新NISAが流行っています。しかし、早くも挫折しているヒトも多いとか(笑)ネット記事も「株価が下がった頃を見極めて新NISA開始！」などとわけのわからない記事が載っています。マスゴミの「金融音痴」は今に始まったことではありません。完全無視で問題ありません。そもそもインデックスが主体の長期分散投資において「株価」はまったく関係ありません。自分で決めることは、資本主義下では①インフレが起こる、②インフレが起こらな...
不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
【不動産投資・基礎編】「空室」の本当の恐ろしさとは!? 最大の試練！
10年以上も不動産投資をやっているのに「空室」が発生すと本当にイヤな気持ちになります。当然ですが、空室になれば家賃は入ってきません。収入がなくなってしまうわけです。しかし、空室期間でも電気・水道は必要ですので光熱費は必要です。区分マンションであれば管理費、修繕積立金が徴収されます。ちなみにガスは契約しません。加えて固定資産税が必要ですが、これは年一回ですので、あまりプレッシャーにはなりません。最大の...
【不動産投資・基礎編】高利回りのカラクリ!? 賃貸契約チェックは慎重に！
表面利回りがその地域の同じ物件に比べて高い場合は注意が必要です。現地調査でも全戸電気メーターが回っているから「満室」は問題なし。賃貸契約書の賃料も業者からもらったレントロールと一致！「掘り出し物だ！」などと浮かれていると大概ひどい目にあいます。少し考えればわかりますが、なぜそんな優良物件が縁もゆかりもないサラリーマン大家に紹介されているのでしょうか。世の中には「現金」という不動産業界における「核兵...
【不動産投資・基礎編】家賃10万円台物件の需要が減少しているワケ!?
地域の家賃より明らかに高い家賃で「満室経営」を謳って売り出されている物件があります。客付けが難しい駅から徒歩20分、駐車場なしで家賃10万円/月となれば、明らかにおかしな数字です。最近は都内の城西地区でさえ家賃10万円物件は苦戦しています。これは広さとか利便性とは関係のない状況です。所得が2極化している中、都内の一等地であればむしろファミリータイプを家賃20万円以上のほうが客付けが楽です。家賃に月20万円払え...
【不動産投資・基礎編】サブリース物件は難しい!? 何をやっても「大赤字」
サブリース業者からの売り込みが続いています。採算が合わないので丁寧に断っているのに、どうしたわけでしょうか？不動産投資を少しでも勉強した人は、サブリースには手を出しません。サブリースに適しているヒトは①大地主②不動産投資に全く興味が無い③何もしないで「楽」に儲けたいなどと考えているバカ息子だけです。事業計画を作成すると一目瞭然です。自己所有地に新築でアパートを建てても、ほとんど「大赤字」です。まして...
現在商談中のアパートに他者からの買付が入りました。全然問題ありません💛本格的な物件調査に入ったのですが、イロイロな問題点が浮かび上がってきました。①現在の家賃設定が高すぎる②土地使用に制限があり、これが土地値を大幅に下げる要因になる③空室疑惑がある特に空室疑惑は看過できません。満室経営はセールストークだったからです。現地調査に行ったのですが、何室かのお部屋に「カーテン」がかかっていませんでした。昔「カ...
久しぶりになりますが、本格的に収益物件の商談が始まりました。かなり難易度の高い物件になります。まずは金融機関との交渉です。どうなりますかですね💛にほんブログ村...
資料要求をしたサブリース業者からのしつこい売り込みです。メールで丁寧に「お断り」をしたのにウンザリです。不動産業界は、こうした行儀の悪い業者が多いことが、業界全体の印象を悪くしています。ある不動産会社の社長さんは、こうした業界の行儀の悪さについて「業界が悪いのではなく、お客が悪いのだ」と教えてくれました。長く不動産業界にいると「性悪説」に全員がなるとのことです。確かに私も経験者です。不動産取引は何...
FRBは今後も0.75％の利上げを継続するようです。日米金利差が拡大しますから「円安」と読むのが自然です。一方、米国のインフレはかなり深刻です。インフレとは通貨の価値が下がることを意味します。通貨の価値が下がるのに米ドル高？？？こんなことが起きるのでしょうか？？？FRBの強引な利上げの影響もあって、米株式は今後大幅な下げが予想されます。「リーマンショック」並などと騒いでいる輩がいますが、そうはなりません。米...
