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パーフェク豚です朝一でグループホームから電話があった。母親が帰りたがっており、「ここから出して下さい」と泣いて懇願したり夜中に窓を叩いたり、他の利用者さんの部屋を開けたりしているそうだ。不安がだいぶ増しているようだ。私が面会に行き、混乱が始まってしまった。母親の混乱は1~2週間ぐらい続く事が多い。私の面会が早かったようである。落ち着いてくれることを祈るばかりである。他の入居所様にも迷惑を掛けるので...
大家が一番嫌な連絡の第一位は退去連絡。次に嫌な連絡は物件の設備不具合連絡でしょうね。退去連絡は大抵月の下旬に来る事が多いのですが、設備などのトラブルは突然訪れます。
さぼりーまん、大家になる 第4話 反省点も山積みだけど、祝・満室経営!!
現在、貸家2軒を自主管理で運営している。 以前にも書いたが今年2月に夜逃げに近い感じで貸家1号が空室となってしまい入居率50%での運営が続いていた。そして11月、無事に入居者が決まり晴れて入居率100%を達成することができた。11月はフリーレントなので家賃的には12月より満室(満...
久しぶりの登場のカルロス・ゴーン。レバノンの自宅から退去するよう、裁判所から判決が出た模様です。livedoorNEWS:ゴーン被告に自宅退去命令 レバノン裁判所以下抜粋--------------------------------------レバノンの裁判所は、日産自動車前会長のカルロス・ゴーン(Carlos Ghosn)被告に対し、首都ベイルート市内の邸宅から退去するよう求める決定を下した。司法関係者が28日、明らかにした。物件を所有している投資会社が4年...
【実録】ワンルーム5部屋が同時期に退去!大家さんの空室リアルとは
不動産投資のリスクとして、空室があります。まさかの「5部屋の退去」が重なるとは・・・想定外のリスクに遭遇した実話です。。シミュレーションでは出てこない部分ですが、いつでも心の準備をしておくことが大事ですね!
アパートの騒音に悩まされていたけど急に音がしなくなった。帰宅時に外観を見たらカーテンが撤去された部屋が1つ発生。いつも停まっている車も1台だけないので退去確定っぽい。うーん、静かな生活は快適だー。ずーっと続いておくれ。
アパートなどの収益物件は「表面利回り」が売買価格に直結します。このため、売主は「満室」にして物件を売出します。これを利用したダマしに「カーテン・スキーム」と言うものがあります。これはどちらかと言うと金融機関をダマすのに使われる手法で、空室にカーテンを設置して誰か住んでいるように見せかけるわけです。ただし、銀行もバカではないので調査しますので今では知っているヒトも少ない手法です。これに代わって最近登...
退去後の原状回復交渉がまとまりそうです。ガイドラインがあるので、クロスの汚れや畳表の日焼けは「経年劣化」となり貸主負担です。一方、障子の破れや床の大きな凹みは元借主負担で修理となります。見解の違いがでるのが「キズ」「シミ」の類です。クロス上のシミであれば、いずれ全体を張り替えますので貸主負担で折り合えます。問題は「そこに出来ないでしょう」というドアとか仕切りの「キズ」「シミ」です。元借主としては敷...
遺品整理や生前整理での、お客さまの依頼の中に「年金手帳や重要書類、写真などの思い出の物を探してほしい。」というご依頼もございます。 遺品整理などでは、通帳や保険証券など相続手続きを速やかに進めるための手がかりとなってくる物もございます。当店では、整理作業中に重要書類や写真、売
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
水曜日と木曜日は不動産屋は休みです。管理部門は交代勤務なので、いつでも連絡は可能です。しかし、売買部門は、特に繁忙期明けのこの時期は休みです。年末から始まった繁忙期が終了したのですから、仕方ありません。その意味で今回の対応は完全に失敗でした。通常ならば、退去の報告電話を受けた段階で、担当者とのアポを確定させます。その上で、今後の進め方について簡単な相談をします。早めに知りたいのは、①賃貸ならば、周...
昨年から退去ラッシュです(´;ω;`)4月から職場も変わって、仕事も覚えなければいけないのに厳しいですね。昨年末から3戸連続は初めてです。退去の第一報は電話出来ましたが、会議中だったので打ち合わせは出来ませんでした。こうしたスタートダッシュの失敗は後々響きます。不動産屋の繁忙期が終わっていますので、相談のアポは入れやすいのだけは救いです。しかし、繁忙期で休日なしで働いていた担当にとっては迷惑な話です。こ...
