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ご親族が亡くなった後等の手続で、銀行や役所やでアレを出せ、コレをもって来いとか言われても、「何のことやらさっぱり分からん」という方は、是非専門家にご相談されてください。当事務所の場合は、電話で回答できる範囲であれば、関係知識も含めて無料で対...
共有から単有となった場合の住所変更登記｜司法書士おぎわら相続登記事務所秋田
秋田の相続は秋田市の司法書士おぎわら相続登記事務所秋田、司法書士荻原正樹です。 （当事務所のホームページはこちらです→司法書士おぎわら相続登記事務所秋田） 今…
今年も銀杏の木が色づいてきました。 画像は先月撮ったものなので、現在はもう少し黄葉が進んでいます。 前回の記事で法務局へ行くと書きましたが、登記について無事…
先に書いたように農地を宅地にするためには農地法の農地除外申請やら、農地転用などの申請承諾が必要になります。そして依頼していた司法書士事務所より、全ての登記か終わりましたと連絡が来ました。除外申請・農地転用の法的登記が終わった宅地の車庫倉庫用90坪地その費用右の土地と分ける(分筆)ための測量と登記代で、土地家屋調査士へ272,000円その他の登記で司法書士へ211,330円土木業者への造成費用1512,500円以上が今回、土地造成と登記にかかった支払い金額。そして建築業者より「半額の前払いを・・」と言うことで6,375,000を支払い済み。上には水回りや電気工事代、仕上げのアスファルト張りの費用はは含まれておらずで、さらに200万円程がプラスそされる予定。現在建築材も高騰中との事で、ちょっとした車庫倉庫でも...依頼していた登記司法書士より完了の連絡
前略：酒田より発信建物登記の調査。今回は全て「未登記」の建物でありまして。。居宅の他に車庫など数棟の一つに「物置」があった。。いわゆる農家にある「土蔵」といわれるもの。。って「土蔵」っていうけど「物置」とはあまり言わない種類兼構造って感じ。。で・・現地調査しても・・やっぱ「土蔵造」壁厚が30センチはある。。やっぱと思ったのは・・役所の台帳の表記・・種類が「土蔵」構造が「木造」となってたのです役所の人「土蔵」が種類と思ったのか・・にしても構造を木造とするのは。。。評価額査定に影響してるか・・な？出戻り。。。種類が「土蔵」って。。。
ご存じのとおり令和6年10月1日から商業登記の代表取締役等の住所の 非表示の措置を行えるようになっております。 具体的にどのようなものかというと、 登記事項証明書や登記情報サービス記載の代表取締役等の住所が 最小行政区画 （東京23区及び政令指定都市は「区」、それら以外は市区町村） まで表示され、それ以降の住所は非表示となるというものです。 また、非表示の申出はあくまで住所の一部が表示されて…
ω･) ｿｰｯ･･･ 皆さん、ご機嫌よろしゅうに。 なにかと噂の総裁選。各陣営が激しいさや当てを絶賛実施中なのですが･･･(´・ω・｀) 自民党員でもない一般ピープルは見ているしかないという状況です。そんな中で･･････もしもし？ という発言も。 参考 これです。例...
函館市から、空き家対象のアンケート？のような封書がきて、登記の名義は変更済みだし、函館市民になったし、固定資産税も払っているしおかしいと思ったら…土地と家の登記の住所が埼玉のままでした書類を出しに法務局へ行って来ました。空き家の調査をしている模様ですね。5日、金森ホールで開催中の「はこだて文具の博覧会 mini」へ行って来ました。金森赤レンガ倉庫付近は、観光客で賑わっていました。 赤い系は、友...
