このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
オリンピックに続き、パラリンピックが始まりました。パラリンピックのような障害者向けの大きな大会は、スポーツとは無関係のもう一つの社会的な波及効果があります。それに気づいたのは、今から12年前。私の住む岐阜県で国体があった時です。国体は、オリンピックと同様、健常者のための大会の後、障害者のための大会があるんです。（続）【ブログ6285日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
今回の大型台風は困りものです。今週も、平日の夜、週末の午前、午後、夜と、毎日、理事会や相談がありますが、実施するかどうか、迷いました。テレビを見れば、危険の強調。外を見れば、青空も見えている。マンションの集会室でやる場合は、住民側は、問題なく出席できますが、近くの公民館だと、そこに行くまでが危険とか、避難場所に指定されて使えないとか、当方にとっては、帰宅困難の可能性があります。一方で、総会前理事会...
大規模修繕工事見学会を9月28日（土）愛知県大府市にて開催します
今回の大規模修繕工事見学会ガイドは一級建築士＆マンション管理士が行います 見学会のポイント・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理+αのMACM方式とは？・大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは？・管理コスト（固定費）を20％以上削減し、修繕積立金の値上げを抑えた方法とは？お申込みはこちらから参加無料・完全予約制■■■■■■■■■ 会場詳細 ■■■■■■■■■■■リソラ大府レジデンス 築1...
パリのパラリンピックが始まりました。オリンピックも沢山の感動がありましたが、パラリンピックは、「障害」と言う困難があっても、チャレンジすることで、人間の可能性ってすごいんだ！と改めて教えてくれ、感動が半端ないです。仕事でも同じです。日々、様々な問題がやってきますが、それを「成長できるチャンス！」と受け止め、克服していくことで、強みが生まれます。【ブログ6283日連続更新中】←【人気ブログランキングに登...
タイトルの質問、気持ちとしては、よくわかります。しかし、結論を先に言えば、出来ません。総会の採決の母数は、 出席者 議決権行使書（出欠票に、議案の賛否を付ける） 委任状の総数で、普通決議は上記の過半数で賛成多数→承認です。議決権行使書では、賛成に丸を付ける人が多いです。委任状は、誰に委任するか？を記載する欄がありますが、記載がないと、理事長委任となります。当日の出席者数より、議決権行使書＋委任状が多い...
このマンションでは、大規模修繕工事の20年周期化に成功し、過去に、徹底した管理適正化で、低コスト高品質な管理サービスが実現しています。ただ、さすがに、近年の管理会社の原価は上がっており、管理委託費の値上げの申し入れはありました。当社は、大規模修繕と管理適正化コンサルに加えて、組合顧問として、ずっと管理組合の味方として、寄り添ってきたので、こういった問題も、組合側に就くプロの立場で、対処します。結果、...
私が知る限り、コンシェルジュがいるのは200戸超のマンションですが、このマンションは、約80戸であっても、日勤の管理員が帰宅した後、コンシェルジュが夜までいます。土日は、終日。販売の時から、高級を謡っているマンションです。このコンシェルジュも、過去の組合員の議論の中では、不要だという声も上がっていました。当社の管理適正化コンサルティングは、品質を下げずに、最適にして、コストを下げる！がコンセプトですか...
このマンションでは、ロビーに有線放送が流れています。これは有料。ロビーにいる管理員やコンシェルジュは、よく聞くでしょうが、ここに暮らす人であっても、その音楽を聴く時間は、僅か。来客用の豪華な応接セットがあるとしても、多くは、部屋に行くでしょう。まあ、コストだけをみれば、過剰設備と言えますが、他で、ここまでコストを下げたのですから、逆に、こうしたゆとりを感じるサービスは残しましょう！と提言。結果、残...
全ての保守・点検・清掃の仕様を調べ、その業務の標準的な仕様と価格を照らし合わせると、次々にコストダウンの余地が見つかりました。このマンションの敷地は、非常に広大な緑地があり、日常清掃と植栽管理は、かなり高いのですが、費用対効果を考えると、逆に、安いかも…との評価で、業者をヒアリングすると、案の定、相当なサービス価格。そういった要素もすべて洗いだしていった結果、管理における固定費は、250万円/年程度、...
過去に、住民自ら管理会社と交渉して、管理コストを下げたのですが、その金額は、200万円/年以上でしたから、それ以上は、下がらないと思うのは、無理もありません。しかし、例えば、エレベーター保守費のコストダウンは、毎月の有人点検。業界標準であれば、年4回の有人点検と月1回の遠隔点検と24時間監視で異常時の対応です。このマンションのメーカーは、マイナーなメーカーでしたが、この機種で、それができる複数の点検業者を...
