ハッシュタグ記事一覧

年末調整の季節。保険に入っていないと心底驚かれる。と言うか引かれる。

保険に入っていないことを告げると、心底驚かれ、心配される。・・・確かに。

2023/11/11 21:49

✎第5号物件について①（物件詳細）✎

今回は今年購入したばかりの第5号物件のお話をしたいと思います。 2月に購入したばかりなのでまだ成績についてははっきりしないところがあります。 いつものようにボケーッとサイトを眺めていたところたまたま発見しました。利回り10.59％とあったので早速いつもお願いしている不動産屋（元付じゃない業者）に電話して資料を取り寄せてもらいました。 この不動産屋は投資用物件を専門に取り扱っている業者で、第2号物件の売主だった業者です。ちなみに第4号物件も私が見つけたのですがこの業者に仲介を依頼しました。 元付業者の方が買える可能性が高いのは承知していますが、投資用物件を専門に扱っているだけあって融資付けを全て…

2023/11/11 10:50

不動産以外の興奮する勧誘

どうですか今日のタイトル。AI先生につけてもらいました。私も興奮してますw 先日、私の後輩から興奮気味に「知人から新規事業に勧誘されている」から一緒にやろうと思うがどうだろうかと相談がありました。 単純にそれだけ聞いた私はてっきり不動産関係の会社を始めるものだと思い、マジか先越されたなぁなんて思いました。 しかし、話を聞いていくとなんだか雲行きが怪しい。なんでも、知人が確実にFXで勝てるシステムを開発するエンジニアと知り合いだけど資金がないため出資してくれる人を探しているんだとか。（なんて香ばしい話だ） 出資をするとシステムを無料で使えるし、出資した分の配当ももらえるらしい。 ここから一段と話…

2023/11/10 10:49

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう②（金持ち父さん貧乏父さん）✎

こんにちは。本の虫🐞です。 今回は私が読んで非常に役に立った本を紹介したいと思います。 なぜ本を紹介するかは以前のブログを読んでみてください。 紹介する本は有名な著書も多いので古本でも探しやすいと思います。まずは近くのブックオフで探してみてください。わざわざ新品を買う必要ないですよ。 アフィリエイトはそんなに期待していませんが、もし、古本屋で探して見つからなければ利用してみてください。 サマリーではなく全編読んでほしいのです。そして、感想をぜひ聞かせてほしいです。同じ本を読んでも人それぞれ感想は違います。ぜひ私が気づかなかった点を教えてください。 初回は「金持ち父さん貧乏父さん」です。まあ、読…

2023/11/09 11:09

50代で医療保険を解約した理由は？と、飲まない夜ごはん。

こんにちは。まことです。☆ご訪問、応援ありがとうございます。         ここのブログでもよく書いていますが、健康第一。50代になり、健康には気を付けようと思ってはいますが、これもなかなか。でも、最近はちゃんと筋トレもしているし、睡眠時間も長くなりました

2023/11/09 08:23

66歳からの保障選びは・・・

昨日、共済から更新手続きのお知らせが来ました。 若い頃は苦しくて生命保険をかけるどころではなかったけど 息子が生まれたのを機に ダンナと息子には生命保険をかけることを考え 息子はずっとその

2023/11/08 22:48

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑬（現在）✎

前回のブラックなエピソードはもっと過激なのを期待してましたか？ 実は30％くらいに抑えて書いています。まだまだ時効というには早すぎて書けないことだらけなんですw さて、今回がタイトルの最終回です。 スルガショック以降のアパート業界は一気に厳しくなりました。 融資がなかなか付かないのと建築費の高騰により商品が売れなくなったのです。特に土地付の新築アパートを販売していた業者は優良企業ですら苦境に立たされました。 シノケンって会社ご存知でしょうか。今もアパートの販売続けてますよね。でも、公開していた株式引っ込めましたよね。 その時の会社からのアナウンスが非常に印象的でした。要約すると、土地や建築費の…

2023/11/08 11:27

元は取れましたが。

太陽光発電所を運営するにあたって、大きなリスクとなるのは自然災害。当方も、ブログ『雪害でダメージの架台、修復なる。』などで...

