予想通り「円高」「原油安」が進行中です。しかし、マスゴミはゼッタイにこの事実を報道しません(# ﾟДﾟ)視聴者を「情弱」としてバカにしているのです。電力会社はコマーシャルの有力スポンサーです。便乗値上げを企む電力会社に不都合な真実を世間に知らせるわけにはいきません。米国では沈静化されつつあるといっても6％台のインフレが続いています。加えて地方銀行の破綻を受けて、量的緩和に政策を転換しています。その上で西...
不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
予想通り「円高」「原油安」が進行中です。しかし、マスゴミはゼッタイにこの事実を報道しません(# ﾟДﾟ)視聴者を「情弱」としてバカにしているのです。電力会社はコマーシャルの有力スポンサーです。便乗値上げを企む電力会社に不都合な真実を世間に知らせるわけにはいきません。米国では沈静化されつつあるといっても6％台のインフレが続いています。加えて地方銀行の破綻を受けて、量的緩和に政策を転換しています。その上で西...
今年になって都内のマンション価格が大幅に下落するのではとの予測が出ています。実際に都内の不動産屋に聴くと、一時期の人気はないようです。新築マンションも在庫が積み上がっているので、一部の業者に「投売」の兆候があるようです。その流れから不動産価格「大暴落」を予想する論調が多くみられます。しかし、残念ながら都内の一等地の不動産価格上昇が「鈍化」することはあっても「大暴落」はありえません。理由は簡単で「需...
クレイディスイスの信用不安で金融市場が動揺している中、欧州中央銀行は利上げに踏み切りました。今回のシリコンバレー銀行の経営破綻から始まった信用不安は、FRBによる「暴走」に近い利上げが原因であることは間違いありません。これに伴う米長期債の値下がり（金利は上昇）は、インフレ退治には絶大な効果がありましたが、財務体質の弱い地方銀行には厳しすぎたようです。シリコンバレー銀行の場合は、貸出相手企業が財務体質...
シリコンバレー銀行がFRBの金融政策の余波で経営破綻しました。これ自体はたいして問題にはなりません。同じようなビジネスモデルの米地方銀行が連想売りで株価を下げています。そんな時にクレディスイスの信用不安です。クレディスイスといえば、かつては大銀行の名をほしいままにしていました。しかし、近年、投資会社への融資が焦げ付いたりして、経営的には上手くいってませんでした。その意味で、危ない銀行として投資家の間...
不動産取引で一番恐ろしいのは、「申込」と「契約」の期間です。今回は1週間程度でした（内見なし）。不動産会社は「申込」があるとネット等での募集活動を中止します。「おとり広告」となる可能性を否定できないからです。契約済みの物件を広告で募集していたら完全な「おとり広告」です。しかし、「申込」段階で「おとり広告」になるでしょうか？契約締結後であれば勝手に解約すれば違約金が発生します。不動産の場合は、売買で...
家賃を大幅に値上げしたので苦戦するかなと思いましたが、契約いただきました㊗まだ退去日前ですので、内見なしの契約締結です。昨年も一件内見なしで契約しましたが、人気物件の客付けスピードは年々上がっているように思います。所有物件の中では中堅クラスの3LDK（駅近）マンションです。昨年から3戸連続で大幅値上げに成功したことになります。年間のキャッシュフロー（CF）は90万円以上積み増されました。私の所有物件でCFが...
シリコンバレー銀行（ネイミングもチョットね💛）が経営破綻です。当然、ポジショントーク満開中です。早めのお花見ならぬ「ポジショントーク」見ですね(笑)マスゴミも黙っていればいいのに、「リーマンショック再来」と自らの「情弱」ぶりを遺憾なく発揮中です。FRBがスピード違反で利上げを行ったのが原因ですから、早々に「預金の全額保証」を打ち出しました。一時期の「円安騒動」（いまも言っているヒトがいますが。。。）と同...
マンションの販売図面作りが大苦戦です。売出価格決定まではスムーズでしたが、販売図面がなかなか決まりません。駅から徒歩何分かは物件の「命」と言っていい情報です。しかし、何回修正をお願いしても直りません。私自身がオフィスに行って修正した方が早い感じです。管理費と修繕積立金の金額も間違っています。マンションの管理会社に確認してくれと言っても、その気配はありません。仕方なく私自身が管理会社に電話をして、正...
ナイロビ（ケニア）に2ヵ月間、仕事で滞在したことがあります。今はどうか分かりませんが、その当時は隣国ソマリアで戦争をやっていたので、ナイロビ市内もかなり騒然としていました。ビックリするのは、通行人がライフルを担いで歩いていることです。レストランのエントランスにも自動小銃を持った「警備員（？）」が立っていました。日本大使館の注意事項には、昼夜を問わず不要不急の外出は避けるように書かれていました。とは...
マンションの売買価格が決定したので、売買委託契約書を締結しました。メルカリみたいに不動産屋を仲介せずに不動産を売買できます。実際に個人売買しているケースもあるようです。マッチングサービスもあるので、仲介手数料をケチりたい人には最適です。私は絶対に不動産屋に仲介をお願いします。「個人売買」したケースを知っていますが、ことごとく「失敗」しています。不動産は額が大きいので、スーパーで買物する感覚ではでき...
ネット掲載から1週間が経ちました。現在の賃貸人が退去するのが今月末です。ネットに物件は掲載しましたが、本格的に「客付」活動が活発化するのは退去後です。お部屋も見ないで申し込む場合は、これまで何件かありましたが稀です。お部屋の決定権は「奥様」が持っているのが通常です。女性が実物を見ないで契約に至ることはありません。このため、ネット広告では写真をたくさん載せたり、360度カメラで撮影した「パノラマ動画」を...
不動産屋との打ち合わせです。解約通告が先週の日曜日でしたので、打ち合わせが遅れました。ここがサラリーマン大家のツライところです。ただし、既に賃貸のネット募集は始まっていますし、物件の売却に向けた業者査定も済んでいます。「順調」とも言えます。しかし、専業大家であれば不動産屋との打ち合わせは終わっている時期です。現在、不動産業界は「繁忙期」真っ只中です。この一週間でどんなおいしい「お客様」が訪れている...
今月末に退去予定のマンションの査定額が届きました。ファミリータイプマンションの賃貸物件は、退去時に「賃貸」と「売却」の両方で攻めます。以前は「賃貸」中心でしたが、現在はマンション価格が暴騰していますので、油断していると大損になってしまいます。常に投資戦略は柔軟でなければいけません。不動産屋も繁忙期なのに、思いの外早く「査定結果」が届きました。マンション価格が暴騰しているのは知っていました。正直、想...
日本にインフレは来ません。現在、物価の上昇が続いています。特に電気・ガス料金は驚くほど騰がっています。ウクライナ戦争とか円安が原因と分析しているようですが、既に円安も原油高もおさまっています。電気・ガス会社が有力なスポンサーであるテレビは、決してこうした事実を報道しません。（電力・ガス会社の利益引き上げだけです）首都圏の家賃も騰がっています。家賃は一度設定すると、賃借人が退去しない限り「値上げ」は...
何もないと余裕をこいていたら「解約」通告です。管理会社も繁忙期なので、連絡も片手間な感じです。ちなみにこの時期は「休日返上」で業務に当たるのが、不動産業界の常識です。ここで電話を切られると、スタートダッシュが一歩も二歩も遅れます。解約通知電話で即座に次の客付けを依頼するのは必須です。ここでもたついているようなら、不動産投資は向いていません。あらかじめ想定していた家賃を担当者にぶつけると、意外なこと...
一線を越えたDIY⁉そのボロ戸建は貸すべからず(# ﾟДﾟ)
DIY系YouTubeはリフォーム時の内装の参考になるのでよく観ます。ほとんどはYouTube制作会社が発信しているので、コンプライアンスは気にかけているようです。ジャニーズでもOKみたいな「しゅっ」とした若い男の子が一人(笑)で一室とか一戸建てをリフォームします。中にはとんでもない別荘を購入して何年も四苦八苦しながらリフォームしている「本物」の番組もあるので微笑ましい限りです。しかし、これが「「賃貸」を考えてます」...
年末に空室を埋めてから「ヒマ」です。不動産投資は、何もないときは本当に何もありません。今回の空室の客付けでも、売却しようとしなければ「秒」で埋まったわけです。実際、売却から賃貸に舵を切ったとたんに「申し込み」⇒「成約」とトントン拍子でした。今回はお客様の「内見」があったので、2週間ほどかかりましたが、最近では客付けに手間取ったほうです。それからは何もありません。修繕依頼が一件ありましたが、承諾しただ...