当社の大規模修繕工事コンサルティングでは、ほとんどのマンションで、管理適正化コンサルティングをいセットで契約いただいています。これにより、管理費の過剰や無駄をなくし、固定費が下がるので、管理費会計に毎年、余剰金が生まれます。この余剰金を修繕積立金にシフトすることで、「修繕積立金を値上せずに、資金を増やす」ことに成功します。このマンションでは、過去に住民自ら、かなりの額のコストダウンを図ったとのこと...
次に着手したのは、地下からの湧水問題。このマンションには、巨大なピットがあったり、2棟をつなぐ地下通路があったりと、地面下からの水道が複数あります。この場合、地下からの水を止めるのは難しいため、上から入る水の流れを変えるための調査や工事を実施。過去、大雨の際に、湧きだしてくる湧水を止めることに成功しました。（続）【ブログ6272日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
7年前、談合を主導した疑いが出た設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになった80戸規模のマンション。その設計事務所の当時の建物調査結果では、「すぐに大規模修繕工事をやるべき」当社が建物調査を行った結果は、「大規模修繕工事は3年は延ばせる」。あれから7年。この8月に、築20年目の大規模修繕工事が終わりました。7年前に当社が調査した時は、建物全体が大規模修繕工事を行うような劣化状況で...
80戸規模のマンションの話です。築12年目に大規模修繕工事を行うために、ある設計事務所とコンサルティング契約を締結。入札が進み、施工会社を決定する段になり、コンサルタントと管理会社が結託して談合を行っているのでは？との疑いが出て、当社に相談。そこからの経緯は、ブログでは書けませんが、最終的に、その設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになりました。その設計事務所の当時の建物調査...
今日、名古屋市内で築50年を超える顧問先マンションの臨時総会でした。その中の議案のひとつが、役員の成り手不足の解消、役員活動における不公平感の解消などを目的とした管理規約の改正と役員手当に関する細則の制定。じつは、5月の定期総会でも議案上程したのですが、特別決議の定足数に達せず、採決できなかったものです。そして、今回。外部所有者が、封書を見て、ポイと捨てないような工夫もしましたが、結局、採決の定数に...
NHKの朝ドラ「虎に翼」を見ています。毎回欠かさず、と言うほど熱心ではないですが、日本初の女性弁護士の実話に基づく物語で、一番、惹かれるのは、法律と世の中の人の善悪の判断基準とのすり合わせの妙です。裁判基準は、過去の積み重ねと社会通念で変容していきます。今から過去を見ると、おかしな判断、判決に見えるケースがありますが、その当時の人たちは、未来に、社会の価値基準がどう固まっていくか？は知らないで思索す...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(5)
このテーマの最終回です。マンション管理士が活躍するための新しい国の制度「管理計画認定制度」が2022年にできました。マンション管理士の業界として、長年、願ってきた「名称独占」から「業務独占」へのシフトが実現し、管理計画認定の事前審査ができる唯一の資格が「マンション管理士」となりました。この制度が出来て2年経ちましたから、この業務への取組み状況をマンション管理士に聞くのは、実力を測るうえで、有効でしょう...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(4)
昨日紹介した、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問がをマンション管理士に当てはめてみます。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」→「最近の管理業業界の特徴的な動きには、どんなことがありますか？」●最終提言を「第0日に30秒」で語れるか？質問2 「今回お願いするプ...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(3)
マンション管理士＝管理組合のコンサルタント、と言う視点から、「コンサルタントの見抜き方」を考えてみます。ブログ読者さんから、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問が載っていることを教えていただきましたので、紹介します。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」●...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(2)
顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う相談の回答の続き。「実力があって頼りになるマンション管理士」かどうかは、過去の実績だけではなく、「今がどうか？」も重要です。特に、近年、長期修繕計画、標準管理規約、標準管理委託契約、区分所有法と言ったマンション管理組合を取り巻く諸制度が大きく変わっています。「昔取った杵柄」では、組合を幸せにできません。今、どんな活動をしているか？どんな問題意...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(1)
顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う質問を頂きました。マンション管理士（事務所）のホームページには、どこも、自分のアピールの文書が載っていますから、それを横並びにして比較表を作っても、なかなか優劣はつけがたいでしょう。報酬は大きなウエイトを占めそうですが、安い方が良いのか？と言えば、マンション管理士＝コンサルタントと言う職種は、そもそも、提供する知見の広さ、深さ、適確度、更には...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。前日までのブログで、この問題の原理原則を解説しましたが、実際には、微妙な実例や問題が多くありますね。すべて、自宅として使っている住戸の一室での使用実例です。◎1日限定1組（来ない日もある）予約のエステを行っていた。◎毎週日曜に、自分の子供の習字指導と合わせて、友達二人も来て、教えていた。◎週、何日か、マンツーマンで、英会話を教えていた。これ、どれくらいの頻度なの...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約や区分所有法では、「専有部分を専ら住宅として使用する」ことと「住居としての平穏な環境を維持すること」の2点が、各住戸の使用の前提であって、事務所としての登記や開業届けそのものへの言及がありません。と言うことは、理事会に対して、「自宅を事務所としての登記や開業届けをしても良いか？」と聞かれても、それを許諾する権限は、理事会にはないということになります。...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（専有部分の用途）第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。となっており、管理規約では、「そこで寝泊まりをして暮らしている」と言うことを求めていますが、「登記」がどうなっているか、判断基準にしていないということになります。逆に言えば、そこに暮ら...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。こういった問題を判断するには、原理原則が何か？を明確にすることが、必要です。今期の理事会の判断と今後の理事会の判断が異なると、どちらかの判断で、不利益を被る人が出る場合に、トラブルになりますから。従って、依るべきは「規約」が最も重要です。標準管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（このマンションも同じです）（専有部分の用途）第12条 区...
