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✎第2号物件を購入したポイント③✎

さて、3つ目のポイントですがこれも建物に関してです。 ③界床 今回は音の問題なので、アパートを借りる人の参考にもなるかもしれません。 「かいしょう」と読みます。 つまり床のことです。 重量鉄骨造の界床はALCパネルかデッキコンクリートになります。 ALCというのは「軽量気泡コンクリート」、つまりパネルのなかに細かい空気の粒が入ったものであまり遮音性は高くありません。 それに対してデッキコンクリートは鉄骨のお皿の中にコンクリートを打設するのでRCスラブと同じくらいの遮音が期待できます。 当然デッキコンクリートの方が工期とコストがかかります。 デッキコンクリートの施工例 ALCパネルの床 購入前に…

2023/10/16 11:24

✎第2号物件を購入したポイント④✎

④屋根 今回は第2号物件の屋根についてです。 重量鉄骨造で3階建て以上だとシート防水を用いることが多いです。 シート防水例 鉄骨造の3階建てはパラペット（屋根のふちの低い壁）が立ち上がります。 シート防水だとこのパラペットも含めてラップしやすいのです。 このシート防水は施工がしやすいのですが、陽が直接当たるため長年の寒暖でつなぎが切れてきます。 雨漏りは重大インシデントの一つです。 写真のように明らかに亀裂があればわかりますが、雨漏りの原因箇所を見つけ出すのは防水のプロでも苦労します。 私の物件ではないですが、ある物件で雨漏りがあり屋根を直しても雨漏りが止まらない、結局侵入箇所は壁だったってこ…

2023/10/16 11:24

✎第2号物件を購入したポイント⑤✎

第2号物件を購入したポイントの最終回です。 ⑤業者売主 始めの回で書いたようにこの物件は業者が売主でした。 大家さん経験者の方ならご存じでしょうが、売主が個人か業者かで異なるポイントがあります。 不動産の売買を行う際、間に入る業者に3％+6万円+消費税を払う必要があります。 しかし、不動産業者が売主の場合は間に業者が入らないのでこの手数料が必要ありません。 ところで、この+6万円ってなにかご存じですか？ 確定申告されている方なら累進課税の控除額の計算でご存じでしょう。 実は仲介手数料は販売価格が400万円超から3％まで取ってもいいことになっていて、200万円超～400万円以下は4％、200万円…

2023/10/16 11:24

✎第2号物件を購入したポイント⑥✎

そういえば、第2号物件のこれまでの収支を記載するのを忘れていました。 令和元年の8月に購入してから4年と2か月の成績です。 総収入 17,753,133円（家賃） 総支出 7,313,955円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、固都税） 総純利益 10,439,178円 この物件は外側のハード面はこれまでに説明したようにあまりメンテナンスがかからないようになっていますが、設備での細かい修繕は多数発生しています。 換気扇（キッチン、トイレ、UB）の交換、排水のつまり、キッチン排水の漏水、漏電ブレーカー交換等細かい修繕は3か月に1回くらい発生しています。 あと、入退去時の原状回復につい…

2023/10/16 11:23

✎東京の建築費、最高更新✎

「東京の建築費、最高更新」 12日の日経の記事です。 高騰の主な原因は人員不足による人工代の上昇で特に鉄筋、型枠等コンクリートに関わる職人の不足が深刻のようです。 確かに基礎屋の不足は長年続いていますよね。 以前にもちょっと触れましたが建築費の高騰は投資家（だけ）に重くのしかかってきます。 bibliolater.hatenablog.com さて、このグラフ見てください。 リーマンショック以降（2010年～）デフレスパイラルで物価も給料も上がっていない中で建築費は順調に上がっています。 値上げをできた理由は以前にも書いたように、建築費は定価がないもので、そうそう何度も買うものではないのでジワ…

2023/10/16 11:23

✎第4号物件について①（物件詳細）✎

令和3年1月に不動産サイトで4世帯の築古アパートを見つけました。 エリア：埼玉県南部（23区隣接） 駅から徒歩12分の住宅街 購入時期：令和3年1月 構造：木造 2階建 築年数：築49年 間取り：1DK×4世帯 購入価格：1,700万円 購入諸経費：180万円（登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算） 総費用：1,880万円 年間賃料：199.2万円 運営諸経費：15.5万円（管理費、固都税） 表面利回り：11.7％ 実質利回り：9.7％ 写真の左端に黄色の建物が見えますか。実は隣地に全く同じ建物がもう一棟ありますが所有者は別の方です。閉鎖謄本までは見てないので分から…

