愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、新築マンションの予備認定：663件（愛知県：37件）既築マンションの認定 ： 38件（愛知県： 6件）です。新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望す...
ドラッグストア業界では最大手のウエルシアホールディングスが、先日、2026年2月末までに全店でたばこ製品の販売を終了すると発表しました。同社の「健康な暮らしを提供する」という企業理念と、喫煙による疾病のリスクとが、相反する！と判断したからです。同社のたばこ販売は、売上高の約1・5%を占める商品で、停止すれば、売り上げや損益に一定の影響が出るそうですが、この英断には、大拍手です！そもそも、体を治す薬を売る専...
週明けから、松本市内で、大規模修繕工事の入札が始まるのですが、それに引き続き、愛知県で、100戸、200戸クラスの入札が始まります。それ以降も、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサルティングが20件以上もあります。そこで、現在の工事の受注状況や価格を数社にヒアリングしています。メーカーにもヒアリングしています。受注状況で言うと、今年の秋工事までは、ほぼ一杯だが、年明け以降は、これから。工事費は、この4月以降...
私の住む学区には、手力雄神社があり、300年以上続くと言われている火祭りが4月第2土曜日（本日）にあります。今年は、数年ぶりに、神事以外の神輿や花火などもあり、大きな掛け声や爆竹の音等も聞こえ、お祭り気分。娘たちが小学生の頃、連れて行ったのを思い出しました。良いですね！【ブログ5774日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
顧問先の理事長からの質問です。（質問、回答とも、若干アレンジしてあります）〇〇号室のA様から、専用庭に元々生えていた木を伐採したいので、個人で処理してもよいでしょうかとのことです。その木の画像を添付いたします。管理会社の担当者に確認しましたところ、伐採を認めるかどうかは理事会で審議することですが、専用庭も共用部であるため、竣工時からある木については組合の所有物になるため、その点を考慮する必要があり...
「筋ジストロフィー」でも自分らしく生きることをあきらめない！
長年の友人である今井孝さんの素晴らしい企画（講演会）のご紹介です。残席僅かです。是非、お申し込み下さい！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「筋ジストロフィー」という難病でありながら、歌を歌いつづけ、結婚もして、出産もして、東京パラリンピック閉会式にも出演し、大阪万博のテーマソングも担当することになっている女性がいます。10年来の友人である小澤綾子さんです。その小澤さんの講演会（オンライン）を...
4月21日から「社会的資産としてのマンション再生・長寿命化への道すじ」をテーマにマンション学会学術大会が開催されます。マンション学会に加入して初めての大会です。■プログラムは、以下の通りです。【4月22日（土）】9:30〜12:00 分科会 会場／東3号館 ・第1分科会 判例研究委員会 ・第2分科会 マンション福祉住環境研究委員会 ・第3分科会 マンション住環境まちづくり研究委員会12：15-13：00 社員総会・新理...
管理計画認定を取得すると固定資産税が1/6～1/2の範囲内（参酌基準：1/3）で安くなるには、次の条件が必要です。1，令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンション2，築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること3，長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること4，長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を...
管理計画認定を取得するとどんなメリットがあるか？のおさらいです。1、「フラット35」の借入金利の引き下げ（維持保全型の利用）当初5年間、年0．25％の金利引き下げが受けられます。2，住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ全期間で年0．2％の金利引き下げが受けられます。3，住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ令和5年度募集分から開始される優遇措置で...
マンション管理組合向けの大規模修繕工事コンサルティングを手掛けてから15年。15年前にこの仕事を始めたのは、戸建て住宅のコンサルティングは、多数、手掛けていたこと、自宅マンションで、MC方式で有名なK設計事務所に、大規模修繕工事の設計監理をお願いし、付きっ切りで学んだこと、東京の設計事務所の大規模修繕工事コンサルの現場に、何度か、学びに行ったことをスタートとしています。たまたま、わがマンションの近くの16...
妻からの報告です。どこからともなく、美しい鳥のさえずりが…声の主を探したら、この写真の通り。第2回目の大規模修繕工事を控えて、わがマンションに幸せがやってくる予感。【ブログ5768日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の住むマンションから、一番近いJR駅は、高山線の長森駅。徒歩で行くと30分くらいはかかりますが、出身中学が長森中なので、名称に愛着があります。ただ、無人駅で、無人の駐車場があるほどで、舗装もされておらず、いかにも田舎の駅で、乗客も少ない。周囲は、田んぼで、住宅が次々に立つような感じでもない。ところが、その駅の再開発が進められると言う！それがこの広報記事。驚きました。地元の市会議員か県会議員さんが、...
マンションの設備のうち、自動火災報知設備は、一般的には、親機と言える受信機、共用部の感知器やベル、各室内の感知器で構成されます。メーカーや保守業者に聞くと、メーカーが言う耐用年数を過ぎていれば、「一斉に替えてもいい時期ですね」と言う答えが返ってくるのが普通です。しかし、実際に、どれくらいの年数で替えているか？を私が知っている保守業者に聞いた限りでは、耐用年数を超えていても、壊れる前に予防的に替える...
今年のマンション管理学校の講義の内容をお知らせします。5月12日（金）大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法2017年に大きくマスコミに取り上げられた本件ですが、その後、一時的には沈静化したものの、次々に手を変え、深く潜るなどして、続いています。その中から、最近あった事例を紹介し、組合への恣意的なミスリードや不正な入札に引っかからないようアドバイスします。【ブログ5765日連続更新中】（翌日...
