しあわせデザイン研究所

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（2）

枠は2時間。考えたコンテンツ候補は、以下の通り。1、プレゼン技法の基本 どのようなプレゼンでも、基礎的な技法があります。 今回の受講者が、「何となく知っている、我流で知識は仕入れてきた」と言う状態なら、一度、基礎を押さえることは、大切です。2、契約率8割の馬渕のプレゼン術から学ぶマンション管理相談センターの契約数は、過去15年で800件超です。その99％は、馬渕のプレゼンでクロージングしました。管理組合...

2024/11/30 09:21

大規模修繕工事会社向けプレゼンテーション研修（1）

地元資本で、マンション大規模修繕工事を手掛ける工事会社の若い世代（20代～30代）を中心に、技術やスキルの探求と改善・地元愛知の改修工事を未来ある業界にしていきたいという想いで集った会があります。将来、このエリアの改修産業を支える人材の集まりです。そこから、研修講師の依頼が来ました。もちろん、この会は、談合とは無関係。（少しでも、そういう要素があるなら、私に頼んでこない(笑)）テーマは、管理組合向けのプ...

2024/11/29 09:10

エレベータ―リニューアルコンサルティグ始まる

一宮市16戸の顧問先マンションが、築30年を迎え、エレベーターリニューアル時期を迎え、現在の保守会社から、複数の仕様で、工事の提案を頂きました。金額は、1千万円までは行きませんが、数百万円の規模です。理事会では、どの仕様が適切なのか、また、工事費が適切なのか、判断できないとのことで、私にアドアイスを求められ、他のマンションでのコンサルティング事例をお伝えしたところ、それと同様に、コンサルティングを依頼...

2024/11/28 22:25

マンション管理オンラインセミナーを視聴(2)

朝日新聞社が主催して昨日から開催している、オンラインセミナーでは、以下の質疑応答がなされています。なかなか興味深いですよ。㏋からQ. マンションの理事長のなり手がいません。理事の選出はできないので、管理者も選べないため、管理者を外部に任せるという手段もあると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。Q. 宅配ボックスがなく、住戸前の置き配が行われています。何かルールを決めなければいけないのでしょうか...

2024/11/27 11:45

マンション管理オンラインセミナーを視聴。

朝日新聞社が主催して昨日から開催している、オンラインセミナーを視聴しました。マンション管理のミライ12月1日まで、開催期間中はいつでも、無料でセミナー動画を視聴できます。以下㏋から「日本では今、区分所有法改正をはじめとするマンション政策の見直しが行われていますが、私たちの生活にはどのような関わりがあるのでしょうか？本セミナーではそういった、「マンション管理のミライ」について、マンション管理組合の身近...

2024/11/26 09:44

大型マンショの大規模修繕コンサルが次々(2)

130戸マンションの竣工検査では、どこを見るか？足場はすでになく、ベランダ側は終わっていますので、共用廊下階段の検査が中心です。床、壁、天井の塗装や防水の状況、PS扉を開けて、鉄扉の裏や上下も全部塗られているか？等々、黙々と見ては、指摘箇所にテープを貼って行きます。塗装の塗りにくい箇所は。鏡を差し込んで塗り残しがないか、あるいは、階段の手すりの裏側に、塗装が跳ねていないか？等も検査をします。どんな検査...

2024/11/25 09:21

大型マンションの大規模修繕コンサルが次々

ここ1年、100戸から200戸超の大型マンションの大規模修繕工事コンサルティングが4つ続いています。今日は、そのうち、大府市の130戸マンションのコンサルタント竣工検査。担当の辻一級建築士、平山マンション管理士と一緒に、検査を行いました。まずは、屋上から。足場解体前検査の時にも、入根に検査したのですが、これが最後の検査ですから、3人で、隅から隅まで、見て回ります。自分が住んでいるマンションだと思って検査する...

2024/11/24 21:06

妻の誕生日を新たな家族と共に

妻の誕生日を 岐阜の長良川沿いの河原町の築130有余年。材木商の商家をリノベーションした粋なお店「花ざくろ」で開催。企画は、娘たち。財布は、私(笑)私たち夫婦、娘二人、長女の夫と長男の6人でお祝い。長女の子供は、今春、生まれたので、初参加です。おいしい飛騨牛を頂き、デザートは、誕生日プレート。夜の時間帯は、休日も平日も、管理組合相手の仕事タイムで、2カ月先まで予約が入るのですが、この日ばかりは、空きを死守...

