2024年09月のしあわせデザイン研究所新着記事

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（12）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。第三者管理を希望するマンションは、恐らく、小規模で高齢化が進むマンションが多いと想定されます。つまり、すぐに理事が廻って来るが、役員の成り手がおらず、いよいよ輪番制での役員すら確保できないマンションでしょうか。その点では、これまで、20戸以下のマンシ...

2024/09/30 02:16

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（11）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。四つ目の要件は、継続性があること。五つ目の要件は、元の「組合員から役員を選ぶ...

2024/09/29 18:26

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（9）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。四つ目の要件は、継続性があること。管理者＝理事長を委託する場合、簡単には、従...

2024/09/28 21:09

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（8）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。三つ目の要件は、管理会社と対等に渡り合えること。そのためには、マンション管理に関する知識、建築に関する知識、設備に関する知識...

2024/09/27 20:57

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（8）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。一つ目の要件が、個人ではなく、チームで受けること。二つ目の要件は、事業者と共謀しないことはもちろんですが、忖度もしないこと。管理組合が、理事会運営に耐え切れずに、管理会社に管理者を依頼することも考えたが、利益相反のリスクが大きき過ぎるので、マンショ...

2024/09/26 19:03

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（7）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が選任される場合の体制です。昨年、理事会廃止、総会監督型の第三者管理を引き受けましたが、その際には、管理規約も業務委託契約も、当社自身に何重もの縛りをかけて、組合にデメリットが生じない仕組みを作りました。しかし、実際には、仕組みがあることに加えて、誰を選任するか？の両方が揃わ...

2024/09/25 07:55

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（6）

当社が取り組む二つ目の課題は、元々、第三者管理方式で想定されていた「管理業者ではない専門家」が管理者となる方式において、当社が専任される受け皿作りです。私は、第三者管理は賛成ではなく、理想は、管理組合・組合顧問・管理会社のトライアングルが成立することです。しかし、管理会社が積極的に管理業者管理方式を進める時代になったのであれば、管理組合を救う手段の一つは、第三者管理を望む管理組合に対して、当社のよ...

2024/09/24 15:19

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（5）

管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？この問題の解決は、必要とされるスキルと組合が許容できる報酬額のゴールはどこか？管理会社とは強烈に一線を画していると専門家とは誰か？にたどり着くことでしょう。（続く）【ブログ6306日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/09/23 06:22

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（4）

管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？お金の面であれば、税理士や会計士が専門家と書きましたが、そもそも、管理に要する費用は、9割程度が定額で、不正な支出があるかないかは、専門性がいらないレベルであって、最も審査して欲しいのは、主に、工事に関わる金額が適正か？です。これは、税理士では判断が困難でしょう。では、建築士に聞けばわかる...

2024/09/22 06:14

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（3）

管理会社が管理者になる場合で、外部専門家が監視を行う場合、その任に当たる専門家の能力や経験として、何が必要か？お金の面であれば、税理士や会計士。法律の面であれば、弁護士建築や設備の面であれば、建築士組合運営面であれば、マンション管理士各面の専門家を全部雇ったら、高額な報酬支払が必要になります。各面に強いマルチスキルのあるマンション管理士がベストですが、相当少ない。また、会社としての永続性がある管理...

2024/09/21 06:04

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン（2）

この問題に取り組みにあたってのテーマは、二つあります。一つは管理者に就任した管理業者に対して、専門家による監視体制が望まれている訳ですが、その監視に当たる場合を想定した取組。国がガイドラインを作っても、仮に、法律で決めたとしても、そもそも、自立活動に問題のある管理組合が、自分たちで、監視者を見つけられるか？管理をお任せする組合の状況からすると、管理会社に対して、その監視者もセットで見つけてくれと言...

