今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
今回のマンションの所在地は、春日井市。規模は20戸ほど。入札を行うに際して、果たして、エントリーがあるのか？との心配の声もありましたが。当社では、これまで、100以上のマンションで管理適正化を行い、そのうち、50以上のマンションで、管理会社の入札を行ってきた積み重ねがあります。エントリーが殺到する物件ではないとしても、少しでも、応募数を増やすために、入札要項や業務仕様書を整え、業務スケジュールにも、余裕...
現在の管理会社との管理適正化第2ラウンドで示した「下請け業者の入替え」あるいは「管理会社業務から切り離して、組合との直接契約に変えること」に対する管理会社の対応は、事実上、応じない。管理会社の方から、「他の管理会社からも、見積もりを取って、当社と比べれば、納得がいくのではないですか？」とのコメント。組合員の中には、現行の管理会社を変えることへの抵抗を持つ人がいると考え、管理会社の入札に慎重に！との...
現在の管理会社に、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」の調査と分析に基づき、仕様の変更と価格交渉を行ったのですが、回答は、当社が目指した目標額には、遠く及びませんでした。そこで、管理適正化の第2ラウンドは、下請け業者の入替え、あるいは、管理会社業務から各業務を切り離して、組合との直接契約に変えることです。但し、これは、全ての業務で出来ることではありません。例えは、「安いなら、日常清掃業務をシルバー人材...
管理委託業務の分析の切り口、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」のうち、次は「価格の妥当性」の分析。これは、当社は、相当な自信があります。と言うのは、管理会社の点検・清掃業務は、ほぼすべてが、外注で、当社は、その外注先と同じ業務の会社の市場価格を調査して、知っているからです。業務仕様を調査して把握するので、その価格の査定も、かなり正確にできます。それを突き詰めると、管理会社によって、外注からの見積＝原...
現在の管理委託業務の分析の切り口、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」のうち「仕様の妥当性」の「他業務との連携や重複」の観点。例えば、「管理員業務」と「建物設備点検」管理員が清掃だけではなく、管理員業務もやっていて、そこに建物設備巡回業務がある。管理員は、技術的な素養はないため、目視で異常がわかるかどうかの点検レベルです。しかし、一方で、「建物設備点検」に同行するとわかるのが、かなり念入りに点検してい...
管理委託業務の分析の切り口は、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」の2点です。「仕様の妥当性」は、「業務種別」「業務内容」「業務品質」「業務頻度」の観点から分析。また、それ単独の業務仕様だけではなく、他業務との連携や重複をチェックします。例えば、年、数回行う定期清掃小規模なマンションでは、年末に1回やっているとして、大規模なマンションでは、年何回が適切でしょうか？同じ40戸のマンションでも、廊下の広さ...
すぐに手を付けられる経費削減を矢継ぎ早に行いつつ、本命の管理委託契約の適正化は、管理会社との交渉を行います。当社の管理適正化は、管理会社変更ありきではないので、まずは、じっくり、管理のムリムダがないか、料金設定は適正化を調査・分析し、管理会社と話し合います。（続く）【ブログ6403日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
次は、火災保険。現在の保険の分析を行ったところ、大きな問題点が二つ。一つは、5年契約の年払い。これを一括払いにするだけで、保険料が下がります。もう一つは、保険金額の設定（いわゆる付保率）が過大。これも引き下げることで、保険料が下がります。一方で、地震保険はなし。とにかく、今まで、「管理会社の言う通り」で保険を更新してきたという。地震保険を付けるかどうかは、住民の総会で検討してもらった結果、付けない...
次は、電気代。電気の明細を見て、すぐに分かったのは、契約容量がマンションの規模や設備の割には、かなり大きいこと。調べたら、以前、機械式駐車場を廃止したり、エレベーター更新があったとのこと。恐らく、その時の設備廃止や変更（KWの減少）が中電に申請されていないだろうと思い、調査を行ったらビンゴ！管理会社とその時の工事会社が、中電への減設申請を行わなかったために、組合が利益を失ったことの交渉は、さておき、...
