しあわせデザイン研究所

パラリンピックのもう一つの波及効果（1）

オリンピックに続き、パラリンピックが始まりました。パラリンピックのような障害者向けの大きな大会は、スポーツとは無関係のもう一つの社会的な波及効果があります。それに気づいたのは、今から12年前。私の住む岐阜県で国体があった時です。国体は、オリンピックと同様、健常者のための大会の後、障害者のための大会があるんです。（続）【ブログ6285日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログラン...

2024/08/31 16:50

台風に翻弄された1週間

今回の大型台風は困りものです。今週も、平日の夜、週末の午前、午後、夜と、毎日、理事会や相談がありますが、実施するかどうか、迷いました。テレビを見れば、危険の強調。外を見れば、青空も見えている。マンションの集会室でやる場合は、住民側は、問題なく出席できますが、近くの公民館だと、そこに行くまでが危険とか、避難場所に指定されて使えないとか、当方にとっては、帰宅困難の可能性があります。一方で、総会前理事会...

2024/08/30 18:10

大規模修繕工事見学会を9月28日（土）愛知県大府市にて開催します

今回の大規模修繕工事見学会ガイドは一級建築士＆マンション管理士が行います 見学会のポイント・管理会社の初期提案から20％以上のコストダウンを実現した設計監理+αのMACM方式とは？・大規模修繕工事の周期20年を目指す長寿命化工事とは？・管理コスト（固定費）を20％以上削減し、修繕積立金の値上げを抑えた方法とは？お申込みはこちらから参加無料・完全予約制■■■■■■■■■ 会場詳細 ■■■■■■■■■■■リソラ大府レジデンス 築1...

2024/08/29 08:47

パリ、パラリンピックが始まった

パリのパラリンピックが始まりました。オリンピックも沢山の感動がありましたが、パラリンピックは、「障害」と言う困難があっても、チャレンジすることで、人間の可能性ってすごいんだ！と改めて教えてくれ、感動が半端ないです。仕事でも同じです。日々、様々な問題がやってきますが、それを「成長できるチャンス！」と受け止め、克服していくことで、強みが生まれます。【ブログ6283日連続更新中】←【人気ブログランキングに登...

2024/08/28 08:32

過半数の委任状を託されたら総会で議案提案できないのか？

タイトルの質問、気持ちとしては、よくわかります。しかし、結論を先に言えば、出来ません。総会の採決の母数は、 出席者 議決権行使書（出欠票に、議案の賛否を付ける） 委任状の総数で、普通決議は上記の過半数で賛成多数→承認です。議決権行使書では、賛成に丸を付ける人が多いです。委任状は、誰に委任するか？を記載する欄がありますが、記載がないと、理事長委任となります。当日の出席者数より、議決権行使書＋委任状が多い...

2024/08/27 00:31

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（8）

このマンションでは、大規模修繕工事の20年周期化に成功し、過去に、徹底した管理適正化で、低コスト高品質な管理サービスが実現しています。ただ、さすがに、近年の管理会社の原価は上がっており、管理委託費の値上げの申し入れはありました。当社は、大規模修繕と管理適正化コンサルに加えて、組合顧問として、ずっと管理組合の味方として、寄り添ってきたので、こういった問題も、組合側に就くプロの立場で、対処します。結果、...

2024/08/26 19:47

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（7）

私が知る限り、コンシェルジュがいるのは200戸超のマンションですが、このマンションは、約80戸であっても、日勤の管理員が帰宅した後、コンシェルジュが夜までいます。土日は、終日。販売の時から、高級を謡っているマンションです。このコンシェルジュも、過去の組合員の議論の中では、不要だという声も上がっていました。当社の管理適正化コンサルティングは、品質を下げずに、最適にして、コストを下げる！がコンセプトですか...

2024/08/25 19:35

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（6）

このマンションでは、ロビーに有線放送が流れています。これは有料。ロビーにいる管理員やコンシェルジュは、よく聞くでしょうが、ここに暮らす人であっても、その音楽を聴く時間は、僅か。来客用の豪華な応接セットがあるとしても、多くは、部屋に行くでしょう。まあ、コストだけをみれば、過剰設備と言えますが、他で、ここまでコストを下げたのですから、逆に、こうしたゆとりを感じるサービスは残しましょう！と提言。結果、残...

