このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
中日新聞社説「マンション談合『悪習』を改める契機に」（2025年4月18日）
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
5/10(土)那覇市でマンション大規模修繕見学会＆勉強会 開催！！
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
見学会や勉強会の準備中は、出来る限り体を動かさないよう、他のメンバーにお任せ。で、勉強会開始。こういう時は、早口にならないように気を付けることが大事。で、予想通り、勉強会が終わる頃に、徐々に痛みが…(-_-;)しかし、不思議なもので、ドーパミンが出ているらしく、そこまで痛くならない(笑)無事、勉強会を終え、そのまま個別相談も対応できました。が、そこから、自宅に戻る自動車の中で、一気に、痛みが。帰宅するや否...
救急外来で、尿路結石と診断され、痛み止めの注射を打ち、帰宅したのが朝6時。大規模修繕工事見学会で、勉強会の講師を務めるのが、午後。痛みと格闘して、体力を消耗したので、とにかく、休息が必要だけれど、見学会に行けない可能性が強いため、他のコンサルタントが、代替で勉強会講師をできるよう、パソコンを開き、勉強会スライドのうち、私独自のコンテンツを除く等加工して、送る。痛み止めの注射が効くのは8時間なので、計...
先々週の日曜日の話。明け方、4時頃、右わき腹から背中にかけて、強烈な痛みが発生。前夜、テレビを見ながら、体を捻ったまま寝落ちしたので、筋肉痛？熱めのお風呂に入り、痛み止めを飲み、再度、横になったが、痛みは治まらない。体をどの向きにしても、立っても、座っても直らない。これは、筋肉痛じゃなく、内臓だ！と直感。チャットGTPに症状を書いて聞いたら、腎臓結石・尿路結石の疑い。妻に頼んで、近所の岐阜総合医療セン...
マンション管理組合の総会で、修正動議が提示された場合、採決はどうなるか？実際の出席者は、原案か、修繕動議への賛否表明ができます。委任状も、当日出席の被委任者は同様でしょう。議決権行使書はどうなるか？が問題です。原則としては、議決権行使書は「原案」に対しての賛否表明ですから、前提は、通知された「原案」に対する賛否の表明に使うものです。したがって、総会当日に修正動議が提出された場合、その修正案について...
読者から、修正動議の質問がありました。具体的には、来期役員の選任議案で、当日の立候補の扱いは、どうなるか？というものです。マンション独自に、別段の定めをした規約がある、 それに呼応した独自の総会出欠票がある、あるいは、総会の議事進行がどうか、等が不明なため、一般論となりますが、以下の通りです。区分所有法でも、標準管理規約でも、議案として上程された議案については、修正動議はOKです。 上程されていない...
MAKSが加盟している「マンション地震対応支援協会」からのWebセミナーのお知らせです。会員でなくても参加できるようです。 ◎マンション大規模震災対策セミナー「これなら分かる！アクションカードで進める大規模震災対応」ご案内のプログラムURL日 時：2025年 4月 16 日（水）19:00 ～ 20:30場 所：Zoom配信 参加費：無料 対 象：全国の管理組合・自主防災組織等でマンション防災に取り組んでいる方申し込み方法...
今回の事故原因は、大きく分けると2点です。1，本件の該当機種（東芝製 CV200 シリーズ）はフェールセーフ設計に『該当』するとされていたが、実際は、『非該当』であったこと。つまり、保守会社誤解があった。※フェールセーフ設計とは、万が一故障が発生した場合でもエレベーターが安全な状態を維持するように設計された仕組みのことです。2、ブレーキを制御する電磁接触器（BK および BKCC）の交換推奨が5年であったが、20年も...
令和6年1月16日（火）13時20分頃、宮城県仙台市内の共同住宅で、東芝エレベータ株式会社製のエレベーターが扉を開いたまま突然上昇する事故が発生しました。保守会社は、コスモエレベーター株式会社です。この事故により、乗客2名が重傷を負いました。 事故の詳細：発生日時：令和6年1月16日（火）13時20分頃。発生場所：宮城県仙台市内の4階建て共同住宅。被害状況：3階からエレベーターに乗車した2名が1階に到着。1名が降車中に...
