福富小太郎の投資道

【不動産投資・基礎編】「空室」の本当の恐ろしさとは!? 最大の試練！

10年以上も不動産投資をやっているのに「空室」が発生すと本当にイヤな気持ちになります。当然ですが、空室になれば家賃は入ってきません。収入がなくなってしまうわけです。しかし、空室期間でも電気・水道は必要ですので光熱費は必要です。区分マンションであれば管理費、修繕積立金が徴収されます。ちなみにガスは契約しません。加えて固定資産税が必要ですが、これは年一回ですので、あまりプレッシャーにはなりません。最大の...

2022/06/30 20:12

【不動産投資・基礎編】高利回りのカラクリ!? 賃貸契約チェックは慎重に！

表面利回りがその地域の同じ物件に比べて高い場合は注意が必要です。現地調査でも全戸電気メーターが回っているから「満室」は問題なし。賃貸契約書の賃料も業者からもらったレントロールと一致！「掘り出し物だ！」などと浮かれていると大概ひどい目にあいます。少し考えればわかりますが、なぜそんな優良物件が縁もゆかりもないサラリーマン大家に紹介されているのでしょうか。世の中には「現金」という不動産業界における「核兵...

2022/06/29 20:18

【不動産投資・基礎編】家賃10万円台物件の需要が減少しているワケ!?

地域の家賃より明らかに高い家賃で「満室経営」を謳って売り出されている物件があります。客付けが難しい駅から徒歩20分、駐車場なしで家賃10万円/月となれば、明らかにおかしな数字です。最近は都内の城西地区でさえ家賃10万円物件は苦戦しています。これは広さとか利便性とは関係のない状況です。所得が2極化している中、都内の一等地であればむしろファミリータイプを家賃20万円以上のほうが客付けが楽です。家賃に月20万円払え...

2022/06/28 20:49

【不動産投資・基礎編】サブリース物件は難しい!? 何をやっても「大赤字」

サブリース業者からの売り込みが続いています。採算が合わないので丁寧に断っているのに、どうしたわけでしょうか？不動産投資を少しでも勉強した人は、サブリースには手を出しません。サブリースに適しているヒトは①大地主②不動産投資に全く興味が無い③何もしないで「楽」に儲けたいなどと考えているバカ息子だけです。事業計画を作成すると一目瞭然です。自己所有地に新築でアパートを建てても、ほとんど「大赤字」です。まして...

2022/06/27 16:32

【不動産・取引】他者からの買付!? いきなり終了！

現在商談中のアパートに他者からの買付が入りました。全然問題ありません💛本格的な物件調査に入ったのですが、イロイロな問題点が浮かび上がってきました。①現在の家賃設定が高すぎる②土地使用に制限があり、これが土地値を大幅に下げる要因になる③空室疑惑がある特に空室疑惑は看過できません。満室経営はセールストークだったからです。現地調査に行ったのですが、何室かのお部屋に「カーテン」がかかっていませんでした。昔「カ...

2022/06/26 18:46

【不動産・取引】アパートの商談開始です

久しぶりになりますが、本格的に収益物件の商談が始まりました。かなり難易度の高い物件になります。まずは金融機関との交渉です。どうなりますかですね💛にほんブログ村...

2022/06/25 20:42

【不動産・取引】サブリース業者からしつこい売り込みです

資料要求をしたサブリース業者からのしつこい売り込みです。メールで丁寧に「お断り」をしたのにウンザリです。不動産業界は、こうした行儀の悪い業者が多いことが、業界全体の印象を悪くしています。ある不動産会社の社長さんは、こうした業界の行儀の悪さについて「業界が悪いのではなく、お客が悪いのだ」と教えてくれました。長く不動産業界にいると「性悪説」に全員がなるとのことです。確かに私も経験者です。不動産取引は何...

