当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
昨日、全国統計の話を書きました。マンション管理相談センターの顧問契約の実情も紹介します。顧問契約は約70ありますが、10年以上が25％、6年以上が45％、全国統計と同じ程度ですね。当社の草創期から顧問が続いている最長は17年です。ただ、初期の頃は、スポットのコンサルティングに続いて、顧問契約を結ぶという明確な動線がなく、頼まれたら引き受けるという、行き当たりばったりな感じ。17年間トータルで言えば、一度顧問契...
顧問契約の更新の総会議案審議の際に、「マンション管理士と顧問契約を結んでいるマンションはどれくらいあるか？」との質問がありました。平成30年度の国交省によるマンション総合調査では、「マンション管理士を活用したことがある」と回答した管理組合は1,688組合中219組合(13.0%)。専門家（マンション管理士以外も含む）の活用形態が顧問契約であるのは、その20％。となると、マンション管理士を顧問として雇っているマンショ...
13年前に管理適正化コンサルティングを行った組合から相談がありました。当時は、まだ、事実上の個人事業で、顧問契約の継続が当たり前にできる実力や仕組みが不十分の頃でしたので、管理会社を変更し、管理規約を改正するなどして、大きな課題がなくなったことをきっかけに、2年間で契約が終了しました。それから13年。昨年、管理会社が、自社に大規模修繕工事を発注するよう強引に話を進め、更に、大幅な委託費の値上げ提案を持...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま状態なら、管理会社を変えても結局対応は変わらないのではないでしょうか。◎値上げについて2...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
一度に4つのマンションから「変えたい」と相談が入っている管理会社があります。「変えることも考えたい」と言う組合を含めると6つのマンションになります。この会社の特徴や組合が疑念を持つ理由は、共通しています。それをここに書くと、どの会社かわかってしまうので、伏せますが・・・。少なくとも、フロント担当者からは、社内の雰囲気が良いという話は、あまり聞きません。もちろん、誠実で、信頼されているフロント担当者...
沖縄で活動を開始して7年余。途中、新型コロナでの活動休止があったので、正味5年程度。沖縄マンション支援プロジェクトの第1期、第2期合わせて、14のマンションの管理適正化コンサルティングや大規模修繕工事コンサルティング等を行ってきましたが、今回、大規模修繕工事の見学会も通算3回目となりました。今回は、小規模なマンションで、敷地も狭いため、午前中に2回の見学会を開催し、午後から勉強会。 k合わせて、20名程度...
管理会社からの委託費値上を抑える方法としては、管理委託業務の仕様を見直すことです。当社のコンサルティング、顧問先は、契約当初に1年間をかけて、調査と分析を行い、管理委託業務の仕様を見直しているため、近年の値上対抗手段としての見直しは無理ですが、それでも、多少、質は落ちても良いので、コスト増を抑えたい、と言う意向があれば、実施頻度の見直しもできます。過去、当社のような専門家による見直しが入っていなけ...
これまで、7回に渡って、管理会社から提示される「委託費の値上げの理由」の分析とそれ以外の値上げの根拠となる要因を上げてきました。組合から見て、昨今の物価高騰の社会情勢に乗った「便乗値上げ」に映れば、管理会社が客観的・合理的な理由で押し返すのは、かなり大変です。私の経験では、管理会社の値上げ提案に、妥当だと分析したのは半分、値上げ幅を査定して減額したのが半分というところですが、「管理会社の値上げは妥...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つを順次解説しましたが、これとは別に、「会社の業績はどうか？」と言う見方があります。「損益が赤字だから値上したい、黒字が減っているので値上げしたい」と言うのは単純でわかりやすいのですが、私の知る限り、そういった話を値上げの理由にしている管理会社は見たこ...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、4、 協力会社（再委託先）からの値上げ管理会社とその下請け会社の力関係は、業務によって、かなり異なります。例えば、機械警備（24時間設備監視）では、管理会社より大きな会社が下請けになっていることもあり、その会社が「一斉値上げ」なんてことになる...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、3，社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）この理由が最も多いのですが、組合から見ると、最も理解しづらい理由です。管理会社からすれば、会社の利益、一人当たりの売上、一人当たりの担当マンション数と追って行けば、一つのマンションで、最低...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、2，最低賃金の値上げ下記は、愛知県の最低賃金の過去5年間の推移です。年 最低賃金（値上額）元 926（28）2 927（1）3 955（28）4 986（31）5 1,027（41）6 1,077（50）確かに、5年で2割程度の値上げがあり、マンションの清掃業務あるいは勤務時間...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、1，諸物価高騰確かに高騰の実態はあります。例えば郵便代も値上げ、ガソリン代も値上げです。しかし、例えば、事務用品費は、値上げしているかと言うと、低価格を売りにした商品はいくらでもあります。管理会社の諸経費が、どこまで増加しているかを具体的に示...
