21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。第三者管理を希望するマンションは、恐らく、小規模で高齢化が進むマンションが多いと想定されます。つまり、すぐに理事が廻って来るが、役員の成り手がおらず、いよいよ輪番制での役員すら確保できないマンションでしょうか。その点では、これまで、20戸以下のマンシ...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。四つ目の要件は、継続性があること。五つ目の要件は、元の「組合員から役員を選ぶ...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。四つ目の要件は、継続性があること。管理者＝理事長を委託する場合、簡単には、従...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。そのためには、マンション管理に関する知識、建築に関する知識、設備に関する知識...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。管理組合が、理事会運営に耐え切れずに、管理会社に管理者を依頼することも考えたが、利益相反のリスクが大きき過ぎるので、マンショ...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。昨年、理事会廃止、総会監督型の第三者管理を引き受けましたが、その際には、管理規約も業務委託契約も、当社自身に何重もの縛りをかけて、組合にデメリットが生じない仕組みを作りました。しかし、実際には、仕組みがあることに加えて、誰を選任するか？の両方が揃わ...
当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が専任される受け皿作りです。私は、第三者管理は賛成ではなく、理想は、管理組合・組合顧問・管理会社のトライアングルが成立することです。しかし、管理会社が積極的に管理業者管理方式を進める時代になったのであれば、管理組合を救う手段の一つは、第三者管理を望む管理組合に対して、当社のよ...
管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？この問題の解決は、必要とされるスキルと組合が許容できる報酬額のゴールはどこか？管理会社とは強烈に一線を画していると専門家とは誰か？にたどり着くことでしょう。（続く）【ブログ6306日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？お金の面であれば、税理士や会計士が専門家と書きましたが、そもそも、管理に要する費用は、9割程度が定額で、不正な支出があるかないかは、専門性がいらないレベルであって、最も審査して欲しいのは、主に、工事に関わる金額が適正か？です。これは、税理士では判断が困難でしょう。では、建築士に聞けばわかる...
管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？お金の面であれば、税理士や会計士。法律の面であれば、弁護士建築や設備の面であれば、建築士組合運営面であれば、マンション管理士各面の専門家を全部雇ったら、高額な報酬支払が必要になります。各面に強いマルチスキルのあるマンション管理士がベストですが、相当少ない。また、会社としての永続性がある管理...
この問題に取り組みにあたってのテーマは、二つあります。一つは管理者に就任した管理業者に対して、専門家による監視体制が望まれている訳ですが、その監視に当たる場合を想定した取組。国がガイドラインを作っても、仮に、法律で決めたとしても、そもそも、自立活動に問題のある管理組合が、自分たちで、監視者を見つけられるか？管理をお任せする組合の状況からすると、管理会社に対して、その監視者もセットで見つけてくれと言...
今年6月に、国交省からマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～が発表されています。非常に問題が多いと指摘されている管理会社による管理者方式については、ガイドラインでは不十分で、法律により規制も検討されているようです。当社としても、既に外部理事長、外部副理事長などの契約がありますが、この問題を解決するための本格...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」には、次の0のテーマがありました。1，管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2， マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？3， 管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？4， マンションの終活の理想は・5， 終活ではなく、再生の...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。9，第三者管理における利害相反を防止するには、どうすれば良いか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎論文の著者は、広島の弁護士であり。広島に本社を置くA社の事例を取り上げている。但し、実際に起きている被害や不都合の事例を取り上げいるものではなく、A社、が管理会社...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。8，災害時に備えて、マンションに何が求められているか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎マンション居住者を主役とするコミュニティの視点から、巨大地震への防災への取組身を取り上げる。◎マンションの被害想定では、エレベーター停止、給水停止、排水管の破断等が生活への...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。7，現状維持ではなく、性能向上のため改修推進はどうすれば良いか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎性能向上としては、断熱性能の向上、太陽光発言の設置、自動車充電器の設置などがあるが、今回の論文では、「外断熱」を取り上げる。◎論文の調査では、2025年5月までで、外断...