2023/11/08 10:01

【FPの結論】50代夫婦・生命保険も医療保険も入っていません

こんな方向けの記事です 生命保険、医療保険がどの程度必要なのか心配 保険会社所属ではないFPの意見を知りたい 保険会社がすすめる商品にとりあえず加入している 資産づくりに保険を利用している ワタベ 調べれば調べるほど、わが家では保険は不要で

2023/11/07 15:27

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑫（株から不動産へ）✎

仕事内容は全く同じアパートの建築営業です。がしかし、ここまでブラックとは想像していませんでした。 とにかく社員は完全に捨て駒です。 毎日朝、昼、晩と上司から電話が来て成果の確認をされます。 成果がないと悲惨です。 上司「手ぶらでどーすんだよ！」 私「これから行く見込みでプレゼン取ります」 上司「もしそれでダメだったらどーすんだよ！」 私「オーナーからリピート取ります」 上司「オーナーもダメだったらどーすんだよ！」 禅問答。答えがないアホの会話ですw 子供の頃想像していた大人ってもっとちゃんとしていて、会社って所はそんなちゃんとした大人たちが真面目に働いていると思っていましたが、実際は大人って頭…

2023/11/07 10:50

オースティンの渋滞にハマる

今日は、SanMarcosに行く予定でした。渋滞あるだろうから（Austinを通り越していく）、30分早めに出たけど、ぜーんぜん足りなかった1時間早く出なきゃダメみたい恐るべし、オースティンの渋滞渋滞なければ1時間かからない場所に、2時間前に出なきゃいけないって、毎日、この渋滞ハマりながら通勤している方々に、頭が下がります・・・。ってことで、早々に行くの諦めたけど、時間が時間だけに、お店も開いてないじゃん時間潰し＆ちょうど行きたいと思っていたRoundRockの新しい図書館（RoundRockPublicLibrary）が、9:00から空いているので、見学がてら行ってみました。ガラス張りで解放感いっぱいソファもいっぱい館内はWi-Fiで、テーブルはコンセント付き、静かで落ち着いているから、パソコン持参で、...オースティンの渋滞にハマる

2023/11/07 06:06

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑪（会社に依存しない生き方）✎

社会人になって10年が過ぎ、営業成績もそこそこ順調でプライベートでは優待株投資が上手くいき始めていた頃でした。 毎日毎日営業成績を問われてプレッシャーに苛まれるこんな仕事いつまでできるの？と疑問に感じていました。 20代は勢いだけで乗り切れたのですが、30後半になってきてこのペースだと定年後の資産は作れるけど60歳までに引退するのは無理なんじゃないか？できれば40代で引退したいのに・・・ 新卒で入社した会社のオーナーは一代でグループを巨大化させた凄腕経営者でしたが、かなりの倹約家でした。特に給料については渋かったです。 当時の年収は700万円くらい。新卒で入った会社でもあるし居心地もいい。 し…

2023/11/06 11:31

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑩（株にシフト）✎

さて、投資信託を3年ほど売ったり買ったりしていると、構成している株の中で買い増ししたい銘柄がいくつかでてきました。 そこで投資信託からキャピタルゲイン狙いで個別株にシフトしはじめました。 しかし、なかなか上手くいきませんでした。 一時はデイトレードにも挑戦しましたが、不思議なことに俺が買うと下がる、俺が売ると上がる。ならばと、俺が空売りすると上がる。誰か俺の事監視しとるんかと思うぐらいw 短期の勝負は合わないから配当や株主優待を期待して中長期で保有したほうが気楽でいいかもと思うようになりました。 個別株に挑戦し始めて収穫はありました。株主優待です。当時はまだ桐谷さんもメジャーではなく株主優待は…

2023/11/05 13:34

軽か否か

久々に会う友人と出かけた。彼女、新車。それも、納車されてまだ1週間もたってないまさしく新車で迎えに来てくれた。 車中で聞いたところによると、前の車は15年近く…

2023/11/05 06:34

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑨（投信分配金の罠）✎

前回は貯金の話をしました。話を戻しましょう。 先生となるお客さんと出会った私。仕事の用もないのにちょくちょく行っては色々と教えてもらいました。 当時はネット証券がまだメジャーではない時代。証券会社で個別株を始めるのはハードルが高く感じました。そこでお客さんが勧めてくれたのが投資信託でした。投資信託なら始めやすいだろうと。 個別株と投資信託の違いもよくわからないクルミ並みの脳みその私に卵とかごの話で分かりやすく説明してくれました。 （みなさんご存じでしょうが） 卵とかごの話とは・・・卵を1つのかごに入れて落としてしまうと全部割れてしまうが、かごを分けておけば一つのかごを落としても他の卵は被害を避…

