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今回は今年購入したばかりの第5号物件のお話をしたいと思います。 2月に購入したばかりなのでまだ成績についてははっきりしないところがあります。 いつものようにボケーッとサイトを眺めていたところたまたま発見しました。利回り10.59％とあったので早速いつもお願いしている不動産屋（元付じゃない業者）に電話して資料を取り寄せてもらいました。 この不動産屋は投資用物件を専門に取り扱っている業者で、第2号物件の売主だった業者です。ちなみに第4号物件も私が見つけたのですがこの業者に仲介を依頼しました。 元付業者の方が買える可能性が高いのは承知していますが、投資用物件を専門に扱っているだけあって融資付けを全て…
どうですか今日のタイトル。AI先生につけてもらいました。私も興奮してますw 先日、私の後輩から興奮気味に「知人から新規事業に勧誘されている」から一緒にやろうと思うがどうだろうかと相談がありました。 単純にそれだけ聞いた私はてっきり不動産関係の会社を始めるものだと思い、マジか先越されたなぁなんて思いました。 しかし、話を聞いていくとなんだか雲行きが怪しい。なんでも、知人が確実にFXで勝てるシステムを開発するエンジニアと知り合いだけど資金がないため出資してくれる人を探しているんだとか。（なんて香ばしい話だ） 出資をするとシステムを無料で使えるし、出資した分の配当ももらえるらしい。 ここから一段と話…
こんにちは！ののです。 私事ですが、先日ファイナンシャル・プランニング技能士3級(FP3級)に合格いたしました
✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう②（金持ち父さん貧乏父さん）✎
こんにちは。本の虫🐞です。 今回は私が読んで非常に役に立った本を紹介したいと思います。 なぜ本を紹介するかは以前のブログを読んでみてください。 紹介する本は有名な著書も多いので古本でも探しやすいと思います。まずは近くのブックオフで探してみてください。わざわざ新品を買う必要ないですよ。 アフィリエイトはそんなに期待していませんが、もし、古本屋で探して見つからなければ利用してみてください。 サマリーではなく全編読んでほしいのです。そして、感想をぜひ聞かせてほしいです。同じ本を読んでも人それぞれ感想は違います。ぜひ私が気づかなかった点を教えてください。 初回は「金持ち父さん貧乏父さん」です。まあ、読…
前回のブラックなエピソードはもっと過激なのを期待してましたか？ 実は30％くらいに抑えて書いています。まだまだ時効というには早すぎて書けないことだらけなんですw さて、今回がタイトルの最終回です。 スルガショック以降のアパート業界は一気に厳しくなりました。 融資がなかなか付かないのと建築費の高騰により商品が売れなくなったのです。特に土地付の新築アパートを販売していた業者は優良企業ですら苦境に立たされました。 シノケンって会社ご存知でしょうか。今もアパートの販売続けてますよね。でも、公開していた株式引っ込めましたよね。 その時の会社からのアナウンスが非常に印象的でした。要約すると、土地や建築費の…
仕事内容は全く同じアパートの建築営業です。がしかし、ここまでブラックとは想像していませんでした。 とにかく社員は完全に捨て駒です。 毎日朝、昼、晩と上司から電話が来て成果の確認をされます。 成果がないと悲惨です。 上司「手ぶらでどーすんだよ！」 私「これから行く見込みでプレゼン取ります」 上司「もしそれでダメだったらどーすんだよ！」 私「オーナーからリピート取ります」 上司「オーナーもダメだったらどーすんだよ！」 禅問答。答えがないアホの会話ですw 子供の頃想像していた大人ってもっとちゃんとしていて、会社って所はそんなちゃんとした大人たちが真面目に働いていると思っていましたが、実際は大人って頭…
✎私が不動産投資を志したきっかけ⑪（会社に依存しない生き方）✎