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。6，再生のための長期修繕計画はどう作れば良いのか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎国交省による「長期修繕計画ガイドライン」が、何度か改訂され、指針がある。◎適切な長期修繕計画を策定し、それに応じた積立金の改定を行っているマンションは、統計上では、5割強である。...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。5，終活ではなく、再生の道はないのか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎再生手法として、「一棟リノベーション」が取り上げられている。◎専有部の設備も全て取り除き、一旦、スケルトンにして、建物の耐震性の強化、躯体の補修も行い、共用部設備も専有部設備も近代化する。◎...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。4，マンションの終活の理想は？論文をまとめると、次のことが書かれています。◎大規模修繕工事の資金確保の目途が立たなくなった郊外型団地マンションが増えている。◎建て替えをしたいのは、事業者がビジネスとして旨味を感じた案件。◎解決の方向性として、建替え、敷地売却等があるが、地方自治体が買い取り、定期借地を設定し、将来的に、他用途への利用を模索するという手法...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。3，管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？論文をまとめると、次のことが書かれています。◎現在、自治体が定めている条例の主流は、管理状況を届け出ること。 それ以外では、新築時の分譲業者に、管理不全にならないよう、長期修繕計画を適切に定めること等。◎守らない組合について、公表するとか、是正勧告するなどの条文も見られる。◎マンショ...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。2， マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？論文をまとめると、次のことが書かれています。① マンションの管理東京圏で、適正評価を受けたマンションは、約400棟。そのうち、5つ星を受けたマンションの価格と評価を受けていないマンションでは、価格に11％の開きが出た。② 但し、上記の理由が、管理適正化評価によるものかどうか...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。1， 管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2つの論文から読み取れるのは、次の三つです。1． 管理認定制度は、地方自治体がマンション（管理）を社会的な仕組みといて認識したこと。独自基準設定を考えるうえで、その自治体の政策が明確になったこと。2． 取り組んだマンションでは、管理に対する住民...
第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。巻頭言では、この特集での論点を以下の9つ挙げています。1， 管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2， マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？3， 管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？4， マンションの終活の理想は...
日本マンション学会に所属しているので、学会誌が届きます。先日、第78号 特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」が届いたので、しばらく、この内容を紹介します。【ブログ6292日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
10月1日からの保険料の大幅値上げを受けて、顧問先マンションで、9月中の中途解約と新規契約の試算を数多く行いました。その途上で、段々と分かってきたことは、保険残期間や築年数と更新メリットの関係。今の保険の開始時期から、いままで、複数の保険料改定があった場合は、それだけ、保険料が安い時に保険加入しているので、9月中の保険更新による保険料そのものが高いため、残期間の保険をキャンセルするマイナスの影響が大き...
2024年6月7日に改正された「マンション標準管理規約」で、EV充電設備の設置を普通決議で可能となることが明記されています。関連する条文は、次の三つです。1，設置ルールの明確化EV充電設備の設置に関するルールに関する事。（第15条関係コメント）。2，設置工事の決議要件EV充電設備の設置工事を行う際の具体的な手続きや決議要件（第47条関係コメント）。3，管理情報提供項目の追加マンション売買時の購入予定者に対する管理...
今年初めから顧問に就任した約230戸のタワマンで、火災保険コンサルティングを実施。今まで、数百のマンション保険のコンサルティングを行ってきましたが、火災、風災、水災の予測は、タワマンならではのものがあります。東京の武蔵小杉のタワマンで起きた水災では、地下に浸水し、エレベータ―のシャフトに水が流れ込み、大きな被害が発生しましたが、販売会社からも管理会社からも、そのような被害の危険性は、指摘されていなかっ...
大会中は、選手団の一員ですから、岐阜県の負担で、会場まで歩いて行ける都ホテルに宿泊。都ホテルは、長良川沿いの一流のシティ観光ホテルで、食事も、なかなかのものですし、「大会村」っぽい(笑)ボランティアの女子学生も、沢山いて、お世話してくれました。（確か…）ただし、感じたのは、一流のホテルと言えど、バリアフリー化は、徹底していない。ホテルから、会場に向かう道も、バリアフリー化は、不十分。私は、苦になりま...
50メートル走は、優勝！立ち幅跳びも、優勝。何と、日本記録で優勝！なので、私の人生の中で、ある時期は、「日本記録保持者」なんですよ。(笑)と言っても、障害者の競技会は、広く門戸を開くという観点から、また、公平を期すために、性別、年齢幅、障害の程度で細かく分かれており、50メートル走だけで、10以上の区分があり、中には、数人しかエントリーしていないという競技もありますから、そこら中に、日本記録保持者がいる(...
