サッカーワールドカップで、日本が優勝候補のドイツを破りました。私、21時からのZOOM会議を終えて、テレビ観戦。最初の10分間くらいは、あわや先制点！と言うシーンもあり、「日本、良いぞ！」しかし、その後、ボールの支配率が圧倒的にドイツに傾き、再三、ゴールが脅かされ、ペナルティゴールで1点。その後も、このペースは変わらず、ヒヤヒヤの連続。これは、これい異常見ていても、ヒヤヒヤが続き、何点、入れられるかわから...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
1件〜100件
サッカーワールドカップで、日本が優勝候補のドイツを破りました。私、21時からのZOOM会議を終えて、テレビ観戦。最初の10分間くらいは、あわや先制点！と言うシーンもあり、「日本、良いぞ！」しかし、その後、ボールの支配率が圧倒的にドイツに傾き、再三、ゴールが脅かされ、ペナルティゴールで1点。その後も、このペースは変わらず、ヒヤヒヤの連続。これは、これい異常見ていても、ヒヤヒヤが続き、何点、入れられるかわから...
長野市のホテルに宿泊したら、長野県独自の旅行支援があるらしく、サイトで予約した金額の30％くらいのキャッシュバックとクーポンを受け取りました。当日、18時頃、長野に入り、19時から組合向け勉強会。翌朝6時のしなので、名古屋戻りなので、クーポンを使う暇がなく、ごめんなさい、なのですが、観光立国長野ならではの「信州割SPECIAL」クーポン、お勧めです！ 【ブログ5638日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含ん...
セミナーの資料作りで、最新のコンサルティング実績をまとめたら、建物調査件数が、累計で、100件を超えていました。この数は、契約を結び、有料で、本格的な調査を行った件数で、共用部だけではなく、ベランダも調査していますから、マンションと言う建物をしっかり見て、劣化判断をした数が、100棟を超えたということです。駆け出しの頃は、大規模修繕の設計監理を行う数少ない建築事務所に頼んで、同行で勉強をさせてもらい、経...
今週は、長野のマンションで勉強会があり、出張です。普通NI考えると、名古屋から中央線「しなの」で直通、3時間。うっかり寝過ごすこともありません。しかし、この電車の揺れが大敵！パソコンで仕事をしていると、気持ちが悪くなってきます。否、何もしなくても、気持ちが悪くなることもあり、苦手です。これに対して、東海道新幹線、北陸新幹線を乗り継ぐと、気持ちが悪くなるということがありません。もちろん、後者の方が、時...
今年の妻の誕生祝いは、次女のアパートに集合。料理は、娘たちが調達。何故、わざわざそうしたかと言うと、次女が、猫を飼い始めたから。半端なく、癒されました。(笑)【ブログ5636日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市内32戸のマンションで、エレベーターリニューアル工事が始まりました。 築30年で、1回目のリニューアルです。メーカー始め、4社の競争入札により、予算よりも3割近くコスト削減が実現しました。また、MAKSでは、事前の座学に加え、現地での学習会も実施しています。写真中にあるクレーン車は、エレベーター建屋の中にある制御器や巻上機の搬出入に使ったものですが、このマンションの場合、非常に作業のしやすい環境...
沖縄のコンサルティング先マンションでは、大規模修繕工事だけではなく、エレベーターリニューアルの時期を迎えているマンションもあります。名古屋では、エレベーター改修業者の選択肢は多く、競争環境の中で、コストダウンを図るコンサルティングに成功しており、その経験を活かして沖縄でも、事業者にヒアリングをしているのですが、名古屋と沖縄では、工事内容に大きな違いがあります。それは、扉。名古屋では、2回目のリニュ...
この週末は、沖縄で木曜から月曜までの4泊5日。5月の当社のセミナーに参加され、その後、各マンションでの勉強会を行い、9月、10月に、新規に契約を頂いた5つのマンションで、大規模修繕、長期修繕計画作成、管理適正化、顧問等のコンサルティングが始まっています。1か月ほど前に訪問計画を立てた時は、建物調査や会合が、うまく当てはまったな、と思ったのですが、いざ、やってみると、資料作成は、大変な量ですし、滞在期間中も...
この写真は、ホテルの部屋のデスクの写真です。写っているのは、ホテルのテレビじゃなく、21インチのパソコンモニターです。時々、ホテルのモニターも、机の上にあり、接続できることもありますが、実は、テレビ画面の解像度は、パソコンと異なるため、画像が端で切れたり、画像の解像度も荒く、文字が判別しにくかったりと、いささか、フラストレーションが残ります。特に、今回のように5日間の滞在で、多数の書類を作成する場合...
今、沖縄です。こちらで、新規に、大規模修繕工事、管理適正化、長期修繕計画作成、保険適正化、電気代削減、顧問のフルパッケージのコンサルティング契約を締結したマンションの理事長と打合せ。契約書の調印と今後のスケジュールの擦り合わせや喫緊の課題をヒアリングしました。で、さっそく出てきたのが、電気代の値上げ。中電同様、沖縄電力も燃料費調整額の上限撤廃のため、上限を撤廃しないメニューとの逆転現象が起きるとの...
12月から燃料費調整額の上限が撤廃されると、どんな影響があるかを試算してみました。80戸で低圧供給のマンションです。電灯はＥライフプラン１５ｋＶＡ。ＬＥＤ化は終わっています。燃調単価が、現在の5円代から、12月に11円代に上がるので、それが１年間続くと仮定すると、年間で約15万円の電気代アップ。約20％の値上がり。他の契約で、最も安くなる契約に切り替えたとして、今より11万円のアップ。どちらでも上がるのですが、...
激しい痛みで、まだ、流動食が中心の生活ですが、ナイトガードマウスピースが、少しずつ効いてきた感じがします。また、流動食のお陰で、体重が減少している気もする(笑)もちろん、沖縄出張にも持って行きます。年末には、恒例の一泊二日の人間ドッグがあるので、このまま、ゆっくり回復するのが良いかも(笑)【ブログ5630日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録していま...
今週は、木曜の朝6時05分のフライトで沖縄行き。水曜は、セントレア近くのホテルで前泊。木、金は、建物調査。夜は理事会。土日は、理事会と勉強会。6マンションで延べ８つの業務。アー楽しい！(笑)ただ、コロナワクチンの影響だと思いますが、頭痛が…。【ブログ5629日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
前回、4回目接種からの期間が足りず、接種前の診察で、それがわかり、中止した5回目のワクチン接種。近くのかかりつけ医で、接種してきました。最近流行のナントか言うコロナウイルスにも、効果があるファイザー製とのこと。木曜から、沖縄に出張なので、間に合って良かった！今のところ、腕の筋肉痛以外は、副反応はないので、助かっています。【ブログ5628連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人...
12月から、電力契約メニューの多くで、燃料費調整単価の上限が撤廃されます。【燃料費調整制度とは？】事業者の効率化動力が及ばない各燃料の輸入価格の変動をより迅速に料金に反映させるための制度。3ヶ月分の平均燃料価格を2ヶ月後の燃料費調整単価として、自動的に電気料金に反映する。つまり、為替レートと燃料の輸入価格により、電気料金が自動的に上下することになる。ただし、経済や家計への影響緩和のため、調整される料金...
顧問契約を結んだマンションで、理事会に先立ち、管理会社が理事会に提出する工事見積を送って欲しいと依頼したら、その担当者が、当社には出せないと言う。どうやら、先に見せると、当社が他の工事会社工事費を伝えて、安い見積もりを出すのでは？と思っているらしい。当社としては、理事会当日に、見せてもらい、当社も同時に紹介業者の見積を提示して、その場で選択してもらえれば、ミッションは果たせるのですが、ぶつけ本番だ...
今年の春に、築30年目と50年目のマンションでエレベーターリニューアル工事コンサルティングを依頼され、入札を行って、決定しており、その工事が、間もなく始まります。どちらも、当初予算より、2割以上、コストダウンできました。仕様を決めるのも、会社を決めるのも、工事までの段取りを決めるのも、なかなか大変でしたが、MAKSのコンサルタントには、工事を見学できるよう計画しています。YouTubeで見るより、体感が何よりの財...
