補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
愛知・岐阜・三重・長野・沖縄を中心に、500件以上のマンション管理委託業務見直し＆大規模修繕工事コンサルティング実績を持つマンション管理相談センターの代表理事です。仕事に懸ける想い、日々のコンサルティグの様子を熱く語ります！
岐阜市生まれ。昭和60年、中部電力入社。平成12年、社内ベンチャー制度第１号として、家づくりコンサルティング会社を設立。平成19年に中電から離れ、独立資本でビジネスを開始。現在、マンション管理相談センターとして、住民目線に立った独自の手法で、マンション管理組合向けの管理品質・コスト改善、大規模修繕コンサルティングを手掛けている
補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか？と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている！と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様（性能）統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった！との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名：コートヴィレッジ牧志住所：沖縄県那覇市牧志2－5－6階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年：1998 年9 月（築26 年）戸数：25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15：40～16：20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15：40～16：20 高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント～是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
小規模マンションに顧問が就く例は皆無！と言い放つ管理会社担当者
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
自分が住むマンションの第2回目の大規模修繕工事で、足場解体が始まりした。実数清算工事や改良工事も終了又は確定しているので、長期修繕計画の本格改定を行っています。自分が住むマンションですから、実は、ほぼ毎年、概算収支見通しは行ってきましたが、最近の工事費の金額を入れると、がらりと変わるかな？と思いましたが、実際は、勘ピューターだと、全体的に高くなり、精緻に作成すると、安くなる。そこで、今後の工事費が...
読者の方から、馬渕ブログ記事「マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。」について、以下の質問がありました。Q：この保険更新日とは、5年満期掛け捨ての場合、3年6ケ月で解約する場合も5年満期日でしょうか。それとも、解約する日が保険更新日となりますか。A：解約する日が基準です。もし、何らかの事情で、中途解約する場合、解約日から半年前～2年半前の事故回数が、基準...
自分のマンションの第2回目の大規模修繕工事の終盤です。住民サービスの一環として、網戸や戸車の取替えを行っていただいたので、我が家も、注文しました。そして、張替が終わり、戻ってきたので、元に戻そうとするも、上手く行かない(汗)建物や設備のことはよく知っているはずですし、それなりに想像が付くので、問題なくやれるだろうと思っていたのですが…。結局、現場代理人さんに教えてもらい、元に戻すことが出来ました。(笑)...
この週末は、定期総会が四つ、勉強会が一つ。移動距離もあり、各マンションでは、最近の工事費上昇を踏まえた長期修繕計画の改定案件があり、かなりタフでしたが、日曜の夜の勉強会では、岐阜市23世帯のマンションで、参加者数が17名。参加率70％超えです。恐らく、過去最高の参加率でしょう。6月の総会で理事長になる予定の方が、先日の大規模修繕工事見学会来られ、当社のコンサルティングをぜひ導入したいとのお気持ちで、非常...
顧問先のマンションで、2020年12月からフロントを努めている管理会社の担当者が、この4月を持って、転勤・交代となりました。この管理組合は、40戸程度ながら、管理組合活動に対する組合員の意識が高く、役員になられた方も、非常に熱心に組合員の期待に応えようと、毎月、理事会が開催されており、この担当者が赴任した以降の約3年半の間、毎回の理事会資料は、少なくとも50ページを超えることが普通でした。当然、顧問も、その負...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。それなら、この2年間は、大きな事故がない限り、保険を申請しないと決める選択もあります。そこで、免責を10万円に設定し、10万円を来ない事故は、申請しないと決めて、保険料を算定すると、免責がない場合より、数十万円単位で、保険料が安くなることがあります。保険事故による保険...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。その間に事故が起きると、次回の保険料が上がります。ある保険会社では、その基準は、事故の回数ではなく、戸数に対する事故の発生率です。つまり、20戸で1回だと5％。100戸で1回だと1％です。20戸だと、2回保険金を受領すると、一気に事故率は10％にあがりますが、100戸だと、2％です。保険料が上がるのは、事故率○％～○％が1段階、事故...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。ある保険会社では、このカウントは、保険金支払い日を基準にします。と言うことは…賢い保険の申請の仕方も思い浮かびます。しかし、事情を知っている人が、意図的に操作したら、保険金搾取サギのような違法性が生じないか、心配になります。但し、自動車保険でも、事故を保険会社に届けると、大抵、「保険金をもらうと、次回の保険料が高...
マンション共用部の火災保険の事故カウント期間は、保険更新日から半年前より、2年半前まで。このカウントは、保険事故の発生日なのか、保険申請日なのか、保険金支払い日なのか…これを知ると知らないとでは、次回の保険料に大きな影響が出ます。ちなみに、ある保険会社は、保険料支払日です。と言うことは…（続く）【ブログ6177日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています...
マンション共用部の火災保険も自動車保険と同じように、保険事故があると、次回の保険更新時に、保険料が上がります。但し、事故カウントがなされるのは、保険更新日から半年前より、2年半前まで。この期間以外の事故は、カウントされません。と言うことは、申請のタイミングによっては、次回の保険料に影響する訳です。これ、とても重要です。（続く）【ブログ6176日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人...
当社が足場解体前のコンサルティングを行うと言っても、発注者は、あくまで管理組合です。施主としての確認は重要です。と言っても、工程ごとの検査は、技術的な知識がなく難しいので、足場解体前に、屋上や外壁の補修の様子を見てもらうのが「足場解体前検査」。今回岐阜の現場で、見ていただきました。新築以来30年以上住んでいる人でも、屋上に上がるとか、高層の外壁を間近で見るのは初めてで、遠足気分(笑)天気予報は雨でした...
韓国から戻り、1日置いて、沖縄です。今回の出張は、・大規模修繕工事コンサルティング先で、足場解体まで1カ月を切り、修繕品質のチェック。通常は、足場解体の寸前に行うのですが、初めての工事会社のため、手直しが沢山出ることもあり得るので、解体前検査も2回。夜には、理事会もあります。・長期修繕計画の本格改定と修繕積立金値上げの公聴会の開催。長い間、修繕積立金の見直しが放置されていたマンションで、5年間のコン...