2023/11/04 11:27

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑧（貯金の仕方）✎

先生となるお客さんと出会ってから、これまで貯金しかしてこなかった私がいよいよ投資を始めることになるわけです。 投資を始めるには当然種銭が必要です。入社5年目くらいの私はたぶん300万円くらい貯金をしていました。ただ、ほとんど会社の持ち株購入に積立てしていたので現金で持っていたのは100万円くらいです。 最近ネットでよく見かける記事ですが、単身世帯の貯金の中央値です。 20代 8万円 30代 70万円 40代 40万円 50代 30万円 おそらく、このブログを読んでる方はお金に興味のある方でしょうから中央値以上の方が多いかと思います。 中央値以下の方もがっかりしないでください。この中央値くらいの…

2023/11/03 10:36

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう①✎

今日は少し話がズレます。 今月の日経の「私の履歴書」が前日銀総裁の黒田春彦氏なんですよ。楽しみにしています。このコーナーは興味のある人が出る月は読むようにしています。 さて、本日は読書について書きたいと思います。 以前に不動産投資を学びたいなら関連本を30冊も読めば知識は十分と話しました。 先日このブログを読んでる知人から本当に30冊程度でいいの？と聞かれました。 これ正確に言うとちょっと違います。 数えたことないですが、現在私の家には2千冊ぐらいの本があると思います（これでも大分処分したほうです）。そのうち投資に関する本は300冊くらいだと思います。 つまり、なんでもいいから30冊って意味で…

2023/11/02 12:44

解約依頼書 通販の起毛パンツ 買物 特売牛肉get

ランキングに参加しています。 応援して頂ければ嬉しいです。 11月に突入 in November 今日も秋晴れ続いています。 今朝、デパ地下のお肉コーナーで特売あり 10時開店と同時に入りました。 販売量限定なのでいち早く、、まあ30kg限定ですから急がなくてもよかったかも...

2023/11/01 13:36

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑦（お客さんこそ最高の先生）✎

今日からもう11月ですね。 今月後半は海外からお客さんが2組来るので京都と東京を案内する予定です。 話が逸れてしまいました。初契約後に戻しましょう。 その後、12月にはRC造の大型物件を契約し、2月にも契約。初年度は合計3件の契約を取得することができました。 当時はいわゆる見込み客を自分で発掘してストックしていかなければなりませんでした。逆に言えば集客をきちんと続けていけば順調に見込み客が増えていくので契約はコンスタントに取れました。 そして、2年目は年間6件の契約を獲得し3年目からは課長になりました。これだけ聞くと順調のようですが、仕事のハードさはひどいものでした。ほぼ毎日終電で帰宅。課長に…

2023/11/01 10:59

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑥（異常な金銭感覚）✎

さて、給料の話の続きです。 1,500万円から800万円になっても十分高給じゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもないのです。 というのも、翌年税金が大変なことになるんです。新庄が現役の頃に給料全部使ってしまって翌年に税金が払えないってありましたよね。桁は違いますが同じことになります。 例えば住民税だけで月8万円。そのほか保険料が月7万円。さらに所得税。控除の合計が月20万くらいになります。800万円といってもボーナスも含んでますから額面は月額45万円くらいです。そこから20万円引かれて手取りが25万円。 生活レベルを上げていたり、無理な住宅ローンを組んでいたりしたらかなり厳しくなります…

2023/10/31 12:09

「示談交渉人甚内たま子裏ファイル ＃1」人情派の示談交渉人（渡辺えり）登場！

作品紹介渡辺えり主演のミステリードラマ。保険会社の示談交渉人が事故の裏に隠された真実に迫る。出演はほかに北原雅樹、洞口依子、小野武彦、山田孝之、平泉成、岸田今日子。2001年/94分監督中山史郎「税務調査官 窓際太郎の事件簿2」「ペットシッ

