不動産投資や株式投資はやり方を間違えなければ必ず成功します。 残念ながら世の中には間違ったノウハウが氾濫しています。 地味でも正しい方法を知りたい方向けのブログです。
不動産投資や株式投資は正しい知識を身に着けていれば失敗することが少ない投資です。堅実に自身の資産を増やしたい。将来、堅実な資産形成に取り組みたいと考えの方に読んでいただければ幸いです。
【不動産投資・基礎編】リフォーム戸建は大丈夫⁈ 屋根と水回りをチェック
収益物件の価格が騰がっています。アパート、区分マンションで採算ラインに入る物件は皆無です。東京からかなり離れれば、逆に表面利回り10％オーバー物件となります。利回り10％オーバー物件は「ハイリスク」物件ですので、絶対に買ってはいけません。今後、首都圏以外の地域は関西地区も含めてハイリスク地域になります。駅前の商業施設とかが整備されているように見えても、人口減少と高齢化がかなり進んでいます。こうした...
【株式投資・基礎編】中国経済が失速中⁉ 予想通りの展開ですね💛
中国の経済がいよいよ停滞しています。不動産バブルはとっくに崩壊していますので、ハードランディングかなと思っていました。しかし、案外持ちこたえていたので、中国政府も頑張っているなぁと思っていたらやはりダメですね。ロシアと一緒に中国も沈んでくれれば世界のガンが取り除かれるので、平和ですが。。。チャイナリスクはかなり前からイロイロな方が警告しています。独裁国家には経済原理はありませんので、自由主義社会と...
【不動産投資・基礎編】お客様の「退去」確認!? お部屋は綺麗のようです💛
お客様が「退去」された時が一番緊張します。お部屋が恐ろしいほど汚されていた。内緒でペットを飼っていて、獣臭がキツイ！設備が壊されている。今時の「退去」時は、借主の言ったもの勝ちみたいなところがあります。最初から汚れていた。ペットなんて飼っていない。全然臭わない！最初から壊れていた。管理会社は貸す前に全てのお部屋の写真を撮っていますので、「最初から」が通用しませんが、ダメ元的に反論してきます。特にフ...
詐欺は悪いことです。一方、詐欺の理論構築は、真実よりも綿密に構築されているのが常です。「詐欺師に本気で狙われたら絶対にひっかっかる」と言われる理由です。このため、詐欺に引っかからないためには、簡単に資産を現金化できなくするのが最も安全なやり方となります。現金化に時間が必要な場合は、詐欺被害にあうリスクを大きく減らすことが出来ます。ロシアの動員令の凄いところは、荒唐無稽のでっち上げの与太話なのに、ま...
【不動産・取引】「退去」時の対応は？ 忘れがちなこと（ノウハウ）
退去日が近づきました。お部屋の点検やハウスクリーニングの手配、リフォームについては管理会社がルーティンとしてやってくれますので、お任せです。大家としてやることは「電気」「水道」の契約です。「電気」は内見の際に絶対必要です。その意味で照明器具の設置も忘れないようにしてください。暗い中での内見だと印象がかなり悪くなります。管理会社は、お部屋の印象に関係なく、雨の日でも平気で内見させて「晴れていればもっ...
円安を受けて日銀が為替介入をしました。確かにエネルギー価格の高騰と円安が物価高の原因です。しかし、物価水準は日銀目標の2％上昇をわずかに越えたレベルです。「目標達成で良かったのでは？」と普通は思います。狙い通りのインフレターゲットを実現して、このまま低金利政策を続ければ、日本政府や日銀の思い通りになります。インフレにより実質的な財政赤字は縮小します。その分、真面目に日本円を預金している方々は実質的...
金利が暴騰中です。本日、メインバンクでローンの更新契約を結びました。これまでは5年固定金利でした。しかし、金利が暴騰中ですので、引き続き5年固定金利を選ぶとかなりの利上げになりそうです。銀行側からイロイロな提案があり、固定金利期間を短縮することで金利上昇を抑えることとなりました。この辺りの交渉は詳しく解説したいところですが、さすがに「有料級」の情報になるので無理です。物件価格も資材価格も上昇中です...