12年前の岐阜県で開催された障害者の国体。私は、それに岐阜県代表として、出場しています。大学生の時にバイクの交通事故で、右足の膝下の骨の一部が砕けるという事故にあい、半年間入院。右足は、それまでの半分の太さくらいに細り、その後、1年以上のリハビリを経て、もうここまで、と言われ、病院通いは、終わり。その後は、自分で考えた筋トレ等のリハビリを続け、外観も歩く姿も、健常者と全く変わらないように見えるのです...
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21日(月・祝)は、午名古屋のウインク愛知で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。今回は、先日行われたマンション管理フェア、マンション管理学校に参加された方が、多く申込され...
今週末19日は、午前が長野市、午後が松本市で、セミナーの開催です。タイトルは、知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～今まで、延べ1000人以上の受講者の77.2％が「とても参考になった」22.1％が「参考になった」と感想を頂いた講演会です。残席は、ありますので、おこしください。【ブログ6584日連続更新中】←【人気ブログランキング...
当社の電気代削減コンサルティングは、元電力会社社員が行うので、かなりの自信があります。電力会社の社員と言っても、総務や経理とか、技術畑の人たちは、電気の契約メニューのことは、ほとんど知らないですが、当社のコンサルタントは、電力会社時代は、本社営業部にいて、電気料金の契約を作ったこともある、「電力契約に精通しているプロ」です。そのコンサルタントが、現状の電気契約や使用実態を分析し、今と異なる契約メニ...
2025年4月26日に金華山のふもと岐阜公園にオープンした「岐阜城楽市」。この施設は、木造平屋建て7棟に11店舗が集まり、戦国時代の“楽市楽座”を再現しながら、地元の食や文化を楽しめる場所として誕生しました「岐阜を嗜み、OMOTENASHIを堪能する」をコンセプトに据え、店名から器、展示物の背景まで、信長公ゆかりの歴史が感じられる演出が随所に光っています地元食材を使ったグルメ、地酒、クラフト・おみやげ品が揃い、観光も普...
中部電力が12月より5カ月間の電気料金を割り引くキャンペーンを開始しました。これは、従来の政府主導による物価高対策の一律の補助とは異なり、申込者だけに適用される割引です。申込には費用は不要で、デメリットはゼロです。対象プランは、以下のとおり。ポイントプランおとくプランとくとくプランスマートライフプランスマートライフプランforスマート・エアーズ昼とくプランEライフプラン（3時間帯別電灯）タイムプラン（時間...
13年前に、管理適正化コンサルティングを実施し、管理会社の変更を行ったマンションから、再度、コンサルティングを行って欲しいとの依頼。加えて、大規模修繕工事コンサルティングも。当時、管理会社を変更した後、顧問契約2年目で、理事が変わり、「管理会社がしっかりやってくれているから、顧問は不要」と判断された組合でした。その後、10年たち、大規模修繕工事の時期となり、管理会社からのやや強引な自社との工事契約の提...
今年に入り、14マンション、33件のコンサルティングや顧問契約を締結し、累計の契約数は、187物件、869案件、1万776戸となり、ついに、1万戸を超えました。正確に言えば、大規模修繕工事コンサルティングのリピート契約なども累計に加えているため、正味の戸数は、少なくなりますが、組合顧問だからと言って、大規模修繕工事コンサルティングを自動的に依頼されるものではなく、その都度、他と比べた上で、総会での承認を得ている...
私は各コンサルタントの報連相や指導のために、毎週、曜日と時間を決めて、早朝7時～、夜22時～のzoom会議を5回以上しています。その会議が増える中、ZOOMの「文字起こし」機能と「議事録作成」を使ってみたら、この機能が便利！会話内容をリアルタイムで文字データに変換していくのを見ていると、結構、間違って文字起こししているのですが、会議が終わった後に送られてくる議事録を読むと、かなり精度が高く、適確なんです。...
