ハッシュタグ記事一覧

満室になったけど心が晴れない→反省

こんにちは、たまべいです。先月からアパートが満室になったのは嬉しいのですが、いかんせん築古アパートなので、細々とした修繕があり地味に出費がかさんで嬉しさ半減でした。広告費は1か月分でフリーレント1か月つけていますので、このまま無事に消日すれ

2022/03/18 11:38

アパートにかかる経費とローン返済

アパートを持つと購入代金以外にいろいろなイニシャルコスト（初期費用）やランニングコスト（維持管理費用）がかかってきます。 2棟のアパートあわせたイニシャルコストは以下の通りです。 ・ローン事務手数料約80万円 ・登記費用約110万円 ・インターネット無料物件ための工事設備費用約50万円 ・中古アパートについては売買仲介手数料が約120万円などです。 後でかかってくる不動産取得税が約100万円もありました。 これらの金額は自己資金から支払わないといけません。 確定申告でこれらを経費として計上すると、不動産単独の収入がマイナスになるので、給与所得と合算すれば税金が還付されます。ただし、この節税効果…

2022/03/18 08:55

人の振り見て我が振り見直す～八王子アパート階段崩落を見て

こんにちは、たまべいです。先月、八王子市にある築8年の木造アパートの階段が崩落し、50代の女性がその階段踊り場から転落して病院に運ばれましたが、のちに死亡したという衝撃的な事故がありました。突然の事故に巻き込まれ、このような形で亡くなられた

2022/03/15 20:01

逃走したニシキヘビがアパート屋根裏から見つかった件

こんにちは、たまべいです。先日、横浜戸塚区にあるアパートの一室から逃走したニシキヘビが捕獲されました。捕獲されるまで近くの住民は心配でしょうがなかったでしょう。何はともあれ被害者が出なくて良かったですね。報道によると、爬虫類の専門家がアパー

2022/03/15 19:59

新築アパートの購入

2005年頃、32才の時、上場会社（現在は上場廃止：一括借上で家賃30年保証を謳っていた）のアパート用地（元々は田んぼ）が駅徒歩15分で売り出していたので現地視察しました。 都心部から離れているエリアで、幹線道路から細い道を300mぐらい入ったところでした。 500㎡の土地を南北縦に4分割して4棟販売予定で、接道は北向きと西向きに5m幅あり、南側には3階建ての工場、東側は田んぼでした。 南側は日当たりが悪いので土地的には北西の角が良いと思いました。その当時早く多くの物件を持ちたい意欲が強く、2棟（12戸）まとめて買おうと思っていました。 当初会社のプランでは日陰になる南向き部屋が多くなるもので…

2022/03/14 16:42

欠陥アパートであることが発覚

数年前、築15年の中古アパートで浴室換気扇が故障したという入居者からのクレームが入ったので、知り合いの電気屋さんに交換を依頼したのですが、思わぬ事態に発展してしまいました。 なんと、電気屋さんから、 「とりあえず、無事に交換は終了しました。ただ、隣の部屋の浴室換気扇と外壁の穴に通じるダクトとがつながっていませんでした。」 「これでは吸い上げた湿気は、外に排出されず、全て、建物の内部にとどまっていたことになります。少しカビ臭かったような気がします。」 「建築当初から繋いでいなかったので最初からの欠陥アパートですね。」 衝撃の言葉を聞きました。 すぐに管理会社兼施工会社に新しいダクトを設置するよう…

2022/03/14 16:39

アパートの問題入居者①

入居者は管理会社の審査を経て入れるのですが、審査が通ったからと言って全てが善良な人とは限りません。 その後の管理面で入居者の滞納、意図的な物損、夜逃げ、ゴミの不法投棄、入居者同士のトラブルなどさまざまな問題に直面します。 一番ひどかったのが、数年前、中古アパートの入居者（20代パチンコ店の店員）で、次のとおり、モラル欠如、ルール無視のとんでもない人間でした。 ・半年近く、家賃を滞納したこと ・夜逃げしたこと ・保証人は母親で、その親も払わなかったこと ・猫を飼っていたこと（ペット飼育は禁止している） ・その猫の死骸を放置して部屋がめちゃくちゃにされていたこと ・その異臭が異常なものであったこと…

