当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
管理規約の改正は、新旧対照表の作成から始まりますが、この作業が、なかなかのもの。現行の管理規約が標準管理規約の章や条文構成とはずれていますので、単純に左右に並べて行ってもダメです。対照させるには、まず、条文を並べ替えないといけません。さらに、現行の条文が二つに分かれている場合もあります。また、「第何条に基づき」というような表記もあるので、その参照条文№を変えないといけませんが、これもまた厄介。最初...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の三つ目のポイントは、3．社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応です。この内容は、次の通りです。（1）EV（電気自動車）用充電設備の設置の推進○EV用充電設備を設置する際のルール等をあらかじめ定めておくことを記載（第15条関係コメント）○EV用充電設備の設置工事を行う際の決議要件の考え方を記載（第47条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情...
令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の二つ目のポイントは、2．マンションの管理情報の見える化の推進です。（1）修繕積立金の変更予定等の見える化○総会において、長期修繕計画上の積立予定額と現時点の積立額の差や、修繕積立金の変更予定等を明示することについて記載（第48条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情報提供項目例に長期修繕計画上の修繕積立金の変更予定額及び変更予定時期を...
管理規約への影響と言う点では、昨日の区分所有法の改正のように、法律の改正がダイレクトに影響するものもあれば、国の「マンション標準管理規約」のように、間接的に影響するものもあります。令和6年6月に、この「マンション標準管理規約」の改正が行われています。その改正の概要は、以下の3点です。1．高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等2．マンションの管理情報の見える化の推進3．社会...
区分所有法は、1962年の制定から数えて、50年以上が経過します。つまり、それだけ高経年マンションが増えているということ。国土交通省のデータでは、全国の分譲マンションのストック数は約685.9万戸で、その20%弱にあたる115.6万戸が築40年超です。このような背景から、老朽化マンションの建て替えや修繕を円滑に進めることを目的として、区分所有法の改正が準備されています。改正のポイントは、管理と建替え・売却の円滑化。改...
ポイントは、ユニクロのウルトラライトダウンジャケットを活用すること。帰宅して、改めて見たら、何年も使ってきたので、いささか、表面の艶が落ちてる？新規購入。昨年秋～末に、ダイエットに成功したので、ワンサイス小さくなっていますが、インナーに切る場合とアウターできる場合を想定し、二つのサイズを注文することにしました。工夫という程のものではないですが(笑)、遠方への出張でも、小さく収納できることが、一番の便...
この週末は、沖縄出張です。今、顧問先は8マンション。沖縄に行く時は、1日3～4マンションを順番に巡り、コンサルティングを行います。このうち1マンションでは、間もなく大規模修繕のため、その工事説明会もあります。今回は、顧問先ではなく、築15年目になり、管理会社から大規模修繕工事を提案されているが、どうしたら良いか？と相談を受けているマンションを訪問し、住民向けの勉強会も行う予定です。で、この時期、沖縄の気...
新築2年目の顧問先の定期総会で、議案説明を誰がやるか？が話題になりました。管理会社がついているマンションでは、全部又はそのほとんどを管理会社が行います。これ、それが適切なのか？と問われると、企業の株主総会と比較すれば、本来は、議長（理事長）または議長の指名で、理事が議案を説明し、専門的な説明が必要な場合は、管理会社や専門事業者を指名することが自然でしょう。ただ、輪番制の理事が、議案説明を行うのはな...
MASKのコンサルタントから、毎日のように、アドバイスを求める電話やメールや面談依頼が入ります。17年の経験があるから、知識や解決例を知っていて回答できる、と言う相談は多くありません。しかし、回答に迷うことはないです。それは、軸がぶれないからです。軸がぶれないの理由は、MAKSの活動の目的が「管理組合を徹底的に幸せにする」と決まっているからです。儲かる儲からないは関係ないのです。もちろん、収益がないと続かな...
今月から来月にかけ、管理組合向け勉強会が5件あります。大規模修繕工事や管理の実態と問題は、どの勉強会でも共通ですが、マンション毎に、困りごとの比重が異なりますから、時間配分や使うスライドが変わります。また、「これを各マンションに当てはめると」と言うスライドは、各マンションから、総会議案書、管理委託契約書、長期修繕計画を見せていただき、各マンション向けに問題点の指摘と改善策の指南を盛り込みます。こう...