先日、東京のマンションコミュニティ研究会主催のフォーラム「外部管理者方式」について考えるをオンライン受講してきました。今回、管理会社が管理者になる「管理業者管理方式」について、大和ラフネクスト社と長谷工コミュニティの2社から、かなり詳しく実施内容を聞くことができ、非常に参考になりました。特に、管理組合との利益相反をどのように「仕組みとして防ぐか？」に力を入れていることが、よくわかりました。ただ、一...
顧問契約の依頼を受けた（まだ契約前です）マンションからの相談。管理会社から、現在と同条件の保険の更新で、保険料が何と1.9倍になるとのこと。調べると、過去5年間の保険事故が、事故カウント期間に何件も入っている。築年数が、丁度、保険が上がる年数に達する。特約が過大。顧問契約締結のための臨時総会は、まだ先ですが、先行して、保険選定コンサルティングを提供することとなりました。当社の保険コンサルティングは、保...
首都圏のマンションで、大規模修繕委員会に「住民になりすました」男2人が9カ月間も参加していた事件が明らかになりました。5月17日の会合で「顔が違う」と指摘され、1人は免許証を持っていないと言い訳し「保険証を取りに行く」と退室、そのまま走って逃亡。もう1人も同日、現行犯で逮捕されました。逃げた男も後日逮捕され、いずれも住居侵入容疑です。2人は大阪府東大阪市に本社を持つ大規模修繕工事会社の営業社員で、住民を装...
国交省が、宅配における荷物の受け渡しを「置き配」を基本として、手渡しは手数料を設定しても良いという仕組みに変えることの検討をし始めたとのこと。働き方改革、CO2削減の社会的な課題を考えれば、十分、あり得るかじ取りに思えます。丁度、この動きと前後して、スマートマンション推進協議会では、地球環境保護の観点から、スマート置き配の紹介を始めたところです。集合住宅の場合、セキュリティの問題、消防法上の廊下の...
昨日の中日新聞の記事＜マンションの曲がり角＞役員のなり手不足 組合管理者を外部委託 国がガイドライン 所有者の高齢化で検討増加引用（海老名徳馬記者）「マンション管理の担い手の確保に苦労するケースが増えている。このため、外部の専門家に一部を委託することも選択肢の一つ。…（中略）…派遣されたマンション管理士に管理組合の理事長（管理者）を任せている。以前に理事長を務めた女性（75）は「多くの文書を全部自分...
中古マンションを購入する際、多くの方が「価格」や「立地」「間取り」ばかりに目が行きがちです。もちろんそれらも重要な要素ですが、実は「長期修繕計画」こそが、長期的に安心して暮らせるかどうかの鍵を握っています。マンションは時間と共に必ず劣化します。外壁や屋上の防水、給排水管の更新など、適切な時期に修繕が行われるかどうかで、住まいとしての寿命が大きく変わってくるのです。過去の大規模修繕がどのような内容で...
マンション管理組合の理事会では、議事録を作成することが義務づけられていますが、「どこまで詳細に書けばよいのか」で悩まれることも多いのではないでしょうか。結論からいえば、「何を議論し、どのように結論が導かれたのか」が明確に分かるように記録することが大切です。単に「賛成多数で可決した」とだけ記載するのではなく、その背景や反対意見の趣旨なども簡潔に触れることで、後日読み返した際の理解が深まります。また、...
マンションの築年数が40年を超えてくると、「建替え」か「修繕」か、という判断に直面します。特に構造部材やインフラ（給排水管・電気設備など）の老朽化が進むと、単なる大規模修繕では機能回復が難しいケースも増えてきます。国交省の統計によると、建替えに至った分譲マンションは全体のごくわずか。一方で、建替えには所有者の5分の4という高い同意率が必要で、合意形成のハードルは極めて高いのが実情です。一方で、修繕を重...
管理組合にとって、管理費の滞納問題は非常に深刻な課題のひとつです。未収が増えることで、修繕積立金への繰り入れが滞り、結果として大規模修繕の時期に資金不足に陥るリスクもあります。そのため、早期の督促対応が求められますが、注意すべきは「非弁行為」の問題です。非弁行為とは、法律上、弁護士でなければ行ってはいけない業務を、資格のない者が行うことをいいます。管理会社や顧問が、滞納者に対して「法的措置を取る」...