日経アーキテクチュアの最新号のテーマが「資材高騰パニック」生コン、鋼材が、爆上がりしている実態。そのため、資材高騰倒産も増えているとのこと。RＣ造マンションの新築では、2011年を100とすると、現在、140近く。マンション大規模修繕工事においては、使う資材の構成比が異なること、人件費が大きな割合を占めるので、同じような値上り率にはならないとしても、工事費が上昇することは間違いないです。当社では、この対抗手...
月が地球の影に完全に覆われる「皆既食」中に月の後ろに天王星が入る天王星食。皆既食と惑星食が同時に見られるのは日本では442年ぶり。442年前は1580年ですから、「本能寺の変」1582年の2年前。戦国時代です。その時には、街が暗く、夜空はよく見えたでしょうから、もし、雲がなければ、人々は、相当驚いたでしょうが、まさか、皆既月食と天王星食が同時い起きているとは、知らなかったでしょう。だから、仮に、私が442年前に生き...
1年前に管理会社が、「中電より5パーセント安くなる」と言う新電力のメニューを提示し、切り替えた共用部の低圧電力の電気契約について、先日、「電気代が上がるので、中電に切り戻してください」との通知が来て、急ぎ、総会を開催してくださいとの連絡。その通知文と管理会社の作成した議案書案を比べると、提案理由が正しくない。新電力の電気代が上がるのではなく、燃料調整費の上限を撤廃するので、その負担が、5パーセントの...
当社の勉強会を企画し、部外オーナーの組合員にも参加を案内したいと考えている管理組合からの質問。今、誰も入居しておらず、勉強会の連絡のつかない住居人がいて、理事長より管理会社に問いあわせたところ、管理会社の担当者からの回答は、「所有者の連絡先はご本人の許可が無ければ開示はできかねる」との事。ただ、案内書類があれば大京を通して所有者への送付は可能との事。そもそも管理会社を経由しないと、管理組合の理事長...
午前は、名古屋市守山区のポレスターブロードシティ新守山、午後は岐阜県羽島市のシャトレ愛松羽島にて、大規模修繕工事見学会を開催しました。（見学会の様子） 見学会は、次のスケジュールで行います。１．事前レクチャー２．見学会 ① 住みながらの工事への配慮 ・掲示板（予定,洗濯物干し可否,ｱﾝｹｰﾄ）② 劣化と補修 ・タイル ・クラック ・塗装 ・ｼｰﾘﾝｸﾞ③ 実演見学 ・タイル補修 ・クラック補修 ・空缶検査等 ３．...
今週末は、私が住む岐阜市にて「信長まつり」キムタクが来ます。行列の観覧、トークショーの観覧への応募は大変な倍率。で、我が家も、妻が応募したのですが、落選。仮に当選しても、私は、二日間とも、終日、コンサルティングが入っており、行けませんでしたが…。テレビの報道では、キムタクの経済効果が、39億円だとか。自分の住む岐阜市にとって、メリットが大きいことは間違いがないようで、あとは、事故が起こらなければ、大...
岐阜市内で32戸と16戸のマンションを1日で、大規模修繕工事のための建物調査を行いました。フレスト岐阜、フレスト切通と言う同じシリーズのマンションで、これ、実は、私の大規模修繕工事コンサルティングの1棟目、2棟目。つまり、どちらも2回目の大規模修繕工事のコンサルティングの依頼を受けたものです。距離は、自動車で僅か数分。規模も小さいため、1日で実施できると考えたのですが、確かに、時間的には、十分。しかし、第2...
昨日、オミクロン株の感染防止のために、5回目のワクチン接種をインフルエンザの予防接種と同時に打つと書きました。で、かかりつけ医に行き、接種前の診察をしたら、先生より、「馬渕さん、前回接種から、3カ月過ぎてないから、今日は打てませんよ！（苦笑）」えっ？ 昼間の時間も、ずっと、仕事の予定が入っており、接種できる時間を確保するのは難しく、インフルエンザ予防接種と一緒に打てることを確認して、「ラッキー」と思...
オミクロン株の感染防止のために、5回目のワクチン接種のお知らせが届きました。おー、そうなんだ！と言う感じ。間もなく、沖縄に行くので、その前に、接種しなきゃ！と言うことで、インフルエンザの予防接種と同時に打つことにしました。接種は夕方。その後、すぐに理事会がありますが、翌日午前は、空き。午後は、臨時総会です。体調は、4回目接種の際は、大丈夫だったので、今回も、大丈夫でしょう！【ブログ5617日連続更新中】...
ここ数日、相当ハードな日々が続き、かつ、難しい対応が必要な場面が続きました。チームが大きくなれば、現場で起きている問題が、私に届くまでに、更にややこしくなることもあります。当社のコンサルタントは、全員、「顧客のために全力を尽くす」と言うマインドを持っていますが、顧客との感覚の違いは、少なからず生じます。行き違いが生じないよう、事前の防衛行動をどれだけやっても、これは解消できません。それよりも、起き...
10月からの火災保険の大幅値上げに対抗して、顧問先マンションの半数以上で、中途解約、新規契約を行いましたが、10月からの変更は、保険料だけではありません。大きな変更点は、5点１，火災保険料の値上げ２，最長契約期間の短縮３，保険金支払い方法の変更４，自己負担額の増加５，無事故割引の条件変更２は、一般住宅の話で、最長10年を5年に短縮。マンションの共用部については、既に最長5年に短縮されています。３は、保険金...
築20年を迎える顧問先のオートロックインターホンが、リニューアル時期を迎え、その導入コンサルティングを引き受け、事前の情報整理を行ってから、いよいよ、アイホン社とパナソニック社に来ていただき、デモンストレーションを実施しました。2社とも強調していたのが、「取次ぎ機能とかコンシェルジェ機能」と呼ばれもの。来訪者がピンポン通すと、今までは、それに応答しないと、相手が誰だか不明。今は、自動応答で「お取次ぎ...
間もなく開園するジブリパーク。連日、テレビのバラエティやニュースのほとんどの番組で、アナウンサー等が現地に入り、特集を組んでいます。一方、コマーシャルは、見たことがない。コマーシャル枠は数カ月前から予約し、制作するのですが、そんなことは不要だと判断したのでしょうね。これが、「ブランド」の力でだと感心。その特集を見ていると、「知らないなぁ」と言う映画のシーンがいくつもあり、「行きたい！」と言う感じで...
◎アドリーム金山 築２６年 ４７戸 日時：2022年10月29日（土）13:00～15:30 現場見学会 13:00～14:00 勉強会 14:15～15:30 ◎バンベール春日井イースト 築１７年 ２４戸 日時：2022年11月3日（木・祝）9:30～12:00 現場見学会 9:30～10:30 勉強会 10:45～12:00 ◎ポレスターブロードシティ新守山 築１５年 ５８戸 日時：2022年11月5日（土）9:30～11:45 現場見学会 9:30～10:30 勉...
ＭＡＫＳの組合顧問業務には、家計＆リフォーム相談があります。これは、よくある管理会社からの提携リフォーム会社の紹介ではなく、純粋なコンサルティングです。リフォーム検討の初期段階では、漠然としている考えをまとめるのを手伝ったり。既に、ご自分で取得した見積もり金額が妥当かどうかをアドバイスしたり、更には、リフォーム会社の紹介を行います。また、火災保険の選定や住宅ローンのアドバイスもします。コンサルティ...
突然の歯痛で、歯医者に駆け込んだのは、今月の初旬。その後、ナイトガードピースを作り、ほぼ回復しました。で、その歯医者さん曰く「一部の虫歯の治療で、鉛が詰めてあるので、プラスチック素材に変えた方が良い」相当昔の治療の名残でしょうが、その勧めに従って、治療しました。今のプラスチック素材は、昔のように、型を取って、次回の治療で…じゃなく、その場で詰めて終わりです。歯科技工士さんの仕事が減っちゃう？と心配...
マンションの役員さんから、「電気自動車充電器の補助金が出ていますが、今、設置するのが得ですか？」との質問を頂きました。このマンションは、新築したばかりで、すでに、2台の電気自動車の充電器が設置されており、その課金は、外部の会社が行っています。その充電器が外部の会社の所有で、今までの運用と一体でやるなら、その業者に依頼する事になるでしょうし、自前設置で、別運用を行うなら、その運用方法の検討が必要です...