みなさん、こんにちは。司法書士・行政書士の松崎充知生（まつさき）です。 司法書士業務関連で注目しているドラマが
日本に居住している外国人が不動産を取得する際に 住所を証明する情報が必要となります。 日本に居住している中長期在留者等の外国人も日本人と 同様に住民票の取得が可能です。 ちなみに、外国人を権利者とする不動産登記をする場合、 ローマ字氏名（氏名の表音をアルファベット表記したもの） を申請情報として提供する必要があります。 （令和6年4月1日以降からこのように取扱が変わりました。） 登記申請書…
不動産の権利（※）に関する登記手続は司法書士の業務であり、司法書士は、国から法律により業務独占の資格が与えられています。 ※不動産の表示に関する登記手続は土地家屋調査士の独占業務です。 不動産に権利を取得した本人が自分で登記申請をすることが
数次相続などが発生した場合、なるべく1回の相続登記で済ませたい ところです。 しかしながら、中間相続を単独相続（相続人1名）という形にもって いけない場合などなんらかの事情で亡〇〇という死者名義の相続登記 を行う必要が生じる場合があります。 例1：相続財産管理人が選任されており相続人不存在を原因とする 所有権登記名義人氏名変更登記の前提として行う場合 例2：夫A、妻B、子Cがいた場合に…
相続人申告登記とは令和6年4月1日からの相続登記の義務化に 伴ってできた制度です。 通常の相続登記との違いは、相続登記がその不動産の権利関係を 公示するのに対して、相続人申告登記は将来的に不動産の所有者に なるかもしれない相続人であることを公示する点にあります。 ですので、相続人申告登記は遺産分割協議が整っていない段階でも 登記が可能ですし、相続人申告登記を行っても遺産分割協議後は 別途相続…
東海大学の「民事執行法・民事保全法」の講義に参加させていただきました。
令和6年5月9日、私の母校である東海大学にお招きいただき、法学部で行われる「民事執行法・民事保全法」講義と「演
抵当権抹消や住所氏名変更の登記については、税率ではなく不動産1個につき1000円といった形で登録免許税を算出します。 例えば、土地1筆と家屋1棟に共同抵当権が設定されていた場合、無事に借金が完済され、抵当権を抹消するぞとなった時は、不動産2つで、登録免許税は2000円となります。
不動産の価額については、申請する年度の固定資産税評価額をもって不動産の価額としています。課税台帳に価格の記載されていない不動産にについては、土地では近傍類似の土地の固定資産税評価額を参考にしたり、建物では各法務局の「課税標準価格認定基準表」により算定したりします。
登録免許税の税率は登記の目的によって異なります。 所有権移転登記の場合、不動産価額×税率で計算します。売買や贈与による税率は原則1000分の20、相続の場合は1000分の4です。なので税率的には、生前贈与よりは相続の方が得という考えの根拠の一つがこの登録免許税になったりします。 また抵当権設定登記については、債権額×税率となります。税率は原則1000分の4です。ここに記載した税率は現行法の基本税率で、その該当年度によっては租税特別措置法などがあり、変更になっている場合も有りますので注意が必要です。
権利の登記を行う場合、その登記を受ける人は登録免許税を納めなければなりません。名前は聞いたことがあるけどどんなもの？というお話です。 簡単に言えば登記手続きを行う時に支払わなければいけない税金です。土地や建物といった高額なものにかかる税金なので結構な金額になる場合もあります。売買なのか相続なのかによっても税率などが変わってきます。ここでは一般的に案内されている登録免許税の計算方法を見ていきます。個別の案件については、税理士さんにご相談ください。
不動産登記の手続きについて 23 書類の原本還付をしてほしい場合
ご注意いただきたいのは、全ての書類が原本還付可能というわけではなく、印鑑証明書や登記原因証明情報などは原本還付ができません。 また原本還付請求は、登記申請時に行わないといけません。登記後になってヤッパリ他の手続きでほしいとなっても出来ません。司法書士など専門家に依頼する場合は、事前にしっかりとその希望を伝えておく必要があります。
不動産登記の手続きについて 22 書類の原本還付をしてほしい場合
登記申請書に添付した書類を、登記完了後に返却してもらう手続きを「原本還付請求」といいます。この登記手続きだけではなく、他の手続きにも使いたい書類などがある場合この手続きを取ることになります。 原本還付請求の方法としては、申請の際に原本をコピーしておき、そのコピーに「原本と相違ありません、署名 捺印（省略可）」として原本と共に提出します。
