義務」のうちの一つ、勤労の義務ですよね。 正直つらたん…、働きたくない…。 でも仕事をしている自分が好き、という矛盾と思い込みで義務労働に勤しんでいます。 しかしもう少し踏み込んでググったところ労働の義務というのは、国が働くことを強制しているのではないようですね。 保険など国の保護をうける場合には、仕事をする必要があると示しているようです。 とはいえお金は降ってきたり、湧いて出てくるわけでもなしに…
前回書いたようにこの第4号物件は決済直後に1部屋空きました。 退去が決済前であれば通常は売主が原状回復をするのが通例ですが、今回は決済後だったので買主である私がリフォームすることになりました。 とは言っても、平成19年にフルリノベしているので築古の割に状態は良好でした。クロスを一部アクセントクロスに張り替えて、あとはクリーニング程度で済みました。 そして、この空室も2か月程度ですぐに埋まりました。 購入して2年半になりますが、この物件はかなり優等生でまだ退去は1件しか発生していませんし、修理の発生も1回だけキッチンの故障があったくらいです。 あと、よほどの問題でなれば従前の大家さんが認めていた…
https://www.bundesbank.de/de/presse/pressenotizen/geldvermoegensbildung-und-aussenfinanzierung-in-deutschland-im-zweiten-quartal-2023-914096 先ほどドイツ連銀が発表したデータ(2023年6月末時点)によると、ドイツの個人(家計)の金融資産は上図の通り、金利や評価額上昇のおかげで3月末比940億EUR増加し、7.49兆EURとなっていました。 日独のデータが揃ったので比較表にしてみたところ、こんな感じになりました。 日本人はドイツ人以上に現預金好きで、ドイツ…
今回は返済比率について書きます。 ☆第4号物件収支☆ 借入額 1,700万円 自己資金 180万円 金利 3.9% 返済期間 20年 月額賃料 16.6万円 月返済額 10.2万円 月手取り 6.4万円 返済比率 61.4% 法人で購入してますが、自己資金は結局個人名義から貸し付けることになります。個人の自己資金は手元になるべく置いておきたかったので全額借りてしまいましたが、もう少し自己資金を投入すればよかったとちょっと後悔しました。 この物件は4世帯しかないのに全額借りた上金利も高いので返済比率が61.4%となってしまい、1部屋空いたらほぼ手取りはなくなります。 実際にこの物件は契約後、決済…
今回は第1号物件のこれまでの収支を記載します。 始めの入居者は1年半ほどで退去してしまいたましたが、翌月には次の入居者が決まりました。現在もその方に7万円で借りていただいています。 総収入3,582,928円(家賃) 総支出1,439,304円(管理費、修繕積立金、広告料、現状回復費、お風呂扉、キッチン修理、固都税、地代等) 総純利益2,143,624円 初期投資総額が535万円なので4年8か月で約40%を回収できました。 運営スタート後に発生した修理はお風呂の扉とキッチンです。お風呂はユニットバスではないため、元々付いていた部品がなく扉を丸ごと交換となりました。 設備の故障については私では直…
今回は第1号物件の理想的な出口戦略についてお話します。 今すぐ売る考えはありませんが、減価償却がなくなり総利益が購入価格を越えるころ売却しようかと考えています。 築年数から実需で購入する人はいなさそうなので、7万円で貸したままオーナーチェンジでの売却が現実的でしょう。 年間賃料が84万円なので、 表面利回り20%なら420万円 表面利回り15%なら560万円 表面利回り10%なら840万円 そのため今後も家賃は下げない予定で、表面利回り20%に設定すれば購入時の価格での売却も可能かと予想しています。 さて、始めて購入した物件のついてはこんな感じです。 最終的にきちんと売却できるまでは勝敗は判断…