ロシアの想像を超える驚きの強さ⁉ 長期戦は必至(´;ω;｀)
「戦争に勝つなんて簡単だ！補給を続ければいい。」戦争は補給を続けることが出来る方が勝ちます。「成功するのは簡単だ！成功するまでチャレンジすればいい。」似たような意味ですけど、少し説教調なのが残念ですね💛1年前、ロシアがウクライナへの侵攻を開始しました。短期決戦の目論見は完全に崩れて、既に1年です。私は1年前から「電撃作戦が失敗した時点でロシアは敗北する」と予言していました。根拠は簡単で、ロシアの工業...
収益不動産を持っていないのに、不動産投資セミナーで儲けているヒトはたくさんいます。初心者の時は、こうした（作り話の）成功譚を聴くのもモチベーションを維持するには効果があるかもしれません。幸か不幸か私はセミナーや○○大家の会に参加したことはありません。私が聴く成功譚は主にセミナー勧誘を目的にしたYouTuberの番組です。低所得のサラリーマンが不動産投資に成功してFIREを達成し、毎月のように海外旅行を楽しんでい...
「冬の時代」を越えると「氷河期」になるようです。現在、サラリーマンが不動産投資に参加するには、最低でも3000万円は自己資金が必要です。そもそも3000万円貯金があれば、不動産投資のようなハイリスク・ローリターン投資に参加する必要はありません。一昔前の「フルローン」や「オーバーローン」は不可能です。事実上、銀行はサラリーマンへの融資の門戸を閉ざしています。「不動産投資」は、大地主と金融資産家の行うもの！本...
珍しくかなり正直なボロ戸建YouTuberの動画を観ました。曰く①近所も含めてクレームが多い②修繕費がかさんで儲からない③滞納が頻繁で、後処理が大変だそうです。お金儲けの基本は「お金のあるところから稼げ」です。魚群がいないところに網をはっても魚は獲れません。つまりお金のないヒトからはお金は稼げないという、自明の理です。ボロ戸建の家賃は、高くて月5万円、安ければ2万円台になります。例えばエアコンが壊れたとなれば...
確定申告が完了しました。追加の税金を支払いに行きます。給与所得も増えていますので、年間の納税額はビックリするくらいになります。これに住民税もアップします。私の近所で住民税を払っているのは、何軒もないように思います。多くの高齢者を一握りの労働者が支えているわけです。高齢者の数が圧倒的に多いので、政治家もそちらばかり向いています。民主主義の弱点ですね。本当は「少子化対策」をもっと強力に進めるべきなのに...
違法建築で逮捕者多数⁉ートルコ大地震ー 厳しく罰すべきです(# ﾟДﾟ)
地震の多い国で建築基準を守らないのは明らかな「殺人」です。業務上過失致死と考えることはできません。交通ルールでも「あおり運転」による死亡事故は危険運転致死傷罪となり、厳罰化されました。これについては、一層強化して殺人罪並みの厳罰化を求める声が多いのも事実です。仮に「あおり運転」で死亡事故が起きても、「殺すつもりはなかった」と言えば危険運転致死傷罪に減刑されるのでは、遺族は黙ってはいられません。トル...
マンション管理組合の総会シーズンです。総会資料が山のように送られてきます。当然、全ての総会資料を読み込みます。しかし、総会には出席しません。やはり外部所有者はあまり歓迎されません。総会資料を読んで思うことは、管理会社によってマンションの価値は変わるということです。「マンションは管理を買え！」その通りだと思います。自社に利益を落とすことばかり考えて、いらない設備の提案をしてきたり、長期修繕計画など将...
トルコが大変なことになっています。亡くなられた方々には、心からお悔やみ申し上げます。映像を見る限り本当に「耐震設計」が守られていたのでしょうか？（ニュースではトルコにも耐震基準はあるとのこと）東日本大震災の時は津波被害は大きかったのに比べて、地震による建物被害は少なかったのは事実です。阪神淡路大震災の時は「1981年5月以前」（いわゆる旧耐震）に建設された住宅が大きな被害を受けました。一方、現在の日本...
海外で働いている兄から久しぶりにメールがあり、定年退職するとのこと。転職を繰り返して、キャリア・アップしてきたので、特に会社に愛着はないと思っていました。ところが「帰国しない」とのことです。理由は簡単で「日本では稼げないから」だそうです( ´艸｀)兄の経歴とスキルがあれば日本でも引く手あまたのような気がします。それを聞いたら「日本でも転職は出来るけど、もっと良い条件が提示された」とのことです。実際、現...
新築アパートやマンションであれば融資が引きやすいということで、アパート・マンションの新築が静かなブームです。そんな時、賃貸マンション建設で急成長のUBM（株）経営陣の夜逃げニュースが飛び込んできました。本当に「夜逃げ」（連絡がつかないとのこと）なのでビックリです。今時、株式会社の経営陣が行方を眩ますなんてあるのでしょうか？一番驚いているのは、賃貸マンションの建設をUBMに発注中の施主ですね。現在の銀行融...
不動産知識が豊富でニュートラルな解説をするYouTuberの番組を観ました。このYouTuberは不動産会社も経営していますが、実際に不動産投資を行っていることが明確にわかるので非常に参考になります。「不動産投資で成功する秘訣は、不動産投資をしないこと」これがこの業界の鉄則です。実際に「セミナー」「○○大家の会」などで会員を募り、ボロ物件を売りつけていると噂される不動産投資家（？）もいるようです。「不動産投資セミナ...
マンション購入相談も1時間程度で終了です。彼女はランチ代を支払うと言っていました。しかし、ここでご馳走になると内見まで付き合ってとなるのは目に見えているのと、私の方がポジションがかなり上なので、私が全部支払いました。なんか凄く損した気分ですが、キャバ嬢の出勤前の同伴だと思えば安いくらいと割り切りました。（20年くらいキャバクラにはいっていません。同伴なんて未経験です(*ﾉωﾉ)）どうやら新宿に近いタワマン...
「マンションは管理を買え」！マンションの価値は管理会社で決まります。旧財閥系の高級マンションシリーズは同じ財閥系の管理会社が管理を一元的に行います。正直、「凄い！」です。修繕積立計画も綿密ですし、修繕積立金の債券運用までアドバイスしてくれます。この管理会社ならマンションの資産価値が下がる可能性はありません。ただし、管理費も高額ですから、購入するとなれば覚悟がいります。アラサー独身女性ですので、可処...
今月の電気代が大変なことになっています。オール電化の家なので逃げようがありません。気密性の非常に高い家なので、石油ストーブとはいきません。主犯は「電気温水器（エコキュート）」ですね。逆に夏場は信じられないくらい電気代が安いので、年間を通すと平準化されるかもしれません。電気料金の高騰の理由は様々あげられています。最も言われているのは「円安」です。でも、円安はとっくに「円高」に切り替わっています。次が...
【前回の続き】【規模】投資用マンションだと全部の戸数が20戸とか30戸のような小さなマンションが沢山あります。投資用ですからオーナーは住んでいないわけです。住人は全て賃借人の可能性が高いので、住んでるマンションを良くしようとか、資産価値を高めようとはなりません。一方、総戸数が70戸以上の分譲マンションとなると、ほとんどは実際に住んでいる住人が所有権を持っているので、マンションに対する「愛着」が全然違いま...
【前回からの続きです】【構造】マンションのグレードは販売会社でほぼ決まります。その意味で旧財閥系の不動産会社が分譲しているマンションは間違いがありません。ただし、高級部材がふんだんに使用されていますので、修繕にはかなりの費用が必要です。断熱材がしっかり入っているかどうかなど、見えない場所の構造は「建設会社」で見極められます。大手ゼネコンであれば施工管理がしっかりしているので、ハズレは少ない感じです...
会社では不動産に異常に詳しいヒトになっているようです(*ﾉωﾉ)そのせいか先日、女性職員からマンション購入について相談にのって欲しいと言われました。セクハラ・トラップの危険もあるので、最初は丁寧にお断りしていました。しかし、会議の合間に捕まってしまいました(´;ω;｀)アラサーの世間的にはかなり美人の部類に入ると思います。スタイルも洋服のセンスも偏差値70以上と言う感じです。高学歴で人当たりもいいので、とっく...
ネットの世界から新しい不動産屋が出来ました。「リベ大不動産」リベラルアーツなるYouTubeの番組から派生したようです。書籍とかも出していたと思うので、「お金」関連のコンテンツが中心の番組ですね。仮想空間だけで運営していれば特に問題は無かったのですが、不動産仲介業として現実社会に舞い降りたようです。ビジネスモデル自体は普通の街の不動産屋と同じです。賃貸物件を仲介して手数料をもらうだけです。これだけなら何...