2022/03/14 16:39

アパートの問題入居者②

2008年～2012年の頃は景気が悪かったのも影響してか、アパート入居者の属性もよくありませんでした。 アパートは、そもそも家賃設定が低いのでそうなってしまう傾向があります。 ほとんどの入居者はアルバイトまたは学生で、1年程度で退去するという人が多かったと思います。 特に管理会社の客付けの悪さの影響で、私のアパートにそういう入居者が多く入っていたのかもしれません。 その当時、入居者がなかなか決まらない時期があり、「生活保護者を入居させてはどうか？」いう管理会社の提案があり、少し考えましたが早く決めたかったので応じました。 この選択は間違っていたのです。 生活保護者の場合、家賃を滞納すると生活保…

2022/03/14 16:39

アパートの問題入居者③

アパートはマンションと比べ家賃設定が低いので、学生やアルバイトのような人が入ることが多いです。 数年前のことですが専門学校生が入居し、1年ほどは普通に生活していたのですが、途中から学校に行かなくなり、最終的に自主退学しました。 普通に退去するならいいのですが、机などの粗大ごみ、生ごみを放置したまま出て行ったのです。費用はこちら持ちで処分しました。 これも数年前ですが、学生で学校にいかず、夜遅くまで友達とTVゲームをするたまり場となっていました。 隣りの入居者から騒音で管理会社に苦情があったそうです。 木造アパートの壁は柱の間に断熱材を入れ、板と石膏ボードを張ってその上にクロス貼りしているだけな…

2022/03/14 16:38

3棟目のアパートの検討

私が40歳の時、2013年初めに中古アパートをネットで探していたところ、大手不動産会社（以下A社）から築10年で3000万円（6戸）利回り10%で売り出されていました。 管理は大手不動産会社（以下B社）とサブリース契約（家賃保証）されており、そのまま引き継げるというものでした。 中心市街地からはかなり遠く、最寄り駅からも徒歩15分程度で離れていたのですが、外観（デザイナーズアパート）、1Kの内装がきれいで、築浅で大学近くということもあり、これは良い物件だと思いました。 すぐに申込み、地方銀行にローンをお願いしました。2棟物件の実績があったことで審査はスムーズにいき、あとは契約するだけでした。 …

2022/03/09 19:58

アパートのトイレが詰まってしまった話

こんにちは、たまべいです。先日、管理会社さんから連絡があり、嫌な予感がしたんですが…案の定、嫌な話でした。アパートの1室で入居者さんから「トイレの水が流れない！ラバーカップを使っても流れて行かないので業者を読んで直してくれ！」との連絡がコー

2022/03/08 09:56

プロパンガス屋さんにお世話になりました・エアコン編

こんにちは、たまべいです。先日、賃貸戸建てのリビングのエアコンが調子が悪いと管理会社経由で連絡がありました。管理会社が既に見積を取っていて、基盤の修理なら約30,000円、交換なら約70,000円とのこと。こちらの戸建てではリフォームしてエ

2022/03/08 09:29

アパートの庭の剪定をしました

こんにちは、たまべいです。先日、ずうっと気になっていた我がアパートの庭木がぼうぼうだったので、重い腰を上げて主人と二人で刈ってきましたよ。気が付かない振りをしていたけど、ご近所さんや店子さんからクレームが来たり、管理会社が気が付いて変に気を

2022/03/08 09:27

節税のため、小規模企業共済に入りました。

こんにちは、主婦で大家のたまべいです。昨年になりますが、「小規模企業共済」に加入しました。私も個人事業主として青色申告の届け出を出していますので、節税を兼ねて以前から検討していたこちらの共済に入ることにしました。退職金を自分で積み立てるイメ

2022/03/08 09:24

1Kアパートの退去後清掃を「くらしのマーケット」に依頼してみました

こんにちは、主婦大家のたまべいです。先日、アパート1部屋で退去が出た際のクリーニングを【くらしのマーケット】で見つけた業者さんに依頼してみました。（最近【くらしのマーケット】に色々と発注することが多く、いくつかの記事を書いてますが、外れの業

2022/03/08 09:22

アパート経営は管理会社の選定が重要

新築アパート竣工後、満室渡し（新築なので紹介しやすい）でした。しかし、1年後早くも1部屋退去が出ました。 退去が出るとそのアパート販売兼管理会社（以降A社）は家賃を下げて募集してはどうかと提案してきました。 そもそもその部屋は利回りを上げようと初めから高い家賃設定で入居していたのです。さらにA社は広告費という名目で家賃3~4か月分を出せば早く決めますと。早く入居してほしかったのでその案に応じました。 A社は賃貸仲介業を持っていなかったため、他の賃貸ショップに空き状況を小さな字のFAXで流しているだけでした。そもそも管理会社が客付けできないのは問題です。 その広告費の一部はA社の懐に入っていたの…

2022/03/08 08:25