しあわせデザイン研究所

三河エリアの顧客拡大

本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...

2024/07/14 21:08

賃貸マンションの大規模修繕工事コンサルティング

賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...

2024/07/13 21:44

仕事のモチベーション

13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...

2024/07/12 07:30

20億円を運用しているマンション

読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...

2024/07/11 00:57

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？（3）

管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...

2024/07/10 00:49

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？（2）

す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...

2024/07/09 23:12

今年は、す・まいる債の申し込みが増える？

今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/07/08 16:56

顧問先の管理計画認定、間もなく10件

当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...

2024/07/07 18:16

長野・松本セミナー終了

本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...

2024/07/06 20:28

6月に管理計画認定ガイドラインが改定

管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...

2024/07/05 07:55

第三者管理→外部管理者管理、管理業者管理方式

昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...

2024/07/04 07:20

7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場でセミナー開催

7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...

2024/07/03 06:57

スマホが壊れると大変

スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...

2024/07/02 10:58

大阪で、コンサル デー

昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...

2024/07/01 08:25

6月27日、28日のマンション管理学校（6）

マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...

2024/06/30 08:14

6月27日、28日のマンション管理学校（5）

マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...

2024/06/29 08:06

6月27日、28日のマンション管理学校（4）

マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/28 07:55

6月27日、28日のマンション管理学校（3）

管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/27 07:49

6月27日、28日のマンション管理学校（2）

私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...

2024/06/26 09:35

6月27日、28日のマンション管理フェア、マンション管理学校

いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...

2024/06/25 06:45

外部管理者方式マンションからのSOS（3）

外部管理者方式を導入する際に、バラ色の未来だけを示されたというマンションの住民さんから受けた相談の話の続き。当社が第三者管理を依頼されたときには、しっかりと、メリット・デメリットを提示し、デメリットの回避策を示したうえで、導入の決議となりました。↓ここに書いてあります。第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（4）今年3月から、理事会を廃止し、私が外部理事長に就任しています。【ブログ6215日...

2024/06/24 06:36

外部管理者方式マンションからのSOS（2）

外部管理者方式を導入したマンションの住民さんから受けた相談の話の続き。いくつかメールでやり取りをした中での話では、導入する時の総会議案書を見ると、注意点には触れられておらず、バラ色の話ばかり。今になって、しまった！と思っているとのこと。同じ管理会社で、他にも、同様の相談があり、全く同じ感想を言われていました。何か、新しいことに踏み込む時には、メリット・デメリットを比較することが必要ですね。自社に都...

2024/06/23 06:28

外部管理者方式マンションからのSOS

外部管理者方式を導入したマンションの住民さんからの相談です。大規模修繕工事が管理会社への発注ありきで、総会に議案上程されることに危機感を抱かれたものの。理事会が廃止されているので、理事ではないため、一住民からの相談となります。 普通のパターンは、理事会で勉強会を開催しましょう！となりますが、理事会がないため、それができません。当方は管理組合との契約をもって、権限が出来てコンサルティングができますが...

2024/06/22 06:22

外部管理者方式等に関するガイドラインが出ました（2）

本件、マンション管理学会の会員向けに、国交省の説明会が開催されるとの連絡が来ました。開催日の予定をみたら、その日は、理事会が19:45からあります。で、説明会は、18時から19時30分。オンライン。理事会は、自宅から5分のマンション。ついてます！早速申しこみました。【ブログ6214日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/21 06:07

外部管理者方式等に関するガイドラインが出ました

国交省の㏋に、6月7日付で、「外部管理者方式等に関するガイドライン」が掲載されています。管理会社による第三者管理の問題がNHKでも取り上げられましたが、名称は、「外部管理者方式」と変更されました。ただ、なんだか、ひっそりと言う感じで、業界の中でも、盛り上がっていないです。問題の発端となった某独立系大手だけではなく、積極的に大手管理会社の一部も外部管理方式を打ち出している中、管理会社の業界団体や個々の...