管理会社は、値上について、どんな理由を言うか？ですが、当社の顧問先での発言を集約すると、1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、全部またはいくつかですね。順番に見ていきましょう。（続く））【ブログ6519日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、多くのマンションで、管理会社から、管理委託費の値上げ申し入れがなされていると思います。当社の顧問先も、しかりです。理事会からすれば、言われるがまま値上を認めると、総会の議案審議の際に、組合員から批判される可能性もあり、すんなりと認める訳にはいきません。管理会社の担当者の仕事振りに不満があると、「会社の都合の話をする前に、あなたの仕事ぶりを変えるのが先でしょう」と言いたくなることもあるでしょう。...
エントランスにキャビネットを置く（固定する）のは特別決議か？
【質問】昨日のブログの関連質問がありました。「当マンションには収納スペースがほとんどありません。エントランスホールの壁の前にキャビネットを購入・設置・固定し、総会議案書と議事録、決算資料を収納しようと思います。固定は転倒防止のため。こちらは、普通決議で良いでしょうか。」【回答】エントランスホールとしての「用途」を変更するような造作には当たらず、普通決議で良いと思います。もし、仕切り壁を作り、扉を付...
【相談】駐輪場を駐車場に変更する場合は、普通決議か、特別決議か？また、その駐車場は、来客用とするため、細則を制定するのだけれど、それは普通決議か？特別決議か？以下の通りです。① 敷地内の駐輪場を駐車場に用途変更する場合→敷地内施設の「用途変更（駐輪場→駐車場）」は、共用部分の「形状または用途の著しい変更」に該当するとされ、区分所有法第17条第1項に基づき、「区分所有者および議決権の各4分の3以上による特別...
電気代における最新の燃料費調整額の発表がありました。中部電力では、ここ3ヶ月、低圧契約において、下記の通り、高止まりです。6月分 ＋2.63円/KWh5月分 ＋2.84円/KWh4月分 ＋1.64円/KWh燃料費調整額が＋2円台後半ということは、定価よりも、10％近い値上があったと同じことです。昨年は、年間平均で、1円/KWh程度でしたから、この傾向が続くと昨年の電気代よりも、確実に上がりますね。為替レートに大きく影響を受けるので、ト...
大規模修繕工事見学会に参加された方から、自分のマンションの管理と長期修繕計画の診断をして欲しいとの依頼を頂き、総会議案書、重要事項説明書、長期修繕計画等を拝見しました。結果、恐ろしい実態が浮かび上がってきました。1， 機械式駐車場の利用者の大幅減少で、管理費会計は年間で100万年近い赤字となっており、過去の余剰金を食いつぶしている状況。数年以内には、管理費が足りなくなる。2， 長期修繕計画は、全体的に...
このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
中日新聞社説「マンション談合『悪習』を改める契機に」（2025年4月18日）
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
5/10(土)那覇市でマンション大規模修繕見学会＆勉強会 開催！！
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
見学会や勉強会の準備中は、出来る限り体を動かさないよう、他のメンバーにお任せ。で、勉強会開始。こういう時は、早口にならないように気を付けることが大事。で、予想通り、勉強会が終わる頃に、徐々に痛みが…(-_-;)しかし、不思議なもので、ドーパミンが出ているらしく、そこまで痛くならない(笑)無事、勉強会を終え、そのまま個別相談も対応できました。が、そこから、自宅に戻る自動車の中で、一気に、痛みが。帰宅するや否...
救急外来で、尿路結石と診断され、痛み止めの注射を打ち、帰宅したのが朝6時。大規模修繕工事見学会で、勉強会の講師を務めるのが、午後。痛みと格闘して、体力を消耗したので、とにかく、休息が必要だけれど、見学会に行けない可能性が強いため、他のコンサルタントが、代替で勉強会講師をできるよう、パソコンを開き、勉強会スライドのうち、私独自のコンテンツを除く等加工して、送る。痛み止めの注射が効くのは8時間なので、計...
先々週の日曜日の話。明け方、4時頃、右わき腹から背中にかけて、強烈な痛みが発生。前夜、テレビを見ながら、体を捻ったまま寝落ちしたので、筋肉痛？熱めのお風呂に入り、痛み止めを飲み、再度、横になったが、痛みは治まらない。体をどの向きにしても、立っても、座っても直らない。これは、筋肉痛じゃなく、内臓だ！と直感。チャットGTPに症状を書いて聞いたら、腎臓結石・尿路結石の疑い。妻に頼んで、近所の岐阜総合医療セン...