【不動産投資・雑感】不動産投資YouTuberの推奨物件は⁉
不動産投資系YouTubeは通勤途中の暇つぶしに最適です。ボロ戸建・DIY系は全く再現性がないので、完全な娯楽ですね💛一人だけでやっていればいいのですが、○○大家の会とかを作ってデタラメなDIY知識を伝授しているところを観ると、管轄行政に通報したくなります。（コストカット出来ても「耐震性」「防火性」の確保と資格取得者による電気工事は最低限必要です）こうしたYouTuberで最近登録者数を爆伸びさせている方がいます。お話は...
書店の「お金」コーナーは投資トレンドを見通すうえで重要です。かつて、書店の投資関係本のコーナーは、不動産投資関係の本ばかりでした。金持ち父さんから始まった不動産投資ブームですが、様々な本が出版されていました。しかし、現在はどうでしょうか。昨日、久しぶりに大きな書店に行きました。投資関連本は基本的に読みません。ほぼ役に立たないからです。それでも現在の投資トレンドを観るために毎回チェックしています。結...
突然インターネットが切断されました。サイバー攻撃かと思いましたが、単にルーターの故障です。修理係りの人に来てもらって、ルーターを交換しました。お金はかかりましたが、やはりネットが使えないと不便ですね💛昔はネットなんてなかったのに、不思議ですね。。。にほんブログ村...
【不動産投資・基礎編】インターネット無料が客付けに必須は「本当」⁉
アパート経営でインターネット無料は標準のようです。私はアパートをもっていないのでわかりませんが、この「伝説」は本当でしょうか？確かにシンクタンクのアンケート結果では「インターネット無料」は客付けのための条件で不動の1位のようです。マンション賃貸では、マンション全体でインターネット接続できる物件はあります。しかし、ほとんどの借主様は個別に契約しているようです。問題は「スピード」です。いくら無料でも分...
【不動産・取引】管理会社にカギ返却⁉入居前は一番緊張しますね💛
新しい入居者様が来週引越です。本日はカギを管理会社に返却しました。その前に郵便受けの投げ込みチラシ類を取り出して処分しました。郵便受けには結構な量のチラシ類が投げ込まれていますので、カギを返却する前に片づけないと入居者様の印象が悪くなります。マンションはセキュリティーがしっかりしているのが「売り」です。私が所有しているマンションも何重にもセキュリティーがセットされていますので、外部侵入者がお部屋ま...
【不動産投資・基礎編】修繕依頼がありました。舶来品の水栓交換(*_*)
管理会社からの悪魔の電話です(笑)所有物件の中でも「最高級」マンション（某財閥系不動産会社が分譲）の借主から修繕依頼です。このマンションは間違いなく「最高級」です。建具の「質感」から段違いです。これまでマンション購入の内見で200戸以上のマンションを観てきました。その中でも頭2～3上をいく高品質であることはも違いありません。だれでも資産としてこんな高級マンションが欲しいと思います。一方、高級なだけあって...
新しい入居者様の引越日が決定しました。大家として忘れていけないのは、①電気の契約解除：引越日前日で契約を解除しないと新しい方の契約が始められない。②水道の契約解除：電気ほど厳密ではないが、少しのお金でもトラブルのもとですね💛③カギの管理会社への返却です。カギについては、新しい入居者様が付け替える可能性もあるので、返却しなくても良い場合がありますが、やはりエチケットとしてカギの管理は厳重にしたいものです...
今回も賃貸契約は法人の委託先との契約になります。私が所有している賃貸マンションは地域「最高級」の家賃設定です。採算を考えると、地域的にはかなり高額な家賃設定とならざるを得ません。そうなると法人の「社宅」扱い以外に借り手はいません。月十数万円払ってマンションを借りられるサラリーマンはほんの一握りです。法人契約には2種類あって「直接契約」と「委託契約」です。直接契約は、読んで字のごとく法人の総務部門と...
帳簿は毎月つけています。といっても、家賃入金日、マンションの管理費・修繕積立金、銀行のローン引落日は決まっていますので、ほとんど前月のコピペで日付を変更すれば終了です。その意味で帳簿を確認する部分はほとんどありません。通帳の引落額とそれぞれの金額があっていれば、それで完了です。修繕が発生すれば、それなりに帳簿につける事項も増えるわけですが、マンションの場合、日常的に修繕は発生しません。たまに修繕が...
正月から賃貸部屋の掃除です。年末は自宅の大掃除でした。毎年ですが、年甲斐もなく頑張って膝を痛めてしまいました。子供が大きいので、昔みたいに頑張らなくても良いのですが、「年寄りの冷や水」ですね(笑)今日は今月から貸し出すお部屋の掃除です。既に清掃業者が丁寧に掃除済みですが、1ヵ月も過ぎるとホコリが少しだけ積もります。あと何週間かで入居者が掃除するわけですから無駄のようにも思いますが、果たしてそうでしょ...
明けましておめでとうございます。コロナも落ち着いて良い年になる予感がします。来年は不動産投資に力を入れたいと思います。リアルタイムで不動産投資の実態を発信しますので、よろしくお願いいたします。にほんブログ村...
法人契約だと入居者様を選り好み出来ません。3LDKの間取ですからファミリーを想定していますが、実際どうなるか分かりません。最悪は「独身女性」です。なにしろ部屋使いが「汚い」のが特徴です。独身男性の方が、原状回復に追加費用を請求されるのを避けるために綺麗に使います。独身女性は、結局男性関係に入居期間が制約されます。法人契約でも男を連れ込んで同棲生活を始めた上に、3ヵ月で退去ではたまったものではありません...
円安で騒いでいると思ったら、今度は円高です。マスゴミの経済オンチ評論家たちもいつもながらのデタラメ解説に精をだしています。現在、米国は絶賛インフレ中です。これはアフターコロナの後遺症で、需要と供給のミスマッチによる物流のボトルネックが起きたのが原因です。ロシアのプー太郎が戦争を起こしても世界経済に与える影響は微々たるものです。つまり米ドルの価値は急速に下がっているわけです。米ドルは遅かれ早かれ価値...
10月から空室にしていたマンションの賃貸申込いただきました。相手は法人なので、まだどなたが住むのかはわかりません。今時珍しく「社宅」扱いになるようです。新年すぐの入居ですので、これから掃除に行ってきます。今回は税金の関係もあり、2ヵ月ほど空室にしました（リフォーム期間がありますので実質1ヶ月）。10月から売り出しましたが、「強気」の価格設定のためか資料請求はあるが買手が現れませんでした。同じマンションの...
【株式投資・基礎編】仮想通貨に新規制⁉ 銀行は保有できないか？
仮想通貨に新たな規制が導入されそうとのニュースがあります。銀行が仮想通貨を保有する場合は、その額と同じ額の資本金を持っていなければいけないことになりそうです。1億円の仮想通貨を保有する裏付けに1億円の資本金が必要なわけです。銀行はリスク資産を保有する場合、それに見合う資本金が求められてきました。しかし、債権にしても株式にしても1：1の比率ではありません。リスクに合わせて10：1とか3：1とかです。今...
【不動産投資・基礎編】地方の相続問題⁉ 土地が売れません(´;ω;｀)
先日、田舎で不幸がありました。叔母が亡くなったわけですが、住んでいた家をどうするかが決まりません。家はちゃんとした宅地（市街化調整区域ではありません）に建っています。家自体は築50年以上は確実に経っていますので、価値はゼロです。高齢の叔母が犬と住んでいましたが、現代のヒトが住めるような状況ではありません。こうした場合は「更地」にして売る必要があります。しかし、どう考えても土地の値段よりも「解体費」...
身内に不幸があり久しぶりに田舎に帰りました。山間の地方中規模都市です。当然ながら親戚は高齢化していました。居酒屋をやっている親戚と話をしましたが、新型コロナの影響で客足がまだ戻っていないとのこと。首都圏では既に飲食店の客足はかなり回復していると実感していたので、少し違和感がありました。どうやら地方のヒトはかなり真面目なので、第8波中は自粛しているようです。客層が高齢化しているので、全体に新型コロナ...
予想を覆して日本代表がスペインに勝利し、決勝トーナメントに進出しました。ドイツ戦の勝利はマグレだと思っていましたが、スペインともなると「本物の強さか？」となります。前にも書きましたが欧州におけるサッカーの位置づけは日本とは根本的に違います。敵の首を切って、それを蹴って遊ぶのがサッカーの起源と言われるように、サッカーはスポーツの範疇を超えた存在です。日本のように多くのプロスポーツの中の競技の一つでは...
