不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
ネットの世界から新しい不動産屋が出来ました。「リベ大不動産」リベラルアーツなるYouTubeの番組から派生したようです。書籍とかも出していたと思うので、「お金」関連のコンテンツが中心の番組ですね。仮想空間だけで運営していれば特に問題は無かったのですが、不動産仲介業として現実社会に舞い降りたようです。ビジネスモデル自体は普通の街の不動産屋と同じです。賃貸物件を仲介して手数料をもらうだけです。これだけなら何...
【不動産投資・雑感】不動産投資YouTuberの推奨物件は⁉
不動産投資系YouTubeは通勤途中の暇つぶしに最適です。ボロ戸建・DIY系は全く再現性がないので、完全な娯楽ですね💛一人だけでやっていればいいのですが、○○大家の会とかを作ってデタラメなDIY知識を伝授しているところを観ると、管轄行政に通報したくなります。（コストカット出来ても「耐震性」「防火性」の確保と資格取得者による電気工事は最低限必要です）こうしたYouTuberで最近登録者数を爆伸びさせている方がいます。お話は...
書店の「お金」コーナーは投資トレンドを見通すうえで重要です。かつて、書店の投資関係本のコーナーは、不動産投資関係の本ばかりでした。金持ち父さんから始まった不動産投資ブームですが、様々な本が出版されていました。しかし、現在はどうでしょうか。昨日、久しぶりに大きな書店に行きました。投資関連本は基本的に読みません。ほぼ役に立たないからです。それでも現在の投資トレンドを観るために毎回チェックしています。結...
突然インターネットが切断されました。サイバー攻撃かと思いましたが、単にルーターの故障です。修理係りの人に来てもらって、ルーターを交換しました。お金はかかりましたが、やはりネットが使えないと不便ですね💛昔はネットなんてなかったのに、不思議ですね。。。にほんブログ村...
【不動産投資・基礎編】インターネット無料が客付けに必須は「本当」⁉
アパート経営でインターネット無料は標準のようです。私はアパートをもっていないのでわかりませんが、この「伝説」は本当でしょうか？確かにシンクタンクのアンケート結果では「インターネット無料」は客付けのための条件で不動の1位のようです。マンション賃貸では、マンション全体でインターネット接続できる物件はあります。しかし、ほとんどの借主様は個別に契約しているようです。問題は「スピード」です。いくら無料でも分...
【不動産・取引】管理会社にカギ返却⁉入居前は一番緊張しますね💛
新しい入居者様が来週引越です。本日はカギを管理会社に返却しました。その前に郵便受けの投げ込みチラシ類を取り出して処分しました。郵便受けには結構な量のチラシ類が投げ込まれていますので、カギを返却する前に片づけないと入居者様の印象が悪くなります。マンションはセキュリティーがしっかりしているのが「売り」です。私が所有しているマンションも何重にもセキュリティーがセットされていますので、外部侵入者がお部屋ま...
【不動産投資・基礎編】修繕依頼がありました。舶来品の水栓交換(*_*)
管理会社からの悪魔の電話です(笑)所有物件の中でも「最高級」マンション（某財閥系不動産会社が分譲）の借主から修繕依頼です。このマンションは間違いなく「最高級」です。建具の「質感」から段違いです。これまでマンション購入の内見で200戸以上のマンションを観てきました。その中でも頭2～3上をいく高品質であることはも違いありません。だれでも資産としてこんな高級マンションが欲しいと思います。一方、高級なだけあって...
新しい入居者様の引越日が決定しました。大家として忘れていけないのは、①電気の契約解除：引越日前日で契約を解除しないと新しい方の契約が始められない。②水道の契約解除：電気ほど厳密ではないが、少しのお金でもトラブルのもとですね💛③カギの管理会社への返却です。カギについては、新しい入居者様が付け替える可能性もあるので、返却しなくても良い場合がありますが、やはりエチケットとしてカギの管理は厳重にしたいものです...
今回も賃貸契約は法人の委託先との契約になります。私が所有している賃貸マンションは地域「最高級」の家賃設定です。採算を考えると、地域的にはかなり高額な家賃設定とならざるを得ません。そうなると法人の「社宅」扱い以外に借り手はいません。月十数万円払ってマンションを借りられるサラリーマンはほんの一握りです。法人契約には2種類あって「直接契約」と「委託契約」です。直接契約は、読んで字のごとく法人の総務部門と...
帳簿は毎月つけています。といっても、家賃入金日、マンションの管理費・修繕積立金、銀行のローン引落日は決まっていますので、ほとんど前月のコピペで日付を変更すれば終了です。その意味で帳簿を確認する部分はほとんどありません。通帳の引落額とそれぞれの金額があっていれば、それで完了です。修繕が発生すれば、それなりに帳簿につける事項も増えるわけですが、マンションの場合、日常的に修繕は発生しません。たまに修繕が...
正月から賃貸部屋の掃除です。年末は自宅の大掃除でした。毎年ですが、年甲斐もなく頑張って膝を痛めてしまいました。子供が大きいので、昔みたいに頑張らなくても良いのですが、「年寄りの冷や水」ですね(笑)今日は今月から貸し出すお部屋の掃除です。既に清掃業者が丁寧に掃除済みですが、1ヵ月も過ぎるとホコリが少しだけ積もります。あと何週間かで入居者が掃除するわけですから無駄のようにも思いますが、果たしてそうでしょ...
明けましておめでとうございます。コロナも落ち着いて良い年になる予感がします。来年は不動産投資に力を入れたいと思います。リアルタイムで不動産投資の実態を発信しますので、よろしくお願いいたします。にほんブログ村...