今年のマンション管理学校の講義の内容をお知らせします。5月11日（木)優良マンションの証「管理計画認定」の取り方～取得済＆取得支援中10件のノウハウ公開～昨年4月に開始された管理計画認定制度。当社の顧問先では、名古屋と京都で認定を取得し、それ以外で10以上のマンションで取得準備中です。その過程で、申請マニュアルには書いていないこと、判断が分かれることなど、多くの課題に対して、国交省に問いあわせながら進めて...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で、5月11日（木）、12日(金)に開催されます。第11回目で、当社も11回連続の出展、そして、私も11回連続のマンション管理学校の登壇です。二日とも、最終講義で登壇します。タイトルは次の通りです。5月11日（木) 15:40-16:20優良マンションの証「管理計画認定」の取り方～取得済＆取得支援中10件のノウハウ公開～5月12日（金） 15:40-16:20大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙...
沖縄では、小規模、高経年、大規模修繕待ったなし、積立金大幅不足と言う4重苦に悩む数マンションと、「5年で、すべての問題を解決するコンサルティング契約」を結んでいます。中には、管理会社から、「5000万円の借り入れをおこない、直ちに大規模修繕工事をしなければ、管理委託契約を解除する！」と最後通告を突きつけられた20戸規模のマンションもあります。これらのマンションをどうやって救うか？と考え抜いた結果、マンシ...
管理適正化コンサルティングが始まったばかりのマンションで、管理会社から、4月の定期総会で、管理委託費の値上げの申し入れがありました。管理会社の言い分は、「協力会社からの値上げ要請が、1年前からあり、全管理物件で、値上げを申し入れているから」と言う理由。このマンションの場合、その値上幅が、30％以上。どの業界でも、4月からの値上げの話があります。マンションに関係する工事の分野でも、オートロックインターホ...
この週末は、沖縄です。木曜から、辻一級建築士と共に、沖縄に入り、全部で9件の業務を遂行します。ほぼ寝ません(笑)そのため、会合時に、辻や友寄が説明する間に、うつらうつらと、船をこがないようにするのも大変です(笑)で、更に、2マンションから、このプロジェクトに入りたい！という依頼が…。嬉しい悲鳴です(笑)【ブログ5760日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録...
昨年12月に、静岡県掛川市のマンションで、大規模修繕工事の勉強会を行ったマンションにおいて、「管理会社とMAKSとを比較した結果、当日の参加者の全員一致で、当社にコンサルティングを依頼したいという意見となりました」との連絡を受けてから、3か月。昨日、電話があり、総会で当社への契約議案が承認されたとのこと。総会に出席を求められるのかな？と思っていたので、「いつの間に！」と言う感じですが、総会では、特段の質...
今回のWBCの野球試合は、感動が一杯でした。準決勝のメキシコ戦では、最終回の負けている場面で、それまで、絶不調の村上選手に代打を送らず、任せた！と送り出した栗山監督。バントで送ろうか！と一瞬頭をよぎったが、信頼してくれた監督に応えて、バットを振り切った村上選手。そして、さよなら2塁打。信頼する側とされる側の熱い想いには、感動しましたね。マンション管理相談センターをこんなチームにするには、どうすべき...
WBCの野球試合中継から目が離せません。超一流の選手たちが、どのようなチームワークで、試合を勝って行くか？を見ると、会社経営やコンサルタントメンバーのチームワーク作りに参考になることが一杯です！【ブログ5758日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者と話していると、保険事故で工事費の見積書を提出し、鑑定（査定）金額が出たら、それが結論として動かせない、と考えている人が、多いようです。管理会社自身が保険代理店のため、保険代理店手数料を支払ってくれる保険会社と対立するような姿勢は避けたいという気持ちが多少あるのかもしれませんし、そもそも、鑑定人は、それだけをやっているプロ中のプロですから、交渉しても無理、と考えるのはよくわかります...
80戸台の顧問先マンションは、今から6年前、第1回目の大規模修繕工事を約1億3500万円で実施する寸前に、コンサルタント（設計事務所）・管理会社・施工会社（管理会社のグループ会社）の密約の疑いが出て、議論白熱の末、当社にコンサルティングをスイッチ。当社が建物調査を行ったら、①今、工事をやるのは早すぎる②1億3500万円じゃなく、1億円でできるとの結果が出ました。但し、一部に漏水問題やタイル剥離の恐れのある個所があ...
土曜日の午前と午後に、大阪で、セミナーを開催しました。大阪のセミナーで、絶対外してはいけない、「つかみの笑い」はうまく行きました。これがうまく行くと、ノリますね。(笑)。終了後、熱心な質問を頂き、御別相談も、2順目を待っていただきました。アンケートを読んで、一番うれしかった感想は、「馬渕先生のお人柄や組合への想いに胸打たれました。」毎回、「マンション愛」で熱を込めてお話ししています。【ブログ5753日連...
大阪市内300戸クラスの大型マンションから、SOSが届いたのは、昨年11月。管理会社からの契約更新時の値上申入れを組合が受け入れなかったことで、最終的には、管理会社から、突然、3か月後の解約通知を送られたマンションより、管理会社選定のためのコンサルティングを依頼されました。地元で、引き受けてくれるマンション管理士を見つけるのは、かなり難しかったようです。当社が引き受けられると判断した理由は、一昨年、同じよ...
2023年春・夏マンション大規模修繕・管理改善セミナーin沖縄
第2弾は、5月7日に沖縄県那覇市です。過去3回のセミナーでは、回、会場定員いっぱいの30組程度の参加があり、セミナー後の相談会は、個別ではなく、同じような境遇にある組合で集まってもらい、グループ相談会になっています。きっと、今回も満席に違いない！【ブログ5751日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】し...