2024/09/20 05:57

外部管理者方式（管理業者管理者方式）のガイドライン

今年6月に、国交省からマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～が発表されています。非常に問題が多いと指摘されている管理会社による管理者方式については、ガイドラインでは不十分で、法律により規制も検討されているようです。当社としても、既に外部理事長、外部副理事長などの契約がありますが、この問題を解決するための本格...

2024/09/19 05:46

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（12）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」には、次の0のテーマがありました。1，管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2，マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？3，管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？4，マンションの終活の理想は・5，終活ではなく、再生の...

2024/09/18 07:01

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（11）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。9，第三者管理における利害相反を防止するには、どうすれば良いか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎論文の著者は、広島の弁護士であり。広島に本社を置くA社の事例を取り上げている。但し、実際に起きている被害や不都合の事例を取り上げいるものではなく、A社、が管理会社...

2024/09/17 09:27

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（10）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。8，災害時に備えて、マンションに何が求められているか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎マンション居住者を主役とするコミュニティの視点から、巨大地震への防災への取組身を取り上げる。◎マンションの被害想定では、エレベーター停止、給水停止、排水管の破断等が生活への...

2024/09/16 11:11

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（9）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。7，現状維持ではなく、性能向上のため改修推進はどうすれば良いか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎性能向上としては、断熱性能の向上、太陽光発言の設置、自動車充電器の設置などがあるが、今回の論文では、「外断熱」を取り上げる。◎論文の調査では、2025年5月までで、外断...

2024/09/15 10:55

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（8）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。6，再生のための長期修繕計画はどう作れば良いのか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎国交省による「長期修繕計画ガイドライン」が、何度か改訂され、指針がある。◎適切な長期修繕計画を策定し、それに応じた積立金の改定を行っているマンションは、統計上では、5割強である。...

2024/09/14 10:32

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（7）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。5，終活ではなく、再生の道はないのか？論文には、次のことが書かれています。（あくまで私が強く印象に残った事であり、論文の一部ですから、学会より購入をお勧めします）◎再生手法として、「一棟リノベーション」が取り上げられている。◎専有部の設備も全て取り除き、一旦、スケルトンにして、建物の耐震性の強化、躯体の補修も行い、共用部設備も専有部設備も近代化する。◎...

2024/09/13 09:02

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（6）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。4，マンションの終活の理想は？論文をまとめると、次のことが書かれています。◎大規模修繕工事の資金確保の目途が立たなくなった郊外型団地マンションが増えている。◎建て替えをしたいのは、事業者がビジネスとして旨味を感じた案件。◎解決の方向性として、建替え、敷地売却等があるが、地方自治体が買い取り、定期借地を設定し、将来的に、他用途への利用を模索するという手法...

2024/09/12 08:07

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（5）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。3，管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？論文をまとめると、次のことが書かれています。◎現在、自治体が定めている条例の主流は、管理状況を届け出ること。それ以外では、新築時の分譲業者に、管理不全にならないよう、長期修繕計画を適切に定めること等。◎守らない組合について、公表するとか、是正勧告するなどの条文も見られる。◎マンショ...

2024/09/11 07:54

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（4）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。2，マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？論文をまとめると、次のことが書かれています。① マンションの管理東京圏で、適正評価を受けたマンションは、約400棟。そのうち、5つ星を受けたマンションの価格と評価を受けていないマンションでは、価格に11％の開きが出た。② 但し、上記の理由が、管理適正化評価によるものかどうか...

2024/09/10 21:58

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（3）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。1，管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2つの論文から読み取れるのは、次の三つです。1．管理認定制度は、地方自治体がマンション（管理）を社会的な仕組みといて認識したこと。独自基準設定を考えるうえで、その自治体の政策が明確になったこと。2．取り組んだマンションでは、管理に対する住民...

2024/09/09 18:38

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（2）

第78号は、特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」です。巻頭言では、この特集での論点を以下の9つ挙げています。1，管理計画認定制度発足から2年過ぎたが、この制度が、果たして、マンション管理の質の向上につながっているのか？2，マンション管理業業界が開始した「マンション管理適正評価制度」が市場に与える影響は？3，管理不全マンション対策として地方自治体の条例が有効に働いているか？4，マンションの終活の理想は...

