21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
枠は2時間。考えたコンテンツ候補は、以下の通り。1、プレゼン技法の基本 どのようなプレゼンでも、基礎的な技法があります。 今回の受講者が、「何となく知っている、我流で知識は仕入れてきた」と言う状態なら、一度、基礎を押さえることは、大切です。2、契約率8割の馬渕のプレゼン術から学ぶマンション管理相談センターの契約数は、過去15年で800件超です。その99％は、馬渕のプレゼンでクロージングしました。管理組合...
地元資本で、マンション大規模修繕工事を手掛ける工事会社の若い世代（20代～30代）を中心に、技術やスキルの探求と改善・地元愛知の改修工事を未来ある業界にしていきたいという想いで集った会があります。将来、このエリアの改修産業を支える人材の集まりです。そこから、研修講師の依頼が来ました。もちろん、この会は、談合とは無関係。（少しでも、そういう要素があるなら、私に頼んでこない(笑)）テーマは、管理組合向けのプ...
一宮市16戸の顧問先マンションが、築30年を迎え、エレベーターリニューアル時期を迎え、現在の保守会社から、複数の仕様で、工事の提案を頂きました。金額は、1千万円までは行きませんが、数百万円の規模です。理事会では、どの仕様が適切なのか、また、工事費が適切なのか、判断できないとのことで、私にアドアイスを求められ、他のマンションでのコンサルティング事例をお伝えしたところ、それと同様に、コンサルティングを依頼...
朝日新聞社が主催して昨日から開催している、オンラインセミナーでは、以下の質疑応答がなされています。なかなか興味深いですよ。㏋からQ. マンションの理事長のなり手がいません。理事の選出はできないので、管理者も選べないため、管理者を外部に任せるという手段もあると聞きました。どのような方法があるのでしょうか。Q. 宅配ボックスがなく、住戸前の置き配が行われています。何かルールを決めなければいけないのでしょうか...
朝日新聞社が主催して昨日から開催している、オンラインセミナーを視聴しました。マンション管理のミライ12月1日まで、開催期間中はいつでも、無料でセミナー動画を視聴できます。以下㏋から「日本では今、区分所有法改正をはじめとするマンション政策の見直しが行われていますが、私たちの生活にはどのような関わりがあるのでしょうか？本セミナーではそういった、「マンション管理のミライ」について、マンション管理組合の身近...
130戸マンションの竣工検査では、どこを見るか？足場はすでになく、ベランダ側は終わっていますので、共用廊下階段の検査が中心です。床、壁、天井の塗装や防水の状況、PS扉を開けて、鉄扉の裏や上下も全部塗られているか？等々、黙々と見ては、指摘箇所にテープを貼って行きます。塗装の塗りにくい箇所は。鏡を差し込んで塗り残しがないか、あるいは、階段の手すりの裏側に、塗装が跳ねていないか？等も検査をします。どんな検査...
ここ1年、100戸から200戸超の大型マンションの大規模修繕工事コンサルティングが4つ続いています。今日は、そのうち、大府市の130戸マンションのコンサルタント竣工検査。担当の辻一級建築士、平山マンション管理士と一緒に、検査を行いました。まずは、屋上から。足場解体前検査の時にも、入根に検査したのですが、これが最後の検査ですから、3人で、隅から隅まで、見て回ります。自分が住んでいるマンションだと思って検査する...
妻の誕生日を 岐阜の長良川沿いの河原町の築130有余年。材木商の商家をリノベーションした粋なお店「花ざくろ」で開催。企画は、娘たち。財布は、私(笑)私たち夫婦、娘二人、長女の夫と長男の6人でお祝い。長女の子供は、今春、生まれたので、初参加です。おいしい飛騨牛を頂き、デザートは、誕生日プレート。夜の時間帯は、休日も平日も、管理組合相手の仕事タイムで、2カ月先まで予約が入るのですが、この日ばかりは、空きを死守...
