しあわせデザイン研究所

仙台でエレベーターの事故2

今回の事故原因は、大きく分けると2点です。1，本件の該当機種（東芝製 CV200 シリーズ）はフェールセーフ設計に『該当』するとされていたが、実際は、『非該当』であったこと。つまり、保守会社誤解があった。※フェールセーフ設計とは、万が一故障が発生した場合でもエレベーターが安全な状態を維持するように設計された仕組みのことです。2、ブレーキを制御する電磁接触器（BK および BKCC）の交換推奨が5年であったが、20年も...

2025/03/31 17:02

仙台で、エレベーターの事故

令和6年1月16日（火）13時20分頃、宮城県仙台市内の共同住宅で、東芝エレベータ株式会社製のエレベーターが扉を開いたまま突然上昇する事故が発生しました。保守会社は、コスモエレベーター株式会社です。この事故により、乗客2名が重傷を負いました。 事故の詳細：発生日時：令和6年1月16日（火）13時20分頃。発生場所：宮城県仙台市内の4階建て共同住宅。被害状況：3階からエレベーターに乗車した2名が1階に到着。1名が降車中に...

2025/03/30 16:47

大規模修繕工事の談合を防ぐ切り口4。

首都圏で、20年以上前から行われてきた談合。その首謀、調整役としては、設計事務所や管理会社の存在も指摘されています。実際、設計事務所にも、立ち入りが入っているとの報道もあります。恐らく、全国の談合勢力は、躍起になって、証拠隠滅を図っていることだろうと思いますが、今や、パソコンやスマホで、消去したデータやメールが、復元できる時代です。証拠隠滅を図ったことがバレたら、更に、汚名のダメージは大きく、廃業の...

2025/03/29 16:35

大規模修繕工事の談合を防ぐ切り口3。

コンサルタント（設計事務所や管理会社）と、大規模修繕工事コンサルティング契約を結ぶ時に、「貴社は、談合をしませんよね？」と聞いて「やります」と答える会社はないですよね。であれば、今度は、工事会社の入札募集時に、談合が発覚したら、談合に加わった会社も工事契約会社にも、多額の違約金を支払うと言う条件をしたらどうでしょう。クリーンな会社からすれば、「そこまで疑うのか！」となるかもしれませんが、公取委が「...

2025/03/28 16:23

大規模修繕工事の談合を防ぐ切り口2

昨日、コンサルタントとの契約にクリーンコンサルタント条文があるかどうかを見るという方法を紹介しました。当社においては、この条文で、「少しでも怪しいと感じたら、預金通帳も総勘定元帳も、見せますよ」としています。【ブログ6492日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2025/03/27 19:38

大規模修繕工事の談合を防ぐ切り口1

メディアからの取材で、一番聞かれるのは「とうしたら談合を防げるか？」当社もコンサルタントが増えると、私の目が届かなくなり、誘惑に負けるコンサルタントが出るかも…という危惧はあります。そこで、すべての契約書に「談合したり不正な利益を得たら、組合に違約金としてコンサルタント料金の3倍を支払う」というグリーンコンサルタント条項を入れています。コンサルタントと契約する時には、こういった条文が入っているかを...

2025/03/26 19:27

沖縄のオートロックインターホン工事（2）

沖縄における当社のコンサルティングの場合、契約先マンションには、私が出張する週末に合わせて、理事会、修繕委員会、総会を開催してもらうことが契約条件です。これにより、金曜から月曜まで沖縄に滞在し、最大8マンション程度を訪問し、その交通費を按分します。しかも、当方の指定が先なので、相当早くに予定を決め、飛行機はLCCとかタイムセールとかで、めちゃ安(笑)。ホテルも早割ですから、1マンション当り、1万円を切るこ...

2025/03/25 16:56

沖縄のオートロックインターホン工事

沖縄の顧問先マンションで、オートロックインターホンのリニューアル工事の時期となりました。管理会社から出された見積は、名古屋エリアに比べるとかなり高い。日本には、アイホン社とパナソニック社がほぼ全数を占めているのですが、色々調べると、そもそも、沖縄だと、確かに、工場からの輸送にお金はかかりますが、工事費に占める割合は小さいため、それほど価格を押し上げる湯ことはなく、ある一社が寡占状態えあること、施工...

2025/03/24 15:58

マンション大規模修繕の談合を防ぐ方法はあるか？(6)

談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法を紹介しています。この問題が浮上した時、不正な設計事務所は、設計監理料を安くして、受注する、と言うのが典型的な方法でした。私も、当社の半分近いコンサル料の見積を見たことがあります。しかし、この手口に関する情報が拡がると、今度は、不正コンサル会社数社と管理会社と手を組み、コンサル料を高く設定し、チャンピオンのコンサル会社が頭一つ安い…...