2024/06/20 17:40

10月より保険料金の大幅値上げ！(5)

三井住友火災からは、まだ、チラシ類は出ていませんが、保険代理店からの情報では、改定の通知は出ており、やはり、リスクを細分化するとの方針が示されているようです。とにかく、各社、一斉の大幅値上げですから、保険料の試算ができるようになる7月中旬から、大忙しです。【ブログ6212日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/19 17:47

10月より保険料金の大幅値上げ！(4)

次に損保ジャパンの改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。1、自己負担額の設定 築年数が25年以上で、優良物件割引の適用対象外となるマンションのご契約をお引受けさせていただく場合、主契約の自己負担額および以下の特約の自己負担額について、全て10万円以上を設定します。 •水災補償特約•水濡れ損害補償特約•破損•汚損損害等補償特約•個人賠償責任特約包括契約に関する特約•施設賠償責任特約 ま...

2024/06/18 13:01

10月より保険料金の大幅値上げ！(3)

東京海上の改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。•自然災害による火災保険の保険金支払が増加していること等を踏まえ、損害保険料率算出機構が算出する参考純率において、保険料水準が見直されるとともに、全国一律であった水災保険料が地域区分ごとに異なる体系へ改定されました。•また、弊社火災保険における水濡れ事故や破損事故等による自然災害以外の保険金のお支払いも増加しています。•このような状況...

2024/06/17 12:54

10月より保険料金の大幅値上げ！(2)

今回の改定のポイントは、次の2点です。（損害保険料率算出機構㏋から）火災保険（住宅総合保険）の参考純率（※1）の改定を以下のとおり行います※1損害保険料の基となる損害保険料率は「純保険料率」と「付加保険料率」にて構成されます。このうち事故が発生したときに保険会社が支払う保険金に充てられる部分が「純保険料率」であり、当機構では、この部分の参考数値である「参考純率」を算出し、会員保険会社に提供しています...

2024/06/16 12:38

10月より保険料金の大幅値上げ！(1)

近年の相次ぐ大型災害で、損害保険各社の収支が悪化し、保険料金の値上げ改定が行われることは、以前から予告されていたのですが、順次、各社から正式に発表されています。それを読むと、単なる値上ではなく、リスクに応じたきめ細かな値上げとなっています。次回より順次、取り上げます。【ブログ6209日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/15 08:54

顧問先、怒涛の総会シーズン

毎年、5月6月は、顧問先の総会シーズンです。現在顧問先は、70近くありますが、その半数程度がこのシーズンです。ほとんどの顧問先には、顧問補佐が付いている2名体制なので、任せることで、この数を乗り切れるのですが、できれば、大切な総会には、私自身が出たい。ありがたいことに、顧問契約の継続率は、95％を超え、逆に新規は、年間で10組合程度は増えているので、今まで顧問補佐付きの2名体制であったものも、補佐をメイン...

2024/06/14 01:18

今年も夏の節電プログラム始まる

特別高圧電力、高圧電力の話です。今年も、7月～9月までの夏季に、節電協力で電気代が割り引かれるキャンペーンが始まります。指定した時間に、節電するデマンドレスポンスタイプ月間で、昨年同月より節電する月刊超絵師割引タイプ当社の顧問先で、高圧電力契約を結んでいるお客様は、何も知らなくても、キャンペーン対象です。マンションの場合、意識して節電するのは、かなり難しいですが、偶然、節電できるとお得になります。節...

2024/06/13 01:08

ジジになる

長女の子供が生まれました。初孫です。出産にあたって、色々と心配なこともあり、不測の事態に備えて、予定日の前後一週間は、仕事を入れないでいましたが、予定日より一週間早く生まれたため、ブログどころではなく、溜めてしまいましたし、各コンサルタントからの書類チェックも遅れ遅れとなり、いくつかの組合には、会合のドタキャンにて迷惑を掛けました。ただ、いずれの組合も、元々、顧問補佐が付いているので、一人で理事会...

2024/06/12 21:52

EV充電器の設置マンションでデモンストレーションを実施

補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...

2024/06/11 21:06

上手く行かない方が良い？

上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか？と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている！と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/10 23:23

相見積の適切な取り方（3）

管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...

2024/06/09 18:27

相見積の適切な取り方（2）

昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...

2024/06/08 08:02

相見積の適切な取り方

顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様（性能）統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...

2024/06/07 20:10

夏の建物調査の役立ちアイテム「クールリンクグ」

妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...

2024/06/06 07:44

管理会社から管理委託費値下げコンサルティングの依頼

変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった！との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...

