21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今回の事故原因は、大きく分けると2点です。1，本件の該当機種（東芝製 CV200 シリーズ）はフェールセーフ設計に『該当』するとされていたが、実際は、『非該当』であったこと。つまり、保守会社誤解があった。※フェールセーフ設計とは、万が一故障が発生した場合でもエレベーターが安全な状態を維持するように設計された仕組みのことです。2、ブレーキを制御する電磁接触器（BK および BKCC）の交換推奨が5年であったが、20年も...
令和6年1月16日（火）13時20分頃、宮城県仙台市内の共同住宅で、東芝エレベータ株式会社製のエレベーターが扉を開いたまま突然上昇する事故が発生しました。保守会社は、コスモエレベーター株式会社です。この事故により、乗客2名が重傷を負いました。 事故の詳細：発生日時：令和6年1月16日（火）13時20分頃。発生場所：宮城県仙台市内の4階建て共同住宅。被害状況：3階からエレベーターに乗車した2名が1階に到着。1名が降車中に...
首都圏で、20年以上前から行われてきた談合。その首謀、調整役としては、設計事務所や管理会社の存在も指摘されています。実際、設計事務所にも、立ち入りが入っているとの報道もあります。恐らく、全国の談合勢力は、躍起になって、証拠隠滅を図っていることだろうと思いますが、今や、パソコンやスマホで、消去したデータやメールが、復元できる時代です。証拠隠滅を図ったことがバレたら、更に、汚名のダメージは大きく、廃業の...
コンサルタント（設計事務所や管理会社）と、大規模修繕工事コンサルティング契約を結ぶ時に、「貴社は、談合をしませんよね？」と聞いて「やります」と答える会社はないですよね。であれば、今度は、工事会社の入札募集時に、談合が発覚したら、談合に加わった会社も工事契約会社にも、多額の違約金を支払うと言う条件をしたらどうでしょう。クリーンな会社からすれば、「そこまで疑うのか！」となるかもしれませんが、公取委が「...
昨日、コンサルタントとの契約にクリーンコンサルタント条文があるかどうかを見るという方法を紹介しました。当社においては、この条文で、「少しでも怪しいと感じたら、預金通帳も総勘定元帳も、見せますよ」としています。【ブログ6492日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
メディアからの取材で、一番聞かれるのは「とうしたら談合を防げるか？」当社もコンサルタントが増えると、私の目が届かなくなり、誘惑に負けるコンサルタントが出るかも…という危惧はあります。そこで、すべての契約書に「談合したり不正な利益を得たら、組合に違約金としてコンサルタント料金の3倍を支払う」というグリーンコンサルタント条項を入れています。コンサルタントと契約する時には、こういった条文が入っているかを...
沖縄における当社のコンサルティングの場合、契約先マンションには、私が出張する週末に合わせて、理事会、修繕委員会、総会を開催してもらうことが契約条件です。これにより、金曜から月曜まで沖縄に滞在し、最大8マンション程度を訪問し、その交通費を按分します。しかも、当方の指定が先なので、相当早くに予定を決め、飛行機はLCCとかタイムセールとかで、めちゃ安(笑)。ホテルも早割ですから、1マンション当り、1万円を切るこ...
沖縄の顧問先マンションで、オートロックインターホンのリニューアル工事の時期となりました。管理会社から出された見積は、名古屋エリアに比べるとかなり高い。日本には、アイホン社とパナソニック社がほぼ全数を占めているのですが、色々調べると、そもそも、沖縄だと、確かに、工場からの輸送にお金はかかりますが、工事費に占める割合は小さいため、それほど価格を押し上げる湯ことはなく、ある一社が寡占状態えあること、施工...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法を紹介しています。この問題が浮上した時、不正な設計事務所は、設計監理料を安くして、受注する、と言うのが典型的な方法でした。私も、当社の半分近いコンサル料の見積を見たことがあります。しかし、この手口に関する情報が拡がると、今度は、不正コンサル会社数社と管理会社と手を組み、コンサル料を高く設定し、チャンピオンのコンサル会社が頭一つ安い…...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」「信頼できるコンサルタントを選ぶ」ための魔法の質問。一つ目は、「管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？」この数が多いコンサルタントは、要注意です。二つ目は、「今まで、新築時の施工不良や管理会社の業務不良に起因する不具合を見つけたことはあるか？その時の対応は？」一定数のコンサルティングを行っていれば、このよ...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法は、実は、信頼できるコンサルタントを選ぶ方法でもあります。基本、2時間かけて、話を聞き、質疑応答すること。では、そこで何を聞くか？が重要になります。具体的な良い質問例を紹介しましょう。Q：管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？この数が多いコンサルタントは、要注意です。管理会社の紹介でコンサルティング契...
