不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
日本にインフレは来ません。現在、物価の上昇が続いています。特に電気・ガス料金は驚くほど騰がっています。ウクライナ戦争とか円安が原因と分析しているようですが、既に円安も原油高もおさまっています。電気・ガス会社が有力なスポンサーであるテレビは、決してこうした事実を報道しません。（電力・ガス会社の利益引き上げだけです）首都圏の家賃も騰がっています。家賃は一度設定すると、賃借人が退去しない限り「値上げ」は...
何もないと余裕をこいていたら「解約」通告です。管理会社も繁忙期なので、連絡も片手間な感じです。ちなみにこの時期は「休日返上」で業務に当たるのが、不動産業界の常識です。ここで電話を切られると、スタートダッシュが一歩も二歩も遅れます。解約通知電話で即座に次の客付けを依頼するのは必須です。ここでもたついているようなら、不動産投資は向いていません。あらかじめ想定していた家賃を担当者にぶつけると、意外なこと...
一線を越えたDIY⁉そのボロ戸建は貸すべからず(# ﾟДﾟ)
DIY系YouTubeはリフォーム時の内装の参考になるのでよく観ます。ほとんどはYouTube制作会社が発信しているので、コンプライアンスは気にかけているようです。ジャニーズでもOKみたいな「しゅっ」とした若い男の子が一人(笑)で一室とか一戸建てをリフォームします。中にはとんでもない別荘を購入して何年も四苦八苦しながらリフォームしている「本物」の番組もあるので微笑ましい限りです。しかし、これが「「賃貸」を考えてます」...
年末に空室を埋めてから「ヒマ」です。不動産投資は、何もないときは本当に何もありません。今回の空室の客付けでも、売却しようとしなければ「秒」で埋まったわけです。実際、売却から賃貸に舵を切ったとたんに「申し込み」⇒「成約」とトントン拍子でした。今回はお客様の「内見」があったので、2週間ほどかかりましたが、最近では客付けに手間取ったほうです。それからは何もありません。修繕依頼が一件ありましたが、承諾しただ...
ロシアの想像を超える驚きの強さ⁉ 長期戦は必至(´;ω;｀)
「戦争に勝つなんて簡単だ！補給を続ければいい。」戦争は補給を続けることが出来る方が勝ちます。「成功するのは簡単だ！成功するまでチャレンジすればいい。」似たような意味ですけど、少し説教調なのが残念ですね💛1年前、ロシアがウクライナへの侵攻を開始しました。短期決戦の目論見は完全に崩れて、既に1年です。私は1年前から「電撃作戦が失敗した時点でロシアは敗北する」と予言していました。根拠は簡単で、ロシアの工業...
収益不動産を持っていないのに、不動産投資セミナーで儲けているヒトはたくさんいます。初心者の時は、こうした（作り話の）成功譚を聴くのもモチベーションを維持するには効果があるかもしれません。幸か不幸か私はセミナーや○○大家の会に参加したことはありません。私が聴く成功譚は主にセミナー勧誘を目的にしたYouTuberの番組です。低所得のサラリーマンが不動産投資に成功してFIREを達成し、毎月のように海外旅行を楽しんでい...
「冬の時代」を越えると「氷河期」になるようです。現在、サラリーマンが不動産投資に参加するには、最低でも3000万円は自己資金が必要です。そもそも3000万円貯金があれば、不動産投資のようなハイリスク・ローリターン投資に参加する必要はありません。一昔前の「フルローン」や「オーバーローン」は不可能です。事実上、銀行はサラリーマンへの融資の門戸を閉ざしています。「不動産投資」は、大地主と金融資産家の行うもの！本...
珍しくかなり正直なボロ戸建YouTuberの動画を観ました。曰く①近所も含めてクレームが多い②修繕費がかさんで儲からない③滞納が頻繁で、後処理が大変だそうです。お金儲けの基本は「お金のあるところから稼げ」です。魚群がいないところに網をはっても魚は獲れません。つまりお金のないヒトからはお金は稼げないという、自明の理です。ボロ戸建の家賃は、高くて月5万円、安ければ2万円台になります。例えばエアコンが壊れたとなれば...
