しあわせデザイン研究所

管理会社の入札（26）

今回のマンションの所在地は、春日井市。規模は20戸ほど。入札を行うに際して、果たして、エントリーがあるのか？との心配の声もありましたが。当社では、これまで、100以上のマンションで管理適正化を行い、そのうち、50以上のマンションで、管理会社の入札を行ってきた積み重ねがあります。エントリーが殺到する物件ではないとしても、少しでも、応募数を増やすために、入札要項や業務仕様書を整え、業務スケジュールにも、余裕...

2024/12/31 13:29

管理会社の入札（25）

現在の管理会社との管理適正化第2ラウンドで示した「下請け業者の入替え」あるいは「管理会社業務から切り離して、組合との直接契約に変えること」に対する管理会社の対応は、事実上、応じない。管理会社の方から、「他の管理会社からも、見積もりを取って、当社と比べれば、納得がいくのではないですか？」とのコメント。組合員の中には、現行の管理会社を変えることへの抵抗を持つ人がいると考え、管理会社の入札に慎重に！との...

2024/12/30 18:06

管理会社の入札（24）

現在の管理会社に、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」の調査と分析に基づき、仕様の変更と価格交渉を行ったのですが、回答は、当社が目指した目標額には、遠く及びませんでした。そこで、管理適正化の第2ラウンドは、下請け業者の入替え、あるいは、管理会社業務から各業務を切り離して、組合との直接契約に変えることです。但し、これは、全ての業務で出来ることではありません。例えは、「安いなら、日常清掃業務をシルバー人材...

2024/12/29 17:52

管理会社の入札（24）

管理委託業務の分析の切り口、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」のうち、次は「価格の妥当性」の分析。これは、当社は、相当な自信があります。と言うのは、管理会社の点検・清掃業務は、ほぼすべてが、外注で、当社は、その外注先と同じ業務の会社の市場価格を調査して、知っているからです。業務仕様を調査して把握するので、その価格の査定も、かなり正確にできます。それを突き詰めると、管理会社によって、外注からの見積＝原...

2024/12/28 16:14

管理会社の入札（22）

現在の管理委託業務の分析の切り口、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」のうち「仕様の妥当性」の「他業務との連携や重複」の観点。例えば、「管理員業務」と「建物設備点検」管理員が清掃だけではなく、管理員業務もやっていて、そこに建物設備巡回業務がある。管理員は、技術的な素養はないため、目視で異常がわかるかどうかの点検レベルです。しかし、一方で、「建物設備点検」に同行するとわかるのが、かなり念入りに点検してい...

2024/12/27 15:41

管理会社の入札（21）

管理委託業務の分析の切り口は、「仕様の妥当性」「価格の妥当性」の2点です。「仕様の妥当性」は、「業務種別」「業務内容」「業務品質」「業務頻度」の観点から分析。また、それ単独の業務仕様だけではなく、他業務との連携や重複をチェックします。例えば、年、数回行う定期清掃小規模なマンションでは、年末に1回やっているとして、大規模なマンションでは、年何回が適切でしょうか？同じ40戸のマンションでも、廊下の広さ...

2024/12/26 15:37

管理会社の入札（20）

すぐに手を付けられる経費削減を矢継ぎ早に行いつつ、本命の管理委託契約の適正化は、管理会社との交渉を行います。当社の管理適正化は、管理会社変更ありきではないので、まずは、じっくり、管理のムリムダがないか、料金設定は適正化を調査・分析し、管理会社と話し合います。（続く）【ブログ6403日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/12/25 15:03

管理会社の入札（19）

次は、火災保険。現在の保険の分析を行ったところ、大きな問題点が二つ。一つは、5年契約の年払い。これを一括払いにするだけで、保険料が下がります。もう一つは、保険金額の設定（いわゆる付保率）が過大。これも引き下げることで、保険料が下がります。一方で、地震保険はなし。とにかく、今まで、「管理会社の言う通り」で保険を更新してきたという。地震保険を付けるかどうかは、住民の総会で検討してもらった結果、付けない...