2023年春・夏マンション大規模修繕・管理改善セミナー 始まる
今年は、3月18日（土）を皮切りに、春・夏セミナーが始まります。最初は大阪で、午前、午後の2回。20名以上の申し込みが来ています。最初の5分で、どんな笑いで、つかみを取るか、燃えますね！【ブログ5751日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】しています。...
枕、腰ベルトに続いて、医療用の磁気ネックレスを妻が購入してくれました。ここまで揃えれば、どれだけ仕事をしても、快調！(笑)妻に感謝です！【ブログ5749日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】しています。...
昨年春に、管理適正化コンサルティングを開始した130戸クラスの大府市のマンションで、現管理会社との交渉の末、年間で560万円の管理コスト削減が確定しました。この中には、管理委託契約と個別の専門業者との契約、電気代や保険の削減も含まれていますが、この効果で、一世帯当たり、4.2万円/年の削減効果が生まれ、それを修繕積立金にシフトすることで、元々、計画されていた修繕積立金の値上げを大幅に抑制することができます。...
この週末は、130戸クラスの大型マンションの大規模修繕工事の修繕委員会、理事会が続きます。どちらも、大規模修繕工事だけでなく、長期修繕計画、管理適正化、保険適正化、電気代削減、顧問契約をセットにしたフルパッケージ契約のため、このクラスになると、コンサルタントも3名体制となり、会合に向けての資料準備も大変です。この週末も、徹夜で、やり切るぞ！【ブログ5747日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ...
この週末は、松本市内33戸のマンションで、当社とのコンサルティング契約審議の臨時総会が開催され、無事、承認されました。ありがとうございます。契約項目は、大規模修繕工事、長期修繕計画作成、管理適正化、保険適正化、電気代削減、顧問業務のフルパッケージです。これで、長野県では10組合、松本市内では、3組合の契約となりました。契約の総項目数では、40案件を超えます。ここまで積み上げると、経験値の蓄積で「わかる」...
数日前、妻が、コラントッテの磁気枕を購入してくれて、それを使い出してから、肩こりが解消されたようなので、次の大敵は短睡眠による腰痛対策。自宅で、夜に仕事をやっていて、気づいたら、デスクの前で椅子に座ったまま寝落ちて、夜中の2時だった、と言うこともしばしばあり、腰への負担が大きいことから、コラントッテの磁気ベルトを妻が購入してくれました。これです。妻の愛情も入っているので、効果への期待大！【ブログ574...
名古屋市内約40戸の顧問先は、2016年から顧問に就任し、今年で7年目。昨年、築10年目を迎え、建物の総合点検を行い、最低でも築15年、できれば築18年、20年目の大規模修繕工事となるよう、共用部でいくつかの部分修繕を行いました。今年は、その続きで、ベランダの防水の切れ、天井からのエフロの発生などをチェック。1日で、半数近くのベランダを調査しました。僅かですが、天井からのエフロが手摺に落ちて、その汚れが取れない部...
管理計画認定制度について、昨年始まっていた愛知県（市以外）と6市に続き、この4月から10市で受付が始まるようです。その中には、当社の顧問先マンションがある市も。継続的に各市の㏋を見て、動向を探ってきましたが、予想より半年早い市もありました。当社の顧問先は、この認定で最もハードルが高い修繕積立金の水準をほとんどがクリアしていますので、その気になれば、いつでも、認定取得にトライできます。なぜなら、大規模修...
妻が、肩こり持ちの私の体調を気遣い、コラントッテの磁器枕[MAG-RA」を購入してくれました。あの、フィギアスケートの宇野昌磨選手がしているネックレスも、同社の商品。『24個の強力磁石の効果が、広範囲に首コリ・肩コリのポイントに届くように、独自のカタチを考案。「トライアングルMAGゾーン」を作り出すため、肩までサポートするカタチの枕であることがマグーラの特徴です。素材を出し入れすることで、高さ調節が可能！（頭...
昨夜の顧問先（約80戸）の理事会は、19時40分開始、23時終了。総会前の理事会で、総会議案数が多く、大型の排水設備工事案件の途中報告に加え、当社がコンサルティングを引き受けている大規模修繕工事も、いよいよ入札が始まることもあり、検討テーマが目白押し。本年度は、大きな課題がいくつもあった年なので、提案を控えていた「管理計画認定」の取得も、今回、提案。理事会としては、総会時の想定問答も考えながら、一つ一つの...
顧問先の店舗複合型マンション（築26年、約100戸）の管理規約の全面改正が、ほぼ終わり、その説明会を開催しました。この古さになると、国の標準管理規約との乖離が大きく、かつ、実際の運用と規約との乖離も大きく、1年以上の歳月がかかりました。費やした時間も100時間は超えています。実は、このマンションでは当方が顧問になる前に、管理会社と管理規約改正委員会とで、5年間かけても、規約改正ができなかったとのこと。大切な...
マンションの定期総会のハイシーズンは、会計年度が終わる3月が多いことから、その2カ月以内又は3カ月以内とされている関係上、5月、6月となります。その定期総会のための理事会開催が、4月又は5月に開催されます。管理会社の担当者は、この時期、自分が担当している十数組合の総会資料を作成する繁忙期になるのですが、当社にとっても、年間の顧問業務報告書を作成すること、そのために、管理会社の業務監査を行ったり、管理会社...
電気代が、燃料費調整額の爆上がりにより、高騰している話は何度も書きましたが、高圧一括受電のマンションでは、アグリゲーター（事業者）の仕入れ値が大幅に上がっていることになり、それを電気料金に反映させる際に、困った問題が起きます。それは、高圧受電だと燃料費調整単価の上限は、元々ないため、事業者側は、高くなっている電気を仕入れていますので、供給先の家庭にも、それが転嫁されます。そうなると、今まで、一括受...