管理面で見直すのは、委託契約だけではありません。電気代やリース料なども見直し対象です。まずは、防犯カメラ。10年以上前の古い機器が、レンタル契約の満期を過ぎても、同一料金で毎年更新されていました。これを見直すだけでも、「機器が新しくなり、コストが下がる」で、下がるなら、カメラ台数を増やしましょう！となり、管理の質が上がります。（続く）【ブログ6400日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています...
このマンションは、敷地が狭く、かつ、廊下も短い。清掃のモニタリングを行ったら、1日の清掃時間の設定に対して、その3分の2で終わっていました。また、清掃員は管理員業務を兼ねるとなっていましたが、100％近くが清掃業務でしたし、役員に聞いても、清掃員に管理員業務に記載されている業務を頼むことが出来るという認識は、全くなし。これ、管理会社によっても異なりますが、「清掃員」と「管理員（清掃も行う）」では、業務単...
管理適正化コンサルティングでは、いきなり、価格を下げるための交渉準備には入りません。まずは、現行の管理の実態調査。それにより、管理委託契約書と実際の管理の乖離がわかります。現在の管理に対する評価や不満については、全戸アンケートを実施します。その結果、実情は、管理委託契約内容を下回るサービス提供がなされていて、かつ、住民に不満がなければ、実情に合わせた契約に変えるだけでも、コストが下がるケースがあり...
「1， 大規模修繕工事を直ちに実施せず、漏水原因と考えられる箇所の補修や防水強化を行う。」に加えて、例えば、鉄部で、数年放置しておくと、腐食してしまう恐れがある箇所も、錆落としと塗装をする等の工事も行い、全部で、十数万円。これで、大規模修繕工事を3年延期することができれば、修繕積立金は、その間に、1400万円増えます。元々、2000万円の借金予定でしたが、その大半が、不要となります。そして、この3年間に、管...
このマンションの処方せんは、次の3点。1，大規模修繕工事を直ちに実施せず、漏水原因と考えられる箇所の補修や防水強化を行う。費用は十数万円。2，再度、漏水が起きたら、保険の漏水調査費用特約を使い、原因を特定する。3，直ちに、「管理適正化業務」を行い、管理費会計のコストダウンを図り、そこで生じた管理費余剰金を修繕積立金にシフトする。更に、1，3と建物調査を基に、できれば、多額の借り入れのない、新たな長...
屋上や壁からの雨漏りの場合、建物の躯体のひび割れや窓廻りのシーリングの破断個所等から建物の中に雨が入り込むのですが、目視で見当はついても、実際にそこだと特定するには、散水試験が必要です。それが壁の場合は、多くは、足場も必要になります。また、それらしい箇所を何時間かけて散水しても、漏水が再現できないこともあります。ある風向き・ある風の強さ・ある雨量・ある時間等の条件が揃わないと、漏水が起きないという...
漏水調査は、調査者の経験や知見によって、違う結論になります。また、同じ結論でも、対策案は、人によって、変わります。大規模修繕工事をやらせたい人が関われば、そういう結論になりがちだし、出来る限り、延命させたいと考える人が関われば、そのためのアイディアが提示されます。特に、今回のように、「原因不明だった」のケースは、その違いが大きい。まずは、管理会社に、「その後、雨漏りはどんな状況で、何回起きている？...
こうした管理会社と管理組合のズレが生じているマンションで、力を発揮するのは、「事実」を正確に掴み、それに基づいて、是々非々を積み上げ行くことです。このマンションの場合、2000万円以上の借金をして大規模修繕工事を行う大きな理由は、最上階の雨漏れでした。その調査報告書を読むと、「漏水の染みがあったので調査したが、漏水原因がわからなかった」「だから、大規模修繕工事をやって、防水工事を行えば、原因不明でも、...