2023/10/31 01:31

✎私が不動産投資を志したきっかけ⑤（営業の給料はいくら？）✎

初契約は築40年くらいの木造アパートの建替えでした。 木造2階建て25㎡の1K10世帯で総額5,000万円。賃料は一部屋63,000円。表面利回りで15.12％です。今じゃ考えられない金額ですが、当時はこれでも特別安いわけではありませんでした。 当時は木造の場合20年返済にすることが多かったです。当時の金利が2％くらい。月の返済額は25万くらいです。5,000万円全額を借りて返済しても30万円以上は毎月手元に残る計画ですからお客さんもやる気になるわけです。 この物件は立ち退きも工事も問題なく終わり、翌年の夏には完成しました。 さて、営業ですから歩合があります。いくらもらえるか気になりますよね。…

2023/10/30 14:20

✎私が不動産投資を志したきっかけ④（プラトーン）✎

ウイグル獄長は実在する。 無事希望のアパート営業部門に配属されましたが、そのブラックぶりは私の想像を軽く超えてきました。 まず入社一か月後のゴールデンウィーク。通常は緊張続きの研修が終わってリフレッシュのはずですが、全日出勤でした。 私の配属された支店の支店長は始終大声を張り上げてるウイグル獄長みたいな奴で好き放題やってましたね。まあ、当時はパワハラなんて言葉なかったですからね。 朝から晩まで住宅地図を見ながら電話営業です。ノルマは1日200件。朝9時から夜9時まで電話をして電話が終わったら翌日電話する先の番号を調べて家路につくのは12時。 当時はオレオレ詐欺なんてなかったので電話営業でも割と…

2023/10/29 11:28

✎私が不動産投資を志したきっかけ③✎

しかし、いいイラストだなw 結局、7年生にしてやっと卒業単位を満たすことになったのだが、時は2001年。就活戦線はまさにイラストの状態でした。 卒業の目途がたった7年生の春になって慌てて就職活動を始め、面接を受けまくるも2次面接にすら進むこともなく時間が過ぎていきます。 しかし、不動産業界を受けまくる中でなんとなく業界の事が分かってきました。 ①ハウスメーカーは明るいイメージだが、結構しんどいし稼げない。 ②ファミリータイプマンションの分譲もしんどい割に稼げない。 ③アパート建築営業は売れれば稼げるが強制収容所に入るのと同じ覚悟がいる。 ④投資用ワンルーム業界は囚人も哭きだす監獄カサンドラ。 …

2023/10/28 12:55

わたしは何で出来ている！？成分チェッカーやってみた

あなたの成分は・・・ 優しさ100％で出来てると思っていましたが、勘違いでした。闇ばっかりの帝王って弱そう。      

2023/10/28 09:45

✎私が不動産投資を志したきっかけ②✎

当時、歯がゆく思っていたことがあります。沢山バイトで働いた月は給料も沢山入る上遊ぶ時間がなくてお金を使わないので潤う。逆にあまりバイトしない月は給料も少ない上遊ぶ時間があるから浪費してお金がなくなる。（当たり前だ） つまりは時間を売ってるんだなあと漠然と思っていました。時間を使わずにお金が入るといいのになあと。 ただ、不思議と労力を使うことやバイト自体は嫌いではなかったです。仕事を覚えることがとにかく楽しかったし、なにより30代、40代のバイト先の先輩との付き合いは部活の上下関係とは違ってすごく新鮮でした。今考えると彼らはフリーターだったのであまり褒められたものではなかったですが、さまざまな「…

2023/10/27 11:24

✎私が不動産投資を志したきっかけ①✎

こんにちは。本の虫🐞です。 今回から「私が不動産投資を志したきっかけ」について書きたいと思います。 2001年。私が大学を卒業して就職した年です。アラフィフの方ならご存じでしょうが、当時はとんでもない不況、いわゆる就職氷河期でした。 エントリーシート（当時は紙で郵送）含めて60社近く申し込んで内定もらえたのは2社。まあ、私の場合1浪+3留、大学も三流ですから2社通っただけでも奇跡だったかもしれないですね。 大学6年生になるまで普通のサラリーマンになるってことが受け入れられなかったんですよね。毎朝会社に行って仕事をするってのを40年続けるなんてとてもできないと本気で思って毎日学校も行かずにバイト…

