このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
管理規約の改正は、新旧対照表の作成から始まりますが、この作業が、なかなかのもの。現行の管理規約が標準管理規約の章や条文構成とはずれていますので、単純に左右に並べて行ってもダメです。対照させるには、まず、条文を並べ替えないといけません。さらに、現行の条文が二つに分かれている場合もあります。また、「第何条に基づき」というような表記もあるので、その参照条文№を変えないといけませんが、これもまた厄介。最初...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の三つ目のポイントは、3．社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応です。この内容は、次の通りです。（1）EV（電気自動車）用充電設備の設置の推進○EV用充電設備を設置する際のルール等をあらかじめ定めておくことを記載（第15条関係コメント）○EV用充電設備の設置工事を行う際の決議要件の考え方を記載（第47条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の二つ目のポイントは、2．マンションの管理情報の見える化の推進です。（1）修繕積立金の変更予定等の見える化○総会において、長期修繕計画上の積立予定額と現時点の積立額の差や、修繕積立金の変更予定等を明示することについて記載（第48条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情報提供項目例に長期修繕計画上の修繕積立金の変更予定額及び変更予定時期を...
管理規約への影響と言う点では、昨日の区分所有法の改正のように、法律の改正がダイレクトに影響するものもあれば、国の「マンション標準管理規約」のように、間接的に影響するものもあります。令和6年6月に、この「マンション標準管理規約」の改正が行われています。その改正の概要は、以下の3点です。1．高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等2．マンションの管理情報の見える化の推進3．社会...
区分所有法は、1962年の制定から数えて、50年以上が経過します。つまり、それだけ高経年マンションが増えているということ。国土交通省のデータでは、全国の分譲マンションのストック数は約685.9万戸で、その20%弱にあたる115.6万戸が築40年超です。このような背景から、老朽化マンションの建て替えや修繕を円滑に進めることを目的として、区分所有法の改正が準備されています。改正のポイントは、管理と建替え・売却の円滑化。改...
ポイントは、ユニクロのウルトラライトダウンジャケットを活用すること。帰宅して、改めて見たら、何年も使ってきたので、いささか、表面の艶が落ちてる？新規購入。昨年秋～末に、ダイエットに成功したので、ワンサイス小さくなっていますが、インナーに切る場合とアウターできる場合を想定し、二つのサイズを注文することにしました。工夫という程のものではないですが(笑)、遠方への出張でも、小さく収納できることが、一番の便...
この週末は、沖縄出張です。今、顧問先は8マンション。沖縄に行く時は、1日3～4マンションを順番に巡り、コンサルティングを行います。このうち1マンションでは、間もなく大規模修繕のため、その工事説明会もあります。今回は、顧問先ではなく、築15年目になり、管理会社から大規模修繕工事を提案されているが、どうしたら良いか？と相談を受けているマンションを訪問し、住民向けの勉強会も行う予定です。で、この時期、沖縄の気...
新築2年目の顧問先の定期総会で、議案説明を誰がやるか？が話題になりました。管理会社がついているマンションでは、全部又はそのほとんどを管理会社が行います。これ、それが適切なのか？と問われると、企業の株主総会と比較すれば、本来は、議長（理事長）または議長の指名で、理事が議案を説明し、専門的な説明が必要な場合は、管理会社や専門事業者を指名することが自然でしょう。ただ、輪番制の理事が、議案説明を行うのはな...
MASKのコンサルタントから、毎日のように、アドバイスを求める電話やメールや面談依頼が入ります。17年の経験があるから、知識や解決例を知っていて回答できる、と言う相談は多くありません。しかし、回答に迷うことはないです。それは、軸がぶれないからです。軸がぶれないの理由は、MAKSの活動の目的が「管理組合を徹底的に幸せにする」と決まっているからです。儲かる儲からないは関係ないのです。もちろん、収益がないと続かな...
今月から来月にかけ、管理組合向け勉強会が5件あります。大規模修繕工事や管理の実態と問題は、どの勉強会でも共通ですが、マンション毎に、困りごとの比重が異なりますから、時間配分や使うスライドが変わります。また、「これを各マンションに当てはめると」と言うスライドは、各マンションから、総会議案書、管理委託契約書、長期修繕計画を見せていただき、各マンション向けに問題点の指摘と改善策の指南を盛り込みます。こう...
管理計画認定を主と取得すると固定資産税が安くなる特別措置があります。ただし、ここ2年間の期限限定かつ限られた条件のクリアが必要です。当社の顧問先では、唯一、可能性があるマンションは、修繕積立金の滞納が多いという1点だけで、NGでした。それ以外の条件も、NGな点があったのですが、それは、私が力業で知恵と努力を注げば、何とかなるものの、滞納問題だけは、コントロールが難しい…。ここ1年で相当頑張り、競売できる状...