注目してたビットコインが大暴落中のようです。1万ドルを割り込むとの見方が多いようです。当然と言えば当然です。仮想通貨の価値は「金」にはない圧倒的な「流動性」です。ネット環境さえあれば、世界中どこでもその国の通貨に換金できる以外に仮想通貨の価値はありません。今で言えばロシアやウクライナ国民はこぞって仮想通貨を持とうとするのが自然です。特にルーブルは本当の「紙屑」になっていますので、ロシア国内の「おま...
もはや異次元の価格高騰です。こんな価格でマンションを買える人がいるのでしょうか？収益物件も「異次元」突入です。東京駅から電車で2時間の田舎町のオーナーチェンジ・マンションの表面利回りが4％台になっています。都内の新宿、渋谷は前から表面利回り3％台ですから驚きはしません。しかし、「そもそもマンション必要ないでしょう」というくらいの田舎で4％台は狂っています。去年までは10％でも買手はありませんでした...
【不動産投資・基礎編】サブリース物件の「闇」!? 売却急増中
サブリース物件の提案がありました。最近サブリース物件の提案ばかりです。条件はほとんど同じで「価格交渉は出来ません」「引渡し日は〇月〇日以降です」「サブリース契約の解約は可能。しかし、賃貸契約内容は開示できない」実質的な「任意売却」物件です。表面利回りにダマされてこうした物件に手をだすと後は「地獄」が待っています。まず一番大事なことは売主が実質的な「破産者」だということです。不動産会社が仲介に入って...
【不動産投資・基礎編】アルヒフラット35被害弁護団結成。ダメなものはダメ！
住宅ローンで収益物件を購入したら銀行への「一括返済」は当たり前です。住宅ローンで購入した物件を賃貸に出しているヒトはたくさんいます。私も年に2，3件はこうした物件の購入を依頼されます。売主は、「転勤」とか「親の介護」の関係で住宅ローンで購入した家に住めなくなったため、お部屋を賃貸しているようです。こうした場合は、ちゃんと金融機関に申告すれば認められると聴いています（確認したわけではありません。。。...
【株式投資・応用編】米国株は長期低迷⁉ 米株インデックスが最強かぁ
FRBの大幅利上げによって米国リセッション入りは確定です。米国株は今後長期低迷期に突入します。そもそも個別株は日本株を一銘柄しか持っていません。米株インデックスを毎月積立で続けているだけですので、株自体は騰がろうが下がろうが関係ありません。これまでも何回も大暴落を経験しました。直近は”コロナショック”です。しかし、これは直ぐに立ち直りました。やはりリーマンショックの時が一番株価低迷が長かったような印象...
【株式投資・応用編】0.75%の利上げ決定⁉ 英語教育の必要性？
FRBが0.75％の利上げを発表しました。9月だと予想していた市場関係者はビックリしているかもしれません。しかし、米国の物価指数が9％近く上がっていましたから、予想の範囲内とも言えます。既に経済ジャーナリストが「憶測記事」を出していました。米国株式の情報収集は「英語」の記事から収集しなければならない時代です。グーグル翻訳は以前に比べれば信じられないくらい精度があがっています。しかし、やはり実用レバルからは...
【株式投資・応用編】米国株が大暴落⁉ FRBは大幅利上げの方針か？？
FRBが焦っています。どうやら大幅利上げに踏み切るようです。このため、米国株式が大暴落です!?歴史的なインフレが米国を襲っています。日本から見れば羨ましい限りですが、米国のインフレが制御不能の段階に来ています。クルマ社会の米国でガソリン価格が高騰することは、そのまま政権批判に直結します。これがロシアのバカな侵略戦争せいだと責任転嫁したかったようですが、米国民は海外の情勢などに今も昔も全く興味はありませ...
【不動産・取引】法人契約への切り替え完了💛長いお付き合いを願います
不動産投資の醍醐味は「長期賃貸」です。長く不動産賃貸業を営んでいるプロやセミプロは十分理解していると思います。長く借りてもらえればそれだけ「利益」は大きくなります。極端な話、融資期間だけ借りてもらえれば、年間収入×年数＋不動産が丸々手に入ります。まさに「打ち出の小槌」です。一方、半年くらいで退去が出てしまうと「大赤字」確定です。半年だから「修繕」もそんなにかからないだろうと考えているのはシロウトで...
米国のインフレが全く止まる気配がありません。このまま当分続くだろうとの見方が大半です。FRBは見事にインフレ退治に失敗しました。物価が8％も上昇しているのに、公定歩合は1％しかありません。これではインフレが収まるわけはありません。その意味からFRBは9月には0.75％というとんでもない利上げを考えているようです。これだけ急激に利上げを行えば、米国のリセッションの確率はかなり高まります。インフレとは通貨の価値...