顧問先マンションで、組合員から、会社登記をしたいので、許可して欲しいとの申し出が、理事会にありました。自分が住んでいる住戸で、そこに事務所登記をしたからと言って、社員が通勤する訳でもなく、来客がある訳でもないとのこと。しかし、税務署に、開業届けの相談に行った際に、組合の許可を得ているか？のようなことを言われたそうです。こういった話が出ると、理事会では、それぞれの経験とか感覚で、例えば「会社のホーム...
国土交通省から、管理業協会を通じて、各管理会社に、厳格な開催の通達があったとのことで、次のようなお知らせ文が管理組合に届きました。◎重要事項説明会は、管理会社主催であるが、管理組合にその趣旨が十分伝わらず、総会議案と区別がつかないような印象のまま開催されているケースがある。◎よって、管理委託契約更新議案の直前に、総会を中断して、重要事項説明を行うのではなく、総会前の時間に、管理会社主催であることをは...
20年ぶりに、区分所有法が改正される見込みです。2024年秋の臨時国会か2025年の通常国会で成立するようです。その審議に加わっている弁護士の先生による解説の講義を受けました。以下は、「要綱案」であって、これから実際の法案になるまでには、変更があるかもしれませんので、その点を踏まえてお読みください。◎何故変わるのか？→マンションの二つの老い、グローバル化・非居住化 地震大災害の発生時にどうする？ 老朽化建物の...
関東エリアのマンションから、管理委託と長期修繕計画に関する無料診断の依頼がありました。以前なら、中部エリアの市場実態を元にして診断ができたのですが、長期修繕計画の工事費や管理委託費など、お金に関する項目の分析について正確な診断を行うためには、そのエリアでの市場を的確に把握する必要があるのに対して、現在、関東圏に拠点（コンサルタント）を有しておらず、加えて、最近の価格変動が大きいため、最新の市場情報...
来客者がエントランスより、インターホンを鳴らすと、機械上のバーチャルコンシェルジュが登場し、受け答えをしてくれます。もし不在だったら、「ただいま、出ることができないため、メッセージを残してください」と応答します。来客者からすると、不在なのか、手が離せないのか、嫌われているのか（笑）、は不明です。昔は、インターホンで呼び出しして、応答がなければ、留守だと見て、空き巣に入るということもありましたが、こ...
那覇市のコートヴィレッジ牧志の大規模修繕工事の入札が始まっています。 階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建 建築年：1998 年9 月（築26 年） 戸数：25戸のマンションです。沖縄県の市場は、隣県の業者がいない訳ですから、健全な競争環境を作ることで、コストを抑えることが大切です。そこで、沖縄に行った時、街中で、ビルの足場があれば、会社名を確認するという地道な手法を含め、大規模修繕工事の入札に参加してくれる会社...
那覇市のマンションで、大規模修繕工事が、先日、竣工となりました。理事の皆さんから、打ち上げ懇親会をやりましょう！とお誘いがあり、沖縄担当の友寄コンサルタントと一緒に、行ってきました。当社との出会いの頃からの話に花が咲きます。理事長は法律関係、副理事長は役所関係のお仕事で、かねてより、「管理会社主導で、お任せ状態が良くない！」「組合と管理会社の利益相反を解消するためには、組合側に専門家の力が必要だ」...