【不動産投資・基礎編】家具が入りません⁉ 不動産賃貸アルアル
本日、内見のお客様がありました。残念ながらお気に入りいただけませんでした。理由は「家具が入らない」からだそうです。こうなると低層階か戸建て以外に選択肢はありません。家具、とくにピアノ問題は不動産アルアルです。ピアノを持っているご家庭はかなりあります。なかには防音室をもっていて、床の強度さえ問題なければ「騒音」はないというお客様もいました。しかし、一般的に言ってピアノはかなり厄介な代物です。お部屋へ...
欧州で働いていた時、一番ビックリしたのはサッカー熱です。当時はまだ日本にはプロのサッカーリーグがありませんでした。日本でのプロスポーツの中心は野球で、夜7時のゴールデンタイムは巨人戦が放送されていました。私は団体競技が嫌いだったので、野球にもサッカーにも興味がありませんでした。そんな時に欧州でサラリーマンを始めたわけです。欧州の人気スポーツは「サッカー」とフォーミュラー1を頂点としたモータースポー...
個別株は投資対象ではありませんが、J-REITは投資しています。J-REIT投資は10年以上前から始めています。コロナ禍で大暴落したときはかなりの額を投資しました。既に一部は利益確定してしまいましたが、都心のオフィスビルを扱うREITへの投資は継続中です。REITへの投資は「将来は都心のビルオーナーになりたい」という夢を持ち続けるためだったので、実際は「投資」目的ではありませんでした。しかし、収益物件の価格高騰をうけて...
今年ももうすぐ終わりです。1年がたつのが毎年早くなるように思います。年末になると思い出すのは「年末には不動産が動かない」という格言です。理由は、「夜逃げ」を連想させるからのようです。実際に年末はそもそも仕事が忙しいこともあり、不動産屋はヒマになるようです。しかし、近年はコロナ禍の影響もあり、各企業が異動時期を分散させているため、格言通りとはなっていないそうです。確かに12月に入っても通常月とお客様の...
【不動産投資・基礎編】どこまでが「経費」？ 帳簿整理を開始⁉
年末と言えば「確定申告」です。しかし、その前に帳簿整理が必要です。税理士と契約していれば楽なのかもしれませんが、お金がもったいないので自己申告です。家賃収入や管理費は年末に管理会社がまとめて報告してくれたり、ネットで入手出来たりと一番面倒なところは苦労しません。一般経費なども領収書がたくさんあるわけではないので、労力はあまりかかりません。しかし、経費計上が難しいものは毎年悩みのタネです。代表的なの...
米ドルの毎月積立ては続けています。今回の円安で大騒ぎしていますが、「アホ」ですね💛いまはむしろ円高局面です。日米金利差と米国のインフレが綱引きしているだけの単純な相場です。「10年先のことはほとんどの人が予想できる。本当に儲けることが出来る人は「明日」を予測できる人だ！」有名な株の格言です。しかし、「明日」を正確に予想できる人はいません。毎日「+○○円」などと実況報告している相場ブログがあります。少なく...
【株式投資・基礎編】仮想通貨暴落中⁉ 「投資」ではありませんね💛
仮想通貨が暴落中です。一時期は真剣に投資対象と考えて、購入口座まで用意しました。口座は解約していませんが、現金残高はゼロです。2百万円から3百万円を仮想通貨に「投資」するつもりでした。「投資」は勉強しなければ必ず負けます。当たり前と言えば当たり前です。仮想通貨は仕組みを理解するまでに結構長い時間が必要でした。勉強の結果は「持ち運びできる軽い金」との結論です。金塊は物理的に重くて、ロシアが攻めてきて...
家賃を1万5千円値上げして募集することになりました。退去後の簡単なリフォームが完成したので、募集家賃の交渉をしました。現在の家賃水準でも十分なキャッシュフローがあるので、同じ家賃に設定する予定でした。しかし、管理会社から「少し強気でも大丈夫⁉」との意見があり、1万5千円/月の値上げで入居者募集です💛強気の要因としては①ファミリータイプの高級賃貸マンションの募集がない②駅から遠い、古くて設備が陳腐なマンショ...
ヘルソン市が陥落しました。ウクライナ軍の大勝利です。次は「クリミア」ですね💛欧米のウクライナ疲れなどというヒトがいますが、勝負事は両方が苦しいのです。自分の「痛み」は強く意識しますが、相手もそれ以上の「痛み」を感じているものです。何度も書いていますが、「戦争は兵站」です。塹壕を掘るのにスコップさえ支給できない軍隊が「戦争」など不可能です。自腹で動員兵に防寒着を調達させているようでは、動員兵の凍死者...
FRBが金利引き上げスピードを緩めるとの観測で日本円が急騰しました。既に何回も書いていますが、インフレ国の通貨が騰がることはありません。経済の基本の「キ」です。日銀もやらなくてよい為替介入をしていました。経済オンチなマスゴミや無知な政治家は本当に害毒以外の何物でもありません。知らないなら黙っていればいいのに、わかったようなワイドショーの解説を鵜吞みです。ワイドショーの解説者は「勉強」を放棄しています...
【不動産投資・基礎編】温水器修理完了⁉ 早い判断で「正解」💛
オール電化のマンションの新しい温水器設置が完了しました。修繕費は60万円強と巨額です。ただし、家賃も高額ですので、年間キャッシュフローの範囲ではあります。税金に持っていかれるくらいなら、大したことないかもしれません。昨年（支払いは今年）はかなりの額の税金を追加で支払いました。一方、本当かどうかは知りませんが、管理会社からは「幸運」との知らせも来ています。まず、電気温水器の確保が困難な中、偶然調達でき...
歳も歳なので4回目のコロナワクチンを打ちました。前回（3回目）に続き高熱地獄です。本番のコロナでは無症状のヒトも多いと聞きますが、これは何かの修行でしょうか？前回はモデルナだったので、強烈な副反応が出たと思い、今回はファイザーにしました。この歳で40度近い発熱は体にこたえます。これって本当に意味があるのでしょうか？？？不思議な気分です。にほんブログ村...
本日は天気も良かったので空室中の物件のメンテナンスをしました。といっても簡単な掃除と空気の入れ換えだけです。この物件は来年売り出す予定なので、現在は広告を出していません。しかし、内見のお客様は定期的に入っているようなので、少しでも印象を良くしたいものです。床の掃き掃除・拭き掃除水回りの掃除トイレ掃除窓を開けての空気の入れ換えこのうち水回りの掃除は必ず必要です。お風呂や洗濯機置きスペースにはペットボ...
【不動産投資・基礎編】反論動画⁉ YouTuberさんも大変ですね(笑)
私の考えに対する反論ではないとは思いますが、「不動産投資に融資する銀行はある」との動画がアップされました。たぶん批判される方々が多かったのではないでしょうか。論旨は簡単で「探せばある」とのことです(笑)そりゃそうですね。都市銀行は昔からサラリーマンは相手にしていません。となると全国の地方銀行を行脚することになります。旅費だけでも大変ですね💛そもそもアポ自体がとれないわけです。見知らぬ地方の銀行にアポ...
不動産投資系のYouTubeの世界は不動産投資セミナーへの誘導目的がほとんどです。セミナー料も数千円からコンサル込みで数百万円までイロイロです。残念ながら9割以上はニセモノです。全くの作り話を顔出しでYouTubeにアップするのはかなり度胸が必要でしょうが、観るべき内容が詰まっているものはほぼ皆無です。ほとんどの内容はどこかの書籍に載っているもので、少し勉強すれば誰でも語れます。しかし、実際に不動産投資を実践し...
また独身女性からの申し込みです。駅徒歩3分、買物便利なファミリータイプの高級マンション。バブルの頃のキャリアウーマン（死語？）なら憧れですね(笑)帰宅後、街の夜景を見下ろして高級ワインで乾杯ですかね💛既に時代は令和です。平成初期のトレンディ・ドラマ（これも死語）の時代ではありません。女性の一人暮らしに3LDKは広すぎます。3ヵ月で退去した独身女性は起業しており、自宅兼オフィスだから広い部屋が必要という名...
【不動産投資・雑感】ボロ戸建て投資で集団訴訟⁉ 儲かるわけないのに・・・
ボロ戸建て投資で集団訴訟が起きているようです。原告数は150人とか。。。「新築ワンルーム」と「ボロ戸建て」は儲からない不動産投資の代表です。命の次に大事なお金をドブに捨てたわけです。ボロ戸建て投資が儲からないのは、ほんの少し考えればわかるし、ネットでも多くのヒトが警鐘を鳴らしています。不動産投資はやり方さえ間違わなければ確実に儲かります。一方、残念ながら最近はあまりにスキャンダルが多すぎて、金融機...