2024/12/24 15:01

管理会社の入札（18）

次は、電気代。電気の明細を見て、すぐに分かったのは、契約容量がマンションの規模や設備の割には、かなり大きいこと。調べたら、以前、機械式駐車場を廃止したり、エレベーター更新があったとのこと。恐らく、その時の設備廃止や変更（KWの減少）が中電に申請されていないだろうと思い、調査を行ったらビンゴ！管理会社とその時の工事会社が、中電への減設申請を行わなかったために、組合が利益を失ったことの交渉は、さておき、...

2024/12/23 13:24

管理会社の入札（17）

管理面で見直すのは、委託契約だけではありません。電気代やリース料なども見直し対象です。まずは、防犯カメラ。10年以上前の古い機器が、レンタル契約の満期を過ぎても、同一料金で毎年更新されていました。これを見直すだけでも、「機器が新しくなり、コストが下がる」で、下がるなら、カメラ台数を増やしましょう！となり、管理の質が上がります。（続く）【ブログ6400日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています...

2024/12/22 13:15

管理会社の入札（16）

このマンションは、敷地が狭く、かつ、廊下も短い。清掃のモニタリングを行ったら、1日の清掃時間の設定に対して、その3分の2で終わっていました。また、清掃員は管理員業務を兼ねるとなっていましたが、100％近くが清掃業務でしたし、役員に聞いても、清掃員に管理員業務に記載されている業務を頼むことが出来るという認識は、全くなし。これ、管理会社によっても異なりますが、「清掃員」と「管理員（清掃も行う）」では、業務単...

2024/12/21 13:13

管理会社の入札（15）

管理適正化コンサルティングでは、いきなり、価格を下げるための交渉準備には入りません。まずは、現行の管理の実態調査。それにより、管理委託契約書と実際の管理の乖離がわかります。現在の管理に対する評価や不満については、全戸アンケートを実施します。その結果、実情は、管理委託契約内容を下回るサービス提供がなされていて、かつ、住民に不満がなければ、実情に合わせた契約に変えるだけでも、コストが下がるケースがあり...

2024/12/20 09:48

管理会社の入札（14）

「1， 大規模修繕工事を直ちに実施せず、漏水原因と考えられる箇所の補修や防水強化を行う。」に加えて、例えば、鉄部で、数年放置しておくと、腐食してしまう恐れがある箇所も、錆落としと塗装をする等の工事も行い、全部で、十数万円。これで、大規模修繕工事を3年延期することができれば、修繕積立金は、その間に、1400万円増えます。元々、2000万円の借金予定でしたが、その大半が、不要となります。そして、この3年間に、管...

2024/12/19 14:00

管理会社の入札（13）

このマンションの処方せんは、次の3点。1，大規模修繕工事を直ちに実施せず、漏水原因と考えられる箇所の補修や防水強化を行う。費用は十数万円。2，再度、漏水が起きたら、保険の漏水調査費用特約を使い、原因を特定する。3，直ちに、「管理適正化業務」を行い、管理費会計のコストダウンを図り、そこで生じた管理費余剰金を修繕積立金にシフトする。更に、1，3と建物調査を基に、できれば、多額の借り入れのない、新たな長...

2024/12/18 13:59

管理会社の入札（12）

屋上や壁からの雨漏りの場合、建物の躯体のひび割れや窓廻りのシーリングの破断個所等から建物の中に雨が入り込むのですが、目視で見当はついても、実際にそこだと特定するには、散水試験が必要です。それが壁の場合は、多くは、足場も必要になります。また、それらしい箇所を何時間かけて散水しても、漏水が再現できないこともあります。ある風向き・ある風の強さ・ある雨量・ある時間等の条件が揃わないと、漏水が起きないという...