マンション管理において、「理事会」と「総会」はよく耳にする言葉ですが、その違いを正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。特に管理組合の運営に関わる方にとっては、この違いをきちんと理解しておくことが、適切な意思決定と円滑な管理運営の第一歩となります。理事会は、理事長をはじめとする理事たちが定期的に開催する会議で、日常的な業務執行や緊急の課題への対応などを話し合います。一方で、総会は区分所有者...
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～公正取引委員会の立入調査でどうなる？～大規模修繕の不正・談合の実態と騙されない対処法立ち見満席御礼！【ブログ6579日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
本日は、午前中が長久手市の顧問先約130戸マンションの理事会、午後が豊田市の約130戸マンションで住民向け勉強会（今秋の定期総会で顧問契約議案上程予定）、夜が刈谷市の顧問先約70戸マンションで理事会。長久手市は三河とは言えませんが、事務所から見ると、同じ方向なので、この三つのマンションを同日にすると、移動が楽になり、助かります。上記以外で、長久手市に一つ、岡崎市に二つの顧問先があるため、豊田市のマンション...
賃貸マンションでもRCの建物であれば、分譲マンションの大規模修繕工事と工事内容は、類似していますが、コンサルティング内容は、違います。最も異なるのは、「意思決定」修繕委員会や理事会があり、意思決定の最終が総会の承認が必要な管理組合では、このプロセスが、最も負荷が大きいですが、賃貸マンションだと、一人のオーナーの意思決定で済みます。後者では、オーナーの価値観が優先されるので、コスト重視か仕様アップ重視...
13戸のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診がありましたが、「うちのような小さいマンションだと、払えるお金も少ないので、引き受けてもらえないですよね？」との前置き。いえいえ、そんなことはありません。確かに、大規模修繕工事コンサルティングは、マンションの規模に拘わらず、進めていくステップは、変わらないため、13戸のマンションが130戸のマンションの十分の1の仕事量にならず、工事費用全体に占...
読者のAさんからの紹介で、東京のタワマンでの修繕積立金の運用を取り上げた朝日デジタルの記事が…。肝心なところは、マスクがかかり、有料会員登録でないと読めない。思わず、有料会員登録をしました(笑)で、読んでみると、なんと、20億円もの資金の運用の話。それだけのボリュームがあれば、そのような運用はあるよなぁという話。約800戸のマンションですから、地方の200戸程度のタワマンの参考にできないか？と考えるには、規模...
管理計画認定マンションとなり、す・まいる債を初年度1億円を購入し、翌年から、毎年1900万円ずつ、債券を購入する。10年経ったら、再度、す・まいる債を購入する。利息は今と同じだとする。その結果、第1回目の大規模修繕工事を15年後だとすると、利息は、税引き後で1000万円を超えます。顧問先の築2年目のタワーマンションで、検討している内容です。【ブログ6233日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
す・まいる債は、毎年一定額を10年間積み立てる、と言うイメージが強いので、「初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債券」と書くと、？？？と思われる方もいるでしょう。このタイプの債券は、今年、1億円の債券を購入したら、10年間で見ると、0.55％（管理計画認定取得マンション）の利息が付くということです。つまり、550万円（税引き前）の利息。毎年、下記の利率で利息が支払われますが、各年の利率は、下記の通り...
今年のす・まいる債の利息は、0．5％。管理計画認定を取得すると、0．55％です。初回にドカンと購入し、10年間、利息をもらえる債権もあるので、この0．05％の上乗せは大きいです。かなり人気が出るのでは？と思います。【ブログ6231日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
当社の顧問先に提供してきた管理計画認定取得支援キャンペーンは、一昨日、9件目の申請が終わり、週明けには、10件目。取得要件をクリアしているマンションが、3つあるので、私の手が空けば、順次、取得ができます。管理計画認定取得のノウハウを身に着け、顧客に対して「できます、任せてください」と言えるようになるには、まずは、10件の経験を積む、というのが初期目標でしたから、間もなく、到達します。【ブログ6230日連続...
本日、午前が長野、午後が松本にて、マンション大規模修繕、管理改善成功セミナーを開催しました。参加者は、両会場合わせて15名ほど。当社のセミナーは、沢山の人を集めることを目標にしておらず、ホントに困っている人、問題意識の高い人に来ていただくことを目的にしているので、熱心な質問、個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断も申込も、数件、いただければ、「良かった！”と言う、成果です。これから、長野担当の...