2022/06/24 20:11

【株式投資・基礎編】インフレと為替。今後の円相場は⁈

FRBは今後も0.75％の利上げを継続するようです。日米金利差が拡大しますから「円安」と読むのが自然です。一方、米国のインフレはかなり深刻です。インフレとは通貨の価値が下がることを意味します。通貨の価値が下がるのに米ドル高？？？こんなことが起きるのでしょうか？？？FRBの強引な利上げの影響もあって、米株式は今後大幅な下げが予想されます。「リーマンショック」並などと騒いでいる輩がいますが、そうはなりません。米...

2022/06/22 17:05

【株式投資・応用編】ビットコイン暴落中⁉ 忘れていました💛

注目してたビットコインが大暴落中のようです。1万ドルを割り込むとの見方が多いようです。当然と言えば当然です。仮想通貨の価値は「金」にはない圧倒的な「流動性」です。ネット環境さえあれば、世界中どこでもその国の通貨に換金できる以外に仮想通貨の価値はありません。今で言えばロシアやウクライナ国民はこぞって仮想通貨を持とうとするのが自然です。特にルーブルは本当の「紙屑」になっていますので、ロシア国内の「おま...

2022/06/21 20:36

【不動産投資・雑感】マンション価格高騰!? バブル再現か？

もはや異次元の価格高騰です。こんな価格でマンションを買える人がいるのでしょうか？収益物件も「異次元」突入です。東京駅から電車で2時間の田舎町のオーナーチェンジ・マンションの表面利回りが4％台になっています。都内の新宿、渋谷は前から表面利回り3％台ですから驚きはしません。しかし、「そもそもマンション必要ないでしょう」というくらいの田舎で4％台は狂っています。去年までは10％でも買手はありませんでした...

2022/06/20 21:01

【不動産投資・基礎編】サブリース物件の「闇」!? 売却急増中

サブリース物件の提案がありました。最近サブリース物件の提案ばかりです。条件はほとんど同じで「価格交渉は出来ません」「引渡し日は〇月〇日以降です」「サブリース契約の解約は可能。しかし、賃貸契約内容は開示できない」実質的な「任意売却」物件です。表面利回りにダマされてこうした物件に手をだすと後は「地獄」が待っています。まず一番大事なことは売主が実質的な「破産者」だということです。不動産会社が仲介に入って...

2022/06/19 13:07

【不動産投資・基礎編】アルヒフラット35被害弁護団結成。ダメなものはダメ！

住宅ローンで収益物件を購入したら銀行への「一括返済」は当たり前です。住宅ローンで購入した物件を賃貸に出しているヒトはたくさんいます。私も年に2，3件はこうした物件の購入を依頼されます。売主は、「転勤」とか「親の介護」の関係で住宅ローンで購入した家に住めなくなったため、お部屋を賃貸しているようです。こうした場合は、ちゃんと金融機関に申告すれば認められると聴いています（確認したわけではありません。。。...

2022/06/18 17:45

【株式投資・応用編】米国株は長期低迷⁉ 米株インデックスが最強かぁ

FRBの大幅利上げによって米国リセッション入りは確定です。米国株は今後長期低迷期に突入します。そもそも個別株は日本株を一銘柄しか持っていません。米株インデックスを毎月積立で続けているだけですので、株自体は騰がろうが下がろうが関係ありません。これまでも何回も大暴落を経験しました。直近は”コロナショック”です。しかし、これは直ぐに立ち直りました。やはりリーマンショックの時が一番株価低迷が長かったような印象...

2022/06/16 16:55

【株式投資・応用編】0.75%の利上げ決定⁉ 英語教育の必要性？

FRBが0.75％の利上げを発表しました。9月だと予想していた市場関係者はビックリしているかもしれません。しかし、米国の物価指数が9％近く上がっていましたから、予想の範囲内とも言えます。既に経済ジャーナリストが「憶測記事」を出していました。米国株式の情報収集は「英語」の記事から収集しなければならない時代です。グーグル翻訳は以前に比べれば信じられないくらい精度があがっています。しかし、やはり実用レバルからは...