マンション管理組合の総会で、修正動議が提示された場合、採決はどうなるか？実際の出席者は、原案か、修繕動議への賛否表明ができます。委任状も、当日出席の被委任者は同様でしょう。議決権行使書はどうなるか？が問題です。原則としては、議決権行使書は「原案」に対しての賛否表明ですから、前提は、通知された「原案」に対する賛否の表明に使うものです。したがって、総会当日に修正動議が提出された場合、その修正案について...
読者から、修正動議の質問がありました。具体的には、来期役員の選任議案で、当日の立候補の扱いは、どうなるか？というものです。マンション独自に、別段の定めをした規約がある、 それに呼応した独自の総会出欠票がある、あるいは、総会の議事進行がどうか、等が不明なため、一般論となりますが、以下の通りです。区分所有法でも、標準管理規約でも、議案として上程された議案については、修正動議はOKです。 上程されていない...
MAKSが加盟している「マンション地震対応支援協会」からのWebセミナーのお知らせです。会員でなくても参加できるようです。 ◎マンション大規模震災対策セミナー「これなら分かる！アクションカードで進める大規模震災対応」ご案内のプログラムURL日 時：2025年 4月 16 日（水）19:00 ～ 20:30場 所：Zoom配信 参加費：無料 対 象：全国の管理組合・自主防災組織等でマンション防災に取り組んでいる方申し込み方法...
今回の事故原因は、大きく分けると2点です。1，本件の該当機種（東芝製 CV200 シリーズ）はフェールセーフ設計に『該当』するとされていたが、実際は、『非該当』であったこと。つまり、保守会社誤解があった。※フェールセーフ設計とは、万が一故障が発生した場合でもエレベーターが安全な状態を維持するように設計された仕組みのことです。2、ブレーキを制御する電磁接触器（BK および BKCC）の交換推奨が5年であったが、20年も...
令和6年1月16日（火）13時20分頃、宮城県仙台市内の共同住宅で、東芝エレベータ株式会社製のエレベーターが扉を開いたまま突然上昇する事故が発生しました。保守会社は、コスモエレベーター株式会社です。この事故により、乗客2名が重傷を負いました。 事故の詳細：発生日時：令和6年1月16日（火）13時20分頃。発生場所：宮城県仙台市内の4階建て共同住宅。被害状況：3階からエレベーターに乗車した2名が1階に到着。1名が降車中に...
首都圏で、20年以上前から行われてきた談合。その首謀、調整役としては、設計事務所や管理会社の存在も指摘されています。実際、設計事務所にも、立ち入りが入っているとの報道もあります。恐らく、全国の談合勢力は、躍起になって、証拠隠滅を図っていることだろうと思いますが、今や、パソコンやスマホで、消去したデータやメールが、復元できる時代です。証拠隠滅を図ったことがバレたら、更に、汚名のダメージは大きく、廃業の...
コンサルタント（設計事務所や管理会社）と、大規模修繕工事コンサルティング契約を結ぶ時に、「貴社は、談合をしませんよね？」と聞いて「やります」と答える会社はないですよね。であれば、今度は、工事会社の入札募集時に、談合が発覚したら、談合に加わった会社も工事契約会社にも、多額の違約金を支払うと言う条件をしたらどうでしょう。クリーンな会社からすれば、「そこまで疑うのか！」となるかもしれませんが、公取委が「...
昨日、コンサルタントとの契約にクリーンコンサルタント条文があるかどうかを見るという方法を紹介しました。当社においては、この条文で、「少しでも怪しいと感じたら、預金通帳も総勘定元帳も、見せますよ」としています。【ブログ6492日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
メディアからの取材で、一番聞かれるのは「とうしたら談合を防げるか？」当社もコンサルタントが増えると、私の目が届かなくなり、誘惑に負けるコンサルタントが出るかも…という危惧はあります。そこで、すべての契約書に「談合したり不正な利益を得たら、組合に違約金としてコンサルタント料金の3倍を支払う」というグリーンコンサルタント条項を入れています。コンサルタントと契約する時には、こういった条文が入っているかを...
沖縄における当社のコンサルティングの場合、契約先マンションには、私が出張する週末に合わせて、理事会、修繕委員会、総会を開催してもらうことが契約条件です。これにより、金曜から月曜まで沖縄に滞在し、最大8マンション程度を訪問し、その交通費を按分します。しかも、当方の指定が先なので、相当早くに予定を決め、飛行機はLCCとかタイムセールとかで、めちゃ安(笑)。ホテルも早割ですから、1マンション当り、1万円を切るこ...