旅では、景色の楽しみと食の楽しみ。今回、妻が全行程のプランを立ててくれましたが、ソウル市内の夜景を楽しむナイトツアーとソウルタワー 明洞餃子マリコギ(肉巻き)専門店ホテルからの風景＝屋上防水を注視！(笑)【ブログ6173日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
私、韓国語は、カムサハムニダ（ありがとう）、アンニョンハセヨ（こんにちは）等の2，3語ができるくらい。英語は通じやすいイメージがありましたが、タクシーに乗ってもお店でも、イマイチ通じません。まあ、私の英語がちょっと錆びついたかも(笑)事前に調べた情報では、タクシーは、配車アプリがベストで、流しのタクシーではぼったくりに合う可能性もある、とのこと。で、実際に、配車タクシーを使ったのですが、位置情報が不正...
ホテルから眺めるソウルの街並みは、日本と大きく変わる印象ではありません。見る視点は、景色の中でも、電柱の装柱、建物の外壁、屋上の防水。屋上防水であれば、ウレタン防水なのか、アスファルト防水なのか、違う防水なのか？みたいな関心です。これ、街歩きの楽しみ方でもありますから、職業病と言わないでね(笑)【ブログ6171日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
韓国での結婚式、披露宴は、日本とかなり違いました。式は、ホテルの式場で、両家の母親が、最初に入場。これが家族間の挨拶セレモニー。続いて、新郎新婦の入場、新婦の友人の祝辞、新婦の友人からのお祝いの歌。ケーキ入力。新婦から新婦の母への手紙朗読。新郎新婦の紹介とか、なれそめの披露とかはありません。と言っても、司会は、ほとんど韓国語なので、意味は分からずですが…。挨拶に対する新婦側の聞き手の反応で、なんと...
甥っ子が韓国人の女性と結婚するので、ソウルで結婚式を行うという。それに参列するため、このGWの後半は、夫婦でソウルに来ています。式への参列なら一泊二日ですが、もう1日、滞在を延ばして、二泊三日。会社勤務時代は、毎年1度は海外旅行に行っていましたが、ベンチャー起業後の初期は、お金も暇もないどころか、逆に、借金は増えるばかりで、海外など行く余裕はなし。(笑)上手くいくようになると、今度は、次から次に仕事が...
管理計画認定は、既築マンションにおいては、全国で700件ほどで、そのマンション名は、ポータルサイトで検索、確認できます。今までの情報は、認定コード、認定日、マンション名、住所。消費者がマンション購入にあたり、そのマンションが認定を取っているかどうかを調べるには、このポータルサイトで、マンション名を検索すればわかります。今回の追加情報は、住宅と店舗の戸数、階数、構造、建築年月有益なサイトとして、広く活...
築25年111戸の顧問先マンションで火災保険の満期更新時期となり、前回、当時の管理会社が代理店となって加入した保険の同条件更改だと、保険料が110万円のアップ。保険適正化コンサルティングを開始。主な見直し要素は、保険期間支払方法タイプ保険金額免責特約保険会社今回、この中で、見直しの最大要素は、保険金額と免責。全部で12種類の保険見積を取得し、最終的に、前回同条件より、210万円も保険料が安くなりました。もちろ...
固定資産税の通知と一緒に、空き家対策チラシが入っていました。表面は、市からのお知らせ、裏面は、不動産業者と解体業者広告。この業者を市が推薦するものではない、との断りは入っていますが、業者からすれば、空き家の所有者に届く固定清算税通知書であれば、個人情報の取得なしに、リーチしたいターゲットへのアプローチになり、広告効果が高く、市とすれば、広告収入が印刷や封入コストの軽減につながる良い策だと思います。...
中部電力カテエネとの姉妹サイトである「NACHARGE」（ネイチャージ）では、今春、「この時間に、電気を使おう！＝家事をしよう、電気自動車に充電しよう」というキャンペーンを行っています。今までは、電力使用量のピーク時に節電を呼び掛ける活動を行ってきましたが、これとは真逆。確かに、ピーク時に電気使用量を減らすためには、その時間帯における冷暖房の温度設定を変えるだけではなく、同時に家電を使った家事を行わない、...
顧問先の「サンマンションアトレ刈谷ミササガパーク」が管理計画認定を受けました。刈谷市で第1号です。京都市でも名古屋市でも、第1号を取れず、第2号とか第3号となりましたが、今度は、第1号の栄誉を取りました！(^O^)／登録一覧表ページを見ると、全国でも、最新認定マンションとして、トップに出てきますから、気持ち良いです！【ブログ6164日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキ...
今年のマンション管理フェア、マンション管理学校は6月27日、28日です。今年も、事務局から、企画協力の依頼が来て、コメントを差し上げ、また、今年も、マンション管理学校の各日の最終講義を担当することになっています。で、4月末までにそのタイトルを届けることになっていましたので、決めました。6月27日（木)15：40～16：20NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組...
今年のGWは、半端ない忙しさです。理由は、総会シーズンであること、GW明けに、すぐに、沖縄で、大規模修繕工事見学会があること。顧問先マンションに対して、問題を解決する待ちの姿勢ではなく、より良くするための提案をしようとすると、総会での議案化が必要になる案件は、自然と増えます。特に、私が直接担当するマンションは、大型か難問を抱えたマンションですからね。一方では、顧問補佐が付いているマンションも、増え...
先月に続いて、燃料費調整額が、マイナスではなく、プラス側で、上がっています。電力会社は、原油や石炭を大量に輸入するので、円安は、原価の高騰につながります。もちろん、かなり前から、予約購入をしているので、今度、円安に振れると考えれば、その分、多く予約するのですが、ここに至っての急激な円安は、想像できなかったのでは？と思います。自然と燃料費があがる。マンションの電気代をいかに安くするか、もっと、頭を使...
