21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
理事会と総会の違いを正しく理解しよう！意思決定の場を間違えないために
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
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～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
～ 値上時代に負けない～管理改善と修繕積立金値上げ抑制のための3つの方策満席御礼！【ブログ6578日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
名古屋学院大学【現代社会学部】の水野清教授の依頼で行った「アントレプレナーシップ論」ですが、大学のHPに掲載いただきました。「アントレプレナーシップ論」【ブログ6577日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
5月26日に、名古屋学院大学の現代社会学部で授業をしてきました。中電時代に同期だった水野氏が、転身して、教授を務めており、ゲスト講師として招かれたからです。タイトルは、─大企業 社内ベンチャーから独立へ─リアルな起業ストーリーと成功の条件 大企業の人事って、こんな仕事しているんだよとか。成功の話より、失敗の話。一時期は、夜中に内職をしたほど、苦労をした話など、盛りだくさん。（笑）学生は、90人くらい？終...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐25
今年、第13回目のマンション管理学校の講義タイトルです。【1日目】～値上時代に負けない～管理改善と修繕積立金値上げ抑制のための3つの方策 【2日目】～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～ 大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法HPはこちらです。【ブログ6575日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐25
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2024年のマンション管理学校の講義タイトルです。【1日目】NHKクローズアップ現代 『老いるマンション維持費高騰への備え』 に登場するマンション管理士が語る番組取材の背景【2日目】高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣 ～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント」1日目の講義は、超有名なNHKのクローズアップ現代の話題を持って...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐24
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2023年第11回目のマンション管理学校の講義タイトルです。【1日目】優良マンションの証「管理計画認定」の取り方～認定取得済＆取得支援中10件のノウハウ公開～【2日目】～まだ残る～大規模修繕工事の不適切ビジネスの実際と騙されない対処法」この時は、「管理計画の話題を出すかどうか、迷いました。我々専門家にとっては、重要なテーマですが、組合にとっ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐24
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2024年のマンション管理学校の講義タイトルです。【1日目】NHKクローズアップ現代 『老いるマンション維持費高騰への備え』 に登場するマンション管理士が語る番組取材の背景【2日目】高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣 ～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント」1日目の講義は、超有名なNHKのクローズアップ現代の話題を持って...
管理学校の話は、中断。先週の木曜日、妻と二人で、大阪市立美術館で開催中の日本国宝展に、妻と二人で、日帰りで行ってきました。マンション大阪万博開催記念の催しで、今まで、これほど大きな規模の国宝展はないとのこと。日本には、国宝が1144点、このうち今回の展示は135点。姫路城とか、一度に集めることが出来ない国宝もありますが、ここまで多数の国宝を一度に見ることが出来る機会は、まずないのでは？自宅出発は、7時過ぎ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐23
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2022年時のセミナーの様子は、この写真の通り。新型コロナの影響で、前年に引き続き、椅子と椅子との間が広いことがわかりますね。講義が終わると、ブースに相談者が列が作る、というパターンは、変わりません。、【ブログ6571日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐22
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2022年．第10回のマンション管理学校での私の講義タイトルは、以下の通りです。【1日目】14年600件の管理組合向けコンサルから読み解く 『失敗しない大規模修繕工事のための3つの秘訣』【2日目】14年600件の管理組合向けコンサル実例から読み解く 『管理改善と修繕積立金値上げ回避のための3つの秘訣』まだ新型コロナの影響が残ってはいますが、継続開催し、...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐21
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2021年のマンション管理学校は、新型コロナの影響で、期間は、2日間に短縮されただけでなく、マンション管理学校のエリアも、椅子と椅子の間が離され、収容人数が少なくなりました。こんな感じです。座れない人が、立ち見してもらうことになったのですが、いささか寂しい…。【ブログ6569日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブロ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐19
