しあわせデザイン研究所

6月27日、28日のマンション管理学校（6）

マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...

2024/06/30 08:14

6月27日、28日のマンション管理学校（5）

マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...

2024/06/29 08:06

6月27日、28日のマンション管理学校（4）

マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/28 07:55

6月27日、28日のマンション管理学校（3）

管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/27 07:49

6月27日、28日のマンション管理学校（2）

私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...

2024/06/26 09:35

6月27日、28日のマンション管理フェア、マンション管理学校

いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...

2024/06/25 06:45

外部管理者方式マンションからのSOS（3）

外部管理者方式を導入する際に、バラ色の未来だけを示されたというマンションの住民さんから受けた相談の話の続き。当社が第三者管理を依頼されたときには、しっかりと、メリット・デメリットを提示し、デメリットの回避策を示したうえで、導入の決議となりました。↓ここに書いてあります。第三者管理（外部理事長）を必要とする管理組合の実例（4）今年3月から、理事会を廃止し、私が外部理事長に就任しています。【ブログ6215日...

2024/06/24 06:36

外部管理者方式マンションからのSOS（2）

外部管理者方式を導入したマンションの住民さんから受けた相談の話の続き。いくつかメールでやり取りをした中での話では、導入する時の総会議案書を見ると、注意点には触れられておらず、バラ色の話ばかり。今になって、しまった！と思っているとのこと。同じ管理会社で、他にも、同様の相談があり、全く同じ感想を言われていました。何か、新しいことに踏み込む時には、メリット・デメリットを比較することが必要ですね。自社に都...

2024/06/23 06:28

外部管理者方式マンションからのSOS

外部管理者方式を導入したマンションの住民さんからの相談です。大規模修繕工事が管理会社への発注ありきで、総会に議案上程されることに危機感を抱かれたものの。理事会が廃止されているので、理事ではないため、一住民からの相談となります。 普通のパターンは、理事会で勉強会を開催しましょう！となりますが、理事会がないため、それができません。当方は管理組合との契約をもって、権限が出来てコンサルティングができますが...

2024/06/22 06:22

外部管理者方式等に関するガイドラインが出ました（2）

本件、マンション管理学会の会員向けに、国交省の説明会が開催されるとの連絡が来ました。開催日の予定をみたら、その日は、理事会が19:45からあります。で、説明会は、18時から19時30分。オンライン。理事会は、自宅から5分のマンション。ついてます！早速申しこみました。【ブログ6214日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/21 06:07

外部管理者方式等に関するガイドラインが出ました

国交省の㏋に、6月7日付で、「外部管理者方式等に関するガイドライン」が掲載されています。管理会社による第三者管理の問題がNHKでも取り上げられましたが、名称は、「外部管理者方式」と変更されました。ただ、なんだか、ひっそりと言う感じで、業界の中でも、盛り上がっていないです。問題の発端となった某独立系大手だけではなく、積極的に大手管理会社の一部も外部管理方式を打ち出している中、管理会社の業界団体や個々の...

2024/06/20 17:40

10月より保険料金の大幅値上げ！(5)

三井住友火災からは、まだ、チラシ類は出ていませんが、保険代理店からの情報では、改定の通知は出ており、やはり、リスクを細分化するとの方針が示されているようです。とにかく、各社、一斉の大幅値上げですから、保険料の試算ができるようになる7月中旬から、大忙しです。【ブログ6212日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/19 17:47

10月より保険料金の大幅値上げ！(4)

次に損保ジャパンの改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。1、自己負担額の設定 築年数が25年以上で、優良物件割引の適用対象外となるマンションのご契約をお引受けさせていただく場合、主契約の自己負担額および以下の特約の自己負担額について、全て10万円以上を設定します。 •水災補償特約•水濡れ損害補償特約•破損•汚損損害等補償特約•個人賠償責任特約包括契約に関する特約•施設賠償責任特約 ま...