首都圏で、20年以上前から行われてきた談合。その首謀、調整役としては、設計事務所や管理会社の存在も指摘されています。実際、設計事務所にも、立ち入りが入っているとの報道もあります。恐らく、全国の談合勢力は、躍起になって、証拠隠滅を図っていることだろうと思いますが、今や、パソコンやスマホで、消去したデータやメールが、復元できる時代です。証拠隠滅を図ったことがバレたら、更に、汚名のダメージは大きく、廃業の...
コンサルタント（設計事務所や管理会社）と、大規模修繕工事コンサルティング契約を結ぶ時に、「貴社は、談合をしませんよね？」と聞いて「やります」と答える会社はないですよね。であれば、今度は、工事会社の入札募集時に、談合が発覚したら、談合に加わった会社も工事契約会社にも、多額の違約金を支払うと言う条件をしたらどうでしょう。クリーンな会社からすれば、「そこまで疑うのか！」となるかもしれませんが、公取委が「...
昨日、コンサルタントとの契約にクリーンコンサルタント条文があるかどうかを見るという方法を紹介しました。当社においては、この条文で、「少しでも怪しいと感じたら、預金通帳も総勘定元帳も、見せますよ」としています。【ブログ6492日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
メディアからの取材で、一番聞かれるのは「とうしたら談合を防げるか？」当社もコンサルタントが増えると、私の目が届かなくなり、誘惑に負けるコンサルタントが出るかも…という危惧はあります。そこで、すべての契約書に「談合したり不正な利益を得たら、組合に違約金としてコンサルタント料金の3倍を支払う」というグリーンコンサルタント条項を入れています。コンサルタントと契約する時には、こういった条文が入っているかを...
沖縄における当社のコンサルティングの場合、契約先マンションには、私が出張する週末に合わせて、理事会、修繕委員会、総会を開催してもらうことが契約条件です。これにより、金曜から月曜まで沖縄に滞在し、最大8マンション程度を訪問し、その交通費を按分します。しかも、当方の指定が先なので、相当早くに予定を決め、飛行機はLCCとかタイムセールとかで、めちゃ安(笑)。ホテルも早割ですから、1マンション当り、1万円を切るこ...
沖縄の顧問先マンションで、オートロックインターホンのリニューアル工事の時期となりました。管理会社から出された見積は、名古屋エリアに比べるとかなり高い。日本には、アイホン社とパナソニック社がほぼ全数を占めているのですが、色々調べると、そもそも、沖縄だと、確かに、工場からの輸送にお金はかかりますが、工事費に占める割合は小さいため、それほど価格を押し上げる湯ことはなく、ある一社が寡占状態えあること、施工...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法を紹介しています。この問題が浮上した時、不正な設計事務所は、設計監理料を安くして、受注する、と言うのが典型的な方法でした。私も、当社の半分近いコンサル料の見積を見たことがあります。しかし、この手口に関する情報が拡がると、今度は、不正コンサル会社数社と管理会社と手を組み、コンサル料を高く設定し、チャンピオンのコンサル会社が頭一つ安い…...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」「信頼できるコンサルタントを選ぶ」ための魔法の質問。一つ目は、「管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？」この数が多いコンサルタントは、要注意です。二つ目は、「今まで、新築時の施工不良や管理会社の業務不良に起因する不具合を見つけたことはあるか？その時の対応は？」一定数のコンサルティングを行っていれば、このよ...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法は、実は、信頼できるコンサルタントを選ぶ方法でもあります。基本、2時間かけて、話を聞き、質疑応答すること。では、そこで何を聞くか？が重要になります。具体的な良い質問例を紹介しましょう。Q：管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？この数が多いコンサルタントは、要注意です。管理会社の紹介でコンサルティング契...
談合を防ぐ方法は、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶこと」が最も確かな方法です。これは、生成AIに聞いても、教えてくれません。「人間性」を見るという次元の問題になります。そうであるなら、絶対にやってはいけないことは、コンサルタントのプレゼンコンペです。比較検討をするなと言うことではありません。「1社30分ずつ、順番に来てもらい、プレゼンテーションを行い、投票で決める」と言うスタイルのコンペです...
