メインカテゴリーを選択しなおす
新春から大地震に続き航空機事故です。亡くなられた海上保安庁職員のご家族には心よりお悔やみ申し上げます。北陸大地震の支援物資を届けるためと知って、本当になんとも言えない気持ちです。ご冥福をお祈り申し上げます。航空機事故ではペットが犠牲になったということで、ネットでは騒ぎになっているようです。バカなマスゴミがこれに便乗して、くだらない論陣を張るかと思ったら、無反応なようです。正直、こんな非常事態にする...
某収益不動産検索サイトが立て続けに「警鐘」動画を発信しています。私は以前から「ボロ戸建て投資」「地方築古RC一棟投資」の問題点を何度も発信してきました。特にボロ戸建て投資は、サラリーマン大家への銀行融資がかなり厳しいなかで検討する方が多いので、「止めた方が良い」と何回か発信しました。ボロ戸建て投資の最大の問題点は「出口」(売却)がかなり難しいことです。日本の法制度では売却以外での不動産の権利放棄はか...
ビジネスホテルでは当たり前の3点ユニット。お風呂+トイレ+洗面台が一体化した設備です。古い賃貸アパートや都内のアパートで見かけます。当然ですが、大変な不人気施設の代表です。最近のアパートは居住空間を削っても風呂とトイレは分離するのが常識です。今時の学生でも3点ユニットはお断りとなっていますので、大家さんにとっては死活問題です。そこで出てきているのが「3点ユニット・リフォーム」です。工事費は100万円は...
youtubeにベテラン不動産投資家がRC造一棟から撤退するという記事が立て続けに上がっています。キャッシュフロー(CF)が年間7千万円のメガ大家さんもRCから撤退するようです。以前に紹介したメガ大家さんもそうですが、CFだけ見ると気が遠くなるような額です。しかし、実態はどうでしょうか?私はファミリータイプの区分マンションしかやっていませんが、修繕積立金は平均で月2万円ほどです。投資用ワンルームマンションなら数千...
サラリーマン大家の不動産投資は出口戦略から考えるのが基本です。入口(購入)ばかり考えている方が多すぎます。極端なことを言えば「物件購入はお金があれば誰でも出来ます」一方、売却は「購入者」がいないと出来ません。不動産投資の最恐・最悪のラスボスは、生きている限り「所有権を放棄できない」という法制度です。死ぬまで固定資産税を払い続ける「無間地獄」です。最近、地方都市(県庁所在地)のRC一棟物件が多数売れ残...
年末からの繁忙期が終わって、不動産屋もGWはお休みです。私の担当者の一人は昨年12月からほとんど休んでいないように思います。コロナの影響かわかりませんが、賃貸の需要期が以前よりも後ろにズレています。このため、繁忙期も例年は年明けの1月でしたが、現在は12月です。需要期自体も長期化しています。GW頃は不動産屋は閑散としているのが普通です。しかし、まだ不動産屋の駐車場は一杯ですので、お客様は多いみたいです。不...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
新しいお客様がご入居です。これから1週間が「逢魔の時」となります。新しいお部屋ですので、何かと不満が出るのは当たり前です。「えっ⁉」というようなクレームが入るのはこの期間だけです。水回りや電気・ガスの”ライフライン”関係に不具合はありません。なにしろ3週間前まで住んでいたヒトがいるわけですから。「洗面所の水流が弱い」「お風呂のお湯が沸きにくい」「エアコンの効きが今一つ」などなどの今まで住んでいたお部屋...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費(AD)は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない!」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費(AD)を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
退去前に賃貸契約が結ばれてしまうと大家はやることがありません。退去確認時にリフォーム業者には修繕個所を指示しています。高級賃貸の場合は、お部屋が”汚れている”なんて稀です。月十数万円~二十万円以上のお部屋を借りるような方々は日頃の心構えが違います。普通は、①マンションの周辺地図を専用PCソフトで作成②お部屋の間取図と各設備の特徴を専用PCソフトで作成③お部屋の簡単なステージングを行っています。今回の物件は2...