2024/11/23 18:44

管理会社の入札、する？しない？(2)

一旦は、現行の管理会社での管理継続が決まったのですが、今回の管理適正化業務で、今までの管理に色々な問題があることもわかってきました。その話が、過去の理事長から、疑問とする声が出され、やはり、他の管理会社からの提案も見てみたい、との声が上がりました。既に、コスト削減は実現しているので、管理会社を変えることで、コスト削減ができるかどうかは、不明。逆に、上がることもあり得ます。しかし、管理品質を上げたい...

2024/11/22 18:33

管理会社の入札、する？しない？

管理適正化コンサルティングを1年半前に開始した約20戸のマンション。半年前に、管理会社の入札は行わず、継続での契約更新、また、組合が直接契約する専門事業者の入替で、年間で約75万円の管理コスト削減に成功しました。このマンションで驚いたのが、管理組合と専門業者の直接契約の割合が多く、例えば、消防点検もその一つで、点検のお知らせ～報告～支払いの取次ぎまで、全部理事長がお世話にしていること。従って、消防点検...

2024/11/21 15:32

今週末、名古屋市金山でマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナー

今週末、名古屋市金山で、下記のマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナーを開催します。□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で825件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日で...

2024/11/20 11:12

管理費が3割アップ！？（6）

次の相談事例。「管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった」これ、どういうことだろう？理事会で管理費の値上げを決めて、翌月から、振替金額が上がってしまった？？？管理会社がいれば、そのようなことはないでしょうから、自主管理？あるいは、これも、「管理委託費」の話で、値上げを理事会が受け入れたということ？「最近、管理費値上の相談が増えている」というのが、何の話なのか、も少し丁寧に書いてもらうと、実態が掴...

2024/11/19 06:05

管理費が3割アップ！？（5）

次の相談事例。「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」この相談は、前半は、その通りですが、後半は、「よくある勘違い」マンション管理費の平均額は、自分のマンションの管理費が高いか安いかを推しはかるための比較値にはなりえません。何故なら、同じ戸数や築年数、エリアであっても、清掃の頻度が違う、エレベーター保守契約の種別が違う、機械式駐...

2024/11/18 22:59

管理費が3割アップ！？（4）

次の相談事例。「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」理事会も同じ住民ですから、自分だって値上げは避けたいでしょう。節約できるものなら、節約したいでしょうが、管理会社から値上げを言われたら、対抗する手段を持ち合わせていないでしょう。元はと言えば、今の管理委託費が妥当なのか？を検証せずに、ずっと暮らしているマンション組合員が、ほとんどですからね。毎日、スーパー...

2024/11/17 22:43

管理費が3割アップ！？（3）

管理費（管理委託費）の値上げに関して、相談件数が増えており、以下のような相談事例があるという。「管理費の値上げについて臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない」「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」「管理費の値上げを理事...

2024/11/16 22:30

管理費が3割アップ！？（2）

記事タイトルは「マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多」ですが、よくあるのが「管理費」と「管理委託費」の混同。管理費は、組合員が管理組合に毎月支払うお金。管理委託費は、管理会社に支払う業務委託費。3割アップの話は、「管理委託費」で、それにより、管理費会計が赤字になると、「管理費」を値上げする、と言う流れです。「管理委託費」は、管理費会計の支出の50％～70％くらいでしょうし、元...

2024/11/15 21:10

相談件数が増加、管理費が3割アップ！？

朝日新聞デジタルの記事です。まずは、読んでみてください。「マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多」【ブログ6360日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/11/14 19:20

自宅マンションの管理計画認定

私の住む岐阜市内のマンションは、管理計画認定を取得できる状態に仕上っていますが、私は組合員なので、マンション管理士として、事前審査が出来ません。どうしても、他のマンションの仕事が優先で、自宅マンションの理事長に申請入力を教えて、MAKSの他のマンション管理士に事前審査を教えて…と言うのが、集中してできず、半端な状態。岐阜市では、まだ、認定ゼロなので、1番で取らねば！と焦っています。【ブログ6359日連続更...

2024/11/13 17:56

週刊現代「タワマン」その天国と地獄

ブログ読者さんからの紹介で、週刊現代「タワマン」その天国と地獄 を買いました。タイトルからすると、買った時は天国、買った後の管理や修繕で地獄と言う構成かと思ったのですが、主な内容は、最上階が過去最高の200億円の物件が出た！と言われる販売価格の高騰に象徴されるタワマンバブルの話。なんと、マイカーを自室のリビングまで上げる部屋があるマンション、上層階に、ドッグランがあるマンションもあるそうです。管理費と...