談合を防ぐ方法は、結局、「この会社なら、この人なら、談合や不正をやらない！」と確信を持てる相手に巡り合うことです。となると、次は、そんな人にどう出会うか？あるいは、談合を働く人とそうでない人をどう見極めるか？と言う問題になります。不正を働く人は、一度、それに染まると、抜け出すのは難しいでしょう。かといって、不正を働かない人には、不正を働く人が、絶えず、誘惑してきますので、いつ、悪に転換するか、分か...
次に、建築専門誌からの取材で聞かれたのが、「談合を防ぐ方法はあるか？」これも、かなり難しい。最初から談合スキームでビジネスをしている人は、誠に巧妙です。管理組合が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。よく言われるのは、設計までは管理会社や瀬敬事務所に頼むが、施工会社選定は、組合だけでやるという方法。これ、理に適っているように見えますが、今度は、価格要素以外を含めて、最適な工事会社を選ぶ眼を管理組合が持っ...
今回の件で、建築専門誌から、取材を受けました。そのインタビューの中で、聞かれたのが、「談合を見破る方法はあるか？」管理組合の人が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。誰がコンサルタントなのか？工事会社の公募条件は？どんな会社が見積に参加しているか？出て来た見積金額はいくらか？などを分析すると、私なら、ある程度は見破れると思います。典型的な談合と呼ばないまでも、不正な競争で、割高な工事発注が行われているか...
今回の報道を受けて、地元の大規模修繕工事会社の2社の社長に、匿名を条件に、ヒアリングしました。どちらの社長も、自社はやっていないが、名古屋エリアで、談合が行われていることは、認めており、どの会社がやっているか、また、その首謀者はどこかも、状況証拠から見て、知っているとのこと。「彼らは、戦々恐々としているだろう。誰かが、確たる証拠を持って、内部告発する勇気を持てば」と口にされていました。【ブログ6473...
マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(10)
今回、関東で公取委の立ち入り検査があったのは、20社との報道ですが、新聞で書かれているのは、そのうちの数社。更に、業界関係者に聞くと、施工会社10社程度の名前は、知ることが出来ました。関東エリアの工事会社と書いてありますが、その中には、名古屋支店がある会社もあります。関東でやっているなら、名古屋でもやっているのでは？という疑いも出るでしょう。管理会社や設計事務所も捜査対象になりそうだ、と言う報道もあり...
前回まで、談合は誰が首謀してやっているのか、その手法は？を書いてきました。談合の打ち合わせをしている現場に踏み込んだ、と言うものではありませんが、間接、直接に、見聞きしています。以前はやっていたが、ある時決別宣言をした会社の役職者の人に、実際にチャンピオンになって、リベートを支払った金額リストを見せてもらったこともあります。従って、「談合はある」と断言できます。【ブログ6472日連続更新中】←【人気ブ...
首謀の仕掛けの中で、最もうまくできているなぁと思うのが、管理会社と設計事務所が組んでいるケースです。住民は、設計監理方式が良いと判断するのは、ネット検索でできますが、その設計事務所（コンサルタント）が良いのかはわかりません。そこで、管理会社に設計事務を数社、紹介して欲しと依頼することがあります。あるいは、管理会社が積極的に、「設計監理方式が良いですよ」と勧めることもあります。この時、管理会社と設計...
チャンピオン会社は、どの会社が入札しているのかは、分かりません。よって、このチャンピオン会社に、談合集団以外の会社がエントリーしてきたことを教えて、その会社に辞退を促す電話をさせるのは、入札を取り仕切る管理会社だったり設計コンサルタント、と言うことになります。この話は、私が、ある施工会社の社長から聞いて話なので、伝聞証拠になります。ただし、他社を辞退させる働きかけの事実は、知っています。それは、当...
談合集団以外の会社が、公募だと信じて、入札にエントリーしてきた場合、受注予定であるチャンピオン会社が、その会社を知っていれば、電話をして「今回は、うちに決まっていて、もう、出来レースが組んであるので、入札を辞退してね」と言ってくるケースもあります。まあ、ここまであからさまには言わないのですが、そういう趣旨だとわかるように「大人の話」をする訳です。【ブログ6471日連続更新中】←【人気ブログランキングに...