2024/06/05 23:07

沖縄で、3件目の大規模修繕工事入札が始まりました

今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名：コートヴィレッジ牧志住所：沖縄県那覇市牧志2－5－6階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年：1998 年9 月（築26 年）戸数：25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...

2024/06/04 00:13

6月27日、28日は、マンション管理フェア！

今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15：40～16：20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15：40～16：20 高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント～是非...

2024/06/03 00:01

新しい管理会社を探す時のリトマス試験紙

あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...

2024/06/02 13:24

知らぬは損、マンションの保証期限

5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...

2024/06/01 08:54

修繕積立金を値上げしないと廃墟になる？

昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...

2024/05/31 08:06

大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”のヤバすぎる実態

読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...

2024/05/30 07:38

イマカジで、電気使用推奨の依頼傾向が見えてきた

中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...

2024/05/29 07:12

工事費に“高額キックバック”分の上乗せが常態化！？

ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...

2024/05/28 08:06

MAKSのコンサルティング契約の実績数

先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...

2024/05/27 18:45

この時期の週末のパターン2

今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...

2024/05/26 07:35

この時期の週末のパターン

この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...

2024/05/25 18:40

投資用マンションからのSOS

名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...

2024/05/24 01:06

小規模マンションに顧問が就く例は皆無！と言い放つ管理会社担当者

顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...

2024/05/23 00:50

やはり、我がマンションは優秀だった(笑)

自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...

2024/05/22 16:16

火災保険の保険事故カウントの基準日

読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...

2024/05/21 14:11

33年目にして初めて網戸を外す

自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...

2024/05/20 08:31

勉強会、過去最高の参加率かも

この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...

2024/05/19 08:17

組合から表彰を受けたフロント担当者

顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...

2024/05/18 21:23

火災保険の申請のタイミング⑤

マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...

2024/05/17 09:57

火災保険の申請のタイミング④

マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...

2024/05/16 09:45

火災保険の申請のタイミング③

マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...

2024/05/15 08:48

火災保険の申請のタイミング②

マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...

2024/05/14 08:37

火災保険の申請のタイミング①

マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...

2024/05/13 08:33

大規模修繕工事足場解体前の施主検査

当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...

2024/05/12 08:24

沖縄での大規模修繕工事見学会

韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...

2024/05/11 19:55

甥っ子の結婚式inソウル⑤

旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/05/10 15:07

甥っ子の結婚式inソウル④

私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...

2024/05/09 08:07

甥っ子の結婚式inソウル③

ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...

2024/05/08 08:52

甥っ子の結婚式inソウル②

韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...

2024/05/07 22:42

甥っ子の結婚式inソウル①

甥っ子が韓国人の女性と結婚するので、ソウルで結婚式を行うという。それに参列するため、このGWの後半は、夫婦でソウルに来ています。式への参列なら一泊二日ですが、もう1日、滞在を延ばして、二泊三日。会社勤務時代は、毎年1度は海外旅行に行っていましたが、ベンチャー起業後の初期は、お金も暇もないどころか、逆に、借金は増えるばかりで、海外など行く余裕はなし。(笑)上手くいくようになると、今度は、次から次に仕事が...

2024/05/06 01:23

管理計画認定の公開情報が拡充されます

管理計画認定は、既築マンションにおいては、全国で700件ほどで、そのマンション名は、ポータルサイトで検索、確認できます。今までの情報は、認定コード、認定日、マンション名、住所。消費者がマンション購入にあたり、そのマンションが認定を取っているかどうかを調べるには、このポータルサイトで、マンション名を検索すればわかります。今回の追加情報は、住宅と店舗の戸数、階数、構造、建築年月有益なサイトとして、広く活...

2024/05/05 03:20

火災保険料の爆上がりへの対策

築25年111戸の顧問先マンションで火災保険の満期更新時期となり、前回、当時の管理会社が代理店となって加入した保険の同条件更改だと、保険料が110万円のアップ。保険適正化コンサルティングを開始。主な見直し要素は、保険期間支払方法タイプ保険金額免責特約保険会社今回、この中で、見直しの最大要素は、保険金額と免責。全部で12種類の保険見積を取得し、最終的に、前回同条件より、210万円も保険料が安くなりました。もちろ...