当社がコンサルティングを開始するにあたり、気を付けるべきは、総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたとはいえ、管理会社がいわゆる「悪徳」と決めつけてはいけないということ。確かに、住民側の意見を聞けば、管理会社の恣意的な利益誘導な話が多いのですが、会社側からすれば、売り上げの源泉は、管理組合からの仕事の依頼なのですから、フロント担当者は、いわば「営業マン」であり、会社の利益を上げるために、当...
定期総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたことを聞いて、組合の多数の本音＝サイレントマジョリティが、表に出てきたのであれば、コンサルティングを引き受ける決意をして、改めて、管理組合向けに、「大規模修繕コンサルティング」「管理適正化コンサルティング」「長期修繕計画の改定」を提案。定期総会の1か月後には、臨時総会開催の運びとなり、当社とのコンサルティング契約が締結されたのでした。これだけの大...
Aさんの考えを他の次期役員候補の方たちに話したところ、自分も同じように疑問を感じていたと言う。私の著書を全員が読み、とにかく、自分たちの力で、総会の大規模修繕工事議案を否決するための事前集会を計画。住民集会には、現在の役員さんの一部も参加され、何と、圧倒的多数で、総会議案を否決することが出来たのです。（続く）【ブログ6387日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキング...
Aさんが、総会での大規模修繕工事議案否決に向けて、本格的動き出します。その背景は、現役員さんたちも、管理会社にお任せで、管理会社以外に頼るところを思いつかず、議案に上程はしたが、本音のところは、十分に納得していないだろう、と言う推定。また、他の住民も、今回の議案に疑問を感じている人は、少なからずいるだろう、と言う期待。総会前に、話し合う場を設けたら、総会の議案に反対の人が多くなるのでは？と考えられ...
管理会社主導の大規模修繕工事の見積に対する分析結果を次期理事長のAさんに、お伝えしましたが、有効なアドバイスとしては「工事費全体では、利益にかなりの余裕があると推定されるので、工事が始まってから、実数清算や追加工事の話が出た時に、鵜吞みにせず、出来るだけ工事費の低減交渉をするように」繰り返しですが、その時点では、大規模修繕工事の発注を止めるような働きかけは、出来ません。一方で、組合の資金難の解消策...
大規模修繕工事の見積金額を高めに設定する場合、実行単価に対して、まんべんなく上乗せすると考えがちですが、多少知識のある人が見ても、見抜けないよう、色々な方法があります。それがわかるのは、当社のように、多くの管理組合から、談合や忖度ではないか？との相談を受けて、その後、当社がコンサルティングを行い、競争入札を行ってきたので、いわゆる「インチキ」な見積と適切な見積もりの違いを目の当たりにしてきたからで...
私の講義を聞いた後、個別相談を受けられたのですが、その管理組合の進め方では、管理会社依存状態で、高い買い物をしているだろうなと想像はできたものの、既に、管理会社との設計監理契約があり、工事会社も内定しており、今度の総会で、管理会社との工事監理契約も承認予定となっていたので、「今となっては遅い」と言わざるを得ません。理組合の意思決定としては、現理事会が決めたことが「正」であり、当社が、横やりを入れた...
次期理事長予定のAさんが、私のセミナーを受講され、個別相談。20戸規模のマンションで、2000万円以上の借金をするのですから、今後、その返済と次の大規模修繕のお金を準備するために、修繕積立金の大幅な値上げが必要。御自分が理事長になるという状況になって、真剣に考えたら、「そんなマンションになったら困る！何とかできないか？」というのが、受講の動機だったそうです。（続く）【ブログ6383日連続更新中】←【人気ブロ...
愛知県内の約20戸のマンションで、管理会社の入札を実施し、先日、1社が内定しました。このマンションとコンサルティング契約を結んだキッカケは、管理会社が提案した大規模修繕でした。当時の状況は、最上階の室内に漏水があるが、調査をしてもわからない。築30年目で、そろそろ、大規模修繕工事の時期でもあることから、大規模修繕を行って、全体的な防水工事を行えば、良いとのを管理会社からの提案で、管理会社特命で、設計監...