「家主と地主」（全国賃貸住宅新聞社）なる月刊誌がある。最新の賃貸住宅関係の情報が掲載されていて、とても参考になる。賃貸経営に関する最新ニュースや製品の情報法律やガイドラインの改定情報賃貸経営に関係するノウハウや法律関係の対応方法などなど多岐にわたる情報が掲載されている。怪しげな「〇〇大家の会」情報も載っているので、要注意ではあるものの総合的にはバランスの取れた情報が整理されている。インチキ不動産投...
【不動産・受験】「宅建士」試験の勉強開始!? 久しぶりの受験勉強
宅地建物取引士の資格を目指して受験勉強を始めました。定年まではまだかなり年数があるのですが、記憶力が落ちないうちに受験しないと難しそうですし。ボケ防止にもなりそうです。丁度、息子が受験勉強をしているので、親の威厳をみせたいところです。さっそく古本屋に行って参考書と問題集を購入です。なんと3分冊です!?既に問題集の分量で挫折しそうです。どうなりますやらですね💛にほんブログ村...
中露首脳会談・外交の世界は怖いですね。落ち目になると全く容赦がありません。四千年の歴史をもつ国は「外交」の本質を完全に理解しています。ロシアのプー太郎も半年でこれほどみじめな姿を全世界にさらすとは考えていなかったのではないでしょうか。ウクライナ戦争はすでに勝敗は決しています。ロシア軍としては軍自体の損耗をどれだけ抑えられるかの「戦後処理」モードに移行しています。クレムリンは認めていないでしょうが、...
【株式投資・基礎編】チャイナ・リスク顕在化⁉ ロシアの天然ガスパイプライン建設？
インドも見放したロシアに中国が支援するようです。天然ガスのパイプラインを建設するとか。。。中国は既に米国と直接対決中です。台湾を巡って「戦争」になるリスクが高まっている状況での「ロシア支援」です。独裁国家の中国の動きはやはり読み切れません。株式市場において、動きが読めないことは最大のリスクです。中国自体が不動産バブル崩壊でかなり経済的に痛手を負っているのに、ロシア支援により西側諸国全部を敵に回すよ...
先日、更新契約にサインしたばかりなのに、また別物件の更新契約です。今度のお部屋は家賃が高めなので、チョット心配をしていました。このお部屋は以前は女社長さんに貸していましたが、3ヵ月で退去していきました。正直、女性の一人暮らしには貸したくないというのが本音です。3ヶ月でまた広告料を家賃1ヶ月を払っていたら、絶対に儲かりません。さすがに内装は汚れていませんでしたが、和室の畳は張替えでした。女社長さんが「...
退去に伴う原状回復工事の見積もりが不動産屋から送られてきました。壁紙（クロス）の価格が大幅に値上がりしています。昔は敷金を原状回復費にあてていました。退去があるたびに敷金でほぼ内装は一新できたわけです。しかし、現在は敷金からはハウスクリーニング代くらいしか引きません。明らかに「故意」に何か備品でも壊さない限り、敷金が使われることはありません。クロスの張替え、畳替などは全て大家さんの負担です。その原...
インフレ退治に大失敗したパウエル議長が利上げを続けています。既に昨年から利上げをするとアナウンスしていましたので、特に驚くことはありません。むしろインフレが全く収まらない方が大きな問題です。マスゴミは米国の（まずい）ラーメン一杯が2800円とはやし立てています。日米金利差がこれだけ大きくなると誰でも米ドルを買って米国に投資したくなります。そもそも日本円を全く信用していない私は大半の資産を米国株にしてい...
この戦争は開戦初日で勝敗は決まっていました。前から書いている通り、戦争とは「兵站」です。チャーチルが第二次世界大戦時に言った言葉が現代でも活きています。米国を中心とした50カ国がほぼ無制限に武器弾薬を供給し続ける限り、ロシアに勝利の可能性はありません。そんな中、とうとうロシアが大敗北を喫しました。遅かれ早かれですね💛ウクライナとしても冬の前には戦果を出したかったのでしょう。そんなに焦らなくても、米...