2023/10/26 11:49

✎持ち家が先か投資が先か②✎

「金持ち父さん貧乏父さん」に従わずに先に自宅を購入しましたが、運よく購入時よりも高く売却することができました。 もし20代のころに潤沢な資金があれば投資から始めたでしょうが、当時そんな資金はありませんでした。 そして、いくら投資が優先と言っても自宅の購入が40代になると定年後もローンが残ることになります。 住宅ローンを定年（65歳想定）までに終わらせるというのも私の目標の一つだったこともあり、その時購入すれば、65歳完済でローンを組んでも月返済額が10万円以下に抑えられるということも決め手になりました。 もちろん当時から不動産投資はしたかったのですが、上記の要因で自宅を優先することになります。…

2023/10/25 11:44

✎持ち家が先か投資が先か①✎

19日の日経に23区のマンションの平均価格が1億を超えたとありました。 海外と比べると日本の不動産は割安だなんて言う方もいますが、この金額異常ですよ。これじゃ普通のサラリーマンには手が出ないですよね。 そこで、持ち家が先か投資が先かって話をしてみます。 「持ち家が先か投資が先か」は「持ち家か賃貸か」と同じくらい難しい問題ですよね。 結局、人それぞれ状況によるってのが問題を難しくしている原因です。つまり正解はないのです。 名著「金持ち父さん貧乏父さん」では持ち家は負債なので先に投資から始めようと勧めていますが、どちらが正しいかは人によります。現に私は自宅を先に買いました。 （「金持ち父さん貧乏父…

2023/10/24 12:54

✎不動産投資の適正②✎

前回は不動産投資に向かない方の事を書いたので、今回は向いている方について書きます。簡単に言えば前回と逆の人が成功する人です。 ①好きなことは進んで学ぶ。 成功している方は不動産投資が大好きです。そして成功している方は勉強しています。好きなことなので勉強するのが苦にはならないのでしょう。 自ら学ぶ理由は「成功するためのプロセス」を学びたいからです。まずここが違います。 「これから上がる銘柄教えて」や「リスクのない儲かる物件紹介して」とダメな人は直ぐに答えを求めてきます。 できる投資家は「魚を欲しがる」のではなく、「魚の釣り方」を知りたがります。 ②純資産、純利益を重視する。 昨今、短期間で一気に…

2023/10/23 19:41

✎不動産投資の適正①✎

今まで沢山の投資家を見てきましたが、不動産投資に適さないお客さんも見てきました。そんな話を書いてみます。 大家さんは大きく分けると、「先祖から資産を引き継いだ地主」と「自分で増やしていった積極的な投資家」の二種類になります。 近年は後者の方で失敗する方(とその予備軍)をよく見かけます。 さて、どんな人でしょうか。 ①大家さんもどき 私が一番適正がないと思うのは人任せにする投資家です。こういう方は自分が不動産投資をしている自覚がありません。例えばこんな方がいました。 賃貸事業は長期の事業です。そのため最中に設備投資が必要になります。設備投資とは修繕だけでなくグレードアップも含みます。例えばWi-…

2023/10/22 12:30

事故の事 自賠責保険 被害者請求 交通事故証明書 後遺症

こんばんは。。今回も事故のお話なので興味のない方はお読みにならないでくださいませm(__)m自分の記録用そして心配くださった方やこの件で連絡くださっている方も…

2023/10/21 23:48

✎第4号物件について⑥（その後の成績）✎

第4号物件の購入から2年4か月での成績です。 総収入 5,104,100円（家賃） 総支出 2,263,784円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、税理士報酬、租税公課） 総純利益 2,840,316円 こうして見ると年数が浅い分まだ純利益は少ないですね。 租税公課には固定資産税だけでなく、法人税、地方法人税、法人住民税、法人市民税、法人県民税、法人事業税、源泉所得税も含んでいます。法人関係の税金が10万円くらいです。 以前にも書きましたが、初年度から黒字にしているため税金が発生しています。 毎年物件を購入しているので個人の不動産所得はずっと赤字になっていますが、キャッシュフローが…