本当のバカ？ロシアのプー太郎が悪魔祓いとなりました。さすがにここまでバカとはビックリです。いわゆる「中二病」のタダのガキだったとは・・・プー太郎は歳はいくつなのでしょうか？政治の恐ろしいところは、こんなバカでも指導者になれることです。日本でも高学歴の「受験バカ」が議員先生になって偉そうなことを言っています。その意味でロシアを笑えませんね💛権力をしっかり監視して健全な批判をおこなうしかありません。し...
【株式投資・基礎編】中国から外国資本逃避中⁉ 逃げてないヒトいたの？
中国では新皇帝が就任しました(笑)お年寄りを会議の途中で強制的に退出させるみたいな「演出」があったみたいです。孔子もビックリですね(笑)儒教も共産主義の下では「邪教」扱いですね💛これを受けて中国関連株が大暴落中です。というか中国人以外で中国に投資しているヒトがまだいるのが不思議です。どこにも一定数の天邪鬼はいますが、中国市場は勝っても配当のないカジノ状態です。お金が嫌いで、中国が死ぬほど好きなヒト以外...
久しぶりにニュースを観たら、いつも通りロシアが敗退していました㊗ヘルソンを撤退中とのことですね💛しかも殿は”動員兵”とのことです。信長が姉ヶ崎から撤退する時は秀吉と光秀が殿軍ですから、シロウトに殿軍を任せるとはこれいかに？(笑)政敵をみんな排除して猿山の大将に就任した隣国もそうですが、そもそもロシア人は戦争に向いていません。歴史的にも戦争に強い民族と弱い民族ははっきりしています。世界最強は”アングロサク...
【株式投資・基礎編】為替介入は不要⁉ 素人マスゴミは害虫です
シロウトの経済評論家がワイドショウで騒ぐので、日銀が為替介入したようです。知らないなら黙っていればいいのに、”お仕事”だから仕方ありませんが。。。まったく不要ですね💛何度も書いてきましたが、インフレは自国の貨幣価値を低下させます。その意味で米ドルの価値は物凄い勢いで下がっています。現在は日米金利差で円安に動いていますが、米国に比べてインフレが抑制されている日本円は今後のその価値を上げていきます。つま...
女性の一人暮らしのお客様と変な「縁」があります。「疫病神」ですね💛キッパリ断りました。もちろん断ったのは管理会社ですから、適当な理由をつけてやんわりと断ったと思います。3LDK、駅近、買い物便利な物件ですから、ファミリー層に評価されるのは当然です。一方、女性の一人暮らしにこんな広い部屋が必要でしょうか？同じ家賃で都内のお部屋が借りられます。きっと何か広々した家に住んで、高級感を味わいたいんだと思います...
20年以上前に”外国債券インデックスファンド”なる金融商品を定期積立してました。なぜこの金融商品を始めたか忘れましたが、何かの本で読んだのかもしれません。海外勤務帰りで少し”国際派”のつもりで調子に乗っていたのかもしれません。（ちなみに、当時も今も”国際派”は出世コースの外です(笑)）この金融商品は全世界（日本を除く）の国債とか高格付けの債券に投資するものですので、ほとんど値動きがありません。株式投資のよう...
【不動産・取引】現金買い・さく裂⁉ ”実録”収益不動産・争奪戦
突然ですが、アパートの買付を入れました。担当者はお休みとのことでしたが、満額での買付ですので、普通は大丈夫です。しかし、内心は”多分駄目だろう”と考えていました。現在は収益不動産の争奪戦が激化しているので、提示価格満額での購入は不可能です。9時30分に電話があって「現金買いのお客様があって・・・大変申し訳ありません」とのこと。話をもらってから1日しか経っていません。（お休みの担当者からすれば、出社してか...
【株式投資・基礎編】32年ぶりの円安⁉ 外貨預金の含み益が・・・
10年以上、米ドルの外貨預金をしています。両替手数料がありますから、長い間、含み損でした。しかし、32年ぶりの円安で一気に莫大な含み益が生じています。私の資産全体が米ドル依存ですので、日本円に換算すると大変なことになっています。米ドル預金を始めたのは日本円への不信感です。少子化は誰でも感じているはずです。先日、教育教材の訪問販売の方が来ました。近所の方に我が家に子供がいると聞いたとのこと。確かに子供は...
【不動産投資・取引】販売物件の状況確認⁉ 不動産屋と打合わせ
売却物件のお客様の反応をヒアリングです。ここに来て周辺で同じような物件が複数売りに出ています。価格的には適切な水準ですが、売り物が多いとなかなか決まりにくいものです。特に現金化を急いでいないので、あまりに競合物件が多い場合は、一旦賃貸に切り替えても問題ないかと思います。ファミリータイプの区分マンションなので、住み替えの方が多いと需要以上の戸数が市場に供給されることはたまにあります。収益物件の場合は...
24年ぶりの円安だそうです。24年前はヨーロッパで働いていました。給料は”米ドル”で支払われていました。年棒制で確か8万ドルくらいだったと記憶しています。若くて、独身で、毎日が輝いていました。しかし、日本はバブルの最高潮期で、8万ドルくらいでは誰も驚かない時代です。当時の日本では月給が100万円を超えている大学の同期もたくさんいました（プラス・ボーナス）。帰国してから”合コン”（死語ですね💛）に行っても、私くら...
【不動産投資・基礎編】不動産業界も「婚活」⁉ 深刻です(´;ω;｀)
管理会社の月次報告に「婚活」パーティーの案内が入っていました。不動産投資で一番大事なのは事業継続です。ほぼ博打のFXとかCSDであれば短期決戦が基本ですので、事業継続の心配はいりません。一方、不動産投資は収益物件購入から売却（出口）まで、最短でも5年、長ければ30年以上もかかります。つまり不動産投資は「時間」でお金を稼ぐ仕組みといえます。首都圏の大地主達が子供の結婚相手を探すのは当然なのです。しかし、昔と...
【株式投資・基礎編】チャイナ・リスクを軽視⁉ ハイリスクですね💛
中国が光速で資本主義市場から遠ざかっています。一時期は中国が世界経済の覇権を握るとみられていました。現在でも中国信者はたくさんいます。しかし、残念ながら今では「ハイリスク」すぎます。どこでボタンを掛け違ったのでしょうか？投資の基本は、その国の政策の一貫性です。独裁者の考えで政策がコロコロ変わるようでは投資になりません。その意味でプー太郎の命令だけで投資をチャラにされるサハリン2に付き合わされている...
不動産投資で最も気を付けなければならないのが「税金」です。サラリーマン大家は給与所得がありますので、この時点でかなりの「税金」を支払っています。この給与所得に不動産収入がオンされるわけですので、累進課税の重圧が大変なものになります。一方、不動産投資がマイナスの場合は、所得が減りますので税金が還付されます。新築ワンルームマンション投資は、この仕組みを狙った投資法です。「どうしてあんな儲からない投資を...
【不動産投資・基礎編】給湯器を交換（60万円）⁉ 修繕費は用意しています💛
給湯器を交換することになりました。管理会社から故障の一報があった時からわかっていましたので、驚きはありません。私が所有している物件の中でも最高級物件ですので、修理代がかさむのは仕方ありません。約60万円となり小さな金額ではありませんが、修繕積立は自主的にやっているので、手持資金に大きな穴が開くわけではありません。例えばこれが家賃月々6万円とかのアパートだったらどうでしょうか。ほぼ1年分の家賃収入が消え...
ロシアのプー太郎がウクライナの4州を併合しました。ロシアの広報担当が国境線を聞かれた答えにビックリ！「地域住民と協議を進める」とのこと。。。たぶん世界史に残る迷言だろう。国と国の境を地域住民と協議しながら決めるなら、国家そのものが必要ないことになります。住宅地の百㎡程度の土地の境界線の確定でもかなり揉めるのがお約束です。ロシアは世界征服をするので、国境線などは無意味と言うことでしょうか？ここまで理...
【株式投資・基礎編】クレディ・スイスが破綻⁉ だから何？？？
マスゴミが経済を知りもしないのに、またまたバカな話を始めました。クレディ・スイスが破綻して「第2のリーマンショック」が来るとのことです。ウクライナ戦争の「核使用」煽りとともに、バカな煽りは止めた方が良いですね💛既に何度も書いていますが、世界経済を決定するのは「米国経済」です。その他の国の経済がグローバル経済に影響を与えることはありません。私が毎日チェックしているのは、米国の「金利」だけです。米国の長...