賃貸契約は2年毎に更新するのが一般的です。賃貸物件を複数持っていると、頻繁に更新契約を結ぶことになります。この際に更新料を家賃の半月分頂くことにしています。家賃水準が高いので、半月分であっても結構な額になります。借主にとっては意味もなく取られている感じかと思いますが、実際は保険料とか修繕費に充当されますので、大家が儲けているわけではありません。不動産賃貸業は、様々な費用が発生します。ボロ戸建て投資...
【不動産投資・基礎編】売却マンションの現地確認終了💛 秋の気配です!?
今日は朝から売却マンションの周辺調査です。5年以上も経つと街は全然変わってしまいました。このマンションは駅徒歩3分ですので、駅の目の前です。購入時には再開発中で”昭和”な趣でしたが、今は首都圏ならどこでも同じような街並みに変貌です。駅ビル、チェーン店のレストラン、居酒屋、コンビニ。。。利便性は最高ですが、どこの街も金太郎飴のようになるのは少し寂しいような気もします。（投資には好都合です(笑)）かなりの...
【不動産投資・基礎編】売却物件の現地調査💛 土日が潰れますね!?
売却、客付けと2物件を並行で動かすと何かと慌ただしい感じです。今月は先週も土日が賃貸物件の現地調査で潰れましたし、今週も売買物件の現地調査でお出かけです。個人的には、お昼に美味しいレストランにもよれますし、カメラ片手に駅前をうろつけば探偵ゴッコみたいでリフレッシュになります。ただし家族サービスは出来ません。とは言っても、息子たちは独立+高校生ですので、父親が活躍する場面はありません。奥さんは午後か...
【不動産投資・基礎編】マイソク作成開始!? 写真が「命」ですね💛
売買物件のマイソク作成が始まりました。不動産屋任せなど論外です。不動産賃貸事業者の自覚をもって必要な材料は全部集めるつもりです。不動産投資歴が長いヒトはマイソクも自分で作ってしまうみたいですが、さすがに何年かに一度のために作成ソフトを購入する気にはなりません。不動産屋にはかなりの額の仲介手数料を払うのですから、マイソクの最初の案くらいは作らせます。しかし、本当に油断していると不動産屋は、雨天の暗い...
【不動産投資・基礎編】売買委託契約の締結!? マンションの売却開始です💛
不動産屋との売買委託契約を締結しました。不動産屋は、3ヶ月以内に売れれば3％+6万円の手数料が稼げます。買主側からも手数料がもらえれば、かなりの収入です。これを「両手取引」と業界用語で言います。良く考えればコンプライアンスが厳密になった現在では、この取引形態の矛盾に気付きます。これは明らかな「利益相反」となります。上場企業のコンプラ部署から警告があってもおかしくありません。売主と買主の両方が納得いく...
【不動産投資・基礎編】銀行との金利交渉!? シビアな交渉です
融資の更新です。交渉内容は「金利」です。金利交渉は文字通りの真剣勝負になります。固定金利の期間金利水準が交渉事項です。今までは低金利でしたので、現状維持か引き下げでした。いつもは、和やかな雰囲気の中で、今後の融資条件などについてお互いに腹を探り合うくらいです。しかし、今回にはそうはいきません。なにしろ「金利引き上げ」ですから。。。とは言っても、駆け出しの信用が無かった時代に比べれば金利水準は半分以...
【不動産投資・基礎編】金利急上昇!? 銀行からの不幸の電話💛
銀行の担当者から夕方に電話です。銀行から電話の時点で「不幸」の電話です。銀行担当者が勤務時間外に電話なんて絶対しません。恐る恐る電話に出ると、融資期間の更新の話でした。通常は固定金利期間を5年としています。物件が多いので全部は覚えきれませんが、確かに今月末で更新する契約があったはず。銀行の担当者も同じ感じで、そろそろ手続きをしようかなと考えていたようです。ところがビックリ(*_*)どうやら金利が爆上げ...