今回から数回に分けてサブリースに対する私の考えを書いてみます。 今やメーカーでアパートを建てたらサブリースがセットなのが当たり前になっています。 みなさんサブリースについてどうお考えでしょうか。 まず私の意見を言うと、サブリース契約はお勧めしません。 サブリースにも様々な契約条件があると思いますが、貸主にとって不利なケースが多いからです。 一見するとサブリースは借主である業者の方がリスクを負うように見えますが、実際は貸主であるアパートオーナーの方が不利になる契約内容になっていることが多いのです。 業者側が契約書を作成している時点で言わずもがなですが。 ①そもそもリスク回避にならない。 サブリー…
皆さん今の日本の不動産の価格は適正だと思いますか? 今がバブルなのかどうかは皆さん色々な意見があると思いますが、不動産については間違いなく今がバブルだと私は感じています。 仕事柄たくさんの投資家とお話しをしますが、バブル発生のメカニズムを知らない方が結構います。 バブルとは本来あるべき価値より過大な評価が短期間でされている状態です。 例えば私が1億円の土地を持っていたとします。 ある日、私の知人の大谷君が家を建てたいのでこの土地を売ってほしいと言ってきました。 私が売り渋ると、大谷君は1.5億で買いたいと言ってきたので仕方なく売ってあげました。 大谷君が家を建てようとしていたところ、こんどは知…
④外国人、高齢者、生活保護ウェルカム。 保証会社を通れば誰でもウェルカムです。 リスクを負うことにはなりますが、入居機会の損失を避けるためには間口を広げることも重要です。 リスク回避とは矛盾するようですが、そこは③の条件でカバーしています。 別の機会に触れますが、私のような築古物件オーナーからすると生活保護受給者の賃料の方が一般よりも高く貸せるエリアもあるので購入時の利回りを上げることもできます。 以上の4点を方針として募集を開始した第1号物件ですが、あっさりと入居が決まりました。 3月に募集を開始して翌月には想定通りの7万円で入居者が決まった際は手をたたいて喜んだのを覚えています。 入居が決…
さて、1,700万円の指値が通ってから融資打診です。 今回、以前から計画していた法人を設立することにしました。 ちなみに1法人1棟スキームを狙っていたわけではありません。この金額だから個人でも融資は通ったと思います。 個人名義で購入した物件の償却が終わったら法人で買い取る計画にしているので、いつかは法人を立ち上げたいと考えていました。所有物件が築古ばかりなので後々デッドクロス対策が必要になるからです。 大型物件であればサラリーマンとして給料がある間は個人で償却したいところですが、今回の小型物件は新規法人にちょうどいいサイズです。 顧客に税理士さんがいるので決算はその先生にお願いすることにし、株…
サブリースについての続きです。 ③家賃を上げるのが困難。 これは①に通じる内容です。 現在はインフレで家賃は上がり基調です。 特にファミリータイプは建売や分譲マンションの価格上昇に伴ってアパートの賃料を上げても入居が付きやすい状況です。 当然サブリースにおいては、入居者と業者との賃料と業者とオーナーとの賃料にギャップがあります。 本来であれば入居者に貸している賃料が上がればオーナーに支払う賃料も上がるはずですが、そうはならないのが業界の常です。 貸出の賃料から○○%と取り決めをしていれば別ですが、メーカー系のサブリース契約は大抵そうはなっていません。 家賃が下がる時は早いが、上げるのは並大抵の…
サブリースについての続きです。 ④メーカー系のサブリースは工事獲得のためのエサ。 サブタイトルのまま、ハウスメーカー系の建築とセットになっているサブリースは請負工事を獲得するためのエサです。 大手ハウスメーカーは建築工事で通常30%~40%の利益を取ります。 自分が住む家なら満足のいくものを建てるためにお金を惜しまない方もいるでしょう。 しかし、アパートとなれば設備投資に対してリターンがなければ意味がありません。 では、ハウスメーカーでサブリース付きのアパートを建てた場合と地元の工務店で建てて地元の不動産屋に管理を依頼した場合をシミュレーションしてみましょう。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65…