社会人になって10年が過ぎ、営業成績もそこそこ順調でプライベートでは優待株投資が上手くいき始めていた頃でした。 毎日毎日営業成績を問われてプレッシャーに苛まれるこんな仕事いつまでできるの？と疑問に感じていました。 20代は勢いだけで乗り切れたのですが、30後半になってきてこのペースだと定年後の資産は作れるけど60歳までに引退するのは無理なんじゃないか？できれば40代で引退したいのに・・・ 新卒で入社した会社のオーナーは一代でグループを巨大化させた凄腕経営者でしたが、かなりの倹約家でした。特に給料については渋かったです。 当時の年収は700万円くらい。新卒で入った会社でもあるし居心地もいい。 し…
さて、投資信託を3年ほど売ったり買ったりしていると、構成している株の中で買い増ししたい銘柄がいくつかでてきました。 そこで投資信託からキャピタルゲイン狙いで個別株にシフトしはじめました。 しかし、なかなか上手くいきませんでした。 一時はデイトレードにも挑戦しましたが、不思議なことに俺が買うと下がる、俺が売ると上がる。ならばと、俺が空売りすると上がる。誰か俺の事監視しとるんかと思うぐらいw 短期の勝負は合わないから配当や株主優待を期待して中長期で保有したほうが気楽でいいかもと思うようになりました。 個別株に挑戦し始めて収穫はありました。株主優待です。当時はまだ桐谷さんもメジャーではなく株主優待は…
前回は貯金の話をしました。話を戻しましょう。 先生となるお客さんと出会った私。仕事の用もないのにちょくちょく行っては色々と教えてもらいました。 当時はネット証券がまだメジャーではない時代。証券会社で個別株を始めるのはハードルが高く感じました。そこでお客さんが勧めてくれたのが投資信託でした。投資信託なら始めやすいだろうと。 個別株と投資信託の違いもよくわからないクルミ並みの脳みその私に卵とかごの話で分かりやすく説明してくれました。 （みなさんご存じでしょうが） 卵とかごの話とは・・・卵を1つのかごに入れて落としてしまうと全部割れてしまうが、かごを分けておけば一つのかごを落としても他の卵は被害を避…
先生となるお客さんと出会ってから、これまで貯金しかしてこなかった私がいよいよ投資を始めることになるわけです。 投資を始めるには当然種銭が必要です。入社5年目くらいの私はたぶん300万円くらい貯金をしていました。ただ、ほとんど会社の持ち株購入に積立てしていたので現金で持っていたのは100万円くらいです。 最近ネットでよく見かける記事ですが、単身世帯の貯金の中央値です。 20代 8万円 30代 70万円 40代 40万円 50代 30万円 おそらく、このブログを読んでる方はお金に興味のある方でしょうから中央値以上の方が多いかと思います。 中央値以下の方もがっかりしないでください。この中央値くらいの…
FP3級のCBT方式試験の受験の感想を書いています。2023年11月1日から始まったきんざいのFP3級試験のcbt方式試験。実際に受けてみて、試験の流れや気になったことを記事にしました。これから、FP3級のCBT方式試験を受験する方はぜひ参考にしてください。
今日は少し話がズレます。 今月の日経の「私の履歴書」が前日銀総裁の黒田春彦氏なんですよ。楽しみにしています。このコーナーは興味のある人が出る月は読むようにしています。 さて、本日は読書について書きたいと思います。 以前に不動産投資を学びたいなら関連本を30冊も読めば知識は十分と話しました。 先日このブログを読んでる知人から本当に30冊程度でいいの？と聞かれました。 これ正確に言うとちょっと違います。 数えたことないですが、現在私の家には2千冊ぐらいの本があると思います（これでも大分処分したほうです）。そのうち投資に関する本は300冊くらいだと思います。 つまり、なんでもいいから30冊って意味で…
✎私が不動産投資を志したきっかけ⑦（お客さんこそ最高の先生）✎
今日からもう11月ですね。 今月後半は海外からお客さんが2組来るので京都と東京を案内する予定です。 話が逸れてしまいました。初契約後に戻しましょう。 その後、12月にはRC造の大型物件を契約し、2月にも契約。初年度は合計3件の契約を取得することができました。 当時はいわゆる見込み客を自分で発掘してストックしていかなければなりませんでした。逆に言えば集客をきちんと続けていけば順調に見込み客が増えていくので契約はコンスタントに取れました。 そして、2年目は年間6件の契約を獲得し3年目からは課長になりました。これだけ聞くと順調のようですが、仕事のハードさはひどいものでした。ほぼ毎日終電で帰宅。課長に…