ウクライナで、ロシア軍による発電所への攻撃が続き、各地で停電が起きているとのこと。元電力マンとしては、非常に気になるニュースです。占領して統治するなら、インフラ設備の要である発電所の破壊は、デメリットになるため、攻撃の的から外されますが、降伏させるために、国民生活を困窮させる手段のひとつとしては、標的となる、と言うところでしょう。ただ、発電所は、無人で動きません。地域の生活を支えるため、24時間動か...
MAKSの10月度の月例勉強会は、カーテンや壁紙などのインタリアで有名なサンゲツの本社シュールームの見学会。サンゲツと言えば、インテリアのイメージが強いですが、廊下やベランダの長尺シート、ロビーの壁紙、玄関・エレベーターの扉や壁のシート等の商品も豊富です。マンションの大規模修繕工事では、上記の商品選定も重要な要素で、従来、長尺シートならタキロン、エレベーターの壁シートならダイノックシートが定番とされてき...
新築2年目インスペクション業務で初めてのタワー式駐車場の屋上点検
岐阜市内のプレサンスロジェ長良橋通（126戸）から、築2年目のアフター保証項目へのインスペクション業務を依頼され、先日、辻1級建築士、岐阜担当の棚橋マンション管理士、私の3名で、丸1日かけて、点検を行ってきました。これだけの大きさになると、予備調査を１日、本調査を1日。本調査では、目視できる構造スリットをすべてチェックしますし、地下ピットもすべて入りますし、このマンションは、タワー式の駐車場もあるので、そ...
“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
NHKのクローズアップ現代＋で、19日に放映された「“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は」。当日は、顧問先マンションの理事会があり、見逃しましたが、NHKﾌﾟﾗｽで25日まで「見逃し配信」を行っていたので、先ほど、見ました。以下同番組のWebページより。「日本のマンション全体の２割が築４０年以上。外壁や床のひび割れに錆びた配管の破損…しかし修繕積立金の不足と住民の高齢化で多くが修理もままならず管...
当社の顧問業務の中に、「管理会社の提示する修繕工事に対するセカンドオピニオンの提供」があります。この業務は、知識や交渉力の乏しい組合にとって、非常に好評のサービスです。具体的には、管理会社から組合に提示された見積書に関して、その必要性や価格の妥当性について、セカンドオピニオンを提供するものです。当社は、提示された見積書に対しては、次のいずれかを提供します。１，査定の結果、妥当ならば、「妥当」とコメ...
機械式駐車場の保守管理は、以前は、何のルールもありませんでしたが、平成30年に、機械式駐車設備の適切な維持管理の指針が定められました。その際には、リアルな講習会に参加したのですが、今回は、オンライン受講。指針そのものは、変わっていないようですが、最新の事故事例などもあるため、しっかり受講して、業務に活かします。【ブログ5604日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログ...
今週末は、一人暮らしをしている娘二人を含めて、家族4人で秋の軽井沢旅行でした。私は、平日での休みが都合が良いのですが、働いている娘二人は、どちらも医療関係で、土日の休みなので、家族で行こうと思うと、週末になります。ただ、常時2カ月先までは、どの地の予定は満杯。それ以外でも、毎月、第○土曜は、月例理事会の予定もあるため、土日を二日とも空けるのは、かなり難しい。しかし、娘二人は、そろそろ。結婚かもね、と...
技術上の問題は、当然ですが、私が各社の敷設条件をすべて知っている訳ではないので、ある会社から、「この点は、どうなってますか？」の問合せがあると、他社も同じ問題が技術上の支障にならないか？を考えます。で、ヒアリングしてみると、関係ない、という結果もあります。そんなことの繰り返しで、構想から5か月を経て、組合の総会に上程できるところまで来ました。ただし、これは、あくまで共同配管のルートや金額の確定の話...
このマンションで、利用者がいるインターネット回線事業者は、当初3社だと思っていたら、住民へのヒアリングで、全部で4社あることがありました。更に、新規事業者を加えて、全部で5社。兎に角、共同配管、共同ボックスのマスタープランのたたき台を作らない事には、話が始まらない。それを提示して、そこから、修正を掛ける方針とし、各社に提示しました。その結果が、下表の通りでした。技術上の問題は、既存のチェックリストが...
インターネット事業者は、早く光ファイバーを敷設し、１００Mしか出ないＶＤＳＬ回線は撤去したいので、それなりに積極的に、こちらの話に乗ってくれると思ったのに、その当てが外れた。共同配管を敷設して、どの住戸にも導入営業を掛けられる状態を目指せば、事業者を一堂にマンションに集めて、共同配管プランを検討するシーンがあるだろうと思っていたのも、幻想。(笑)このプロジェクトは、工事をすれば、全住戸が光ファイバー...
マンションの住民が既に使っている回線に加え、今後、新たにサービスを提供できる業者も加えて、全部で5社との協議に入りました。実はこれ以前に、自分の住むマンションで、ＮＴＴやコミュファの光ファイバー導入を行ったばかりで、また、顧問先でも、同様な話があり、この2社については、導入営業の濃淡、配線方式の方針等、いくつかのパターンがあることは、わかっていたつもりでした。同じ温度感だろうと思って、話をし出したら...
既存の配管に、光ファーバーが通線できない箇所があることから、外側に共同配管を設けて、インターネット事業者が利用できるようにするプロジェクト。1社の単独調査では、その会社の分だけなら、いくつかのフロアで既存ＩＤＦ間の縦の配線が通ることはわかっていましたが、その会社が利用した後、他社が入るかどうかは、不明。早い者勝ちで許可すると、その後、他の事業者が利用できない場合、敷設がNG又は、全面露出配線となりか...
経験則がない、このコンサルティングをいくらで引き受けるか？勉強のため、他のコンサルタントに、「見積もりを作って、自分でやってみる？」と投げ掛けましたが、見積もりは作れないとのことで、断念。◎インターネット回線事業者4社との個別ヒアリング◎それを踏まえた共同配管マスタープランの設計◎各社への投げ掛け◎修正◎費用負担の協議◎組合への説明◎大規模修繕工事業者に見積依頼◎総会議案書の作成ざっとこんな感じですが、そ...
名古屋市中区金山の築27年目のマンションで、インターネットの全業者が使える共同配管を敷設するプロジェクト。そのような後付けの共同配管のケースがあるのか、各事業者に聞いたところ、「ない」との返事。このプロジェクトのコンサルティングには、どの程度かかるのか？は、前例がないので、期間もクリアすべき要件も、どこにもヒントがありません。また、大規模修繕工事業者との調整もあります。最初の難関は、このコンサルティ...
名古屋市中区金山の築27年目のマンションで、インターネットの光回線導入の要望が出され、NTTはじめ、回線業者に調査を依頼したところ、建物内の各階にあるIDF間に線が通らない箇所があるため、「不可」またはいくつかのフロアは、露出でないと無理との話。露出の場合は、組合側で、フロア間の壁を伝う配管を敷設する必要があります。しかも、その設計は、玄関の真上に電柱から架空線を引っ張るもので、美観を損ねますし、足場を組...
守山区の５８戸のマンション「ポレスター新守山ブロードシティ」で、大規模修繕工事コンサルティングを行っており、工事の真っ最中です。工事見学会を予定していますが、国道沿いから見ると、社名幕が非常に目立ちます。 快く掲出を許可頂いた管理組合に感謝です！【ブログ5593日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
大規模修繕工事コンサルティングを提供している組合からの相談。玄関廻りの庇の照明が、電球を替えても、すぐに切れるとのこと。恐らく、漏水しているのではないか？という見立て。大規模修繕工事の時に、確認して、直してね！という軽めの依頼。これ、実は、簡単には、引き受けられません。この対応には、１、漏水原因を調査して、特定２、防水工事の実施３、散水して、漏水していないことを確認４、器具の取替えとの順番が必要に...
中部電力から、燃料調整費の上限撤廃のお知らせが来ました。今後は、もし、燃料調整費が5.36円を上回ったら、そのまま電気料金に上乗せされます。電灯の単価は、30円程度、動力の単価は16円程度なので、この話、重大です。今でも、昨年より、電気代が増えて、厳しいのに、例えば、50戸程度のマンションで、年間の電気代は100万円程度だとすれば、それが130万円とかに、なってしまうかも。つまり、昨年まで、30万円の黒字だったもの...
