しあわせデザイン研究所

標準管理規約の改正(4)

管理規約の改正は、新旧対照表の作成から始まりますが、この作業が、なかなかのもの。現行の管理規約が標準管理規約の章や条文構成とはずれていますので、単純に左右に並べて行ってもダメです。対照させるには、まず、条文を並べ替えないといけません。さらに、現行の条文が二つに分かれている場合もあります。また、「第何条に基づき」というような表記もあるので、その参照条文№を変えないといけませんが、これもまた厄介。最初...

2025/01/31 08:03

標準管理規約の改正(3)

令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の三つ目のポイントは、3．社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応です。この内容は、次の通りです。（1）EV（電気自動車）用充電設備の設置の推進○EV用充電設備を設置する際のルール等をあらかじめ定めておくことを記載（第15条関係コメント）○EV用充電設備の設置工事を行う際の決議要件の考え方を記載（第47条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情...

2025/01/30 23:02

標準管理規約の改正(2)

令和6年6月の「マンション標準管理規約」の改正の二つ目のポイントは、2．マンションの管理情報の見える化の推進です。（1）修繕積立金の変更予定等の見える化○総会において、長期修繕計画上の積立予定額と現時点の積立額の差や、修繕積立金の変更予定等を明示することについて記載（第48条関係コメント）○マンション売買時の購入予定者に対する管理情報提供項目例に長期修繕計画上の修繕積立金の変更予定額及び変更予定時期を...

2025/01/29 22:21

標準管理規約の改正(1)

管理規約への影響と言う点では、昨日の区分所有法の改正のように、法律の改正がダイレクトに影響するものもあれば、国の「マンション標準管理規約」のように、間接的に影響するものもあります。令和6年6月に、この「マンション標準管理規約」の改正が行われています。その改正の概要は、以下の3点です。1．高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等2．マンションの管理情報の見える化の推進3．社会...

2025/01/28 10:46

区分所有法の改正骨子

区分所有法は、1962年の制定から数えて、50年以上が経過します。つまり、それだけ高経年マンションが増えているということ。国土交通省のデータでは、全国の分譲マンションのストック数は約685.9万戸で、その20%弱にあたる115.6万戸が築40年超です。このような背景から、老朽化マンションの建て替えや修繕を円滑に進めることを目的として、区分所有法の改正が準備されています。改正のポイントは、管理と建替え・売却の円滑化。改...

2025/01/27 10:09

この季節の沖縄出張の工夫(2)

ポイントは、ユニクロのウルトラライトダウンジャケットを活用すること。帰宅して、改めて見たら、何年も使ってきたので、いささか、表面の艶が落ちてる？新規購入。昨年秋～末に、ダイエットに成功したので、ワンサイス小さくなっていますが、インナーに切る場合とアウターできる場合を想定し、二つのサイズを注文することにしました。工夫という程のものではないですが(笑)、遠方への出張でも、小さく収納できることが、一番の便...

2025/01/26 09:48

この季節の沖縄出張の工夫

この週末は、沖縄出張です。今、顧問先は8マンション。沖縄に行く時は、1日3～4マンションを順番に巡り、コンサルティングを行います。このうち1マンションでは、間もなく大規模修繕のため、その工事説明会もあります。今回は、顧問先ではなく、築15年目になり、管理会社から大規模修繕工事を提案されているが、どうしたら良いか？と相談を受けているマンションを訪問し、住民向けの勉強会も行う予定です。で、この時期、沖縄の気...

2025/01/25 12:45

総会議案の説明は誰がすべきか？

新築2年目の顧問先の定期総会で、議案説明を誰がやるか？が話題になりました。管理会社がついているマンションでは、全部又はそのほとんどを管理会社が行います。これ、それが適切なのか？と問われると、企業の株主総会と比較すれば、本来は、議長（理事長）または議長の指名で、理事が議案を説明し、専門的な説明が必要な場合は、管理会社や専門事業者を指名することが自然でしょう。ただ、輪番制の理事が、議案説明を行うのはな...