前回のシミュレーションの続きです。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65,000円/世帯 【ハウスメーカーで建てた場合】 必要総費用 10,000万円 65,000円×10世帯×90%=585,000円 (サブリース90%保証) 年間 585,000円×12=7,020,000円 【工務店で建てた場合】 必要総費用 7,000万円 65,000円×10世帯×95%=617,500円 (管理費5%) 年間 617,000円×12=7,410,000円 さて、自己資金を1,000万円、残りを借入したとしてシミュレーションしてみましょう。 【ハウスメーカーで建てた場合】 自己資金 1,000万円 借入 …
今回から第2号物件について書きたいと思います。 平成31年2月に第1号の区分を購入してから半年後、知り合いの不動産業者から連絡がありました。 この業者が売主で4,480万円でアパートを売り出すと。 私は2月に区分を購入したばかりで翌年くらいに2棟目を検討しようと考えていたので同僚にこの物件を勧めてみました。 彼も不動産投資を検討していたのですが、残念ながらこの物件には踏ん切りがつかなかったようでした。 彼が買わないということだったので、私が購入を検討してみることに。 業者から資料を取り寄せて一緒に現地を見に行くと、もし興味あるなら多少引けるよとのことだったので、4,200万円で買付を入れました…
今回は初めての1棟アパート購入のポイントを書きます。 この物件については当然全額自己資金は無理なので借入をしました。 元々住宅ローンを借りていた地元の信金からです。 借入額 3,400万円 自己資金 984万円 金利 2.175% 返済期間 20年 月返済額 17.4万円 月手取り 18.2万円(35.6万円-17.4万円) 金利条件を見ると特別いい条件ではなかったと思います。 ただ、ある程度の規模(5億くらい)までは信金をメインバンクとする計画を立てていたため、住宅ローンから取引をスタートさせていました。 そのため今後の取引を考えて今回は出された条件そのままで借りることにしました。 この物件…
今回も第2号物件を購入したポイントの続きです。 前回はファミリータイプについて書きましたが、やはり建物自体が気に入ったのが大きいです。 この建物、当然築30年以上ですから多少傷んでいる部分もありましたが、建てた当時のオーナーさんと工務店がなかなかしっかり作っています。 ②外壁 写真でもわかるように外壁が総タイルです。 ラーメン構造の重量鉄骨造だと通常外壁はALCです。(低コストだから) ALCパネルも2種類あって柄がついたデザインパネルと平らなフラットパネルがあり、そのパネルに吹付塗装をしたものが多いです。 吹付塗装の場合はやはり10年ほどで色褪せて古臭く見えるため15年~20年で塗り直しが必…
さて、第4号物件をサイトで見つけて業者に連絡してみました。 資料を取り寄せる段階で、実はこの物件は平成19年に耐震工事を行っておりその資料が大量にあるためスキャンするのにかなり時間がかかりますとのこと。ファイルが全部で7冊ぐらいあるんだとか。 1週間ほど後に資料がメールで送られてきました。 驚きましたよ。 平成19年の耐震工事はかなり本格的で全ての入居者を退去させて、内壁は全て壊して筋交い、ホールダウン金物、耐力壁を追加していました。 布基礎のためもともと床下の土間は土がむき出しだったようですが、土間に鉄筋を補強して土間コンを打ったようでした。当然、大引、根太も組みなおしてありました。 UB、…
さて、3つ目のポイントですがこれも建物に関してです。 ③界床 今回は音の問題なので、アパートを借りる人の参考にもなるかもしれません。 「かいしょう」と読みます。 つまり床のことです。 重量鉄骨造の界床はALCパネルかデッキコンクリートになります。 ALCというのは「軽量気泡コンクリート」、つまりパネルのなかに細かい空気の粒が入ったものであまり遮音性は高くありません。 それに対してデッキコンクリートは鉄骨のお皿の中にコンクリートを打設するのでRCスラブと同じくらいの遮音が期待できます。 当然デッキコンクリートの方が工期とコストがかかります。 デッキコンクリートの施工例 ALCパネルの床 購入前に…