国土交通省主催の「マンション管理適正化に関するシンポジウム」のお知らせです。以下、㏋から。 築40年を超える高経年マンションの急速な増加や居住者の高齢化など、いわゆる「２つの老い」を原因とする管理不全の問題に対応するため、改正マンション法が本年４月に全面施行され、マンション管理計画認定制度や地方公共団体による管理組合への助言・指導制度が創設されるなど、マンション管理は、新時代を迎えています。 本シン...
今秋、名古屋、岐阜、春日井の5会場で大規模修繕工事見学会開催！
多忙で、歯の痛みにまで至ると書いておきながら(笑)、この秋、何と、過去最高の1シーズン5カ所での大規模修繕工事見学会を開催します。申込はこちらです。■アドリーム金山 築２６年 ４７戸 日時：2022年10月29日（土）13:30～16:00 現場見学会 13:00～14:30 勉強会 14:45～16:00 集合場所 マンション入口〒460-0022名古屋市中区金山2丁目9-5 ■バンベール春日井イースト 築１７年 ２４戸 日時：2022年11月3日...
私は、あごの骨も、歯も強いそうです。夜中に、相当な力で、歯を食いしばっているそうで、骨が細かな亀裂だらけだそうです。そこに、奥歯の歯の周りに炎症が生じた。家族によれば、夜中、仕事のことで頻繁に寝言を言うらしい。精神的に相当タフだと自信がありますが、昼間の激務や、チーム拡大によって起きて来る様々な問題や新たな課題への挑戦のストレスが、短時間（3時間～5時間）程度の睡眠中に集中して出ているのでしょうか。...
沖縄に到着する少し前から、右の奥歯に痛みが。定期的に歯医者に通い、メンテナンスをしているので、虫歯じゃない気がしますが、兎に角、痛い。夜の会合までに時間があったのっで、薬局に行き、相談したら、虫歯なら今治水、それ以外なら鎮痛剤。虫歯で穴が開いている感覚はないのですが、二つとも購入。部屋に戻り、今治水を付けたが、効果なし。続いて、鎮痛剤。じわっと効いている気もしますが、微妙です。かといって、歯医者に...
今週は金曜の午後、沖縄に入り、金曜夜に総会土曜日の午前と午後に理事会、日曜日の午前と午後に理事会の予定でしたが、更に、5月のセミナーに参加された方からの飛び込みで、至急相談したいことがあるとのことで、土曜日の夜に、設定。結果として、そのマンションを日曜の夕方に訪問して、簡易建物調査を実施することになり、合計、7つのコンサルティングとなりました。飛び込みの相談は、「管理会社が、自社のグループ会社への工...
今年10月の最低賃金が決まりました。愛知県 955円→986円（31円アップ） 3.2％アップ岐阜県 880円→910円（30円アップ） 3.4％アップ三重県 902円→933円（31円アップ) 3.4％アップ沖縄県 820円→853円（33円アップ） ４.0％アップ10月1日から、様々なものの値上げもあります。これ、管理委託費にも、いくばくかの影響がありそうです。【ブログ5582日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブロ...
昨夜は、名古屋での仕事が遅く、会社近くのいつものホテルに宿泊。夜中、窓から女性のうめき声。白い服を着た女性がベッドの横を通り抜けました。そして、冷たい風…。朦朧とする意識の中で、起き上がり、お風呂にはいつくばって行き、洗面で顔を洗って、ようやく、目が覚めました。特段、変わったことはない。もちろん、女性はいませんし、声も聞こえません。ベッドに戻ると、丁度、顔に換気扇からの風が直接当たる。どうやらこれ...
昨日、安倍元総理の国葬儀が開催されましたが、賛否両論がある中でも、菅前首相の追悼の辞には、心打たれるものがありました。なぜ、心を打たれたのか、考えたのですが、私と同じように心打たれたことをメルマガに書かれ、その内容に非常に共感したので、紹介したいと思います。いままでも、何度か紹介したことがある「がんばれ建設」のハタコンサルタント株式会社 降籏社長のメルマガです。以下、引用です。それは、内容の「具体...
東京都中央区で25日夜、会社役員の男性（52）がマンション駐車場内電動キックボードを運転中に転倒し、死亡する事故があったと警視庁が発表しました。月島署によると、この男性は、電動キックボードを運転中、方向転換して走り出そうとした際に車止めに衝突し、前から倒れて頭を強く打ち、搬送先の病院で死亡が確認されたとのこと。飲酒運転の可能性があるという。キックボードは本来、道路交通法上の「原付き」という扱いになりヘ...
マンションは、台風の大風には強く、避難するより、在宅が勧められます。しかし、それが断水になると、一転、非常に弱い。今回の台風１５号の被害を受けた静岡市清水区では、約６万３千世帯で断水が続き、原因となった興津川の取水口の復旧のめどが立たず、断水の解消は１０月初旬になる見通しだそうです。つまり10日間程度の断水になるということです。マンションの受水タンクが健全でも、全く足りません。地震ではないため、排水...
日曜の岐阜市での「大規模修繕＆管理 改善セミナー」は、今週をもって終了です。今回の企画では、沖縄を皮切りに、大阪や浜松でも開催し、全国１２会場。共通部分は６～８割程度で、地域別の特性を入れるため、パワーポイントは、５種類。基本は、私が作り、講演します。沖縄のみ、現地コンサルタントと辻一級建築士との分業です。新しい事例も、順次、入れます。このツアーが終わったので、打ち上げをしたいのですが、多忙でなか...
当社の管理組合向けコンサルティング数の累計が666件となりました。666と言えば、私の世代では、「エクソシストのダミアンの頭に刻まれた数字」が記憶にあり、それは、悪魔の数字なのですが、当社にとっては、嬉しい数字です。ここに来るまでに14年。最初の数年は、一桁から二桁の前半で、今は、年間で、最低でも50件ですから、1000件突破は、あと、5年程度かな？ちなみに、1時間5千円の有料相談や無料相談の数を合わせると、1000...
築30年目のマンションでエレベーターリニューアル工事のコンサルティング中です。工事日は、11月下旬で、今、内装アンケートを実施中です。それがこちら。 10日間ほどの投票期間を設け、玄関の管理室の前で、投票受付中。で、ここに投票用紙を置いたのですが、投票用紙の減り具合を見ると、間もなく締切ですが、ほぼなくなっており、いつものアンケートに比べ、投票率が高い！組合活動への住民の関心が高まる機会になったようです...
今年1月から管理適正化コンサルティングを開始した約20戸のマンション、今年2月から同じく開始した約70戸のマンションで、新管理委託契約の締結を審議する総会が、今週末に行われます。当社の管理見直しコンサルティングは、管理の実態調査に基づく「仕様の適正化」と、業務の内容に即した価格の実現、新しい委託契約が定着するまでの指導の３本柱ですが、過去、すべてのマンションで、委託費や経費の固定費が下がります。一方、管...
顧問先マンションで、台風被害の話が続々と出ています。その中で、最も厄介なのが雨漏れ。なぜ厄介なのかと言うと、防水層が捲れた、切れた、という原因ではなく、横風と強い雨で、吹き込みによる漏水が多いということ。実は、この場合は、保険で被害を補償できません。台風による被害は、補償されると聞いて保険に加入しているのに、それが適用できないのは、おかしい！となるのが、自然な感情です。組合の保険ではだめでも、個人...
昨日、老朽化マンションの建替えの話を書いたら、読者さんから、大分県内の最大規模の県営団地の建て替えのニュースが送られてきました。ありがとうございます。ここは、50年を超え老朽化が課題。ニュース動画を見ると、抜け落ちそうな床、腐食が進んだベランダの手すり、コンクリートの剥がれ落ちが紹介され、住んでいる人は、不安だろうなぁと推測できます。この県営住宅の老朽化を受けて、県が策定したのが事業費およそ71億5000...