2025/01/24 11:33

何故、軸がぶれないのか？

MASKのコンサルタントから、毎日のように、アドバイスを求める電話やメールや面談依頼が入ります。17年の経験があるから、知識や解決例を知っていて回答できる、と言う相談は多くありません。しかし、回答に迷うことはないです。それは、軸がぶれないからです。軸がぶれないの理由は、MAKSの活動の目的が「管理組合を徹底的に幸せにする」と決まっているからです。儲かる儲からないは関係ないのです。もちろん、収益がないと続かな...

2025/01/23 21:03

怒涛の勉強会の開催

今月から来月にかけ、管理組合向け勉強会が5件あります。大規模修繕工事や管理の実態と問題は、どの勉強会でも共通ですが、マンション毎に、困りごとの比重が異なりますから、時間配分や使うスライドが変わります。また、「これを各マンションに当てはめると」と言うスライドは、各マンションから、総会議案書、管理委託契約書、長期修繕計画を見せていただき、各マンション向けに問題点の指摘と改善策の指南を盛り込みます。こう...

2025/01/22 20:51

管理計画認定で固定資産税が安くなる措置が延長！

管理計画認定を主と取得すると固定資産税が安くなる特別措置があります。ただし、ここ2年間の期限限定かつ限られた条件のクリアが必要です。当社の顧問先では、唯一、可能性があるマンションは、修繕積立金の滞納が多いという1点だけで、NGでした。それ以外の条件も、NGな点があったのですが、それは、私が力業で知恵と努力を注げば、何とかなるものの、滞納問題だけは、コントロールが難しい…。ここ1年で相当頑張り、競売できる状...

2025/01/21 20:53

多治見の地場産業で奮闘する「とっくり王子」を応援

顧問先マンションにお住いの方の話です。是非、多くの方に応援をお願いします。私は名入れの陶器カップのセットで応援しました。『名入れ陶器ボトル』を広めたい！とっくり王子の挑戦！【ブログ6427日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2025/01/20 07:59

管理委託費の値上げ提案、妥当かどうか？(5)

次は、3，その他の清掃や点検費 について。これは、建物設備巡回点検、特別清掃、消防点検、貯水槽清掃、給水設備点検、エレベータ―点検、排水管洗浄、浄化槽点検、機械式駐車場点検、遠隔監視等です。こういった仕事は、ほとんどは外注です。外注業の金額をそのまま組合に提示しているケースもあれば、そこに、取次に関わる費用を乗せているケースもあります。後者が多いです。その費用の乗せ方、乗せる金額％の程度は、会社によ...

2025/01/19 08:36

管理委託費の値上げ提案、妥当かどうか？(4)

次は、2，管理員・清掃員の人件費と経費 について。小規模なマンションでは、清掃員。中規模なマンションでは、管理員が清掃員を兼ねる。大規模なマンションでは、管理員と清掃員は別で、管理員が清掃の一部を受け持つケースもある。清掃員の仕事が清掃だけの場合もありますし、電球の取替えや水道メーターの検針が入っている場合もあります。清掃員は、最低賃金が目安ですが、時間が短い場合と長い場合では違います。勤務日数が...

2025/01/18 11:30

管理委託費の値上げ提案、妥当かどうか？(3)

昨日のブログで、管理会社の値上げの中身は、次の3種類があると書きました。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経理3， その他の清掃や点検費1は、管理会社によって、「事務管理」と言う1項目で括られていたり、会計とか建物設備の維持や修繕の企画とかに分割されているケースがあります。これ、1項目だとアバウトでいい加減であり、分割されていたら明朗...

2025/01/17 11:28

管理委託費の値上げ提案、妥当かどうか？(2)

管理会社の値上げの中身を見ると、大きく分けて、3種類がありあます。1， 管理会社の人件費・経費・利益に充てられる「事務管理費」「管理報酬」等2， 管理員・清掃員の人件費と経費3， その他の清掃や点検費上記のどの項目の値上げ提案なのかで、妥当性判断の基準、価格交渉の余地や切り口が変わります。（続く）【ブログ6423日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...