「公募」としているので、談合案件だと知らない工事会社がエントリーしてきたとします。あるいは住民の紹介で、談合チーム以外の工事会社がエントリーしてきたとします。（この場合、多くは、リフォーム会社の紹介で、マンションの大規模修繕を手掛ける能力や経験がなく、結果、辞退になることが多いのですが）その場合、談合の首謀者は、何かしらの理由を付けて、それらの会社を門前払いをするという手法もありますが、届いた応募...
「公募」条件に、巧妙な「談合しない会社が応募してこない仕掛けを」を作っても、時には、談合と無関係な会社が入ってくることもあります。その場合、談合の首謀者はどうするか？これも、それほど難しいことではありません。「この会社は、こんなこと（噂）があるので、門前払いしましょう」と言えば、組合側は、それに従うでしょう。それどころか、そういった業界の裏事情を教えてくれたことに感謝するかもしれません。【ブログ63...
「公募」をしても、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにする方法があります。例えば、次のような「公募条件」があるとします。①資本金が、ゼネコン系で10億円以上、 改修専門系会社で5000万円以上の会社法人であること。②分譲集合住宅大規模修繕工事の元請実績が、過去3年間で住戸数 100戸以上の物件が15件以上あること。その内で5千万円 以上の実績が10件以上あること。③過去10...
2017年の週刊ダイヤモンドに掲載された「談合の絵図」を元に、私が作成した絵図がこちらです。談合の首謀者は、管理会社あるいは設計事務所となっています。談合は、1社でも談合破りの会社がいると成り立ちません。よって、組合には、「公募」で行うと話して、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにします。では、どんな条件か？【ブログ6367日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←...
公取委が関東の大規模修繕工事会社20社に立ち入り調査に入ったというニュース。談合は、誰かが音頭を取って、裏切らない仲間だけで入札を行うことで成立します。一般の人から見たら、「業界の集まり」のような場所があって、そこで、工事会社が相談して決めたのだろうと思われると思います。しかし、そのような談合は聞いたことも、見たこともありません。何故か？どのように仕組まれているのか？公取委が動き出したのであれば、き...
マンション大規模修繕巡り談合疑い 公取委が約20社に立ち入り！
私が20年近く、警鐘を鳴らし続けてきたこの問題が、大きな転換を迎えるかも。（毎日新聞Webの記事要約）公正取引委員会は、マンションの大規模修繕工事を中心に談合の疑いで、長谷工リフォームやシンヨーなど約20社立入り検査を実施した。 これらの企業は、見積もり合わせや入札の際に事前に情報交換し、工事価格や受注業者を決定していた疑いがある。マンションの大規模修繕工事は通常12～15年ごとに実施され、1戸当たり100万～12...
私が中電社内ベンチャーのリブネット時代に、コンサルタントとして入社した（つまり元部下）「家計とマイホーム相談室」の草野先生が本を出されました。それが、こちら。「賢い人だけ知っている 後悔しない住宅購入52の法則」その出版記念パーティーが開かれ、冒頭の乾杯と祝辞を述べました。私がリブネットを始めた動機である「住宅購入者と建築・不動産事業者との情報格差を埋めて、住宅購入を成功させる」と言うミッションを20...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その6工事品質を保つために、どのような工事検査が行われているのかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより【ブログ6469日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その5談合やリベートがない大規模修繕工事の入札を行うには、どうすれば良いか？がわかります。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6468日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その4大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは、どのようなものかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6467日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その3長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？どんな手法かがわかります。このコストダウンは、やるべき工事個所をやらないでおくとか、品質ダウンによって、もたらされたものではありません。非常に合理的に、品質を伴ったコストダウンの手法です。お申込みはこちらからご案内...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その2足場の中で、どんな工事が行われているのか？例えば、外壁タイルの劣化判断と補修の実演を行います。それにより、工事の間、住民生活はどうなるのか？が体験できます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6465日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その1何故、一定周期で、大規模修繕工事を行う必要があるのか？それによって、どんなメリットがあるのか？が学べます。・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その1何故、一定周期で、大規模修繕工事を行う必要があるのか？それによって、どんなメリットがあるのか？が学べます。・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工...
大規模修繕工事見学会を3月30日（日）名古屋市西区築16年232戸にて開催します
今回の大規模修繕工事見学会ガイドは一級建築士＆マンション管理士が行います見学会のポイント・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは？お申込みはこちらからhttps://i-magazine.bme.jp/92/121/38/3参加無料・完全予約制・20名様限定■■...
