不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
あきれてものも言えませんとはこのことですね。厚労省はコロナ感染症を5類に見直さないとのことです。理由は高齢者が危ないからだそうです。また出ました(笑)日本国では「高齢者」は王様です。私も直ぐに高齢者の仲間入りですが、政府に助けてもらわないように、コツコツ投資にいそしんでいます。少子化問題はスルーして若者は高齢者の犠牲にするのが日本政府の方針のようです。これで先進国脱落は確定ですね💛「票乞食」旧統一教...
【株式投資・基礎編】今度は円高⁉ 予想通りというか「基本」通り
インフレ国の通貨が高くならないと何度か書きました。少し経済を勉強すれば、みんな知っていることです。マスゴミの専門家？が「日本は国力が弱っているから円安になるのです」などとトンチンカンな解説をしていましたが、セオリー通りの展開です。専門家の言う通り、今後、長期的には円安になります。人口が減り続けて、何の政策も打ち出さない国の通貨は強くなりません。その意味で先進国で唯一人口が増えている米国の通貨は「世...
【株式投資・応用編】FRBが予定通り0.75％利上げ⁉ リセッションはいつ？
FRBが予定通り猛スピードで利上げを行っています。新興国はこのスピードに追い付きませんので、息絶え絶えです。韓国辺りは大丈夫でしょうか？別に韓国経済が崩壊しても日本には何の影響はないので問題ありません。しかし、旧統一教会から献金を受け取っていた政治家も多いようなので、「韓国を救済しろ」などと言い出さないようにお願いしたいところです。韓国とはなるべく関わらないのが正解です。米国は利上げによりリセッショ...
会社で緊急会議です。電気代が爆騰中で大変なことになっているとのこと。ドイツの小娘にそそのかされて「脱炭素」など進めているからです。普通は「脱炭素」なら原子力となりますが、日本の場合は原発事故を起こしていますから簡単ではありません。福島の原発を動かせとは言いませんが、安全チェックが終わったら「再稼働」させるべきです。本当は米国がくだらない環境規制を撤廃して、シェールガスを増産すれば良いだけです。バイ...
7回です！7回もやってまだわからないのでしょうか？子供でも3回も注意すれば、ダメなことは覚えます。それを7回もやってまだ覚えないのでしょうか？マスク消毒・手洗い三蜜を避けるワクチン出来る対策は全てやりました。しかし、「感染が防げなかった」のは事実です。全部に効果が無いとは言いませんが、客観的にまったく関係なかったと誰もが感じています。例えば、今後、全ての対策を止めてみたらどうでしょう。多くのヒトが感じ...
始まりましたコロナ・バカ騒ぎ!?医療が逼迫しているようです(笑)発熱外来がパンクして診療してもらえないとのこと。本当にバカ丸出しです。発熱しても病院に行かなければいいだけです。今回の変異株はとても感染力が強いのは明白です。職場でも昨年ならば「クラスター」などと言われるレベルの陽性者が出ています。しかし、そのほとんどはチョット熱が出て、ノドが痛くなった程度だそうです。臨時夏休みのようなものです。それでも...
コロナの新規感染者増加に歯止めがかかりません。ここに来てまたぞろ行動規制などと言い始めている専門家様が出てきました。マスクワクチン行動規制これまで多くの対策が行われましたが、結局は何も効果が無かったということです。なぜ効果が無いことが完全に証明されているのに、また規制しようと考えているのでしょうか？今回も何もしなくても、時間が経てば収まることは確実です。なぜ子供でも分かることをマスゴミは解説しない...
不動産投資に対する融資がストップしています。今年中に再開は難しいように思います。それでは不動産投資を諦めるのでしょうか？応えは「No！」です。これまでも何回かこんな時期がありました。一番酷かったのは、最初の物件の融資の時です。利率は3％オーバーで自己資金は50％以上、所有物件を担保に入れたうえで、連帯保証人を要求されました。当時は不動産投資の本を少しかじっただけの駆け出しでしたので、こんな条件でも夢...
急に職場でコロナ陽性者が増え始めました。子供の学校でも陽性者が出ているようです。これまではポツンポツンといった感じでしたが、明らかに集団で罹患しています。それでは前みたいに職場で「ギャーギャー」騒いでいるかと言うと、そんなことはありません。出張規制も夏季休暇の「帰省」中止の無言の圧力もありません。話題の中心は「電気料金」の値上げです。既に英国ではコロナ規制は全撤廃です。一方、中国では未だにお祭り騒...
【株式投資・基礎編】「円安」と米国インフレ!? 勝つのはどっち？
インフレとは通貨の価値が下落することです。米国経済は急激なインフレ下にありますから、米ドルの価値は刻々と下落しています。これに対抗するため、FRBは政策金利を引き上げて、インフレ退治に躍起です。しかし、アフターコロナ、ウクライナ戦争の影響があり、インフレに歯止めがかかりません。一方、日本もようやく物価が騰がり始めました。エネルギー価格が騰がったことと、コロナの影響です。中国が意味不明の「ゼロ・コロナ...