確定申告が完了しました。追加の税金を支払いに行きます。給与所得も増えていますので、年間の納税額はビックリするくらいになります。これに住民税もアップします。私の近所で住民税を払っているのは、何軒もないように思います。多くの高齢者を一握りの労働者が支えているわけです。高齢者の数が圧倒的に多いので、政治家もそちらばかり向いています。民主主義の弱点ですね。本当は「少子化対策」をもっと強力に進めるべきなのに...
違法建築で逮捕者多数⁉ートルコ大地震ー 厳しく罰すべきです(# ﾟДﾟ)
地震の多い国で建築基準を守らないのは明らかな「殺人」です。業務上過失致死と考えることはできません。交通ルールでも「あおり運転」による死亡事故は危険運転致死傷罪となり、厳罰化されました。これについては、一層強化して殺人罪並みの厳罰化を求める声が多いのも事実です。仮に「あおり運転」で死亡事故が起きても、「殺すつもりはなかった」と言えば危険運転致死傷罪に減刑されるのでは、遺族は黙ってはいられません。トル...
マンション管理組合の総会シーズンです。総会資料が山のように送られてきます。当然、全ての総会資料を読み込みます。しかし、総会には出席しません。やはり外部所有者はあまり歓迎されません。総会資料を読んで思うことは、管理会社によってマンションの価値は変わるということです。「マンションは管理を買え！」その通りだと思います。自社に利益を落とすことばかり考えて、いらない設備の提案をしてきたり、長期修繕計画など将...
トルコが大変なことになっています。亡くなられた方々には、心からお悔やみ申し上げます。映像を見る限り本当に「耐震設計」が守られていたのでしょうか？（ニュースではトルコにも耐震基準はあるとのこと）東日本大震災の時は津波被害は大きかったのに比べて、地震による建物被害は少なかったのは事実です。阪神淡路大震災の時は「1981年5月以前」（いわゆる旧耐震）に建設された住宅が大きな被害を受けました。一方、現在の日本...
海外で働いている兄から久しぶりにメールがあり、定年退職するとのこと。転職を繰り返して、キャリア・アップしてきたので、特に会社に愛着はないと思っていました。ところが「帰国しない」とのことです。理由は簡単で「日本では稼げないから」だそうです( ´艸｀)兄の経歴とスキルがあれば日本でも引く手あまたのような気がします。それを聞いたら「日本でも転職は出来るけど、もっと良い条件が提示された」とのことです。実際、現...
新築アパートやマンションであれば融資が引きやすいということで、アパート・マンションの新築が静かなブームです。そんな時、賃貸マンション建設で急成長のUBM（株）経営陣の夜逃げニュースが飛び込んできました。本当に「夜逃げ」（連絡がつかないとのこと）なのでビックリです。今時、株式会社の経営陣が行方を眩ますなんてあるのでしょうか？一番驚いているのは、賃貸マンションの建設をUBMに発注中の施主ですね。現在の銀行融...
不動産知識が豊富でニュートラルな解説をするYouTuberの番組を観ました。このYouTuberは不動産会社も経営していますが、実際に不動産投資を行っていることが明確にわかるので非常に参考になります。「不動産投資で成功する秘訣は、不動産投資をしないこと」これがこの業界の鉄則です。実際に「セミナー」「○○大家の会」などで会員を募り、ボロ物件を売りつけていると噂される不動産投資家（？）もいるようです。「不動産投資セミナ...
マンション購入相談も1時間程度で終了です。彼女はランチ代を支払うと言っていました。しかし、ここでご馳走になると内見まで付き合ってとなるのは目に見えているのと、私の方がポジションがかなり上なので、私が全部支払いました。なんか凄く損した気分ですが、キャバ嬢の出勤前の同伴だと思えば安いくらいと割り切りました。（20年くらいキャバクラにはいっていません。同伴なんて未経験です(*ﾉωﾉ)）どうやら新宿に近いタワマン...