管理計画認定を主と取得すると固定資産税が安くなる特別措置があります。ただし、ここ2年間の期限限定かつ限られた条件のクリアが必要です。当社の顧問先では、唯一、可能性があるマンションは、修繕積立金の滞納が多いという1点だけで、NGでした。それ以外の条件も、NGな点があったのですが、それは、私が力業で知恵と努力を注げば、何とかなるものの、滞納問題だけは、コントロールが難しい…。ここ1年で相当頑張り、競売できる状...
顧問先マンションにお住いの方の話です。是非、多くの方に応援をお願いします。私は名入れの陶器カップのセットで応援しました。『名入れ陶器ボトル』を広めたい！とっくり王子の挑戦！【ブログ6427日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
次は、3，その他の清掃や点検費 について。これは、建物設備巡回点検、特別清掃、消防点検、貯水槽清掃、給水設備点検、エレベータ―点検、排水管洗浄、浄化槽点検、機械式駐車場点検、遠隔監視等です。こういった仕事は、ほとんどは外注です。外注業の金額をそのまま組合に提示しているケースもあれば、そこに、取次に関わる費用を乗せているケースもあります。後者が多いです。その費用の乗せ方、乗せる金額％の程度は、会社によ...
次は、2，管理員・清掃員の人件費と経費 について。小規模なマンションでは、清掃員。中規模なマンションでは、管理員が清掃員を兼ねる。大規模なマンションでは、管理員と清掃員は別で、管理員が清掃の一部を受け持つケースもある。清掃員の仕事が清掃だけの場合もありますし、電球の取替えや水道メーターの検針が入っている場合もあります。清掃員は、最低賃金が目安ですが、時間が短い場合と長い場合では違います。勤務日数が...
昨日のブログで、管理会社の値上げの中身は、次の3種類があると書きました。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経理3， その他の清掃や点検費1は、管理会社によって、「事務管理」と言う1項目で括られていたり、会計とか建物設備の維持や修繕の企画とかに分割されているケースがあります。これ、1項目だとアバウトでいい加減であり、分割されていたら明朗...
管理会社の値上げの中身を見ると、大きく分けて、3種類がありあます。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経費3， その他の清掃や点検費上記のどの項目の値上げ提案なのかで、妥当性判断の基準、価格交渉の余地や切り口が変わります。（続く）【ブログ6423日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
顧問先マンションで、管理会社からの値上げ提案が相次いでいます。当社の顧問先は、基本、管理適正化コンサルティングを行い、業務仕様の最適化と価格の見直しを行っているため、プロのアスリートのような筋肉体質になっていますから、近年の相次ぐ物価上昇で、利益率が下がっていることは、理解できます。しかし、値上の明細・根拠について、妥当かどうかを判断するのは、組合側では、難しいでしょう。そこで、当社のｱﾄﾞﾊﾞｲｽの出...
エレベーターリニューアル工事で長期間エレベーターが止まったら？
これまで、エレベーターニューアル工事コンサルティングは、何件も手掛けてきましたが、制御リニューアル工事では、おおよそ10日間～2週間程度、エレベーターが使えなくなる期間、住民の足をどうするか？が話題になります。そのアシストを行うのが、株式会社プラスワン。㈱住宅相談センターの吉田社長に、株式会社プラスワンの波田社長を紹介いただきました。私のイメージだと、キャタピラーのような乗り物で階段をゆっくり昇り降...
昨年末から年始は、長期間の休みでしたから、自宅で、沢山の仕事が出来ましたし、今後のビジョンをゆっくり考える時間も取れました。うーん、やりたいことが一杯！今の自分の年齢を考えて、あと何年、今のように「自分の直案件でも、フルパワー、各コンサルタントの支援もフルパワー」で、更に、新しい挑戦ができるだろうか？を熟考。で年末の紅白歌合戦。高橋真梨子 75歳南こうせつ 75歳ジ・アルフィー 70歳さだまさし 72歳イルカ...