2023/10/21 11:49

人と必要以上に話す必要性はないのかも知れない

こんにちは、とうえのです。 思うようにいかない身体をひきづりながらも、生存税などのお金を稼ぐために仕事をしています。 憲法で「すべて国民は、勤労の権利を有し、義務を負う」としてあります。 「国民の三大義務」のうちの一つ、勤労の義務ですよね。 正直つらたん…、働きたくない…。 でも仕事をしている自分が好き、という矛盾と思い込みで義務労働に勤しんでいます。 しかしもう少し踏み込んでググったところ労働の義務というのは、国が働くことを強制しているのではないようですね。 保険など国の保護をうける場合には、仕事をする必要があると示しているようです。 とはいえお金は降ってきたり、湧いて出てくるわけでもなしに…

2023/10/20 18:14

✎第4号物件について⑤（入退去を抑えるために）✎

前回書いたようにこの第4号物件は決済直後に1部屋空きました。 退去が決済前であれば通常は売主が原状回復をするのが通例ですが、今回は決済後だったので買主である私がリフォームすることになりました。 とは言っても、平成19年にフルリノベしているので築古の割に状態は良好でした。クロスを一部アクセントクロスに張り替えて、あとはクリーニング程度で済みました。 そして、この空室も2か月程度ですぐに埋まりました。 購入して2年半になりますが、この物件はかなり優等生でまだ退去は1件しか発生していませんし、修理の発生も1回だけキッチンの故障があったくらいです。 あと、よほどの問題でなれば従前の大家さんが認めていた…

2023/10/20 10:58

20231020 日独個人金融資産比較

https://www.bundesbank.de/de/presse/pressenotizen/geldvermoegensbildung-und-aussenfinanzierung-in-deutschland-im-zweiten-quartal-2023-914096 先ほどドイツ連銀が発表したデータ（2023年6月末時点）によると、ドイツの個人（家計）の金融資産は上図の通り、金利や評価額上昇のおかげで3月末比940億EUR増加し、7.49兆EURとなっていました。 日独のデータが揃ったので比較表にしてみたところ、こんな感じになりました。 日本人はドイツ人以上に現預金好きで、ドイツ…

2023/10/20 00:15

✎第4号物件について④（返済比率）✎

今回は返済比率について書きます。 ☆第4号物件収支☆ 借入額 1,700万円 自己資金 180万円 金利 3.9％ 返済期間 20年 月額賃料 16.6万円 月返済額 10.2万円 月手取り 6.4万円 返済比率 61.4％ 法人で購入してますが、自己資金は結局個人名義から貸し付けることになります。個人の自己資金は手元になるべく置いておきたかったので全額借りてしまいましたが、もう少し自己資金を投入すればよかったとちょっと後悔しました。 この物件は4世帯しかないのに全額借りた上金利も高いので返済比率が61.4％となってしまい、1部屋空いたらほぼ手取りはなくなります。 実際にこの物件は契約後、決済…

2023/10/19 10:41

✎これまでの収支✎

今回は第1号物件のこれまでの収支を記載します。 始めの入居者は1年半ほどで退去してしまいたましたが、翌月には次の入居者が決まりました。現在もその方に7万円で借りていただいています。 総収入3,582,928円（家賃） 総支出1,439,304円（管理費、修繕積立金、広告料、現状回復費、お風呂扉、キッチン修理、固都税、地代等） 総純利益2,143,624円 初期投資総額が535万円なので4年8か月で約40％を回収できました。 運営スタート後に発生した修理はお風呂の扉とキッチンです。お風呂はユニットバスではないため、元々付いていた部品がなく扉を丸ごと交換となりました。 設備の故障については私では直…

2023/10/18 13:38

✎出口戦略✎

今回は第1号物件の理想的な出口戦略についてお話します。 今すぐ売る考えはありませんが、減価償却がなくなり総利益が購入価格を越えるころ売却しようかと考えています。 築年数から実需で購入する人はいなさそうなので、7万円で貸したままオーナーチェンジでの売却が現実的でしょう。 年間賃料が84万円なので、 表面利回り20%なら420万円 表面利回り15%なら560万円 表面利回り10%なら840万円 そのため今後も家賃は下げない予定で、表面利回り20％に設定すれば購入時の価格での売却も可能かと予想しています。 さて、始めて購入した物件のついてはこんな感じです。 最終的にきちんと売却できるまでは勝敗は判断…