中電がこの春、従来の若者(22歳以下)、高齢者(65歳以上)の世帯に加えて、引っ越し応援キャンペーンを行っています。以前、この22歳以下と65歳以上の世帯への割引に対して、不公平だし、割引く意味が不明だが、マーケッティングと言う点では、優れている、とこのブログ書きました。今度は、引っ越し応援？「応援は不要」な家計の人だって沢山いるはず。これは、他電力への切替え阻止作戦＋ガス契約獲得作戦と見れば、合点が行きます...
2年ほど前、電気料金の爆上がりがありました。その時、それ以前に、高圧受電契約マンションで、新電力に切り替えた先を一斉に中電との契約に戻しました。しかし、最近、再び、新電力からのオファーが来ました。高圧契約の中には、燃料調整額の変動を全く受けないプランもあるとのこと。燃料調整費自体は、支払うことは必須なので、どんな仕組みで高騰時に吸収するのか？とにかく、いくつかのサンプルで、試算してもらってから、組...
4月から、中部電力の電気料金の改定があります。電気料金には、基本料金と電力量料金があり、基本料金は、一度に使える電気の最大容量を元に設定され、電力量料金は、使用料に応じ、単価を掛けて計算します。単価は、使用量に応じて、変わるパターンと季節時間帯別に応じたパターンがあります。特徴的なのは、一般家庭では、使用量が多くなると、単価が上がること。消費者感覚では、使う程、単価は安くなるのでは？と思いますが、...
先週、兵庫県尼崎市の約40戸のマンションの定期総会で、当社との大規模修繕工事コンサルティング契約議案が承認されました。兵庫県では、第1号です。関西エリアでは、大阪、京都、滋賀、滋賀で、コンサルティング契約が順次、拡大しており、もうすぐ10件を超えます。関西専任の山崎マンション管理士の活躍の場が、まずます、増えます！【ブログ6157日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキン...
今回の家族旅行は、32回目の結婚記念日と私の63歳の誕生日のお祝いを兼ねています。気持ちは40歳ですが(笑)ディナーの最後のデザートにて、娘たちの計らいで、こんなプレートが用意されていました。今も、毎日、仕事に集中できるのは、家族の仲がすこぶる良いということは、とても大きいです。家族の理解と支えに感謝です。【ブログ6156日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録し...
家族4人で髙山に来ています。長女が6月に出産予定で、ゆっくり家族4人で旅行に行けるのは、これが最後。女子3人の好みで行先は決まるので、有名なパン屋さんとか、古い町並みの雑貨屋さんとか食べ歩きとか…。私は、後ろから3人の楽しそうな様子を眺めて、ニコニコして、あとは、支払い係です(笑) 夜は、市内の古民家1軒貸し切りの宿。すみや。この宿、妻が見つけてくれましたが、とても良いです。【ブログ6155日連続更新中】...
この週末は、椙山女学園大学にて、日本マンション学会 学術大会が開催されました。全国から、大学の先生や弁護士、一級建築士、マンション管理士等が集まり、様々なテーマで、論文の発表や議論を行います。初めての参加で、当初、土日を全て空けてあったのですが、この期間は総会シーズンのため、どうしても、二日間丸々を空けることが出来ず、何とかやりくりをして、日曜に総会、理事会を集め、土曜日を一日、空けました。様々な...
昨日、5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します、と告知し、沖縄エリアのメルマガ読者に告知メールを送ったら、即日で10名近くの申し込みがありました。これから、チラシの投函が始まりますので、定員の30名がすぐに埋まるかもしれません。沖縄ですから、追加で、別日の設定と言うのも、大変なため、午前の部と午後の部を分けるとか？まあ、これは、参加申し込み状況を見てから考えます。(笑)【ブログ6152...
5月11日（土）、那覇市泉崎で、大規模修繕工事見学会を開催します。 マンションは、「ライオンズプラザハーバービュー」 築25年 52戸です。第1回目の大規模修繕工事です。沖縄は、気候が温暖で、寒暖差が少ないこともあり、外壁の劣化の進行が遅いことや、昔から、修繕積立金をきちんと積み上げるという感覚が乏しいことから、第1回目の大規模修繕工事の実施時期は、かなり遅い。中には、新築以来、積立金が1000円～3000円...
今週末は、名古屋の椙山女学園大学で、日本マンション学会、学術大会が開催されます。一昨年度、学会のメンバーになり、名古屋支部に所属し、活動を始めましたが、地元での開催なので、チームメンバーとして、事務居の一員を努めます。皆の力を合わせて、大会を成功させます。h【ブログ6151日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
昨年に引き続き、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利息が上昇。0昨年の.475％が、0.5％の利息に上がりました。更に、管理計画認定を取得すれば、0.05％が加算され、0.55％になります。ここまで上がると、手の込んだ手続きであっても、トライしたくなる組合は増えるでしょう。今後、組合に提案するためには、すまい・る債の最新の商品、最新の仕組みに対する正しい理解が必要ですから、住宅金融支援機構東海支社を訪...
多分、15年以上前に買ったデジカメ。パナソニック製コンパクトデジカメLUMIXで、性能も耐久性も極めて良い。それが、先日、不具合が出て、買いかえることに。普段使いは、スマホですが、建物調査の時に1階から上層階のタイルをズームアップして撮影する時などには、欠かせません。で、ネット検索したら、僅か数千円で決して性能が低くない製品も並んでいますが、そこには、知っているブランドがない！きちんと調べたら、コストパフ...
今週末の土日は、日本マンション学会の学術大会が、名古屋であります。私もその大会事務局の一員として、裏方を努めます。最初は、土日とも、体を空けていたのですが、このシーズンは、各マンションで総会シーズンのため、結果、日曜は、マンションコンサルティングが入ってしまい、土曜だけのサポートとなってしまいました。私にとっては、初めての事務局に加わる体験ですから、頑張ります！【ブログ6149日連続更新中】 ←【人気ブ...