「マンションは管理を買え」！マンションの価値は管理会社で決まります。旧財閥系の高級マンションシリーズは同じ財閥系の管理会社が管理を一元的に行います。正直、「凄い！」です。修繕積立計画も綿密ですし、修繕積立金の債券運用までアドバイスしてくれます。この管理会社ならマンションの資産価値が下がる可能性はありません。ただし、管理費も高額ですから、購入するとなれば覚悟がいります。アラサー独身女性ですので、可処...
今月の電気代が大変なことになっています。オール電化の家なので逃げようがありません。気密性の非常に高い家なので、石油ストーブとはいきません。主犯は「電気温水器（エコキュート）」ですね。逆に夏場は信じられないくらい電気代が安いので、年間を通すと平準化されるかもしれません。電気料金の高騰の理由は様々あげられています。最も言われているのは「円安」です。でも、円安はとっくに「円高」に切り替わっています。次が...
【前回の続き】【規模】投資用マンションだと全部の戸数が20戸とか30戸のような小さなマンションが沢山あります。投資用ですからオーナーは住んでいないわけです。住人は全て賃借人の可能性が高いので、住んでるマンションを良くしようとか、資産価値を高めようとはなりません。一方、総戸数が70戸以上の分譲マンションとなると、ほとんどは実際に住んでいる住人が所有権を持っているので、マンションに対する「愛着」が全然違いま...
【前回からの続きです】【構造】マンションのグレードは販売会社でほぼ決まります。その意味で旧財閥系の不動産会社が分譲しているマンションは間違いがありません。ただし、高級部材がふんだんに使用されていますので、修繕にはかなりの費用が必要です。断熱材がしっかり入っているかどうかなど、見えない場所の構造は「建設会社」で見極められます。大手ゼネコンであれば施工管理がしっかりしているので、ハズレは少ない感じです...
会社では不動産に異常に詳しいヒトになっているようです(*ﾉωﾉ)そのせいか先日、女性職員からマンション購入について相談にのって欲しいと言われました。セクハラ・トラップの危険もあるので、最初は丁寧にお断りしていました。しかし、会議の合間に捕まってしまいました(´;ω;｀)アラサーの世間的にはかなり美人の部類に入ると思います。スタイルも洋服のセンスも偏差値70以上と言う感じです。高学歴で人当たりもいいので、とっく...
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区分マンション売却の譲渡税が本日口座引き落としになりました。確定申告時に引き落とされることはわかっていましたが、いざ引き落とされるとショックはあります。「税金で破産した人はいない」とは言います。確かに利益から税金が引かれるわけですから、赤字になるわけありません。それでも国産新車一台分ですよ(´;ω;｀)政治家は好き勝手脱税して、甘い汁を吸っているのになどと悪態もつきたくなります。それだけ利益が大きかった...
米議会でようやくウクライナの支援予算が通過するようです。トランプの横やりもありハラハラしました。チャーチルが言ったように「アメリカ人はいつも正しい」ということですね。何だかんだ言われていますが、唯一の超大国であることには間違いありません。一方、「殺傷兵器を輸出するのは問題！」などと平和ボケなことを言っている政治家がいます。日本の隣国は中国、ロシア、北朝鮮など、国際法を無視するヤクザ国家ばかりです。...
部下の女の子が結婚するとのこと㊗なぜか投資相談を受けました。「不動産に異常に詳しいヒト」になっているのは知っていました。しかし、投資全般の知識はなるべく隠していました。バレたわけではなく、単純に人生の先輩として聞きたかったみたいです。「まずは絶対離婚しないこと」これから結婚する女の子に言う話ではないけど、「離婚」が「貧困」に直結するので、ここは外せません。次に「仕事を辞めないこと」育休制度とかある...
侵略国家に好きにさせている某国と違い、イスラエルは当然反撃ですね。イスラエルと聴くと、いつも少し胸がキュっと痛くなります。既に30年以上たっているのに、男はダメですね💛20代前半に欧州をフラフラしていた時です。仕事の関係でフランス語を勉強する必要があり、フランス語学校に入学しました。ほとんどの生徒が高校生で、なぜか女生徒ばかりでした。20歳オーバーの上に、日本人とくれば、好奇の的になります。彼女たちから...