築年数が古くなると、「建替え」の話題が出てきます。建替えは個人の所有権の問題になるので、以前は、全戸同意が必要でしたが、それでは建て替えが進まないため、耐震性に問題のあるマンションが解消されないので、法改正により、5分の4で建て替えができるようになり、更に、敷地売却も、5分の４でできるようになっており、更に、その要件の緩和に向けて、検討が進んでいます。先般、「建て替え決議」と「敷地売却」とでは、どち...
浜松市でのセミナーには、13名の参加を頂き、ありがとうございました。セミナーの様子個別相談の様子今回のセミナーでは、新ネタを用意。実は、その完成は、当日、名古屋から浜松に向かう車中でした。良い情報、最新の情報を提供したい！という想いが強いため、一度完成しても、当日の予習の段で、スライドを送って見ていると、「ここにもう1枚、スライドを入れたい、このフレーズは短くして、文字を大きくしたい！」のようなこと...
史上最大級の台風が、列島横断の予報です。当初、この週末に、中部エリアに来る予報でしたが、スピードが遅くなり、土曜日に鹿児島上陸との情報。日曜日に浜松でセミナーですから、それにぶつからないように！ゆっくり来て！と祈ります。【ブログ5572日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
現在、ほぼ竣工のマンションから、契約したばかりのマンションまで、全部で27件のコンサルティング中です。当社のコンサルティングは、建物の状態を見極め、築何年だから、そろそろ大規模修繕と言う思想はなく、また、一度で全部やることでコストが抑えられるという幻想を冷静に否定し、施工時期、分割工事の取入れを行うため、コンサルティング期間が長くなる傾向にあります。管理会社からは、すぐやりましょうと言われた、当社は...
昨日、掲載したチラシは、名古屋共通エリア用でした。浜松セミナー用の専用チラシがこちらです。週末は、このセミナーに加えて、４つのマンションの総会、理事会があります。それ以外にも、チームメンバーコンサルタントがそれぞれ持っている案件会議があり、昨夜も、21時半から24時まで、ZOOM会議でした。ＭＡＫＳは、個人単位では、完全フレックスなので、どれだけ仕事をしても、「働き方改革」を指摘されず、好きなだけ仕事がで...
MAKSの春夏セミナーも、残り3会場。今週末は、浜松で開催します。浜松向けのコンテンツを用意してますので、お近くの方、是非、お越しくださいね！！ お申し込みはこちらから。【ブログ5570日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、2マンションで、エレベーターリニューアルコンサルティングにて、工事準備中です。あと2カ月後に迫り、今、やっているのは、内装デザインコンペ。サンゲツさん提供の3つのデザインプランを玄関に掲示して、住民投票の最中です。以前、インテリアコーディネーター養成スクールの経営をして、自らも生徒として学んでいた頃が思い出されて、楽しい(笑)【ブログ5569日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更...
カバンには、いつも、ノートパソコン、電源コードほか、どこでもパソコン仕事ができる周辺機器が沢山入っています。また、土日は、通常6マンションの会合があるので、その印刷資料もぎっしり！これをリュック型のカバンに入れていると、多分、20～30キログラム以上はあります(笑)まさに、モバイル時代だからこそのカバンの重さですが、問題は、この重さがかなりのものだということ。よいしょ！と持ち上げる際に、腰が危ない。特に...
ブログ読者Ａさんから、情報提供です。10月4日と5日に、ポートメッセ名古屋で「防災・減災・危機管理展」が開催されます。㏋を見たところ、マンションにおける防災にも役立つ展示や講演会があります。例えば、止水版商品とか。何とか時間を作って、見に行きたいです。また、同時に開催している建設技術展も面白そう！Ａさん、ありがとうございます。【ブログ5566日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）...
大手マンション管理会社「大和ライフネクスト」（東京都港区）のマンションみらい価値研究所が、昨年7月、「消えゆく機械式駐車場」と題して発表したリポート。約32%のマンションにあるという機械式駐車場（国土交通省、2018年度調査）ですが、都市部を中心に車を持たないライフスタイルが広がったことや高齢化を背景に、空きが目立つようになり、維持管理に悩む管理組合も少なくないのが実情です。同社が管理を委託されているマン...
顧問先のマンションに、管理会社から値上げ要請が来ました。数年前に、管理適正化プログラムで、管理委託費を大きく削減したマンションです。清掃員の人件費は、より良い人材確保と最低賃金上昇の観点から、合理性があると認めましたが、それ以外の値上げは、理由が曖昧。このようなケースでは、当社が収集している最新の市場価格を基に、値上げの妥当性を検証し、交渉します。管理会社の利益も確保しつつ、組合にとって、最大メリ...
今日は、沖縄で第1号の顧問契約を結んだマンションで、新年度の第1回理事会でした。ＺＯＯＭでの参加。今年度の課題は、以下の６つ。（1）マンション管理計画認定制度への対応（2）10月の火災保険値上への対応（3）機械式駐車場保守スキルの点検（4）管理委託契約改定（値上げ）への対応…他の管理会社から、見積もりを取得し、比較検討する。（5）長期修繕計画の見直し（機械式駐車場修繕工事実績及び沖縄での大規模修繕工事実施実...
この4月から、ＭＡＫＳの新しい顧問業務＝「ＭＡＫＳ式 理事長業務の一部代行型」を導入したマンションがいくつかあります。基本的には、100戸クラスの大型マンションです。各所に聞いてみると、そもそも、当社の従来の顧問業務は、365日24時間問合せ対応があり、理事長代行に近い面もあったようで、ある意味、長い間、他のマンション管理士に比べると、親切すぎる対応だったようです。しかし、一度、提供しているサービスは、その...
4月から始まった管理計画認定制度では、新築マンションは、どんどん増えているようですが、既存マンションの認定は、2件で、どちらも、自主管理・管理組合法人等で、専門紙などで、理事長のインタビューなどが掲載されていますが、認定支援をするマンション管理士が活躍したという話はなく、「ちゃんとやってれば、難しくない」的な受け答えです。「難しくない」との発言の中には、総会で、議案を承認することも含まれていると思い...
この仕事を始めてから14年が過ぎ、最初の頃、大規模修繕工事コンサルティングを行ったマンションが2回目の大規模修繕を迎える時期になってきています。つまり、顧問もそれだけ続いている訳で、そのマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの依頼を頂くようになっています。他社との競合なく、ご指名です、実は、最初の頃は、自分の勉強もあり、コンサル料は、相当安い。その後、経験を積み、2倍くらい高くなっています。一...
大阪セミナーにご参加頂いたマンションからの依頼で、建物調査委行ってきました。9月になれば、多少、気温も下がるかなと思いましたが、甘かった(笑)このマンションは約９０戸。築45年が過ぎ、建て替えか修繕か、本気で議論する時期になってきました。建て替えを考える場合、現地の状況だけではなく、法的な問題もクリアする必要があるため、市役所にも足を運び、夜の勉強会に備えます。【ブログ5558日連続更新中】（翌日に前日分...
マンションの建替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要で、このハードルは相当高いです。この要件を緩和する動きが出てきました。それがこちら。住まいと言う極めて個人の財産に大きな変化を加えるのが、建替えです。ここに踏み込むところまで、国が考えていることに、高経年マンション問題は根深いということです。これで、建替えは進むか？【ブログ5558日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）...
9月中の保険更新と10月以降の比較作業の業務が半端ないです。以前と異なり、無事故割引制度があるので、10月以降半年以内に満期が来る場合は、その満期時更新で再計算するとか、満期時の割引を想定して、再度、計算することが必要になります。「救いの手」とは、東京海上火災の保険であれば、申込月の翌月末までの支払いがＯＫになっていること。これだと、9月中に総会ができれば、何とか間に合います。とは言え、コンサルタント・...
毎月、電気代が値上がりしており、特に、ここ数カ月は急激な値上げです。しかし、これ、電力会社が会社の意志として値上しているものではなく、「燃料調整費」と言う原油価格や為替の変動により、自動的に料金が変わる結果です。従って、過去には、値下げもあった訳ですが、この「燃料調整費」の値上がりが急激なのです。以下、今年1月から10月までの同費の単価の推移です。10月 5.36円/ｋＷｈ9月 5.06円/ｋＷｈ8月 3.66円/ｋＷｈ7...