沖縄の顧問先マンションで、オートロックインターホンのリニューアル工事の時期となりました。管理会社から出された見積は、名古屋エリアに比べるとかなり高い。日本には、アイホン社とパナソニック社がほぼ全数を占めているのですが、色々調べると、そもそも、沖縄だと、確かに、工場からの輸送にお金はかかりますが、工事費に占める割合は小さいため、それほど価格を押し上げる湯ことはなく、ある一社が寡占状態えあること、施工...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法を紹介しています。この問題が浮上した時、不正な設計事務所は、設計監理料を安くして、受注する、と言うのが典型的な方法でした。私も、当社の半分近いコンサル料の見積を見たことがあります。しかし、この手口に関する情報が拡がると、今度は、不正コンサル会社数社と管理会社と手を組み、コンサル料を高く設定し、チャンピオンのコンサル会社が頭一つ安い…...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」「信頼できるコンサルタントを選ぶ」ための魔法の質問。一つ目は、「管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？」この数が多いコンサルタントは、要注意です。二つ目は、「今まで、新築時の施工不良や管理会社の業務不良に起因する不具合を見つけたことはあるか？その時の対応は？」一定数のコンサルティングを行っていれば、このよ...
談合を防ぐために、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶ」方法は、実は、信頼できるコンサルタントを選ぶ方法でもあります。基本、2時間かけて、話を聞き、質疑応答すること。では、そこで何を聞くか？が重要になります。具体的な良い質問例を紹介しましょう。Q：管理会社からの紹介で契約したことはあるか？また、その会社数や契約数は？この数が多いコンサルタントは、要注意です。管理会社の紹介でコンサルティング契...
談合を防ぐ方法は、「不正や談合を行わないコンサルタントを選ぶこと」が最も確かな方法です。これは、生成AIに聞いても、教えてくれません。「人間性」を見るという次元の問題になります。そうであるなら、絶対にやってはいけないことは、コンサルタントのプレゼンコンペです。比較検討をするなと言うことではありません。「1社30分ずつ、順番に来てもらい、プレゼンテーションを行い、投票で決める」と言うスタイルのコンペです...
談合を防ぐ方法は、結局、「この会社なら、この人なら、談合や不正をやらない！」と確信を持てる相手に巡り合うことです。となると、次は、そんな人にどう出会うか？あるいは、談合を働く人とそうでない人をどう見極めるか？と言う問題になります。不正を働く人は、一度、それに染まると、抜け出すのは難しいでしょう。かといって、不正を働かない人には、不正を働く人が、絶えず、誘惑してきますので、いつ、悪に転換するか、分か...
次に、建築専門誌からの取材で聞かれたのが、「談合を防ぐ方法はあるか？」これも、かなり難しい。最初から談合スキームでビジネスをしている人は、誠に巧妙です。管理組合が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。よく言われるのは、設計までは管理会社や瀬敬事務所に頼むが、施工会社選定は、組合だけでやるという方法。これ、理に適っているように見えますが、今度は、価格要素以外を含めて、最適な工事会社を選ぶ眼を管理組合が持っ...
今回の件で、建築専門誌から、取材を受けました。そのインタビューの中で、聞かれたのが、「談合を見破る方法はあるか？」管理組合の人が見破るのは、ほぼ不可能でしょう。誰がコンサルタントなのか？工事会社の公募条件は？どんな会社が見積に参加しているか？出て来た見積金額はいくらか？などを分析すると、私なら、ある程度は見破れると思います。典型的な談合と呼ばないまでも、不正な競争で、割高な工事発注が行われているか...
今回の報道を受けて、地元の大規模修繕工事会社の2社の社長に、匿名を条件に、ヒアリングしました。どちらの社長も、自社はやっていないが、名古屋エリアで、談合が行われていることは、認めており、どの会社がやっているか、また、その首謀者はどこかも、状況証拠から見て、知っているとのこと。「彼らは、戦々恐々としているだろう。誰かが、確たる証拠を持って、内部告発する勇気を持てば」と口にされていました。【ブログ6473...
マンション大規模修繕の談合は、誰が首謀しているのか？(10)
今回、関東で公取委の立ち入り検査があったのは、20社との報道ですが、新聞で書かれているのは、そのうちの数社。更に、業界関係者に聞くと、施工会社10社程度の名前は、知ることが出来ました。関東エリアの工事会社と書いてありますが、その中には、名古屋支店がある会社もあります。関東でやっているなら、名古屋でもやっているのでは？という疑いも出るでしょう。管理会社や設計事務所も捜査対象になりそうだ、と言う報道もあり...
