あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
小規模マンションに顧問が就く例は皆無！と言い放つ管理会社担当者
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...
自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...
韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...
旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...
ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...
甥っ子が韓国人の女性と結婚するので、ソウルで結婚式を行うという。それに参列するため、このGWの後半は、夫婦でソウルに来ています。式への参列なら一泊二日ですが、もう1日、滞在を延ばして、二泊三日。会社勤務時代は、毎年1度は海外旅行に行っていましたが、ベンチャー起業後の初期は、お金も暇もないどころか、逆に、借金は増えるばかりで、海外など行く余裕はなし。(笑)上手くいくようになると、今度は、次から次に仕事が...
管理計画認定は、既築マンションにおいては、全国で700件ほどで、そのマンション名は、ポータルサイトで検索、確認できます。今までの情報は、認定コード、認定日、マンション名、住所。消費者がマンション購入にあたり、そのマンションが認定を取っているかどうかを調べるには、このポータルサイトで、マンション名を検索すればわかります。今回の追加情報は、住宅と店舗の戸数、階数、構造、建築年月有益なサイトとして、広く活...
築25年111戸の顧問先マンションで火災保険の満期更新時期となり、前回、当時の管理会社が代理店となって加入した保険の同条件更改だと、保険料が110万円のアップ。保険適正化コンサルティングを開始。主な見直し要素は、保険期間支払方法タイプ保険金額免責特約保険会社今回、この中で、見直しの最大要素は、保険金額と免責。全部で12種類の保険見積を取得し、最終的に、前回同条件より、210万円も保険料が安くなりました。もちろ...
固定資産税の通知と一緒に、空き家対策チラシが入っていました。表面は、市からのお知らせ、裏面は、不動産業者と解体業者広告。この業者を市が推薦するものではない、との断りは入っていますが、業者からすれば、空き家の所有者に届く固定清算税通知書であれば、個人情報の取得なしに、リーチしたいターゲットへのアプローチになり、広告効果が高く、市とすれば、広告収入が印刷や封入コストの軽減につながる良い策だと思います。...
中部電力カテエネとの姉妹サイトである「NACHARGE」（ネイチャージ）では、今春、「この時間に、電気を使おう！＝家事をしよう、電気自動車に充電しよう」というキャンペーンを行っています。今までは、電力使用量のピーク時に節電を呼び掛ける活動を行ってきましたが、これとは真逆。確かに、ピーク時に電気使用量を減らすためには、その時間帯における冷暖房の温度設定を変えるだけではなく、同時に家電を使った家事を行わない、...
顧問先の「サンマンションアトレ刈谷ミササガパーク」が管理計画認定を受けました。刈谷市で第1号です。京都市でも名古屋市でも、第1号を取れず、第2号とか第3号となりましたが、今度は、第1号の栄誉を取りました！(^O^)／登録一覧表ページを見ると、全国でも、最新認定マンションとして、トップに出てきますから、気持ち良いです！【ブログ6164日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
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あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...
自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか？」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか？」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる＝全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。（続く）【ブログ5826日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、地元にMAKSコンサルタントがいないマンションで大規模修繕コンサルティングを行っています。オンライン会議を活用するという点は基本ですが、1、名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する2、間接費である宿泊交通費をできる限り抑える3、組合側での議論のために、リアル会議を行うこれ、考え方は、沖縄でも同じですが、沖縄は、基本、担当コンサルタントがマンションに行き、そこで、オンライン会議...
2マンション☓第2回目の大規模修繕工事のコンサル契約岐阜市で同じフレストシリーズの2マンションをもう15年以上顧問をしているのですが、車で1～2分の距離。築年数は1年違いで、戸数は32戸と16戸。間もなく築30年になり、第2回目の大規模修繕工事の時期となっています。第1回目の大規模修繕工事コンサルティングに続き、今回も依頼され、昨年秋に、建物調査を行い、結果、どちらも1～2年以内の工事が望ましいとの結論になりまし...
本日は、午前、午後、夜と3つの総会。基本、2時間の予定なのですが、実際は、午前は10時～13時午後は14時～17時夜は18時～21時で、いずれも3時間。場所は、午前は公民館の和室で座布団。午後は、マンションの集会室で、パイプ椅子。夜も、マンションの集会室で、パイプ椅子。流石に、夜の会合では、途中から、お尻が痛くなってきました。次回からは、マイクッション持参が良いかも。。。(笑)いずれも、顧問契約の更新議案があり、...
この週末は、5組合で定期総会です。MAKSが組合顧問を引き受けている組合は、70程ありますが、多くは、各コンサルタントに担当を任せ、私は、コンサルタントへのコンサルティングを行う体制にシフトしています。ただ、次の2つのタイプの組合は、引き続き、私が定期総会にも出席しています。1， この仕事を始めたころからの顧問の組合で、駆け出しの頃の私を信頼して契約を続けてくれ、ずっと、来て欲しいと言われている組合（...