マンション管理学会の名古屋支部総会に参加してきました。自分が所属する組織には「貢献する」と言うのが私の基本スタンスなので、リアルで会合に参加し、何かできることを探します。学会ですから、主要は研究するということです。昨年は、名古屋で全国大会があったので、運営事務局として、参加しました。今年は、研究で貢献したいと思います。ディスカッションがあり、超高層マンションの大規模修繕や長期修繕計画、定期借地マン...
【相談】理事会参加率がギリギリアウトだが、役員報酬を支払えないか？
【相談】Aさんは、理事会に参加できないときは、きちんと連絡がある役員さんですが、年間の参加率を見たら、役員報酬支払基準の70％にギリギリ足りない。参加している時は、議論も熱心な方なので、役員報酬を支払うことは、ダメか？【回答】「役員になってもさぼっている」と言う方ではないので、支払ってあげたい、と言う気持ちはわかりますし、支払わないと通告するのは、心が痛いですね。 理事会運用細則を拝見すると、当該その...
最近、管理委託費の値上げに対する相談が増えていますが、タイトルの質問に対する答えは、イエスです。実際、ここ、1、2年で、管理会社の入札をいくつか行っていますが、管理会社の値上げ提示金額に対して、それを下回る委託費を提示する管理会社はいます。また、そもそも、過剰な管理仕様で、それを適正化することで、現在より、委託費が下がるケースもあります。ただし、いずれも、安かろう・悪かろうにしないためには、管理委託...
週末開催予定の「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、おかげさまで、満席となりました。ありがとうございます。私の熱い想いとノウハウを思い切り伝える講座です。講座料の10倍以上の価値があることを保証します！【ブログ6460日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市の自宅のマンションは、昨年春の定期総会の段階で、管理計画認定を受けられる条件はそろっていました。岐阜市の第1号を取得するつもりでしたが、岐阜市で認定を取るマンションは、すぐにはないだろう、と考え、自分のマンションより、他のマンションが先とのことで、気を緩めていたのですが、さすがに、今年度のうちには、取得しようと、2月の上旬に申請したら、何と、その認定の前に、岐阜市第1号の認定が！しまった！と思...
一宮市「シャトレ愛松末広」が、管理計画認定を受けました。一宮市では4番目。当社コンサル先では、一宮市で第1号です。おめでとうございます！今年、すまいる債を購入予定ですから、金利優遇が受けられます。【ブログ6459日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
令和6年度補正予算で、電気自動車充電インフラ整備に向けた補助事業に変化がありました。ズバリ、「集合住宅（既築分譲）：この区分の申請者は管理組合とする。なお、申請の促進を図るため、簡易な申請方式を導入する。」というもので、分譲マンションへの設置の優先順位が上がったというものです。経産省 EV充電器補正予算今後、詳しく調べて、顧問先に提案していきます。【ブログ6457日連続更新中】←【人気ブログランキングに...
週末は3組合で管理会社、エレベーターリニューアル工事の審査会
今週末は、二つのマンションで、管理会社入札の1次書類審査会、一つのマンションで、エレベーターリニューアル工事のプレゼン審査会です。審査会のためのツールは、書式が完成されており、そこに入力するだけなのですが。応札資料は、各社が作成して、提出ものですから、その時点で、ミスや漏れがあると、不出来な資料になってしまいます。今回も、また、そのミスや漏れがあり、「できたー」と思って印刷したら、変なエラーがある...
寒い日が続きますが、現在、全国各地で大規模修繕工事コンサルティングを進めています。そのステイタスは、以下の通り。・建物劣化調査予定：3件・劣化調査報告書作成及び概算予算書作成中、作成済：2件・延命措置を行い、工事実施時期を決めるための定点観察中：9件・大規模修繕工事入札中：2件・大規模修繕工事業者決定、工事準備中：3件・大規模修繕工事実施中：3件・排水管更新工事設計中：1件全部で23件です。各担当コンサル...