2023/10/16 11:23

みんかの #創作同人電子書籍 レビュー：味噌坊主「八、リザードマン案件 前編 モンスター保険のフォッグ」【No.1748】

味噌坊主「八、リザードマン案件 前編 モンスター保険のフォッグ」 ･剣と魔法・ミステリ・探偵 モンスターによる被害を補償する保険の調査員が、怪しい事件を調査。被害が出てからしか動けない保険、しかし被害は食い止めたい。クールなフォッグの激情が描かれる… 保険の調査員フォッグが、怪しい事件を調査していくミステリまんが作品。 剣と魔法の世界、フォッグはモンスターによって起きた事故を補償する保険の調査員をし...

2023/10/15 17:10

✎儲け話は他人にしない？✎

今日は以前からちょっと残念に感じていたことを書いてみます。 詐欺事件が起こるとヤフコメで「儲け話を他人に勧める訳がない。そんなに儲かるなら自分でやればいい」ってよく見ませんか？ これって本当でしょうか。 自己紹介にも書いた通り、私は不動産業界で20年以上働いています。 所謂「営業」ですから、売ってなんぼの世界です。 私の営業スタイルは「会社4：顧客6」くらいの割合で顧客側に立って仕事をしています。 「顧客第一主義」なんてきれいごとは言いません。それじゃ会社が潰れちゃいますからw かと言って、なんでもかんでも強引に売るようなこともしません。 お客さんに損をして欲しくないという気持ちに嘘はありませ…

2023/10/15 09:18

✎営業マンを「信用」し過ぎ？✎

前回と真逆の話です。 お客さんから、「本の虫さんは誠実そうだから、信用して買ってみるよ。」と言われることがあります。 そりゃそう言われるとうれしいですよ。 でもね、私はいつもこう返します。「ありがとうございます。ついでに私よりもっと物件をよく見てくださいね。私じゃなくて物件を買うんですから。」 物件がいい、その上担当も誠実。ならば問題ありません。 しかし、「担当者を信用して決めた」これは物件を見抜く能力がないことの言い訳です。 「担当が誠実=物件がいい」ではないのは皆わかってるはずなのに物件を見極めることを放棄してしまうのです。 不正融資問題。 地方のボロRCをうっかり買ってしまった投資家がか…

2023/10/15 09:18

サザン！茅ヶ崎！最高！

本日は不動産とは関係ない話です。 ご存じの方も多いと思いますが、木曜日から日曜日まで10年ぶりにサザンオールスターズが茅ヶ崎で凱旋ライブを行っています。 で、今回30日のアリーナが当たったんです。ファンクラブ枠で。 最近のチケット転売対策は非常に厳重で入場までのチケットはアプリのみ、入場の際にアプリのチケットと身分証明書を提示するシステムのため入場口が非常に混みます。 都内ならともかく、茅ヶ崎の海岸で2万人もの人がアプリを使うと繋がらない人続出で益々渋滞。 まあ、そう予想していたので2時間前に会場入りしました。 テニスコートに設置されたグッズ売り場は意外と空いていて、お目当てのTシャツとタオル…

2023/10/15 09:18

✎アパートメーカーって必要？✎

毎日電車に揺られて通勤していますが新聞読んでる人減りましたよね。 減ったというより絶滅危惧種ですね。 私はいまだにペーパー派ですが、スマホで読んでる人も多いのかな。 9月26日の日経にこんなコラムがありました。 「人口爆縮、一人二役の時代」 日本の就業者数は7月に6,772万人でコロナ前の2019年の6,750万人を上回るまで回復している。 にもかかわらず、人手不足は続いている。 原因は働き盛り世代の就業者が減ったから。 生産年齢人口は今後減り続けるので省力化を徹底し「人材の無駄づかいを許さない社会」にしなければならないと。 コスパ、タイパに続いてレイパ(labor performance )…