【株式投資・応用編】米国のインフレが止まりません⁉ シェール・オイル解禁か？
いいよ米国のインフレが止まらなくなりました。FRBがその政策を完全に失敗したことは何度も指摘しました。しかし、もはや手に負えない感じになりつつあります。原因は①コロナ後の流通の混乱、②賃金インフレ、③ウクライナ戦争です。一時期は落ち着くかに思われた原油価格が高止まりになっていることが最大の要因です。ロシアよりのOPECは米国からの増産要請に応えようとはしません。このまま全米のガソリン価格が騰がり続ければ、バ...
物価が上がらない原因は手厚すぎる「年金」です。本来であれば、人件費、光熱費、原料代が騰がれば、必然的に物価は上がります。物価が騰がれば、賃金も騰がりますので、いわゆる賃金インフレ（現在の米国）が発生します。しかし、残念ながら日本ではなかなか賃金が上がりません。若者は世界的にも「安い」賃金で働かされているわけです。もちろん不満なら海外で働けば良いわけですから、優秀な若者はほとんどすべて海外で働いてい...
「円安」は当然です。 国の借金が1千兆円以上もあって、少子高齢化で毎年40万人以上も人口が減少している国の通貨が高くなるわけはありません。 海外旅行すれば誰でも気付きますが、日本は物やサービスは安すぎです。 米国やカナダに出張すると、朝食だけでも日本円で2千円くらいはします。 今だったら円安ですのでもっと高くなります。パンにソーセージとフライドポテトで3千円では日本人はだれも手が出ま...
【株式投資・雑感】インバウンドで景気刺激⁉ スピードが大事です
インバウンドが勢いを増しそうな雰囲気です。 しかし、1日上限が2万人では今後1年かけても1千万人にさえはるかに届きません。 ゼロよりかはましだとの考えもあるでしょうが、せっかくの「円安」なのにもったいない感じです。 欧米では新型コロナの新規感染数などはニュースにもなっていません。 マスクをしているヒトさえほとんどいないのに、日本だけがアホみたいです。 世界はポストコロナに移行し...
【不動産投資・中級編】サブリースの危険性!? 解約不能の「蟻地獄」
サブリースは家賃保証の上に全ての賃貸管理をサブリース会社がやってくれるので、賃貸経営に興味のない「大地主」には最も適したスキームです。一方、土地を持たない不動産業界最下層の「サラリーマン大家」には、何のメリットもないどころか、デメリットだらけの最悪のスキームとなります。天下の悪法「借地借家法」下でサブリース会社に全ての権利を委ねるわけです。貪欲なサブリース会社の餌食になるのは目に見えています。倒産...
【不動産投資・中級編】管理契約の「罠」!? 解約条項チェック！
サラリーマン大家のはまりやすい「罠」に管理契約の解約条項があります。ほとんどの不動産屋は、管理契約解除の「6カ月前」事前通告となっています。6カ月と書かれると短いようにも思いますが、「半年」前に通告しろとの条項です。通常の賃貸契約で借主は退去が決まったら「1カ月」前に通告することになっています。大家さんとしては直ぐに募集（客付け）を開始するわけですが、その前に新規募集のためのリフォームの段取りをしま...
新築アパート建設計画は延期しました。その代わりですが、条件の良さそうな築浅アパートの資料請求をしました。駅からはかなり遠いので駐車場は必須ですが、しっかり駐車場付きです。学校やスーパーも近いので、東京への通勤者というよりは地元の方がターゲットと言う感じです。表面利回りも悪くないので、資料請求をしました。資料は直ぐに届きました。普通ならば対応の良い会社となります。しかし、不動産業界では逆の評価になり...
【株式投資・基礎編】為替も知らない経済評論家⁉ 日本は平和です💛
円安亡国論が大流行り!?ワイドショーには自称経済評論家が毎日出演しています。円安になると輸入価格が騰がって、日本経済は滅ぶそうです（笑）詐称でなければそれなりの経歴なので、放送作家の台本を読んでるだけだとは思いますが。。。いくら台本でも断る勇気は必要ですね。バブルの頃も「株は騰がる」としか言わない経済評論家が毎日テレビにでていました。「日本はハイパーインフレーションで滅ぶ」と言い続けて国会議員になっ...