2025/03/23 15:47

マンション大規模修繕の談合を防ぐ方法はあるか？(5)

談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」「信頼できるコンサルタントを選ぶ」ための魔法の質問。一つ目は、「管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？」この数が多いコンサルタントは、要注意です。二つ目は、「今まで、新築時の施工不良や管理会社の業務不良に起因する不具合を見つけたことはあるか？その時の対応は？」一定数のコンサルティングを行っていれば、このよ...

2025/03/22 18:01

マンション大規模修繕の談合を防ぐ方法はあるか？(4)

談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法は、実は、信頼できるコンサルタントを選ぶ方法でもあります。基本、2時間かけて、話を聞き、質疑応答すること。では、そこで何を聞くか？が重要になります。具体的な良い質問例を紹介しましょう。Q：管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？この数が多いコンサルタントは、要注意です。管理会社の紹介でコンサルティング契...

2025/03/21 17:46

マンション大規模修繕の談合を防ぐ方法はあるか？(3)

談合を防ぐ方法は、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶこと」が最も確かな方法です。これは、生成AIに聞いても、教えてくれません。「人間性」を見るという次元の問題になります。そうであるなら、絶対にやってはいけないことは、コンサルタントのプレゼンコンペです。比較検討をするなと言うことではありません。「1社30分ずつ、順番に来てもらい、プレゼンテーションを行い、投票で決める」と言うスタイルのコンペです...

2025/03/20 17:29

マンション大規模修繕の談合を防ぐ方法はあるか？(2)

談合を防ぐ方法は、結局、「この会社なら、この人なら、談合や不正をやらない！」と確信を持てる相手に巡り合うことです。となると、次は、そんな人にどう出会うか？あるいは、談合を働く人とそうでない人をどう見極めるか？と言う問題になります。不正を働く人は、一度、それに染まると、抜け出すのは難しいでしょう。かといって、不正を働かない人には、不正を働く人が、絶えず、誘惑してきますので、いつ、悪に転換するか、分か...

2025/03/19 16:53

マンション大規模修繕の談合に引っ掛からない方法？

次に、建築専門誌からの取材で聞かれたのが、「談合を防ぐ方法はあるか？」これも、かなり難しい。最初から談合スキームでビジネスをしている人は、誠に巧妙です。管理組合が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。よく言われるのは、設計までは管理会社や瀬敬事務所に頼むが、施工会社選定は、組合だけでやるという方法。これ、理に適っているように見えますが、今度は、価格要素以外を含めて、最適な工事会社を選ぶ眼を管理組合が持っ...

2025/03/18 16:33

マンション大規模修繕の談合を見破る方法はあるか？

今回の件で、建築専門誌から、取材を受けました。そのインタビューの中で、聞かれたのが、「談合を見破る方法はあるか？」管理組合の人が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。誰がコンサルタントなのか？工事会社の公募条件は？どんな会社が見積に参加しているか？出て来た見積金額はいくらか？などを分析すると、私なら、ある程度は見破れると思います。典型的な談合と呼ばないまでも、不正な競争で、割高な工事発注が行われているか...

2025/03/17 10:12

大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(11)

今回の報道を受けて、地元の大規模修繕工事会社の2社の社長に、匿名を条件に、ヒアリングしました。どちらの社長も、自社はやっていないが、名古屋エリアで、談合が行われていることは、認めており、どの会社がやっているか、また、その首謀者はどこかも、状況証拠から見て、知っているとのこと。「彼らは、戦々恐々としているだろう。誰かが、確たる証拠を持って、内部告発する勇気を持てば」と口にされていました。【ブログ6473...

2025/03/16 09:45

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(10)

今回、関東で公取委の立ち入り検査があったのは、20社との報道ですが、新聞で書かれているのは、そのうちの数社。更に、業界関係者に聞くと、施工会社10社程度の名前は、知ることが出来ました。関東エリアの工事会社と書いてありますが、その中には、名古屋支店がある会社もあります。関東でやっているなら、名古屋でもやっているのでは？という疑いも出るでしょう。管理会社や設計事務所も捜査対象になりそうだ、と言う報道もあり...

2025/03/15 09:33

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(9)

前回まで、談合は誰が首謀してやっているのか、その手法は？を書いてきました。談合の打ち合わせをしている現場に踏み込んだ、と言うものではありませんが、間接、直接に、見聞きしています。以前はやっていたが、ある時決別宣言をした会社の役職者の人に、実際にチャンピオンになって、リベートを支払った金額リストを見せてもらったこともあります。従って、「談合はある」と断言できます。【ブログ6472日連続更新中】←【人気ブ...

2025/03/14 09:24

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(8)

首謀の仕掛けの中で、最もうまくできているなぁと思うのが、管理会社と設計事務所が組んでいるケースです。住民は、設計監理方式が良いと判断するのは、ネット検索でできますが、その設計事務所（コンサルタント）が良いのかはわかりません。そこで、管理会社に設計事務を数社、紹介して欲しと依頼することがあります。あるいは、管理会社が積極的に、「設計監理方式が良いですよ」と勧めることもあります。この時、管理会社と設計...