④屋根 今回は第2号物件の屋根についてです。 重量鉄骨造で3階建て以上だとシート防水を用いることが多いです。 シート防水例 鉄骨造の3階建てはパラペット(屋根のふちの低い壁)が立ち上がります。 シート防水だとこのパラペットも含めてラップしやすいのです。 このシート防水は施工がしやすいのですが、陽が直接当たるため長年の寒暖でつなぎが切れてきます。 雨漏りは重大インシデントの一つです。 写真のように明らかに亀裂があればわかりますが、雨漏りの原因箇所を見つけ出すのは防水のプロでも苦労します。 私の物件ではないですが、ある物件で雨漏りがあり屋根を直しても雨漏りが止まらない、結局侵入箇所は壁だったってこ…
第2号物件を購入したポイントの最終回です。 ⑤業者売主 始めの回で書いたようにこの物件は業者が売主でした。 大家さん経験者の方ならご存じでしょうが、売主が個人か業者かで異なるポイントがあります。 不動産の売買を行う際、間に入る業者に3%+6万円+消費税を払う必要があります。 しかし、不動産業者が売主の場合は間に業者が入らないのでこの手数料が必要ありません。 ところで、この+6万円ってなにかご存じですか? 確定申告されている方なら累進課税の控除額の計算でご存じでしょう。 実は仲介手数料は販売価格が400万円超から3%まで取ってもいいことになっていて、200万円超~400万円以下は4%、200万円…
そういえば、第2号物件のこれまでの収支を記載するのを忘れていました。 令和元年の8月に購入してから4年と2か月の成績です。 総収入 17,753,133円(家賃) 総支出 7,313,955円(返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、固都税) 総純利益 10,439,178円 この物件は外側のハード面はこれまでに説明したようにあまりメンテナンスがかからないようになっていますが、設備での細かい修繕は多数発生しています。 換気扇(キッチン、トイレ、UB)の交換、排水のつまり、キッチン排水の漏水、漏電ブレーカー交換等細かい修繕は3か月に1回くらい発生しています。 あと、入退去時の原状回復につい…
「東京の建築費、最高更新」 12日の日経の記事です。 高騰の主な原因は人員不足による人工代の上昇で特に鉄筋、型枠等コンクリートに関わる職人の不足が深刻のようです。 確かに基礎屋の不足は長年続いていますよね。 以前にもちょっと触れましたが建築費の高騰は投資家(だけ)に重くのしかかってきます。 bibliolater.hatenablog.com さて、このグラフ見てください。 リーマンショック以降(2010年~)デフレスパイラルで物価も給料も上がっていない中で建築費は順調に上がっています。 値上げをできた理由は以前にも書いたように、建築費は定価がないもので、そうそう何度も買うものではないのでジワ…
令和3年1月に不動産サイトで4世帯の築古アパートを見つけました。 エリア:埼玉県南部(23区隣接) 駅から徒歩12分の住宅街 購入時期:令和3年1月 構造:木造 2階建 築年数:築49年 間取り:1DK×4世帯 購入価格:1,700万円 購入諸経費:180万円(登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算) 総費用:1,880万円 年間賃料:199.2万円 運営諸経費:15.5万円(管理費、固都税) 表面利回り:11.7% 実質利回り:9.7% 写真の左端に黄色の建物が見えますか。実は隣地に全く同じ建物がもう一棟ありますが所有者は別の方です。閉鎖謄本までは見てないので分から…
みんかの #創作同人電子書籍 レビュー:味噌坊主「八、リザードマン案件 前編 モンスター保険のフォッグ」【No.1748】
味噌坊主「八、リザードマン案件 前編 モンスター保険のフォッグ」 ・剣と魔法・ミステリ・探偵 モンスターによる被害を補償する保険の調査員が、怪しい事件を調査。被害が出てからしか動けない保険、しかし被害は食い止めたい。クールなフォッグの激情が描かれる… 保険の調査員フォッグが、怪しい事件を調査していくミステリまんが作品。 剣と魔法の世界、フォッグはモンスターによって起きた事故を補償する保険の調査員をし...