管理計画認定制度の事前審査は、マンション管理士の中でも特別な資格がないとできない仕事ですが、まだ、始まって間もないため、開始当初、何度も質問を行い、審査していました。で、そこそこ、慣れたと思ったら、先月、ガイドラインの変更。それまでの各所からのQA集もあり、判断の助けになるのですが、「そんな風に読むのか！」みたいなものもあります。いずれにしても、何年かに一度は国の監査があり、正しく事前審査がなされて...
昨日、マンション管理学会で、国交省の担当者から、「外部管理者管理」に関する説明会をオンラインで受けました。従来、「第三者管理」と呼んできたものを、「外部管理者管理」と呼び、更に、管理会社がその管理者に就任することを「管理業者管理者方式」と呼ぶことになります。ネット検索すると、AIが以下のように回答してくれます。見事な解説です。「外部管理者管理とは、マンションの管理組合の理事長が管理者を務める一般的な...
7月6日（土）長野市(午前)・松本市（午後）の2会場で開催します。 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇16年で807件の組合向けコンサル事例から読み解く 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 ...
スマホの画面のセンサーがイマイチで、指での入力がうまくできなくなりました。音声入力でもできるのですが、漢字変換がぴったり来ない。何度かやり直すことで、カバーできますが、時間がかかる。移動中など、メール返信をスマホでやりたいときや、ラインのやり取りで、かなり面倒です。とにかく忙しいので、今まで、何度か来ていた「機種変更しませんか？」のお得チラシも無視していたのですが、機種変更をすることに。特に、これ...
昨日の日曜日は、自宅を6時台に出て、大阪で、三つのコンサルティング。午前中が、大規模修繕工事間近で、管理の改善も希望されているマンションの理事会向けの勉強会。次回の理事会で、コンサルティング契約締結の臨時総会開催を決定するという話になりました。午後は、10年瑕疵担保調査業務の受託をした組合の第1回理事会。夕方から、大規模修繕工事コンサルティングを受託した組合の第1回理事会・修繕委員会。次回以降のコンサ...
マンション管理学校 2日目。初日の私抗議デモ触れた「第三者管理」国交省の新たなガイドラインでは「外部管理者方式」と言い、その中でも管理会社が理事長に就任するものを「管理業者管理方式」と言いますが、その解説講義がありました。この話題、確かに、一部の強引な管理会社が問題になっているとはいえ、多くのマンションにとっては、他人事なのですが、受講者は満席。学校と名前が付くので、実務に役立つ話より、こういった...
マンション管理学校 2日目。大規模修繕工事の談合問題とコストダウンの秘訣について話しました。この話題も、最近、工事費が高騰している中、関心が高いのでは？と考えましたが、人だかり！とまではいかないものの、立ち見がちらほら…。例年だと、「今、我がマンションで、正に、談合が怪しい状態！」と言う相談が来るのですが、今回は、なかったですね。ただ、「工事が終わったばかりですが、多分、やられた！」と言う感想の方は...
マンション管理学校 1日目。NHKのクローズアップ現代の番組への出演の裏側の話をしました。メジャーな番組の裏話なので、かなりの人が聞きに来られるかと思いましたが、予想は外れました。業界や専門家の中では、かなり話題になったのですが、マンション住民にとっては、相変わらず、他人事なのでしょうか。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社による第三者管理の問題点。マンション管理学校の二日目の2限目に、正に、この問題にテーマを絞った講義が行われます。そちらも、是非、受講してくださいね。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私の二つの講義の持ち時間は、それぞれ40分。通常、スライド1ページで1分～3分のペースですが、時間が短いと、スライドの数を多くして、ビジュアルで多くの情報を理解してもらい、ストーリーを繋げます。よって、作成するスライド枚数は、恐らく、50枚を超えます。今年は、初めてのコンテンツがあるため、スライド作成もタフです。【ブログ6218日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに...
いよいよ、マンション管理フェア、マンション管理学校の開催が近づいてきました。27日の私の講義は、5限目15：40～16：20タイトルは、 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景ここで、外部管理者方式（第三者管理）の問題点と解決策について、話します。マンション管理相談センターのブースも出展していますので、是非、お越しください。【ブログ6216日連続更...