業界新聞である「建通新聞」に、この研修の事が取り上げられました。【ブログ6382日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
研修から一週間後、受講者二人から、「研修で学んだことを活かして、プレゼン審査に臨んだら、見事、選ばれました！ありがとうございます！」との報告。これ、かなり嬉しいです。ただ、過信は禁物。プレゼ力だけでは、人の心は動かないんです。元々、「ホンモノ」がコアになり、それを効果的に伝えることで、初めて、出来るんですよ！と、この二人に伝えました。これからも、プレゼンを磨いて下さいね。【ブログ6381日連続更新中】...
研修終了後には、参加メンバーと懇親会。大規模修繕工事会社の将来を担う人達ですから、話題は、もちろん、大規模修繕。感想を聞くと、「今日の研修で、我流のプレゼンだったことに気づいた。すぐに生かしたい」とのこと。間近にあるプレゼンで頑張りたいとのこと。果たして、結果は？？【ブログ6380日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
作成したスライド枚数は約60枚。その中で、配布した資料が、こちら。恐らく、受講者が最も関心がある「プレゼンで選ばれた会社、選ばれなかった会社への住民評価」も載っています。ただ、この評価に、一定の法則がないのが、管理組合の特徴。その時の審査者によって、受けるプレゼン、受けないプレゼンが異なります。審査者の雰囲気を見て、その場でプレゼンを変えるというのは、難しい。よって、結局は、事前の準備で、プレゼン資...
研修日まで、2か月あったので、その間に、過去のプレゼン審査の中から、選ばれた要素と選ばれなかった要素のわかりやすい好例を抽出。大規模修繕工事コンサルティングを日々行う中で、プレゼンに関連するトピックスや気づいたことをメモし、講義に活かすために、編集しながら蓄積。プレゼンの基礎を伝えるスライドコンテンツをブラッシュアップ。講義の一週間前には、課題を出して、提出を求め、当日のワークの準備はしたのですが...
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今年4月に国会で承認され、来年4月から発効する区分所有翔等のマンション関連法案ですが、その内容は、多くが、高経年で管理不全を起こしかねないマンションを意識したものです。それに合致するような管理規約の改正については、標準管理規約の改正が今秋、行われるそうですが、一番ハードルが高いのは、規約改正が、4分の3の賛成多数が必要な特別決議であれうことです。今、当社の顧問先でも、築50年を超え、色々な手段を使っても...
国交省が置き配の標準化を検討しているとの情報提供を理事会でしていますが、反応は様々です。そういう時代になったのだから、どう受け入れるか？の意見が出る組合と、セキュリティ等の問題点を挙げて、導入反対ありき意見が強い場合。この傾向は、会社員時代でも同じで、新しいプロジェクトが始まるに際して、そのプロジェクトが実現したら、こんな良いことが起きる！と前向きに架台解決に向けた意見を言う人と、とにかく、ダメな...
21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
読者さんからの紹介記事です。首都圏では、新築マンションの平均管理費が月額2万円を超えたというニュース。理由は、共用施設の充実。サウナが付いているマンションもあるという。加えて、第三者管理の導入。共用施設の充実は、大型マンションゆえのスケールメリットで、割安にできるのがセオリーですが、面倒なことを人まかせにして、その実現のためにお金を払うというリッチな人ならば、共用施設を充実させることが売れ行きにつ...
今週の週刊エコノミストのテーマは「これから大変！マンション管理＆空き家」地方においては、管理会社から見て「非採算マンション」都会においては、タワーマンションが危なくなるのでは？と予感させる記事です。また、第三者管理（外部者管理）の問題点も指摘しています。マンション管理に関わる人、マンションに住む人は、是非一読を！「これから大変！マンション管理＆空き家」【ブログ6235日連続更新中】 ←【人気ブログランキ...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