本日、ブログの連続が5555日となり、綺麗に数字が並びました。見ると美しい。(笑)実は、途中で、何度か、連続記録日の記載ミスがあるのですが、必ず、修正できるのは、読者の方が、エクセルでカウンターを作っていただいたからです。連続を記録できるのは、そのおかげです。ありがとうございます。このブログ、15年以上、毎日書いていることになるのですが、体調が悪くて書くのが辛かったというのは、ほぼ記憶がなく、最近でも、新...
23年度の国交省における税制改正要望の柱の一つ「豊かな暮らしの実現と地域の活性化」では、固定資産税に係る特例措置の創設を要望するとのこと。具体的には「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置」。管理計画認定マンションその他の一定の要件を満たすマンションについて、必要な修繕積立金が確保され、長寿命化に寄与する大規模修繕工事が実施された場合、建物部分について工事完了の翌年度分の固...
顧問先で、管理計画認定制度の申請の決議をした組合が二つあります。今、その申請準備の最中です。各機関や地方自治体の㏋を見ても、なかなか難しく、前例がないので、各所に聞きながらやっていますが、回答がバラバラだったりします。それぞれ、その地方の第1号を目指して、頑張ります。【ブログ5554日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラ...
【相談】故障頻発による長期間の不便さを起こさないためには？（2）
昨日の続きで、顧問先にどんなアドバイスをしているか？です。管理会社は、壊れたら直す、あるいは、長期修繕計画上、時期が来たので、見積もりを出すと言うルーティーンです。当社の顧問契約では、その対応に関して、セカンドオピニオンを提供します。例えば、「非常灯のバッテリーが切れたので、交換しましょう」となれば、「恐らく、至近で、他も次々切れるので、一斉に変えた方が、かなりコストが安くなりますよ。」とアドバイ...
【相談】当マンションは、築１５年となるのですが、最近、あちこちで設備故障が発生。・エントランスの自動ドアが故障したのですが、既存部品が廃番となり、別部品を取り寄せるのに、修理まで１か月程度かかる。・駐車場のシャッター２か所このうちの１か所が故障で閉鎖となり、１か月以上続いています。こうした不便は、マンションの築１５年という年数から仕方ないのか、あるいはコロナによって部品の製造・流通が悪くなっている...
島津製作所と言えば、ノーベル賞受賞者を出したことでも有名な一流企業ですが、この会社の医療用エックス線装置が故障するよう、同社の技術者がタイマーを設置して、実際に故障したとして、交換したというニュースが流れました。その費用は200万円。「壊れていないの、壊れたと言う」「まだ大丈夫なのに、いつ壊れたるかも分かりませんよと言う」専門的な機器あるいは安全に関わる機器の場合、こう言われたら、抗いようがありませ...
マンションを建築、販売した会社や管理会社とは、取引上も資本上も、つながりなく、100％管理組合の立場で大規模修繕工事コンサルティングを行っていると、「新築時の瑕疵ではないか？」と言う相談がよく寄せられます。建築（紛争）の難しさを知らない住民からすると、高額なマンションと言う商品を買ったのだから、完璧でないと許せない！と言う気持ちがあります。その気持ちは、私もマンションを買った時に持っていたので、よく...
フジテレビの「競争の番人」をよく見ています。共感するシーンが多いからです。これは公正取引委員会の活躍をテーマにした番組で、適切な競争を邪魔して、利益を得ている悪と戦う物語です。当社は、管理組合100％の味方で、管理組合の利益のために全力で仕事をしていますが、時として、管理や建築業界で、「それはやり過ぎでしょ！」と言うシーンがあります。管理組合の無知や無関心を良いことに、不適切な利益を得ている場合は、...
ブログ読者の方からのご紹介サイトです。リクシルさんのプロ向けの動画サイト.「LIXIL-X（動画配信サービス） 」建築のプロのお悩みを解決してくれます。◎製品取り付け方を動画で詳しくみたい◎コーディネートの参考をもっと見たい◎LIXILの最新情報を知りたい大規模修繕コンサルタントとしては、直接つながる商品は少ないですが、私の場合は、住宅内のことの相談も多いし、元々、そっちの話も好きなので、見ていて、飽きません(笑)...
8/27活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座 開催
6年連続で開催してきた「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」を今年も開催します。8月27日（土）です。対象は、◎マンション管理士◎マンション管理士資格取得準備中の方◎管理業務主任者◎宅地建物取引士等の不動産関連資格をお持ちの方◎一級（二級）建築士など、建築資格を持たれている方当社が、なぜ、「行列のできるマンション管理相談所」になっているのか？どのようなノウハウで、コンサルティングを...
この週末に、沖縄マンション支援プロジェクト第2期のマンションが概ね決まりました。まずは、新規契約の臨時総会が3マンション。すべて、承認いただきました。総会で契約議案を上程するための理事会が1マンションあり、9月末の臨時総会の開催日が決定しました。勉強会とコンサルティング契約説明の理事会が２マンションあり、どちらの役員さんも、当社との契約に賛成となり、次回の訪問時に、次のステップに進むことが決まりました...
この秋から、沖縄マンション支援プロジェクト第2期が始まります。この週末の二日間で、新規契約の臨時総会が3マンション。総会で契約議案を上程するための理事会が1マンションあり、臨時総会の開催日が決定。勉強会とコンサルティング契約説明の理事会が２マンション。10月の定期総会でコンサルティグ契約の議案上程が決定しているマンションもあるため、現時点で、プロジェクト参加が確定しているマンションが5マンションあり、最...
最近、管理会社から、マンションの維持や修繕に関する値上の話が沢山出てくるようになっています。確かに、石油製品や半導体不足から、値上げする製品もあると思います。しかし、マンションに届く時点を考えると、製品以外に、流通、作業人工、会社の管理費、利益の各要素があるため、「製品の2割値上」と言う情報が、そのまま、工事全体の値上げ率にはならないです。特に、大規模修繕工事では、工事費全体に占める材料代の割合は...
1件〜100件
「ブログリーダー」を活用して、馬渕裕嘉志さんをフォローしませんか？
サッカーワールドカップで、日本が優勝候補のドイツを破りました。私、21時からのZOOM会議を終えて、テレビ観戦。最初の10分間くらいは、あわや先制点！と言うシーンもあり、「日本、良いぞ！」しかし、その後、ボールの支配率が圧倒的にドイツに傾き、再三、ゴールが脅かされ、ペナルティゴールで1点。その後も、このペースは変わらず、ヒヤヒヤの連続。これは、これい異常見ていても、ヒヤヒヤが続き、何点、入れられるかわから...
長野市のホテルに宿泊したら、長野県独自の旅行支援があるらしく、サイトで予約した金額の30％くらいのキャッシュバックとクーポンを受け取りました。当日、18時頃、長野に入り、19時から組合向け勉強会。翌朝6時のしなので、名古屋戻りなので、クーポンを使う暇がなく、ごめんなさい、なのですが、観光立国長野ならではの「信州割SPECIAL」クーポン、お勧めです！ 【ブログ5638日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含ん...
セミナーの資料作りで、最新のコンサルティング実績をまとめたら、建物調査件数が、累計で、100件を超えていました。この数は、契約を結び、有料で、本格的な調査を行った件数で、共用部だけではなく、ベランダも調査していますから、マンションと言う建物をしっかり見て、劣化判断をした数が、100棟を超えたということです。駆け出しの頃は、大規模修繕の設計監理を行う数少ない建築事務所に頼んで、同行で勉強をさせてもらい、経...
今週は、長野のマンションで勉強会があり、出張です。普通NI考えると、名古屋から中央線「しなの」で直通、3時間。うっかり寝過ごすこともありません。しかし、この電車の揺れが大敵！パソコンで仕事をしていると、気持ちが悪くなってきます。否、何もしなくても、気持ちが悪くなることもあり、苦手です。これに対して、東海道新幹線、北陸新幹線を乗り継ぐと、気持ちが悪くなるということがありません。もちろん、後者の方が、時...
今年の妻の誕生祝いは、次女のアパートに集合。料理は、娘たちが調達。何故、わざわざそうしたかと言うと、次女が、猫を飼い始めたから。半端なく、癒されました。(笑)【ブログ5636日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市内32戸のマンションで、エレベーターリニューアル工事が始まりました。 築30年で、1回目のリニューアルです。メーカー始め、4社の競争入札により、予算よりも3割近くコスト削減が実現しました。また、MAKSでは、事前の座学に加え、現地での学習会も実施しています。写真中にあるクレーン車は、エレベーター建屋の中にある制御器や巻上機の搬出入に使ったものですが、このマンションの場合、非常に作業のしやすい環境...