本日は退去後確認です。当然、リフォーム業者を呼んでいます。今回は既に賃貸契約締結後ですので、急ぐ必要はありません。通常であれば、一刻でも早く「内見」をして頂くために、次の日にもリフォーム作業を始めてもらいます。そのためには、その場でリフォーム業者に発注するのがベストです。また、リフォーム業者には積極的に提案をお願いしています。前回は洗面所の床について、もう少し明るい感じのクッションフロアにした方が...
マンションの販売図面作りが大苦戦です。売出価格決定まではスムーズでしたが、販売図面がなかなか決まりません。駅から徒歩何分かは物件の「命」と言っていい情報です。しかし、何回修正をお願いしても直りません。私自身がオフィスに行って修正した方が早い感じです。管理費と修繕積立金の金額も間違っています。マンションの管理会社に確認してくれと言っても、その気配はありません。仕方なく私自身が管理会社に電話をして、正...
ネット掲載から1週間が経ちました。現在の賃貸人が退去するのが今月末です。ネットに物件は掲載しましたが、本格的に「客付」活動が活発化するのは退去後です。お部屋も見ないで申し込む場合は、これまで何件かありましたが稀です。お部屋の決定権は「奥様」が持っているのが通常です。女性が実物を見ないで契約に至ることはありません。このため、ネット広告では写真をたくさん載せたり、360度カメラで撮影した「パノラマ動画」を...
不動産屋との打ち合わせです。解約通告が先週の日曜日でしたので、打ち合わせが遅れました。ここがサラリーマン大家のツライところです。ただし、既に賃貸のネット募集は始まっていますし、物件の売却に向けた業者査定も済んでいます。「順調」とも言えます。しかし、専業大家であれば不動産屋との打ち合わせは終わっている時期です。現在、不動産業界は「繁忙期」真っ只中です。この一週間でどんなおいしい「お客様」が訪れている...
何もないと余裕をこいていたら「解約」通告です。管理会社も繁忙期なので、連絡も片手間な感じです。ちなみにこの時期は「休日返上」で業務に当たるのが、不動産業界の常識です。ここで電話を切られると、スタートダッシュが一歩も二歩も遅れます。解約通知電話で即座に次の客付けを依頼するのは必須です。ここでもたついているようなら、不動産投資は向いていません。あらかじめ想定していた家賃を担当者にぶつけると、意外なこと...
年末に空室を埋めてから「ヒマ」です。不動産投資は、何もないときは本当に何もありません。今回の空室の客付けでも、売却しようとしなければ「秒」で埋まったわけです。実際、売却から賃貸に舵を切ったとたんに「申し込み」⇒「成約」とトントン拍子でした。今回はお客様の「内見」があったので、2週間ほどかかりましたが、最近では客付けに手間取ったほうです。それからは何もありません。修繕依頼が一件ありましたが、承諾しただ...
【不動産投資・基礎編】インターネット無料が客付けに必須は「本当」⁉
アパート経営でインターネット無料は標準のようです。私はアパートをもっていないのでわかりませんが、この「伝説」は本当でしょうか?確かにシンクタンクのアンケート結果では「インターネット無料」は客付けのための条件で不動の1位のようです。マンション賃貸では、マンション全体でインターネット接続できる物件はあります。しかし、ほとんどの借主様は個別に契約しているようです。問題は「スピード」です。いくら無料でも分...
【不動産・取引】管理会社にカギ返却⁉入居前は一番緊張しますね💛
新しい入居者様が来週引越です。本日はカギを管理会社に返却しました。その前に郵便受けの投げ込みチラシ類を取り出して処分しました。郵便受けには結構な量のチラシ類が投げ込まれていますので、カギを返却する前に片づけないと入居者様の印象が悪くなります。マンションはセキュリティーがしっかりしているのが「売り」です。私が所有しているマンションも何重にもセキュリティーがセットされていますので、外部侵入者がお部屋ま...