2024/08/24 19:26

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（6）

全ての保守・点検・清掃の仕様を調べ、その業務の標準的な仕様と価格を照らし合わせると、次々にコストダウンの余地が見つかりました。このマンションの敷地は、非常に広大な緑地があり、日常清掃と植栽管理は、かなり高いのですが、費用対効果を考えると、逆に、安いかも…との評価で、業者をヒアリングすると、案の定、相当なサービス価格。そういった要素もすべて洗いだしていった結果、管理における固定費は、250万円/年程度、...

2024/08/23 19:21

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（5）

過去に、住民自ら管理会社と交渉して、管理コストを下げたのですが、その金額は、200万円/年以上でしたから、それ以上は、下がらないと思うのは、無理もありません。しかし、例えば、エレベーター保守費のコストダウンは、毎月の有人点検。業界標準であれば、年4回の有人点検と月1回の遠隔点検と24時間監視で異常時の対応です。このマンションのメーカーは、マイナーなメーカーでしたが、この機種で、それができる複数の点検業者を...

2024/08/22 19:14

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（4）

当社の大規模修繕工事コンサルティングでは、ほとんどのマンションで、管理適正化コンサルティングをいセットで契約いただいています。これにより、管理費の過剰や無駄をなくし、固定費が下がるので、管理費会計に毎年、余剰金が生まれます。この余剰金を修繕積立金にシフトすることで、「修繕積立金を値上せずに、資金を増やす」ことに成功します。このマンションでは、過去に住民自ら、かなりの額のコストダウンを図ったとのこと...

2024/08/21 18:39

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（3）

次に着手したのは、地下からの湧水問題。このマンションには、巨大なピットがあったり、2棟をつなぐ地下通路があったりと、地面下からの水道が複数あります。この場合、地下からの水を止めるのは難しいため、上から入る水の流れを変えるための調査や工事を実施。過去、大雨の際に、湧きだしてくる湧水を止めることに成功しました。（続）【ブログ6272日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...

2024/08/20 18:38

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（2）

7年前、談合を主導した疑いが出た設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになった80戸規模のマンション。その設計事務所の当時の建物調査結果では、「すぐに大規模修繕工事をやるべき」当社が建物調査を行った結果は、「大規模修繕工事は3年は延ばせる」。あれから7年。この8月に、築20年目の大規模修繕工事が終わりました。7年前に当社が調査した時は、建物全体が大規模修繕工事を行うような劣化状況で...

2024/08/19 20:46

大規模修繕工事20年周期化に成功したマンション（1）

80戸規模のマンションの話です。築12年目に大規模修繕工事を行うために、ある設計事務所とコンサルティング契約を締結。入札が進み、施工会社を決定する段になり、コンサルタントと管理会社が結託して談合を行っているのでは？との疑いが出て、当社に相談。そこからの経緯は、ブログでは書けませんが、最終的に、その設計事務所との契約が解除され、当社がコンサルティングを行うことになりました。その設計事務所の当時の建物調査...

2024/08/18 12:07

特別決議4分の3の厚い壁

今日、名古屋市内で築50年を超える顧問先マンションの臨時総会でした。その中の議案のひとつが、役員の成り手不足の解消、役員活動における不公平感の解消などを目的とした管理規約の改正と役員手当に関する細則の制定。じつは、5月の定期総会でも議案上程したのですが、特別決議の定足数に達せず、採決できなかったものです。そして、今回。外部所有者が、封書を見て、ポイと捨てないような工夫もしましたが、結局、採決の定数に...

2024/08/17 16:43

虎に翼

NHKの朝ドラ「虎に翼」を見ています。毎回欠かさず、と言うほど熱心ではないですが、日本初の女性弁護士の実話に基づく物語で、一番、惹かれるのは、法律と世の中の人の善悪の判断基準とのすり合わせの妙です。裁判基準は、過去の積み重ねと社会通念で変容していきます。今から過去を見ると、おかしな判断、判決に見えるケースがありますが、その当時の人たちは、未来に、社会の価値基準がどう固まっていくか？は知らないで思索す...