沖縄県で初めてコンサルティングを行ったマンションは、豊見城市のライオンズ豊見城セントマークスです。今から6年前の2019年、当時は築4年で、管理会社から提示されていた大幅な修繕積立金値上げ計画に危機感を感じた住民さんたちからのSOSでした。1年かけ、管理を見直し、長期修繕計画も改定し、現時点で、管理計画認定を取得できる状態に改善されています。ところが、2022年に、豊見城市に制度開始がいつかと尋ねたら、当面...
私がコロナに感染中、スタッフが、2月23日開催の「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基基礎講座」の案内を出してくれました。そこからの引用です。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊私（馬渕）が中部電力を退社し、住宅コンサルタティング業務の一環として管理組合の支援活動を開始したのは、2008年。専業化したのは2012年。当時は、私一人です。それから3年間で、累計21マンション、101件のコ...
今日は、熱が下がったまま安定している。よし、熱い風呂に入り、ハイボールを飲んで、体が温かいうちに、布団に入って眠れば、一気に回復！と目論んだ。普段、忙しくて、風邪などひいている暇がないので、いつもの風邪の症状なら、1日で治す私の手法。が、今回は違った。横になってしばらくして、猛烈な頭痛。熱が上がってきたのがわかる。氷枕をして、何とかしのぐものの、朝まで、この状態が続く。朝起きても、頭痛が残り、パソ...
日曜の親族の会食に参加した長女と孫に続いて、妻と義母も私も高熱。朝、長女から、コロナ陽性と診断されたとの連絡。こちらのかかりつけの医師に連絡したら、話と症状からして、コロナに間違いないので、薬の処方をして待っているとの連絡。私は、意地を張って、「私だけは単なる風邪だと思うので、検査して欲しい」と依頼。そうでないと、理事会に行けなくなる(-_-😉で、妻と義母を自宅に残して、単独で、検査を受けることに。結...
日曜に、亡くなった義父の法要で、親族での会食した後、娘から、自分と孫が高熱との連絡。火曜に、私も38度の熱が。毎年、インフルエンザの予防接種はキチンと打ち、10年以上、かかったことはないのですが、コロナは、無料ワクチン時期のみの接種。どうなる？【ブログ6449日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
下関の築19年マンションで、耐震スリットが設計の15％しかなかったというニュース。ヤフーニュースから三井住友建設が施工した山口県下関市の10階建てマンション（2006年2月竣工、75戸）で、地震の揺れを遮断する隙間「構造スリット」が、図面通りに施工されていなかったことがわかった。同社は不備を認め、是正措置を進める方針だという。これ、図面上の構造スリットは245か所だったが、調査した結果、確認できた...
「今の管理会社のやり方に疑問がある」との相談は、頻繁にあります。その方の話を聞くと、確かに「おかしい」と言う内容なのですが、では、そんなおかしな状況で、他の組合員は、黙っているのですか？と聞くと、他の人は関心がない、とか、気づいていない、と言う回答のパターンも多いです。その相談者からすれば、御自分なりの実情把握に基づき、「何とかしたい」と言う気持ちが強いことはよくわかります。そんな時にお願いするの...
Q：住民から、「雪のために、立体駐車場の最上階（屋根がない）に戻れなかった。自分は抽選で外れて、屋上が割り当てられたのであるし、スロープの雪かきをしなかった組合の管理怠慢があるので、外部の時間貸し駐車場を使った駐車料金を負担してもらいたい」と言う申し出があった。どのように対処したら良いか？A：駐車場使用細則・駐車場使用契約書を拝見したところ、組合の責任、使用者の責任あるいは免責について、次のように...
「管理会社が、管理委託費の大幅な値上げを申し入れてきた。断ったら、管理委託契約の解約もあり得そう。マンション管理相談センターで、良い管理会社を紹介してくれないか？」という管理組合からの相談です。【当社の回答】当社は、特定の会社を推薦するということは、やっておりません。理由は、当社が特定の管理会社を推薦する＝結びついているように見えると、管理組合側100％の味方にならないとの疑念が生まれるからです。よ...
2024年10月に開催した「活躍できるマンション管理コンサルタント基礎講座 」は、7名の方に参加して頂きました。本講座は、これまで代表理事の馬渕が講師として10数回開催してきましたが全国でコンサルタントが増え、顧問先も全国で増えており、それに伴い、現コンサルタントの成長への指南業務が増えたことから、新たなコンサルタントを育てるためのこの講座に、馬渕が直接登壇・指導するのは最後になる予定です。これま...