【不動産投資・基礎編】給湯器故障⁉ 修理費は高額ですが。。。
悪魔からの電話です。「給湯器が壊れてお湯が出ないとのクレームです」もうこの時点で、給湯器の交換は決定です。管理会社になにを言ってもダメです。ライフラインに係る設備の故障は緊急対応が必要です。ここで対応を間違うとせっかくの長期契約のお客様を逃がしてしまいます。すぐに観念して「新品への交換をお願いします」と管理会社に告げました。この物件は所有物件の中でも超高級物件です。たぶん給湯器もかなりの価格です。...
昨日の内見のお客様反応について報告がありません。不動産屋としては、売主に変な期待を持たせないために、お客様の反応が良くない場合はすぐに報告が来ます。一方、良い反応や脈あり「留保」の場合は、通常は報告がありません。不動産屋の習性なのか、お客様の反応が良いときは慎重に情報操作をしようとします。何千万円の取引ですので、この辺りの感覚は良く分かります。いくらお客様が良い反応でも「頭金が無い」「住宅ローンを...
本日、内見のお客様がありました。昨日、退去後チェックが終わったばかりです。ネットに情報が掲載される前の内見です。不動産の動きは活発ですね。ハウスクリーニングもこれからですので、あまり良い印象がないかもしれません。照明の交換も来週です。こちらの動きが追い付かないです💛まさに嬉しい悲鳴ですねぇにほんブログ村...
退去後チェックに行ってきました。ハウスクリーニング前ですが、驚くほど綺麗です。気を付けて使っていただけたことがわかります。本当に感謝でいっぱいです。借りたものだから乱暴に扱う人がいます。ほんの3ヶ月くらいしか借りていないのに、ここまで汚れる？そんな事例はたくさんあります。一方、貸す前より綺麗では⁉という事例も沢山ありました。今回は後者のようです。賃貸中もクレームが1回だけです。それも明らかに当方に非...
本日はこれから退去後チェックです。管理の担当者からは「すごく綺麗にお使いいただいていました」との嬉しい報告がありましたので、あまり心配していません。電気と水道は使える状態ですので、内部をチェックした後、明日は照明を取り付ける予定です。不動産賃貸業を始めてから気付いたことがあります。「照明」はなぜか自前で購入・取り付けるお客様がほとんどだということです。契約の際に「引越しも大変でしょうから、設置済み...
【不動産投資・基礎編】リフォーム戸建は大丈夫⁈ 屋根と水回りをチェック
収益物件の価格が騰がっています。アパート、区分マンションで採算ラインに入る物件は皆無です。東京からかなり離れれば、逆に表面利回り10％オーバー物件となります。利回り10％オーバー物件は「ハイリスク」物件ですので、絶対に買ってはいけません。今後、首都圏以外の地域は関西地区も含めてハイリスク地域になります。駅前の商業施設とかが整備されているように見えても、人口減少と高齢化がかなり進んでいます。こうした...
【株式投資・基礎編】中国経済が失速中⁉ 予想通りの展開ですね💛
中国の経済がいよいよ停滞しています。不動産バブルはとっくに崩壊していますので、ハードランディングかなと思っていました。しかし、案外持ちこたえていたので、中国政府も頑張っているなぁと思っていたらやはりダメですね。ロシアと一緒に中国も沈んでくれれば世界のガンが取り除かれるので、平和ですが。。。チャイナリスクはかなり前からイロイロな方が警告しています。独裁国家には経済原理はありませんので、自由主義社会と...
【不動産投資・基礎編】お客様の「退去」確認!? お部屋は綺麗のようです💛
お客様が「退去」された時が一番緊張します。お部屋が恐ろしいほど汚されていた。内緒でペットを飼っていて、獣臭がキツイ！設備が壊されている。今時の「退去」時は、借主の言ったもの勝ちみたいなところがあります。最初から汚れていた。ペットなんて飼っていない。全然臭わない！最初から壊れていた。管理会社は貸す前に全てのお部屋の写真を撮っていますので、「最初から」が通用しませんが、ダメ元的に反論してきます。特にフ...
詐欺は悪いことです。一方、詐欺の理論構築は、真実よりも綿密に構築されているのが常です。「詐欺師に本気で狙われたら絶対にひっかっかる」と言われる理由です。このため、詐欺に引っかからないためには、簡単に資産を現金化できなくするのが最も安全なやり方となります。現金化に時間が必要な場合は、詐欺被害にあうリスクを大きく減らすことが出来ます。ロシアの動員令の凄いところは、荒唐無稽のでっち上げの与太話なのに、ま...
【不動産・取引】「退去」時の対応は？ 忘れがちなこと（ノウハウ）
退去日が近づきました。お部屋の点検やハウスクリーニングの手配、リフォームについては管理会社がルーティンとしてやってくれますので、お任せです。大家としてやることは「電気」「水道」の契約です。「電気」は内見の際に絶対必要です。その意味で照明器具の設置も忘れないようにしてください。暗い中での内見だと印象がかなり悪くなります。管理会社は、お部屋の印象に関係なく、雨の日でも平気で内見させて「晴れていればもっ...
円安を受けて日銀が為替介入をしました。確かにエネルギー価格の高騰と円安が物価高の原因です。しかし、物価水準は日銀目標の2％上昇をわずかに越えたレベルです。「目標達成で良かったのでは？」と普通は思います。狙い通りのインフレターゲットを実現して、このまま低金利政策を続ければ、日本政府や日銀の思い通りになります。インフレにより実質的な財政赤字は縮小します。その分、真面目に日本円を預金している方々は実質的...
金利が暴騰中です。本日、メインバンクでローンの更新契約を結びました。これまでは5年固定金利でした。しかし、金利が暴騰中ですので、引き続き5年固定金利を選ぶとかなりの利上げになりそうです。銀行側からイロイロな提案があり、固定金利期間を短縮することで金利上昇を抑えることとなりました。この辺りの交渉は詳しく解説したいところですが、さすがに「有料級」の情報になるので無理です。物件価格も資材価格も上昇中です...
「家主と地主」（全国賃貸住宅新聞社）なる月刊誌がある。最新の賃貸住宅関係の情報が掲載されていて、とても参考になる。賃貸経営に関する最新ニュースや製品の情報法律やガイドラインの改定情報賃貸経営に関係するノウハウや法律関係の対応方法などなど多岐にわたる情報が掲載されている。怪しげな「〇〇大家の会」情報も載っているので、要注意ではあるものの総合的にはバランスの取れた情報が整理されている。インチキ不動産投...
【不動産・受験】「宅建士」試験の勉強開始!? 久しぶりの受験勉強
宅地建物取引士の資格を目指して受験勉強を始めました。定年まではまだかなり年数があるのですが、記憶力が落ちないうちに受験しないと難しそうですし。ボケ防止にもなりそうです。丁度、息子が受験勉強をしているので、親の威厳をみせたいところです。さっそく古本屋に行って参考書と問題集を購入です。なんと3分冊です!?既に問題集の分量で挫折しそうです。どうなりますやらですね💛にほんブログ村...
「ブログリーダー」を活用して、福富小太郎さんをフォローしませんか？
予想通り「円高」「原油安」が進行中です。しかし、マスゴミはゼッタイにこの事実を報道しません(# ﾟДﾟ)視聴者を「情弱」としてバカにしているのです。電力会社はコマーシャルの有力スポンサーです。便乗値上げを企む電力会社に不都合な真実を世間に知らせるわけにはいきません。米国では沈静化されつつあるといっても6％台のインフレが続いています。加えて地方銀行の破綻を受けて、量的緩和に政策を転換しています。その上で西...
今年になって都内のマンション価格が大幅に下落するのではとの予測が出ています。実際に都内の不動産屋に聴くと、一時期の人気はないようです。新築マンションも在庫が積み上がっているので、一部の業者に「投売」の兆候があるようです。その流れから不動産価格「大暴落」を予想する論調が多くみられます。しかし、残念ながら都内の一等地の不動産価格上昇が「鈍化」することはあっても「大暴落」はありえません。理由は簡単で「需...
クレイディスイスの信用不安で金融市場が動揺している中、欧州中央銀行は利上げに踏み切りました。今回のシリコンバレー銀行の経営破綻から始まった信用不安は、FRBによる「暴走」に近い利上げが原因であることは間違いありません。これに伴う米長期債の値下がり（金利は上昇）は、インフレ退治には絶大な効果がありましたが、財務体質の弱い地方銀行には厳しすぎたようです。シリコンバレー銀行の場合は、貸出相手企業が財務体質...