【株式投資・基礎編】外国人観光客の上限撤廃⁉ いよいよ盛り上がりますね💛
外国人観光客の人数制限を無くせばいいのにと昨日書きました。何とやはり外国人観光客の上限撤廃になりそうです。もはや新型コロナを恐れているのは、習近平とお隣の将軍様くらいですね💛今回はマスコミも医療体制がどうのこうのと言わなくなりました。もはや新型コロナはインフルエンザと同じレベルになりつつあります。まだ名残が残っていますが、全面的な緩和に向かって恐る恐る踏み出しています。スパっと全面緩和にすればいい...
コロナ禍明けのインバウンド解禁初日です。これに「円安」が加わりますから、日本は再び外国人観光客で一杯になります。コロナ前に福井に出張があり、次の日は京都で仕事というスケジュールが組まれました。福井-京都間など特急に乗れば直ぐだななどと高を括っていました。ビールとおつまみを買って、いざ特急（サンダーバード？）に乗ったら、一両まるごと中国人観光客の車両でした。こうなるともういけません。高校の修学旅行と...
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新NISAが流行っています。しかし、早くも挫折しているヒトも多いとか(笑)ネット記事も「株価が下がった頃を見極めて新NISA開始！」などとわけのわからない記事が載っています。マスゴミの「金融音痴」は今に始まったことではありません。完全無視で問題ありません。そもそもインデックスが主体の長期分散投資において「株価」はまったく関係ありません。自分で決めることは、資本主義下では①インフレが起こる、②インフレが起こらな...
1ドル160円は、30年ぶりだそうです。30年前は、欧州でフラフラ遊んでいました。遊んでいると言っても、ちゃんと仕事をしていました。給料は確か年契約で9万米ドルぐらいだったように記憶しています。当時の円レートが160円だったとすると、年収1千万円を超えていることになります。2年ほど働いていましたが、物価が日本に比べて激安でしたから、2年でまるまる一年分の収分を貯金出来たのを憶えています。しかし、当時はバブル真っ...
円安が進んでいるとマスゴミが大騒ぎです。「円安」では日本売りといい、「円高」だと輸出産業崩壊(笑)いい加減にして欲しいのですが、マスゴミですから仕方ありませんね。円相場なんて、短期的にはどうでもいいことです。今後の円相場は？と聴かれたら、迷わず「円安」です。ただし、これは今後10年以上の長期のお話です。人口が減っている国の通貨の価値が騰がるわけありません。経済学的にはただこれだけです。子供でも分かる理...
区分マンション売却の譲渡税が本日口座引き落としになりました。確定申告時に引き落とされることはわかっていましたが、いざ引き落とされるとショックはあります。「税金で破産した人はいない」とは言います。確かに利益から税金が引かれるわけですから、赤字になるわけありません。それでも国産新車一台分ですよ(´;ω;｀)政治家は好き勝手脱税して、甘い汁を吸っているのになどと悪態もつきたくなります。それだけ利益が大きかった...
米議会でようやくウクライナの支援予算が通過するようです。トランプの横やりもありハラハラしました。チャーチルが言ったように「アメリカ人はいつも正しい」ということですね。何だかんだ言われていますが、唯一の超大国であることには間違いありません。一方、「殺傷兵器を輸出するのは問題！」などと平和ボケなことを言っている政治家がいます。日本の隣国は中国、ロシア、北朝鮮など、国際法を無視するヤクザ国家ばかりです。...
部下の女の子が結婚するとのこと㊗なぜか投資相談を受けました。「不動産に異常に詳しいヒト」になっているのは知っていました。しかし、投資全般の知識はなるべく隠していました。バレたわけではなく、単純に人生の先輩として聞きたかったみたいです。「まずは絶対離婚しないこと」これから結婚する女の子に言う話ではないけど、「離婚」が「貧困」に直結するので、ここは外せません。次に「仕事を辞めないこと」育休制度とかある...
侵略国家に好きにさせている某国と違い、イスラエルは当然反撃ですね。イスラエルと聴くと、いつも少し胸がキュっと痛くなります。既に30年以上たっているのに、男はダメですね💛20代前半に欧州をフラフラしていた時です。仕事の関係でフランス語を勉強する必要があり、フランス語学校に入学しました。ほとんどの生徒が高校生で、なぜか女生徒ばかりでした。20歳オーバーの上に、日本人とくれば、好奇の的になります。彼女たちから...