2024/12/17 10:33

管理会社の入札（11）

漏水調査は、調査者の経験や知見によって、違う結論になります。また、同じ結論でも、対策案は、人によって、変わります。大規模修繕工事をやらせたい人が関われば、そういう結論になりがちだし、出来る限り、延命させたいと考える人が関われば、そのためのアイディアが提示されます。特に、今回のように、「原因不明だった」のケースは、その違いが大きい。まずは、管理会社に、「その後、雨漏りはどんな状況で、何回起きている？...

2024/12/16 02:00

管理会社の入札（10）

こうした管理会社と管理組合のズレが生じているマンションで、力を発揮するのは、「事実」を正確に掴み、それに基づいて、是々非々を積み上げ行くことです。このマンションの場合、2000万円以上の借金をして大規模修繕工事を行う大きな理由は、最上階の雨漏れでした。その調査報告書を読むと、「漏水の染みがあったので調査したが、漏水原因がわからなかった」「だから、大規模修繕工事をやって、防水工事を行えば、原因不明でも、...

2024/12/15 01:29

管理会社の入札（9）

当社がコンサルティングを開始するにあたり、気を付けるべきは、総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたとはいえ、管理会社がいわゆる「悪徳」と決めつけてはいけないということ。確かに、住民側の意見を聞けば、管理会社の恣意的な利益誘導な話が多いのですが、会社側からすれば、売り上げの源泉は、管理組合からの仕事の依頼なのですから、フロント担当者は、いわば「営業マン」であり、会社の利益を上げるために、当...

2024/12/14 01:21

管理会社の入札（8）

定期総会で、管理会社の大規模修繕工事提案が否決されたことを聞いて、組合の多数の本音＝サイレントマジョリティが、表に出てきたのであれば、コンサルティングを引き受ける決意をして、改めて、管理組合向けに、「大規模修繕コンサルティング」「管理適正化コンサルティング」「長期修繕計画の改定」を提案。定期総会の1か月後には、臨時総会開催の運びとなり、当社とのコンサルティング契約が締結されたのでした。これだけの大...

2024/12/13 01:20

管理会社の入札（7）

Aさんの考えを他の次期役員候補の方たちに話したところ、自分も同じように疑問を感じていたと言う。私の著書を全員が読み、とにかく、自分たちの力で、総会の大規模修繕工事議案を否決するための事前集会を計画。住民集会には、現在の役員さんの一部も参加され、何と、圧倒的多数で、総会議案を否決することが出来たのです。（続く）【ブログ6387日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキング...

2024/12/12 23:26

管理会社の入札（6）

Aさんが、総会での大規模修繕工事議案否決に向けて、本格的動き出します。その背景は、現役員さんたちも、管理会社にお任せで、管理会社以外に頼るところを思いつかず、議案に上程はしたが、本音のところは、十分に納得していないだろう、と言う推定。また、他の住民も、今回の議案に疑問を感じている人は、少なからずいるだろう、と言う期待。総会前に、話し合う場を設けたら、総会の議案に反対の人が多くなるのでは？と考えられ...

2024/12/11 23:25

管理会社の入札（5）

管理会社主導の大規模修繕工事の見積に対する分析結果を次期理事長のAさんに、お伝えしましたが、有効なアドバイスとしては「工事費全体では、利益にかなりの余裕があると推定されるので、工事が始まってから、実数清算や追加工事の話が出た時に、鵜吞みにせず、出来るだけ工事費の低減交渉をするように」繰り返しですが、その時点では、大規模修繕工事の発注を止めるような働きかけは、出来ません。一方で、組合の資金難の解消策...

2024/12/10 22:54

管理会社の入札（4）

大規模修繕工事の見積金額を高めに設定する場合、実行単価に対して、まんべんなく上乗せすると考えがちですが、多少知識のある人が見ても、見抜けないよう、色々な方法があります。それがわかるのは、当社のように、多くの管理組合から、談合や忖度ではないか？との相談を受けて、その後、当社がコンサルティングを行い、競争入札を行ってきたので、いわゆる「インチキ」な見積と適切な見積もりの違いを目の当たりにしてきたからで...