2023/10/15 09:17

✎第3号物件について①✎

今回から第3号物件のことを書きたいと思います。 第3号物件は令和2年2月なんとなくレインズを眺めている時に発見した物件です。 ザ・団地 エリア：埼玉県南部（近年観光で栄えてます） 駅から徒歩で8分の住宅街 購入時期：令和2年2月 構造：RC造 築年数：築52年（EV無、4階建ての4階、団地です。） 専有面積：3DK（51.33㎡） 購入価格：270万円 購入諸経費：55万円（登記費用、印紙代、不動産取得税、仲介手数料、火災保険、固都税清算） リフォーム費用：55.5万円（設備は既存使用） 総費用：380.5万円 年間賃料：66万円 運営諸経費：21.6万円円（管理費、修繕積立金、地代、固都税）…

2023/10/15 09:17

✎第3号物件について②✎

この物件、一般の不動産サイトにも載っていましたがレインズならではのコツが一つありました。 ①「坪単価フィルタ」 レインズは「坪単価」「㎡単価」フィルタがかけられます。 これって一般の不動産サイトにはないんですよね。 築古の投資用区分を探す際は、坪単価を「昇順」にならべると割安物件が一瞬で検索できるのでこの機能が非常に役に立ちます。 単純に面積が広い方が家賃が取れるため、この中から場所がいいものを選べば高家賃が付き自然と高利回り物件ができあがります。 ご存じの通りレインズは不動産業者しか使えないので、投資家の方は不動産サイトから自分で計算するしかないので面倒かもしれません。 ただ、「面積を40㎡…

2023/10/15 09:17

✎第3号物件について③✎

③購入時のリフォームについて。 第3号物件はオーナーチェンジではなく、購入時に空室だったためリフォームを行ったのでそれについて書きます。 この物件は約55万円かけてリフォームをしましたがキッチン、風呂、トイレ、洗面等の設備は替えずにそのままです。 やはり設備を丸ごと替えるとかなり予算が上がります。 築古の団地だと設備を新しくしたところで家賃は上がらないので、購入時に設備がそのまま使えるかどうかを確認することが重要です。 設備が入居付けに足りる状態かどうかわからない時は写真を撮って賃貸業者に見せて判断してもらいましょう。 第3号物件は契約前の内見時に設備がそのまま使えそうかどうか確認していました…

2023/10/15 01:18

✎第3号物件について⑤✎

第3号物件の最終回です。 これまでの成績です。 ◆これまでの成績 第3号物件は募集開始してから3年3か月経過していますが、これまでの成績です。 総収入 2,108,000円 総支出 751,397円（管理費、修繕積立金、広告料、固都税、小修理費等） 純利益 1,356,603円 スタートから同じ方が借りてくれているので現状回復は発生していません。 カーテンレールがと取れたので修理したぐらいです。 この物件は理事会に管理費を払っているので不動産屋入れずに入居者とは直接やりとりしています。 実はこの物件もともと58,000円で貸していたのですが、半年ほどたったころにどうしても値下げしてほしいと入居…

2023/10/15 01:18

【2023年10月改変】エポスカードの付帯保険について｜自動付帯から利用付帯に変更！

2023年10月からエポスカードの海外旅行保険の適用条件が変更になりました。保険を利用するためにはどうすれば良いのか窓口に問い合わせてみた内容をまとめてみました。

2023/10/14 17:12

✎第3号物件について④✎

今回が第3号物件の4回目です。 団地物件は割とたくさん売り物件がでていると思います。 高利回り物件の探し方は前回書きましたが、今回は団地物件購入時の注意点を書きます。 ①階数 団地はほとんどが5階建て、たまに4階建ての物件がありますがエレベーターはまず付いていません。 そのため、5階建ての5階はやめておきましょう。いくら若い人でもエレベーター無しの5階はさすがに住んでくれません。 一般のマンションと違ってできる限り下位階のほうがおすすめで、5階建てなら3階まで、もしくは4階建てなら4階（最上階だから）がギリギリセーフです。 ②現地確認 団地は通常、複数棟が固まって建っています。 現地を見に行っ…