昨日のブログで、岐阜と一宮の二つの顧問先マンションにて、エレベーターリニューアルコンサルティングを実施中と書きました。実は、これとは別に、岐阜と名古屋で、二つのマンションで管理会社の入札を実施中で、2月の下旬に、1次審査を行う予定です。一つは、管理品質への不満が引き金。もう一つは、現在の管理会社の事業撤退。どちらも、委託費を下げたいというモチベーションではないものの、今まで、かなり安価な水準の委託費...
一宮の顧問先マンションのエレベーターリニューアル工事の入札の最中です。1次審査で、3社が選ばれ、2月下旬に、プレゼン審査があります。仕様を統一して比べることになるのですが、実は、会社によって、装置の組み合わせが違うとか、耐震性能工事の出来る出来ないがあり、全く同じではありません。その違いと価格の差の解説は私が行い、厳正な審査をしてもらいます。昨日のブログで紹介したマンションとこのマンションと、二つ並...
岐阜の顧問先のエレベーターリニューアル工事が3月に始まります。その準備として、かご内の壁のシートの色・デザイン決めの理事会を開催。今回の理事会議案のメインです。サンゲツのリアテックのカタログから、3候補を選んで、決めていただきます。理事会で決めるか、組合員投票にするか？も理事会の意向で決めてもらいます。こうしたことも、コンサルティング業務の一環です。【ブログ6442日連続更新中】←【人気ブログランキング...
本日は、恵方巻の日。我が家では、ここ数年、恵方巻は、近所のバローの「魚屋さんの本格 恵方巻」を予約してます。これが、ホントおいしい！今年は、時勢がら、値上がありましたが、もちろん、予約。西南西を向いて、無言で食べます。やはりおいしのですが…ただ…昨年に比べると、ネタが少ない感じがする(笑)今年も健康で過ごせますよーに。【ブログ6441日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
管理規約の全面改正は、総会での承認を求める前に、組合員向け説明会を開催するのが、お勧めです。と言うのは、特別決議となるので、組合員の4分の3以上の出席と賛成が条件となるため、組合員の関心を高めることが必要だろうと思うからです。単に、総会の出席者を増やすだけなら、管理会社が出欠票を2回配布して、提出率を高めるとか、役員が、各戸を廻って、委任状や議決権行使書を集める等の方法もありますが、それだと、手段と...
管理規約の改正は、新旧対照表の作成から始まりますが、この作業が、なかなかのもの。現行の管理規約が標準管理規約の章や条文構成とはずれていますので、単純に左右に並べて行ってもダメです。対照させるには、まず、条文を並べ替えないといけません。さらに、現行の条文が二つに分かれている場合もあります。また、「第何条に基づき」というような表記もあるので、その参照条文№を変えないといけませんが、これもまた厄介。最初...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の三つ目のポイントは、3．社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応です。この内容は、次の通りです。（1）EV（電気自動車）用充電設備の設置の推進○EV用充電設備を設置する際のルール等をあらかじめ定めておくことを記載（第15条関係コメント）○EV用充電設備の設置工事を行う際の決議要件の考え方を記載（第47条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の二つ目のポイントは、2．マンションの管理情報の見える化の推進です。（1）修繕積立金の変更予定等の見える化○総会において、長期修繕計画上の積立予定額と現時点の積立額の差や、修繕積立金の変更予定等を明示することについて記載（第48条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情報提供項目例に長期修繕計画上の修繕積立金の変更予定額及び変更予定時期を...
管理規約への影響と言う点では、昨日の区分所有法の改正のように、法律の改正がダイレクトに影響するものもあれば、国の「マンション標準管理規約」のように、間接的に影響するものもあります。令和6年6月に、この「マンション標準管理規約」の改正が行われています。その改正の概要は、以下の3点です。1．高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等2．マンションの管理情報の見える化の推進3．社会...
区分所有法は、1962年の制定から数えて、50年以上が経過します。つまり、それだけ高経年マンションが増えているということ。国土交通省のデータでは、全国の分譲マンションのストック数は約685.9万戸で、その20%弱にあたる115.6万戸が築40年超です。このような背景から、老朽化マンションの建て替えや修繕を円滑に進めることを目的として、区分所有法の改正が準備されています。改正のポイントは、管理と建替え・売却の円滑化。改...