先週、東京に、タワマンの大規模修繕工事の勉強に行ってきました。MAKSの辻一級建築士と一緒に、久しぶりの新幹線。これが、その現地写真です。これまで、文書や写真等で、勉強してきましたが、実物を見て、現場代理人（現場監督）さんの話を聞くと、やはり、腑に落ち方が全然、違います。中部エリアでも、タワマンが増え、先日、あるタワマンの顧問に就任したばかりですが、そろそろ大規模修繕工事の時期を迎えるタワマンも増えて...
週末に開催した岐阜市内の大規模修繕工事見学会には、なんと、20名もの参加者！しかも、岐阜周辺だけではなく、名古屋市や、更に、郊外エリアからも、参加がありました。今回の現場が名鉄の駅から徒歩5分で、電車でも来ることができるという利便性もあったと思いますが、今回のチラシに書いた、ここでしか聞けない…1，1回目の大規模修繕から16年目の大規模修繕が出来た長寿命メンテナンスの秘訣とは。2，工事期間中の外部駐車場...
管理費についても、他のマンションと比べて、戸当たりの金額が高いか安いか？を聞かれます。これも、単純な比較では、何とも言えません。同じ規模でも、・エレベーターが1台か2台かで変わります。・日常清掃が、1日何時間×何日で変わります。・定期清掃が、年に何回あるのかで変わります。・その清掃も、照明器具のカバーを外すかどうかでも変わります。・建物設備巡回点検が年に何回あるのかで変わります。・自動ドアに保守契約が...
次は、管理費について。こちらも、他マンションと比べて、高いか安いか？を聞かれることがあります。いわゆる「高級なマンション」であれば、管理費が高いに決まっている(笑)と言う一般論は、横に置くとして、こちらも、大規模修繕工事と同じく、単純に、戸当たりいくらで比較することは、意味がありません。（続く）【ブログ6144日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録していま...
築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンション同士で、大規模修繕工事が高いか安いか？を戸当たり単価で比較しても、全く意味がないという話を書きました。では、業界のあちこちで、戸当たり○○○万円と言う数値が使われるのは何故でしょうか？それは、全く意味がないのでしょうか？そんなことはありません。我々のような専門家であれば、経験則的に、「このくらいの規模のマンションで、このくらいの工事内容であれば...
よくある質問Q1：管理会社から大規模修繕工事費の提示を受けた。馬渕さんが手がけたマンションで、戸当たりの単価で比べて、高いか安いか？A1：比較できません。Q2：では、築年数、階数、戸数、形状が、できる限り似ているマンションと比較し、高いか安いか？A2：比較できません。Q3：では、一般的な統計金額とか、国交省発表の実態調査と比較し、高いか安いか？A3：比較できません。似ている築年数、階数、戸数、形状...
よくある質問として、自分たちのマンションは、他のマンションと比較して、どうなのか？と言うものがあります。大規模修繕工事費は、高いか安いか？管理委託費は、高いか安いか？修繕積立金や管理費は、安いか高いか？自分たちでは、相場が不明のため、「比較するとわかりそう」と思うのは、自然です。しかし、比較するためには、条件が同じでなければなりません。ところが、同じ規模のマンションでも、階数や形状、設備が異なる。...
今週末は、岐阜市32戸、築32年のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会を開催します。駅から近いので、徒歩でも行けるという点が受けたのか、ここでしか聞けない3つのコストダウンの秘密が魅力的だったからか、あるいは、知っている人は知っている「あのマンション」だからか？岐阜市以外の参加者も多数あり、20人を超えています。個別相談の体制を整えるべく、コンサルタントも4名で対応します。当日は天気が良さそうなので...
この週末は、掛川市で当社の第1号コンサルティング先にて、大規模修繕工事の施工会社が決まりました。築16年目17戸のマンションです。修繕積立金が十分でないため、コストダウンの要望が強い。沖縄や長野の遠隔地であっても、オンラインを活用して、品質を保ったままコストダウンを実現するMACM方式を評価頂きました。今回、1年間のコンサルティング期間中で、実際、現地に伺ったのは、1，勉強会とコンサルティング説明2，契約時...
読者の方からの質問です。◎質問組合員のほとんどが外部に居住して賃貸に出しているマンションの理事長ですが管理会社が組合員の氏名・住所リストを交付してくれません。これでは、組合員への連絡を管理会社通しで行うしかありません。仕方ない事でしょうか。◎回答管理規約を読んでみましょう。理事長は、組合員名簿を保管することになっていないでしょうか？区分所有者＝組合員になる時は、理事長宛てに名簿を提出し、理事長がその...
読者の方からの質問です。◎質問輪番で理事を決めています。次期理事の選任について、忙しいとの理由で理事会に出られないという方に対して、飛ばして次の順番の人にしたらと言っても、フロントがそのまま名前だけ理事にしておいて問題ないと言って、そのまま次期理事案となりました。名ばかり理事や欠席理事が複数いて、理事会の定数に不足していても、フロントが理事会を進めて、理事長も何も言わず開催した場合は、不正な理事会...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。◎質問（前年と同じ内容での更新の場合）馬渕の回答「総会前の理事会で、1年間の管理業務や決算などの「管理事務報告」を行うことを差します。」に対しての更Q。→という事は、...
読者の方からの質問です。管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）4 上記仕事内容「管理事務に関して管理組合への報告」とは、普通どのような仕事をさしますか。◎回答総会前の理事会で、1年間の管理業務...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）3 通常総会（前、あるいは途中）で、重要事項説明書の説明がなされない時があるが、問題ないか。◎回答従前と条件が変わる場合は、重要事項説明会の開催義務があ...
管理業務主任者独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）2 通常総会に管理業務主任者が来たり来なかったりするが、いいのか。◎回答問題ありません。管理業務主任者は総会の出席義務はないです。なお、総会時に、重要事...
読者の方からの質問です。管理業務主任者の独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。◎回答問題あ...
読者の方からの質問です。独占業務は以下のとおりです。・管理受託契約締結時の管理組合への重要事項説明・重要事項に関する書面への記名、押印・管理受託契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関して管理組合への報告とあります。質問（前年と同じ内容での更新の場合）1 重要事項説明書の署名押印した管理業務主任者と、理事長への説明に来た管理業務主任者が別の人だったが、問題ないか。2 通常総会に管理業務主任者...
