21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
オリンピックに続き、パラリンピックが始まりました。パラリンピックのような障害者向けの大きな大会は、スポーツとは無関係のもう一つの社会的な波及効果があります。それに気づいたのは、今から12年前。私の住む岐阜県で国体があった時です。国体は、オリンピックと同様、健常者のための大会の後、障害者のための大会があるんです。（続）【ブログ6285日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...
今回の大型台風は困りものです。今週も、平日の夜、週末の午前、午後、夜と、毎日、理事会や相談がありますが、実施するかどうか、迷いました。テレビを見れば、危険の強調。外を見れば、青空も見えている。マンションの集会室でやる場合は、住民側は、問題なく出席できますが、近くの公民館だと、そこに行くまでが危険とか、避難場所に指定されて使えないとか、当方にとっては、帰宅困難の可能性があります。一方で、総会前理事会...
大規模修繕工事見学会を9月28日（土）愛知県大府市にて開催します
今回の大規模修繕工事見学会ガイドは一級建築士＆マンション管理士が行います 見学会のポイント・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理+αのMACM方式とは？・大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは？・管理コスト（固定費）を20％以上削減し、修繕積立金の値上げを抑えた方法とは？お申込みはこちらから参加無料・完全予約制■■■■■■■■■ 会場詳細 ■■■■■■■■■■■リソラ大府レジデンス 築1...
パリのパラリンピックが始まりました。オリンピックも沢山の感動がありましたが、パラリンピックは、「障害」と言う困難があっても、チャレンジすることで、人間の可能性ってすごいんだ！と改めて教えてくれ、感動が半端ないです。仕事でも同じです。日々、様々な問題がやってきますが、それを「成長できるチャンス！」と受け止め、克服していくことで、強みが生まれます。【ブログ6283日連続更新中】←【人気ブログランキングに登...
タイトルの質問、気持ちとしては、よくわかります。しかし、結論を先に言えば、出来ません。総会の採決の母数は、 出席者 議決権行使書（出欠票に、議案の賛否を付ける） 委任状の総数で、普通決議は上記の過半数で賛成多数→承認です。議決権行使書では、賛成に丸を付ける人が多いです。委任状は、誰に委任するか？を記載する欄がありますが、記載がないと、理事長委任となります。当日の出席者数より、議決権行使書＋委任状が多い...
このマンションでは、大規模修繕工事の20年周期化に成功し、過去に、徹底した管理適正化で、低コスト高品質な管理サービスが実現しています。ただ、さすがに、近年の管理会社の原価は上がっており、管理委託費の値上げの申し入れはありました。当社は、大規模修繕と管理適正化コンサルに加えて、組合顧問として、ずっと管理組合の味方として、寄り添ってきたので、こういった問題も、組合側に就くプロの立場で、対処します。結果、...
私が知る限り、コンシェルジュがいるのは200戸超のマンションですが、このマンションは、約80戸であっても、日勤の管理員が帰宅した後、コンシェルジュが夜までいます。土日は、終日。販売の時から、高級を謡っているマンションです。このコンシェルジュも、過去の組合員の議論の中では、不要だという声も上がっていました。当社の管理適正化コンサルティングは、品質を下げずに、最適にして、コストを下げる！がコンセプトですか...
このマンションでは、ロビーに有線放送が流れています。これは有料。ロビーにいる管理員やコンシェルジュは、よく聞くでしょうが、ここに暮らす人であっても、その音楽を聴く時間は、僅か。来客用の豪華な応接セットがあるとしても、多くは、部屋に行くでしょう。まあ、コストだけをみれば、過剰設備と言えますが、他で、ここまでコストを下げたのですから、逆に、こうしたゆとりを感じるサービスは残しましょう！と提言。結果、残...
全ての保守・点検・清掃の仕様を調べ、その業務の標準的な仕様と価格を照らし合わせると、次々にコストダウンの余地が見つかりました。このマンションの敷地は、非常に広大な緑地があり、日常清掃と植栽管理は、かなり高いのですが、費用対効果を考えると、逆に、安いかも…との評価で、業者をヒアリングすると、案の定、相当なサービス価格。そういった要素もすべて洗いだしていった結果、管理における固定費は、250万円/年程度、...
過去に、住民自ら管理会社と交渉して、管理コストを下げたのですが、その金額は、200万円/年以上でしたから、それ以上は、下がらないと思うのは、無理もありません。しかし、例えば、エレベーター保守費のコストダウンは、毎月の有人点検。業界標準であれば、年4回の有人点検と月1回の遠隔点検と24時間監視で異常時の対応です。このマンションのメーカーは、マイナーなメーカーでしたが、この機種で、それができる複数の点検業者を...