シリコンバレー銀行がFRBの金融政策の余波で経営破綻しました。これ自体はたいして問題にはなりません。同じようなビジネスモデルの米地方銀行が連想売りで株価を下げています。そんな時にクレディスイスの信用不安です。クレディスイスといえば、かつては大銀行の名をほしいままにしていました。しかし、近年、投資会社への融資が焦げ付いたりして、経営的には上手くいってませんでした。その意味で、危ない銀行として投資家の間...
不動産取引で一番恐ろしいのは、「申込」と「契約」の期間です。今回は1週間程度でした（内見なし）。不動産会社は「申込」があるとネット等での募集活動を中止します。「おとり広告」となる可能性を否定できないからです。契約済みの物件を広告で募集していたら完全な「おとり広告」です。しかし、「申込」段階で「おとり広告」になるでしょうか？契約締結後であれば勝手に解約すれば違約金が発生します。不動産の場合は、売買で...
家賃を大幅に値上げしたので苦戦するかなと思いましたが、契約いただきました㊗まだ退去日前ですので、内見なしの契約締結です。昨年も一件内見なしで契約しましたが、人気物件の客付けスピードは年々上がっているように思います。所有物件の中では中堅クラスの3LDK（駅近）マンションです。昨年から3戸連続で大幅値上げに成功したことになります。年間のキャッシュフロー（CF）は90万円以上積み増されました。私の所有物件でCFが...
シリコンバレー銀行（ネイミングもチョットね💛）が経営破綻です。当然、ポジショントーク満開中です。早めのお花見ならぬ「ポジショントーク」見ですね(笑)マスゴミも黙っていればいいのに、「リーマンショック再来」と自らの「情弱」ぶりを遺憾なく発揮中です。FRBがスピード違反で利上げを行ったのが原因ですから、早々に「預金の全額保証」を打ち出しました。一時期の「円安騒動」（いまも言っているヒトがいますが。。。）と同...
マンションの販売図面作りが大苦戦です。売出価格決定まではスムーズでしたが、販売図面がなかなか決まりません。駅から徒歩何分かは物件の「命」と言っていい情報です。しかし、何回修正をお願いしても直りません。私自身がオフィスに行って修正した方が早い感じです。管理費と修繕積立金の金額も間違っています。マンションの管理会社に確認してくれと言っても、その気配はありません。仕方なく私自身が管理会社に電話をして、正...
ナイロビ（ケニア）に2ヵ月間、仕事で滞在したことがあります。今はどうか分かりませんが、その当時は隣国ソマリアで戦争をやっていたので、ナイロビ市内もかなり騒然としていました。ビックリするのは、通行人がライフルを担いで歩いていることです。レストランのエントランスにも自動小銃を持った「警備員（？）」が立っていました。日本大使館の注意事項には、昼夜を問わず不要不急の外出は避けるように書かれていました。とは...
マンションの売買価格が決定したので、売買委託契約書を締結しました。メルカリみたいに不動産屋を仲介せずに不動産を売買できます。実際に個人売買しているケースもあるようです。マッチングサービスもあるので、仲介手数料をケチりたい人には最適です。私は絶対に不動産屋に仲介をお願いします。「個人売買」したケースを知っていますが、ことごとく「失敗」しています。不動産は額が大きいので、スーパーで買物する感覚ではでき...
ネット掲載から1週間が経ちました。現在の賃貸人が退去するのが今月末です。ネットに物件は掲載しましたが、本格的に「客付」活動が活発化するのは退去後です。お部屋も見ないで申し込む場合は、これまで何件かありましたが稀です。お部屋の決定権は「奥様」が持っているのが通常です。女性が実物を見ないで契約に至ることはありません。このため、ネット広告では写真をたくさん載せたり、360度カメラで撮影した「パノラマ動画」を...
不動産屋との打ち合わせです。解約通告が先週の日曜日でしたので、打ち合わせが遅れました。ここがサラリーマン大家のツライところです。ただし、既に賃貸のネット募集は始まっていますし、物件の売却に向けた業者査定も済んでいます。「順調」とも言えます。しかし、専業大家であれば不動産屋との打ち合わせは終わっている時期です。現在、不動産業界は「繁忙期」真っ只中です。この一週間でどんなおいしい「お客様」が訪れている...
今月末に退去予定のマンションの査定額が届きました。ファミリータイプマンションの賃貸物件は、退去時に「賃貸」と「売却」の両方で攻めます。以前は「賃貸」中心でしたが、現在はマンション価格が暴騰していますので、油断していると大損になってしまいます。常に投資戦略は柔軟でなければいけません。不動産屋も繁忙期なのに、思いの外早く「査定結果」が届きました。マンション価格が暴騰しているのは知っていました。正直、想...
日本にインフレは来ません。現在、物価の上昇が続いています。特に電気・ガス料金は驚くほど騰がっています。ウクライナ戦争とか円安が原因と分析しているようですが、既に円安も原油高もおさまっています。電気・ガス会社が有力なスポンサーであるテレビは、決してこうした事実を報道しません。（電力・ガス会社の利益引き上げだけです）首都圏の家賃も騰がっています。家賃は一度設定すると、賃借人が退去しない限り「値上げ」は...
何もないと余裕をこいていたら「解約」通告です。管理会社も繁忙期なので、連絡も片手間な感じです。ちなみにこの時期は「休日返上」で業務に当たるのが、不動産業界の常識です。ここで電話を切られると、スタートダッシュが一歩も二歩も遅れます。解約通知電話で即座に次の客付けを依頼するのは必須です。ここでもたついているようなら、不動産投資は向いていません。あらかじめ想定していた家賃を担当者にぶつけると、意外なこと...
DIY系YouTubeはリフォーム時の内装の参考になるのでよく観ます。ほとんどはYouTube制作会社が発信しているので、コンプライアンスは気にかけているようです。ジャニーズでもOKみたいな「しゅっ」とした若い男の子が一人(笑)で一室とか一戸建てをリフォームします。中にはとんでもない別荘を購入して何年も四苦八苦しながらリフォームしている「本物」の番組もあるので微笑ましい限りです。しかし、これが「「賃貸」を考えてます」...
年末に空室を埋めてから「ヒマ」です。不動産投資は、何もないときは本当に何もありません。今回の空室の客付けでも、売却しようとしなければ「秒」で埋まったわけです。実際、売却から賃貸に舵を切ったとたんに「申し込み」⇒「成約」とトントン拍子でした。今回はお客様の「内見」があったので、2週間ほどかかりましたが、最近では客付けに手間取ったほうです。それからは何もありません。修繕依頼が一件ありましたが、承諾しただ...
「戦争に勝つなんて簡単だ！補給を続ければいい。」戦争は補給を続けることが出来る方が勝ちます。「成功するのは簡単だ！成功するまでチャレンジすればいい。」似たような意味ですけど、少し説教調なのが残念ですね💛1年前、ロシアがウクライナへの侵攻を開始しました。短期決戦の目論見は完全に崩れて、既に1年です。私は1年前から「電撃作戦が失敗した時点でロシアは敗北する」と予言していました。根拠は簡単で、ロシアの工業...
収益不動産を持っていないのに、不動産投資セミナーで儲けているヒトはたくさんいます。初心者の時は、こうした（作り話の）成功譚を聴くのもモチベーションを維持するには効果があるかもしれません。幸か不幸か私はセミナーや○○大家の会に参加したことはありません。私が聴く成功譚は主にセミナー勧誘を目的にしたYouTuberの番組です。低所得のサラリーマンが不動産投資に成功してFIREを達成し、毎月のように海外旅行を楽しんでい...
「冬の時代」を越えると「氷河期」になるようです。現在、サラリーマンが不動産投資に参加するには、最低でも3000万円は自己資金が必要です。そもそも3000万円貯金があれば、不動産投資のようなハイリスク・ローリターン投資に参加する必要はありません。一昔前の「フルローン」や「オーバーローン」は不可能です。事実上、銀行はサラリーマンへの融資の門戸を閉ざしています。「不動産投資」は、大地主と金融資産家の行うもの！本...
ロシアが好き勝手をやってくれているお陰で、投資戦略も何もなくなっています。原油は騰がる米10年債金利も騰がるパウエル議長は0.5％利上げをするとアナウンスでも米国株は騰がる経済オンチの日本のマスゴミはいつもながら「世界恐慌」などと騒いでいますが、何をどう分析するとそんな結果になるのか永遠の謎です。一方、全てがセオリー通りに進んでいないのは確かです。ロシアが敗北して「新しい世界秩序」が出来るというシナリ...