ここ1カ月の間で、顧問先マンションにおけるオートロックインターホンのリニューアルのために、アイホン社とパナソニック社のプレゼン&デモンストレーションを4回聞きました。各社、プレゼンを行う担当者が異なると、そのプレゼンスキルの違いも歴然としてますが、同じ機能を説明するのでも、上手い人は、聞き手のうなづきを何度も引き出しますね。技術的な深堀が得意な人もいます。他社との違いを人間工学的なアプローチで答える...
先週末は、大阪で、通算4回目のセミナーを開催しました。参加者は、合わせて約20名。 終了後の質疑応答も、個別相談も、非常に熱心で、管理や長期修繕計画の診断もいくつもいただきました。【ブログ6119日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文16
本シリーズの最終回。今回の発端は、修繕積立金が5千万円しかない約40戸のマンションで、8600万円の大規模修繕工事を提案してきたことが始まりです。管理会社による建物調査報告書を見せてもらいましたが、その中に、建築基準法第12条「10年以内にタイルの全面打診をしなければ、13年を経過しない時期に大規模修繕工事を実施することを計画しなければならない」と引用されており、その下に、「前回の大規模修繕工事から13年以内に...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合からの抗議文に対して、管理会社からの回答は、全ての指摘事項について、事実を認め、不適切であったことを全面的に認めるもので、支店長名での謝罪文の提出がありました。今回の総会妨害行為や役員への脅しとも取れる高圧的な態度は、個人の独断とのこと。役員からは、今回の行為が単に、個人の判断だけで行われたとは考えにくいので、会社の指示があったのでは？との指摘がありましたが、それをつまびらかにする方法はあ...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文15
管理組合から、管理会社に対して、以下、社員の7つの不適切行為を挙げて、謝罪と再発防止を求める文書を提出しました。1， 管理会社社員が、オブザーバーとして総会に出席し、役員・管理会社側の席ではなく、組合員側に着席し、議案審議の質疑応答の冒頭に「組合員から、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠を示されたので、「その要請を行った組合員は誰か？」と尋ねたところ、回答がなく...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文12
このような、管理会社による不適切、違法な妨害がありましたが、最終的には、何人もの組合員が、「今回の議案に賛成であり、これまで管理会社の言われるがまま進めてきたことに、元々疑問があった」旨の発言があり、理事長が採決を取ったところ、会場参加者も、圧倒的な賛成多数で、議案が承認されました。管理会社が言うように、この議案が「審議保留」になるような不完全な議案でなかったことは明らかですが、理事会としては、今...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文11
続いての、管理会社社員の主張は、本総会に至るまでの理事会開催に関して、管理会社の出席なしで行ったことに対する批判。この主張も、全くおかしい。理事会の招集者（主催者）は、理事長です。管理会社は、あくまで、組合の要請に応じて理事会に出席する立場で、管理会社の出席は必須条件ではありません。また、そのことをコンサルタント（当社）が画策したかのような批判もありましたが、理事会に誰を出席させるかの判断も、当然...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
管理会社社員による豪会議案の審議保留の主張根拠は、「総会参加者が少ない中で、数の力で押し通すのは問題である」との発言。しかし、通常総会でも、同程度の会場参加人数であり、今回が極端に少ない参加人数ではありません。しかも、総会の1カ月以上前には、住民向けに2時間の勉強会・説明会を開催し、今回の議案資料は14ページ。本総会での議案説明でも、パワーポイントを大きく映し出し、1時間以上を使っています。恐らく、過...
200万円/戸超の見積、管理会社の総会妨害、抗議と謝罪文10
今回、総会会場の参加者数は、例年の通常総会と同程度であり、委任状や議決件行使書数を加えた総数も、例年の総会と変わりません。ところが、この管理会社員は、総会参加者のごく一部の方から「議案内容が、よく理解できず判断しかねる」との趣旨の発言があったことを、まるで、全体の多数意見であるかのように取り上げ、「審議保留にすべき」を提案。本議案上程のために、努力してきた理事会の意向も、また、理事長に委任した人、...
寸前のところで、管理会社からの管理規約違反の提案を制止し、総会がはじまりました。例の前フロント担当者は、なぜだか、組合員側の席に座っています。オブザーバー（つまり、発言権はなし）だから、という理由だそうですところが、当社とのコンサルティング契約議案の質疑応答になったら、何と、発言！しかも、その冒頭に「組合員から、私のところに、心配の声が入り、私に発言して欲しいという要請あった」との趣旨で発言の根拠...
臨時総会当日、突然、管理会社から、フロント担当者以外の社員が来ました。今のフロント担当者の前任者とのことです。総会前に、この二人が、理事長に対して、「管理委託費を自主的に下げる提案を総会でしたい。そうすれば、MAKSと契約しなくても、コスト削減ができるので、MAKSとの管理適正化コンサルティング契約締結の議案を保留にしてはどうか？」という趣旨の提案をしました。これ、重大な規約違反です。何故なら、管...
いよいよ、臨時総会の開催ですが、今まで、管理会社が全ておぜん立てをしてくれていたので、理事会メンバーでは、何をして良いのかわかりません。当社にて、総会議案の素案を提示。理事会議事録と共に、管理会社に原稿を送って、定例の書式に整えてもらい、印刷と配布を依頼しました。（続く）【ブログ6114日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
シリーズの途中ですが、お知らせです。午前、午後とも、多くの申し込みを頂いていますが、残席があります。【ブログ6113日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
理事長からの相談時には、管理会社とそのグループ会社による大規模修繕工事の提案は、多くの管理組合員の支持を得て、既定路線のごとく進んでいるのだと聞いていましたが、組合員向けの勉強会を行ったところ、全く逆！単に、管理会社以外の選択が示されておらず、自分たちで探すこともままならず、声を上げていなかったことがわかりました。改めて、総会や理事会の議事録を拝見すると、管理会社の担当者の言いぶりは、あたかも、管...