2023/10/14 15:18

✎私のブログについて✎

言っておきたい事があります。 私は現役の不動産屋ですが、このブログから物件を売る気は全くないです。 あと、高額のセミナーを開催する気も全くありません。 私がブログを始めた理由は備忘録のためと、読んでもらった方の役に立てばと思ったから。不動産投資を始める人がうっかり騙されるのを防ぎたいからです。 なんでわざわざこんな事を書いたかと言うと、仕事柄「不動産投資」に関することを検索するので、私にもやたらとそれに関する広告が表示されます。 まあ、高額のスクール（塾？）やセミナーが多いこと多いことw 塾やセミナーが無駄とは言いません。普段不動産と接する機会が少ない方には役に立つ内容(のはず)だと思います。…

2023/10/14 15:17

✎新築ワンルーム投資について①✎

今回は新築ワンルーム投資について書きます。 まず、結論から言います。新築ワンルームは(特に今は)買ってはいけません。 なぜか？ ①ゼロサムゲーム 不動産投資は為替ほどではないですが、ゼロサムゲームの面があります。 つまり、決まったパイ(利益)をオーナーと業者と入居者で奪い合うことになりますが、新築ワンルームは最初に買ったオーナーが損をするような仕組みになっているのです。 近年、都心のワンルームは4,000万円前後で販売されています。なかには新宿で25㎡5,000万円なんて物件も販売しています。 不動産業界に長く居る方ならこの金額が異常だと分かるでしょうが、不動産投資初心者ならこれが普通と思って…

2023/10/14 15:17

✎新築ワンルーム投資について②✎

今回も新築ワンルームマンションに騙されてはいけない理由を書きます。 ②与信 皆さん住宅ローンの借入可能額が給料の額から決まるのはご存じだと思います。年収の7倍くらいまでは借りられます。この枠を「与信」といいます。 この与信枠を食い散らかすのがワンルーム業者の仕事です。2部屋、3部屋と与信枠いっぱいまで買わされてるサラリーマンをよく見かけます。 これ何が問題かわかりますよね。そうです。住宅ローンが組めなくなるのです。 独身の間や奥さんに内緒で買ってしまい、その後家を買う際に住宅ローンの審査でそれが発覚して奥さんと喧嘩、最悪離婚なんてのも見てきました。 買う前に奥さんに相談したいと言うと必ず営業マ…

2023/10/14 15:16

✎新築ワンルーム投資について③✎

新築ワンルームを買ってはいけないってのは理解してもらえたと思います。 当然ですが、全てのワンルーム投資を否定している訳ではありません。 では、どんなワンルームなら買ってもいいか検討してみましょう。 ①まずは前回の買ってはいけないパターンから。 借入額 4,000万円 返済期間 35年 金利 2％ 返済月額 －132,000円 管、修、税 －20,000円 家賃 100,000円 月手取 －52,000円 35年間手取 －21,840,000円 ②これが、30,000,000円だったら？ 借入額 3,000万円 返済期間 35年 金利 2％ 返済月額 －99,000円 管、修、税 －20,000…

2023/10/14 15:15

✎保険と年金について②✎

前回は保険を中心に書きました。 ちなみに、保険については積立でなく掛捨てをお勧めしましたが、もし既に加入している積立を解約して掛捨てにする場合は慎重に。 15年以上前に加入している積立はお宝利率の商品もあるのでよく内容を確認して下さい。 さて、年金についてです。 これは人によってもらえる条件が違うので正解はないです。なので、プラスαの部分について書きます。 まずは65歳になったときにいくらもらえるのかを年金定期便で確認しましょう。 そこから将来ほしい金額（ゴール）を決めて毎月の積立額を決めます。 例えば、現在25歳で60歳時点で2,000万円欲しいという場合。 この計算をするには「減債基金係数…

2023/10/14 15:15

✎事故物件について✎

以前はあまり表に出ることがなかった「事故物件」ですが、オカルト芸人や大島てるのお陰？で簡単に探せるようにようになりました。 ちなみに大島てるは不動産業者も使ってますよ。 実際に事故物件はあります。事故にも色々ありますが。自殺、自然死、殺人・・・ となりのマンションの住人が飛び降りた勢いでうちの管理物件の敷地に落ちて死亡。おかげでこっちが事故物件になったなんてのもあります。 よくお客さんからは聞かれるんです。実際におばけが出る物件あるの？って。 しかし、心霊現象が起こる物件なんてものはありません。 よく考えてみてください。仮にあなたが殺されたとして、加害者とたまたまあなたの次に住んだ見ず知らずの…