さて、給料の話の続きです。 1,500万円から800万円になっても十分高給じゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもないのです。 というのも、翌年税金が大変なことになるんです。新庄が現役の頃に給料全部使ってしまって翌年に税金が払えないってありましたよね。桁は違いますが同じことになります。 例えば住民税だけで月8万円。そのほか保険料が月7万円。さらに所得税。控除の合計が月20万くらいになります。800万円といってもボーナスも含んでますから額面は月額45万円くらいです。そこから20万円引かれて手取りが25万円。 生活レベルを上げていたり、無理な住宅ローンを組んでいたりしたらかなり厳しくなります…
新NISA資金に米国株ETF売却。ドルベースでは大負けでも為替差益でプラス
こんにちは。テキトー主婦のMollyです。 この週末、マンションの敷地内を歩いていたら、ハロウィンの仮装をした小さな子供たちを見かけました。 子供たちの手には、どこかでもらったと思われるお菓子の包みが。 懐かしいなあ、うちも子供たちが小さい
✎私が不動産投資を志したきっかけ⑤（営業の給料はいくら？）✎
初契約は築40年くらいの木造アパートの建替えでした。 木造2階建て25㎡の1K10世帯で総額5,000万円。賃料は一部屋63,000円。表面利回りで15.12％です。今じゃ考えられない金額ですが、当時はこれでも特別安いわけではありませんでした。 当時は木造の場合20年返済にすることが多かったです。当時の金利が2％くらい。月の返済額は25万くらいです。5,000万円全額を借りて返済しても30万円以上は毎月手元に残る計画ですからお客さんもやる気になるわけです。 この物件は立ち退きも工事も問題なく終わり、翌年の夏には完成しました。 さて、営業ですから歩合があります。いくらもらえるか気になりますよね。…
FP無料相談は危険？お金のみらいマップなら安全にライフプラン相談ができておすすめ！
先日、お金の不安解消のためにFP（ファイナンシャルプランナー）のオンライン無料相談を受けてみました。FP無料相談…と聞いて思うことは「ああ、なんか勧誘されるのね」ですよね。お金のことは気になるけど、FPなんて資格持ちの方が、無料で相談に乗ってくれるわけなんかない。なんか商品を紹介されて、それを買わせようとしてくるのよね
ウイグル獄長は実在する。 無事希望のアパート営業部門に配属されましたが、そのブラックぶりは私の想像を軽く超えてきました。 まず入社一か月後のゴールデンウィーク。通常は緊張続きの研修が終わってリフレッシュのはずですが、全日出勤でした。 私の配属された支店の支店長は始終大声を張り上げてるウイグル獄長みたいな奴で好き放題やってましたね。まあ、当時はパワハラなんて言葉なかったですからね。 朝から晩まで住宅地図を見ながら電話営業です。ノルマは1日200件。朝9時から夜9時まで電話をして電話が終わったら翌日電話する先の番号を調べて家路につくのは12時。 当時はオレオレ詐欺なんてなかったので電話営業でも割と…
あべしFP2級に合格しました！丸の内サラリーマンのスキルアップ計画！
FP2級に合格しました！ちょっと詰め込みでなんとかした感はありますが、無事リベンジを果たすことができました！計画不足・実行力不足は否めませんが、取り敢えず結果を出すことができてホッとしています。今後もまだまだスキルアップに励んでいきます！！
あべしFP2級ダメでした！丸の内サラリーマンのスキルアップ計画！
FP2級に一部合格しました！コソコソと勉強してきましたが、残念な結果に。圧倒的勉強不足！次回の完全合格へ向けて、学習計画を立て直します！まだまだスキルアップしていくために、今後も頑張っていきます！！
あべしFP3級に合格しました！丸の内サラリーマンのスキルアップ計画！