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2021年のマンション管理学校は、場所を吹上ホールから、ウインク愛知に移して、新型コロナの影響もあり、期間は、2日間に短縮。マンション管理学校での私の講義数も、二コマに減りました。講義タイトルは、以下の通り。【1日目】13年550件の組合向けコンサルから読み解く【失敗しない大規模修繕工事のための3つの処方箋】【2日目】13年550件の組合向けコン...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐19
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2020年のマンション管理学校は、新型コロナの真っただ中。準備は進めていましたが、最終的に、事務局が、中止の判断をしました。それまで、マンション管理フェアは、当社の集客の重要な機会でしたから、かなりの危機感を持ったのですが、結果としては、前年ほどの増加はないものの、過去の受講者からの問合せがあり、契約は堅調に増加。顧問契約も解除される...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐18
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2019年、第8回目のマンション管理学校での講義のタイトルはこちら。【1日目】「消費税10%の値上げ対抗策」～電力自由化時代の賢い電気代削減方法～【2日目】「その値上げ、本当に必要？」～値上げに頼らず、修繕積立金の資金不足を解消する3つのステップ～【3日目】「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」【3日目】～10年、500件のコ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐17
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2017年のマンション管理学校での講義のタイトルはこちら。【1日目】成功事例から学ぶ「マンションの省エネ」～電力自由化時代の賢い電気代削減手法～【2日目】成功事例から学ぶ「マンション管理の改善」～管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ～【3日目】～国交省の注意喚起から1年半、実態は変わったのか？～「大規模修繕工事の不適切...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐16
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。2017年のマンション管理学校での講義の様子です。ありがたいことに、4回の講義は、すべて、こんな感じで、満席＋立ち見。この講義が終わると、マンション管理相談センターのブースに、一気に、相談の行列ができるという状態になってました。【ブログ6562日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐15
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています2016年のマンション管理学校の講義のタイトルは、次の通り。【1日目】よくわかる「マンションの省エネ」～マンション丸ごと！電気代を賢く削減する3つのステップ～【2日目】よくわかる「マンション管理の改善」～管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ～【3日目】国交省が注意喚起！～大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐14
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています2016年は、それまで、秋に開催していたあいちすまいるフェアの開催時期変更があり、かつ、開催場所も、吹上ホールから栄のオアシス広場に変更したため、マンション管理学校ではなく、マンション管理セミナーとして、栄のビルで開催。そのセミナーでの講義タイトルです。【1日目】～自宅マンションの修繕委員長を経験したマンション管理士だからわかる～住民主...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐13
これが、初めてマンション管理士向けに行った「マンション管理士の仕事術」の講義風景です。フェアとは別の広い会場で、50名程度の参加がありました。参加者にアンケートを取ったら、マンション管理士やマンション管理士を目指している人以外で、「マンション管理士を活用したいと考えている組合員も多数来ていました。マンション管理向けの講義タイトルとして考えたのですが、そんなニーズもあるんだ！と予想外でしたね。【ブログ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐12
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています2015年開催の第4回目のマンション管理学校の講義タイトルです。【1日目】いよいよ現実化！共用部の電気代高騰で、組合財政がピンチ【 2日目】実例から学ぶ『大規模修繕のコストダウン』【2日目】～コンサルティング13件同時進行中のマンション管理士が教える～「マンション管理士の仕事術」【3日目】実例から学ぶ『マンション管理の改善』前年が「よくわかるシ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐11
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています2014年開催の第3回目のマンション管理学校の講義の様子です。おかげさまで、満席＋立ち見。私の講座を全部受講される方もおられました。【ブログ6558日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐10
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています2014年開催の第3回目のマンション管理学校の講義は、次の三つでした。【1日目】よくわかる「マンションライフの省エネ」 ～マンション丸ごと電気代削減！スマートマンションへの5つのステップ～【2日目】よくわかる「大規模修繕工事のコストダウン」～組合主導で、良質な工事をより安く実現するための5つのステップ～【3日目】よくわかる「マンション管...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐9