2024/12/09 22:54

管理会社の入札（3）

私の講義を聞いた後、個別相談を受けられたのですが、その管理組合の進め方では、管理会社依存状態で、高い買い物をしているだろうなと想像はできたものの、既に、管理会社との設計監理契約があり、工事会社も内定しており、今度の総会で、管理会社との工事監理契約も承認予定となっていたので、「今となっては遅い」と言わざるを得ません。理組合の意思決定としては、現理事会が決めたことが「正」であり、当社が、横やりを入れた...

2024/12/08 08:03

管理会社の入札（2）

次期理事長予定のAさんが、私のセミナーを受講され、個別相談。20戸規模のマンションで、2000万円以上の借金をするのですから、今後、その返済と次の大規模修繕のお金を準備するために、修繕積立金の大幅な値上げが必要。御自分が理事長になるという状況になって、真剣に考えたら、「そんなマンションになったら困る！何とかできないか？」というのが、受講の動機だったそうです。（続く）【ブログ6383日連続更新中】←【人気ブロ...

2024/12/07 08:02

管理会社の入札（1）

愛知県内の約20戸のマンションで、管理会社の入札を実施し、先日、1社が内定しました。このマンションとコンサルティング契約を結んだキッカケは、管理会社が提案した大規模修繕でした。当時の状況は、最上階の室内に漏水があるが、調査をしてもわからない。築30年目で、そろそろ、大規模修繕工事の時期でもあることから、大規模修繕を行って、全体的な防水工事を行えば、良いとのを管理会社からの提案で、管理会社特命で、設計監...

2024/12/06 07:13

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（7）

業界新聞である「建通新聞」に、この研修の事が取り上げられました。【ブログ6382日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/12/05 07:22

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（6）

研修から一週間後、受講者二人から、「研修で学んだことを活かして、プレゼン審査に臨んだら、見事、選ばれました！ありがとうございます！」との報告。これ、かなり嬉しいです。ただ、過信は禁物。プレゼ力だけでは、人の心は動かないんです。元々、「ホンモノ」がコアになり、それを効果的に伝えることで、初めて、出来るんですよ！と、この二人に伝えました。これからも、プレゼンを磨いて下さいね。【ブログ6381日連続更新中】...

2024/12/04 07:17

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（5）

研修終了後には、参加メンバーと懇親会。大規模修繕工事会社の将来を担う人達ですから、話題は、もちろん、大規模修繕。感想を聞くと、「今日の研修で、我流のプレゼンだったことに気づいた。すぐに生かしたい」とのこと。間近にあるプレゼンで頑張りたいとのこと。果たして、結果は？？【ブログ6380日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/12/03 07:15

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（4）

作成したスライド枚数は約60枚。その中で、配布した資料が、こちら。恐らく、受講者が最も関心がある「プレゼンで選ばれた会社、選ばれなかった会社への住民評価」も載っています。ただ、この評価に、一定の法則がないのが、管理組合の特徴。その時の審査者によって、受けるプレゼン、受けないプレゼンが異なります。審査者の雰囲気を見て、その場でプレゼンを変えるというのは、難しい。よって、結局は、事前の準備で、プレゼン資...

2024/12/02 07:58

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（3）

研修日まで、2か月あったので、その間に、過去のプレゼン審査の中から、選ばれた要素と選ばれなかった要素のわかりやすい好例を抽出。大規模修繕工事コンサルティングを日々行う中で、プレゼンに関連するトピックスや気づいたことをメモし、講義に活かすために、編集しながら蓄積。プレゼンの基礎を伝えるスライドコンテンツをブラッシュアップ。講義の一週間前には、課題を出して、提出を求め、当日のワークの準備はしたのですが...

2024/12/01 09:38