FP3級に合格しました！3ヶ月間、コソコソと勉強した甲斐があってよかった！自己採点の結果はギリギリだったので、もっと余裕を持って学習を進めたいですね…。次はFP2級を取得予定！まだまだスキルアップしていきます！！
しかし、いいイラストだなw 結局、7年生にしてやっと卒業単位を満たすことになったのだが、時は2001年。就活戦線はまさにイラストの状態でした。 卒業の目途がたった7年生の春になって慌てて就職活動を始め、面接を受けまくるも2次面接にすら進むこともなく時間が過ぎていきます。 しかし、不動産業界を受けまくる中でなんとなく業界の事が分かってきました。 ①ハウスメーカーは明るいイメージだが、結構しんどいし稼げない。 ②ファミリータイプマンションの分譲もしんどい割に稼げない。 ③アパート建築営業は売れれば稼げるが強制収容所に入るのと同じ覚悟がいる。 ④投資用ワンルーム業界は囚人も哭きだす監獄カサンドラ。 …
今回のFP勉強ラボでは、FP試験の通信講座についてまとめました。3級から1級までの受験級別に通信講座をまとめています。通信講座を選ぶときのポイントも合わせて解説。筆者のおすすめの通信講座も紹介しています。FP試験の通信講座を検討している方はぜひ、参考にしてください。
当時、歯がゆく思っていたことがあります。沢山バイトで働いた月は給料も沢山入る上遊ぶ時間がなくてお金を使わないので潤う。逆にあまりバイトしない月は給料も少ない上遊ぶ時間があるから浪費してお金がなくなる。（当たり前だ） つまりは時間を売ってるんだなあと漠然と思っていました。時間を使わずにお金が入るといいのになあと。 ただ、不思議と労力を使うことやバイト自体は嫌いではなかったです。仕事を覚えることがとにかく楽しかったし、なにより30代、40代のバイト先の先輩との付き合いは部活の上下関係とは違ってすごく新鮮でした。今考えると彼らはフリーターだったのであまり褒められたものではなかったですが、さまざまな「…
こんにちは。テキトー主婦のMollyです。 先ほど、1ドル150円を突破してしまいましたね。 ニュースによると、アメリカの長期金利が上昇し、日米の金利差がより大きくなることから円が売られていることからの円安とのことですね。 まだ円安が進むの
こんにちは。本の虫🐞です。 今回から「私が不動産投資を志したきっかけ」について書きたいと思います。 2001年。私が大学を卒業して就職した年です。アラフィフの方ならご存じでしょうが、当時はとんでもない不況、いわゆる就職氷河期でした。 エントリーシート（当時は紙で郵送）含めて60社近く申し込んで内定もらえたのは2社。まあ、私の場合1浪+3留、大学も三流ですから2社通っただけでも奇跡だったかもしれないですね。 大学6年生になるまで普通のサラリーマンになるってことが受け入れられなかったんですよね。毎朝会社に行って仕事をするってのを40年続けるなんてとてもできないと本気で思って毎日学校も行かずにバイト…
家づくりは、人生で最も大きな買い物であり、家族の夢を叶えるプロジェクトです。 しかし、その一方で、家づくりでは夫婦喧嘩が起こりやすいことも事実です。 本記事では、家作りで夫婦喧嘩する理由と、それを避けるためのポイント、喧嘩になったときの対処法をご紹介します。
30代旦那様の戸建て住宅購入をサポート！残業減でも安心してマイホームを手に入れるための方法を解説します。FPに相談して、無理のない予算計画を立てましょう。
「金持ち父さん貧乏父さん」に従わずに先に自宅を購入しましたが、運よく購入時よりも高く売却することができました。 もし20代のころに潤沢な資金があれば投資から始めたでしょうが、当時そんな資金はありませんでした。 そして、いくら投資が優先と言っても自宅の購入が40代になると定年後もローンが残ることになります。 住宅ローンを定年（65歳想定）までに終わらせるというのも私の目標の一つだったこともあり、その時購入すれば、65歳完済でローンを組んでも月返済額が10万円以下に抑えられるということも決め手になりました。 もちろん当時から不動産投資はしたかったのですが、上記の要因で自宅を優先することになります。…