当社の管理適正化プログラムのゴールは、そのマンションにとって、最適な業務仕様を作り込み、それを市場の妥当な価格で提供してくれる管理会社を探すことです。現行の管理会社が頑張ってくれて、組合側が「他の管理会社の提案を見なくて良いよ」となるなら、管理会社の入札は実施しませんし、入札を実施した結果、価格は少し高くても、現行管理会社を継続する組合もあります。数社の会社のプレゼンを聞いてみて、コスト以外の要素...
引継ぎ期間の最終日は、現行管理会社から新管理会社への鍵の引き継ぎです。管理会社によって、理事長立ち会いで、一旦、理事長に返してから、新会社に引き継ぐという厳密なスタイルもありますし、組合にとっては、どちらの会社にも委託しているのだから、その両社で直接引き継いでくれれば良いとして任せ、引き継いだ後に、鍵リストを提出してもらうスタイルもあります。また、通帳は、当月末の管理費等の引落は、現行管理会社が行...
引継ぎ機関の3ヶ月の間には、「引き継ぎ点検理事会」を開催します。各種資料が、現管理会社に保管され、それが、確実に新会社に引き継がれているか？現管理会社に依頼されている業務で、長引くものがあるか？通帳の引き渡しのタイミングはいつか？とか、盛沢山の議案があります。すべてのやり取りをいちいち理事長経由で行うのは大変なので、理事長から新会社に委任状を発行してもらい、新管理会社と現管理会社とが直接やり取りで...
管理会社の引き継ぎは、フロント業務の引き継ぎだけではありません。例えば、エレベータ―の保守会社が変わる場合は、遠隔監視装置の取り外し、取り付けがありますが、丁度、切替日が土日を挟む場合は、旧保守会社が金曜日に外し、新保守会社が月曜に取り付けるのでは、二日間の空白が生じます。原則として、取り外しは午前、その日の午後に取付毛、と言う段取りを組みます。（続く）【ブログ6417日連続更新中】←【人気ブログランキ...
今まで、100以上のマンションで管理適正化プロジェクトを実施し、50以上のマンションで、管理会社のコンペを行いましたが、総会で否決されたことはありません。それは、総会の議案に、決定までのプロセスを丁寧に表現しているからだと思います。但し、それがゴールではありません。新会社への業務の引き継ぎをしっかりやることが非常に重要です。総会から3か月後に新会社の管理が開始しますが、現行の管理会社の担当者にとっては、...
プレゼン審査で1社が選定された次に来るのが、正式に新会社を決定する総会の開催です。管理適正化プロジェクトに関わったメンバーは、ここに至るまでのプロセスを見ていますが、他の組合員にも、議案説明資料の中で、理解してもらうため、どんな情報を伝えるのかは、長年の経験の中で、積み重ねたフォーマットがあります。ここをしっかり作り込むことで、現在の管理会社ファンの人から見て、「慎重に進めてくれたのだな」と言う納...
プレゼン審査で選ばれた会社は、それまでの労苦が結ばれますが、残りに会社は、空振りになります。落選通知を送る時が、一番、辛い瞬間です。しかし、落選した会社にとって、応募して得たものがあったと思っていただけるよう、審査会での採点表に審審員の評価コメントとコンサルタントからのコメントを記載して、各社に送ります。例えば、「○○と言う質問への回答が、質問者の意図と少しずれていた」とか「フロント担当者のPRトー...
一次審査（書類審査）は、前期役員（今は、管理検討委員）と現役員とで行いますが、プレゼン審査は全組合員に参加を呼び掛けます。そして、各社20分程度のプレゼンと10分程度の質疑応答。質問例は、当社からも複数提供し、ピンときた質問を使ってもらいます。各社同じ質問をすると、違いが分かり、選ぶヒントになります。また、漠然と、どの会社が良いかを考えると、印象審査になってしますので、当社オリジナルの5項目からな...
管理会社の入札（29）最初の見積に関して、各社とVE交渉（価値を下げずに価格を下げる）を行います。以前は、会社の会議室に、順番に来てもらっていましたが、今は、ほとんどがZOOMです。面談の前には、どのように交渉するのかを練って臨みますが、同時に、管理会社の営業活動の状況や管理組合からリブレースの問い合わせの数などをヒアリングすることで、市場全体の状況を掴むという目的もあります。面談を実施後、2週間程度で...