2024/09/08 18:26

日本マンション学会誌「マンション学」第78号（1）

日本マンション学会に所属しているので、学会誌が届きます。先日、第78号特集「区分所有法制の現所と展望Ⅱ」が届いたので、しばらく、この内容を紹介します。【ブログ6292日連続更新中】←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...

2024/09/07 18:15

9月中の火災保険更新の試算でわかったこと

10月1日からの保険料の大幅値上げを受けて、顧問先マンションで、9月中の中途解約と新規契約の試算を数多く行いました。その途上で、段々と分かってきたことは、保険残期間や築年数と更新メリットの関係。今の保険の開始時期から、いままで、複数の保険料改定があった場合は、それだけ、保険料が安い時に保険加入しているので、9月中の保険更新による保険料そのものが高いため、残期間の保険をキャンセルするマイナスの影響が大き...

2024/09/06 06:40

EV充電設備の設置は特別決議か普通決議か？

2024年6月7日に改正された「マンション標準管理規約」で、EV充電設備の設置を普通決議で可能となることが明記されています。関連する条文は、次の三つです。1，設置ルールの明確化EV充電設備の設置に関するルールに関する事。（第15条関係コメント）。2，設置工事の決議要件EV充電設備の設置工事を行う際の具体的な手続きや決議要件（第47条関係コメント）。3，管理情報提供項目の追加マンション売買時の購入予定者に対する管理...

2024/09/05 07:31

タワマンの火災保険の見直しコンサルティング

今年初めから顧問に就任した約230戸のタワマンで、火災保険コンサルティングを実施。今まで、数百のマンション保険のコンサルティングを行ってきましたが、火災、風災、水災の予測は、タワマンならではのものがあります。東京の武蔵小杉のタワマンで起きた水災では、地下に浸水し、エレベータ―のシャフトに水が流れ込み、大きな被害が発生しましたが、販売会社からも管理会社からも、そのような被害の危険性は、指摘されていなかっ...

2024/09/04 00:10

パラリンピックのもう一つの波及効果（4）

大会中は、選手団の一員ですから、岐阜県の負担で、会場まで歩いて行ける都ホテルに宿泊。都ホテルは、長良川沿いの一流のシティ観光ホテルで、食事も、なかなかのものですし、「大会村」っぽい(笑)ボランティアの女子学生も、沢山いて、お世話してくれました。（確か…）ただし、感じたのは、一流のホテルと言えど、バリアフリー化は、徹底していない。ホテルから、会場に向かう道も、バリアフリー化は、不十分。私は、苦になりま...

2024/09/03 17:35

パラリンピックのもう一つの波及効果（3）

50メートル走は、優勝！立ち幅跳びも、優勝。何と、日本記録で優勝！なので、私の人生の中で、ある時期は、「日本記録保持者」なんですよ。(笑)と言っても、障害者の競技会は、広く門戸を開くという観点から、また、公平を期すために、性別、年齢幅、障害の程度で細かく分かれており、50メートル走だけで、10以上の区分があり、中には、数人しかエントリーしていないという競技もありますから、そこら中に、日本記録保持者がいる(...

2024/09/02 17:14

パラリンピックのもう一つの波及効果（2）

12年前の岐阜県で開催された障害者の国体。私は、それに岐阜県代表として、出場しています。大学生の時にバイクの交通事故で、右足の膝下の骨の一部が砕けるという事故にあい、半年間入院。右足は、それまでの半分の太さくらいに細り、その後、1年以上のリハビリを経て、もうここまで、と言われ、病院通いは、終わり。その後は、自分で考えた筋トレ等のリハビリを続け、外観も歩く姿も、健常者と全く変わらないように見えるのです...

2024/09/01 16:52