顧問先マンションにお住いの方の話です。是非、多くの方に応援をお願いします。私は名入れの陶器カップのセットで応援しました。『名入れ陶器ボトル』を広めたい！とっくり王子の挑戦！【ブログ6427日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
次は、3，その他の清掃や点検費 について。これは、建物設備巡回点検、特別清掃、消防点検、貯水槽清掃、給水設備点検、エレベータ―点検、排水管洗浄、浄化槽点検、機械式駐車場点検、遠隔監視等です。こういった仕事は、ほとんどは外注です。外注業の金額をそのまま組合に提示しているケースもあれば、そこに、取次に関わる費用を乗せているケースもあります。後者が多いです。その費用の乗せ方、乗せる金額％の程度は、会社によ...
次は、2，管理員・清掃員の人件費と経費 について。小規模なマンションでは、清掃員。中規模なマンションでは、管理員が清掃員を兼ねる。大規模なマンションでは、管理員と清掃員は別で、管理員が清掃の一部を受け持つケースもある。清掃員の仕事が清掃だけの場合もありますし、電球の取替えや水道メーターの検針が入っている場合もあります。清掃員は、最低賃金が目安ですが、時間が短い場合と長い場合では違います。勤務日数が...
昨日のブログで、管理会社の値上げの中身は、次の3種類があると書きました。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経理3， その他の清掃や点検費1は、管理会社によって、「事務管理」と言う1項目で括られていたり、会計とか建物設備の維持や修繕の企画とかに分割されているケースがあります。これ、1項目だとアバウトでいい加減であり、分割されていたら明朗...
管理会社の値上げの中身を見ると、大きく分けて、3種類がありあます。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経費3， その他の清掃や点検費上記のどの項目の値上げ提案なのかで、妥当性判断の基準、価格交渉の余地や切り口が変わります。（続く）【ブログ6423日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
顧問先マンションで、管理会社からの値上げ提案が相次いでいます。当社の顧問先は、基本、管理適正化コンサルティングを行い、業務仕様の最適化と価格の見直しを行っているため、プロのアスリートのような筋肉体質になっていますから、近年の相次ぐ物価上昇で、利益率が下がっていることは、理解できます。しかし、値上の明細・根拠について、妥当かどうかを判断するのは、組合側では、難しいでしょう。そこで、当社のｱﾄﾞﾊﾞｲｽの出...
エレベーターリニューアル工事で長期間エレベーターが止まったら？
これまで、エレベーターニューアル工事コンサルティングは、何件も手掛けてきましたが、制御リニューアル工事では、おおよそ10日間～2週間程度、エレベーターが使えなくなる期間、住民の足をどうするか？が話題になります。そのアシストを行うのが、株式会社プラスワン。㈱住宅相談センターの吉田社長に、株式会社プラスワンの波田社長を紹介いただきました。私のイメージだと、キャタピラーのような乗り物で階段をゆっくり昇り降...
昨年末から年始は、長期間の休みでしたから、自宅で、沢山の仕事が出来ましたし、今後のビジョンをゆっくり考える時間も取れました。うーん、やりたいことが一杯！今の自分の年齢を考えて、あと何年、今のように「自分の直案件でも、フルパワー、各コンサルタントの支援もフルパワー」で、更に、新しい挑戦ができるだろうか？を熟考。で年末の紅白歌合戦。高橋真梨子 75歳南こうせつ 75歳ジ・アルフィー 70歳さだまさし 72歳イルカ...
当社の管理適正化プログラムのゴールは、そのマンションにとって、最適な業務仕様を作り込み、それを市場の妥当な価格で提供してくれる管理会社を探すことです。現行の管理会社が頑張ってくれて、組合側が「他の管理会社の提案を見なくて良いよ」となるなら、管理会社の入札は実施しませんし、入札を実施した結果、価格は少し高くても、現行管理会社を継続する組合もあります。数社の会社のプレゼンを聞いてみて、コスト以外の要素...
引継ぎ期間の最終日は、現行管理会社から新管理会社への鍵の引き継ぎです。管理会社によって、理事長立ち会いで、一旦、理事長に返してから、新会社に引き継ぐという厳密なスタイルもありますし、組合にとっては、どちらの会社にも委託しているのだから、その両社で直接引き継いでくれれば良いとして任せ、引き継いだ後に、鍵リストを提出してもらうスタイルもあります。また、通帳は、当月末の管理費等の引落は、現行管理会社が行...