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています平成25年開催の第2回目のマンション管理学校の講義は、次の三つでした。1日目～実例から学ぶ…マンションライフの省エネ～共用部から各戸まで・・・電気代が30%安くなる5つのステップ2日目～実例から学ぶ…マンション管理の改善～品質20%アップ&管理費50%削減を実現した 5つのポイント3日目～実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン～ 46%削滅成功!住民の意...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐8
過去の「マンション管理フェア」「マンション学校」を振り返っています。これが、記念すべき第1回目の「マンション管理フェア」「マンション学校」のチラシです。懐かしい！(^^♪ 【ブログ6556日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐7
3日間、毎日開催された「マンション管理学校」一番集まりにくいし、講師側にとっても、やりにくいのが、最終講義です。間もなく閉店時間、という時間帯で、帰ろうかなモードが高くなりますし、講義をする側からしても、講義が終わった後の相談に乗る時間も限られます。しかし、このイベントを提案したのは私ですから、最も条件の悪い時間帯を引き受けるのも、私だと覚悟していました。それを講義のタイトルと話の内容で、逆に、一...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐6
マンション管理学校で、毎日1コマの講義を引き受けることになった私。集客は、タイトルが命！と言うのは、住宅コンサルタント時代から、身に染みています。当時の資料を見ると、下記の通りです。【3月2日(金)14：30～】～大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか？～他人ごとではない！非常時に強いマンションを作るための5つの法則【3月3日(土)15：30～】～現在の管理に満足ですか？～あなたのマンションの管理を劇的...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐5
終日、セミナーをやる方針は決まったのですが、それを「マンション管理学校」と名付けたのは、中部経済新聞社さんの事務局です。今から思えば、自然に名付けられた感じがしますが、このイベントを象徴するいいネーミングだと思います。当時、すまいるフェアは、エンドユーザー向けのイベントで、開催日は、金～日。そして、言い出しっぺの私が、毎日1コマを引き受けることとなりました。【ブログ6553日連続更新中】←【人気ブログラ...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐4
更に、集客の目玉はないか？との相談に対して、「マンション管理に関心がある人は、良ーく勉強している人が多いので、朝から夕方まで、1時間刻みで、テーマを変えて、セミナーをやってはどうか？」と提案したところ、それは良いね！と、実現の運びとなりました。【ブログ6553日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐3
マンション管理エリアの設置に向けて、事務局が動き出した結果、世の中、新築からリフォームやリノベーションへのシフトが始まっていたこともあり、ストックとしてのマンション管理にも、ニーズがあることがわかり、すまいるフェアの一角に、設置が決定。【ブログ6552日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催‐2
このマンション管理フェアは、今から13年前に始まりましが、発案者は…実は、私です。当時、それまでは、戸建て住宅の建築・リフォームのイベント「あいち すまいるフェア」が行われてきましたが、そこでは、中電のオール電化普及のための出展、住宅コンサルタントしての出展やセミナーを行っていましたので、この事務局には、太いパイプがありました。その事務局に、「これからはマンション管理が熱い！」と語り、マンション管理や...
6/19-20マンション管理フェア、マンション管理学校開催(1)
6月19日(木)と6月20日（金）にウインク愛知で、マンション管理フェア、マンション管理学校が開催されます。今年も、3ブースの出展、マンション管理学校で2コマの講義を受け持ちます。こちらが案内です。 【ブログ6549日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
昨日、全国統計の話を書きました。マンション管理相談センターの顧問契約の実情も紹介します。顧問契約は約70ありますが、10年以上が25％、6年以上が45％、全国統計と同じ程度ですね。当社の草創期から顧問が続いている最長は17年です。ただ、初期の頃は、スポットのコンサルティングに続いて、顧問契約を結ぶという明確な動線がなく、頼まれたら引き受けるという、行き当たりばったりな感じ。17年間トータルで言えば、一度顧問契...
顧問契約の更新の総会議案審議の際に、「マンション管理士と顧問契約を結んでいるマンションはどれくらいあるか？」との質問がありました。平成30年度の国交省によるマンション総合調査では、「マンション管理士を活用したことがある」と回答した管理組合は1,688組合中219組合(13.0%)。専門家（マンション管理士以外も含む）の活用形態が顧問契約であるのは、その20％。となると、マンション管理士を顧問として雇っているマンショ...
13年前に管理適正化コンサルティングを行った組合から相談がありました。当時は、まだ、事実上の個人事業で、顧問契約の継続が当たり前にできる実力や仕組みが不十分の頃でしたので、管理会社を変更し、管理規約を改正するなどして、大きな課題がなくなったことをきっかけに、2年間で契約が終了しました。それから13年。昨年、管理会社が、自社に大規模修繕工事を発注するよう強引に話を進め、更に、大幅な委託費の値上げ提案を持...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま状態なら、管理会社を変えても結局対応は変わらないのではないでしょうか。◎値上げについて2...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
一度に4つのマンションから「変えたい」と相談が入っている管理会社があります。「変えることも考えたい」と言う組合を含めると6つのマンションになります。この会社の特徴や組合が疑念を持つ理由は、共通しています。それをここに書くと、どの会社かわかってしまうので、伏せますが・・・。少なくとも、フロント担当者からは、社内の雰囲気が良いという話は、あまり聞きません。もちろん、誠実で、信頼されているフロント担当者...