入札の際に、各社が同条件で見積書を出せるように、現地調査及び質疑応答を行い、全ての質問への回答を各社に配布します。そこから、2週間程度で、見積もりの提出があります。見積書は、不正が起きないよう、組合の理事長と当社に同時に届き、複数名の組合員さん立会いの下、公開開封を行います。業務仕様が同じであっても、ガチンコで入札すると、価格差は大きくなります。これを見て、立ち会われた組合員さんから、必ず「おおっ...
春日井市、約20戸のマンションで行った管理会社の入札に、現行の管理会社を含めて、6社のエントリーがありました。各社に見積要項、共通業務仕様書を送り、現地調査日を連絡。各社が顔合わせないよう、調査時間をずらします。調査から2日間で、質疑応答を行い、全ての質問に回答を書き、全会社に送信。これにより、同一条件で見積金額が出てきます。この共通質疑は、例えば、Q：消防点検は、曜日指定はありますか？A：機器点検又...
昨年の大きな出来事について、年賀状のスペースに書き込めるのは、これくらいですが、「初めて」、も含めて、沢山のビッグなできごとがありました。・マンション管理学会に入会し、アカデミックな学会運営を担当。・名古屋市内、築20年、39戸のマンションの第三者管理＝外部理事長に就任。MAKSとして初。 ここが、2023年12月に、NHKのクローズアップ現代に取り上げられました。・沖縄で、大規模修繕工事コンサルティング2棟目が...
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当社の大規模修繕工事の契約数は、ここ数年、常に、20件程度あります。大規模修繕工事は、建物調査のためアンケート開始から数えると、順調に行けば2年。多くの場合、調査をしてみたら、工事は先に延ばせるとか、部分補修をして、数年延ばしましょう！と言う提案をするので、3年から5年程度の期間となります。担当コンサルタントに任せ切りで進められるようになってきましたが、足場解体前には、現地に行き、直接、自分の眼で検査...
昨日、全国統計の話を書きました。マンション管理相談センターの顧問契約の実情も紹介します。顧問契約は約70ありますが、10年以上が25％、6年以上が45％、全国統計と同じ程度ですね。当社の草創期から顧問が続いている最長は17年です。ただ、初期の頃は、スポットのコンサルティングに続いて、顧問契約を結ぶという明確な動線がなく、頼まれたら引き受けるという、行き当たりばったりな感じ。17年間トータルで言えば、一度顧問契...
顧問契約の更新の総会議案審議の際に、「マンション管理士と顧問契約を結んでいるマンションはどれくらいあるか？」との質問がありました。平成30年度の国交省によるマンション総合調査では、「マンション管理士を活用したことがある」と回答した管理組合は1,688組合中219組合(13.0%)。専門家（マンション管理士以外も含む）の活用形態が顧問契約であるのは、その20％。となると、マンション管理士を顧問として雇っているマンショ...
13年前に管理適正化コンサルティングを行った組合から相談がありました。当時は、まだ、事実上の個人事業で、顧問契約の継続が当たり前にできる実力や仕組みが不十分の頃でしたので、管理会社を変更し、管理規約を改正するなどして、大きな課題がなくなったことをきっかけに、2年間で契約が終了しました。それから13年。昨年、管理会社が、自社に大規模修繕工事を発注するよう強引に話を進め、更に、大幅な委託費の値上げ提案を持...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま状態なら、管理会社を変えても結局対応は変わらないのではないでしょうか。◎値上げについて2...
管理会社からの値上げ提案に対するコメントに対して、読者さんからの質問をいただきました。【質問】◎値上げについて1 管理会社からの値上げ要請を断ると撤退されてしまう可能性が大ですか。2 撤退を言い渡されて別の管理会社に変えても委託費が現状維持もしくは安くなる可能性は少ないのではないですか。◎対応について3 同じ管理会社でもフロントマンにより対応が変わるのではないでしょうか。4 管理組合が管理会社の言うまま...