談合を防ぐ方法は、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶこと」が最も確かな方法です。これは、生成AIに聞いても、教えてくれません。「人間性」を見るという次元の問題になります。そうであるなら、絶対にやってはいけないことは、コンサルタントのプレゼンコンペです。比較検討をするなと言うことではありません。「1社30分ずつ、順番に来てもらい、プレゼンテーションを行い、投票で決める」と言うスタイルのコンペです...
談合を防ぐ方法は、結局、「この会社なら、この人なら、談合や不正をやらない！」と確信を持てる相手に巡り合うことです。となると、次は、そんな人にどう出会うか？あるいは、談合を働く人とそうでない人をどう見極めるか？と言う問題になります。不正を働く人は、一度、それに染まると、抜け出すのは難しいでしょう。かといって、不正を働かない人には、不正を働く人が、絶えず、誘惑してきますので、いつ、悪に転換するか、分か...
次に、建築専門誌からの取材で聞かれたのが、「談合を防ぐ方法はあるか？」これも、かなり難しい。最初から談合スキームでビジネスをしている人は、誠に巧妙です。管理組合が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。よく言われるのは、設計までは管理会社や瀬敬事務所に頼むが、施工会社選定は、組合だけでやるという方法。これ、理に適っているように見えますが、今度は、価格要素以外を含めて、最適な工事会社を選ぶ眼を管理組合が持っ...
今回の件で、建築専門誌から、取材を受けました。そのインタビューの中で、聞かれたのが、「談合を見破る方法はあるか？」管理組合の人が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。誰がコンサルタントなのか？工事会社の公募条件は？どんな会社が見積に参加しているか？出て来た見積金額はいくらか？などを分析すると、私なら、ある程度は見破れると思います。典型的な談合と呼ばないまでも、不正な競争で、割高な工事発注が行われているか...
今回の報道を受けて、地元の大規模修繕工事会社の2社の社長に、匿名を条件に、ヒアリングしました。どちらの社長も、自社はやっていないが、名古屋エリアで、談合が行われていることは、認めており、どの会社がやっているか、また、その首謀者はどこかも、状況証拠から見て、知っているとのこと。「彼らは、戦々恐々としているだろう。誰かが、確たる証拠を持って、内部告発する勇気を持てば」と口にされていました。【ブログ6473...
マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(10)
今回、関東で公取委の立ち入り検査があったのは、20社との報道ですが、新聞で書かれているのは、そのうちの数社。更に、業界関係者に聞くと、施工会社10社程度の名前は、知ることが出来ました。関東エリアの工事会社と書いてありますが、その中には、名古屋支店がある会社もあります。関東でやっているなら、名古屋でもやっているのでは？という疑いも出るでしょう。管理会社や設計事務所も捜査対象になりそうだ、と言う報道もあり...
前回まで、談合は誰が首謀してやっているのか、その手法は？を書いてきました。談合の打ち合わせをしている現場に踏み込んだ、と言うものではありませんが、間接、直接に、見聞きしています。以前はやっていたが、ある時決別宣言をした会社の役職者の人に、実際にチャンピオンになって、リベートを支払った金額リストを見せてもらったこともあります。従って、「談合はある」と断言できます。【ブログ6472日連続更新中】←【人気ブ...
首謀の仕掛けの中で、最もうまくできているなぁと思うのが、管理会社と設計事務所が組んでいるケースです。住民は、設計監理方式が良いと判断するのは、ネット検索でできますが、その設計事務所（コンサルタント）が良いのかはわかりません。そこで、管理会社に設計事務を数社、紹介して欲しと依頼することがあります。あるいは、管理会社が積極的に、「設計監理方式が良いですよ」と勧めることもあります。この時、管理会社と設計...