2023/10/18 13:38

✎サブリースについて①✎

今回から数回に分けてサブリースに対する私の考えを書いてみます。 今やメーカーでアパートを建てたらサブリースがセットなのが当たり前になっています。 みなさんサブリースについてどうお考えでしょうか。 まず私の意見を言うと、サブリース契約はお勧めしません。 サブリースにも様々な契約条件があると思いますが、貸主にとって不利なケースが多いからです。 一見するとサブリースは借主である業者の方がリスクを負うように見えますが、実際は貸主であるアパートオーナーの方が不利になる契約内容になっていることが多いのです。 業者側が契約書を作成している時点で言わずもがなですが。 ①そもそもリスク回避にならない。 サブリー…

2023/10/18 13:37

✎今はバブルなのか？✎

皆さん今の日本の不動産の価格は適正だと思いますか？ 今がバブルなのかどうかは皆さん色々な意見があると思いますが、不動産については間違いなく今がバブルだと私は感じています。 仕事柄たくさんの投資家とお話しをしますが、バブル発生のメカニズムを知らない方が結構います。 バブルとは本来あるべき価値より過大な評価が短期間でされている状態です。 例えば私が1億円の土地を持っていたとします。 ある日、私の知人の大谷君が家を建てたいのでこの土地を売ってほしいと言ってきました。 私が売り渋ると、大谷君は1.5億で買いたいと言ってきたので仕方なく売ってあげました。 大谷君が家を建てようとしていたところ、こんどは知…

2023/10/18 13:37

✎リスク回避 入居者募集について④✎

④外国人、高齢者、生活保護ウェルカム。 保証会社を通れば誰でもウェルカムです。 リスクを負うことにはなりますが、入居機会の損失を避けるためには間口を広げることも重要です。 リスク回避とは矛盾するようですが、そこは③の条件でカバーしています。 別の機会に触れますが、私のような築古物件オーナーからすると生活保護受給者の賃料の方が一般よりも高く貸せるエリアもあるので購入時の利回りを上げることもできます。 以上の4点を方針として募集を開始した第1号物件ですが、あっさりと入居が決まりました。 3月に募集を開始して翌月には想定通りの7万円で入居者が決まった際は手をたたいて喜んだのを覚えています。 入居が決…

2023/10/18 13:36

✎第4号物件について③（法人設立）✎

さて、1,700万円の指値が通ってから融資打診です。 今回、以前から計画していた法人を設立することにしました。 ちなみに1法人1棟スキームを狙っていたわけではありません。この金額だから個人でも融資は通ったと思います。 個人名義で購入した物件の償却が終わったら法人で買い取る計画にしているので、いつかは法人を立ち上げたいと考えていました。所有物件が築古ばかりなので後々デッドクロス対策が必要になるからです。 大型物件であればサラリーマンとして給料がある間は個人で償却したいところですが、今回の小型物件は新規法人にちょうどいいサイズです。 顧客に税理士さんがいるので決算はその先生にお願いすることにし、株…

2023/10/18 13:36

✎サブリースについて③✎

サブリースについての続きです。 ③家賃を上げるのが困難。 これは①に通じる内容です。 現在はインフレで家賃は上がり基調です。 特にファミリータイプは建売や分譲マンションの価格上昇に伴ってアパートの賃料を上げても入居が付きやすい状況です。 当然サブリースにおいては、入居者と業者との賃料と業者とオーナーとの賃料にギャップがあります。 本来であれば入居者に貸している賃料が上がればオーナーに支払う賃料も上がるはずですが、そうはならないのが業界の常です。 貸出の賃料から○○％と取り決めをしていれば別ですが、メーカー系のサブリース契約は大抵そうはなっていません。 家賃が下がる時は早いが、上げるのは並大抵の…