農地を登記する場合は少し注意が必要です。 耕作地を保護する必要があるため、当事者間の契約のみで農地を売買したり貸したりするには、農地法に基ずく「許可」が必要になる場合があります。 地目が「田」「畑」となっている土地について所有権移転登記などの登記を行う場合は、農業委員会の許可証を添付して申請しなければなりません。 ただし土地の設定者が継続して農業を行うような場合の抵当権設定登記の申請については農地法の許可は不要です。
実際のところ登記内容が複雑ではなく、（個人の土地、建物のみをおひとりの方に相続登記）登記義務者が平日法務局に2回～3回程度来局できるようなら可能と言われています。個人の能力や性分なども大きく影響するような気もしますが。 ただ少し複雑であったり、自分でするのに不安や時間が取れそうにないといった場合は、司法書士さんにお願いするというのも結局は一番の近道だったりします。時間と労力を使った割に前に進めず放置というのが一番良くないパターンです。
登記の申請は、本人にもちろん行う資格がありますが、代理人が申請することもできます。ただし誰もができるという事ではなく司法書士た土地家屋調査士といた士業の専門家が行います。 その際には、「委任状」という代理権限証書が必要になります。これはその専門家が用意してくれますが、実印・印鑑証明なども必要になってきます。
所有権移転登記や抵当権設定登記を行う場合、所有権の登記名義人が「登記義務者」として登記申請をする場合は、印鑑証明書が必要になります。この印鑑証明書は、作成日付から3カ月以内のものである必要があります。 間違えやすいところが、相続登記においても遺産分割協議書や承諾書などに印鑑証明証が必要になりますが、この場合は署名の真実性を担保するためのものなので、作成から3か月という制限はありません。
ここで使用される書類としては、一つが住民票の写しです。もう一つは戸籍の附票です。どちらも住所証明書として利用が可能です。どちらも公の証明であることから、登記権利者の存在及びその正確な住所・氏名を登記官は確認することができ、登記を行うことができます。ちなみに法人が登記権利者の場合は、法務局発行の履歴事項書証明書、または商業登記簿謄本などが住所証明書になります。 法人登録番号を申請書に記載することで、法人の住所証明書類の提出を省略することも可能です。
登記申請の書類のなかでは、住所を特定する書類というのも重要です。登記記録には、権利者の住所や氏名が登記されます。例えば不動産の売買で所有権移転登記をする場合、所有者となる買主の氏名住所が新たに登記されます。 また相続登記の場合は、不動産を取得することになる相続人の住所氏名が新たに登記されることになります。 なので、この登記を記録を真正なもののとするため必要な書類が必要となるわけです。別の名前や架空の名前で登記されたりすると困りますもんね。
本人確認情報提供制度とは・・・登記義務者が登記済証を提出できないことに正当な事由がある場合、司法書士などの資格者代理人が登記義務者本人から依頼を受け、面談などをしたのち本人確認情報・資料を作成入手し法務局へ提出する制度です。 簡単にいうと権利証無くしたのでそれに代わるものを司法書士に準備してもらうという事ですね。実はけっこうあるらしいです。 結論的には、権利書なくしても何かしらの方法はあるということです。
事前通知制度とは・・・登記識別情報や登記済証を登記申請の時に法務局に提供できない場合、登記申請を受けた法務局は登記義務者に対して本人限定郵便を使って登記が申請された旨を通知します。 この通知に対して、登記義務者が法務局に登記申請の内容に間違いはないですよとい申出をすれば、登記手続きが開始される制度です。登記義務者からの申出が2週間たってもない場合は申請が却下ということになります。
権利証（登記済証・登記識別情報通知）無くしたんだけどどうしよう。なんてことは実際よくあるようです。所詮紙のものですので紛失滅失というのはあり得ます。（何十年もまえの権利証というのは、物理的にもボロボロだったりします。） 再発行は出来ないというルールですが、現状二つの救済方法があります。ひとつは「事前通知制度」、もう一つは「本人確認情報提供制度」です。