前回まで、談合は誰が首謀してやっているのか、その手法は？を書いてきました。談合の打ち合わせをしている現場に踏み込んだ、と言うものではありませんが、間接、直接に、見聞きしています。以前はやっていたが、ある時決別宣言をした会社の役職者の人に、実際にチャンピオンになって、リベートを支払った金額リストを見せてもらったこともあります。従って、「談合はある」と断言できます。【ブログ6472日連続更新中】←【人気ブ...
首謀の仕掛けの中で、最もうまくできているなぁと思うのが、管理会社と設計事務所が組んでいるケースです。住民は、設計監理方式が良いと判断するのは、ネット検索でできますが、その設計事務所（コンサルタント）が良いのかはわかりません。そこで、管理会社に設計事務を数社、紹介して欲しと依頼することがあります。あるいは、管理会社が積極的に、「設計監理方式が良いですよ」と勧めることもあります。この時、管理会社と設計...
チャンピオン会社は、どの会社が入札しているのかは、分かりません。よって、このチャンピオン会社に、談合集団以外の会社がエントリーしてきたことを教えて、その会社に辞退を促す電話をさせるのは、入札を取り仕切る管理会社だったり設計コンサルタント、と言うことになります。この話は、私が、ある施工会社の社長から聞いて話なので、伝聞証拠になります。ただし、他社を辞退させる働きかけの事実は、知っています。それは、当...
談合集団以外の会社が、公募だと信じて、入札にエントリーしてきた場合、受注予定であるチャンピオン会社が、その会社を知っていれば、電話をして「今回は、うちに決まっていて、もう、出来レースが組んであるので、入札を辞退してね」と言ってくるケースもあります。まあ、ここまであからさまには言わないのですが、そういう趣旨だとわかるように「大人の話」をする訳です。【ブログ6471日連続更新中】←【人気ブログランキングに...
「公募」としているので、談合案件だと知らない工事会社がエントリーしてきたとします。あるいは住民の紹介で、談合チーム以外の工事会社がエントリーしてきたとします。（この場合、多くは、リフォーム会社の紹介で、マンションの大規模修繕を手掛ける能力や経験がなく、結果、辞退になることが多いのですが）その場合、談合の首謀者は、何かしらの理由を付けて、それらの会社を門前払いをするという手法もありますが、届いた応募...
「公募」条件に、巧妙な「談合しない会社が応募してこない仕掛けを」を作っても、時には、談合と無関係な会社が入ってくることもあります。その場合、談合の首謀者はどうするか？これも、それほど難しいことではありません。「この会社は、こんなこと（噂）があるので、門前払いしましょう」と言えば、組合側は、それに従うでしょう。それどころか、そういった業界の裏事情を教えてくれたことに感謝するかもしれません。【ブログ63...
「公募」をしても、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにする方法があります。例えば、次のような「公募条件」があるとします。①資本金が、ゼネコン系で10億円以上、 改修専門系会社で5000万円以上の会社法人であること。②分譲集合住宅大規模修繕工事の元請実績が、過去3年間で住戸数 100戸以上の物件が15件以上あること。その内で5千万円 以上の実績が10件以上あること。③過去10...
2017年の週刊ダイヤモンドに掲載された「談合の絵図」を元に、私が作成した絵図がこちらです。談合の首謀者は、管理会社あるいは設計事務所となっています。談合は、1社でも談合破りの会社がいると成り立ちません。よって、組合には、「公募」で行うと話して、実際には、談合に参加していない工事会社が、応募してこないようにします。では、どんな条件か？【ブログ6367日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←...
公取委が関東の大規模修繕工事会社20社に立ち入り調査に入ったというニュース。談合は、誰かが音頭を取って、裏切らない仲間だけで入札を行うことで成立します。一般の人から見たら、「業界の集まり」のような場所があって、そこで、工事会社が相談して決めたのだろうと思われると思います。しかし、そのような談合は聞いたことも、見たこともありません。何故か？どのように仕組まれているのか？公取委が動き出したのであれば、き...
マンション大規模修繕巡り談合疑い 公取委が約20社に立ち入り！
私が20年近く、警鐘を鳴らし続けてきたこの問題が、大きな転換を迎えるかも。（毎日新聞Webの記事要約）公正取引委員会は、マンションの大規模修繕工事を中心に談合の疑いで、長谷工リフォームやシンヨーなど約20社立入り検査を実施した。 これらの企業は、見積もり合わせや入札の際に事前に情報交換し、工事価格や受注業者を決定していた疑いがある。マンションの大規模修繕工事は通常12～15年ごとに実施され、1戸当たり100万～12...