不動産屋と交渉の結果、売出価格が決定しました。予想通り担当者からは同じマンションの最安値の提示がありました。これは瞬殺で拒否です。「こんな価格なら賃貸を継続の方が良い」として跳ねつけました💛すると直近で成約した事例として私の予想通りの価格を提示してきました。こちらとしてもいくつもの事例をチェック済みですので、この辺りだと見込んでいました。最初から提示すれば良いのに、ちゃんとチェックしていなかったら...
【不動産・取引】2度目の現地調査（写真撮影）💛「雨」なら撮影中止です
今日はこれから現地調査です。もう少し早く出発する予定でしたが、子供の送りがあって遅く出発です。台風の影響で雨が降り続いているので心配でしたが、そこまで天候は酷くありません。写真撮影ですので、「雨」は厳禁です。気合の入っていない不動産屋は宣伝資料に雨天の薄暗い写真を使っても平気です。しかし、不動産屋に文句を言っても仕方ありません。あくまでも
【不動産投資・基礎編】マンション価格算出中!? 予想以上の高値ですね💛
来週の価格交渉に備えて独自「査定」を実施中です。レインズは見れないので、正確な取引価格は不明ですが、トレンドはわかります。こうなることを見越して所有物件の売出価格は、定期的にレヴューしていました。今回改めて査定を行いました。結果としてはかなり高騰しています。このまま不動産屋と交渉に入ると、お互いの査定額に500万円以上の差が出る可能性があります。こちらが売主ですから弱気になるつもりはありません。しか...
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区分マンション売却の譲渡税が本日口座引き落としになりました。確定申告時に引き落とされることはわかっていましたが、いざ引き落とされるとショックはあります。「税金で破産した人はいない」とは言います。確かに利益から税金が引かれるわけですから、赤字になるわけありません。それでも国産新車一台分ですよ(´;ω;｀)政治家は好き勝手脱税して、甘い汁を吸っているのになどと悪態もつきたくなります。それだけ利益が大きかった...
米議会でようやくウクライナの支援予算が通過するようです。トランプの横やりもありハラハラしました。チャーチルが言ったように「アメリカ人はいつも正しい」ということですね。何だかんだ言われていますが、唯一の超大国であることには間違いありません。一方、「殺傷兵器を輸出するのは問題！」などと平和ボケなことを言っている政治家がいます。日本の隣国は中国、ロシア、北朝鮮など、国際法を無視するヤクザ国家ばかりです。...
部下の女の子が結婚するとのこと㊗なぜか投資相談を受けました。「不動産に異常に詳しいヒト」になっているのは知っていました。しかし、投資全般の知識はなるべく隠していました。バレたわけではなく、単純に人生の先輩として聞きたかったみたいです。「まずは絶対離婚しないこと」これから結婚する女の子に言う話ではないけど、「離婚」が「貧困」に直結するので、ここは外せません。次に「仕事を辞めないこと」育休制度とかある...
侵略国家に好きにさせている某国と違い、イスラエルは当然反撃ですね。イスラエルと聴くと、いつも少し胸がキュっと痛くなります。既に30年以上たっているのに、男はダメですね💛20代前半に欧州をフラフラしていた時です。仕事の関係でフランス語を勉強する必要があり、フランス語学校に入学しました。ほとんどの生徒が高校生で、なぜか女生徒ばかりでした。20歳オーバーの上に、日本人とくれば、好奇の的になります。彼女たちから...
C国がまたまたお笑いネタを提供です。直近4半期が5％超えのGDP成長だそうです(笑)これを受けて、C国に投資を強化している大手電子部品メーカーの株が騰がりました。残念ですが、今日この株を買ったヒトは投資に向いていないので、辞めることをお薦めします。音信不通の元友人もC国投資にのめり込んでいました。そうなると冷静に情勢を分析できなくなるようです。悲観的なニュースには耳を閉ざし、楽観的なニュースには必要以上に...