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このシリーズで、今後予定されている記事は、以下の通りです。＃11 【大阪・名古屋127物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！大阪2位は大阪ベイレジデンス、1位は？2025.4.29 公開予定＃12【大阪100物件】コロナ後爆上げした「中古マンション」ランキング！2位はザ・パークハウス中之島タワー、1位は？2025.5.1 公開予定＃13マンション管理士は見た！「大規模修繕の談合がなくならない理由、実は管理組合の責任もある...
シリーズのタイトルは、「それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強の売買＆管理術」管理や大規模修繕だけではなく、購入者も意識したシリーズです。これまで掲載された記事のタイトルは、以下の通りです。＃1大規模修繕工事談合で公取委が初立ち入り検査、管理組合乗っ取りが全国で続出…「マンション管理」を狙う魑魅魍魎の実態！2025.4.14＃2【東京125物件】お値打ち価格の「新築マンション」ランキング！4位はシティタ...
ダイヤモンドオンラインで、マンションの管理や大規模修繕を巡る特集が組まれています。以下、そのヘッドラインの引用です。長谷工リフォーム、建装工業などマンション大規模修繕工事の最大手業者に、公正取引委員会が談合の疑いで一斉検査に入った。マンション管理業界の長年の悪習についにメスを入れた形だが、実はマンション管理組合を狙う魑魅魍魎はこれだけではない。特集『それでも買う！狂乱の市場に克つ！ マンション 最強...
今日の新聞で、報道は3度目。「マンション修繕工事談合の疑い、公取委が追加立ち入り 計約30社に」前回の長谷工グループや清水建設グループに続き、著名な大京グループや三井住友グループの会社名が挙がりました。マンション大規模修繕工事業者の2025年売上ランキング（リフォーム産業新聞調べ）1位～3位の会社名が全部揃い、これで、調査対象は30社以上とのこと。更に、複数の設計コンサル会社にも立入調査が入っているという。...
AIへの質問の続き（質問）[共感を示す方法について教えてください。](AIの回答)共感を示す方法はいくつかありますが、大切なのは相手の気持ちを理解し、寄り添う姿勢を持つことです。共感を上手に伝えるために、以下のポイントを意識してみてください。1. 相手の気持ちを認める「そういう気持ちになるのは自然だよ」「その状況は本当に大変だったね」と、相手の感情を受け止める言葉をかけることで、安心感を与えられます。2. 話...
ある人からの相談です。自分の経験則からすると、「その人には、その人なりの理由があるのだと考え、責めるのではなく、寄り添うこと」と言えるのですが、いざ、向き合って、言い訳ばかりを聞くと、逃げていることを責める言葉が出てしまいがちですよね。そこで、AIに聞いてみました。（回答）問題から逃げている人にアドバイスするときは、まず共感を示し、相手の気持ちを理解することが大切です。誰もが困難を避けたくなる瞬間...
娘たちが、私と妻の33回目の結婚記念日と私の誕生日のお祝いで、岐阜の「飛騨牛グリルばくろ」を予約してくれました。長い間、妻も娘も、私の仕事を手伝ってくれているので、話題も、自然と、仕事の話になるのですが、今年は、長女の子供（まだ0歳ですが）も増えたため、その話が大きくなったのが例年と大きく違います。最後のデザートで、こういうお祝いが出てくることは、分かっていますが、実際に、出てくると、嬉しいですね。...
首都圏で、公取委が多数の業者に立入調査を行ったとの報を受けて、以前、私への取材を記事にしていただき、この問題を追っている中日新聞の豊田雄二郎 論説委員から 再び、取材を受けました。首都圏だけではなく、中部エリアでも、同じ問題があること、その談合の実態や、どう解決すべきかをお話ししました。そして、昨日、この問題に関する社説が掲載されました。もちろん、豊田論説委員の記事です。（社説要旨）公正取引委員会は...
【リンナイ株式会社の㏋から】リンナイ株式会社は、製造から10年以上経過した浴室暖房乾燥機において、経年劣化故障によりごくまれに発火に至るおそれが判明したため、点検・修理を無償で行うこととしました。対象製品は、温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火によって製品の焼損に至るおそれがあります。当社は、対象製品をご使用中のお客さまに対して、直...
チームが大きくなり、コンサルティグ先のマンションが多くなると、1日のメール数は、百通を超え、教えることが多くなり、知識やノウハウの提供シーンが多くなります。つまり、「やり方」のアウトプットが多くなることです。毎日のように新たな問題が出て来るのですが、いつも、自分の知識や過去の経験則が活用できるとは限りません。同じ問題でも、相手によって、答えが違います。小手先のテクニックで、その場をしのぐのではなく...