2023/10/14 15:14

✎保険と年金について①✎

たまにはFPらしい事も書いてみたいと思います。 皆さん保険ってどうしてますか。 自分が入っている保険についてよくわからないなんて人も結構いるでしょうね。 ①生命保険 よく生命保険って毎月いくら積み立てればいいですか？と後輩から聞かれます。 積み立て？？まず生命保険と年金がごっちゃになっている人がたくさんいます。 無理もないです。保険屋さんが生命保険と年金を混ぜた訳の分からない商品をいっぱい作っているからです。 まず、生命保険と年金は切り離して考えましょう。 生命保険はあなたに何かあったときに残された家族を助けるためのものです。 年金は将来あなた自身を助けるためのものです。 あなたが今亡くなった…

2023/10/12 23:43

わたしの2017年のおみくじ！

  わたしの2017年のおみくじ結果は・・・         おみくじをひきにいく       

2023/10/12 09:04

＼ 新年の書き初め ／

  ​ 私の2017年の書き初め ＼ 2017年 ／書き初めメーカー 新年の書き初めをしよう  

2023/10/12 09:03

シニアおじさんの家計簿（9月26日～9月30日編）

2023年9月26日から9月30日までの収支をチェック、すべての収支をブログで家計簿管理行います。

2023/10/10 18:16

【貯蓄型はNG】保険の契約は掛け捨てにすべき理由！二人暮らしの知恵

貯蓄型はNG！保険の契約は掛け捨てにすべき理由を紹介！

2023/10/03 10:49

NHKは中日ドラゴンズにだけ差別してる？と思ったら

NHKのニュースウォッチ9を観ていて、中日ドラゴンズだけなぜ？と思うことがありました。ニュースウォッチ9のスポーツコーナー。9時後半のほんの数分しかないコーナ…

2023/10/01 08:57

いつの間にか早寝早起き

期間限定のじゃらんポイントを利用して、また長根公園温泉森のかおりに入って来ました。今回は平日夕方に行ったのですが、かなりの賑わい。いろんな人がいらっしゃいまし…

2023/10/01 08:56

大判焼

涼しくなってきたので、小中野に大判焼を買いに行きました。冷めても美味しい地元では有名なお店です。20年くらい前はおばあちゃんが焼いていて、1コ50円くらいでし…

2023/10/01 08:53

海外就職したら保険はどうしたらいい？

海外就職決定した後、保険に関してどうすべきかお悩みの方もいるのではないでしょうか。 ・保険に加入しなくても良い

2023/09/28 17:40

30年間の払い込みがついに終了して感慨無量

わたしが結婚してすぐに、母に勧められて、ゆうちょの養老保険に入りました。夫とわたし、二人とも。払い続けて30年…ついに払い込みが終了しました。（夫は数年前に払い込み終了し、生存給付金を1回受給）わたしと同年代の方はご存じと思いますが、この頃の積立型の保険は、