有事は儲ける大チャンスです。大事なのは、よく知らない分野に投資しないことです。明日は全体的にリスクオフになります。「第5次中東戦争」などとマスゴミが煽りますが、無視ですね💛コロナ禍で非常事態が宣言される前後に株式市場は暴落しました。この時、私は全力で「J-REIT」のオフィスビルファンドに投資しました。当時、都内城西地区の空室率は、2％まで騰がっており、実質的な「満室」でした。コロナ禍では、行動制限が行わ...
有給休暇とテレワークを使いながら固定資産税の支払いを終えました。毎年、なぜこんなに手間がかかるのか不思議でなりません。所得税の方は、手数料無料で銀行引き落としが出来るのに、どうなっているのでしょうか？国税庁で一元的に徴収すれば二重行政にならずに良いのではないでしょうか。マイナカードこそこんな時の出番です。今後は銀行口座と紐づけされるようですので、是非とも徴税の一元化もよろしくお願いしたいものです。...
投資で一番いけないのは中途半端な思考です。生活をするだけなら、どっちつかずも悪くありません。若い時なら彼女も良いし、あの子も捨てがたいなどとウジウジやっていても迷惑は掛かりません。ただし、「結婚」となれば決断が必要となります。その意味で「投資」と「結婚」はとてもよく似ています。そんな中で、いまだに「C国は必ず復活する」との考えから投資しているヒトや企業があります。「人の行く裏に道あり花の山」株の世...
昨年度の年度末は退去がゼロでした。年度末と言えば例年12月頃から退去の連絡があり、忙しいのが常でした。しかし、昨年度は結局一軒もありませんでした。所有物件数が多いので、これはかなり珍しいケースです。区分のファミリータイプを中心に貸し出しているので、賃貸年数は単身向けよりも長いのは確かです。平均でも5年くらいになるような気がします。短い方は半年くらいですが、そうなると引越費用や諸経費とかを考えると割に...
毎年恒例の固定資産税支払いが開始しました。不動産が多いので結構大変です。クレジットカード支払いも出来るようですが、手数料が高すぎます。額も大きいので、休暇をとって直接役所で支払うのが一番合理的です。e-Taxみたいに電子化するのが主流なので、ここも早く電子化してほしいものです。国税庁は進んでいますが、市町村レベルだと経費的に難しいのかもしれません。マイナンバーカードもあるのですから、国税経由で市町村に...
投資で大切なことはトレンドに逆らわないことです。そんなに難しいことではありません。ほとんどのヒトは10年後を予想することが出来ます。（相場に勝てるヒトは「明日」を予想出来るヒトですけど・・・）日本だったら「少子・高齢化」が進んで、定年延長や年金支給年齢の引き上げ、外国人労働者の大量受け入れなどなどです。ここで忘れていけないことは、全て「現在の社会システム」ならばと言う前提が付いていることです。民主...
静岡県の川勝知事が問題発言をして辞めるみたいです。でも、6月議会だってwwwどこまで世の中をバカにすればよいのやら。民主主義の一番悪いところが出たようです。農家は頭を使わない職業とのことです。頭を使わないで儲けられるわけがないのにね。ちゃんと現場を観ているのかなぁ・・・とことん他人をバカにして、軽蔑して、やることは無意味な邪魔ばかり。これほど「無価値」な人生を本人はどう思っているのでしょうか。まぁ知...
「金」はずいぶん前に現物を購入しました。当時はグラム千円を割っていたはずですので、たいした購入額ではありませんでした。その時期はバブル真っ盛りだったので、毎日、国産の軽自動車が買えるくらいの金額を株に投入していました。その後、バブル崩壊、リーマンショックと「失われた30年」となるのも知らないでいい気なものです。購入当時は「資本主義である以上はインフレは避けられない」という経済原則を信じて、軽いリスク...
どうやら米中冷戦に突入したようです。米国は、ハード・ソフト両面でデカップリングを開始しました。最先端機器だけでなく、ソフトウエアもC国産は排除して、他国との補完関係を構築するようです。既に半導体は台湾、日本での製造を開始しています。それと同時に同盟国に対してC国への最先端機器の輸出を制限するように圧力を強めています。これに対してC国はWTO提訴などの用意をしているようです。さんざんWTOルールを破ってきた...