沖縄のコンサルティング先マンションでは、大規模修繕工事だけではなく、エレベーターリニューアルの時期を迎えているマンションもあります。名古屋では、エレベーター改修業者の選択肢は多く、競争環境の中で、コストダウンを図るコンサルティングに成功しており、その経験を活かして沖縄でも、事業者にヒアリングをしているのですが、名古屋と沖縄では、工事内容に大きな違いがあります。それは、扉。名古屋では、2回目のリニュ...
この週末は、沖縄で木曜から月曜までの4泊5日。5月の当社のセミナーに参加され、その後、各マンションでの勉強会を行い、9月、10月に、新規に契約を頂いた5つのマンションで、大規模修繕、長期修繕計画作成、管理適正化、顧問等のコンサルティングが始まっています。1か月ほど前に訪問計画を立てた時は、建物調査や会合が、うまく当てはまったな、と思ったのですが、いざ、やってみると、資料作成は、大変な量ですし、滞在期間中も...
この写真は、ホテルの部屋のデスクの写真です。写っているのは、ホテルのテレビじゃなく、21インチのパソコンモニターです。時々、ホテルのモニターも、机の上にあり、接続できることもありますが、実は、テレビ画面の解像度は、パソコンと異なるため、画像が端で切れたり、画像の解像度も荒く、文字が判別しにくかったりと、いささか、フラストレーションが残ります。特に、今回のように5日間の滞在で、多数の書類を作成する場合...
今、沖縄です。こちらで、新規に、大規模修繕工事、管理適正化、長期修繕計画作成、保険適正化、電気代削減、顧問のフルパッケージのコンサルティング契約を締結したマンションの理事長と打合せ。契約書の調印と今後のスケジュールの擦り合わせや喫緊の課題をヒアリングしました。で、さっそく出てきたのが、電気代の値上げ。中電同様、沖縄電力も燃料費調整額の上限撤廃のため、上限を撤廃しないメニューとの逆転現象が起きるとの...
12月から燃料費調整額の上限が撤廃されると、どんな影響があるかを試算してみました。80戸で低圧供給のマンションです。電灯はＥライフプラン１５ｋＶＡ。ＬＥＤ化は終わっています。燃調単価が、現在の5円代から、12月に11円代に上がるので、それが１年間続くと仮定すると、年間で約15万円の電気代アップ。約20％の値上がり。他の契約で、最も安くなる契約に切り替えたとして、今より11万円のアップ。どちらでも上がるのですが、...
激しい痛みで、まだ、流動食が中心の生活ですが、ナイトガードマウスピースが、少しずつ効いてきた感じがします。また、流動食のお陰で、体重が減少している気もする(笑)もちろん、沖縄出張にも持って行きます。年末には、恒例の一泊二日の人間ドッグがあるので、このまま、ゆっくり回復するのが良いかも(笑)【ブログ5630日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録していま...
今週は、木曜の朝6時05分のフライトで沖縄行き。水曜は、セントレア近くのホテルで前泊。木、金は、建物調査。夜は理事会。土日は、理事会と勉強会。6マンションで延べ８つの業務。アー楽しい！(笑)ただ、コロナワクチンの影響だと思いますが、頭痛が…。【ブログ5629日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
前回、4回目接種からの期間が足りず、接種前の診察で、それがわかり、中止した5回目のワクチン接種。近くのかかりつけ医で、接種してきました。最近流行のナントか言うコロナウイルスにも、効果があるファイザー製とのこと。木曜から、沖縄に出張なので、間に合って良かった！今のところ、腕の筋肉痛以外は、副反応はないので、助かっています。【ブログ5628連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人...
12月から、電力契約メニューの多くで、燃料費調整単価の上限が撤廃されます。【燃料費調整制度とは？】事業者の効率化動力が及ばない各燃料の輸入価格の変動をより迅速に料金に反映させるための制度。3ヶ月分の平均燃料価格を2ヶ月後の燃料費調整単価として、自動的に電気料金に反映する。つまり、為替レートと燃料の輸入価格により、電気料金が自動的に上下することになる。ただし、経済や家計への影響緩和のため、調整される料金...
顧問契約を結んだマンションで、理事会に先立ち、管理会社が理事会に提出する工事見積を送って欲しいと依頼したら、その担当者が、当社には出せないと言う。どうやら、先に見せると、当社が他の工事会社工事費を伝えて、安い見積もりを出すのでは？と思っているらしい。当社としては、理事会当日に、見せてもらい、当社も同時に紹介業者の見積を提示して、その場で選択してもらえれば、ミッションは果たせるのですが、ぶつけ本番だ...
今年の春に、築30年目と50年目のマンションでエレベーターリニューアル工事コンサルティングを依頼され、入札を行って、決定しており、その工事が、間もなく始まります。どちらも、当初予算より、2割以上、コストダウンできました。仕様を決めるのも、会社を決めるのも、工事までの段取りを決めるのも、なかなか大変でしたが、MAKSのコンサルタントには、工事を見学できるよう計画しています。YouTubeで見るより、体感が何よりの財...
日経アーキテクチュアの最新号のテーマが「資材高騰パニック」生コン、鋼材が、爆上がりしている実態。そのため、資材高騰倒産も増えているとのこと。RＣ造マンションの新築では、2011年を100とすると、現在、140近く。マンション大規模修繕工事においては、使う資材の構成比が異なること、人件費が大きな割合を占めるので、同じような値上り率にはならないとしても、工事費が上昇することは間違いないです。当社では、この対抗手...
月が地球の影に完全に覆われる「皆既食」中に月の後ろに天王星が入る天王星食。皆既食と惑星食が同時に見られるのは日本では442年ぶり。442年前は1580年ですから、「本能寺の変」1582年の2年前。戦国時代です。その時には、街が暗く、夜空はよく見えたでしょうから、もし、雲がなければ、人々は、相当驚いたでしょうが、まさか、皆既月食と天王星食が同時い起きているとは、知らなかったでしょう。だから、仮に、私が442年前に生き...
1年前に管理会社が、「中電より5パーセント安くなる」と言う新電力のメニューを提示し、切り替えた共用部の低圧電力の電気契約について、先日、「電気代が上がるので、中電に切り戻してください」との通知が来て、急ぎ、総会を開催してくださいとの連絡。その通知文と管理会社の作成した議案書案を比べると、提案理由が正しくない。新電力の電気代が上がるのではなく、燃料調整費の上限を撤廃するので、その負担が、5パーセントの...
この週末に、愛知県内19戸のマンションで、臨時総会が開催され、今年度、10マンション目、合計で30件となるコンサルティング契約を承認いただきました。当社が得意とする小規模マンションであり、大規模修繕工事コンサル、長期修繕計画作成、火災保険見直し、電気料金削減、管理適正化コンサル、顧問契約のフルバージョンの契約で、このマンションの未来をトコトン幸せにする計画です。今年を振り返ると、新型コロナ禍でも、多くの...
８．「効率よくブラッシュアップしたい」（１）住民にわかりやすく訴求・混雑して使いにくい駐輪場を改善 自転車ラックを最新の2段式に入替し、同時に受益者負担として使用料を取ることを臨時総会で決議する。住民からの評判は上々。４０台の区画は既にフル稼働状態（２）新しい需要に柔軟対応・共用施設の大胆な用途変更１階にはキッズルームが入居していたが広いわりには有効活用ができておらず、キッズルームを２階へ移設しコ...
７．「怪しいコンサルタントを見分けるには？」（１）過去の公開情報をチェック・発注を検討しているコンサルタントに、過去数年に手がけた修繕工事の入札条件や、実際に発注した工事業者を、公開情報（新聞掲載の公募情報‥）を開示してもらう・厳しすぎる入札条件が含まれていないか、特定の事業者に発注が集中していないかチェクする（２）依頼する目的を明確に・コスト削減を優先したいのか、コストが多少上がっても管理品質を...