一旦は、現行の管理会社での管理継続が決まったのですが、今回の管理適正化業務で、今までの管理に色々な問題があることもわかってきました。その話が、過去の理事長から、疑問とする声が出され、やはり、他の管理会社からの提案も見てみたい、との声が上がりました。既に、コスト削減は実現しているので、管理会社を変えることで、コスト削減ができるかどうかは、不明。逆に、上がることもあり得ます。しかし、管理品質を上げたい...
管理適正化コンサルティングを1年半前に開始した約20戸のマンション。半年前に、管理会社の入札は行わず、継続での契約更新、また、組合が直接契約する専門事業者の入替で、年間で約75万円の管理コスト削減に成功しました。このマンションで驚いたのが、管理組合と専門業者の直接契約の割合が多く、例えば、消防点検もその一つで、点検のお知らせ～報告～支払いの取次ぎまで、全部理事長がお世話にしていること。従って、消防点検...
今週末、名古屋市金山でマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナー
今週末、名古屋市金山で、下記のマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナーを開催します。□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で825件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日で...
次の相談事例。「管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった」これ、どういうことだろう？理事会で管理費の値上げを決めて、翌月から、振替金額が上がってしまった？？？管理会社がいれば、そのようなことはないでしょうから、自主管理？あるいは、これも、「管理委託費」の話で、値上げを理事会が受け入れたということ？「最近、管理費値上の相談が増えている」というのが、何の話なのか、も少し丁寧に書いてもらうと、実態が掴...
次の相談事例。「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」この相談は、前半は、その通りですが、後半は、「よくある勘違い」マンション管理費の平均額は、自分のマンションの管理費が高いか安いかを推しはかるための比較値にはなりえません。何故なら、同じ戸数や築年数、エリアであっても、清掃の頻度が違う、エレベーター保守契約の種別が違う、機械式駐...
次の相談事例。「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」理事会も同じ住民ですから、自分だって値上げは避けたいでしょう。節約できるものなら、節約したいでしょうが、管理会社から値上げを言われたら、対抗する手段を持ち合わせていないでしょう。元はと言えば、今の管理委託費が妥当なのか？を検証せずに、ずっと暮らしているマンション組合員が、ほとんどですからね。毎日、スーパー...
管理費（管理委託費）の値上げに関して、相談件数が増えており、以下のような相談事例があるという。「管理費の値上げについて臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない」「管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ」「管理費会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが、マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか」「管理費の値上げを理事...
記事タイトルは「マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多」ですが、よくあるのが「管理費」と「管理委託費」の混同。管理費は、組合員が管理組合に毎月支払うお金。管理委託費は、管理会社に支払う業務委託費。3割アップの話は、「管理委託費」で、それにより、管理費会計が赤字になると、「管理費」を値上げする、と言う流れです。「管理委託費」は、管理費会計の支出の50％～70％くらいでしょうし、元...
朝日新聞デジタルの記事です。まずは、読んでみてください。「マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増 相談は過去最多」【ブログ6360日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の住む岐阜市内のマンションは、管理計画認定を取得できる状態に仕上っていますが、私は組合員なので、マンション管理士として、事前審査が出来ません。どうしても、他のマンションの仕事が優先で、自宅マンションの理事長に申請入力を教えて、MAKSの他のマンション管理士に事前審査を教えて…と言うのが、集中してできず、半端な状態。岐阜市では、まだ、認定ゼロなので、1番で取らねば！と焦っています。【ブログ6359日連続更...
ブログ読者さんからの紹介で、週刊現代「タワマン」その天国と地獄 を買いました。タイトルからすると、買った時は天国、買った後の管理や修繕で地獄と言う構成かと思ったのですが、主な内容は、最上階が過去最高の200億円の物件が出た！と言われる販売価格の高騰に象徴されるタワマンバブルの話。なんと、マイカーを自室のリビングまで上げる部屋があるマンション、上層階に、ドッグランがあるマンションもあるそうです。管理費と...