2025/01/16 11:25

管理委託費の値上げ提案、相次ぐ(1)

顧問先マンションで、管理会社からの値上げ提案が相次いでいます。当社の顧問先は、基本、管理適正化コンサルティングを行い、業務仕様の最適化と価格の見直しを行っているため、プロのアスリートのような筋肉体質になっていますから、近年の相次ぐ物価上昇で、利益率が下がっていることは、理解できます。しかし、値上の明細・根拠について、妥当かどうかを判断するのは、組合側では、難しいでしょう。そこで、当社のｱﾄﾞﾊﾞｲｽの出...

2025/01/15 08:33

エレベーターリニューアル工事で長期間エレベーターが止まったら？

これまで、エレベーターニューアル工事コンサルティングは、何件も手掛けてきましたが、制御リニューアル工事では、おおよそ10日間～2週間程度、エレベーターが使えなくなる期間、住民の足をどうするか？が話題になります。そのアシストを行うのが、株式会社プラスワン。㈱住宅相談センターの吉田社長に、株式会社プラスワンの波田社長を紹介いただきました。私のイメージだと、キャタピラーのような乗り物で階段をゆっくり昇り降...

2025/01/14 08:17

いつまで現役で頑張るか？

昨年末から年始は、長期間の休みでしたから、自宅で、沢山の仕事が出来ましたし、今後のビジョンをゆっくり考える時間も取れました。うーん、やりたいことが一杯！今の自分の年齢を考えて、あと何年、今のように「自分の直案件でも、フルパワー、各コンサルタントの支援もフルパワー」で、更に、新しい挑戦ができるだろうか？を熟考。で年末の紅白歌合戦。高橋真梨子 75歳南こうせつ 75歳ジ・アルフィー 70歳さだまさし 72歳イルカ...

2025/01/13 17:20

管理会社の入札（37）

当社の管理適正化プログラムのゴールは、そのマンションにとって、最適な業務仕様を作り込み、それを市場の妥当な価格で提供してくれる管理会社を探すことです。現行の管理会社が頑張ってくれて、組合側が「他の管理会社の提案を見なくて良いよ」となるなら、管理会社の入札は実施しませんし、入札を実施した結果、価格は少し高くても、現行管理会社を継続する組合もあります。数社の会社のプレゼンを聞いてみて、コスト以外の要素...

2025/01/12 17:09

管理会社の入札（36）

引継ぎ期間の最終日は、現行管理会社から新管理会社への鍵の引き継ぎです。管理会社によって、理事長立ち会いで、一旦、理事長に返してから、新会社に引き継ぐという厳密なスタイルもありますし、組合にとっては、どちらの会社にも委託しているのだから、その両社で直接引き継いでくれれば良いとして任せ、引き継いだ後に、鍵リストを提出してもらうスタイルもあります。また、通帳は、当月末の管理費等の引落は、現行管理会社が行...

2025/01/11 14:12

管理会社の入札（35）

引継ぎ機関の3ヶ月の間には、「引き継ぎ点検理事会」を開催します。各種資料が、現管理会社に保管され、それが、確実に新会社に引き継がれているか？現管理会社に依頼されている業務で、長引くものがあるか？通帳の引き渡しのタイミングはいつか？とか、盛沢山の議案があります。すべてのやり取りをいちいち理事長経由で行うのは大変なので、理事長から新会社に委任状を発行してもらい、新管理会社と現管理会社とが直接やり取りで...

2025/01/10 09:24

管理会社の入札（34）

管理会社の引き継ぎは、フロント業務の引き継ぎだけではありません。例えば、エレベータ―の保守会社が変わる場合は、遠隔監視装置の取り外し、取り付けがありますが、丁度、切替日が土日を挟む場合は、旧保守会社が金曜日に外し、新保守会社が月曜に取り付けるのでは、二日間の空白が生じます。原則として、取り外しは午前、その日の午後に取付毛、と言う段取りを組みます。（続く）【ブログ6417日連続更新中】←【人気ブログランキ...