2022/06/16 06:21

【株式投資・応用編】米国株が大暴落⁉ FRBは大幅利上げの方針か？？

FRBが焦っています。どうやら大幅利上げに踏み切るようです。このため、米国株式が大暴落です!?歴史的なインフレが米国を襲っています。日本から見れば羨ましい限りですが、米国のインフレが制御不能の段階に来ています。クルマ社会の米国でガソリン価格が高騰することは、そのまま政権批判に直結します。これがロシアのバカな侵略戦争せいだと責任転嫁したかったようですが、米国民は海外の情勢などに今も昔も全く興味はありませ...

2022/06/14 20:00

【不動産・取引】法人契約への切り替え完了💛長いお付き合いを願います

不動産投資の醍醐味は「長期賃貸」です。長く不動産賃貸業を営んでいるプロやセミプロは十分理解していると思います。長く借りてもらえればそれだけ「利益」は大きくなります。極端な話、融資期間だけ借りてもらえれば、年間収入×年数＋不動産が丸々手に入ります。まさに「打ち出の小槌」です。一方、半年くらいで退去が出てしまうと「大赤字」確定です。半年だから「修繕」もそんなにかからないだろうと考えているのはシロウトで...

2022/06/13 20:37

【株式投資・基礎編】米国はインフレなのにドル高⁉ なぜ？

米国のインフレが全く止まる気配がありません。このまま当分続くだろうとの見方が大半です。FRBは見事にインフレ退治に失敗しました。物価が8％も上昇しているのに、公定歩合は1％しかありません。これではインフレが収まるわけはありません。その意味からFRBは9月には0.75％というとんでもない利上げを考えているようです。これだけ急激に利上げを行えば、米国のリセッションの確率はかなり高まります。インフレとは通貨の価値...

2022/06/12 23:23

【株式投資・応用編】米国のインフレが止まりません⁉ シェール・オイル解禁か？

いいよ米国のインフレが止まらなくなりました。FRBがその政策を完全に失敗したことは何度も指摘しました。しかし、もはや手に負えない感じになりつつあります。原因は①コロナ後の流通の混乱、②賃金インフレ、③ウクライナ戦争です。一時期は落ち着くかに思われた原油価格が高止まりになっていることが最大の要因です。ロシアよりのOPECは米国からの増産要請に応えようとはしません。このまま全米のガソリン価格が騰がり続ければ、バ...

2022/06/11 18:37

【株式投資・雑感】若者を苦しめる「年金」の罪⁉

物価が上がらない原因は手厚すぎる「年金」です。本来であれば、人件費、光熱費、原料代が騰がれば、必然的に物価は上がります。物価が騰がれば、賃金も騰がりますので、いわゆる賃金インフレ（現在の米国）が発生します。しかし、残念ながら日本ではなかなか賃金が上がりません。若者は世界的にも「安い」賃金で働かされているわけです。もちろん不満なら海外で働けば良いわけですから、優秀な若者はほとんどすべて海外で働いてい...

2022/06/10 20:07

【株式投資・雑感】インフレ大歓迎⁉ 円安で大躍進💛

「円安」は当然です。 国の借金が1千兆円以上もあって、少子高齢化で毎年40万人以上も人口が減少している国の通貨が高くなるわけはありません。   海外旅行すれば誰でも気付きますが、日本は物やサービスは安すぎです。 米国やカナダに出張すると、朝食だけでも日本円で2千円くらいはします。 今だったら円安ですのでもっと高くなります。パンにソーセージとフライドポテトで3千円では日本人はだれも手が出ま...