沖縄で活動を開始して7年余。途中、新型コロナでの活動休止があったので、正味5年程度。沖縄マンション支援プロジェクトの第1期、第2期合わせて、14のマンションの管理適正化コンサルティングや大規模修繕工事コンサルティング等を行ってきましたが、今回、大規模修繕工事の見学会も通算3回目となりました。今回は、小規模なマンションで、敷地も狭いため、午前中に2回の見学会を開催し、午後から勉強会。 k合わせて、20名程度...
管理会社からの委託費値上を抑える方法としては、管理委託業務の仕様を見直すことです。当社のコンサルティング、顧問先は、契約当初に1年間をかけて、調査と分析を行い、管理委託業務の仕様を見直しているため、近年の値上対抗手段としての見直しは無理ですが、それでも、多少、質は落ちても良いので、コスト増を抑えたい、と言う意向があれば、実施頻度の見直しもできます。過去、当社のような専門家による見直しが入っていなけ...
これまで、7回に渡って、管理会社から提示される「委託費の値上げの理由」の分析とそれ以外の値上げの根拠となる要因を上げてきました。組合から見て、昨今の物価高騰の社会情勢に乗った「便乗値上げ」に映れば、管理会社が客観的・合理的な理由で押し返すのは、かなり大変です。私の経験では、管理会社の値上げ提案に、妥当だと分析したのは半分、値上げ幅を査定して減額したのが半分というところですが、「管理会社の値上げは妥...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つを順次解説しましたが、これとは別に、「会社の業績はどうか？」と言う見方があります。「損益が赤字だから値上したい、黒字が減っているので値上げしたい」と言うのは単純でわかりやすいのですが、私の知る限り、そういった話を値上げの理由にしている管理会社は見たこ...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、4、 協力会社（再委託先）からの値上げ管理会社とその下請け会社の力関係は、業務によって、かなり異なります。例えば、機械警備（24時間設備監視）では、管理会社より大きな会社が下請けになっていることもあり、その会社が「一斉値上げ」なんてことになる...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、3，社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）この理由が最も多いのですが、組合から見ると、最も理解しづらい理由です。管理会社からすれば、会社の利益、一人当たりの売上、一人当たりの担当マンション数と追って行けば、一つのマンションで、最低...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、2，最低賃金の値上げ下記は、愛知県の最低賃金の過去5年間の推移です。年 最低賃金（値上額）元 926（28）2 927（1）3 955（28）4 986（31）5 1,027（41）6 1,077（50）確かに、5年で2割程度の値上げがあり、マンションの清掃業務あるいは勤務時間...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、1，諸物価高騰確かに高騰の実態はあります。例えば郵便代も値上げ、ガソリン代も値上げです。しかし、例えば、事務用品費は、値上げしているかと言うと、低価格を売りにした商品はいくらでもあります。管理会社の諸経費が、どこまで増加しているかを具体的に示...
管理会社は、値上について、どんな理由を言うか？ですが、当社の顧問先での発言を集約すると、1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、全部またはいくつかですね。順番に見ていきましょう。（続く））【ブログ6519日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、多くのマンションで、管理会社から、管理委託費の値上げ申し入れがなされていると思います。当社の顧問先も、しかりです。理事会からすれば、言われるがまま値上を認めると、総会の議案審議の際に、組合員から批判される可能性もあり、すんなりと認める訳にはいきません。管理会社の担当者の仕事振りに不満があると、「会社の都合の話をする前に、あなたの仕事ぶりを変えるのが先でしょう」と言いたくなることもあるでしょう。...
エントランスにキャビネットを置く（固定する）のは特別決議か？
【質問】昨日のブログの関連質問がありました。「当マンションには収納スペースがほとんどありません。エントランスホールの壁の前にキャビネットを購入・設置・固定し、総会議案書と議事録、決算資料を収納しようと思います。固定は転倒防止のため。こちらは、普通決議で良いでしょうか。」【回答】エントランスホールとしての「用途」を変更するような造作には当たらず、普通決議で良いと思います。もし、仕切り壁を作り、扉を付...
【相談】駐輪場を駐車場に変更する場合は、普通決議か、特別決議か？また、その駐車場は、来客用とするため、細則を制定するのだけれど、それは普通決議か？特別決議か？以下の通りです。① 敷地内の駐輪場を駐車場に用途変更する場合→敷地内施設の「用途変更（駐輪場→駐車場）」は、共用部分の「形状または用途の著しい変更」に該当するとされ、区分所有法第17条第1項に基づき、「区分所有者および議決権の各4分の3以上による特別...