3月18日大阪で開催、管理組合向け大規模修繕工事と管理改善成功セミナー
セミナーの季節がやってきました！皮切りは、3月18日、大阪です。午前の部・午後の部の2回あります。 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1 セミナー（90分）第2 個別相談会（ご希望の方）◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得！「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つ...
昨日の続きです。（状況）実際に学校に申入れに行ったら、いたずらをした子供以外に、その生徒にそれをやらせた生徒もいたことがわかった。学校側は、生徒への指導を行い、また、その親に連絡するという約束をしたが、その結果について、組合に説明はしない。今後、どのように対処すべきか？（アドバイス）学校側は、当事者ではないので、上記の行動が限界でしょう。いたずらをした生徒に指示した生徒がいたかどうか等、その因果関...
昨日の続きです。（質問）では、火災保険を使えば、組合の支出もないので、面倒がなく、良いのでは？（回答）誰がやったのか不明であれば、組合の保険を使うのは、妥当ですが、加害者がわかっているのであれば、NGです。保険を使うことで、保険料が上がる可能性があるので、そうなれば、結局、組合に損害が出ます。今の保険の満期を考えて、事故カウント期間外だとしても、保険料の値上げで、中途解約、更新を行うこともあり得ます...
顧問先からの相談です。（相談）① 玄関脇の歩道に面している花壇のタイルの破損と割れた石を見つけた。② 前日の夕方、小学生（名前もわかる）が、石でタイルを叩いていたのを居住者のお子さんと数人の友達が見かけて「何をしてる！やめなさい！」などと注意した。③ 理事会としては、学校と相談して、親御さんからお子さんに注意してもらい、修理してもらおうかと思うがどうでしょうか？（アドバイス）組合の財産保全の観点から、加...
本人に、直接、「今後の違反の場合、一切の利用を禁じる」との通達を出しても、また、繰り返されたら、レッカーで移動するなんてこともできないため、より強い手段として、区分所者に対して、賃貸借契約解除を申し入れることは、できるでしょうか？この違反が、「賃貸契約の解除」と言う、かなり厳しい措置を誘引する程の「組合にとっての不都合」か？と言うと、難しいでしょうね。ただ、それにより、事故が起きるとか、緊急車両が...
使用細則を守らず、転回場所で長時間の違反駐車をしている賃貸人へは、まず、区分所有者に「賃借人に管理規約等を守らせるのは、区分所有者（組合員）の義務である」と添えて、違反をやめるように促すのが最初。それでも、繰り返されるようなら、「今後、違反があったら、それ以降は、転回場所の駐車・停車は、一切禁じる」という通知を出すことが次の手でしょう。ただ、これも、また繰り返したら、強制的に排除できる力は、組合に...
顧問先マンションの理事長から、「賃貸者が、繰り返し、自動車の転回スペースに長時間の違反駐車をしており、注意しても直らない。どうしたら良いか？」と相談がありました。まずは、「賃借人に管理規約等を守らせるのは、区分所有者（組合員）の義務である」の根拠を示して、当該住戸の区分所有者に、注意依頼文を送ることです。「守らせなかったら、ペナルティがあるのか？」と言うと、それがないので、再三の警告を無視している...
顧問先のマンションである京都の「ジオグランデ寺町御池」が管理計画の認定を受けました。京都市で2番目の認定です。また、当社顧問先としても、名古屋の「リアージュ本山ヒルズ」に続いて2組合目です。おめでとうございます！長期修繕計画にわずかな記載漏れが見つかり、臨時総会を開催したというプロセスを経ています。実は、リアージュ本山も、同じように僅かなミスがあり、臨時総会を開催しています。この認定制度の合格ライン...
昨年秋から始まった「沖縄マンション支援プロジェクト第2期」には、6マンションが参加しています。沖縄訪問時に、各マンションの会合、建物調査、事業者との会合などを集中させ、木～月曜の午前中まで滞在すると、目一杯です。しかし、ここに来て、数年前に当社のセミナーに参加された方の中で、理事長になった、修繕委員になった、とのタイミングになり、コンサルティング打診があり、この春、一度に数マンションのコンサルティン...
既設マンションの管理計画認定が現在、25件です。昨年4月に始まってまもなく1年経ちますが、全国で10万棟以上のマンションがあるので、％を出すのも、はばかられる低い数字です。考えられる原因は、①認定のハードルが高い、②取得する費用が取得するメリットに追い付かない③地方自治体が受付を開始していない確かに、①は、長期修繕計画と積立金の項目のハードルが高すぎると、当初から言われていました。管理計画認定のために、積立...
コンサルティング先のマンションの中で、機械式駐車場問題（多額な維持費、更新費がかかり、修繕積立金の大幅な値上げが必要だと言われていること）で困っているマンションがあります。当社はこれまで10以上のマンションで機械式駐車場問題を解決しており、解決のためには、3つのステージと15のステップが必要だと整理しており、このノウハウスで解決できなかった例は一つもありません。また、解決の出口は、廃止だけではなく、使...
2カ月先まで、平日の夜、土日の終日、9割程度の予約があると、どれくらいのコンサルティングができるか？と聞かれますので、今、実際に動いているコンサルティングについて、種類別の件数を数えると、次の通りです。建物調査 7件長期修繕計画 23件大規模修繕 30件管理適正化 14件保険適正化 19件省エネ 18件管理計画認定取得 7件個別問題解決支援 20件顧問業務 59件上記に加えて、間もなく総会で、新たな契約締結の議案審議を予定...