チャットGPTを多用するようになってきました、著作権がある報道記事は、一部を引用することで、遵法的に活用するケースが多かったのですが、元記事をコピペして、「3分の1に要約して」と指示を出すと、良い感じで要約してくれます。そこから編集をするのであれば、かなりの時間節約にもなりますし、著作権も侵害しません。組合からの質問についても、条件付けをきちんとしてから、チャットGPTに聞くと、回答をしてくれる上に、...
東京都内の高級ホテル15社が、客室単価や稼働率、今後の価格方針といった非公開情報を毎月の「FR会」で共有し、価格カルテルの疑いがあるとして、公正取引委員会は独占禁止法違反の可能性を指摘し、再発防止を求める警告を出す方針を固めたそうです。こうした情報交換により、各社は競合と比較しながら価格を戦略的に設定していたとされます。公取委は、宿泊価格の高止まりや共同行為による値上げの防止を狙いとして、業界全体に警...
私の地元岐阜の情報です。是非、応援してください。城下町カフェ 魚久【ブログ6510日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
顧問先マンションで管理規約に、区分所有者に専有部の火災保険加入を義務付けではどうか？と言う話題が出たので、火災保険と補償の区分を整理して、レクチャーしました。以下の通りです。分譲マンションで火災と延焼が発生したケースでは、保険金の支払いの責任や範囲は、火元と被害者の保険加入状況、そして日本の法制度に基づいて整理する必要があります。以下に、それぞれの立場での保険金の支払元を説明します。【以下を前提】...
4月～6月は、マンションの管理組合の総会シーズンです。現在、顧問先は約70組合。総括顧問であるものの、ほぼ担当者に任せているマンションは増えており、総会に出席しなくて良いところもありますが、このシーズンは、土日の予約調整が、高難度になります。ます、私一人の担当のマンションを優先して、決める。担当者がいるけれど、私が出席して説明する議案があるマンション、顧問歴が長いマンションが次。出席が望ましいが、担当...
愛用パソコン「レッツノート」には、SIMカードスロットがあり、いつでも、どこでも、すぐにインターネットに接続できていました。以前、ポケットWi-Fiを都度、立ち上げてメールや㏋閲覧をしていた頃に比べて、格段に生産性が上がりました。その専用サービスが、3月末で終了。一旦は、ポケットWi-Fiに戻ったら、ストレス…。パナソニックのサイトでは、終了後の対応に関しては記述無し。SIMカードは、スマホの通信に使われるもので、...
顧問先からの相談です。（質問）来客者の自動車が、塀にぶつかり、塀の一部が破損した。弁償すると言っているが、まずは、組合で補修の見積を取れば良いか？（回答）こうした小さな物損事故の場合、事故を起こした側の自動車保険が使えても、次回の保険料のアップを避けるため、自費でやるケースが多いです。その場合は、加害者が自分側で、出来る限り安い業者を手配するのが、一般的です。その際、組合側（被害者側）は、補修の仕...
実施マンション名：コートヴィレッジ牧志 築26年 25戸 マンション管理士＆一級建築士によるガイド付き現場を見ながら丁寧に説明します。 ここでしか聞けない、コストダウンのマル秘テクニックを公開！・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理＋αのMACM方式とは？・3千万円以上掛かるはずだった設備修繕費を劇的に削減した方法とは？・管理コストや日常修繕費を〇〇万円削減し、修繕積立金の値上げを抑...
岡崎市内の80戸の顧問先マンションでは、数年前から、オンライン理事会が基本で、定期総会前の理事会のみ、次期の役員候補者も呼ぶため、リアル理事会となっています。最初は、管理会社の担当者が、ZOOMの操作も、司会進行にも不慣れでしたが、私が色々とアドバイスしたり、教えたりして、今は、テンポよく、取り仕切ってくれています。また、顧問が用意する議案は、事前に管理会社に送り、印刷して、管理会社の議案と一緒に配布し...
先週の日曜日に、名古屋市西区の200戸超のマンション「キャパシティ」で大規模修繕工事見学会＆勉強会を開催しました。参加頂いた方、ありがとうございました。一方で、定員20名を超えたので、大阪からの参加申込者や、工事はかなり先と言う方には、ご遠慮いただきました。お断りした方、ごめんなさい丁度、談合問題の報道がなされた後でしたので、その点に関する参加者の関心も高かったようです。 y【ブログ6505日連続更新中】←...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