収益物件は「収益」が必要です。当り前ですが、実際は「エぇ！」みたいな収益物件が売り出されています。木造築10年のアパートで表面利回り4％以下！都内の城西地区ならわかりますが、首都圏からかなり離れている「田舎」物件です。前にも相場無視の売主はいました。ネットにさらされて何年も掲載されている「サラシ」物件です。単にこの価格でないとローンを返せないからならまだ良い方ですが、本気だったら非常識ですね。ところ...
C国首相が海外投資家に投資を呼びかけたようです。C国にはビジネスチャンスがあるとか。。。「投獄」のチャンスの間違いでは(笑)もしくは「知的財産が盗まれる」チャンスかもしれません草投資とギャンブルは違うとよく言われます。信用取引でレバレッジをかけて、毎日千万円単位で売り買いを繰り返すデイトレードは一種のギャンブルです。パチンコや競馬、競輪、ボートもギャンブルに分類されます。こうしたギャンブルでも確率的に...
物凄い勢いでチャイナランが進んでいます。日本の株式市場でもC国依存度の高い企業がSNSにさらされ始めました。東証が正式に注意銘柄として「注意喚起」するべきです。投資家保護に真剣に取り組まない市場がグローバルな金融市場になれるはずはありません。そもそも出張しているC国では外国人ビジネスマンは全て「逮捕」可能です。出張命令を出した企業は、海外傭兵で構成する特殊部隊をC国に送って、助けてくれるのでしょうか。日...
一週間前に、久しぶりにアパートの資料要求をしました。そこまで条件は良くないのですが、とりあえずは事業計画が作成できるレベルです。しかし、このレベルでも最近は滅多に掲載されません。簡単なスクリーニングにクリアしただけですので、本格的な検討は資料が届いてからです。と思っていたのですが。。。なんと掲載物件が消滅しました(笑)資料請求の手続きをして、いつものように「担当からの連絡をお待ちください」の自動返信...
日本株は買いませんが、REITはコツコツ買っていました。日経平均が史上最高値になってもREITは低迷していました。私はお構いなしに底値を狙ってコツコツ仕込みです。表面利回りが4％～5％ですので、価格が下がっても大したことありません。私は23区でも城西地区を中心としたオフィスビル・ファンドを買っています。城西地区は、今後、世界的な不動産の中心になるのは間違いありません。ニューヨークやロンドンに匹敵するアジアの...
日銀がマイナス金利を解除しました。金利が猛烈に騰がるかと思っていました。しかし、日銀の国債の買入は続けるということなので「激変緩和」にはなりそうです。住宅ローン金利の変動を気にしている方には朗報ですね。一方、銀行の収益は改善されます。昔の憧れの職業だった「銀行員」ですが、今は普通のサラリーマンと同程度の待遇です。私の銀行の担当者もイロイロと不満があるようですが、これで少しは改善できれば良いですね。...
年末からの繁忙期が終わって、不動産屋もGWはお休みです。私の担当者の一人は昨年12月からほとんど休んでいないように思います。コロナの影響かわかりませんが、賃貸の需要期が以前よりも後ろにズレています。このため、繁忙期も例年は年明けの1月でしたが、現在は12月です。需要期自体も長期化しています。GW頃は不動産屋は閑散としているのが普通です。しかし、まだ不動産屋の駐車場は一杯ですので、お客様は多いみたいです。不...
50年後の人口が8700万人になるとの推計が発表されました。毎年80万人減少していますので、別に試算しなくても分かる数字です。今の少子化対策では全然ダメですから、もっと人口は減ると思います。政府もやっと「移民」政策を考え出したようですので、うまくいけば人口減少にストップがかかるかもしれません。夫婦で1人しか子供をつくらなければ、人口は半分になります。出生率はとっくの昔に「1」を割っていますので、人口減少...