2024/08/16 09:13

管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(5)

このテーマの最終回です。マンション管理士が活躍するための新しい国の制度「管理計画認定制度」が2022年にできました。マンション管理士の業界として、長年、願ってきた「名称独占」から「業務独占」へのシフトが実現し、管理計画認定の事前審査ができる唯一の資格が「マンション管理士」となりました。この制度が出来て2年経ちましたから、この業務への取組み状況をマンション管理士に聞くのは、実力を測るうえで、有効でしょう...

2024/08/15 17:47

管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(4)

昨日紹介した、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問がをマンション管理士に当てはめてみます。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」→「最近の管理業業界の特徴的な動きには、どんなことがありますか？」●最終提言を「第0日に30秒」で語れるか？質問2 「今回お願いするプ...

2024/08/14 17:08

管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(3)

マンション管理士＝管理組合のコンサルタント、と言う視点から、「コンサルタントの見抜き方」を考えてみます。ブログ読者さんから、日経ビジネス人文庫『 いたいコンサル すごいコンサル 究極の参謀を見抜く「10の質問」 』に、コンサルタントを見抜く10の質問が載っていることを教えていただきましたので、紹介します。●「業界構造」に精通しているのか？質問1 「わが社の属する業界の歴史と構造変化をどう見ていますか？」●...

2024/08/14 17:06

管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(2)

顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う相談の回答の続き。「実力があって頼りになるマンション管理士」かどうかは、過去の実績だけではなく、「今がどうか？」も重要です。特に、近年、長期修繕計画、標準管理規約、標準管理委託契約、区分所有法と言ったマンション管理組合を取り巻く諸制度が大きく変わっています。「昔取った杵柄」では、組合を幸せにできません。今、どんな活動をしているか？どんな問題意...

2024/08/13 16:58

管理組合は、顧問マンション管理士をどうやって選んだらよいか？(1)

顧問マンション管理士は、どうやって選んだらよいか？と言う質問を頂きました。マンション管理士（事務所）のホームページには、どこも、自分のアピールの文書が載っていますから、それを横並びにして比較表を作っても、なかなか優劣はつけがたいでしょう。報酬は大きなウエイトを占めそうですが、安い方が良いのか？と言えば、マンション管理士＝コンサルタントと言う職種は、そもそも、提供する知見の広さ、深さ、適確度、更には...

2024/08/12 23:41

マンション自宅を会社登記してはいけない？（5）

顧問先マンションでの相談事例の続きです。前日までのブログで、この問題の原理原則を解説しましたが、実際には、微妙な実例や問題が多くありますね。すべて、自宅として使っている住戸の一室での使用実例です。◎1日限定1組（来ない日もある）予約のエステを行っていた。◎毎週日曜に、自分の子供の習字指導と合わせて、友達二人も来て、教えていた。◎週、何日か、マンツーマンで、英会話を教えていた。これ、どれくらいの頻度なの...

2024/08/11 12:50

マンション自宅を会社登記してはいけない？（4）

顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約や区分所有法では、「専有部分を専ら住宅として使用する」ことと「住居としての平穏な環境を維持すること」の2点が、各住戸の使用の前提であって、事務所としての登記や開業届けそのものへの言及がありません。と言うことは、理事会に対して、「自宅を事務所としての登記や開業届けをしても良いか？」と聞かれても、それを許諾する権限は、理事会にはないということになります。...

2024/08/10 12:48

マンション自宅を会社登記してはいけない？（4）

顧問先マンションでの相談事例の続きです。管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（専有部分の用途）第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。となっており、管理規約では、「そこで寝泊まりをして暮らしている」と言うことを求めていますが、「登記」がどうなっているか、判断基準にしていないということになります。逆に言えば、そこに暮ら...