2023/10/17 11:12

✎サブリースについて④✎

サブリースについての続きです。 ④メーカー系のサブリースは工事獲得のためのエサ。 サブタイトルのまま、ハウスメーカー系の建築とセットになっているサブリースは請負工事を獲得するためのエサです。 大手ハウスメーカーは建築工事で通常30％～40％の利益を取ります。 自分が住む家なら満足のいくものを建てるためにお金を惜しまない方もいるでしょう。 しかし、アパートとなれば設備投資に対してリターンがなければ意味がありません。 では、ハウスメーカーでサブリース付きのアパートを建てた場合と地元の工務店で建てて地元の不動産屋に管理を依頼した場合をシミュレーションしてみましょう。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65…

2023/10/17 11:12

✎サブリースについて⑤✎

前回のシミュレーションの続きです。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65,000円/世帯 【ハウスメーカーで建てた場合】 必要総費用 10,000万円 65,000円×10世帯×90％＝585,000円 （サブリース90％保証） 年間 585,000円×12＝7,020,000円 【工務店で建てた場合】 必要総費用 7,000万円 65,000円×10世帯×95％＝617,500円 （管理費5％） 年間 617,000円×12＝7,410,000円 さて、自己資金を1,000万円、残りを借入したとしてシミュレーションしてみましょう。 【ハウスメーカーで建てた場合】 自己資金 1,000万円 借入 …

2023/10/17 11:12

✎第2号物件詳細✎

今回から第2号物件について書きたいと思います。 平成31年2月に第1号の区分を購入してから半年後、知り合いの不動産業者から連絡がありました。 この業者が売主で4,480万円でアパートを売り出すと。 私は2月に区分を購入したばかりで翌年くらいに2棟目を検討しようと考えていたので同僚にこの物件を勧めてみました。 彼も不動産投資を検討していたのですが、残念ながらこの物件には踏ん切りがつかなかったようでした。 彼が買わないということだったので、私が購入を検討してみることに。 業者から資料を取り寄せて一緒に現地を見に行くと、もし興味あるなら多少引けるよとのことだったので、4,200万円で買付を入れました…

2023/10/17 11:12

✎第2号物件を購入したポイント①✎

今回は初めての1棟アパート購入のポイントを書きます。 この物件については当然全額自己資金は無理なので借入をしました。 元々住宅ローンを借りていた地元の信金からです。 借入額 3,400万円 自己資金 984万円 金利 2.175％ 返済期間 20年 月返済額 17.4万円 月手取り 18.2万円（35.6万円－17.4万円） 金利条件を見ると特別いい条件ではなかったと思います。 ただ、ある程度の規模（5億くらい）までは信金をメインバンクとする計画を立てていたため、住宅ローンから取引をスタートさせていました。 そのため今後の取引を考えて今回は出された条件そのままで借りることにしました。 この物件…

2023/10/17 11:12

✎第2号物件を購入したポイント②✎

今回も第2号物件を購入したポイントの続きです。 前回はファミリータイプについて書きましたが、やはり建物自体が気に入ったのが大きいです。 この建物、当然築30年以上ですから多少傷んでいる部分もありましたが、建てた当時のオーナーさんと工務店がなかなかしっかり作っています。 ②外壁 写真でもわかるように外壁が総タイルです。 ラーメン構造の重量鉄骨造だと通常外壁はALCです。（低コストだから） ALCパネルも2種類あって柄がついたデザインパネルと平らなフラットパネルがあり、そのパネルに吹付塗装をしたものが多いです。 吹付塗装の場合はやはり10年ほどで色褪せて古臭く見えるため15年～20年で塗り直しが必…

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✎第4号物件について②（物件スペック）✎

さて、第4号物件をサイトで見つけて業者に連絡してみました。 資料を取り寄せる段階で、実はこの物件は平成19年に耐震工事を行っておりその資料が大量にあるためスキャンするのにかなり時間がかかりますとのこと。ファイルが全部で7冊ぐらいあるんだとか。 1週間ほど後に資料がメールで送られてきました。 驚きましたよ。 平成19年の耐震工事はかなり本格的で全ての入居者を退去させて、内壁は全て壊して筋交い、ホールダウン金物、耐力壁を追加していました。 布基礎のためもともと床下の土間は土がむき出しだったようですが、土間に鉄筋を補強して土間コンを打ったようでした。当然、大引、根太も組みなおしてありました。 UB、…

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