当社の大規模修繕工事コンサルティングでは、ほとんどのマンションで、管理適正化コンサルティングをいセットで契約いただいています。これにより、管理費の過剰や無駄をなくし、固定費が下がるので、管理費会計に毎年、余剰金が生まれます。この余剰金を修繕積立金にシフトすることで、「修繕積立金を値上せずに、資金を増やす」ことに成功します。このマンションでは、過去に住民自ら、かなりの額のコストダウンを図ったとのこと...
次に着手したのは、地下からの湧水問題。このマンションには、巨大なピットがあったり、2棟をつなぐ地下通路があったりと、地面下からの水道が複数あります。この場合、地下からの水を止めるのは難しいため、上から入る水の流れを変えるための調査や工事を実施。過去、大雨の際に、湧きだしてくる湧水を止めることに成功しました。（続）【ブログ6272日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
7年前、談合を主導した疑いが出た設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになった80戸規模のマンション。その設計事務所の当時の建物調査結果では、「すぐに大規模修繕工事をやるべき」当社が建物調査を行った結果は、「大規模修繕工事は3年は延ばせる」。あれから7年。この8月に、築20年目の大規模修繕工事が終わりました。7年前に当社が調査した時は、建物全体が大規模修繕工事を行うような劣化状況で...
80戸規模のマンションの話です。築12年目に大規模修繕工事を行うために、ある設計事務所とコンサルティング契約を締結。入札が進み、施工会社を決定する段になり、コンサルタントと管理会社が結託して談合を行っているのでは？との疑いが出て、当社に相談。そこからの経緯は、ブログでは書けませんが、最終的に、その設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになりました。その設計事務所の当時の建物調査...
今日、名古屋市内で築50年を超える顧問先マンションの臨時総会でした。その中の議案のひとつが、役員の成り手不足の解消、役員活動における不公平感の解消などを目的とした管理規約の改正と役員手当に関する細則の制定。じつは、5月の定期総会でも議案上程したのですが、特別決議の定足数に達せず、採決できなかったものです。そして、今回。外部所有者が、封書を見て、ポイと捨てないような工夫もしましたが、結局、採決の定数に...
NHKの朝ドラ「虎に翼」を見ています。毎回欠かさず、と言うほど熱心ではないですが、日本初の女性弁護士の実話に基づく物語で、一番、惹かれるのは、法律と世の中の人の善悪の判断基準とのすり合わせの妙です。裁判基準は、過去の積み重ねと社会通念で変容していきます。今から過去を見ると、おかしな判断、判決に見えるケースがありますが、その当時の人たちは、未来に、社会の価値基準がどう固まっていくか？は知らないで思索す...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(5)
このテーマの最終回です。マンション管理士が活躍するための新しい国の制度「管理計画認定制度」が2022年にできました。マンション管理士の業界として、長年、願ってきた「名称独占」から「業務独占」へのシフトが実現し、管理計画認定の事前審査ができる唯一の資格が「マンション管理士」となりました。この制度が出来て2年経ちましたから、この業務への取組み状況をマンション管理士に聞くのは、実力を測るうえで、有効でしょう...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(4)
昨日紹介した、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問がをマンション管理士に当てはめてみます。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」→「最近の管理業業界の特徴的な動きには、どんなことがありますか？」●最終提言を「第0日に30秒」で語れるか？質問2 「今回お願いするプ...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(3)
マンション管理士＝管理組合のコンサルタント、と言う視点から、「コンサルタントの見抜き方」を考えてみます。ブログ読者さんから、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問が載っていることを教えていただきましたので、紹介します。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」●...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(2)
顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う相談の回答の続き。「実力があって頼りになるマンション管理士」かどうかは、過去の実績だけではなく、「今がどうか？」も重要です。特に、近年、長期修繕計画、標準管理規約、標準管理委託契約、区分所有法と言ったマンション管理組合を取り巻く諸制度が大きく変わっています。「昔取った杵柄」では、組合を幸せにできません。今、どんな活動をしているか？どんな問題意...