オンライン化された現在は、「登記識別情報」が通知されるようになってきています。登記済証に代わり法務局から通知される登記識別情報通知には、12桁の英数字の組み合わせが記載されており、そのうえから目隠しシールが貼られています。このシールは一度はがすと貼りなおせないものですので、次の登記申請までそのまま保管しておくという必要があります。 シールがはがされて誰かに見られたりした場合はこの数字を失効させることも可能ですし、そもそもこの登記識別情報の通知を希望しないということもできます。登記名義人 本人ですよという事を示すいち情報なので、これを持っているから所有者だというものではありません。
「登記済証・登記識別情報」とは、登記が完了すると法務局から登記名義人に交付される書類のことをいいます。一般的に「権利証」と呼んだりもしますし、こちらの名前のほうが親しみがあるかもしれません。 オンライン化されるまえはこの権利証とよばれるものが、その土地の所有者を示すものとされていました。登記申請書という冊子に法務局の登記済みという印鑑が押されたものです。これは紛失しても再発行されないものなので、昔は金庫に保管されるぐらい大事にされていました。
それら書類は具体的には 当事者の表示や不動産の表示、登記原因や日付が記載されていること、そしてその権利変動が成立していることが明らかにされていることが必要です。 これらの例に挙げた書類が無い場合、また別途理由があり出せない場合は、当事者が登記原因を報告的に記載した書類をつくり、登記義務者に署名押印をもらって提出することも可能です。司法書士も代理してこの書面を作成することが可能です。
それでは次に必要な書類についてのお話です。登記原因証明情報というものが必要です。これはなにかといいますと登記の原因となった事実または法律行為と、これに基づき権利変動が生じたことを証する情報のことをいいます。 では具体的にどんな書類かといいますと、売買契約書、贈与契約書、抵当権設定契約書、担保差入証などがあげられます。ただし登記原因証明情報として使用するためには登記申請書に記載するべき情報が網羅されていることが必要です。
例えば、不動産の売買が発生し、所有権の移転登記が法務局に申請された場合、これを審査する登記官は原則として書類を審査するという権限しか与えられていません。登記申請に必要な法的な書類がそろっていれば、登記の原因となる売買があったのかどうかは問題にならないという事です。 登記官に実質的な調査権限がないことから、その売買の有無の真偽を確認させるためにも「共同申請主義」に基づき間違いのない登記をする仕組みを取っています。 ちなみに表題登記については、登記官に実質的な調査権限があり、実地調査などもおこなわれることがあるようです。
登記を行うときは、法務局に必要書類を持っていき、登記官がこれを審査します。権利の登記申請については、登記官は書類の不備等がないかだけ確認します。これを「形式的審査主義」といいます。つまり内容の真偽に関してまで突っ込んで調べないという事ですね。
原則があれば例外もあるという事で、あげてみたいと思います。以下は、単独登記が可能です。 1「相続登記」 相続を原因として登記記録上の被相続人（亡くなった方）から相続人へ所有権を移転する登記の事です。2「住所変更などの登記」 権利関係の変動はなく、当事者の表示上の問題だけなので可能です。3「判決による登記」 この場合は相手側が協力してくれないといった原因で判決になりますので、登記自体も単独ですることが可能です。4「所有権保存登記」 権利に関する最初の登記なので単独で行います。建物を新築した場合などですね。
また逆に第三者に所有権を移転した、自分の土地に抵当権や賃借権が設定されたという登記前より不利益を受ける登記申請者を「登記義務者」といいます。 この登記権利者と登記義務者が共同して登記を申請するという原則を「共同申請主義」といいます。権利を得る人と不利益を受ける人が共同で申請を行うことで間違いのない登記ができるということからこの主義が登記の原則とされています。
不動産については、権利関係の変動というものが起こります。第三者から所有権を取得した、賃借権や抵当権を設定した、または今まで登記されていた抵当権を抹消するなどです。 このような権利関係の変動にともなって、登記申請をする場合に登記前よりも有利になる申請当事者を「登記権利者」といいます。
前略：酒田より発信法務局に出向いたら入口の柱に「登記手続きの相談は事前予約制です。」とのポスター？が貼ってましたこれだけアピールするということは相談件数が増加してるからだろうと。。4月からは「相続登記の申請義務化」がスタートしましたからなおさら相談件数がUPかな参考まで相続登記の申請義務化に関するQ&Aは↓https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html即日完了法務局の相談予約アピール