【株式投資・応用編】危険な「現金」!?「現金」との付き合い方
銀行預金は日本国債を購入しているのと同じです。日本政府は1000兆円を遥かに超える借金を返せるとは考えていません。つまり返済をはじめから放棄しています。では、どうやったら借金をチャラにできるでしょうか？答えは簡単です。「インフレーション」を起こすことです。インフレで通貨の価値が半分になれば、借金の実質的な額も半分になります。それなら返済は簡単です。どうせなら半分とは言わず、10分の一でも良いわけです。こ...
【株式投資・基礎編】米国株は魅力が一杯⁉ リセッション待ちが正解
米国のインフレがいよいよ制御不能な状況です。パウエル議長もロシアを悪者にするだけでは説明不能となっています。そもそも動き出しが遅すぎです。今になって躍起になって利上げを行っていますが、全く追いついていません。いずれにせよFRBによる利上げは今後も継続です。こうなると米国のリセッションは不可避となります。「リセッション」なら株の暴落と単純な発想では株に勝つことは出来ません。インフレとリセッションが同時...
【株式投資・応用編】インフレ時代の資産形成!? 不動産投資はお休みです
サラリーマン大家に不動産投資の道は閉ざされました。レバレッジを負のリスク・ベクトルにかけられる不動産投資が冬眠中ですので、次の道を探す必要があります。王道は、全米株式インデックスへの定期積立です。現在、絶賛継続中です。既に大きな含み益が産まれていますが、まだまだ続けます。「金」は実物を保有しています。今は既に高値なので買い増しはNG！これもホールドです。売払って利益確定しても良いのですが、不動産投資...
【不動産・取引】銀行融資は「終了」!? 新規参入はありません
銀行に相談に行きました。門前払いです。これまでもイロイロな条件設定はありました。しかし、現在の融資環境は最悪です。既に融資実績があり、優良顧客のはずなのに「門残払い」です。提示された条件は経験上一番酷いものでした。利率：米国の利率につられる形で急上昇中自己資金：建前上は1割が最低ライン。しかし、イロイロ条件付き！実際は5割以上か!?なにしろ物件の査定が厳しすぎです。これまでなら問題なく「OK」が出るは...
【不動産・取引】事業計画完成!? いつにもましてウサン臭い内容(笑)
銀行に提出する事業計画がやっと完成しました。シミュレーションはいつもですが、都合の良い数字を入れるとそれなりの良さげな結果になります。しかし、全体の計画を精査すると説明が出来ない数字がどこからともなく湧き出します。そこを修正すると、全体のバランスが崩れてまたやり直しです。しょせん未来予想ですから、どうなるかなんて分からないが正解です。実際に現在の所有物件のほとんどは、途中までは管理会社の凡ミス、ク...
【不動産・取引】事業計画作成中!? 全然うまくいきませんね💛
銀行担当者と面談するために「事業計画」を策定しています。仕事が終わった後の「残業」です。一応データは揃っていますし、基本的には「数字」をシミュレーション・ソフトに入力するだけです。しかし、何度やっても「赤字」です。そもそも物件価格が高すぎです(# ﾟДﾟ)売主さんの希望価格ではまったく採算は合いません。それでなくても資材費が高騰していますので、修繕費は2割から3割増しにしなければいけません。この辺りの数字...
【不動産・取引】銀行の担当者へのアポ入れです。最下層は辛いですね💛
銀行の担当者には定期的に会っています。何もなしと言うわけにはいきませんので、昨日現地調査した物件の融資相談としています。銀行の融資方針は頻繁に変更されます。支店長のキャラでも大きく変わります。先月までは相手にしてもらえなかった案件でも、支店長が変わればOKなんてザラです。昨日の物件の現地調査は途中で断念しているので、実際は説明しきれません。そこは経験を活かして、いかに素晴らしい物件かをアピールする予...
今日は現地調査に行きました。午前中は曇っていたので、大したことないやとなめていたのが運の尽きです。駅に降り立ったら、軽く30℃オーバーです。日も照りだして、体感温度はどんどん上がります。なにしろ蒸し暑い!?この炎天下を10分も歩く!?汗が滝のように流れ出しました。少し歩いただけでクラクラし始めました。直ぐに水分補給をしましたが、汗が止まらなくなりました。既にタオルは汗でグッチャリです(´;ω;｀)残念ながら物件...
【不動産投資・基礎編】現地調査の準備です。暑いのでやる気が出ません!?