私が中電社内ベンチャーのリブネット時代に、コンサルタントとして入社した（つまり元部下）「家計とマイホーム相談室」の草野先生が本を出されました。それが、こちら。「賢い人だけ知っている 後悔しない住宅購入52の法則」その出版記念パーティーが開かれ、冒頭の乾杯と祝辞を述べました。私がリブネットを始めた動機である「住宅購入者と建築・不動産事業者との情報格差を埋めて、住宅購入を成功させる」と言うミッションを20...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その6工事品質を保つために、どのような工事検査が行われているのかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより【ブログ6469日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その5談合やリベートがない大規模修繕工事の入札を行うには、どうすれば良いか？がわかります。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6468日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その4大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは、どのようなものかが学べます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6467日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その3長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？どんな手法かがわかります。このコストダウンは、やるべき工事個所をやらないでおくとか、品質ダウンによって、もたらされたものではありません。非常に合理的に、品質を伴ったコストダウンの手法です。お申込みはこちらからご案内...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その2足場の中で、どんな工事が行われているのか？例えば、外壁タイルの劣化判断と補修の実演を行います。それにより、工事の間、住民生活はどうなるのか？が体験できます。お申込みはこちらからご案内ページはこちらより 【ブログ6465日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その1何故、一定周期で、大規模修繕工事を行う必要があるのか？それによって、どんなメリットがあるのか？が学べます。・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工...
3月30日（日）名古屋市西区で、築16年232戸マンションの大規模修繕工事見学会を開催します。見学会で学べること その1何故、一定周期で、大規模修繕工事を行う必要があるのか？それによって、どんなメリットがあるのか？が学べます。・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工...
大規模修繕工事見学会を3月30日（日）名古屋市西区築16年232戸にて開催します
今回の大規模修繕工事見学会ガイドは一級建築士＆マンション管理士が行います見学会のポイント・築12年目で提案されていた大規模修繕工事を16年目まで延ばすことができた部分先行工事方式とは？・長期修繕計画から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは？お申込みはこちらからhttps://i-magazine.bme.jp/92/121/38/3参加無料・完全予約制・20名様限定■■...
マンション管理学会の名古屋支部総会に参加してきました。自分が所属する組織には「貢献する」と言うのが私の基本スタンスなので、リアルで会合に参加し、何かできることを探します。学会ですから、主要は研究するということです。昨年は、名古屋で全国大会があったので、運営事務局として、参加しました。今年は、研究で貢献したいと思います。ディスカッションがあり、超高層マンションの大規模修繕や長期修繕計画、定期借地マン...
【相談】理事会参加率がギリギリアウトだが、役員報酬を支払えないか？
【相談】Aさんは、理事会に参加できないときは、きちんと連絡がある役員さんですが、年間の参加率を見たら、役員報酬支払基準の70％にギリギリ足りない。参加している時は、議論も熱心な方なので、役員報酬を支払うことは、ダメか？【回答】「役員になってもさぼっている」と言う方ではないので、支払ってあげたい、と言う気持ちはわかりますし、支払わないと通告するのは、心が痛いですね。 理事会運用細則を拝見すると、当該その...
最近、管理委託費の値上げに対する相談が増えていますが、タイトルの質問に対する答えは、イエスです。実際、ここ、1、2年で、管理会社の入札をいくつか行っていますが、管理会社の値上げ提示金額に対して、それを下回る委託費を提示する管理会社はいます。また、そもそも、過剰な管理仕様で、それを適正化することで、現在より、委託費が下がるケースもあります。ただし、いずれも、安かろう・悪かろうにしないためには、管理委託...
週末開催予定の「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、おかげさまで、満席となりました。ありがとうございます。私の熱い想いとノウハウを思い切り伝える講座です。講座料の10倍以上の価値があることを保証します！【ブログ6460日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
岐阜市の自宅のマンションは、昨年春の定期総会の段階で、管理計画認定を受けられる条件はそろっていました。岐阜市の第1号を取得するつもりでしたが、岐阜市で認定を取るマンションは、すぐにはないだろう、と考え、自分のマンションより、他のマンションが先とのことで、気を緩めていたのですが、さすがに、今年度のうちには、取得しようと、2月の上旬に申請したら、何と、その認定の前に、岐阜市第1号の認定が！しまった！と思...
一宮市「シャトレ愛松末広」が、管理計画認定を受けました。一宮市では4番目。当社コンサル先では、一宮市で第1号です。おめでとうございます！今年、すまいる債を購入予定ですから、金利優遇が受けられます。【ブログ6459日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
令和6年度補正予算で、電気自動車充電インフラ整備に向けた補助事業に変化がありました。ズバリ、「集合住宅（既築分譲）：この区分の申請者は管理組合とする。なお、申請の促進を図るため、簡易な申請方式を導入する。」というもので、分譲マンションへの設置の優先順位が上がったというものです。経産省 EV充電器補正予算今後、詳しく調べて、顧問先に提案していきます。【ブログ6457日連続更新中】←【人気ブログランキングに...