C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
本日は売却予定のお部屋に照明の設置です。3LDKのお部屋ですので、照明は5器必要です。安物だとお部屋のグレードが落ちますので、調光機能付きの最新式です。といっても全て別物件のお部屋のお下がりです。賃貸事業をやっていると「照明は新品にする」という方が結構多い感じです。灯りでお部屋の雰囲気はガラッと変わりますので、賃貸でもこだわるのかもしれません。しかし、照明も高級品になれば一機が万円台になります。全部...
本日は退去後確認です。10年近く借りていただいた物件で、期間中クレームゼロでした。それなりの汚れは覚悟していましたが、想像よりもかなり綺麗でした。これだけ賃貸期間が長いと敷金は、ハウスクリーニング代くらいで残りは返金となります。しかし、一か所フローリングにかなり深いキズを発見しました。これはさすがに借主様負担での修繕かと思います。駆け出しの頃は、フローリングにキズがあると「全部張り替え⁉」などと狼狽...
先日、ヒアリングを受けた銀行の担当者から連絡がありました。「融資が可能です」とのこと⁉飛び上がりたい気持ちです💛本当に銀行巡りは苦行です。私のように会社でそれなりのポジションがあるヒトにとって、それはなおさら厳しく感じます。若造の担当者にペコペコしながら、一生懸命自分の経営状態を説明しなければいけません。その結果は、ほぼ全てが「残念ながら当行では融資が難しい」となります。特に金融庁が引締めを強めたこ...
本日、銀行の担当者との面談でした。これまでアポさえもらえませんでした。ずっと「門前払い」でした。担当者に会うことが出来なければ話も聞いてもらえません。優良な経営をしていてもアピールできる機会が無ければ意味がありません。その意味で「話を聞いてもらえる」だけでも大きな前進です。しかし、ここでガツガツ自己アピールしては全て水の泡です。今日は「あくまで顔見せということで」などと極力テンションを下げました。...
新型コロナが明日から「ただの風邪」になります。最初からそんなに騒ぐ必要があったのか疑問です。海外と違い日本では最後まで何もしませんでした。都市封鎖もしなければ、外出禁止令もありませんでした。昨日テレビで「マスクの効果は科学的には照明されていない」と医師が発言していました。コメンテーターはビックリしていましたが、こっちがビックリです。政府は一回もマスクに防疫効果があるとは説明していません。ワクチンに...
GWは収益物件の現地調査に全力です。とはいうものの現地調査の楽しみは、地元「グルメ」ですね💛本日も現地調査の途中で昼食でトンカツ屋に入りました。人気店のようで少し並んでいましたが、開店直後だったのでギリギリ待たずに入店です。分厚いトンカツが自慢のお店みたいで、券売機の一番上がお薦めメニューのようです。お値段的にはかなり高い感じでしたが、ほとんどのヒトがオーダーしていたので、このメニューとしました。か...
不動産業界は転職が多い業界です。銀行の担当者が定期的に交代するのは不正防止のためです。お金に関わる仕事はどうしても「間違い」が起こりやすいのは確かです。一方、不動産業界に転職が多いのは何故でしょうか？先ず感じるのは「人材不足」です。他の業界に比べて圧倒的に優秀な人材が不足しています。大学を卒業して目指す業界でないのが原因です。財閥系の大手デベロッパーには高学歴の人材が向かいます。しかし、街の不動産...
GW明けはマンション売却、メインバンク+信金との相談と忙しくなります。金融機関に持ち込む物件の精査は始めました。次に用意するものは「現金」です。この世で「現金」の魅力に勝てるヒトはいません。札束で頬を叩くではありませんが、通帳に”ドーン”と記載されたデカい数字はどの金融機関も黙らせる威力があります。古い言い方をすると「見せ金」ですね💛まずはRIETと金鉱株の売却です。金鉱株はもっと騰がっても良いとは思ってい...
米地銀が経営破綻する中、FRBが利上げを実施しました。日本では考えられない措置ですが、判断は「正しい」と言えます。この辺りが日米金融当局の力量の違いでしょうね。日本のマスゴミはファースト・リパブリック銀行の破綻を「リーマンショック」の再来とはやし立てました。私は米地銀が破綻するたびに「リーマンショック」は来ないと断言してきました。今回も見当違いの予測です。マスゴミはもっと勉強すべきですね。一方、中小...
2年前に融資を申し込んでNGをくらった地元信金の担当者から連絡です。アポ取りはGW後になりますが、かなり珍しいことです。2年前に資産状況や年収、運営物件がどれだけ優良で経営に問題は無いことを強くアピールしました。しかし、結局は全く相手にしてくれませんでした。ちょうど金融庁がサラリーマン大家に厳しいお達しを全国の金融機関に送った後でした。すでにメインバンクの担当者からその情報は聞いていましたので、「ダメ元...