廣田先生の主宰するコミュニティ研究会のフォーラムで、先日、（公財）マンション管理センターの講師を迎え、管理計画認定制度の概要の解説を受講しました。その冒頭で、既築マンションの認定数の紹介があり、5月24日時点で、登録総数68件の内訳について、次の通り、レポートがありました。1．マンション管理センターの手続き支援サービスを利用する パターン1（14件） マンション管理士（管理会社に所属するマンション管理...
10回に渡り、この問題を取り上げてきました。ホントはもっと、色々なことを知っているし、証拠も沢山持っています。神様は見ているので、いつか必ず、公にされて、後悔する人が出てくると思いますが、談合や不正なリベートが、なぜ、なくならず、逆に、新たな手法が出て来るのか？やっている側からすれば、「稼ぐための必要悪」と言う後ろめたさを通り越し、「うまい商売のやり方」だと考えているのだろうなぁと思います。この啓発...
3，管理会社と設計事務所（コンサルタント）が結託した談合管理会社の推薦枠数社の中で選ばれた設計事務所・コンサルタントが行う談合のやり方は、2の設計事務所が行う談合と、やり方は共通していますが、ここまで考える人たちは、その痕跡を隠すため、実にいろいろなお金の迂回方法を考えます。何故、それがわかったかと言うと、コロナ禍で工事が極端に減った時期に、ある会社から当社に連絡があり、談合を主導する他の設計事務...
3，管理会社と設計事務所（コンサルタント）が結託した談合設計事務所・コンサルタントのコンペをする際、その応募窓口は管理会社です。で、談合と無関係な応募（住民推薦）があったら、どうなるかと言うと、その会社を巧妙に落とします。実際に起きた例では、管理会社が作成した設計事務所・コンサルタントの比較表で、例えば、「過去の業務実績に嘘が書いてあり、応募基準をクリアしているのに、×としてあった」とか、何の根拠...
3，管理会社と設計事務所（コンサルタント）が結託した談合この組み合わせは、見抜くのは非常に難しく、管理組合に最もデメリットが大きいです。この方法を採用する管理会社は、管理しているマンションの管理組合に、自社による大規模修繕工事を提案せずに、設計事務所・コンサルタントをコンペで選ぶ設計監理方式を薦めます。談合は、設計事務所・コンサルタントが行い、リベートが自社に入ってくるので、自分たちで談合を仕切ら...
2，設計事務所（コンサルタント）による談合前回は、入札応募書類の受付の段階で、談合に与しない建設会社を排除する方法を紹介しました。ただし、100％の排除ができないケースもあります。その場合は、審査の過程で、落とします。例えば「他の現場で、評判が悪い」とコンサルタントが言えば、価格が安くても、まず選ばれません。仮に、ほかの現場の評判が悪くても、それ以外の現場は評判がいいかもしれないですし、そもそも、ピ...
2，設計事務所（コンサルタント）による談合設計事務所が、主導して行う談合です。受注する建設会社は決まっていますが、組合には、公正な競争だと思わせる必要があるため、形式上、業界新聞に公募することが多いです。しかし、その条件には、組合では見抜けない、「談合に参加する会社以外が入れない項目」が入っています。ここで公開すると、また、違う手口を考えるので、書けません。ただ、その条件では100％排除できないので...
1，管理会社による不正競争(5)今まで、4事例を紹介してきましたが、詐欺まがいのケース、オーバーセールストークのケース、競争の阻害の実例です。「不正」と書きましたが、「犯罪」ではありません。組合からしたら、それにより、高い買い物をさせられた！と言えますが、「それがなければ、いくらで買えた」という比較ができないため、損害額は確定できません。やっている側からすれば、「おいしい商売に成功した」と言う感覚なの...
1，管理会社による不正競争(4)次が、管理会社が、大規模修繕工事のコーディネートを行うケースで、自社のグループ会社が受注するか、リベートを支払う会社に受注させるパターン。あらかじめ、入札に参加する会社に、手を廻しておけば、見積金額の改ざんをしなくても、容易にできます。マンション管理学校では、この実例をお話ししました。これと似たケースで、組合がコンサルタントを募集するのに、管理会社が窓口になっていて、...
1，管理会社による不正競争(3)次が、管理会社が、自社の他の管理マンションでの工事をちらつかせ、「入札から降りろ」「入札価格を教えろ」「この金額より高い見積もりを出せ」と迫るもの。こうして、自社又はグループ会社が、工事の受注を獲得します。ここまで、ブラックな話でなくても、「うちが参加するのだから、わかるよな」と言う忖度を求めるのは、何の後ろめたさもなく行われます。これ、取引先に遠慮するのは、商習慣で...