週末は3組合で管理会社、エレベーターリニューアル工事の審査会
今週末は、二つのマンションで、管理会社入札の1次書類審査会、一つのマンションで、エレベーターリニューアル工事のプレゼン審査会です。審査会のためのツールは、書式が完成されており、そこに入力するだけなのですが。応札資料は、各社が作成して、提出ものですから、その時点で、ミスや漏れがあると、不出来な資料になってしまいます。今回も、また、そのミスや漏れがあり、「できたー」と思って印刷したら、変なエラーがある...
寒い日が続きますが、現在、全国各地で大規模修繕工事コンサルティングを進めています。そのステイタスは、以下の通り。・建物劣化調査予定：3件・劣化調査報告書作成及び概算予算書作成中、作成済：2件・延命措置を行い、工事実施時期を決めるための定点観察中：9件・大規模修繕工事入札中：2件・大規模修繕工事業者決定、工事準備中：3件・大規模修繕工事実施中：3件・排水管更新工事設計中：1件全部で23件です。各担当コンサル...
沖縄県で初めてコンサルティングを行ったマンションは、豊見城市のライオンズ豊見城セントマークスです。今から6年前の2019年、当時は築4年で、管理会社から提示されていた大幅な修繕積立金値上げ計画に危機感を感じた住民さんたちからのSOSでした。1年かけ、管理を見直し、長期修繕計画も改定し、現時点で、管理計画認定を取得できる状態に改善されています。ところが、2022年に、豊見城市に制度開始がいつかと尋ねたら、当面...
私がコロナに感染中、スタッフが、2月23日開催の「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基基礎講座」の案内を出してくれました。そこからの引用です。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊私（馬渕）が中部電力を退社し、住宅コンサルタティング業務の一環として管理組合の支援活動を開始したのは、2008年。専業化したのは2012年。当時は、私一人です。それから3年間で、累計21マンション、101件のコ...
今日は、熱が下がったまま安定している。よし、熱い風呂に入り、ハイボールを飲んで、体が温かいうちに、布団に入って眠れば、一気に回復！と目論んだ。普段、忙しくて、風邪などひいている暇がないので、いつもの風邪の症状なら、1日で治す私の手法。が、今回は違った。横になってしばらくして、猛烈な頭痛。熱が上がってきたのがわかる。氷枕をして、何とかしのぐものの、朝まで、この状態が続く。朝起きても、頭痛が残り、パソ...
日曜の親族の会食に参加した長女と孫に続いて、妻と義母も私も高熱。朝、長女から、コロナ陽性と診断されたとの連絡。こちらのかかりつけの医師に連絡したら、話と症状からして、コロナに間違いないので、薬の処方をして待っているとの連絡。私は、意地を張って、「私だけは単なる風邪だと思うので、検査して欲しい」と依頼。そうでないと、理事会に行けなくなる(-_-😉で、妻と義母を自宅に残して、単独で、検査を受けることに。結...
日曜に、亡くなった義父の法要で、親族での会食した後、娘から、自分と孫が高熱との連絡。火曜に、私も38度の熱が。毎年、インフルエンザの予防接種はキチンと打ち、10年以上、かかったことはないのですが、コロナは、無料ワクチン時期のみの接種。どうなる？【ブログ6449日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
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当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
昨日、全国統計の話を書きました。マンション管理相談センターの顧問契約の実情も紹介します。顧問契約は約70ありますが、10年以上が25％、6年以上が45％、全国統計と同じ程度ですね。当社の草創期から顧問が続いている最長は17年です。ただ、初期の頃は、スポットのコンサルティングに続いて、顧問契約を結ぶという明確な動線がなく、頼まれたら引き受けるという、行き当たりばったりな感じ。17年間トータルで言えば、一度顧問契...
顧問契約の更新の総会議案審議の際に、「マンション管理士と顧問契約を結んでいるマンションはどれくらいあるか？」との質問がありました。平成30年度の国交省によるマンション総合調査では、「マンション管理士を活用したことがある」と回答した管理組合は1,688組合中219組合(13.0%)。専門家（マンション管理士以外も含む）の活用形態が顧問契約であるのは、その20％。となると、マンション管理士を顧問として雇っているマンショ...