一度に4つのマンションから「変えたい」と相談が入っている管理会社があります。「変えることも考えたい」と言う組合を含めると6つのマンションになります。この会社の特徴や組合が疑念を持つ理由は、共通しています。それをここに書くと、どの会社かわかってしまうので、伏せますが・・・。少なくとも、フロント担当者からは、社内の雰囲気が良いという話は、あまり聞きません。もちろん、誠実で、信頼されているフロント担当者...
沖縄で活動を開始して7年余。途中、新型コロナでの活動休止があったので、正味5年程度。沖縄マンション支援プロジェクトの第1期、第2期合わせて、14のマンションの管理適正化コンサルティングや大規模修繕工事コンサルティング等を行ってきましたが、今回、大規模修繕工事の見学会も通算3回目となりました。今回は、小規模なマンションで、敷地も狭いため、午前中に2回の見学会を開催し、午後から勉強会。 k合わせて、20名程度...
管理会社からの委託費値上を抑える方法としては、管理委託業務の仕様を見直すことです。当社のコンサルティング、顧問先は、契約当初に1年間をかけて、調査と分析を行い、管理委託業務の仕様を見直しているため、近年の値上対抗手段としての見直しは無理ですが、それでも、多少、質は落ちても良いので、コスト増を抑えたい、と言う意向があれば、実施頻度の見直しもできます。過去、当社のような専門家による見直しが入っていなけ...
これまで、7回に渡って、管理会社から提示される「委託費の値上げの理由」の分析とそれ以外の値上げの根拠となる要因を上げてきました。組合から見て、昨今の物価高騰の社会情勢に乗った「便乗値上げ」に映れば、管理会社が客観的・合理的な理由で押し返すのは、かなり大変です。私の経験では、管理会社の値上げ提案に、妥当だと分析したのは半分、値上げ幅を査定して減額したのが半分というところですが、「管理会社の値上げは妥...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つを順次解説しましたが、これとは別に、「会社の業績はどうか？」と言う見方があります。「損益が赤字だから値上したい、黒字が減っているので値上げしたい」と言うのは単純でわかりやすいのですが、私の知る限り、そういった話を値上げの理由にしている管理会社は見たこ...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、4、 協力会社（再委託先）からの値上げ管理会社とその下請け会社の力関係は、業務によって、かなり異なります。例えば、機械警備（24時間設備監視）では、管理会社より大きな会社が下請けになっていることもあり、その会社が「一斉値上げ」なんてことになる...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、3，社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）この理由が最も多いのですが、組合から見ると、最も理解しづらい理由です。管理会社からすれば、会社の利益、一人当たりの売上、一人当たりの担当マンション数と追って行けば、一つのマンションで、最低...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、2，最低賃金の値上げ下記は、愛知県の最低賃金の過去5年間の推移です。年 最低賃金（値上額）元 926（28）2 927（1）3 955（28）4 986（31）5 1,027（41）6 1,077（50）確かに、5年で2割程度の値上げがあり、マンションの清掃業務あるいは勤務時間...
管理会社の値上の理由1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、1，諸物価高騰確かに高騰の実態はあります。例えば郵便代も値上げ、ガソリン代も値上げです。しかし、例えば、事務用品費は、値上げしているかと言うと、低価格を売りにした商品はいくらでもあります。管理会社の諸経費が、どこまで増加しているかを具体的に示...
管理会社は、値上について、どんな理由を言うか？ですが、当社の顧問先での発言を集約すると、1、 諸物価高騰2、 最低賃金の値上げ3、 社内基準の改定（現在、赤字だという発言もあります）4、 協力会社（再委託先）からの値上げの四つのうち、全部またはいくつかですね。順番に見ていきましょう。（続く））【ブログ6519日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、多くのマンションで、管理会社から、管理委託費の値上げ申し入れがなされていると思います。当社の顧問先も、しかりです。理事会からすれば、言われるがまま値上を認めると、総会の議案審議の際に、組合員から批判される可能性もあり、すんなりと認める訳にはいきません。管理会社の担当者の仕事振りに不満があると、「会社の都合の話をする前に、あなたの仕事ぶりを変えるのが先でしょう」と言いたくなることもあるでしょう。...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...
自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...
韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...
旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...
ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...