はじめての引っ越しは大変だった/引っ越し業者選び(値引き)~引っ越し後まで
今回がはじめて引っ越し業者に依頼する引っ越し。契約後から引っ越し業者選びと値引きのコツ、退去の立ち合いの注意点などを経験をもとにまとめました。無駄なお金を払わないためにも準備して臨むことが大切です。
退去前に賃貸契約が結ばれてしまうと大家はやることがありません。退去確認時にリフォーム業者には修繕個所を指示しています。高級賃貸の場合は、お部屋が”汚れている”なんて稀です。月十数万円~二十万円以上のお部屋を借りるような方々は日頃の心構えが違います。普通は、①マンションの周辺地図を専用PCソフトで作成②お部屋の間取図と各設備の特徴を専用PCソフトで作成③お部屋の簡単なステージングを行っています。今回の物件は2...
本日は退去後確認です。当然、リフォーム業者を呼んでいます。今回は既に賃貸契約締結後ですので、急ぐ必要はありません。通常であれば、一刻でも早く「内見」をして頂くために、次の日にもリフォーム作業を始めてもらいます。そのためには、その場でリフォーム業者に発注するのがベストです。また、リフォーム業者には積極的に提案をお願いしています。前回は洗面所の床について、もう少し明るい感じのクッションフロアにした方が...
不動産取引で一番恐ろしいのは、「申込」と「契約」の期間です。今回は1週間程度でした(内見なし)。不動産会社は「申込」があるとネット等での募集活動を中止します。「おとり広告」となる可能性を否定できないからです。契約済みの物件を広告で募集していたら完全な「おとり広告」です。しかし、「申込」段階で「おとり広告」になるでしょうか?契約締結後であれば勝手に解約すれば違約金が発生します。不動産の場合は、売買で...
家賃を大幅に値上げしたので苦戦するかなと思いましたが、契約いただきました㊗まだ退去日前ですので、内見なしの契約締結です。昨年も一件内見なしで契約しましたが、人気物件の客付けスピードは年々上がっているように思います。所有物件の中では中堅クラスの3LDK(駅近)マンションです。昨年から3戸連続で大幅値上げに成功したことになります。年間のキャッシュフロー(CF)は90万円以上積み増されました。私の所有物件でCFが...
ネット掲載から1週間が経ちました。現在の賃貸人が退去するのが今月末です。ネットに物件は掲載しましたが、本格的に「客付」活動が活発化するのは退去後です。お部屋も見ないで申し込む場合は、これまで何件かありましたが稀です。お部屋の決定権は「奥様」が持っているのが通常です。女性が実物を見ないで契約に至ることはありません。このため、ネット広告では写真をたくさん載せたり、360度カメラで撮影した「パノラマ動画」を...
不動産屋との打ち合わせです。解約通告が先週の日曜日でしたので、打ち合わせが遅れました。ここがサラリーマン大家のツライところです。ただし、既に賃貸のネット募集は始まっていますし、物件の売却に向けた業者査定も済んでいます。「順調」とも言えます。しかし、専業大家であれば不動産屋との打ち合わせは終わっている時期です。現在、不動産業界は「繁忙期」真っ只中です。この一週間でどんなおいしい「お客様」が訪れている...
今月末に退去予定のマンションの査定額が届きました。ファミリータイプマンションの賃貸物件は、退去時に「賃貸」と「売却」の両方で攻めます。以前は「賃貸」中心でしたが、現在はマンション価格が暴騰していますので、油断していると大損になってしまいます。常に投資戦略は柔軟でなければいけません。不動産屋も繁忙期なのに、思いの外早く「査定結果」が届きました。マンション価格が暴騰しているのは知っていました。正直、想...
何もないと余裕をこいていたら「解約」通告です。管理会社も繁忙期なので、連絡も片手間な感じです。ちなみにこの時期は「休日返上」で業務に当たるのが、不動産業界の常識です。ここで電話を切られると、スタートダッシュが一歩も二歩も遅れます。解約通知電話で即座に次の客付けを依頼するのは必須です。ここでもたついているようなら、不動産投資は向いていません。あらかじめ想定していた家賃を担当者にぶつけると、意外なこと...
