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東京のマンションが平均価格で”億ション”となりました。「誰が買うの?」などの声があり、「いずれ東京の不動産バブルは崩壊する」などと解説するエセ不動産評論家も出てきました。昔から評論家なる怪しげな職業はポジショントークのみですので、いい加減なことばかり言っています。その点、昔の評論家は”ニセモノ”でも一貫していて、バブル崩壊時もリーマンショック時も「日本の平均株価は4万円、5万円に必ずなる」と力説して微動...
期間50年の住宅ローンが登場しました。不動産価格を決定するのは、結局は融資条件です。億単位のお金をキャッシュで動かく人もいます。しかし、お金持ちに限って融資をしっかり使います。都内の城西地区の不動産価格は、完全な青天井状態です。「不動産バブル」などと知ったような解説をするシロウト評論家はいますが、そもそもバブルなどこの世にはありません。「買えるから買う」「売れるから価格が騰がる」という単純な経済原理...
都区内マンションの高騰 〜都心マンションに住みたがる心理がわからない
今東京都心は以前にもましてマンション価格が高騰していると聞きます。港区みたいな昔からの人気区域だけでなく、ベイエリアでも3LDKなら1億円は当たり前、2億円も超えるそうです。SPA!の記事引用です。 平均2億超え!? 止まらない「都内マンションの高騰」。中古でも1億弱、賃貸...
マンション高騰「賭け」に負けて大後悔⁈人生経験が役立たずだった件
友達に「持ち家を買おうかと思ってて」と相談されて、つい無粋に、家を買うリスクリターン、金利上昇の可能性、社会情勢の動向などについて話してしまった。女子的に間違ってた。求められていたのは共感だ。人生経験役立たずだったわorz次回に生かそう_φ(・_・
物件はあるのですが、「収益物件」が見つかりません(´;ω;`)物件検索は”毎日”の日課です。息をするように毎日物件検索を行います。サイトは決まっているので、ワンクリックで「検索」開始となります。不動産検索サイトであれば、条件を入力しておけば自動的に物件情報がメールで届きます。このメールサービスはとても便利ですので、お薦めします。しかし、条件が緩いと毎日メールが大量に届くので、少しシビアに条件設定するのが正...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
今年になって都内のマンション価格が大幅に下落するのではとの予測が出ています。実際に都内の不動産屋に聴くと、一時期の人気はないようです。新築マンションも在庫が積み上がっているので、一部の業者に「投売」の兆候があるようです。その流れから不動産価格「大暴落」を予想する論調が多くみられます。しかし、残念ながら都内の一等地の不動産価格上昇が「鈍化」することはあっても「大暴落」はありえません。理由は簡単で「需...
マンションの売買価格が決定したので、売買委託契約書を締結しました。メルカリみたいに不動産屋を仲介せずに不動産を売買できます。実際に個人売買しているケースもあるようです。マッチングサービスもあるので、仲介手数料をケチりたい人には最適です。私は絶対に不動産屋に仲介をお願いします。「個人売買」したケースを知っていますが、ことごとく「失敗」しています。不動産は額が大きいので、スーパーで買物する感覚ではでき...
不動産屋との打ち合わせです。解約通告が先週の日曜日でしたので、打ち合わせが遅れました。ここがサラリーマン大家のツライところです。ただし、既に賃貸のネット募集は始まっていますし、物件の売却に向けた業者査定も済んでいます。「順調」とも言えます。しかし、専業大家であれば不動産屋との打ち合わせは終わっている時期です。現在、不動産業界は「繁忙期」真っ只中です。この一週間でどんなおいしい「お客様」が訪れている...
今月末に退去予定のマンションの査定額が届きました。ファミリータイプマンションの賃貸物件は、退去時に「賃貸」と「売却」の両方で攻めます。以前は「賃貸」中心でしたが、現在はマンション価格が暴騰していますので、油断していると大損になってしまいます。常に投資戦略は柔軟でなければいけません。不動産屋も繁忙期なのに、思いの外早く「査定結果」が届きました。マンション価格が暴騰しているのは知っていました。正直、想...
退去に伴う原状回復工事の見積もりが不動産屋から送られてきました。壁紙(クロス)の価格が大幅に値上がりしています。昔は敷金を原状回復費にあてていました。退去があるたびに敷金でほぼ内装は一新できたわけです。しかし、現在は敷金からはハウスクリーニング代くらいしか引きません。明らかに「故意」に何か備品でも壊さない限り、敷金が使われることはありません。クロスの張替え、畳替などは全て大家さんの負担です。その原...
【不動産投資・基礎編】売却物件の現地調査💛 土日が潰れますね!?
売却、客付けと2物件を並行で動かすと何かと慌ただしい感じです。今月は先週も土日が賃貸物件の現地調査で潰れましたし、今週も売買物件の現地調査でお出かけです。個人的には、お昼に美味しいレストランにもよれますし、カメラ片手に駅前をうろつけば探偵ゴッコみたいでリフレッシュになります。ただし家族サービスは出来ません。とは言っても、息子たちは独立+高校生ですので、父親が活躍する場面はありません。奥さんは午後か...
不動産屋と交渉の結果、売出価格が決定しました。予想通り担当者からは同じマンションの最安値の提示がありました。これは瞬殺で拒否です。「こんな価格なら賃貸を継続の方が良い」として跳ねつけました💛すると直近で成約した事例として私の予想通りの価格を提示してきました。こちらとしてもいくつもの事例をチェック済みですので、この辺りだと見込んでいました。最初から提示すれば良いのに、ちゃんとチェックしていなかったら...
【不動産・取引】2度目の現地調査(写真撮影)💛「雨」なら撮影中止です
今日はこれから現地調査です。もう少し早く出発する予定でしたが、子供の送りがあって遅く出発です。台風の影響で雨が降り続いているので心配でしたが、そこまで天候は酷くありません。写真撮影ですので、「雨」は厳禁です。気合の入っていない不動産屋は宣伝資料に雨天の薄暗い写真を使っても平気です。しかし、不動産屋に文句を言っても仕方ありません。あくまでも
【不動産投資・基礎編】不動産投資はナンセンス!? REITで充分ですね💛
サラリーマン不動産投資家「冬の時代」です。融資条件がどんどん悪くなっています。「金持ち父さん」から始まったサラリーマン不動産投資家の時代は節目を迎えています。現在、まともな銀行は区分マンションへの融資を停止しています。アパートはオンボロならいくらでもありますが、ちゃんとしたアパートは億越えで、価格は高騰中です。銀行側は融資条件として「頭金最低10%」としています。そうなれば最低でも1千万円の頭金が必...
【不動産投資・基礎編】マンション価格算出中!? 予想以上の高値ですね💛
来週の価格交渉に備えて独自「査定」を実施中です。レインズは見れないので、正確な取引価格は不明ですが、トレンドはわかります。こうなることを見越して所有物件の売出価格は、定期的にレヴューしていました。今回改めて査定を行いました。結果としてはかなり高騰しています。このまま不動産屋と交渉に入ると、お互いの査定額に500万円以上の差が出る可能性があります。こちらが売主ですから弱気になるつもりはありません。しか...
【不動産投資・基礎編】販売価格の決め方!? 不動産は一物一価
来月退去予定の物件は売却することにしました。立地が良いのでもったいない気もしますが、頭金が無ければ融資は不可能です。区分マンションへの銀行融資はストップしていますので、アパートを購入するしかありません。アパートとなれば億単位の取引になりますので、頭金は千万単位が必要です。売却しなくても用意できますが、キャッシュポジションが大きく下がります。不動産投資は「現金」が命です。常に高いキャッシュポジション...