昨日記事でとりあげたこれお風呂メガネ ブラック -7.00 温泉やスーパー銭湯で段差のつまづき防止 金属部品がなく熱くなりにくいコーリュウ(Koryu)実際に使ってみた感想。かなりちゃちな作りですが、一応近視矯正には役立っているようです。私の場合、ホントは-8くらいなんで
コロナを乗り越え、なんとかFP3級を取得出来ました。この経験は、私にとって貴重なものとなりました。この経験をお伝えします。
19日の日経に23区のマンションの平均価格が1億を超えたとありました。 海外と比べると日本の不動産は割安だなんて言う方もいますが、この金額異常ですよ。これじゃ普通のサラリーマンには手が出ないですよね。 そこで、持ち家が先か投資が先かって話をしてみます。 「持ち家が先か投資が先か」は「持ち家か賃貸か」と同じくらい難しい問題ですよね。 結局、人それぞれ状況によるってのが問題を難しくしている原因です。つまり正解はないのです。 名著「金持ち父さん貧乏父さん」では持ち家は負債なので先に投資から始めようと勧めていますが、どちらが正しいかは人によります。現に私は自宅を先に買いました。 （「金持ち父さん貧乏父…
前回は不動産投資に向かない方の事を書いたので、今回は向いている方について書きます。簡単に言えば前回と逆の人が成功する人です。 ①好きなことは進んで学ぶ。 成功している方は不動産投資が大好きです。そして成功している方は勉強しています。好きなことなので勉強するのが苦にはならないのでしょう。 自ら学ぶ理由は「成功するためのプロセス」を学びたいからです。まずここが違います。 「これから上がる銘柄教えて」や「リスクのない儲かる物件紹介して」とダメな人は直ぐに答えを求めてきます。 できる投資家は「魚を欲しがる」のではなく、「魚の釣り方」を知りたがります。 ②純資産、純利益を重視する。 昨今、短期間で一気に…
2023/10/22現在 我が家の資産運用含み益14,602,769円
こんにちは。テキトー主婦のMollyです。 実は私、ここ1年以上五十肩を患っていたんです。 五十肩にかかったことがある方はおわかりになると思いますが、片方の腕だけ上がりにくい、無理に上げようとすると痛いというものです。 無理に動かさなければ
今まで沢山の投資家を見てきましたが、不動産投資に適さないお客さんも見てきました。そんな話を書いてみます。 大家さんは大きく分けると、「先祖から資産を引き継いだ地主」と「自分で増やしていった積極的な投資家」の二種類になります。 近年は後者の方で失敗する方(とその予備軍)をよく見かけます。 さて、どんな人でしょうか。 ①大家さんもどき 私が一番適正がないと思うのは人任せにする投資家です。こういう方は自分が不動産投資をしている自覚がありません。例えばこんな方がいました。 賃貸事業は長期の事業です。そのため最中に設備投資が必要になります。設備投資とは修繕だけでなくグレードアップも含みます。例えばWi-…
第4号物件の購入から2年4か月での成績です。 総収入 5,104,100円（家賃） 総支出 2,263,784円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、税理士報酬、租税公課） 総純利益 2,840,316円 こうして見ると年数が浅い分まだ純利益は少ないですね。 租税公課には固定資産税だけでなく、法人税、地方法人税、法人住民税、法人市民税、法人県民税、法人事業税、源泉所得税も含んでいます。法人関係の税金が10万円くらいです。 以前にも書きましたが、初年度から黒字にしているため税金が発生しています。 毎年物件を購入しているので個人の不動産所得はずっと赤字になっていますが、キャッシュフローが…
実は本日はFP2級の発表日だったりします。普段は自己採点とか速報確認はしないんですが…今回は両方やってまして完全決着ってことで…あ、完全合格か😄-------まずは、こちらをポチッとよろしくお願いしますにほんブログ村点数はかなりギリギリ、てかリアルにギリギリ。ボー