2024/08/09 12:30

マンション自宅を会社登記してはいけない？（2）

顧問先マンションでの相談事例の続きです。こういった問題を判断するには、原理原則が何か？を明確にすることが、必要です。今期の理事会の判断と今後の理事会の判断が異なると、どちらかの判断で、不利益を被る人が出る場合に、トラブルになりますから。従って、依るべきは「規約」が最も重要です。標準管理規約には、専有部の用途として、次のように書かれています。（このマンションも同じです）（専有部分の用途）第12条 区...

2024/08/08 12:09

マンション自宅を会社登記してはいけない？

顧問先マンションで、組合員から、会社登記をしたいので、許可して欲しいとの申し出が、理事会にありました。自分が住んでいる住戸で、そこに事務所登記をしたからと言って、社員が通勤する訳でもなく、来客がある訳でもないとのこと。しかし、税務署に、開業届けの相談に行った際に、組合の許可を得ているか？のようなことを言われたそうです。こういった話が出ると、理事会では、それぞれの経験とか感覚で、例えば「会社のホーム...

2024/08/07 17:15

重要事項説明会の開催の厳格化

国土交通省から、管理業協会を通じて、各管理会社に、厳格な開催の通達があったとのことで、次のようなお知らせ文が管理組合に届きました。◎重要事項説明会は、管理会社主催であるが、管理組合にその趣旨が十分伝わらず、総会議案と区別がつかないような印象のまま開催されているケースがある。◎よって、管理委託契約更新議案の直前に、総会を中断して、重要事項説明を行うのではなく、総会前の時間に、管理会社主催であることをは...

2024/08/06 14:31

20年ぶりの区分所有法の改正

20年ぶりに、区分所有法が改正される見込みです。2024年秋の臨時国会か2025年の通常国会で成立するようです。その審議に加わっている弁護士の先生による解説の講義を受けました。以下は、「要綱案」であって、これから実際の法案になるまでには、変更があるかもしれませんので、その点を踏まえてお読みください。◎何故変わるのか？→マンションの二つの老い、グローバル化・非居住化 地震大災害の発生時にどうする？ 老朽化建物の...

2024/08/05 11:09

関東から管理と長期修繕計画の診断の依頼

関東エリアのマンションから、管理委託と長期修繕計画に関する無料診断の依頼がありました。以前なら、中部エリアの市場実態を元にして診断ができたのですが、長期修繕計画の工事費や管理委託費など、お金に関する項目の分析について正確な診断を行うためには、そのエリアでの市場を的確に把握する必要があるのに対して、現在、関東圏に拠点（コンサルタント）を有しておらず、加えて、最近の価格変動が大きいため、最新の市場情報...

2024/08/04 22:49

最近のインターホン機能はセキュリティ重視

来客者がエントランスより、インターホンを鳴らすと、機械上のバーチャルコンシェルジュが登場し、受け答えをしてくれます。もし不在だったら、「ただいま、出ることができないため、メッセージを残してください」と応答します。来客者からすると、不在なのか、手が離せないのか、嫌われているのか（笑）、は不明です。昔は、インターホンで呼び出しして、応答がなければ、留守だと見て、空き巣に入るということもありましたが、こ...

2024/08/03 13:48

沖縄で大規模修繕工事業者の開拓

那覇市のコートヴィレッジ牧志の大規模修繕工事の入札が始まっています。 階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建 建築年：1998 年9 月（築26 年） 戸数：25戸のマンションです。沖縄県の市場は、隣県の業者がいない訳ですから、健全な競争環境を作ることで、コストを抑えることが大切です。そこで、沖縄に行った時、街中で、ビルの足場があれば、会社名を確認するという地道な手法を含め、大規模修繕工事の入札に参加してくれる会社...

2024/08/02 10:40

那覇市で大規模修繕工事竣工の打ち上げ懇親会

那覇市のマンションで、大規模修繕工事が、先日、竣工となりました。理事の皆さんから、打ち上げ懇親会をやりましょう！とお誘いがあり、沖縄担当の友寄コンサルタントと一緒に、行ってきました。当社との出会いの頃からの話に花が咲きます。理事長は法律関係、副理事長は役所関係のお仕事で、かねてより、「管理会社主導で、お任せ状態が良くない！」「組合と管理会社の利益相反を解消するためには、組合側に専門家の力が必要だ」...

2024/08/01 10:27