新しいお客様が入居されてから数日経ちました。恐れていた「クレーム」は今のところありません。とりあえずはお風呂、台所、トイレなどの生活に欠かせないインフラは大丈夫だったようです。心配なのはエアコンですが、くたびれたエアコンは全て撤去したので問題は無いはずです。エアコンだけは「真夏」か「真冬」にならないと不具合が出にくいので、現時点での判断は難しいです。角部屋で下の階が共用スペースですから、騒音は心配...
（議員）センセイと呼ばれるほどのバカで無し⁉こんな川柳があったように記憶しています。昔の選挙戦と言えば「血で血を洗う」という表現がピッタリでした。田舎の村長選挙では、地域の票読みが一票でも違えば「裏切者」を探索するなど、今では考えられないような行為が平気で行われていました。公共事業を担う土建屋のオヤジさんは、朝から晩まで選挙運動でした。確かに生活がかかった「戦争」です。自分の支持した首長が落選すれ...
「投資」物件価格が高騰しています。このためか不動産投資の”投資先でない”物件が投資先として話題です。「空き家再生」投資です。ボロ戸建て投資と少し違うところは、最低でも市街化区域に物件があることです。市街化調整区域のボロ物件で地獄の「ババ抜き」をするわけではありません。その意味で空き家が市街化調整区域にあったら同じですね💛空き家になった事情は様々でしょうが、何年か前まで人が住んでいたので、設備がある程...
新しいお客様がご入居です。これから1週間が「逢魔の時」となります。新しいお部屋ですので、何かと不満が出るのは当たり前です。「えっ⁉」というようなクレームが入るのはこの期間だけです。水回りや電気・ガスの”ライフライン”関係に不具合はありません。なにしろ3週間前まで住んでいたヒトがいるわけですから。「洗面所の水流が弱い」「お風呂のお湯が沸きにくい」「エアコンの効きが今一つ」などなどの今まで住んでいたお部屋...
物件はあるのですが、「収益物件」が見つかりません(´;ω;｀)物件検索は”毎日”の日課です。息をするように毎日物件検索を行います。サイトは決まっているので、ワンクリックで「検索」開始となります。不動産検索サイトであれば、条件を入力しておけば自動的に物件情報がメールで届きます。このメールサービスはとても便利ですので、お薦めします。しかし、条件が緩いと毎日メールが大量に届くので、少しシビアに条件設定するのが正...
インドの人口が世界一になりました。これからはインドが経済成長の中心です。インドに投資を集中させていく企業が今後の高成長企業で間違いありません。インド株のインデックスファンドも魅力的なので研究を開始しました。現在、研究中なのは”ナスダック100”と”インドインデックスファンド”です。「最先端技術」と「人口増加」しか経済成長のカギはありません。今年は不動産投資では「東京」超一極集中最新テック企業の宝庫「ナ...
予想がこうも的中すると怖いくらいです。以前から予想したように首都圏のマンション価格高騰が止まりません。不動産を良く知っているヒトほど下落を予想していたようです。彼らの考え方は「これ以上高くなったら買える人がいない」です。首都圏、特に城西地区を中心に「世界基準」の不動産投資地域になったと分析しています。世界中の富豪層が純粋に”投資”を目的に高級マンションを購入しています。彼らは「賃貸」に出して月百万円...
【つづき】臭いの原因は”雨漏り”でした。雨漏りの水が玄関の下駄箱の裏に入り込み、下駄箱裏がカビだらけになっていました。フルリフォームお部屋でしたので、1年以上気付きませんでした。しかし、これからが大変でした。雨漏りの場所がわからないのです。リフォーム業者からは「RC造の場合、雨漏り箇所を特定することは非常に難しい」とのことでした。当然、入居者様は、ほどなく退去されました。文句を言いたかったと思いますが...
物件検索していると地方（東京駅から電車で1時間以上）のRC造の一棟マンションが多数掲載されています。※RC：鉄筋コンクリートRC造の魅力は法定耐用年数が47年と長期なので、融資期間を長く設定できることです。しっかりと施工できていれば、理論上は100年以上の耐久力があります。実際にローマには、古代のコンクリート造りの建物がいまでもしっかり残っています。つまり千年以上の耐久力も期待できるわけです。こうした魅力いっ...