前回書いたようにこの第4号物件は決済直後に1部屋空きました。 退去が決済前であれば通常は売主が原状回復をするのが通例ですが、今回は決済後だったので買主である私がリフォームすることになりました。 とは言っても、平成19年にフルリノベしているので築古の割に状態は良好でした。クロスを一部アクセントクロスに張り替えて、あとはクリーニング程度で済みました。 そして、この空室も2か月程度ですぐに埋まりました。 購入して2年半になりますが、この物件はかなり優等生でまだ退去は1件しか発生していませんし、修理の発生も1回だけキッチンの故障があったくらいです。 あと、よほどの問題でなれば従前の大家さんが認めていた…
目的の為なら、手段は選ばない……！（というほど大層なことでもない）
やったー！ とりあえずファイナンシャルプランナー試験用の課題、期限内に出せたー！！ （たぶん郵便局で出したから大丈夫） えらい、私！ ところで今回初めて知ったんだけど、通信教育用の郵便料金ってのがあるのね。 定形外の大きい封筒だから「140円ぐらいかなー」って思ったら切手欄に「15円」って書いてあって二度見した。 まあよく考えたらユーキャンっていう大手通信教育の会社がそんな嘘つくわけはないんだけど、いまひとつ信用できなくて郵便局の窓口まで行ったよね。 そしたら本当でびっくり。 なんだっけ、第四種だっけな。 局員の方も丁寧に説明してくれて、やっと納得。 （疑いすぎ） というわけで、窓口で15円払…
今回は返済比率について書きます。 ☆第4号物件収支☆ 借入額 1,700万円 自己資金 180万円 金利 3.9％ 返済期間 20年 月額賃料 16.6万円 月返済額 10.2万円 月手取り 6.4万円 返済比率 61.4％ 法人で購入してますが、自己資金は結局個人名義から貸し付けることになります。個人の自己資金は手元になるべく置いておきたかったので全額借りてしまいましたが、もう少し自己資金を投入すればよかったとちょっと後悔しました。 この物件は4世帯しかないのに全額借りた上金利も高いので返済比率が61.4％となってしまい、1部屋空いたらほぼ手取りはなくなります。 実際にこの物件は契約後、決済…
今回は第1号物件のこれまでの収支を記載します。 始めの入居者は1年半ほどで退去してしまいたましたが、翌月には次の入居者が決まりました。現在もその方に7万円で借りていただいています。 総収入3,582,928円（家賃） 総支出1,439,304円（管理費、修繕積立金、広告料、現状回復費、お風呂扉、キッチン修理、固都税、地代等） 総純利益2,143,624円 初期投資総額が535万円なので4年8か月で約40％を回収できました。 運営スタート後に発生した修理はお風呂の扉とキッチンです。お風呂はユニットバスではないため、元々付いていた部品がなく扉を丸ごと交換となりました。 設備の故障については私では直…
今回は第1号物件の理想的な出口戦略についてお話します。 今すぐ売る考えはありませんが、減価償却がなくなり総利益が購入価格を越えるころ売却しようかと考えています。 築年数から実需で購入する人はいなさそうなので、7万円で貸したままオーナーチェンジでの売却が現実的でしょう。 年間賃料が84万円なので、 表面利回り20%なら420万円 表面利回り15%なら560万円 表面利回り10%なら840万円 そのため今後も家賃は下げない予定で、表面利回り20％に設定すれば購入時の価格での売却も可能かと予想しています。 さて、始めて購入した物件のついてはこんな感じです。 最終的にきちんと売却できるまでは勝敗は判断…
今回から数回に分けてサブリースに対する私の考えを書いてみます。 今やメーカーでアパートを建てたらサブリースがセットなのが当たり前になっています。 みなさんサブリースについてどうお考えでしょうか。 まず私の意見を言うと、サブリース契約はお勧めしません。 サブリースにも様々な契約条件があると思いますが、貸主にとって不利なケースが多いからです。 一見するとサブリースは借主である業者の方がリスクを負うように見えますが、実際は貸主であるアパートオーナーの方が不利になる契約内容になっていることが多いのです。 業者側が契約書を作成している時点で言わずもがなですが。 ①そもそもリスク回避にならない。 サブリー…