2023/09/28 14:03

盛唐幻夜を観終わった

しばらく華流ドラマから離れていましたが、久し振りに盛唐幻夜をやっと観ました。全50話と、いつもながら長い。時代は唐。実在の人物としては武則天や高宗が出てきます…

2023/09/19 07:58

ゴルフの景品 いすゞ自動車の芋焼酎

仕事関係のゴルフコンペがあり、平日ゴルフ⛳。妻からは仕事なの？遊びじゃないの？と言われますが、一応仕事です。トラブルの電話さえ来なければ、楽しい仕事😄今回は大…

2023/09/19 07:58

Uchi Café濃厚生チーズケーキ

モロゾフのレアチーズケーキが子供の頃から大好きです。八戸市内だとさくら野百貨店の地下で売っているデパ地下スイーツで、わざわざ有料駐車場に停めて行かないと買えな…

2023/09/19 07:57

2連休 2日目命日

連休2日目は、父親の命日。亡くなって、もう8年。八菜館で好きだった梨を買って、実家に行き、線香をあげてきました。午後はラピアでお買い物。買い物前に3階のフード…

2023/09/19 07:53

2連休

連休の日曜日、八戸カントリークラブでゴルフをしてきました。約1ヶ月ぶりです。出だしは良かったのですが、トラブルをリカバリー出来ない拙い技術のため、スコアは10…

2023/09/19 07:53

サムゲタン風雑炊の朝飯

朝ごはんはいつもシリアル、たまにパン。久しぶりに米を食べようとキッチンで残り物を探しました。卵かけご飯か、納豆ご飯か、お茶漬けかと悩んでいたら、無印良品でずっ…

2023/09/16 11:40

ナポリタン

グリーンファミリー倶楽部でランチ。ナポリタンの写真を見たら、もうナポリタンという気分になりました。オムレツが載ったおしゃれなナポリタン。パスタが太麺じゃないの…

2023/09/16 11:40

アーリータイムズのゴールド出ました ホワイトとは別物

長崎屋というか、情熱食品というか、サンバードというか、サンバードではないか(笑)、とにかく八戸のラピア1階のスーパーのお酒売場で、新しいアーリータイムズを発見…

2023/09/16 11:39

区民運動会

今日は4年振り？の区民運動会でした。グラウンドが前日の雨により使用できず、体育館での開催。競技に参加する気はなかったのですが、久し振りの区民運動会なので、開会…

2023/09/16 11:38

住宅ローンがある場合の相続人の対応

司法書士・行政書士の山口です。 今日は、住宅ローンと相続について。住宅ローンの契約者が亡くなった場合ローンはどうなるの？ということです。 これは団体信用生命保…

2023/09/15 20:13

そろそろ秋服チェックと変わったクローゼット？

こんにちは。 本日の住所変更は、ネット銀行。 少し保険の住所変更もしました。 ネットの方が変更ボタンで簡単にできるところが多いのですが、こちらはログインパスワード、IDを覚えてない問題＾＾； 書いたメモを探して、ログイン。 秘密の答えやら、パスワードを変更してくださいなど、まぁ色々ありますね。 住所変更も終わりが見えてきました。 後は、1年ほど届く郵便物を見ながら、住所変更の手続きをしていこうかなと思います。 さてさて、最近ミニマリストさんのブログを見てると、秋冬の話題が・・・。 まだ、半袖で暑いですが、夜は少し過ごしやすくなってきました。 寒がりの私なので、チェックしないとですね。 そういえ…

2023/09/14 17:23

アレルギー性鼻炎のレーザー治療で、10年以上も花粉症の症状が出なくなった！【保険適用で費用も安い】

アレルギー性鼻炎のレーザー治療で、10年以上も花粉症の症状が出なくなった！【保険適用で費用も安い】

2023/09/12 17:45

八戸三社大祭 後夜祭

暑い中、生ビールをお外で飲もうと、八戸三社大祭の後夜祭に行ってきました。最優秀賞の山車は内丸親睦会の法霊大明神。夜になるとライトアップされてきれいでした。金曜…

2023/09/05 09:44

野馬の湯天然ラドン霊泉

土曜日も普通に出社。美保野方面の用事が終わって、次の約束まで2時間くらい空いたので温泉探し。野馬の湯天然ラドン霊泉に決定。入浴料金は450円。ちょっと安い。券…

2023/09/05 09:43

ゴルフ練習場独り占め

火曜日のグリーンヒル練習場は午前中休みで12時開店。12時2分にお昼休みゴルフ練習を200円分しに行ったら、車が停まっていない。休み？と思いながら入り口に行く…

2023/09/05 09:42

コンビニで朝ごはん

明日は雨のなかで、久しぶりのゴルフの予定なので、早起きをしてゴルフの練習をしてきました。8時前なのに、すでに暑い☀️😵💦300円はやろうと思いましたが、200…

2023/09/05 09:41

川崎市から東北電力です！と電話が来て、途中で切られた

川崎市の市外局番044ｰ381ｰ960?から携帯電話に電話が来た。川崎市からなんだろうと出ると、若い女性の声で「東北電力です。料金プランに付いて～」でした。7…

2023/09/05 09:41