2024/11/12 17:46

第7期マンション管理コンサルタント養成塾

来春、マンション管理コンサルタント養成塾第7期を開講することが決まりました。私が直接、教えることは決めていますが、それ以降は白紙です。ありったけの情熱を注ぎます。【ブログ6357日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/11/11 07:31

11月23日（土）名古屋市金山でマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナー

岐阜に続いて、名古屋で下記のセミナーを開催します。□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で825件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー（90...

2024/11/10 07:24

岐阜で大規模修繕＆管理改善成功セミナー開催

昨日は、岐阜市で、大規模修繕＆管理改善成功セミナーを開催。11名の参加を頂きました。定番＋新ネタを織り込みました。近年、大規模修繕工事は高騰し、管理委託費も、管理会社から値上げの要請が来る時勢ですが、当社のコンサルティングでは、どちらも、かなりのコストダウンを実現出来ています。何故、それができるのか？どのくらいできるのか？の秘訣と実績をお伝えしました。セミナー後の個別相談は5組。管理会社から修繕積立...

2024/11/09 21:33

タワマンの大規模修繕工事はいくらかかる？

多治見市の築1年目のタワマンの管理適正化コンサルティング付き顧問契約を開始してから、間もなく、1年です。タワマンですから、元々、管理委託業務も各種の専門業者との契約も多いのですが、築1年目なので、過去の実施記録がないものもあり、管理会社の見積書しかないため、「業務仕様を確定する」と言う業務は、非常に大変でした。中には、毎年、実施することで計画されていた点検業務が、そのメーカーや保守業者への聞き取りに...

2024/11/08 08:35

豊田市で組合顧問第1号始まる

豊田のマンションで、管理適正化コンサルティング付き組合顧問業務が始まりました。豊田市で第1号の契約先となります。平成2年新築、3棟 136戸のマンションです。長期修繕計画の本格改定業務も引き受けています。現在、長久手、刈谷、岡崎と愛知県東部で、4つのマンションの顧問契約があるため、出来る限り、同じ日の午前、午後、夜の時間帯を割り当てることで、効率的、効果的な業務が出来るよう工夫します。【ブログ6354日連続更...

2024/11/07 08:12

岐阜市身体障害者福祉協会からの表彰

先日、岐阜市身体障害者福祉協会から表彰していただきました。「自立更生表彰」と言う名の表彰です。 私は学生時代の交通事故で右足を骨折し、半年の入院をしたのですが、その時の後遺症があり、身体障害者手帳を持っています。1年くらいのリハビリを経て、もう、これ以上は良くならないと言われ、その時点で、身体障害者に認定されました。しかし、その後、自力でリハビリを続け、外見上、障害があるようには見えなくなっていま...

2024/11/06 15:11

令和5年度マンション総合調査を読んでみて

概要編を読み切りました。無理にでも所感を書くことで、アンケートの設問で、どんな実態を知ろうとしているのか？さらには、政策の後押しをさせたいのか？が見えてきたように思います。継続的に同じ設問を行うことも意味がありますが、時代に合わせて、新しい設問が出てくると、国交省が現在の潜在的問題をどう考えているかも、わかります。ブログの継続のネタとしては、ボリュームがあって、上手く使えた、と言う面もありますが、...

2024/11/05 21:03

令和5年度マンション総合調査を読む20

令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑭マンションの管理・運営に疑問を持ったときの相談先 「マンション管理業者」が71.2%と最も多く、次いで 「理事長 (又は理事)」が45.4%、「他の居住者」が25.1%と身近な相...

2024/11/04 20:48

令和5年度マンション総合調査を読む19

令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑫管理費等の滞納状況管理費•修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは30.1%である。また、完成年次別では、築年数が古いマンションの方が割合は高くなる傾向で...

2024/11/03 20:46

令和5年度マンション総合調査を読む19

令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑩外部役員を選任する理由外部役員の選任意向は、検討している又は将来必要となれば検討したい意向を持つマンションが34. 6%となった。検討理由は、区分所有者の高齢化が42. 7%と...

2024/11/02 20:45

令和5年度マンション総合調査を読む18

令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑧大規模災害への対応状況「消防設備等の点検を実施している」が69.5%で最も多く、次いで「定期的に防災訓練を実施している」が39.8%となっている。総戸数規模が大きくなるほど何...

2024/11/01 20:44

令和5年度マンション総合調査を読む17

令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑥専門委員会の設置状況「設置していない」が 52.5%であり、総戸数規模が大きくなるほど設置している割合が高くなっている。 設置している専門委員会の種類については、「大規...

2024/11/01 20:43