今日は以前からちょっと残念に感じていたことを書いてみます。 詐欺事件が起こるとヤフコメで「儲け話を他人に勧める訳がない。そんなに儲かるなら自分でやればいい」ってよく見ませんか? これって本当でしょうか。 自己紹介にも書いた通り、私は不動産業界で20年以上働いています。 所謂「営業」ですから、売ってなんぼの世界です。 私の営業スタイルは「会社4:顧客6」くらいの割合で顧客側に立って仕事をしています。 「顧客第一主義」なんてきれいごとは言いません。それじゃ会社が潰れちゃいますからw かと言って、なんでもかんでも強引に売るようなこともしません。 お客さんに損をして欲しくないという気持ちに嘘はありませ…
前回と真逆の話です。 お客さんから、「本の虫さんは誠実そうだから、信用して買ってみるよ。」と言われることがあります。 そりゃそう言われるとうれしいですよ。 でもね、私はいつもこう返します。「ありがとうございます。ついでに私よりもっと物件をよく見てくださいね。私じゃなくて物件を買うんですから。」 物件がいい、その上担当も誠実。ならば問題ありません。 しかし、「担当者を信用して決めた」これは物件を見抜く能力がないことの言い訳です。 「担当が誠実=物件がいい」ではないのは皆わかってるはずなのに物件を見極めることを放棄してしまうのです。 不正融資問題。 地方のボロRCをうっかり買ってしまった投資家がか…
本日は不動産とは関係ない話です。 ご存じの方も多いと思いますが、木曜日から日曜日まで10年ぶりにサザンオールスターズが茅ヶ崎で凱旋ライブを行っています。 で、今回30日のアリーナが当たったんです。ファンクラブ枠で。 最近のチケット転売対策は非常に厳重で入場までのチケットはアプリのみ、入場の際にアプリのチケットと身分証明書を提示するシステムのため入場口が非常に混みます。 都内ならともかく、茅ヶ崎の海岸で2万人もの人がアプリを使うと繋がらない人続出で益々渋滞。 まあ、そう予想していたので2時間前に会場入りしました。 テニスコートに設置されたグッズ売り場は意外と空いていて、お目当てのTシャツとタオル…
毎日電車に揺られて通勤していますが新聞読んでる人減りましたよね。 減ったというより絶滅危惧種ですね。 私はいまだにペーパー派ですが、スマホで読んでる人も多いのかな。 9月26日の日経にこんなコラムがありました。 「人口爆縮、一人二役の時代」 日本の就業者数は7月に6,772万人でコロナ前の2019年の6,750万人を上回るまで回復している。 にもかかわらず、人手不足は続いている。 原因は働き盛り世代の就業者が減ったから。 生産年齢人口は今後減り続けるので省力化を徹底し「人材の無駄づかいを許さない社会」にしなければならないと。 コスパ、タイパに続いてレイパ(labor performance )…
今回から第3号物件のことを書きたいと思います。 第3号物件は令和2年2月なんとなくレインズを眺めている時に発見した物件です。 ザ・団地 エリア:埼玉県南部(近年観光で栄えてます) 駅から徒歩で8分の住宅街 購入時期:令和2年2月 構造:RC造 築年数:築52年(EV無、4階建ての4階、団地です。) 専有面積:3DK(51.33㎡) 購入価格:270万円 購入諸経費:55万円(登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算) リフォーム費用:55.5万円(設備は既存使用) 総費用:380.5万円 年間賃料:66万円 運営諸経費:21.6万円円(管理費、修繕積立金、地代、固都税)…
この物件、一般の不動産サイトにも載っていましたがレインズならではのコツが一つありました。 ①「坪単価フィルタ」 レインズは「坪単価」「㎡単価」フィルタがかけられます。 これって一般の不動産サイトにはないんですよね。 築古の投資用区分を探す際は、坪単価を「昇順」にならべると割安物件が一瞬で検索できるのでこの機能が非常に役に立ちます。 単純に面積が広い方が家賃が取れるため、この中から場所がいいものを選べば高家賃が付き自然と高利回り物件ができあがります。 ご存じの通りレインズは不動産業者しか使えないので、投資家の方は不動産サイトから自分で計算するしかないので面倒かもしれません。 ただ、「面積を40㎡…
③購入時のリフォームについて。 第3号物件はオーナーチェンジではなく、購入時に空室だったためリフォームを行ったのでそれについて書きます。 この物件は約55万円かけてリフォームをしましたがキッチン、風呂、トイレ、洗面等の設備は替えずにそのままです。 やはり設備を丸ごと替えるとかなり予算が上がります。 築古の団地だと設備を新しくしたところで家賃は上がらないので、購入時に設備がそのまま使えるかどうかを確認することが重要です。 設備が入居付けに足りる状態かどうかわからない時は写真を撮って賃貸業者に見せて判断してもらいましょう。 第3号物件は契約前の内見時に設備がそのまま使えそうかどうか確認していました…