2022/06/09 19:28

【株式投資・雑感】インバウンドで景気刺激⁉ スピードが大事です

インバウンドが勢いを増しそうな雰囲気です。   しかし、1日上限が2万人では今後1年かけても1千万人にさえはるかに届きません。 ゼロよりかはましだとの考えもあるでしょうが、せっかくの「円安」なのにもったいない感じです。 欧米では新型コロナの新規感染数などはニュースにもなっていません。 マスクをしているヒトさえほとんどいないのに、日本だけがアホみたいです。 世界はポストコロナに移行し...

2022/06/08 19:41

【不動産投資・中級編】サブリースの危険性!? 解約不能の「蟻地獄」

サブリースは家賃保証の上に全ての賃貸管理をサブリース会社がやってくれるので、賃貸経営に興味のない「大地主」には最も適したスキームです。一方、土地を持たない不動産業界最下層の「サラリーマン大家」には、何のメリットもないどころか、デメリットだらけの最悪のスキームとなります。天下の悪法「借地借家法」下でサブリース会社に全ての権利を委ねるわけです。貪欲なサブリース会社の餌食になるのは目に見えています。倒産...

2022/06/06 18:17

【不動産投資・中級編】管理契約の「罠」!? 解約条項チェック！

サラリーマン大家のはまりやすい「罠」に管理契約の解約条項があります。ほとんどの不動産屋は、管理契約解除の「6カ月前」事前通告となっています。6カ月と書かれると短いようにも思いますが、「半年」前に通告しろとの条項です。通常の賃貸契約で借主は退去が決まったら「1カ月」前に通告することになっています。大家さんとしては直ぐに募集（客付け）を開始するわけですが、その前に新規募集のためのリフォームの段取りをしま...

2022/06/05 18:30

【不動産投資・基礎編】資料請求!? でもサブリース(笑)

新築アパート建設計画は延期しました。その代わりですが、条件の良さそうな築浅アパートの資料請求をしました。駅からはかなり遠いので駐車場は必須ですが、しっかり駐車場付きです。学校やスーパーも近いので、東京への通勤者というよりは地元の方がターゲットと言う感じです。表面利回りも悪くないので、資料請求をしました。資料は直ぐに届きました。普通ならば対応の良い会社となります。しかし、不動産業界では逆の評価になり...

2022/06/04 20:28

【株式投資・基礎編】為替も知らない経済評論家⁉ 日本は平和です💛

円安亡国論が大流行り!?ワイドショーには自称経済評論家が毎日出演しています。円安になると輸入価格が騰がって、日本経済は滅ぶそうです（笑）詐称でなければそれなりの経歴なので、放送作家の台本を読んでるだけだとは思いますが。。。いくら台本でも断る勇気は必要ですね。バブルの頃も「株は騰がる」としか言わない経済評論家が毎日テレビにでていました。「日本はハイパーインフレーションで滅ぶ」と言い続けて国会議員になっ...

2022/06/03 20:44

【株式投資・基礎編】外国人観光客の上限撤廃⁉ いよいよ盛り上がりますね💛

外国人観光客の人数制限を無くせばいいのにと昨日書きました。何とやはり外国人観光客の上限撤廃になりそうです。もはや新型コロナを恐れているのは、習近平とお隣の将軍様くらいですね💛今回はマスコミも医療体制がどうのこうのと言わなくなりました。もはや新型コロナはインフルエンザと同じレベルになりつつあります。まだ名残が残っていますが、全面的な緩和に向かって恐る恐る踏み出しています。スパっと全面緩和にすればいい...

2022/06/02 20:31

【株式投資・基礎編】インバウンド復活⁉ 円安で爆増かぁ～

コロナ禍明けのインバウンド解禁初日です。これに「円安」が加わりますから、日本は再び外国人観光客で一杯になります。コロナ前に福井に出張があり、次の日は京都で仕事というスケジュールが組まれました。福井-京都間など特急に乗れば直ぐだななどと高を括っていました。ビールとおつまみを買って、いざ特急（サンダーバード？）に乗ったら、一両まるごと中国人観光客の車両でした。こうなるともういけません。高校の修学旅行と...

2022/06/01 16:13