不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
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C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
日銀が金融緩和を終了させるようです。私も融資残高が数億を超えていますので影響がでます。急に何％も騰がるとは思いませんが、長期的には整数の％になります。私の全ての融資利率が1％未満ですので、影響は小さくはありません。まずは家賃を上げなければいけません。さっそく更新契約があるので、値上交渉をスタートさせました。何もなしに「家賃を上げてくれでは」さすがに無理なので、更新手数料の割引を条件にしました。本日...
EVに対する消費者の判断だ決定したようです。「役に立たない」という結論になりました。現在の状況では仕方ありませんね。トータルの二酸化炭素削減であれば、発電からリサイクルまで全ての最適化が必要です。原発もトイレのないマンション状態ですし、再生可能エネルギーもこれからです。EVシフトはもう少し社会的な成熟が必要だったのは明らかです。EV自体は否定されるものではありません。最初の自動車はEVだったことは有名です...
株式、金、仮想通貨の全てが騰がりだしています。資金源はC国富裕層です。本来なら持ち出せない外貨を様々な”特権”を使って海外に持ち出しています。上級共産党員なら無制限にお金を持ち出せます。投資先は、米国や日本の株式市場です。しかし、これだと共産党による接収が始まった時に逃げきれません。そこで目をつけたのが、無国籍の”金”と”仮想通貨”です。米国籍か長期在留が可能な国に在留許可をとり、永遠にC国からオサラバで...
「破産するところは破産させる」C国の不動産部門トップが威勢の良いことを発言しました。C国の不動産バブル問題は、ハードランディング以外の選択肢がありません。日本の不動産バブルの際も住宅専門会社がほとんど倒産しました。これに合わせて長期信用銀行（現在のSBI新生銀行）など大手銀行が倒産しました。その頃は既に上京していましたが、まさか銀行が潰れるとは思っていなかったので驚きました。それから「失われた30年」の...
インドの人口が世界一になりました。これからはインドが経済成長の中心です。インドに投資を集中させていく企業が今後の高成長企業で間違いありません。インド株のインデックスファンドも魅力的なので研究を開始しました。現在、研究中なのは”ナスダック100”と”インドインデックスファンド”です。「最先端技術」と「人口増加」しか経済成長のカギはありません。今年は不動産投資では「東京」超一極集中最新テック企業の宝庫「ナ...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
【つづき】臭いの原因は”雨漏り”でした。雨漏りの水が玄関の下駄箱の裏に入り込み、下駄箱裏がカビだらけになっていました。フルリフォームお部屋でしたので、1年以上気付きませんでした。しかし、これからが大変でした。雨漏りの場所がわからないのです。リフォーム業者からは「RC造の場合、雨漏り箇所を特定することは非常に難しい」とのことでした。当然、入居者様は、ほどなく退去されました。文句を言いたかったと思いますが...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
水曜日と木曜日は不動産屋は休みです。管理部門は交代勤務なので、いつでも連絡は可能です。しかし、売買部門は、特に繁忙期明けのこの時期は休みです。年末から始まった繁忙期が終了したのですから、仕方ありません。その意味で今回の対応は完全に失敗でした。通常ならば、退去の報告電話を受けた段階で、担当者とのアポを確定させます。その上で、今後の進め方について簡単な相談をします。早めに知りたいのは、①賃貸ならば、周...
昨年から退去ラッシュです(´;ω;｀)4月から職場も変わって、仕事も覚えなければいけないのに厳しいですね。昨年末から3戸連続は初めてです。退去の第一報は電話出来ましたが、会議中だったので打ち合わせは出来ませんでした。こうしたスタートダッシュの失敗は後々響きます。不動産屋の繁忙期が終わっていますので、相談のアポは入れやすいのだけは救いです。しかし、繁忙期で休日なしで働いていた担当にとっては迷惑な話です。こ...
前の入居者様は、エアコンを1台も持ってきませんでした。ファミリータイプのマンションだと最低でもエアコンが5台は必要です。高級マンションであれば6台の場合もあります。エアコンは1台10万円～20万円はしますので、初期投資には百万円近くかかります。賃貸のファミリータイプ・マンションに大家さんが自己負担で何台取り付けるべきでしょうか？これは借主が何台持参するかで、大きく変わります。前の前の借主様は2台持参...
ガスコンロは賃貸物件の中でも難しい設備です。IHコンロなら電気機器なので壊れたのがハッキリします。寿命も大体10年くらいです。管理会社の定番「10年経ちましたからソロソロ交換では💛」が始まります。ガスコンロは単純な作りですので、長年使っていても物理的に「壊れる」ことはマレです。一方、長年使っていると「汚れ」が目立つのと、「古めかしい」感じになるのが難点です。特に汚れについては、仕組みは単純ですが、デコボ...
新しい入居者様が引越しをする前にやることは結構あります。まずは電気・水道の契約解除です。これを忘れると新しい入居者様が最悪契約できないことになります。現在は、電気も水道もネットで契約解除手続きは可能ですので、昔よりは楽になりましたね。次に設備の点検です。特に給湯関係は事前に業者さんに点検をお願いしています。以前は自分で業者を頼んでいましたが、管理会社によっては”サービス”（無料）で入居前ガスチェック...
不動産投資は”ヒマ”です。普段は、やることがありません。退去・客付・契約などなど、一時期は少し忙しい感じになります。しかし、一日何時間も必要ではありません。管理会社にメールで指示を出すだけですから、帰宅してからゆっくり出来ます。”不労所得”とはよく言ったものです。本当に不動産投資は「不労」です。現在の不動産からの月収は、サラリーを超えています。子供は就職していますし、奥さんも会社員ですから「FIRE」は可...
サラリーマン大家を始めてから10年以上。会社では「不動産に異様に詳しい」ヒトとなっています(笑)昨日、ワイシャツの袖口が擦り切れているのに気付きました。急遽、紳士服チェーン店に直行して、新しい一番安いワイシャツを購入しました。新しいワイシャツを買うのは何年ぶりでしょうか。ほとんど記憶にありません。スーツさえも何年も新調していません。はっきり言ってヨレヨレです。コートも10年以上買っていません。こんな感じ...