久しぶりの内見です。駅の力は弱いのですが、徒歩5分築25年3LDK、南向き流石に築年数相応の設備なので、客付けは苦戦するかもしれません。この時代のマンションは、何故か浴室の作りが安っぽいのが特徴です。最新の浴室とすれば2百万円コースですので、難しいところです。浴室が綺麗になれば「客付け」は良くなりますが、家賃は変わりません。ちなみに売買の場合も、いくら綺麗にリフォームしても売値が相場になるので、なるべく...
1年間の任期が終了して自治会の役員が交代になりました。役員の端くれとしてそれなりに頑張りました。ただし、最後の方は職場でコロナ陽性者が出たりして、役員会に出席できませんでした(´;ω;｀)自治会の会員（役員ではありません）の平均年齢は70歳をはるかに超えています。仕事をしている会員自体がほとんどいません。そのほとんどが高齢者の一人暮らしです。私はかなり若い方で、他の役員さんから見れば子供の世代となります。...
私の資産全体の8割は米国株インデックスと不動産です。ちなみにiDeCoとかNISAのようなハイカラなものを使っていません。不動産賃貸業の維持のために、イヤなのですが預金（貯金）も持っています。銀行に日本円を預けるということは「日本国債」を買うのと同じです。そんなハイリスク投資は、本当はやりたくないのですが、修繕とか原状回復に現金は不可欠なので仕方ありません。残りが日本株（REIT含む）、金、米ドル預金です。ド...
大きな地震がありました。東日本大震災の時はオフィスにいましたが、今回は夜中でした。幸いにも家の中で倒れた家具もなく、停電もなかったので、本当にラッキーでした。管理会社からも今のところは連絡が無いので、お客様も設備もとりあえずは大丈夫のようです。こんな時に頼りになるのは「地震保険」です。保険料が騰がって、保険料を払う時は嫌な気分になりますが、いざ地震が起こると強い心の支えになります。不動産投資で一番...
不動産屋の繁忙期も後半戦です。定期的に情報収集している業者さんに話を聞いてきました。今年の「反省会」ですね💛都内の10万円台、単身用マンションは依然として動いていないようです。ファミリータイプはやはり引きが強いとのこと。学生需要は新宿、渋谷の城西地区の低価格帯中心に例年並みのようです。都内単身物件で特徴的な動きは「インターネット高速化」の需要が強いことと駅から多少遠くても決まる物件が多かったことのよ...
世界中がウクライナの悲惨な状況に憤りを持っているのに、中国はロシアを支援するようです。中国らしいと言えばそれまでです。次は台湾に侵攻するので、その時はプーチンさんよろしくと言うことでしょう。当然、全世界がそんなことを容認するわけがありません。経済制裁は不可避と言う流れですね。米国は完全にやる気です。今ならバイデン政権の失政である「インフレ」を全部プーチンと習近平に押し付けることが可能です。習近平も...
ファミリータイプマンションの場合、借主から買取の申出が結構あります。通常は、賃借人が退去してからリフォームをして売り出しますので、リフォーム代や空室期間のローン負担を考えれば大変ありがたい申出です。経験上、買取の申出をするのは子供が小さい若夫婦です。借り始めの時期に子供が赤ちゃんだったらほとんどの場合、買取の申出があります。赤ちゃんが小学校に入って、地域のコミュニティが確立すると、なかなか別の土地...
副反応です。前の2回はファイザーで何もなかったのですが、評判通りモデルナは副反応が出るようです。解熱剤を飲んで安静にします。明日は子供の卒業式なのに、熱が下がるかなぁ。。。にほんブログ村...
ロシアが鎖国するようです( ´艸｀)外国企業の資産を接収するとか。。。ロシアの勝手ですが、そんなことをしたら外国からの投資は未来永劫ありません。当然その覚悟なのでしょうね。日本の商社もグズグズしていないでサハリンの資源開発から撤退すべきです。あんまりグズグズしているとロシア協力企業と言うレッテルを貼られて、全世界のマーケットから排除されます。今一番怖いのは「ロシア協力企業」というレッテルです。ユニクロ...
管理会社から送金の報告書が毎月送られてきます。管理をお願いしている会社が複数あるので、報告書の数だけでもかなりの数になります。この報告書と一緒に送られてくるのが「婚活パーティー」の案内です。不動産屋が結婚相談所（言い方が古い？）を兼業しているわけではありません。そういう需要があるということです。不動産屋が主催する婚活パーティーですからかなり胡散臭い感じです。しかし、会場は公民館とか寂れた結婚式場で...
収益物件を複数持っていれば、金利の固定期間の更新のために銀行に年に何回も足を運ぶ必要があります。駆け出しのサラリーマン大家の頃は、住宅ローンと間違えていたので「長いほど良い」などと勘違いをしており「固定期間10年」の契約をしていました。銀行にとっては不思議なお客さんだったと思います。事業性融資と住宅ローンの違いは、「違約金」の存在にあります。住宅ローンであれば、繰り上げ返済は何回やっても手数料無料み...
なぜがニッケルやアルミが暴落を始めました。単に利益確定売りのようにも思いますが、チョット違和感があります。米国はロシア産原油の輸入禁止を打ち出しそうですし、ロシアはロシアでドイツへの天然ガスの供給をストップすると訳の分からない脅しをかけています。こんなの米国がシェールガス規制を撤廃して増産を開始すれば何の意味も無くなります。そもそもロシアが一番困るのではないでしょうか⁇そんなこんなの中でのニッケル...
定期借地権とは文字通り”借りる期間が決まっている土地”のことです。借地借家法は天下の悪法です。これだけ借りる側が有利な法律はありません。この法律の歪みを利用して儲けているのが”サブリース”業者です。昔「お金を貸す時は”戻ってこない”と思いなさい」と言われました。さすがにそれでは銀行経営が成り立ちませんので、「借りた金は必ず返さなければいけません」そうしないと給料の差し押さえとか自己破産に追い込まれます。...
不動産投資のただ一つのメリットは「レバレッジ」です。株、FX、金などなど投資にはたくさんの種類があります。物凄い資産家であれば、どんな投資に対しても銀行は融資してくれます。ソフトバンクが良い例です。借金で将来成長しそうな若い企業に投資して、上場したところで売り抜けるビジネスモデルです。サラリーマンには望むべくもない投資スタイルです。サラリーマンの投資にも銀行が融資するのが「不動産投資」です。ただし、...
人間はおかしなもので、例えば途上国に旅行をすると、その土地の相場でないと損したような気分になります。今から30年前にエジプト旅行をした時も、タクシーに乗るたびに価格交渉です。日本円にすれば10円とか20円を値切るのに一生懸命になります。よく考えたら、そんなことをしている時間が無駄ですし、最後はチップで50円くらい渡すわけですから、全く意味ありません。この辺りは欧米人はスマートで、千円くらい先渡しにする代わ...
今日は流石にビックリしました。どこのバカ軍隊でしょうか。原発に爆撃するなんて頭がおかしいとしか言いようがありません。そもそも”弱すぎ”ですロシア軍!?戦力差から見て2日か3日でキエフくらいは陥落させるのかと思ったら、燃料切れで進軍ストップです。制空権すらまだ掌握していません。その上に市民を狙った無差別攻撃です。何がしたいんでしょう!?全然理解できません。ウクライナ市民は全部ネオナチなんでしょうか？？ネオナ...
所有の区分マンションと同じ仕様（面積・間取り・階）の部屋が売り出されました。驚きの1千万円オーバーのキャピタル・ゲインです。私の物件は賃貸中ですので売れませんが、どうなっているのでしょうか？この物件は購入して6年ですので、普通であれば10％くらい買値から下がっても不思議ではありません。築15年ですので、設備も新しいとは言えません。今年の1月から修繕積立金が倍に値上げされましたので、固定費も安くありませ...
金鉱株が本日も大暴騰です。増収・増益・増配ですので値上がりは確実でしたが、ウクライナ戦争が勃発してからは青天井です。金価格も上値の目途がたたないくらいに騰がっています。このままいくと短期間に2倍になってもおかしくない状況です。ロシアが地上からなくなって、エネルギー価格も青天井ですが、ガソリン価格が高くなりすぎると「景気後退」の可能性が出てきます。既に日用品が値上がり始めていますので、「石油・ガス危...
ロシアの外貨準備の大きな部分は「金」です。プーチンは、金融制裁を見越して「ドル」による外貨準備の比率を下げていました。金塊をしこたま買い漁って、米国との一騎打ちに備えていたわけです。しかし、いくら金塊を持っていても売れなければただの「金属」です。残念ながらロシアの「金」を買ってくれるところはありません。中国に頼めば5割引きくらいで、ありがたい「人民元」に替えてくれるかもしれません。でも、「人民元」...