2025/03/13 22:14

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(7)

チャンピオン会社は、どの会社が入札しているのかは、分かりません。よって、このチャンピオン会社に、談合集団以外の会社がエントリーしてきたことを教えて、その会社に辞退を促す電話をさせるのは、入札を取り仕切る管理会社だったり設計コンサルタント、と言うことになります。この話は、私が、ある施工会社の社長から聞いて話なので、伝聞証拠になります。ただし、他社を辞退させる働きかけの事実は、知っています。それは、当...

2025/03/12 18:29

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(6)

談合集団以外の会社が、公募だと信じて、入札にエントリーしてきた場合、受注予定であるチャンピオン会社が、その会社を知っていれば、電話をして「今回は、うちに決まっていて、もう、出来レースが組んであるので、入札を辞退してね」と言ってくるケースもあります。まあ、ここまであからさまには言わないのですが、そういう趣旨だとわかるように「大人の話」をする訳です。【ブログ6471日連続更新中】←【人気ブログランキングに...

2025/03/11 18:17

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(5)

「公募」としているので、談合案件だと知らない工事会社がエントリーしてきたとします。あるいは住民の紹介で、談合チーム以外の工事会社がエントリーしてきたとします。（この場合、多くは、リフォーム会社の紹介で、マンションの大規模修繕を手掛ける能力や経験がなく、結果、辞退になることが多いのですが）その場合、談合の首謀者は、何かしらの理由を付けて、それらの会社を門前払いをするという手法もありますが、届いた応募...

2025/03/10 07:22

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(4)

「公募」条件に、巧妙な「談合しない会社が応募してこない仕掛けを」を作っても、時には、談合と無関係な会社が入ってくることもあります。その場合、談合の首謀者はどうするか？これも、それほど難しいことではありません。「この会社は、こんなこと（噂）があるので、門前払いしましょう」と言えば、組合側は、それに従うでしょう。それどころか、そういった業界の裏事情を教えてくれたことに感謝するかもしれません。【ブログ63...

2025/03/09 00:52

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(3)

「公募」をしても、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにする方法があります。例えば、次のような「公募条件」があるとします。①資本金が、ゼネコン系で10億円以上、 改修専門系会社で5000万円以上の会社法人であること。②分譲集合住宅大規模修繕工事の元請実績が、過去3年間で住戸数 100戸以上の物件が15件以上あること。その内で5千万円 以上の実績が10件以上あること。③過去10...

2025/03/08 00:50

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(2)

2017年の週刊ダイヤモンドに掲載された「談合の絵図」を元に、私が作成した絵図がこちらです。談合の首謀者は、管理会社あるいは設計事務所となっています。談合は、1社でも談合破りの会社がいると成り立ちません。よって、組合には、「公募」で行うと話して、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにします。では、どんな条件か？【ブログ6367日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←...

2025/03/07 00:28

マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(1)

公取委が関東の大規模修繕工事会社20社に立ち入り調査に入ったというニュース。談合は、誰かが音頭を取って、裏切らない仲間だけで入札を行うことで成立します。一般の人から見たら、「業界の集まり」のような場所があって、そこで、工事会社が相談して決めたのだろうと思われると思います。しかし、そのような談合は聞いたことも、見たこともありません。何故か？どのように仕組まれているのか？公取委が動き出したのであれば、き...

2025/03/06 12:36

マンション大規模修繕巡り談合疑い 公取委が約20社に立ち入り！

私が20年近く、警鐘を鳴らし続けてきたこの問題が、大きな転換を迎えるかも。（毎日新聞Webの記事要約）公正取引委員会は、マンションの大規模修繕工事を中心に談合の疑いで、長谷工リフォームやシンヨーなど約20社立入り検査を実施した。 これらの企業は、見積もり合わせや入札の際に事前に情報交換し、工事価格や受注業者を決定していた疑いがある。マンションの大規模修繕工事は通常12～15年ごとに実施され、1戸当たり100万～12...

2025/03/05 23:14

住宅購入に成功するための必読書が出た！

私が中電社内ベンチャーのリブネット時代に、コンサルタントとして入社した（つまり元部下）「家計とマイホーム相談室」の草野先生が本を出されました。それが、こちら。「賢い人だけ知っている 後悔しない住宅購入52の法則」その出版記念パーティーが開かれ、冒頭の乾杯と祝辞を述べました。私がリブネットを始めた動機である「住宅購入者と建築・不動産事業者との情報格差を埋めて、住宅購入を成功させる」と言うミッションを20...

2025/03/04 22:38

大規模修繕工事見学会で何が学べるか(6)

3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その6工事品質を保つために、どのような工事検査が行われているのかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより【ブログ6469日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2025/03/03 22:22

大規模修繕工事見学会で何が学べるか(5)

3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その5談合やリベートがない大規模修繕工事の入札を行うには、どうすれば良いか？がわかります。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6468日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2025/03/02 22:19

大規模修繕工事見学会で何が学べるか(4)

3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その4大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは、どのようなものかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6467日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2025/03/01 22:18