新しい入居者様の引越日が決定しました。大家として忘れていけないのは、①電気の契約解除:引越日前日で契約を解除しないと新しい方の契約が始められない。②水道の契約解除:電気ほど厳密ではないが、少しのお金でもトラブルのもとですね💛③カギの管理会社への返却です。カギについては、新しい入居者様が付け替える可能性もあるので、返却しなくても良い場合がありますが、やはりエチケットとしてカギの管理は厳重にしたいものです...
今回も賃貸契約は法人の委託先との契約になります。私が所有している賃貸マンションは地域「最高級」の家賃設定です。採算を考えると、地域的にはかなり高額な家賃設定とならざるを得ません。そうなると法人の「社宅」扱い以外に借り手はいません。月十数万円払ってマンションを借りられるサラリーマンはほんの一握りです。法人契約には2種類あって「直接契約」と「委託契約」です。直接契約は、読んで字のごとく法人の総務部門と...
正月から賃貸部屋の掃除です。年末は自宅の大掃除でした。毎年ですが、年甲斐もなく頑張って膝を痛めてしまいました。子供が大きいので、昔みたいに頑張らなくても良いのですが、「年寄りの冷や水」ですね(笑)今日は今月から貸し出すお部屋の掃除です。既に清掃業者が丁寧に掃除済みですが、1ヵ月も過ぎるとホコリが少しだけ積もります。あと何週間かで入居者が掃除するわけですから無駄のようにも思いますが、果たしてそうでしょ...
法人契約だと入居者様を選り好み出来ません。3LDKの間取ですからファミリーを想定していますが、実際どうなるか分かりません。最悪は「独身女性」です。なにしろ部屋使いが「汚い」のが特徴です。独身男性の方が、原状回復に追加費用を請求されるのを避けるために綺麗に使います。独身女性は、結局男性関係に入居期間が制約されます。法人契約でも男を連れ込んで同棲生活を始めた上に、3ヵ月で退去ではたまったものではありません...
10月から空室にしていたマンションの賃貸申込いただきました。相手は法人なので、まだどなたが住むのかはわかりません。今時珍しく「社宅」扱いになるようです。新年すぐの入居ですので、これから掃除に行ってきます。今回は税金の関係もあり、2ヵ月ほど空室にしました(リフォーム期間がありますので実質1ヶ月)。10月から売り出しましたが、「強気」の価格設定のためか資料請求はあるが買手が現れませんでした。同じマンションの...
【不動産投資・基礎編】家具が入りません⁉ 不動産賃貸アルアル
本日、内見のお客様がありました。残念ながらお気に入りいただけませんでした。理由は「家具が入らない」からだそうです。こうなると低層階か戸建て以外に選択肢はありません。家具、とくにピアノ問題は不動産アルアルです。ピアノを持っているご家庭はかなりあります。なかには防音室をもっていて、床の強度さえ問題なければ「騒音」はないというお客様もいました。しかし、一般的に言ってピアノはかなり厄介な代物です。お部屋へ...
【不動産・取引】「退去」時の対応は? 忘れがちなこと(ノウハウ)
退去日が近づきました。お部屋の点検やハウスクリーニングの手配、リフォームについては管理会社がルーティンとしてやってくれますので、お任せです。大家としてやることは「電気」「水道」の契約です。「電気」は内見の際に絶対必要です。その意味で照明器具の設置も忘れないようにしてください。暗い中での内見だと印象がかなり悪くなります。管理会社は、お部屋の印象に関係なく、雨の日でも平気で内見させて「晴れていればもっ...
【不動産投資・基礎編】「客付」と「売却」で大忙し!? 全然疲れませんが💛
仕事は少し忙しいと凄く疲れます。しかし、不動産投資はどんなに忙しくても全然疲れません。魔法でしょうか(笑)管理会社が同じなら簡単ですが、両物件の管理会社が違いますし、かなり離れていますので、連絡だけで大変です。とりあえずは「売却」物件の管理会社の担当にアポが入りました。販売価格については「強気」でいきたいと伝えました。販売実績を調べてくれる約束になりましたが、これがクセモノです。不動産屋だけが見れる...