コンサルティング先、顧問先のマンションで、仕事上の悩みの最たるものは、会合の日時調整です。大型マンションの中には、毎月の第2日曜の午前に理事会、などと、と決まっているケースありますが、多くのマンションでは、そこまで定例化する程の検討課題はなく、理事会の会合の都度、次回の会合日程を決めることになります。日時の決め方は、大まかな時期を決め、最も予定が詰まっている私が候補日を出し、理事長と管理会社の担当...
次から次に、汚職の実態が明らかになり、広告最大手の電通が、ついに、長期間の指名停止処分。会社間、個人間で、どんなやり取りがあり、どのように「わからないように」お金を廻したかが、段々と明らかになってきました。マスコミ報道を見る、読むと、閉ざされた業界内部の持ちつ持たれつ、密室会合で、談合が行われている。お金を迂回させれば、ばれないだろうという知恵も見え隠れします。これらを見ていると、マンションの大規...
顧問先、大規模修繕工事コンサルティング先から、EV充電器の設置に関する相談が増えています。新築マンションでは、最初から設置されているケースも出ていますが、既設マンションで導入しようとすると、最初に、費用とスペースの問題にぶち当たります。利用者が全体の1割にも満たないのに、工事費をかけるのはもったいない。来客用の駐車場を充電スタンド用にしたら、来客用駐車場がなくなる。そもそも、来客用駐車場がない。誰...
本日、秋田のマンションから申告な相談の電話。管理会社の相当な横暴の様子。総会でも、規約に反することを平気でやると言う。私が知っている、「自社に都合の良い度が過ぎる行為を行う管理会社」のうちの1社の話でした。資料を送るので、助けて欲しいとの依頼ですが、秋田は遠く、地元に認定コンサルタントも誕生していませんので、仮にコンサルティング契約を結んでも、移動時間を考えると、現地に行くことも難しく、解決が難し...
独身時代は、会社の寮に入っていて、バレンタインデーは、レターケースに入りきらないために、段ボール箱を別に用意してたという話は、都市伝説です(笑)今年もやってきたバレンタインデー。離れて暮らす長女と次女が、この週末に、義父の法事で帰ってきて、渡されたのが、手作りチョコと手作りケーキ。そして、妻からは、ブランド物のチョコ。 幸せな気持ち(^^♪【ブログ5721日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日...
中日新聞に記事が掲載されてから、HPの問合せ欄を使った相談が、急に増えています。しかも、ヘビーなものが多い。ただ今、順番に回答しておりますので、しばし、お待ちを！【ブログ5721日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】しています。...
あるマンションから、「長期修繕計画だけを作ってくれる専門家を探している。見積を出してkれないか？」というリクエストを頂きました。管理会社に作ってもらうと、これまでの経験から、工事費が高くなるそうです。丁重にお断りました。正確には、長期修繕計画だけの作成は、簡単ですが、「高い工事費を設定する」と批判を受けるような管理会社がいる限り、どのような長期修繕計画を作成しても、「絵に描いた餅」になるのは必至で...
1年前に、顧問先マンションからの紹介で、機械式駐車場問題に悩む築14年のマンションから相談を受けました。問題は、新築時の長期修繕計画書に機械式駐車場の修繕費用の計上が非常に少なく、今になって、建替えまで含めると、30年間では、億の単位で追加のお金が必要となり、修繕積立金を何倍も値上なければならないと言われている件。解体するとしたら、外部に駐車場を確保する必要があるため、外部に一括借り上げの土地を探す（...
昨日の続きです。追加の質問がありました。（馬渕の回答の中に）「給配水管事故の場合 原因が専有部共有部のどちらにあっても、マンション保険の個人賠償保険が使える」とありますが、共有部も使用できるのですか？（回答）当方の回答の中の「共用部が原因なのか、専有部が原因なのか、直ちに特定できないこともあり、この「個人賠償特約」を使うことで、どのようなケースでも、管理組合が、間に挟まれることなく解決できるという...
顧問先マンションからの質問です。「個人賠償特約は、ほとんど人が、何らかの形で，掛けていると思うが、マンション火災保険で、掛けることあ必要なのか？」（回答）ご指摘の通り、「個人賠償特約」は、自動車保険やクレジットカードなど、本人が意識していなくても、特約に入っている可能性が高く、二重掛け金の可能性はあります。一方で、給排水管の事故が階下に影響する際には、共用部が原因なのか、専有部が原因なのか、直ちに...
7日に掲載された新聞記事に対して、沢山の反響がありました。新規に、相談したいというメールもありましたが、最も多かったのは、今まで、当社のコンサルティングを受けられたお客様からのコメントです。◎Mマンション（春日井）（Aさん）今晩は○○○（マンション名）が大変お世話になっています。今日の(2月7日）中日新聞5面に掲載されている記事を拝読させて頂いて、マンションの居住者として、お礼を言いたくなりました。現在、顧...
今日の中日新聞5面“こう見る「マンション大規模修繕」”に注目
今日の中日新聞5面「社説・発言」の紙面の左下、 こう見る「マンション大規模修繕」 「素人食い物」看過できぬ中日新聞の記者が、署名入りで、「マンション大規模修繕」の談合やリベートの問題を指摘しています。（許可を得て掲載しています）ここに、私への同行取材を通じて書かれた内容も掲載してあります。もちろん、私が言ったから、そのまま記事にするなんてことはなく、当然、記者が自分自身で、色々調べられた結果、記事...
約60ある顧問先マンションの電気代について、ここ数カ月の使用状況を分析して、電気代爆上がり対策の試算を順次しています。特に戸数が多いマンションは、年間の電気代は楽々100万円を超え、それが、30％以上もアップする状況なので、管理費会計に与える影響が大きいため、一刻も早く、より安いプランに替えてあげたいのですが、いかに、私が電気のプロで、任せて安心！と自信を持って、このプランが良いですよ！と言えるとしても...