2025/01/09 09:23

管理会社の入札（33）

今まで、100以上のマンションで管理適正化プロジェクトを実施し、50以上のマンションで、管理会社のコンペを行いましたが、総会で否決されたことはありません。それは、総会の議案に、決定までのプロセスを丁寧に表現しているからだと思います。但し、それがゴールではありません。新会社への業務の引き継ぎをしっかりやることが非常に重要です。総会から3か月後に新会社の管理が開始しますが、現行の管理会社の担当者にとっては、...

2025/01/08 09:22

管理会社の入札（32）

プレゼン審査で1社が選定された次に来るのが、正式に新会社を決定する総会の開催です。管理適正化プロジェクトに関わったメンバーは、ここに至るまでのプロセスを見ていますが、他の組合員にも、議案説明資料の中で、理解してもらうため、どんな情報を伝えるのかは、長年の経験の中で、積み重ねたフォーマットがあります。ここをしっかり作り込むことで、現在の管理会社ファンの人から見て、「慎重に進めてくれたのだな」と言う納...

2025/01/07 10:31

管理会社の入札（31）

プレゼン審査で選ばれた会社は、それまでの労苦が結ばれますが、残りに会社は、空振りになります。落選通知を送る時が、一番、辛い瞬間です。しかし、落選した会社にとって、応募して得たものがあったと思っていただけるよう、審査会での採点表に審審員の評価コメントとコンサルタントからのコメントを記載して、各社に送ります。例えば、「○○と言う質問への回答が、質問者の意図と少しずれていた」とか「フロント担当者のPRトー...

2025/01/06 10:30

管理会社の入札（30）

一次審査（書類審査）は、前期役員（今は、管理検討委員）と現役員とで行いますが、プレゼン審査は全組合員に参加を呼び掛けます。そして、各社20分程度のプレゼンと10分程度の質疑応答。質問例は、当社からも複数提供し、ピンときた質問を使ってもらいます。各社同じ質問をすると、違いが分かり、選ぶヒントになります。また、漠然と、どの会社が良いかを考えると、印象審査になってしますので、当社オリジナルの5項目からな...

2025/01/05 00:19

管理会社の入札（29）

管理会社の入札（29）最初の見積に関して、各社とVE交渉（価値を下げずに価格を下げる）を行います。以前は、会社の会議室に、順番に来てもらっていましたが、今は、ほとんどがZOOMです。面談の前には、どのように交渉するのかを練って臨みますが、同時に、管理会社の営業活動の状況や管理組合からリブレースの問い合わせの数などをヒアリングすることで、市場全体の状況を掴むという目的もあります。面談を実施後、2週間程度で...

2025/01/04 00:04

管理会社の入札（28）

入札の際に、各社が同条件で見積書を出せるように、現地調査及び質疑応答を行い、全ての質問への回答を各社に配布します。そこから、2週間程度で、見積もりの提出があります。見積書は、不正が起きないよう、組合の理事長と当社に同時に届き、複数名の組合員さん立会いの下、公開開封を行います。業務仕様が同じであっても、ガチンコで入札すると、価格差は大きくなります。これを見て、立ち会われた組合員さんから、必ず「おおっ...

2025/01/03 19:24

管理会社の入札（27）

春日井市、約20戸のマンションで行った管理会社の入札に、現行の管理会社を含めて、6社のエントリーがありました。各社に見積要項、共通業務仕様書を送り、現地調査日を連絡。各社が顔合わせないよう、調査時間をずらします。調査から2日間で、質疑応答を行い、全ての質問に回答を書き、全会社に送信。これにより、同一条件で見積金額が出てきます。この共通質疑は、例えば、Q：消防点検は、曜日指定はありますか？A：機器点検又...

2025/01/02 18:04

あけましておめでとうございます

昨年の大きな出来事について、年賀状のスペースに書き込めるのは、これくらいですが、「初めて」、も含めて、沢山のビッグなできごとがありました。・マンション管理学会に入会し、アカデミックな学会運営を担当。・名古屋市内、築20年、39戸のマンションの第三者管理＝外部理事長に就任。MAKSとして初。 ここが、2023年12月に、NHKのクローズアップ現代に取り上げられました。・沖縄で、大規模修繕工事コンサルティング2棟目が...

2025/01/01 08:47