C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
（議員）センセイと呼ばれるほどのバカで無し⁉こんな川柳があったように記憶しています。昔の選挙戦と言えば「血で血を洗う」という表現がピッタリでした。田舎の村長選挙では、地域の票読みが一票でも違えば「裏切者」を探索するなど、今では考えられないような行為が平気で行われていました。公共事業を担う土建屋のオヤジさんは、朝から晩まで選挙運動でした。確かに生活がかかった「戦争」です。自分の支持した首長が落選すれ...
「投資」物件価格が高騰しています。このためか不動産投資の”投資先でない”物件が投資先として話題です。「空き家再生」投資です。ボロ戸建て投資と少し違うところは、最低でも市街化区域に物件があることです。市街化調整区域のボロ物件で地獄の「ババ抜き」をするわけではありません。その意味で空き家が市街化調整区域にあったら同じですね💛空き家になった事情は様々でしょうが、何年か前まで人が住んでいたので、設備がある程...
新しいお客様がご入居です。これから1週間が「逢魔の時」となります。新しいお部屋ですので、何かと不満が出るのは当たり前です。「えっ⁉」というようなクレームが入るのはこの期間だけです。水回りや電気・ガスの”ライフライン”関係に不具合はありません。なにしろ3週間前まで住んでいたヒトがいるわけですから。「洗面所の水流が弱い」「お風呂のお湯が沸きにくい」「エアコンの効きが今一つ」などなどの今まで住んでいたお部屋...
物件はあるのですが、「収益物件」が見つかりません(´;ω;｀)物件検索は”毎日”の日課です。息をするように毎日物件検索を行います。サイトは決まっているので、ワンクリックで「検索」開始となります。不動産検索サイトであれば、条件を入力しておけば自動的に物件情報がメールで届きます。このメールサービスはとても便利ですので、お薦めします。しかし、条件が緩いと毎日メールが大量に届くので、少しシビアに条件設定するのが正...
インドの人口が世界一になりました。これからはインドが経済成長の中心です。インドに投資を集中させていく企業が今後の高成長企業で間違いありません。インド株のインデックスファンドも魅力的なので研究を開始しました。現在、研究中なのは”ナスダック100”と”インドインデックスファンド”です。「最先端技術」と「人口増加」しか経済成長のカギはありません。今年は不動産投資では「東京」超一極集中最新テック企業の宝庫「ナ...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
【つづき】臭いの原因は”雨漏り”でした。雨漏りの水が玄関の下駄箱の裏に入り込み、下駄箱裏がカビだらけになっていました。フルリフォームお部屋でしたので、1年以上気付きませんでした。しかし、これからが大変でした。雨漏りの場所がわからないのです。リフォーム業者からは「RC造の場合、雨漏り箇所を特定することは非常に難しい」とのことでした。当然、入居者様は、ほどなく退去されました。文句を言いたかったと思いますが...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
水曜日と木曜日は不動産屋は休みです。管理部門は交代勤務なので、いつでも連絡は可能です。しかし、売買部門は、特に繁忙期明けのこの時期は休みです。年末から始まった繁忙期が終了したのですから、仕方ありません。その意味で今回の対応は完全に失敗でした。通常ならば、退去の報告電話を受けた段階で、担当者とのアポを確定させます。その上で、今後の進め方について簡単な相談をします。早めに知りたいのは、①賃貸ならば、周...
昨年から退去ラッシュです(´;ω;｀)4月から職場も変わって、仕事も覚えなければいけないのに厳しいですね。昨年末から3戸連続は初めてです。退去の第一報は電話出来ましたが、会議中だったので打ち合わせは出来ませんでした。こうしたスタートダッシュの失敗は後々響きます。不動産屋の繁忙期が終わっていますので、相談のアポは入れやすいのだけは救いです。しかし、繁忙期で休日なしで働いていた担当にとっては迷惑な話です。こ...