当店は不要品の搬出作業の後、お部屋の壁や天井にある釘や画鋲、造作物やシール跡などの撤去作業を無料の範囲で出来る限り行います。 賃貸住宅退去の場合、部屋に物が無いの事はもちろんですが、造作物やフックや釘、シール跡について注意される場合があります。 また、造作物など上手に作
法人契約だと入居者様を選り好み出来ません。3LDKの間取ですからファミリーを想定していますが、実際どうなるか分かりません。最悪は「独身女性」です。なにしろ部屋使いが「汚い」のが特徴です。独身男性の方が、原状回復に追加費用を請求されるのを避けるために綺麗に使います。独身女性は、結局男性関係に入居期間が制約されます。法人契約でも男を連れ込んで同棲生活を始めた上に、3ヵ月で退去ではたまったものではありません...
“退去”エントリーを書きます(出発まで残り4日)|2022/10/15 日記
10/15/20226:30。家のドアが開いて、同居人が帰ってきた。金曜の退社後に送別会が開催されたようで、それが朝までだったそうだ。僕は8時起床、同居人は仮眠をとり10時に起床した。 さて、長らく続いた居候生活も終了まで残り4日となり、今の家を18日に手放...
昨日の内見のお客様反応について報告がありません。不動産屋としては、売主に変な期待を持たせないために、お客様の反応が良くない場合はすぐに報告が来ます。一方、良い反応や脈あり「留保」の場合は、通常は報告がありません。不動産屋の習性なのか、お客様の反応が良いときは慎重に情報操作をしようとします。何千万円の取引ですので、この辺りの感覚は良く分かります。いくらお客様が良い反応でも「頭金が無い」「住宅ローンを...
退去後チェックに行ってきました。ハウスクリーニング前ですが、驚くほど綺麗です。気を付けて使っていただけたことがわかります。本当に感謝でいっぱいです。借りたものだから乱暴に扱う人がいます。ほんの3ヶ月くらいしか借りていないのに、ここまで汚れる?そんな事例はたくさんあります。一方、貸す前より綺麗では⁉という事例も沢山ありました。今回は後者のようです。賃貸中もクレームが1回だけです。それも明らかに当方に非...
本日はこれから退去後チェックです。管理の担当者からは「すごく綺麗にお使いいただいていました」との嬉しい報告がありましたので、あまり心配していません。電気と水道は使える状態ですので、内部をチェックした後、明日は照明を取り付ける予定です。不動産賃貸業を始めてから気付いたことがあります。「照明」はなぜか自前で購入・取り付けるお客様がほとんどだということです。契約の際に「引越しも大変でしょうから、設置済み...
【不動産投資・基礎編】お客様の「退去」確認!? お部屋は綺麗のようです💛
お客様が「退去」された時が一番緊張します。お部屋が恐ろしいほど汚されていた。内緒でペットを飼っていて、獣臭がキツイ!設備が壊されている。今時の「退去」時は、借主の言ったもの勝ちみたいなところがあります。最初から汚れていた。ペットなんて飼っていない。全然臭わない!最初から壊れていた。管理会社は貸す前に全てのお部屋の写真を撮っていますので、「最初から」が通用しませんが、ダメ元的に反論してきます。特にフ...
【不動産・取引】「退去」時の対応は? 忘れがちなこと(ノウハウ)
退去日が近づきました。お部屋の点検やハウスクリーニングの手配、リフォームについては管理会社がルーティンとしてやってくれますので、お任せです。大家としてやることは「電気」「水道」の契約です。「電気」は内見の際に絶対必要です。その意味で照明器具の設置も忘れないようにしてください。暗い中での内見だと印象がかなり悪くなります。管理会社は、お部屋の印象に関係なく、雨の日でも平気で内見させて「晴れていればもっ...
【不動産投資・基礎編】「客付」と「売却」で大忙し!? 全然疲れませんが💛
仕事は少し忙しいと凄く疲れます。しかし、不動産投資はどんなに忙しくても全然疲れません。魔法でしょうか(笑)管理会社が同じなら簡単ですが、両物件の管理会社が違いますし、かなり離れていますので、連絡だけで大変です。とりあえずは「売却」物件の管理会社の担当にアポが入りました。販売価格については「強気」でいきたいと伝えました。販売実績を調べてくれる約束になりましたが、これがクセモノです。不動産屋だけが見れる...
これって法律違反でビル側を訴えて退去を拒否できるとも聞いたけど、日本でも、実際知人が10年以上借り続けた挙句オーナーに突然出て行ってくれと言われ、はじめから購入しておけばよかったと何度も泣いてた過去を思い出す。