13年前に管理適正化コンサルティングを行った組合から相談がありました。当時は、まだ、事実上の個人事業で、顧問契約の継続が当たり前にできる実力や仕組みが不十分の頃でしたので、管理会社を変更し、管理規約を改正するなどして、大きな課題がなくなったことをきっかけに、2年間で契約が終了しました。それから13年。昨年、管理会社が、自社に大規模修繕工事を発注するよう強引に話を進め、更に、大幅な委託費の値上げ提案を持...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま状態なら、管理会社を変えても結局対応は変わらないのではないでしょうか。◎値上げについて2...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
一度に4つのマンションから「変えたい」と相談が入っている管理会社があります。「変えることも考えたい」と言う組合を含めると6つのマンションになります。この会社の特徴や組合が疑念を持つ理由は、共通しています。それをここに書くと、どの会社かわかってしまうので、伏せますが・・・。少なくとも、フロント担当者からは、社内の雰囲気が良いという話は、あまり聞きません。もちろん、誠実で、信頼されているフロント担当者...
沖縄で活動を開始して7年余。途中、新型コロナでの活動休止があったので、正味5年程度。沖縄マンション支援プロジェクトの第1期、第2期合わせて、14のマンションの管理適正化コンサルティングや大規模修繕工事コンサルティング等を行ってきましたが、今回、大規模修繕工事の見学会も通算3回目となりました。今回は、小規模なマンションで、敷地も狭いため、午前中に2回の見学会を開催し、午後から勉強会。 k合わせて、20名程度...
管理会社からの委託費値上を抑える方法としては、管理委託業務の仕様を見直すことです。当社のコンサルティング、顧問先は、契約当初に1年間をかけて、調査と分析を行い、管理委託業務の仕様を見直しているため、近年の値上対抗手段としての見直しは無理ですが、それでも、多少、質は落ちても良いので、コスト増を抑えたい、と言う意向があれば、実施頻度の見直しもできます。過去、当社のような専門家による見直しが入っていなけ...
これまで、7回に渡って、管理会社から提示される「委託費の値上げの理由」の分析とそれ以外の値上げの根拠となる要因を上げてきました。組合から見て、昨今の物価高騰の社会情勢に乗った「便乗値上げ」に映れば、管理会社が客観的・合理的な理由で押し返すのは、かなり大変です。私の経験では、管理会社の値上げ提案に、妥当だと分析したのは半分、値上げ幅を査定して減額したのが半分というところですが、「管理会社の値上げは妥...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つを順次解説しましたが、これとは別に、「会社の業績はどうか？」と言う見方があります。「損益が赤字だから値上したい、黒字が減っているので値上げしたい」と言うのは単純でわかりやすいのですが、私の知る限り、そういった話を値上げの理由にしている管理会社は見たこ...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、4、 協力会社（再委託先）からの値上げ管理会社とその下請け会社の力関係は、業務によって、かなり異なります。例えば、機械警備（24時間設備監視）では、管理会社より大きな会社が下請けになっていることもあり、その会社が「一斉値上げ」なんてことになる...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、3，社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）この理由が最も多いのですが、組合から見ると、最も理解しづらい理由です。管理会社からすれば、会社の利益、一人当たりの売上、一人当たりの担当マンション数と追って行けば、一つのマンションで、最低...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、2，最低賃金の値上げ下記は、愛知県の最低賃金の過去5年間の推移です。年 最低賃金（値上額）元 926（28）2 927（1）3 955（28）4 986（31）5 1,027（41）6 1,077（50）確かに、5年で2割程度の値上げがあり、マンションの清掃業務あるいは勤務時間...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、1，諸物価高騰確かに高騰の実態はあります。例えば郵便代も値上げ、ガソリン代も値上げです。しかし、例えば、事務用品費は、値上げしているかと言うと、低価格を売りにした商品はいくらでもあります。管理会社の諸経費が、どこまで増加しているかを具体的に示...
管理会社は、値上について、どんな理由を言うか？ですが、当社の顧問先での発言を集約すると、1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、全部またはいくつかですね。順番に見ていきましょう。（続く））【ブログ6519日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、多くのマンションで、管理会社から、管理委託費の値上げ申し入れがなされていると思います。当社の顧問先も、しかりです。理事会からすれば、言われるがまま値上を認めると、総会の議案審議の際に、組合員から批判される可能性もあり、すんなりと認める訳にはいきません。管理会社の担当者の仕事振りに不満があると、「会社の都合の話をする前に、あなたの仕事ぶりを変えるのが先でしょう」と言いたくなることもあるでしょう。...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...
自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...
韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...
旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...
ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...
甥っ子が韓国人の女性と結婚するので、ソウルで結婚式を行うという。それに参列するため、このGWの後半は、夫婦でソウルに来ています。式への参列なら一泊二日ですが、もう1日、滞在を延ばして、二泊三日。会社勤務時代は、毎年1度は海外旅行に行っていましたが、ベンチャー起業後の初期は、お金も暇もないどころか、逆に、借金は増えるばかりで、海外など行く余裕はなし。(笑)上手くいくようになると、今度は、次から次に仕事が...