本日は雨でしたが、新規入居物件の最終チェックです。新しいお客様が来週ご入居です㊗家賃水準は地域最高です。この水準で契約が決まるとは思っていなかったので驚きです。既に契約は締結されているのでキャンセルは無いのですが、大家としては一番ソワソワする時期です。何もすることはないのですが、一応最終確認のためにお部屋を最終チェックしました。RCの大規模分譲マンションですので、突然お部屋が壊れることはありません。...
入居促進費（AD）は不動産業界の困った習慣です。仲介手数料にはリミットが設けられているので、本来であれば支払わなくても良いコストです。ケチな大家さんは「違法だから支払わない！」などと言うかもしれません。不動産界の「神」である大地主様であれば、不動産屋は内心はどうであれ表面上は従います。しかし、内心は「ケチな爺だなぁ」と思っていますし、こうした大家には「太客」は紹介しません。いつもチョット癖のある客が...
マスクを外して1カ月以上が経ちました。いまだに世間ではマスク全盛です。外国からの旅行者は当然ながらノーマスクです。日本人のマスク好きは、何かの宗教でしょうか？これまでは花粉症かな？と思うくらいでした。しかし、ここまでくると最早マスクを外す気はないようですね💛マスクをするも外すも個人の自由です。周りに流されずに自分で判断する。これでコロナに罹っても「自己責任」となります。不動産投資で莫大な「リスク」を...
不動産屋はイロイロな名目で入居促進費（AD）を取ります。ADは客付けには非常に役に立ちます。しかし、現在のように「入れ食い」状態では、払い損とも言えます。それでも不動産屋の収益確保にはある程度貢献しておかないと、後々のサービスに響くのも事実です。大手の不動産管理会社はADとは言わずに、物件登録のための手数料のような名目になります。私の物件エリアでは家賃「1ヵ月分」が相場のようです。もちろん東京駅から電車...
固定資産税の納付書がドンドン送られてきます。明日から納付地獄です。毎年のこととはいえ良い気分ではありませんね💛固定資産税は4回に分けて納付も出来るので、1年かけてゆっくり納付するとの考えもあります。しかし、それだと納付忘れの可能性があります。「税金未納」これほど恐ろしい言葉はありません。税金を支払わないヒトには絶対に銀行は融資をしません。カード払いや電気料金の滞納とは全然違います。財務省は税金を払わ...
マンションの売出価格が決定しました。問題は販売戦略です。今回も「売却」+「賃貸」の二方面作戦です。「売却」をメインにいきたいのですが、そうなると賃料設定が難しくなります。今月末にご入居いただく物件も二方面作戦でした。やはり「売却」メインでしたが、数日で「賃貸」が決まってしまいました。家賃設定は地域最高額だったので、さすがにそんなに早く決まらないと読んでいました。しかし、フタを開ければ申し込み殺到で...
本日、今年最初の固定資産税をコンビニで支払いました。所有物件の自治体が違う場合は、別々の納付書が送られてくるので事務は煩雑です。納付額は個別の物件でみれば十万円単位です。しかし、同じ自治体に複数マンションを保有している場合は、支払額が数十万円になります。他の自治体も含めて、全部合わせてコンビニで納付ということになると大変な納付額になります。毎年のことですが、ドーンと銀行で現金を引き出して、その足で...
かなり無理を言って、強引にアポ取りです。このくらいの強引さが無いと不動産屋は動きません。仲介手数料だけでも数百万円ですから、普通ならば二つ返事です。しかし、今は繁忙期の最終期で賃貸のお客様のクレーム対応が一番多い時期です。年末から無休で働いて、やっと一息の時に本当に迷惑な客ですね💛今回は「売却」がメインです。まずは売出価格の決定が必要です。一般のお客様が「査定」を頼むと近隣のマンションの販売実績や...