この週末は、今年一番の寒波が来るとの天気予報の元、松本での約70戸のマンションの大規模修繕工事のための建物劣化調査です。私と辻一級建築士は、前日の夜遅くに松本入り。他のメンバーは、当日入り。長野の長町担当コンサルタントが迎えます。寒波に備え、ヒーター入りのダウンジャケットを急遽購入したのですが、本日の調査日を迎えてみたら、最低気温7度、最高気温13.5度。確かに週末は零下になりますが、今日は、そうじゃな...
娘二人が帰ってきて、妻の誕生日のお祝いディナー。お店は、洋食「つばき」見事な庭の借景を眺めて、落ち着いた食事が取れるお奨めのお店です。そこでの話題は、年頃の娘たちの話もあるけれど、テレビドラマ「最愛」これ、「吉高由里子」が主演のミステリー＆恋愛ドラマなのですが、番組開始当初のロケ地は、岐阜。従って、岐阜弁が出て来る訳ですが、その岐阜弁が、変な関西弁で、「そのイントネーションが違う！」と言う話が一つ...
６．「修繕工事の騒音が気になる」宅勤務時の「音」対策（１）事前周知を小まめに ・「見える化」の実施 スケジュール表を色分けし住民へ事前に配布する 「修繕工事による騒音が発生するのは、南側はいつからいつまで、次の1週間は北側‥」 ・在宅勤務している住民に対し、事前にアナウンス 「音の影響を受け易い期間はゲストルームをご利用ください」 「ビジネスホテルのデイユース‥ワーキングスペースを予...
５．「駐車場の空きが目立つ」 （１）メンテ費用と撤去費用を比較・機械式駐車場の20年間の総メンテナンス費用は、現状維持より、一部を取壊し平置きにするほうが大幅に安くなることが判明し一部取壊しを総会にて決議。同時に使用料の価格改定も行ったため、年間の駐車台数は減少したものの駐車場収入に変更はない→機械式駐車場のあるマンションで、空きの増加、多額の維持費に悩んでいないマンションを探すのは難しいでしょうね。...
４．「積み立て不足をどうやって解消？」 （１）長期修繕計画の見直し・新築マンションでは30年程度の長期修繕計画が立てられているケースが多いが、60年程度の長期修繕計画を提案している（さくら事務所）（２）収益源の多様化を図る・有料設備の整備・拡張⇒管理組合の年間収入が8年前と比較し15％UP駐車場の空き部分に、月額使用料4千円～7千円でトランクルームを設置しフル稼働状態 利用者が一部に限定されるゲストルーム、時...
３．「管理の『点数化』は浸透するのか」 （１）管理組合への幅広い参加を募るには、管理組合への「アメ」が必要・管理協⇒評価点数に応じた損害保険の割引、共用部ルフォーム融資優遇処置を検討中 21年8月、評価の高いマンションに対する固定資産税などへの税優遇を盛込んだ要望書を国へ提出（２）審査制度の役割を明確化する必要あり・3つの微妙に違う制度が並立しており、自分たちの制度で審査をやりたい国や業界団体が綱引きを...
２．「管理会社は替えるべきか？」 (1）まずは現管理会社と交渉する ・業務見直しでコスト削減 駐車場点検 年6回から4回へ変更 設備点検 年4回から1回へ変更 エレベーター保守点検 メーカー系から安価な独立系へ切替→順番としては、正解と思います。しかし、変更による品質ダウンとならないよう、専門家によるチェック、アドバイスが必要と思います。(2)安さだけで選ぶべからず リプレースは慎重に、...
第1章．「管理コストの上昇を抑えたい」 (1) マンションに合った管理を考える・自主管理へ移行する 自主管理支援アプリのKURASEL（クラセル）活用 管理組合の収支管理、管理費出納、資料保管・閲覧、工事点検・発注…が、アプリで確認できる →理論的には、このツールが役立ちそうだが、自主管理は、複数の組合員が、熱心に組合活動をすることで、ようやく成り立つ。昔から自主管理であれば、そもそも、分譲マンションに...
週刊東洋経済の11月13日号の特集は、マンション管理 異常事態最新トラブル＆解決策１５」今回、強調されているのは、～管理会社と管理組合の立場が逆転 マンション管理「選別」時代へ突入！ ～ 管理会社がマンションを選別する時代へ変わった 切っ掛けは、「建サ」ショック。 2018年頃から、住友不動産建物サービスが管理受託する全国のマンション約200棟に対し、採算が採れないことを考慮し、契約期間満了を以って撤退...
大規模修繕コンサルティングでは、コンサルティング中の作成資料は、10㎝厚のパイプファイルが一杯になるほどの物量です。それだけの業務を、間違いなく行えるように、ステップと資料について、標準化してありますが、個々の資料は、当然ながら、そのマンションに合わせて作成しますし、組合によって個別のリクエストもあります。それまで、作成したことのないような資料を要求されることもあります。その中では、誤植を含めて、ミ...
今日、午前の便で、名古屋に戻ります。昨日は、午前が、ホテルから愛知県尾張旭市の約１３０戸のマンション（顧問先）で、辻一級建築士が大規模修繕工事のための建物調査の報告を行うところを、ＺＯＯＭで参加。午後から、勉強会が一つ、理事長とのコンサル契約に向けた面談が一つ。いつもは２１時がミーティング終わりですが、今回は、１８時頃終了のため、友寄コンサルタントと一緒に夕食を取り、ホテルに戻り。近くのコンビニに...
この週末は、沖縄マンション支援プロジェクトで、顧問先マンションの理事会を始め、6つのマンションを訪問。そのうちの３つは、大規模修繕工事の勉強会。～友寄コンサルタントの講義の様子です～3つともほぼ同じコンテンツですが、実行する都度、参加者の反応を見て、次の勉強会までに改良していきます。で、その改良が、受けると、嬉しい。(笑)沖縄在住の友寄コンサルタントも、移動中の運転、自分のパートの発表を頑張ってくれま...
昨日のブログで、沖縄県豊見城市のマンションで、水道メーターの取替え工事費の話を書きましたが、読者さんから、「自分のマンションでは、市町村が負担するので、交換費用は無料です」とのコメントを頂きました。マンションの水道メーターの交換の話は、検針や水道料金の徴収方法と関連があります。大きく分けると、Ａ：各戸メーターは、水道局が設置し、水道局が検針し、水道局が各戸より水道料金を徴収します。 この場合、メ...
沖縄県豊見城市の顧問先マンションが、新築時以来8年がたち、水道メーター交換の時期となりました。管理会社からの見積提示だけでは価格の妥当性がわからないため、顧問も見積もりを取得して欲しいという依頼。水道メーターの取替えは、豊見城市の指定水道業者しかできないため、まずは、市の㏋より業者リストをダウンロードし、豊見城市内の20以上の水道事業者のすべてをネット検索。そこから、①マンションに近い業者②㏋を見て、...
読者のデュピュイ取るさんから、昨日のブログに、次のコメント頂きまました。「これは◯◯となるはずだ！◯◯さんがやってくれるはずだ！という思い込みは実生活でもあります。居住者は修繕委員長も含めて大規模修繕工事に対して素人の場合がほとんどですから、もしかしたら足場解体後の手直しで部屋に入らせてもらいバルコニーに出入りするのも仕方ないと思うかもしれませんね。」まさにその通りです。前半部分は、しっかりと自戒。も...
昨日のブログの続きです。今、大規模修繕工事で、まさに、間もなく、足場解体が始まる現場での出来事です。偶然、その修繕委員長のＡさんが、私のブログを見て、現場代理人とこんなやり取りがあったとの連絡がありました。「先日の定例会議で〇〇戸中〇〇戸からアンケートの戻りがあったとの報告があったので、残り○戸に「アンケート提出の再度のお願い」や「返事がない場合は、指摘がないものとみなす」という最終文書は出さない...
昨日のブログについて、読者の方から、下記のコメントをいただきました。 【専門工による検査、元請け会社による検査、コンサルタントによる検査～ 複数の目で見ていくと、見方の違いや仕上げのこだわり方が、人によって異なるという事象です。】 ①担当コンサルタントの目と馬渕さんの目が同等になると社内的なダブルチェックは不要となりますね。 ②各専門家のチェックで指摘が出揃い住民からは指摘されないのが理想？です。 住民...