2024/05/04 05:58

固定資産税の通知と一緒に空き家対策チラシが

固定資産税の通知と一緒に、空き家対策チラシが入っていました。表面は、市からのお知らせ、裏面は、不動産業者と解体業者広告。この業者を市が推薦するものではない、との断りは入っていますが、業者からすれば、空き家の所有者に届く固定清算税通知書であれば、個人情報の取得なしに、リーチしたいターゲットへのアプローチになり、広告効果が高く、市とすれば、広告収入が印刷や封入コストの軽減につながる良い策だと思います。...

2024/05/03 05:26

省エネの新しい提案「イマカジ」の発想！

中部電力カテエネとの姉妹サイトである「NACHARGE」（ネイチャージ）では、今春、「この時間に、電気を使おう！＝家事をしよう、電気自動車に充電しよう」というキャンペーンを行っています。今までは、電力使用量のピーク時に節電を呼び掛ける活動を行ってきましたが、これとは真逆。確かに、ピーク時に電気使用量を減らすためには、その時間帯における冷暖房の温度設定を変えるだけではなく、同時に家電を使った家事を行わない、...

2024/05/02 08:26

刈谷市で第1号の管理計画認定を取得！

顧問先の「サンマンションアトレ刈谷ミササガパーク」が管理計画認定を受けました。刈谷市で第1号です。京都市でも名古屋市でも、第1号を取れず、第2号とか第3号となりましたが、今度は、第1号の栄誉を取りました！(^O^)／登録一覧表ページを見ると、全国でも、最新認定マンションとして、トップに出てきますから、気持ち良いです！【ブログ6164日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...

2024/05/01 23:11

今年のマンション管理学校のテーマは？

今年のマンション管理フェア、マンション管理学校は6月27日、28日です。今年も、事務局から、企画協力の依頼が来て、コメントを差し上げ、また、今年も、マンション管理学校の各日の最終講義を担当することになっています。で、4月末までにそのタイトルを届けることになっていましたので、決めました。6月27日（木)15：40～16：20NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組...

2024/04/30 22:40

GWの過ごし方

今年のGWは、半端ない忙しさです。理由は、総会シーズンであること、GW明けに、すぐに、沖縄で、大規模修繕工事見学会があること。顧問先マンションに対して、問題を解決する待ちの姿勢ではなく、より良くするための提案をしようとすると、総会での議案化が必要になる案件は、自然と増えます。特に、私が直接担当するマンションは、大型か難問を抱えたマンションですからね。一方では、顧問補佐が付いているマンションも、増え...

2024/04/29 05:13

電気代がジワジワと上がる

先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...

2024/04/28 19:10

電力会社の引っ越し応援キャンペーンの謎

中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...

2024/04/27 14:02

新電力から、久々の提案

2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...

2024/04/26 09:01

4月からの電気料金改定

4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...

2024/04/25 08:44

兵庫で大規模修繕工事コンサルティング、始まる

先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...

2024/04/24 20:13

高山にて(2)

今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...

2024/04/23 22:53

高山にて

家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...

2024/04/22 09:45

日本マンション学会、盛況！

この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...

2024/04/21 21:04

那覇市で大規模修繕工事見学会を開催します(2)

昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...

2024/04/20 18:16

5/11（土）、那覇市で大規模修繕工事見学会を開催します

5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...

2024/04/19 09:13

週末、日本マンション学会、学術大会が始まる

今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/04/18 08:54

住宅金融支援機構を訪問交流

昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...

2024/04/17 21:06

超 久しぶりにデジカメを買って分かった事…

多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...

2024/04/16 19:17

日本マンション学会学術大会 名古屋開催迫る！

今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...

2024/04/15 23:35

タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました

先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...

2024/04/14 23:15

大規模修繕工事見学会の人気

週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...

2024/04/13 22:38

他マンションとの比較は有効か(5)

管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...

2024/04/12 20:30

他マンションとの比較は有効か(4)

次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...

2024/04/11 01:42

他のマンションとの比較は有効か？(3)

築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...

2024/04/10 22:47

他のマンションとの比較は有効か？(2)

よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...

2024/04/09 17:24

他のマンションとの比較は有効か？(1)

よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...

2024/04/08 12:19

週末の大規模修繕工事見学会&勉強会が人気！

今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか？岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...

2024/04/07 17:26

掛川市の大規模修繕工事コンサルティング先、施工会社決まる

この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1，勉強会とコンサルティング説明2，契約時...

2024/04/06 08:07