GWは不動産屋も休みなので、気になっている物件の現地調査です。観光地に行くわけではないので、混んでいることはありません。それでも楽しそうな親子連れの横で”あやしいオヤジ”がカメラを持ってウロウロしていれば通報ものですね(笑)観光地に目もくれず、近くのスーパーまでの道のりや品ぞろえなどチェックして回ります。とはいってもGW中ですので、時間はたくさんあります。オヤジ一人で”カワイイ”カフェでお茶をしたり、こじん...
GW明けにマンション販売開始です。かなり強気の価格設定ですが、どうなりますやらですね💛本日は売買をお願いする不動産屋と媒介契約を結びました。契約期間は3ヵ月⁉不動産屋は、仲介手数料を売り買い両方からもらう「両手」を狙ってきます。このため、たぶん何人かのお客様の内見準備は終わっていると思います。今のお客様の退去がGW中ですので、退去と同時に内見となるはずです。そのまますんなり決まれば、こんな楽なことはあり...
あまりに酷いyoutubeがあったので、我慢が出来ません(# ﾟДﾟ)強面のyoutuberさんが「新築ワンルームマンション」を徹底的に糾弾しています。曰く「新築ワンルームマンション投資で儲かっているヒトをみたことがありません」その通りです。これに対する新築ワンルームマンション業者の言い分は「何万人も新築ワンルームマンション投資をやっていますが、うまくいっていないのは一部です」とのことです（一部儲かっていないと言うあた...
不動産投資で成功して海外旅行三昧⁉こんなコンセプトでセミナー勧誘に勤しんでいた某youtuberがチャンネルの名前を変更しました。もしかするともっと前から変わっていたのかもしれませんが、気付きませんでした( ´艸｀)全く役に立たないので、現在は視聴することはありません。不動産投資系のyoutubeは、ボロ戸建て再生DIY系はそれなりに続いています。しかし、本物の不動産投資家がやっている数はかなり少ない感じです。視聴者数...
サラリーマン大家の不動産投資は出口戦略から考えるのが基本です。入口（購入）ばかり考えている方が多すぎます。極端なことを言えば「物件購入はお金があれば誰でも出来ます」一方、売却は「購入者」がいないと出来ません。不動産投資の最恐・最悪のラスボスは、生きている限り「所有権を放棄できない」という法制度です。死ぬまで固定資産税を払い続ける「無間地獄」です。最近、地方都市（県庁所在地）のRC一棟物件が多数売れ残...
年末からの繁忙期が終わって、不動産屋もGWはお休みです。私の担当者の一人は昨年12月からほとんど休んでいないように思います。コロナの影響かわかりませんが、賃貸の需要期が以前よりも後ろにズレています。このため、繁忙期も例年は年明けの1月でしたが、現在は12月です。需要期自体も長期化しています。GW頃は不動産屋は閑散としているのが普通です。しかし、まだ不動産屋の駐車場は一杯ですので、お客様は多いみたいです。不...
50年後の人口が8700万人になるとの推計が発表されました。毎年80万人減少していますので、別に試算しなくても分かる数字です。今の少子化対策では全然ダメですから、もっと人口は減ると思います。政府もやっと「移民」政策を考え出したようですので、うまくいけば人口減少にストップがかかるかもしれません。夫婦で1人しか子供をつくらなければ、人口は半分になります。出生率はとっくの昔に「1」を割っていますので、人口減少...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
（議員）センセイと呼ばれるほどのバカで無し⁉こんな川柳があったように記憶しています。昔の選挙戦と言えば「血で血を洗う」という表現がピッタリでした。田舎の村長選挙では、地域の票読みが一票でも違えば「裏切者」を探索するなど、今では考えられないような行為が平気で行われていました。公共事業を担う土建屋のオヤジさんは、朝から晩まで選挙運動でした。確かに生活がかかった「戦争」です。自分の支持した首長が落選すれ...
「投資」物件価格が高騰しています。このためか不動産投資の”投資先でない”物件が投資先として話題です。「空き家再生」投資です。ボロ戸建て投資と少し違うところは、最低でも市街化区域に物件があることです。市街化調整区域のボロ物件で地獄の「ババ抜き」をするわけではありません。その意味で空き家が市街化調整区域にあったら同じですね💛空き家になった事情は様々でしょうが、何年か前まで人が住んでいたので、設備がある程...