引継ぎ機関の3ヶ月の間には、「引き継ぎ点検理事会」を開催します。各種資料が、現管理会社に保管され、それが、確実に新会社に引き継がれているか？現管理会社に依頼されている業務で、長引くものがあるか？通帳の引き渡しのタイミングはいつか？とか、盛沢山の議案があります。すべてのやり取りをいちいち理事長経由で行うのは大変なので、理事長から新会社に委任状を発行してもらい、新管理会社と現管理会社とが直接やり取りで...
管理会社の引き継ぎは、フロント業務の引き継ぎだけではありません。例えば、エレベータ―の保守会社が変わる場合は、遠隔監視装置の取り外し、取り付けがありますが、丁度、切替日が土日を挟む場合は、旧保守会社が金曜日に外し、新保守会社が月曜に取り付けるのでは、二日間の空白が生じます。原則として、取り外しは午前、その日の午後に取付毛、と言う段取りを組みます。（続く）【ブログ6417日連続更新中】←【人気ブログランキ...
今まで、100以上のマンションで管理適正化プロジェクトを実施し、50以上のマンションで、管理会社のコンペを行いましたが、総会で否決されたことはありません。それは、総会の議案に、決定までのプロセスを丁寧に表現しているからだと思います。但し、それがゴールではありません。新会社への業務の引き継ぎをしっかりやることが非常に重要です。総会から3か月後に新会社の管理が開始しますが、現行の管理会社の担当者にとっては、...
プレゼン審査で1社が選定された次に来るのが、正式に新会社を決定する総会の開催です。管理適正化プロジェクトに関わったメンバーは、ここに至るまでのプロセスを見ていますが、他の組合員にも、議案説明資料の中で、理解してもらうため、どんな情報を伝えるのかは、長年の経験の中で、積み重ねたフォーマットがあります。ここをしっかり作り込むことで、現在の管理会社ファンの人から見て、「慎重に進めてくれたのだな」と言う納...
プレゼン審査で選ばれた会社は、それまでの労苦が結ばれますが、残りに会社は、空振りになります。落選通知を送る時が、一番、辛い瞬間です。しかし、落選した会社にとって、応募して得たものがあったと思っていただけるよう、審査会での採点表に審審員の評価コメントとコンサルタントからのコメントを記載して、各社に送ります。例えば、「○○と言う質問への回答が、質問者の意図と少しずれていた」とか「フロント担当者のPRトー...
一次審査（書類審査）は、前期役員（今は、管理検討委員）と現役員とで行いますが、プレゼン審査は全組合員に参加を呼び掛けます。そして、各社20分程度のプレゼンと10分程度の質疑応答。質問例は、当社からも複数提供し、ピンときた質問を使ってもらいます。各社同じ質問をすると、違いが分かり、選ぶヒントになります。また、漠然と、どの会社が良いかを考えると、印象審査になってしますので、当社オリジナルの5項目からな...
管理会社の入札（29）最初の見積に関して、各社とVE交渉（価値を下げずに価格を下げる）を行います。以前は、会社の会議室に、順番に来てもらっていましたが、今は、ほとんどがZOOMです。面談の前には、どのように交渉するのかを練って臨みますが、同時に、管理会社の営業活動の状況や管理組合からリブレースの問い合わせの数などをヒアリングすることで、市場全体の状況を掴むという目的もあります。面談を実施後、2週間程度で...
入札の際に、各社が同条件で見積書を出せるように、現地調査及び質疑応答を行い、全ての質問への回答を各社に配布します。そこから、2週間程度で、見積もりの提出があります。見積書は、不正が起きないよう、組合の理事長と当社に同時に届き、複数名の組合員さん立会いの下、公開開封を行います。業務仕様が同じであっても、ガチンコで入札すると、価格差は大きくなります。これを見て、立ち会われた組合員さんから、必ず「おおっ...
春日井市、約20戸のマンションで行った管理会社の入札に、現行の管理会社を含めて、6社のエントリーがありました。各社に見積要項、共通業務仕様書を送り、現地調査日を連絡。各社が顔合わせないよう、調査時間をずらします。調査から2日間で、質疑応答を行い、全ての質問に回答を書き、全会社に送信。これにより、同一条件で見積金額が出てきます。この共通質疑は、例えば、Q：消防点検は、曜日指定はありますか？A：機器点検又...
昨年の大きな出来事について、年賀状のスペースに書き込めるのは、これくらいですが、「初めて」、も含めて、沢山のビッグなできごとがありました。・マンション管理学会に入会し、アカデミックな学会運営を担当。・名古屋市内、築20年、39戸のマンションの第三者管理＝外部理事長に就任。MAKSとして初。 ここが、2023年12月に、NHKのクローズアップ現代に取り上げられました。・沖縄で、大規模修繕工事コンサルティング2棟目が...
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このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