チャンピオン会社は、どの会社が入札しているのかは、分かりません。よって、このチャンピオン会社に、談合集団以外の会社がエントリーしてきたことを教えて、その会社に辞退を促す電話をさせるのは、入札を取り仕切る管理会社だったり設計コンサルタント、と言うことになります。この話は、私が、ある施工会社の社長から聞いて話なので、伝聞証拠になります。ただし、他社を辞退させる働きかけの事実は、知っています。それは、当...
談合集団以外の会社が、公募だと信じて、入札にエントリーしてきた場合、受注予定であるチャンピオン会社が、その会社を知っていれば、電話をして「今回は、うちに決まっていて、もう、出来レースが組んであるので、入札を辞退してね」と言ってくるケースもあります。まあ、ここまであからさまには言わないのですが、そういう趣旨だとわかるように「大人の話」をする訳です。【ブログ6471日連続更新中】←【人気ブログランキングに...
「公募」としているので、談合案件だと知らない工事会社がエントリーしてきたとします。あるいは住民の紹介で、談合チーム以外の工事会社がエントリーしてきたとします。（この場合、多くは、リフォーム会社の紹介で、マンションの大規模修繕を手掛ける能力や経験がなく、結果、辞退になることが多いのですが）その場合、談合の首謀者は、何かしらの理由を付けて、それらの会社を門前払いをするという手法もありますが、届いた応募...
「公募」条件に、巧妙な「談合しない会社が応募してこない仕掛けを」を作っても、時には、談合と無関係な会社が入ってくることもあります。その場合、談合の首謀者はどうするか？これも、それほど難しいことではありません。「この会社は、こんなこと（噂）があるので、門前払いしましょう」と言えば、組合側は、それに従うでしょう。それどころか、そういった業界の裏事情を教えてくれたことに感謝するかもしれません。【ブログ63...
「公募」をしても、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにする方法があります。例えば、次のような「公募条件」があるとします。①資本金が、ゼネコン系で10億円以上、 改修専門系会社で5000万円以上の会社法人であること。②分譲集合住宅大規模修繕工事の元請実績が、過去3年間で住戸数 100戸以上の物件が15件以上あること。その内で5千万円 以上の実績が10件以上あること。③過去10...
2017年の週刊ダイヤモンドに掲載された「談合の絵図」を元に、私が作成した絵図がこちらです。談合の首謀者は、管理会社あるいは設計事務所となっています。談合は、1社でも談合破りの会社がいると成り立ちません。よって、組合には、「公募」で行うと話して、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにします。では、どんな条件か？【ブログ6367日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←...
公取委が関東の大規模修繕工事会社20社に立ち入り調査に入ったというニュース。談合は、誰かが音頭を取って、裏切らない仲間だけで入札を行うことで成立します。一般の人から見たら、「業界の集まり」のような場所があって、そこで、工事会社が相談して決めたのだろうと思われると思います。しかし、そのような談合は聞いたことも、見たこともありません。何故か？どのように仕組まれているのか？公取委が動き出したのであれば、き...
マンション大規模修繕巡り談合疑い 公取委が約20社に立ち入り！
私が20年近く、警鐘を鳴らし続けてきたこの問題が、大きな転換を迎えるかも。（毎日新聞Webの記事要約）公正取引委員会は、マンションの大規模修繕工事を中心に談合の疑いで、長谷工リフォームやシンヨーなど約20社立入り検査を実施した。 これらの企業は、見積もり合わせや入札の際に事前に情報交換し、工事価格や受注業者を決定していた疑いがある。マンションの大規模修繕工事は通常12～15年ごとに実施され、1戸当たり100万～12...
私が中電社内ベンチャーのリブネット時代に、コンサルタントとして入社した（つまり元部下）「家計とマイホーム相談室」の草野先生が本を出されました。それが、こちら。「賢い人だけ知っている 後悔しない住宅購入52の法則」その出版記念パーティーが開かれ、冒頭の乾杯と祝辞を述べました。私がリブネットを始めた動機である「住宅購入者と建築・不動産事業者との情報格差を埋めて、住宅購入を成功させる」と言うミッションを20...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その6工事品質を保つために、どのような工事検査が行われているのかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより【ブログ6469日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その5談合やリベートがない大規模修繕工事の入札を行うには、どうすれば良いか？がわかります。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6468日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その4大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは、どのようなものかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6467日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
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～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...