性的少数者への嫌悪感発言がもとで、首相秘書官が更迭されるという。その本人が、個人として、「隣に住んでいるのも嫌だ」と思うのは、その人の内面の問題でしょうが、しかるべき地位で、発言力のある人の場合は、その発言を聞いた人がどう思うか？の観点から、厳しく指摘されることになるのでしょう。これは、コンサルタントという職業でも共通するところがあって、専門的知見や経験や、更には人間性も含めて「言葉」を武器にビジ...
現在、複合型マンションの管理規約改正業務を行っています。築20年を超えており、元々の規約が古く、かつ、新築時以来の特殊事情が盛り込まれており、更に、実際の運用は、管理会社が規約通りに行っておらず、規約と運用との間に、いくつもの乖離があるという状態。そのために、長い間、「このやり方はおかしいじゃないか！」との声がありつつも、解決ができない…。規約の改正は、その解決を同時に行うことが必要なため、当初に想...
顧問先マンションで、隣地の所有者から、「実は、マンションが建った時、マンションが越境して建てられて、迷惑しているんだ」という寝耳に水のクレームが理事長に入った…。理事長から、「どうやって境界を確認したら良いですか？土地家屋調査士に頼めばいいですか？」との質問。これ、理事長が驚かれたことはよくわかりますが、組合が、いきなり、お金をかけて境界を確認する必要はありません。分譲時のずっと前、建設が始まる前...
岐阜では、キムタクの映画効果にあやかったふるさと納税「【信長公ゆかりのまち 岐阜市を体感！！】岐阜城×信長公 天下布武チケットセット」が新登場。是非、わがふるさと岐阜の「金華山と岐阜城と長良川」の風景を見に来てください。【ブログ5710日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】しています。...
回転寿司チェーンで、醬油ボトルの口を舐めるなどのいたずら動画が、岐阜市のお店で、岐阜市の高校生が犯人だとわかり、大きな騒動になっています。私の廻りでも、「えー、あの店に行ったことあるのに！」との声も。ネットで高校名も名前も顔も公開されてしまい、全国からユーチューバーが来て、その校門の前で寿司を食べる動画が撮られたりしているそうです。（私は見てないですが）本人は親と共に謝罪に行ったそうですが、回転寿...
京都市内の顧問先マンションでも、管理計画認定制度の申請を間もなく行います。残された課題は、管理規約改正を決めた総会議事録だけ。これが完成すれば、（公財）マンション管理セターの管理計画認定手続支援サービスを利用しての、2件目の申請になります。これ以外でも、すでに、数件の認定申請業務を依頼されており、顧問先のすべてを「管理優良マンション」にすることを目標にしています。【ブログ5708日連続更新中】（翌日に...
名古屋市内の顧問先マンションで、管理計画認定制度の申請を行いました。管理の優良さ、長期修繕計画の作り込み精度、積立金の残高と水準から、楽勝！と思われたマンションでしたが、いざ、マニュアルに沿って、1項目ずつ、審査をしていくと。「エっ！？こんなところをチェックするの？」という項目が、出てきます、しかし、中身を熟知してる身としては「これ、形式上はアウトでも、実質的にはクリアだよな！」という項目もあった...
不動産仲介会社の知り合いから、「不動産売買の対象マンションが、「理事長代行」なのだが、購入者には、「総合管理」なのか「自主管理」なのか、どう説明すればよいか？」の相談がありました。ここでいう、「理事長代行」は、管理会社がいないという前提で、① マン管法に規定された管理委託契約を結んでいないので、総合管理ではない。② 管理規約を特別に変えて、管理者管理（第3者管理）方式にするわけでもない。ということであ...
沖縄では、小規模で、積立金が少なく、20～30年を超え、第1回目の大規模修繕工事のために、大幅な積立金の値上げと数千万円の借り入れを行って下さい、と管理会社から言われているマンションで、「再建請負人」と言えるような契約を結んでいます。期間は5年間。コンサルティングが始まってから、もうすぐ半年がたち、建物調査を行い、管理面の調査を行い、理事会と会合を重ねていますが、各マンションとも、抱えている問題大きく、...
沖縄では、現在、5つのマンションで、大規模修繕工事のための建物調査を進行、分析中です。築16年程度から30年越えまでですが、すべて、第1回目の大規模修繕。沖縄は寒暖の差が小さく、コンクリートの収縮が少ないことから、分譲マンションの品質レベルであれば、20年越えのマンションでも、吹付の壁のクラックは少なく、タイル浮きもほとんどありません。第1回目の大規模修繕工事の時期が、内地に比べて、長いのは、そういった理...
会員になっているコミュニティ研究会の今月のフォーラムは、高層・超高層マンションの大規模修繕と長期修繕計画。関東で、そのコンサルティング経験が豊富な建築士より、たっぷり2時間超のレクチャーを受け、歯に衣を着せぬ発言に、大満足でした。中部エリアには、この種類のマンションは、まだ少ないですが、全国には約1000棟。60万人が住んでいると言われているそうです。名古屋で、実際に、高層・超高層マンション規模でのコン...
水曜の夜に、セントレア近くのホテルに泊まり、木曜は6時5分の飛行機で沖縄へ。木、金は、建物調査。土日は、理事会や新規契約の承認の総会。全部で6マンションの支援です。途中、ZOOMで、京都のマンションで、臨時総会があり、管理計画認定制度申請の議案です。10年に一度の寒波と言われていますが、うまいこと、雪は移動日を避けてくれそうです。【ブログ5700日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←...