明日は現地調査の予定です。現地までの道順を確認して、ハザードマップと方位磁石は必須です。明日はRCの区分マンションですから、あまり準備はいりません。これがアパートだと基礎のクラックの深さを測る測定器とか打診棒なども必要です。内見できるなら垂直を測れるレーザー測量器などの出番もあります。チェック項目で一番大事なのは、駅から物件までの雰囲気です。うれしいのは物件までがアーケードになっていて、活気のある商...
木造建物の耐用年数は22年です。銀行の融資期間は「耐用年数」までが一般的です。築23年だと融資期間が設定できないので、融資はダメとなります。売主も当然このことは知っています。アパートは築10年で一旦売りに出てます。これを買った人は築22年（約10年後）に売りに出します。最後の買手は「現金買い」しかありませんので、かなり割安でないと買いません。このようにアパートのライフ・サイクルは回っています。一番良いのは築...
現金買いで不動産投資!?一見リスクが小さい感じがします。「超ハイリスク」物件をババ抜きであるボロ戸建て投資とは別に、収益不動産を現金買いする投資家さんは一定数います。コロナ前のプチバブルだった時期は、こうしたプチ成金の現金買いが流行していました。千葉県の一等地のテナント物件を現金買いの投資家と争い、「瞬殺」された経験があります(笑)しかし、不動産投資で融資を使わないなら全く無意味です。「ハイリスク・ロ...
事業計画を作成するときにいくつかのパラメーターは経験が無いとわかりません。最近難しいのは、家賃の下落率の予測です。少し前であれば、「年1％」下落が相場だったように思います。物件は年々劣化します。加えて設備も時代遅れになりますので、都内一等地以外は退去ごとに家賃は下落すると考えて間違いありません。しかし、最近はこの法則が成り立ちません。「インフレーション!?」とうとうこの言葉が日本でも囁かれ始めました...
【不動産・取引】事業計画は自分で作る!? 業者の数字は完全無視💛
事業計画を不動産屋が作ってくれる場合があります。「ありがとうございます。御社は親切ですねぇ。」などと内容のないお礼をしますが、そのまま「ゴミ箱」行きですね💛駆け出しの頃は、そんな事業計画でも一生懸命分析しました。懐かしいですね。不動産屋が不動産投資に詳しいわけがありません。黒字になればいいんでしょくらいの感じで事業計画を作りますので、「穴」だらけです。新築ワンルームの販売会社の方がまだまともです。...
【不動産・取引】事業計画書の作成手順!? カスタムが大事です。
youtubeで不動産投資を診断する番組があります。不動産投資に失敗している投資家の物件を診断して、処方箋を出す企画です。相談者は、社長、会社役員、医者、サラリーマンと多様ですが、社会的にはエリートと呼ばれる階層の方々です。youtube企画ですからどこまで本当（ウソ）かわかりませんが、「算数も出来ないの？」と言うレベルの失敗事案ばかりです。その意味では、全てサクラ🌸かもしれません。融資を受けて不動産投資をする...
これまでストックしていた物件の買付交渉開始です。「夏」は収益物件が動きませんので、サラリーマン大家のチャンス到来です。早速、現地調査に向かいました。しかし。。。。今年の夏の暑さは異常です。数分歩いただけで、本当に気持ち悪くなりました。多分暑さにまだ慣れていないのが原因です。タオルで汗をぬぐってもぬぐっても、とめどなく汗が流れ出ます。追い打ちをかける「直射日光」！これは本当に「ヤバい」ととっさにコン...
夏は不動産投資の季節です。今年のように暑ければ暑いほど良い物件が出回ります。収益物件を売りに出すにはいくつかの理由があります。一番多いのは「資産整理」ですが、その大部分は「資金繰りに困った」です。こうした場合でも本当のギリギリまでは引っ張りませんから、ある程度「ヤバいな」という感じの時に売りに出てきます。春、秋、冬（年末年始を除く）は、限界物件（リゾートマンションなど）でなく価格設定さえ相場通りで...
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区分マンション売却の譲渡税が本日口座引き落としになりました。確定申告時に引き落とされることはわかっていましたが、いざ引き落とされるとショックはあります。「税金で破産した人はいない」とは言います。確かに利益から税金が引かれるわけですから、赤字になるわけありません。それでも国産新車一台分ですよ(´;ω;｀)政治家は好き勝手脱税して、甘い汁を吸っているのになどと悪態もつきたくなります。それだけ利益が大きかった...
米議会でようやくウクライナの支援予算が通過するようです。トランプの横やりもありハラハラしました。チャーチルが言ったように「アメリカ人はいつも正しい」ということですね。何だかんだ言われていますが、唯一の超大国であることには間違いありません。一方、「殺傷兵器を輸出するのは問題！」などと平和ボケなことを言っている政治家がいます。日本の隣国は中国、ロシア、北朝鮮など、国際法を無視するヤクザ国家ばかりです。...