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区分マンション売却の譲渡税が本日口座引き落としになりました。確定申告時に引き落とされることはわかっていましたが、いざ引き落とされるとショックはあります。「税金で破産した人はいない」とは言います。確かに利益から税金が引かれるわけですから、赤字になるわけありません。それでも国産新車一台分ですよ(´;ω;｀)政治家は好き勝手脱税して、甘い汁を吸っているのになどと悪態もつきたくなります。それだけ利益が大きかった...
米議会でようやくウクライナの支援予算が通過するようです。トランプの横やりもありハラハラしました。チャーチルが言ったように「アメリカ人はいつも正しい」ということですね。何だかんだ言われていますが、唯一の超大国であることには間違いありません。一方、「殺傷兵器を輸出するのは問題！」などと平和ボケなことを言っている政治家がいます。日本の隣国は中国、ロシア、北朝鮮など、国際法を無視するヤクザ国家ばかりです。...
部下の女の子が結婚するとのこと㊗なぜか投資相談を受けました。「不動産に異常に詳しいヒト」になっているのは知っていました。しかし、投資全般の知識はなるべく隠していました。バレたわけではなく、単純に人生の先輩として聞きたかったみたいです。「まずは絶対離婚しないこと」これから結婚する女の子に言う話ではないけど、「離婚」が「貧困」に直結するので、ここは外せません。次に「仕事を辞めないこと」育休制度とかある...
侵略国家に好きにさせている某国と違い、イスラエルは当然反撃ですね。イスラエルと聴くと、いつも少し胸がキュっと痛くなります。既に30年以上たっているのに、男はダメですね💛20代前半に欧州をフラフラしていた時です。仕事の関係でフランス語を勉強する必要があり、フランス語学校に入学しました。ほとんどの生徒が高校生で、なぜか女生徒ばかりでした。20歳オーバーの上に、日本人とくれば、好奇の的になります。彼女たちから...
C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
50年後の人口が8700万人になるとの推計が発表されました。毎年80万人減少していますので、別に試算しなくても分かる数字です。今の少子化対策では全然ダメですから、もっと人口は減ると思います。政府もやっと「移民」政策を考え出したようですので、うまくいけば人口減少にストップがかかるかもしれません。夫婦で1人しか子供をつくらなければ、人口は半分になります。出生率はとっくの昔に「1」を割っていますので、人口減少...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
（議員）センセイと呼ばれるほどのバカで無し⁉こんな川柳があったように記憶しています。昔の選挙戦と言えば「血で血を洗う」という表現がピッタリでした。田舎の村長選挙では、地域の票読みが一票でも違えば「裏切者」を探索するなど、今では考えられないような行為が平気で行われていました。公共事業を担う土建屋のオヤジさんは、朝から晩まで選挙運動でした。確かに生活がかかった「戦争」です。自分の支持した首長が落選すれ...
「投資」物件価格が高騰しています。このためか不動産投資の”投資先でない”物件が投資先として話題です。「空き家再生」投資です。ボロ戸建て投資と少し違うところは、最低でも市街化区域に物件があることです。市街化調整区域のボロ物件で地獄の「ババ抜き」をするわけではありません。その意味で空き家が市街化調整区域にあったら同じですね💛空き家になった事情は様々でしょうが、何年か前まで人が住んでいたので、設備がある程...
新しいお客様がご入居です。これから1週間が「逢魔の時」となります。新しいお部屋ですので、何かと不満が出るのは当たり前です。「えっ⁉」というようなクレームが入るのはこの期間だけです。水回りや電気・ガスの”ライフライン”関係に不具合はありません。なにしろ3週間前まで住んでいたヒトがいるわけですから。「洗面所の水流が弱い」「お風呂のお湯が沸きにくい」「エアコンの効きが今一つ」などなどの今まで住んでいたお部屋...
物件はあるのですが、「収益物件」が見つかりません(´;ω;｀)物件検索は”毎日”の日課です。息をするように毎日物件検索を行います。サイトは決まっているので、ワンクリックで「検索」開始となります。不動産検索サイトであれば、条件を入力しておけば自動的に物件情報がメールで届きます。このメールサービスはとても便利ですので、お薦めします。しかし、条件が緩いと毎日メールが大量に届くので、少しシビアに条件設定するのが正...
インドの人口が世界一になりました。これからはインドが経済成長の中心です。インドに投資を集中させていく企業が今後の高成長企業で間違いありません。インド株のインデックスファンドも魅力的なので研究を開始しました。現在、研究中なのは”ナスダック100”と”インドインデックスファンド”です。「最先端技術」と「人口増加」しか経済成長のカギはありません。今年は不動産投資では「東京」超一極集中最新テック企業の宝庫「ナ...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
【つづき】臭いの原因は”雨漏り”でした。雨漏りの水が玄関の下駄箱の裏に入り込み、下駄箱裏がカビだらけになっていました。フルリフォームお部屋でしたので、1年以上気付きませんでした。しかし、これからが大変でした。雨漏りの場所がわからないのです。リフォーム業者からは「RC造の場合、雨漏り箇所を特定することは非常に難しい」とのことでした。当然、入居者様は、ほどなく退去されました。文句を言いたかったと思いますが...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
水曜日と木曜日は不動産屋は休みです。管理部門は交代勤務なので、いつでも連絡は可能です。しかし、売買部門は、特に繁忙期明けのこの時期は休みです。年末から始まった繁忙期が終了したのですから、仕方ありません。その意味で今回の対応は完全に失敗でした。通常ならば、退去の報告電話を受けた段階で、担当者とのアポを確定させます。その上で、今後の進め方について簡単な相談をします。早めに知りたいのは、①賃貸ならば、周...