中部電力から、節電要請が来ました。いつも節電にご協力いただきありがとうございます。下記日時に無理のない範囲で、節電へのご協力をお願いいたします。日時 1月25日（水） 16時00分‐18時00分昨年11月に、節電プログラムに参加したのに、今まで、2度しか要請がきませんでしたが、この寒波で、きっと来るだろうなと予想したら、案の定でした。ただ、急すぎて、契約先の高圧受電マンションへの連絡で、実行が間に合うか！？が心...
電気料金爆上がり対策が見えてきたこれができれば、何とかなる…と目星を付けたマル秘対策について、中電に聞きまくり(笑)人によって、答えがマチマチなのは、「まさか、そんなことを考える奴がいるなんて！」と思っただろうなぁというリアクションでしょう。しかし、最終的に、これで行ける！という答えにたどり着きました。超企業秘密なので、ブログには書けません。承認が取れた顧問先から、順次、手続きを進めています。少しで...
今週末は、長野・松本で3つのマンションの勉強会や理事会で、いずれも、コンサルティング契約の方針が決まります。一つ目は、現在、顧問契約中で、大規模修繕工事の時期となったマンション。顧問だから自動的に大規模修繕コンサルティングの契約を結ぶという安易な話ではなく、他の建築事務所やマンション管理士で、大規模修繕コンサルタントがいないか、役員さんで探し、比較して決めてくださいね！と投げ掛け、結果、当社が適任...
MAKS認定マンション管理コンサルタントとして活躍している高垣マンション管理士が、初めて、大規模修繕工事入札のプレゼン審査のファシリテーションを受け持ちました。MAKSのプレゼン審査には、進行役のセリフが標準化されており、専用の採点システムもありますので、それを完璧に使えれば、必ず、クオリティの高いプレゼン審査ができるようになっています。もちろん、形式的にできるだけではだめですから、事務系のマンション管理...
訳あって、中古車の買い取りサービス体験することに。テレビやラジオのコマーシャルでよく耳にする「一括比較サービス」に登録してみました。すると、翌朝、8時前から、何本もの電話が…。丁度、急ぎの資料を作成していたので、応答しなかったら、同じ番号から、何度も。ようやく落ち着いた昼頃に電話に出たら、一刻も早く、買取査定に来たいという。で、2社のアポを取ったので、来てもらったところ、査定に続き、今すぐ決めてもら...
中電の社内ベンチャー時代の仲間は、まだ、中電に在籍しています。久しぶりに、飲みに行き、昔ばなしから、最近の電力の話題で盛り上がり。具体的に何で盛り上がったのかは、企業秘密があり、書けませんが、私の電力在籍時代とは大きく環境が異なり、電力会社の発電・送電・販売の分離、カーボンニュートラルの電気の開発、電力自由化等、未知の問題に直面する時代となり、半端なく大変そうです。会社からは、新しいことにチャレン...
電力会社では、従来のアナログメーターに替えて、スマートメーターを順次設置しています。これは、通信機能があって、検針員が現地で検針しなくても、電力会社にデータが送られます。電気の供給ストップも、遠隔でできます。このシステムを使って、中電の関連会社の中部精機社が、2020年からスマート子メーターサービスを提供していることを先日、初めて知りました。一般的には、テナントビルでの需要がほとんどでしょうが、複合型...
愛知県は、近い将来、大型地震が発生する確率が高いと言われており、いざという時に、マンションに居住する人々の安否確認や相互の助け合いは、管理組合にとって、大切な行為となります。特に、名古屋市では、マンション管理計画認定制度において、優良なマンションであるか否かの条件として、「管理組合において、安否確認の方法が定められていること」が盛り込まれており、その認定のためにも、対策が必要となります。そこで、す...
ここ最近、立て続きに、組合活動に大変熱く語る方からの相談がありました。管理も大規模修繕工事も、管理会社にお任せの危うさを相当危惧されておられます。当社のセミナーを聞かれて、非常に高く評価いただき、一刻も早く、コンサルティング契約をして欲しいという依頼です。で、そのためには、どうしたら良いか？の相談。次の理事会に参加してもらい、話してくれたら良いのでは？というアイディアもいただくのですが、組合の意思...
マンションにとって、管理費などの長期滞納が生じると悩みの種です。当社の顧問先にも、かなり長期の滞納者がいて、管理会社に対して、色々と回収アイデアを提供し、役員さんも一緒になって回収を考えるのですが、この解決は、難しいです。特に、本人が電話を変えるなどして、連絡が全くつかなくなると、相当に厄介。当社も、支払い催促のアイディア出しはできても、滞納金を取り立てることは、業務ライセンスがないのでできません...
顧問先のAマンションの大規模修繕工事では、屋上防水、ベランダや廊下階段のシート貼替も全部実施する工事ですが、予備費を加えた工事予算に対して、下地補修の増減清算や工事中の増額、減額工事を合計した工事費は、10％安くできる見込みで、間もなく竣工です。当社がコンサルティングに入る前は、管理会社の長期修繕計画で、築12年目の実施、管理会社に工事を依頼して、今回の予算額より10％高かったのですが、それが築15年目の...
コンサルティング先のマンションで、住戸の売買時に、管理会社の担当者によって、駐車場の継承や抽選のルールが変わっていて、不思議だ、という話がありました。分譲マンションにおいては、駐車場の使用は、大きく分けると専用使用権なのか賃借契約なのかで、扱いが変わり、確実に新所有者に継承されるのは、専用使用権の場合ですが、実際には、下記のパターンがあります。 ①駐車場に専用使用権が設定されている ②規約又は駐車場使...