電気代における最新の燃料費調整額の発表がありました。中部電力では、ここ3ヶ月、低圧契約において、下記の通り、高止まりです。6月分 ＋2.63円/KWh5月分 ＋2.84円/KWh4月分 ＋1.64円/KWh燃料費調整額が＋2円台後半ということは、定価よりも、10％近い値上があったと同じことです。昨年は、年間平均で、1円/KWh程度でしたから、この傾向が続くと昨年の電気代よりも、確実に上がりますね。為替レートに大きく影響を受けるので、ト...
大規模修繕工事見学会に参加された方から、自分のマンションの管理と長期修繕計画の診断をして欲しいとの依頼を頂き、総会議案書、重要事項説明書、長期修繕計画等を拝見しました。結果、恐ろしい実態が浮かび上がってきました。1， 機械式駐車場の利用者の大幅減少で、管理費会計は年間で100万年近い赤字となっており、過去の余剰金を食いつぶしている状況。数年以内には、管理費が足りなくなる。2， 長期修繕計画は、全体的に...
このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
中日新聞社説「マンション談合『悪習』を改める契機に」（2025年4月18日）
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
5/10(土)那覇市でマンション大規模修繕見学会＆勉強会 開催！！
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
見学会や勉強会の準備中は、出来る限り体を動かさないよう、他のメンバーにお任せ。で、勉強会開始。こういう時は、早口にならないように気を付けることが大事。で、予想通り、勉強会が終わる頃に、徐々に痛みが…(-_-;)しかし、不思議なもので、ドーパミンが出ているらしく、そこまで痛くならない(笑)無事、勉強会を終え、そのまま個別相談も対応できました。が、そこから、自宅に戻る自動車の中で、一気に、痛みが。帰宅するや否...
救急外来で、尿路結石と診断され、痛み止めの注射を打ち、帰宅したのが朝6時。大規模修繕工事見学会で、勉強会の講師を務めるのが、午後。痛みと格闘して、体力を消耗したので、とにかく、休息が必要だけれど、見学会に行けない可能性が強いため、他のコンサルタントが、代替で勉強会講師をできるよう、パソコンを開き、勉強会スライドのうち、私独自のコンテンツを除く等加工して、送る。痛み止めの注射が効くのは8時間なので、計...
先々週の日曜日の話。明け方、4時頃、右わき腹から背中にかけて、強烈な痛みが発生。前夜、テレビを見ながら、体を捻ったまま寝落ちしたので、筋肉痛？熱めのお風呂に入り、痛み止めを飲み、再度、横になったが、痛みは治まらない。体をどの向きにしても、立っても、座っても直らない。これは、筋肉痛じゃなく、内臓だ！と直感。チャットGTPに症状を書いて聞いたら、腎臓結石・尿路結石の疑い。妻に頼んで、近所の岐阜総合医療セン...
マンション管理組合の総会で、修正動議が提示された場合、採決はどうなるか？実際の出席者は、原案か、修繕動議への賛否表明ができます。委任状も、当日出席の被委任者は同様でしょう。議決権行使書はどうなるか？が問題です。原則としては、議決権行使書は「原案」に対しての賛否表明ですから、前提は、通知された「原案」に対する賛否の表明に使うものです。したがって、総会当日に修正動議が提出された場合、その修正案について...
読者から、修正動議の質問がありました。具体的には、来期役員の選任議案で、当日の立候補の扱いは、どうなるか？というものです。マンション独自に、別段の定めをした規約がある、 それに呼応した独自の総会出欠票がある、あるいは、総会の議事進行がどうか、等が不明なため、一般論となりますが、以下の通りです。区分所有法でも、標準管理規約でも、議案として上程された議案については、修正動議はOKです。 上程されていない...
「ブログリーダー」を活用して、馬渕裕嘉志さんをフォローしませんか？
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
【ブログ6580日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...
外部管理者方式を導入する際に、バラ色の未来だけを示されたというマンションの住民さんから受けた相談の話の続き。当社が第三者管理を依頼されたときには、しっかりと、メリット・デメリットを提示し、デメリットの回避策を示したうえで、導入の決議となりました。↓ここに書いてあります。第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（4）今年3月から、理事会を廃止し、私が外部理事長に就任しています。【ブログ6215日...