来春、マンション管理コンサルタント養成塾第7期を開講することが決まりました。私が直接、教えることは決めていますが、それ以降は白紙です。ありったけの情熱を注ぎます。【ブログ6357日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
11月23日（土）名古屋市金山でマンション大規模修繕＆管理改善成功セミナー
岐阜に続いて、名古屋で下記のセミナーを開催します。□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で825件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー（90...
昨日は、岐阜市で、大規模修繕＆管理改善成功セミナーを開催。11名の参加を頂きました。定番＋新ネタを織り込みました。近年、大規模修繕工事は高騰し、管理委託費も、管理会社から値上げの要請が来る時勢ですが、当社のコンサルティングでは、どちらも、かなりのコストダウンを実現出来ています。何故、それができるのか？どのくらいできるのか？の秘訣と実績をお伝えしました。セミナー後の個別相談は5組。管理会社から修繕積立...
多治見市の築1年目のタワマンの管理適正化コンサルティング付き顧問契約を開始してから、間もなく、1年です。タワマンですから、元々、管理委託業務も各種の専門業者との契約も多いのですが、築1年目なので、過去の実施記録がないものもあり、管理会社の見積書しかないため、「業務仕様を確定する」と言う業務は、非常に大変でした。中には、毎年、実施することで計画されていた点検業務が、そのメーカーや保守業者への聞き取りに...
豊田のマンションで、管理適正化コンサルティング付き組合顧問業務が始まりました。豊田市で第1号の契約先となります。平成2年新築、3棟 136戸のマンションです。長期修繕計画の本格改定業務も引き受けています。現在、長久手、刈谷、岡崎と愛知県東部で、4つのマンションの顧問契約があるため、出来る限り、同じ日の午前、午後、夜の時間帯を割り当てることで、効率的、効果的な業務が出来るよう工夫します。【ブログ6354日連続更...
先日、岐阜市身体障害者福祉協会から表彰していただきました。「自立更生表彰」と言う名の表彰です。 私は学生時代の交通事故で右足を骨折し、半年の入院をしたのですが、その時の後遺症があり、身体障害者手帳を持っています。1年くらいのリハビリを経て、もう、これ以上は良くならないと言われ、その時点で、身体障害者に認定されました。しかし、その後、自力でリハビリを続け、外見上、障害があるようには見えなくなっていま...
概要編を読み切りました。無理にでも所感を書くことで、アンケートの設問で、どんな実態を知ろうとしているのか？さらには、政策の後押しをさせたいのか？が見えてきたように思います。継続的に同じ設問を行うことも意味がありますが、時代に合わせて、新しい設問が出てくると、国交省が現在の潜在的問題をどう考えているかも、わかります。ブログの継続のネタとしては、ボリュームがあって、上手く使えた、と言う面もありますが、...
令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑭マンションの管理・運営に疑問を持ったときの相談先 「マンション管理業者」が71.2%と最も多く、次いで 「理事長 (又は理事)」が45.4%、「他の居住者」が25.1%と身近な相...
令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑫管理費等の滞納状況管理費•修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは30.1%である。また、完成年次別では、築年数が古いマンションの方が割合は高くなる傾向で...
令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑩外部役員を選任する理由外部役員の選任意向は、検討している又は将来必要となれば検討したい意向を持つマンションが34. 6%となった。検討理由は、区分所有者の高齢化が42. 7%と...
令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑧大規模災害への対応状況「消防設備等の点検を実施している」が69.5%で最も多く、次いで「定期的に防災訓練を実施している」が39.8%となっている。総戸数規模が大きくなるほど何...
令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕からの引用と私の所感です。現場に関わり、沢山の組合、沢山の管理会社管理のマンションを見ていて、感じるままに書いているので、精緻な分析をしているものではありませんから、最初に、お断りしておきます。⑥専門委員会の設置状況「設置していない」が 52.5%であり、総戸数規模が大きくなるほど設置している割合が高くなっている。 設置している専門委員会の種類については、「大規...
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21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
【ブログ6580日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...