管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(1)
顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う質問を頂きました。マンション管理士（事務所）のホームページには、どこも、自分のアピールの文書が載っていますから、それを横並びにして比較表を作っても、なかなか優劣はつけがたいでしょう。報酬は大きなウエイトを占めそうですが、安い方が良いのか？と言えば、マンション管理士＝コンサルタントと言う職種は、そもそも、提供する知見の広さ、深さ、適確度、更には...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。前日までのブログで、この問題の原理原則を解説しましたが、実際には、微妙な実例や問題が多くありますね。すべて、自宅として使っている住戸の一室での使用実例です。◎1日限定1組（来ない日もある）予約のエステを行っていた。◎毎週日曜に、自分の子供の習字指導と合わせて、友達二人も来て、教えていた。◎週、何日か、マンツーマンで、英会話を教えていた。これ、どれくらいの頻度なの...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約や区分所有法では、「専有部分を専ら住宅として使用する」ことと「住居としての平穏な環境を維持すること」の2点が、各住戸の使用の前提であって、事務所としての登記や開業届けそのものへの言及がありません。と言うことは、理事会に対して、「自宅を事務所としての登記や開業届けをしても良いか？」と聞かれても、それを許諾する権限は、理事会にはないということになります。...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（専有部分の用途）第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。となっており、管理規約では、「そこで寝泊まりをして暮らしている」と言うことを求めていますが、「登記」がどうなっているか、判断基準にしていないということになります。逆に言えば、そこに暮ら...
顧問先マンションでの相談事例の続きです。こういった問題を判断するには、原理原則が何か？を明確にすることが、必要です。今期の理事会の判断と今後の理事会の判断が異なると、どちらかの判断で、不利益を被る人が出る場合に、トラブルになりますから。従って、依るべきは「規約」が最も重要です。標準管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（このマンションも同じです）（専有部分の用途）第12条 区...
顧問先マンションで、組合員から、会社登記をしたいので、許可して欲しいとの申し出が、理事会にありました。自分が住んでいる住戸で、そこに事務所登記をしたからと言って、社員が通勤する訳でもなく、来客がある訳でもないとのこと。しかし、税務署に、開業届けの相談に行った際に、組合の許可を得ているか？のようなことを言われたそうです。こういった話が出ると、理事会では、それぞれの経験とか感覚で、例えば「会社のホーム...
国土交通省から、管理業協会を通じて、各管理会社に、厳格な開催の通達があったとのことで、次のようなお知らせ文が管理組合に届きました。◎重要事項説明会は、管理会社主催であるが、管理組合にその趣旨が十分伝わらず、総会議案と区別がつかないような印象のまま開催されているケースがある。◎よって、管理委託契約更新議案の直前に、総会を中断して、重要事項説明を行うのではなく、総会前の時間に、管理会社主催であることをは...
20年ぶりに、区分所有法が改正される見込みです。2024年秋の臨時国会か2025年の通常国会で成立するようです。その審議に加わっている弁護士の先生による解説の講義を受けました。以下は、「要綱案」であって、これから実際の法案になるまでには、変更があるかもしれませんので、その点を踏まえてお読みください。◎何故変わるのか？→マンションの二つの老い、グローバル化・非居住化 地震大災害の発生時にどうする？ 老朽化建物の...
関東エリアのマンションから、管理委託と長期修繕計画に関する無料診断の依頼がありました。以前なら、中部エリアの市場実態を元にして診断ができたのですが、長期修繕計画の工事費や管理委託費など、お金に関する項目の分析について正確な診断を行うためには、そのエリアでの市場を的確に把握する必要があるのに対して、現在、関東圏に拠点（コンサルタント）を有しておらず、加えて、最近の価格変動が大きいため、最新の市場情報...
来客者がエントランスより、インターホンを鳴らすと、機械上のバーチャルコンシェルジュが登場し、受け答えをしてくれます。もし不在だったら、「ただいま、出ることができないため、メッセージを残してください」と応答します。来客者からすると、不在なのか、手が離せないのか、嫌われているのか（笑）、は不明です。昔は、インターホンで呼び出しして、応答がなければ、留守だと見て、空き巣に入るということもありましたが、こ...
那覇市のコートヴィレッジ牧志の大規模修繕工事の入札が始まっています。 階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建 建築年：1998 年9 月（築26 年） 戸数：25戸のマンションです。沖縄県の市場は、隣県の業者がいない訳ですから、健全な競争環境を作ることで、コストを抑えることが大切です。そこで、沖縄に行った時、街中で、ビルの足場があれば、会社名を確認するという地道な手法を含め、大規模修繕工事の入札に参加してくれる会社...
那覇市のマンションで、大規模修繕工事が、先日、竣工となりました。理事の皆さんから、打ち上げ懇親会をやりましょう！とお誘いがあり、沖縄担当の友寄コンサルタントと一緒に、行ってきました。当社との出会いの頃からの話に花が咲きます。理事長は法律関係、副理事長は役所関係のお仕事で、かねてより、「管理会社主導で、お任せ状態が良くない！」「組合と管理会社の利益相反を解消するためには、組合側に専門家の力が必要だ」...
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21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
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～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...