2024/06/18 13:01

10月より保険料金の大幅値上げ！(3)

東京海上の改定案内パンフレットを見ると、次のように書かれています。•自然災害による火災保険の保険金支払が増加していること等を踏まえ、損害保険料率算出機構が算出する参考純率において、保険料水準が見直されるとともに、全国一律であった水災保険料が地域区分ごとに異なる体系へ改定されました。•また、弊社火災保険における水濡れ事故や破損事故等による自然災害以外の保険金のお支払いも増加しています。•このような状況...

2024/06/17 12:54

10月より保険料金の大幅値上げ！(2)

今回の改定のポイントは、次の2点です。（損害保険料率算出機構㏋から）火災保険（住宅総合保険）の参考純率（※1）の改定を以下のとおり行います※1損害保険料の基となる損害保険料率は「純保険料率」と「付加保険料率」にて構成されます。このうち事故が発生したときに保険会社が支払う保険金に充てられる部分が「純保険料率」であり、当機構では、この部分の参考数値である「参考純率」を算出し、会員保険会社に提供しています...

2024/06/16 12:38

10月より保険料金の大幅値上げ！(1)

近年の相次ぐ大型災害で、損害保険各社の収支が悪化し、保険料金の値上げ改定が行われることは、以前から予告されていたのですが、順次、各社から正式に発表されています。それを読むと、単なる値上ではなく、リスクに応じたきめ細かな値上げとなっています。次回より順次、取り上げます。【ブログ6209日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/15 08:54

顧問先、怒涛の総会シーズン

毎年、5月6月は、顧問先の総会シーズンです。現在顧問先は、70近くありますが、その半数程度がこのシーズンです。ほとんどの顧問先には、顧問補佐が付いている2名体制なので、任せることで、この数を乗り切れるのですが、できれば、大切な総会には、私自身が出たい。ありがたいことに、顧問契約の継続率は、95％を超え、逆に新規は、年間で10組合程度は増えているので、今まで顧問補佐付きの2名体制であったものも、補佐をメイン...

2024/06/14 01:18

今年も夏の節電プログラム始まる

特別高圧電力、高圧電力の話です。今年も、7月～9月までの夏季に、節電協力で電気代が割り引かれるキャンペーンが始まります。指定した時間に、節電するデマンドレスポンスタイプ月間で、昨年同月より節電する月刊超絵師割引タイプ当社の顧問先で、高圧電力契約を結んでいるお客様は、何も知らなくても、キャンペーン対象です。マンションの場合、意識して節電するのは、かなり難しいですが、偶然、節電できるとお得になります。節...

2024/06/13 01:08

ジジになる

長女の子供が生まれました。初孫です。出産にあたって、色々と心配なこともあり、不測の事態に備えて、予定日の前後一週間は、仕事を入れないでいましたが、予定日より一週間早く生まれたため、ブログどころではなく、溜めてしまいましたし、各コンサルタントからの書類チェックも遅れ遅れとなり、いくつかの組合には、会合のドタキャンにて迷惑を掛けました。ただ、いずれの組合も、元々、顧問補佐が付いているので、一人で理事会...

2024/06/12 21:52

EV充電器の設置マンションでデモンストレーションを実施

補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...

2024/06/11 21:06

上手く行かない方が良い？

上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか？と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている！と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/06/10 23:23

相見積の適切な取り方（3）

管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...

2024/06/09 18:27

相見積の適切な取り方（2）

昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...

2024/06/08 08:02

相見積の適切な取り方

顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様（性能）統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...

2024/06/07 20:10

夏の建物調査の役立ちアイテム「クールリンクグ」

妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...

2024/06/06 07:44

管理会社から管理委託費値下げコンサルティングの依頼

変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった！との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...

2024/06/05 23:07

沖縄で、3件目の大規模修繕工事入札が始まりました

今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名：コートヴィレッジ牧志住所：沖縄県那覇市牧志2－5－6階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年：1998 年9 月（築26 年）戸数：25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...

2024/06/04 00:13

6月27日、28日は、マンション管理フェア！

今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15：40～16：20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15：40～16：20 高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント～是非...

2024/06/03 00:01

新しい管理会社を探す時のリトマス試験紙

あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...

2024/06/02 13:24

知らぬは損、マンションの保証期限

5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...

2024/06/01 08:54