現在、マンション管理相談センターに依頼いただいている大規模修繕工事コンサルティングの状況は、次の通りです。◎2023年～24年度中の着工決定 6件◎着工時期未定 12件◎今年度契約内定済 3件このうち、第1回目の大規模修繕工事コンサルティングを行い、第2回目の大規模修繕工事コンサルティングも依頼されているマンションが3件あり、今後、そういったマンションが増えて行くことは間違いなく、常時、20件ほどの依頼を抱えている...
ヤフーニュースから。「電力大手傘下の送配電会社9社と沖縄電力は、送配電網の利用料「託送料金」を4月から引き上げることを経済産業省に申請した。申請が認可されれば、託送料金の上昇分が消費者の電気料金に転嫁される可能性もある。 このうち、東京電力ホールディングス傘下の送配電会社「東京電力パワーグリッド」は、老朽化した設備更新などの費用がかかることから平均4・3％引き上げを申請した。認可された場合、家庭の...
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5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか？岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1，勉強会とコンサルティング説明2，契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか？区分所有者＝組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問（前年と同じ内容での更新の場合）馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）3 通常総会（前、あるいは途中）で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。住民の皆さんは、近所の集会所に集まり...
今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝え...
◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。◎「記録に虚偽の記載がされた...
以下、日経の専門誌の記事の要約です。◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17～26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定）で起きた事件。◎発注者はNTT都市開発（東京・千代田）、施工者は大成建設。◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6...
5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。その話を聞いていると、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口で主。公開したいけ...
マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。（理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが）組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。もちろん、少数意見を大事にす...
建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。 一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第4版）」が令和4年に発行されて...
昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、...
当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。【ブログ5778日連続更新...
管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、新築マンションの予備認定：663件（愛知県：37件）既築マンションの認定 ： 38件（愛知県： 6件）です。新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望す...
ドラッグストア業界では最大手のウエルシアホールディングスが、先日、2026年2月末までに全店でたばこ製品の販売を終了すると発表しました。同社の「健康な暮らしを提供する」という企業理念と、喫煙による疾病のリスクとが、相反する！と判断したからです。同社のたばこ販売は、売上高の約1・5%を占める商品で、停止すれば、売り上げや損益に一定の影響が出るそうですが、この英断には、大拍手です！そもそも、体を治す薬を売る専...
週明けから、松本市内で、大規模修繕工事の入札が始まるのですが、それに引き続き、愛知県で、100戸、200戸クラスの入札が始まります。それ以降も、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサルティングが20件以上もあります。そこで、現在の工事の受注状況や価格を数社にヒアリングしています。メーカーにもヒアリングしています。受注状況で言うと、今年の秋工事までは、ほぼ一杯だが、年明け以降は、これから。工事費は、この4月以降...
私の住む学区には、手力雄神社があり、300年以上続くと言われている火祭りが4月第2土曜日（本日）にあります。今年は、数年ぶりに、神事以外の神輿や花火などもあり、大きな掛け声や爆竹の音等も聞こえ、お祭り気分。娘たちが小学生の頃、連れて行ったのを思い出しました。良いですね！【ブログ5774日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
顧問先の理事長からの質問です。（質問、回答とも、若干アレンジしてあります）〇〇号室のA様から、専用庭に元々生えていた木を伐採したいので、個人で処理してもよいでしょうかとのことです。その木の画像を添付いたします。管理会社の担当者に確認しましたところ、伐採を認めるかどうかは理事会で審議することですが、専用庭も共用部であるため、竣工時からある木については組合の所有物になるため、その点を考慮する必要があり...
長年の友人である今井孝さんの素晴らしい企画（講演会）のご紹介です。残席僅かです。是非、お申し込み下さい！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「筋ジストロフィー」という難病でありながら、歌を歌いつづけ、結婚もして、出産もして、東京パラリンピック閉会式にも出演し、大阪万博のテーマソングも担当することになっている女性がいます。10年来の友人である小澤綾子さんです。その小澤さんの講演会（オンライン）を...
4月21日から「社会的資産としてのマンション再生・長寿命化への道すじ」をテーマにマンション学会学術大会が開催されます。マンション学会に加入して初めての大会です。■プログラムは、以下の通りです。【4月22日（土）】9:30〜12:00 分科会 会場／東3号館 ・第1分科会 判例研究委員会 ・第2分科会 マンション福祉住環境研究委員会 ・第3分科会 マンション住環境まちづくり研究委員会12：15-13：00 社員総会・新理...
管理計画認定を取得すると固定資産税が1/6～1/2の範囲内（参酌基準：1/3）で安くなるには、次の条件が必要です。1，令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンション2，築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること3，長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること4，長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を...
管理計画認定を取得するとどんなメリットがあるか？のおさらいです。1、「フラット35」の借入金利の引き下げ（維持保全型の利用）当初5年間、年0．25％の金利引き下げが受けられます。2，住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ全期間で年0．2％の金利引き下げが受けられます。3，住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ令和5年度募集分から開始される優遇措置で...
マンション管理組合向けの大規模修繕工事コンサルティングを手掛けてから15年。15年前にこの仕事を始めたのは、戸建て住宅のコンサルティングは、多数、手掛けていたこと、自宅マンションで、MC方式で有名なK設計事務所に、大規模修繕工事の設計監理をお願いし、付きっ切りで学んだこと、東京の設計事務所の大規模修繕工事コンサルの現場に、何度か、学びに行ったことをスタートとしています。たまたま、わがマンションの近くの16...
妻からの報告です。どこからともなく、美しい鳥のさえずりが…声の主を探したら、この写真の通り。第2回目の大規模修繕工事を控えて、わがマンションに幸せがやってくる予感。【ブログ5768日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