皆さん今の日本の不動産の価格は適正だと思いますか？ 今がバブルなのかどうかは皆さん色々な意見があると思いますが、不動産については間違いなく今がバブルだと私は感じています。 仕事柄たくさんの投資家とお話しをしますが、バブル発生のメカニズムを知らない方が結構います。 バブルとは本来あるべき価値より過大な評価が短期間でされている状態です。 例えば私が1億円の土地を持っていたとします。 ある日、私の知人の大谷君が家を建てたいのでこの土地を売ってほしいと言ってきました。 私が売り渋ると、大谷君は1.5億で買いたいと言ってきたので仕方なく売ってあげました。 大谷君が家を建てようとしていたところ、こんどは知…
④外国人、高齢者、生活保護ウェルカム。 保証会社を通れば誰でもウェルカムです。 リスクを負うことにはなりますが、入居機会の損失を避けるためには間口を広げることも重要です。 リスク回避とは矛盾するようですが、そこは③の条件でカバーしています。 別の機会に触れますが、私のような築古物件オーナーからすると生活保護受給者の賃料の方が一般よりも高く貸せるエリアもあるので購入時の利回りを上げることもできます。 以上の4点を方針として募集を開始した第1号物件ですが、あっさりと入居が決まりました。 3月に募集を開始して翌月には想定通りの7万円で入居者が決まった際は手をたたいて喜んだのを覚えています。 入居が決…
さて、1,700万円の指値が通ってから融資打診です。 今回、以前から計画していた法人を設立することにしました。 ちなみに1法人1棟スキームを狙っていたわけではありません。この金額だから個人でも融資は通ったと思います。 個人名義で購入した物件の償却が終わったら法人で買い取る計画にしているので、いつかは法人を立ち上げたいと考えていました。所有物件が築古ばかりなので後々デッドクロス対策が必要になるからです。 大型物件であればサラリーマンとして給料がある間は個人で償却したいところですが、今回の小型物件は新規法人にちょうどいいサイズです。 顧客に税理士さんがいるので決算はその先生にお願いすることにし、株…
すごいな。 前回「4ヶ月ぶりにブログ復活したよー」って記事を書いたのに、そのあとまた2週間アップなしっていうね。 まあいいや。 のんびりやろうっと。 さてさて。 今日はなんかスピ的にはえらくいい日らしいんですがね。 （なんだっけ、天赦日で大安？←相変わらず開運動画とか好きでみてるわりにはちゃんと覚えてないw） 体調がいまひとつなのです。 っていうか、もう10日ぐらい風邪症状。 なんだろうね、20年くらい前は風邪なんて3日くらいで治った気がするのに。。。 あ、ちなみに病院は行きました。 そこで「日にちとか症状からいって感染系のやつじゃないから検査しないねー」って言われたんで、インフルその他ではな…
今回もサブリースの注意点です。 ②解約できない。 サブリース契約は通常の賃貸借契約と同じで貸主側に正当事由がないと解約できません。 所謂、立ち退きと同じ労力（立退料、明渡訴訟）が必要となります。 サブリース契約は入居者の権利が強く守られる借地借家法が適用されると判例があります。 この法律自体は30年ほど前にできた法律ですが、元々は「大家と店子」の時代からある法律を引き継いでいます。 大家が圧倒的な力を持っていた時代ですから、当時は店子を守る必要があったわけです。 しかし、現代のサブリース契約においては業者（プロ）が借主、アパートオーナー（素人）が貸主となります。 皮肉なことにプロである業者が守…
サブリースについての続きです。 ③家賃を上げるのが困難。 これは①に通じる内容です。 現在はインフレで家賃は上がり基調です。 特にファミリータイプは建売や分譲マンションの価格上昇に伴ってアパートの賃料を上げても入居が付きやすい状況です。 当然サブリースにおいては、入居者と業者との賃料と業者とオーナーとの賃料にギャップがあります。 本来であれば入居者に貸している賃料が上がればオーナーに支払う賃料も上がるはずですが、そうはならないのが業界の常です。 貸出の賃料から○○％と取り決めをしていれば別ですが、メーカー系のサブリース契約は大抵そうはなっていません。 家賃が下がる時は早いが、上げるのは並大抵の…