ポイントは、ユニクロのウルトラライトダウンジャケットを活用すること。帰宅して、改めて見たら、何年も使ってきたので、いささか、表面の艶が落ちてる？新規購入。昨年秋～末に、ダイエットに成功したので、ワンサイス小さくなっていますが、インナーに切る場合とアウターできる場合を想定し、二つのサイズを注文することにしました。工夫という程のものではないですが(笑)、遠方への出張でも、小さく収納できることが、一番の便...
この週末は、沖縄出張です。今、顧問先は8マンション。沖縄に行く時は、1日3～4マンションを順番に巡り、コンサルティングを行います。このうち1マンションでは、間もなく大規模修繕のため、その工事説明会もあります。今回は、顧問先ではなく、築15年目になり、管理会社から大規模修繕工事を提案されているが、どうしたら良いか？と相談を受けているマンションを訪問し、住民向けの勉強会も行う予定です。で、この時期、沖縄の気...
新築2年目の顧問先の定期総会で、議案説明を誰がやるか？が話題になりました。管理会社がついているマンションでは、全部又はそのほとんどを管理会社が行います。これ、それが適切なのか？と問われると、企業の株主総会と比較すれば、本来は、議長（理事長）または議長の指名で、理事が議案を説明し、専門的な説明が必要な場合は、管理会社や専門事業者を指名することが自然でしょう。ただ、輪番制の理事が、議案説明を行うのはな...
MASKのコンサルタントから、毎日のように、アドバイスを求める電話やメールや面談依頼が入ります。17年の経験があるから、知識や解決例を知っていて回答できる、と言う相談は多くありません。しかし、回答に迷うことはないです。それは、軸がぶれないからです。軸がぶれないの理由は、MAKSの活動の目的が「管理組合を徹底的に幸せにする」と決まっているからです。儲かる儲からないは関係ないのです。もちろん、収益がないと続かな...
今月から来月にかけ、管理組合向け勉強会が5件あります。大規模修繕工事や管理の実態と問題は、どの勉強会でも共通ですが、マンション毎に、困りごとの比重が異なりますから、時間配分や使うスライドが変わります。また、「これを各マンションに当てはめると」と言うスライドは、各マンションから、総会議案書、管理委託契約書、長期修繕計画を見せていただき、各マンション向けに問題点の指摘と改善策の指南を盛り込みます。こう...
管理計画認定を主と取得すると固定資産税が安くなる特別措置があります。ただし、ここ2年間の期限限定かつ限られた条件のクリアが必要です。当社の顧問先では、唯一、可能性があるマンションは、修繕積立金の滞納が多いという1点だけで、NGでした。それ以外の条件も、NGな点があったのですが、それは、私が力業で知恵と努力を注げば、何とかなるものの、滞納問題だけは、コントロールが難しい…。ここ1年で相当頑張り、競売できる状...
顧問先マンションにお住いの方の話です。是非、多くの方に応援をお願いします。私は名入れの陶器カップのセットで応援しました。『名入れ陶器ボトル』を広めたい！とっくり王子の挑戦！【ブログ6427日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
次は、3，その他の清掃や点検費 について。これは、建物設備巡回点検、特別清掃、消防点検、貯水槽清掃、給水設備点検、エレベータ―点検、排水管洗浄、浄化槽点検、機械式駐車場点検、遠隔監視等です。こういった仕事は、ほとんどは外注です。外注業の金額をそのまま組合に提示しているケースもあれば、そこに、取次に関わる費用を乗せているケースもあります。後者が多いです。その費用の乗せ方、乗せる金額％の程度は、会社によ...
次は、2，管理員・清掃員の人件費と経費 について。小規模なマンションでは、清掃員。中規模なマンションでは、管理員が清掃員を兼ねる。大規模なマンションでは、管理員と清掃員は別で、管理員が清掃の一部を受け持つケースもある。清掃員の仕事が清掃だけの場合もありますし、電球の取替えや水道メーターの検針が入っている場合もあります。清掃員は、最低賃金が目安ですが、時間が短い場合と長い場合では違います。勤務日数が...
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このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