理事会から、熱心に組合員に呼掛けた結果、組合員の3割程度の方が参加頂けました。このマンションでは、通常の総会が、この程度のため、その意味では、組合活動に関心がある方は、やはり、こうした勉強会にも参加されるのは、どのマンションでも共通ですね。勉強会での質疑応答の段では、「今まで、管理会社から言われるがままで、問題だとずっと思っていた」という意見が大勢。理事会としては、今まで、管理会社が大規模修繕工事...
勉強会の会場として設定されたのは、理事長宅。役員4名のうち、3名が参加をされました。テーブルに座っての実施でしたから、いつものようにスクリーンとプロジェクタではなく、少し大きめのモニターに映写しての勉強会。内容は、前半の勉強会編は、テンプレート通り、後半の各マンション分析編に調査結果を入れて、1時間半。終わった時には、理事会としては、管理適正化コンサルティングの依頼は、積極賛成。大規模修繕工事は、住...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。実際に、それほどの工事費が掛かるのか？そもそも、今すぐ工事を行う必要があるのか？工事行うにしても、コストダウンの余地はないのか？理事の皆さんと一緒に、屋上から順次見ていくと、確かに、美観上は、年季が入っている。しかし、屋上は、陸屋...
愛知県内の約40戸のAマンションの実話です。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、戸当たり200万円超えの大規模修繕工事が提案されていました。修繕積立金は全く足りず、多額の借金と大幅な積立金値上げが必要でした。少しでもコストが下がらないか？を管理会社に依頼し、何度か減額プランが出てきており、住民説明会も実施したものの、組合の手持ち資金では、大きく足りず、組合員の関心も高...
愛知県内の約40戸のAマンションの理事長が当社のセミナーに参加されたのは、昨年の春。当時、このマンションでは、B管理会社とそのグループのB建設会社から、大規模修繕工事提案があり、当初予算は、約8,650万円。組合の修繕積立金残高は、約5,200万円。B建設会社で工事をするとの前提で、減額プランが出されているが、工事個所を減らすものの、限界があり、借入か一時金徴収は、避けられない状態。セミナーに参加されたときの...
私の古巣である中電が、大口ガス販売を巡って、東邦ガスと談合していたことが、公正取引委員会より指摘され、両社から謝罪がありました。東邦ガス側は、調査前に申告したことで、課徴金はなし。中電側は、2678万円の課徴金。マンション大規模修繕工事における談合やリベートと闘っている自分のルーツが、「公益事業の電力会社出身ゆえに身に付いた『公正』にこだわるポリシー」だと標ぼうしている私としては、何とも、悔しく情...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。四つ目は、こうした公募による選定は、書類審査と各社30分程度以下のヒアリング・プレゼン審査で決めることがほとんどだからです。この方式では、当社の伝えたいことを伝える時間が足りません。大規模修繕工事を巡る談合やリベート問題、不正競争などを知ってもらい、当社が、それに対して、闘い続け、そういった悪...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。二つ目は、一般公募では、住民の知らないところで、忖度、談合、リベートが横行し、公正な競争が行われないケースが多いからです。特に、管理会社が事務局を行う公募では、その傾向が強いです。なお、これは、一般論ではなく、統計がある訳でもなく、当社の経験に基づく見解で、管理会社の多くが、不正競争を行って...
多額の報酬が見込める大型マンションから、設計監理業務の一般公募への応募を依頼されても、当社が応募しない理由。一つ目は、当社は単なる設計集団ではなく、マンション管理組合向けに特化したコンサルタント集団なので、一般公募で応募してくる設計事務所とは、土俵が異なるからです。例えていうなら、ボクシングの試合に、キックボクシングの選手が出るようなものです。技術的な設計監理は、設計事務所であれば、どこでもできる...
200戸近いマンションから、配管更新の設計監理会社の一般公募に応募して欲しいとの依頼がありました。当社は、一般公募には、参加しないのが方針です。過去に、当社のセミナーに参加された方がおられ、その方から、熱心に推薦される場合で、管理会社が介在しない場合であれば、レアケースとして、応じることは、ありますが、管理会社が事務局を務める一般公募は、参加することは、ありえません。依頼する側からすれば、大きなマン...
2024年3月23日（土） 大阪府吹田市 午前・午後で開催 □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ □◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇ 受講無料・予約制 各会場定員限定 ※会場によって定員が変わります 「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます 第1部 セミナー（90...
「ブログリーダー」を活用して、馬渕裕嘉志さんをフォローしませんか？
補助率80％を超える補助金を使い、今年、20基の自動車充電器を設置したマンsンで、住民向けのデモンストレーションを実施しました。充電設備の課金サービスを行う会社が、電気自動車持ち込みでのデモです。こちらがその写真、夕方4時からの実施で、参加者は6名でしたが、装着は、簡単、充電の見える化は十分、遠隔操作も簡単、毎日通勤で使っても、電気代は1万円程度とか。実物を見ながらの説明は、分かりやすいです。このマンシ...
上手くいく方が良いか、上手く行かない方が良いか？と言う質問です。上手くいく方が良いに決まっている！と思いがちですが、実際は、上手く行かないと、今までのやり方を振り返って、改善するきっかけになります。それによって、成長もできます。達成感も生まれます。上手くいかないことも、良いことなのです。【ブログ6205日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
管理会社の担当者から、「管理会社以外に工事を発注する場合は、組合が直接、業者とやり取りをしてもらうことになる。何かあっても、管理会社は関係ないので、大変ですよ」と言われたので、価格が高い安いは関係なく、管理会社に頼んだ、と言う話は、良く聞きます。しかし、これ、間違っています。管理会社との委託契約には、通常なら、「組合が管理会社以外に発注した工事に対する見積書の受理、発注補助、完了確認を行う」との趣...
昨日、顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合のフェアな相見積の取り方を書きました。その結果、当社が紹介した工事会社の金額が安ければ、そちらに発注するのが自然な流れになります。しかし、ここで、管理会社が、相手の金額を見てから、その値段よりも、少だけし安くした見積もりを再提出したいと言ってくるケースがあります。これ、少しでも安くなる組合にとって、メリットがあるように見えますが...