登記情報のなかでも表題部を登記することは義務ですが、それ以外は登記するしないは自由です。（第三者に対する対抗力や権利推定力などが必要なければという事です） というのが前提で今まで来ていたのですが、令和6年4月より相続登記は義務化となりました。流れは登記するようになってきているのかなとも思います。登記していないことで起こる空き家問題など 高齢化に伴いいろいろな問題が表面化してきたからだと思われます。
登記申請に関して、まずは大切な原則から。原則として「申請主義」です。申請主義とはなにかといいますと、当事者の申請あるいは官公署の嘱託により登記手続きが開始されることです。つまり当事者が登記を申請しないのに、登記官が勝手にするということはないという事です。 登記というのは、私的な権利関係を公示することを目的としています。本来この私的な権利関係を一番把握しているのは、当事者であるので、その当事者が申請した内容が正しいというのが原則になります。
登記簿に記載されている内容についてのご説明をしてきましたが、次は手続きについてです。登記手続きについては、ご本人もしくは司法書士さんの専業になりますので、ご自身で難しいと思われる場合は司法書士さんに依頼しましょう。 行政書士が相続手続などをお手伝いする場合も登記の部分だけは司法書士さんに依頼します。ちょっと脱線しますが、相続の手続きのご依頼を行政書士である私が受けた場合は、登記は司法書士さん、税務申告は税理士さん、その他 ご相談・手続きは行政書士といった形でワンストップでお受けしています。
登記の抹消記載表記方法ですが、まず以前に抵当権設定登記に記載されていた内容に下線が引かれます。抹消とはいっても消えるわけではありません。 その下の欄に抹消原因が日付とともに記載されます。抹消原因と記載されるものは、「弁済」 担保している債権の全部が債務者によって弁済された場合「放棄」 抵当権者が権利放棄を行う場合「解除」 抵当権設定契約を解除する場合「主債務消滅」 保証会社が保証債務を担保するため、設定していた抵当権を抹消する場合 などがあります。
債権が無くなり抵当権が消えてしまった場合は、抵当権抹消登記というのが必要になります。第三者がその登記を見たとき、抵当権がついている土地なのかそうでないのかは非常に重要なポイントになります。 第三者がみて明らかなように抵当権について書かれた部分の内容を抹消する必要があります。
抵当権と被担保債権には附従性（ふじゅうせい）という関係があります。難しくいってますが、抵当権というのは、そもそもその借金がないと成立しないということです。そしてその抵当権と被担保債権はつねに一緒に行動しますので、もしその債権がだれか別に人に移ってしまうと、その抵当権もその人に移ります。これを附従性といいます。 逆に被担保債権が消滅（債務者による弁済など）があった場合は、抵当権自体も消えてしまいます。
抵当権設定契約が終ったとしてもまだ安心はできません。その担保とした土地の登記情報にその内容を記載（登記）しないといけません。自分が抵当権者であるということを第三者に主張するためです。第三者に「対抗力」を持つという事ですね。 登記する内容としては、けっこう細かく記載されます。原因（例 金銭消費貸借など）債権額債務者抵当権者利息・損害金（例 年2.5％など） 第三者もこの情報をしっかり確認しないと もしその土地を取得しようと思っていたとしても抵当権がべったりついていたとしたら、話も変わってきます。
「被担保債権」 以前からなんとなく苦手なんですよね、この言葉。なんやったっけ？とついついなってしまう言葉です。（個人の感想です） 簡単にいえば、この土地に抵当権つけたけど そもそもなんのためにつけたの？この借金のためです。というのが被担保債権です。 この抵当権と被担保債権の間には附従性というものがあり、基本ついて回ります。また当然ですが 実際の売買などでは、債権契約とは別に、抵当権設定契約を締結しなければこの抵当権は発生しません。 （物を買うたびに 保証をもとめられても困りますよね）
「抵当権者」「抵当権設定者」について 抵当権者とは抵当権を有する債権者のことで、抵当権設定者とは担保となる不動産を提供した人のことを言います。 この抵当権設定者というのは、債務者の場合もあれば第三者の場合も有ります。例をあげると息子が債務者でお金を借りている、その父が自分の家を担保に差し出すという場合です。この第三者である父親の立場にあるようなひとを「物上保証人」と呼んだりもします。 こういった不動産提供者（担保を差し出した人）は、債務者でも第三者でもいいのですが、抵当権者は必ず債権者でないといけません。