部下の女の子が結婚するとのこと㊗なぜか投資相談を受けました。「不動産に異常に詳しいヒト」になっているのは知っていました。しかし、投資全般の知識はなるべく隠していました。バレたわけではなく、単純に人生の先輩として聞きたかったみたいです。「まずは絶対離婚しないこと」これから結婚する女の子に言う話ではないけど、「離婚」が「貧困」に直結するので、ここは外せません。次に「仕事を辞めないこと」育休制度とかある...
侵略国家に好きにさせている某国と違い、イスラエルは当然反撃ですね。イスラエルと聴くと、いつも少し胸がキュっと痛くなります。既に30年以上たっているのに、男はダメですね💛20代前半に欧州をフラフラしていた時です。仕事の関係でフランス語を勉強する必要があり、フランス語学校に入学しました。ほとんどの生徒が高校生で、なぜか女生徒ばかりでした。20歳オーバーの上に、日本人とくれば、好奇の的になります。彼女たちから...
C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
年末からの繁忙期が終わって、不動産屋もGWはお休みです。私の担当者の一人は昨年12月からほとんど休んでいないように思います。コロナの影響かわかりませんが、賃貸の需要期が以前よりも後ろにズレています。このため、繁忙期も例年は年明けの1月でしたが、現在は12月です。需要期自体も長期化しています。GW頃は不動産屋は閑散としているのが普通です。しかし、まだ不動産屋の駐車場は一杯ですので、お客様は多いみたいです。不...
50年後の人口が8700万人になるとの推計が発表されました。毎年80万人減少していますので、別に試算しなくても分かる数字です。今の少子化対策では全然ダメですから、もっと人口は減ると思います。政府もやっと「移民」政策を考え出したようですので、うまくいけば人口減少にストップがかかるかもしれません。夫婦で1人しか子供をつくらなければ、人口は半分になります。出生率はとっくの昔に「1」を割っていますので、人口減少...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
（議員）センセイと呼ばれるほどのバカで無し⁉こんな川柳があったように記憶しています。昔の選挙戦と言えば「血で血を洗う」という表現がピッタリでした。田舎の村長選挙では、地域の票読みが一票でも違えば「裏切者」を探索するなど、今では考えられないような行為が平気で行われていました。公共事業を担う土建屋のオヤジさんは、朝から晩まで選挙運動でした。確かに生活がかかった「戦争」です。自分の支持した首長が落選すれ...
「投資」物件価格が高騰しています。このためか不動産投資の”投資先でない”物件が投資先として話題です。「空き家再生」投資です。ボロ戸建て投資と少し違うところは、最低でも市街化区域に物件があることです。市街化調整区域のボロ物件で地獄の「ババ抜き」をするわけではありません。その意味で空き家が市街化調整区域にあったら同じですね💛空き家になった事情は様々でしょうが、何年か前まで人が住んでいたので、設備がある程...
新しいお客様がご入居です。これから1週間が「逢魔の時」となります。新しいお部屋ですので、何かと不満が出るのは当たり前です。「えっ⁉」というようなクレームが入るのはこの期間だけです。水回りや電気・ガスの”ライフライン”関係に不具合はありません。なにしろ3週間前まで住んでいたヒトがいるわけですから。「洗面所の水流が弱い」「お風呂のお湯が沸きにくい」「エアコンの効きが今一つ」などなどの今まで住んでいたお部屋...
物件はあるのですが、「収益物件」が見つかりません(´;ω;｀)物件検索は”毎日”の日課です。息をするように毎日物件検索を行います。サイトは決まっているので、ワンクリックで「検索」開始となります。不動産検索サイトであれば、条件を入力しておけば自動的に物件情報がメールで届きます。このメールサービスはとても便利ですので、お薦めします。しかし、条件が緩いと毎日メールが大量に届くので、少しシビアに条件設定するのが正...
インドの人口が世界一になりました。これからはインドが経済成長の中心です。インドに投資を集中させていく企業が今後の高成長企業で間違いありません。インド株のインデックスファンドも魅力的なので研究を開始しました。現在、研究中なのは”ナスダック100”と”インドインデックスファンド”です。「最先端技術」と「人口増加」しか経済成長のカギはありません。今年は不動産投資では「東京」超一極集中最新テック企業の宝庫「ナ...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
【つづき】臭いの原因は”雨漏り”でした。雨漏りの水が玄関の下駄箱の裏に入り込み、下駄箱裏がカビだらけになっていました。フルリフォームお部屋でしたので、1年以上気付きませんでした。しかし、これからが大変でした。雨漏りの場所がわからないのです。リフォーム業者からは「RC造の場合、雨漏り箇所を特定することは非常に難しい」とのことでした。当然、入居者様は、ほどなく退去されました。文句を言いたかったと思いますが...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