顧問先で管理会社又は管理会社の協力会社から工事見積が出された場合、最初に判断するのは、工事の必要性。次が、工事内容。次が、査定又は相見積。管理会社から出された見積書は、仕様の統一のために、金額をマスクして使うことはありますが、 そのまま業者に見せるとか、金額を漏らすことは、絶対にありません。また、仕様（性能）統一を前提に、別メーカーの同等品を指名することもあります。また、管理会社が元請けになる方が...
妻が、私の体を気遣い、熱中症予防のための「クールリング」を買ってくれました。それがこちら。写真は、かわいいデザインですが、白濁色の絵柄なしのものもあり、もちろん、そちらを選択。持ち運びのクーラーバッグやその中に入れる保冷材もセットで購入。それがこちら。昨今、熱中症に気を付けるべき季節は、もう、今の時期から、9月、10月まで長くなっていますから、心強いアイテムです。妻に感謝です。【ブログ6200日連続更新...
変なタイトルですがホントです。(笑)当社が管理適正化コンサルティングを行ったマンションの住民から、あるマンションの理事に、その成果が凄かった！との話が入った。そこで、その理事が、理事会で、当社にコンサルティングを依頼してはどうかとの提案を行い、次回の定期総会で来期の予算にコンサルティング費用の計上を行うことになった。管理会社は予算金額を入れるために、当社に聞き取りを行ったとのこと。複数候補から選ぶつ...
今、沖縄では、ライオンズプラザハーバービュー(52戸)の大規模修繕工事が、いよいよ、足場解体間近まで進んでいますが、新たに、別の入札が始まります。マンション名：コートヴィレッジ牧志住所：沖縄県那覇市牧志2－5－6階数：鉄骨鉄筋コンクリート12階建建築年：1998 年9 月（築26 年）戸数：25戸これまで開拓してきた沖縄の工事会社さんに入札参加を依頼しています。当社は、談合・リベート・忖度を一切排し、管理会社の介...
今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で開催されます。もちろん、当社もブース出展を行い、マンション管理学校では、次の二つの講義をおこないます初日5限目 15：40～16：20 NHKクローズアップ現代「老いるマンション維持費高騰への備え」に登場のマンション管理士が語る番組取材の背景二日目5限目 15：40～16：20 高騰する大規模修繕工事費！コストダウン成功の秘訣～談合・不正契約の防止から始まる3つのポイント～是非...
あるマンションからの相談で、わかったことがあります。管理会社を替える時、当社のようなコンサルティング会社に依頼せず、管理組合の力だけで探そうとするときの一番の悩みは、管理会社の良し悪しがわからないことだろうと思いますが、その時、その管理会社が住民本位なのか、どちらかと言えば、組合を儲けの手段としか見ていないような会社なのか、の見分け方です。営業担当者やフロント担当者が良い人かどうか？に惑わされず、...
5月18日の日経新聞の記事です。節目は、2年…売主のアフター保証期限10年…法律上の瑕疵担保責任期限20年…法律上の不法行為に対する損害賠償請求期限実際には、アフター保証期限は、給排水管について、5年期限が一般的です。売主（管理会社）の検査ではなく、第三者による検査が推奨されています。全くの同感です。検査を行っても、何も見つからない、あるいは見つかっても、大したことがなければ、検査費用がもったいないではないか...
昨日に続き、週刊現代のオンライン記事より。正式なタイトルは、「修繕積立金を値上げしないと廃墟になる」…！暴走するマンション理事長に年金生活者の住民が感じる「強烈な違和感」【マンション管理クライシス】この記事の主要論点は、次の二つ。心配性かつまじめな理事長ゆえに、「修繕積立金の値上げについては、近年、『大規模修繕の工事費が上がって積立金が足りない！廃墟になる！』などの報道が増えたこと」が引き金。「し...
読者さんから紹介された週刊現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】管理会社の見積額は1億7千万円であったが、住民が別のコンサルに依頼し、見積りを取ったら、工事内容が変わらず、6千万円でできることがわかった、と言う記事。私も、管理会社への特命発注で1億円の工事費を総会で承認する寸前の管理組合からコンサ...
中電の電気使用アドバイス専用サービスサイト「NACHARGE」に登録すると、「電気を使って下さい」との依頼メールが届き、一定の基準を超えると、カテエネポイントが付きます。その傾向が段々見えてきました。多いのは、単なるオフピークの時というより、太陽光発電の余剰電力対応でないかな？と言う気がします。よって、天気が良い週末の午前から午後にかけての依頼が多い感じがします。再生可能エネルギーの活用で、全体としては環...
ブログ読者のAさんから情報をいただいた週間現代のオンライン記事です。正式なタイトルは、あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】普段から、私が警鐘を鳴らしている一部の管理会社あるいは担当者の実情と全く同じですが、この記事を読むと、更に強烈です。管理組合と管理会社...
先回、当社が小規模マンションのコンサルティング数は、かなり多いことを紹介しました。一方、大きなマンションも多数契約しています。昨年、多治見駅前にできた200戸超のタワーマンションの顧問契約が始まったのですが、この週末にも、金山の200戸超の大型マンションとの顧問契約が承認されました。当社の各種コンサルティング実績で言えば、100戸以上のマンションとの契約数は20棟を超え、常時の顧問契約は、8棟あります。過去は...
今年の総会シーズンでは、かなりの顧問先が長期修繕計画や管理規約の本格改定があります。理由は、管理計画認定制度の登録申請のためです。どちらも、コンサルタントが分業して行うのは、失敗のもとで、最初は、一人が、一時期、根を詰めて、集中する時間が必要なため、なかなか進まず、期限ぎりぎりに完成することが多い。もうひと踏ん張りです。【ブログ6190日連続更新中】 ←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブ...
この時期、マンションの定期総会が集中し、土日は、ハードなスケジュールとなります。この週末は、三つの顧問先の定期総会で、うち、二つの定期総会は、長期修繕計画と積立金改定の議案があり、私が説明します。別の一つは、200戸超のマンションとの顧問契約締結議案の審議があります。他に、顧問契約を希望されている60戸のマンションの役員さん向けの理事会。計6つのイベントとなります。この時期の週末は、毎週、同じようなスケ...
名古屋市内中心部のいわゆる投資用マンション（約60戸）に分類されるマンションの役員さんからのSOSです。投資用マンションは、管理会社の管理者管理方式が多いのですが、このマンションは、理事会があり、役員さんがおられます。その管理会社の管理委託費が高いために、コストの見直しを依頼したが、ゼロ回答。そこで、専門業者のいくつかを組合が直接、依頼する方式に変えたいと申し入れたら、管理委託契約をやめると脅された。...
顧問先マンション（24戸）の住民さんから、「近くのマンションの管理会社の担当者に、『うちのマンションに組合顧問がいる』という話をしたら、『顧問が就くのは、大型マンションだけであり、そんな小規模マンションに顧問が就く等と言う例は聞いたことがない。無駄だから、辞めた方が良いですよ。』」と言うようなことを言われたそうです。「うちのマンションは、特別なんですか？」と聞かれたので、自分の顧問契約の継続をはかり...
顧問先マンションで、「インターネットの光回線を全戸に引きたいが、既存配管の詰まりが発見された。」と問題発生。数か所の露出配管が必要。複数の事業者が別々に配線すると、マンションにとっては、不格好で外観を損ねる。更に、複数の事業者が配線できるかどうか、隠蔽配管については、不明。でも、住民は、それぞれの事情で、異なるインターネット事業者の光回線を使いたい。この解決のために、マンションに複数のインターネッ...
週末は、MAKSの毎年恒例のセミナーです。知らないと損をする管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー ～あなたのマンション価値を上げる5つのステップ～ （受講無料・予約制） 第1部 セミナー（90分）第2部 個別相談会（ご希望の方） ◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得！「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」「マンション大規模修繕のコスト...
驚きました。自衛隊の訓練中の銃の発砲、殺人事件の場所は、我が家から、車で十数分。同じ中学校下です。訓練施設のすぐ近くにまで行ったことはないけれど、この方面にあるんだなと分かる看板のある個所は何度も通ったことがあります。ただ、一部のニュースのように、「住宅街に囲まれた」と言うのは、間違い。近くに住宅街はありますが、訓練場は、山に向かって切り開かれた場所にあります。それなのに、「住宅街に囲まれて…」と...
岐阜県宅地建物取引業協会から、宅地建物取引士の更新講習の案内が来ました。この講習は、5年に1回、案内が来て、受講して試験に合格すると、この資格で仕事をすることが許されます。当社は不動産業ではないため、この資格の更新は必須ではないですが、マンション管理組合向けのコンサルタントとしては、必要な専門分野なので、毎回、更新しています。確か私が、中部電力で用地買収交渉の仕事をしていた30才くらいの時に取得したの...
当社のコンサルティングの特徴として、工事前に工事業者の下請け会社も集めて行う「キックオフミ―ティング」があります。これは、単なる工事前の業者打合せではなく、大規模修繕工事に至るそのマンションのストーリーやコンサルタントの想いを伝えるミーティングです。今回、7月から工事が始まる天白区28戸のマンションの工事会社向けに、高垣コンサルタントが、初めて、このキックオフミーティングを担当しました。入念な準備をし...
顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない！」と断言。しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。その取替え費用は約80万円。管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか？」と依頼しました。その答えは、「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影し...
顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません！」とのこと。管理会社の担当者も、...
廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、管理計画認定制度の有効な進め方〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加（ZOOM視聴様）が可能です。以下、廣田先生のメルマガより、転載します。是非、多くの方に参加頂きたいです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊...
自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。色々な要因が考えられるので、ネ...
マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い？と言う質問が時々あります。これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。ラン回線だと最大100M、光だと1G（以上）になるので、動画視聴や自宅からオンライン...
マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。そのため、管理者（第3者）管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げす...
この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。【ブログ5832日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログラ...
ブログ読者さんから、「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか？」「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか？」と言う質問を頂きました。まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。また、契約するかど...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュア...
【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う→組合側で、オンライン会議用のマイク＆スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、...
【課題2】間接費である宿泊交通費をできる限り抑える→これには、すべての修繕委員や理事会で、オンライン会議ができる＝全員がPCとネット環境を持ち、ZOOMにアクセスしていただくことが必要です。また、宿泊交通費だけではなく、郵送代や印刷代を節約するために、資料配布も、紙面ではなく、電子ファイルでの配信にします。とは言っても、手元に紙面がないと、嫌だという方もいます。その方は、ご自分で印刷していただくこと...
【課題1】名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する→これは、MAKSの業務フローと各会議のマスター議案書があるので、それに沿って、業務の準備や会議のファシリテートを行えば、名古屋でも、遠隔地でも、出来ます。（続く）【ブログ5826日連続更新中】（翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新）←【人気ブログランキングに登録しています】←【人気ブログランキングに登録しています】...
今、地元にMAKSコンサルタントがいないマンションで大規模修繕コンサルティングを行っています。オンライン会議を活用するという点は基本ですが、1、名古屋で行っているリアルなコンサルティングを同じ業務を提供する2、間接費である宿泊交通費をできる限り抑える3、組合側での議論のために、リアル会議を行うこれ、考え方は、沖縄でも同じですが、沖縄は、基本、担当コンサルタントがマンションに行き、そこで、オンライン会議...
2マンション☓第2回目の大規模修繕工事のコンサル契約岐阜市で同じフレストシリーズの2マンションをもう15年以上顧問をしているのですが、車で1～2分の距離。築年数は1年違いで、戸数は32戸と16戸。間もなく築30年になり、第2回目の大規模修繕工事の時期となっています。第1回目の大規模修繕工事コンサルティングに続き、今回も依頼され、昨年秋に、建物調査を行い、結果、どちらも1～2年以内の工事が望ましいとの結論になりまし...
