アパート建築営業マンが不動産投資してみた

✎投資と関係ない本も読んでみよう「フィリピンパブ嬢の社会学」①✎

こんにちは。本の虫🐞です。 絶賛花粉に悩まされ中です。もともと鼻炎アレルギーなので「オロパタジン」という薬を飲んでいます。このオロパタジンは市販のアレグラよりも強く、「アレグラ」→「アレジオン」→「オロパタジン」の順で強いそうだ。 しかし、オロパタジン錠剤＋アレジオン目薬で対策しているのに、鼻水、涙、咳、肌荒れとフルコースで病んでいます。例年は3月頭からGWくらいの期間ですが、今年は始まりが早いですね。 知人夫婦は花粉から逃げるためにこの時期夫婦で海外行くそうだ。うらやましす。 フィリピンパブ嬢の社会学（新潮新書） フィリピンパブ嬢シリーズ 作者:中島弘象 新潮社 Amazon さて、この「フ…

2024/02/29 10:30

✎賃貸業者との取引事情✎

こんにちは。本の虫🐞です。 昨年来空室になっている部屋がなかなか決まりません。1Kで地域最低の設定で、高齢者、生活保護、外国人ウェルカムにしているにもかかわらず苦戦しています。 賃料設定が低いので数か月一室空いたところで痛手ではないのですが、長期間空けば痛い。 広告料（仲介業者への報酬）を2か月にしたところで元の賃料が3.3万円なのであまり響きません。 そこで賃貸業者周りをしてきました。管理会社の作ったマイソク（募集チラシ）をもって物件周辺駅の客付け業者を飛込みで回ってきました。 しかし、いろんな業者がいますね。大きく分けると管理メインの地場の業者と客付けメインの大手の賃貸業者。全部で10件く…

2024/02/28 10:30

✎会社の奴隷になりたくない✎

こんにちは。本の虫🐞です。 日経の社会面に会社の抱えるトラブル、訴訟についてのケースを扱う欄があります。これが結構面白い。社員対会社のトラブルが多く、パワハラ・セクハラ・背任行為等の身近なトラブルの例が載っています。 先週の日曜日にこんな記事がありました。 ある古書店チェーンの女性店長が会社のイベント用に発注した商品が売れずに1,400万円の損失を出してしまった。会社側は、女性店長が独断でリスクの高い契約を結んだと解雇を通告。店長は解雇処分無効を求めて提訴した。 アニメイベントで販売するための人気キャラクターのバスタオル3,900枚とキーホルダー1万個を発注した。商品化するためには時間を要し、…

2024/02/27 10:30

✎高齢者が借りられる物件がない？本当か？✎

こんにちは。本の虫🐞です。 先日Yahooでこんなニュースを見かけました。 高齢者がなかなか部屋を見つけられない。高齢者というだけで拒否される。ニュースタイトルにあるように「内見さえさせてもらえない」というのだ。 高齢者が借主であれば、家賃を滞納する可能性もあるし部屋で亡くなる可能性もある。でも、人間はいつかどこかで死ぬのだ。 本当に借りられる部屋はないのか？ もちろんエリアにも依るだろう。でも、日本にどんだけ部屋が余っていると思ってるんだ？ たしかに、私も高齢者の立ち退きには苦労した。だが、高齢者可の部屋はあるのだ。以前にも書いたが、高齢者可の物件があるのになんだかんだと文句をつけて選り好み…

2024/02/26 10:30

✎2023年収支報告②✎

前回昨年の不動産の収支についてお話しました。今回は昨年の良かったことと改善すべき点を確認します。 ■良かった点 ☆入居率 全部でまだ20世帯程度ですから100％といきたいところですが、さすがにそれは難しい。どうしても移動はあるし、退去があれば原状回復もしなければならない。 2号物件は3DK×6世帯で完全にファミリータイプなのだが、賃料が低めだからか単身の入居者もいる。（近隣の新築1Kと同じくらいの家賃設定） 単身の入居者はどうしても回転が早く、2年で退去してしまう人もいる。幸い、2号物件は退去日までに大抵次の入居者が決まってしまうので、空室期間は原状回復工事の期間（2～3週間）だけだ。 区分所…

2024/02/24 10:30

✎2023年収支報告①✎

さて、確定申告も終わって落ち着いたので昨年の収支を確認してみます。 ◇収入 第1号物件 840,000円 第2号物件 4,189,355円 第3号物件 660,000円 第4号物件 2,051,500円（法人所有） 第5号物件 2,627,295円 合計 10,368,150円 満室想定 10,531,000円（5号物件は10か月間） 入居率 98.45％ ◆支出 固都税 523,086円 管理費 802,819円 保険料 274,782円 修繕費 962,837円 利息 1,950,360円 広告費 196,500円 光熱費 66,583円 経費合計 4,776,967円 ■利益 5,591…

2024/02/23 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え7⃣）✎

みなさん、レーティングサイトって頼りにしてますか。 最近居酒屋に行く機会が結構あって、新宿、池袋、上野の居酒屋に行きました。チェーンもあれば個人店もありますが、驚いたのがまずいのに高い店が増えましたね。 チェーンは当たり障りないんですが、個人店で外れた時がひどい。いや、本当の個人店、オーナーが厨房にいるタイプはあまりハズレはない。料理も旨いし、値段も高くはない。 よくわかんないバイトだけで回してるよくわかんない店ってあるじゃないですかw あれがひどい。ぼったくりって程ではないけど不味い。とにかく不味い。ほとんどの食材がレトルトなんだろうけど。レトルト感を隠す気なしw 私がお店を選ぶ際は必ずレー…

2024/02/22 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え6⃣）✎

突然ですが、皆さんは通勤は何で通勤してますか？ 私は職場まで電車で通勤しています。在宅勤務とは無縁です。幸いなことにちょっと時間がズレていてそこまで混む電車ではないので、行きの電車は日経を読んでいます。 で、会社で捨てるのですが、若い社員から新聞って面白いですかとよく聞かれます。（小さいゴミ箱なので新聞を捨てると埋まってしまうので迷惑なのかもしれない） 新聞に書いてあることはよくわからないから読み方が分からないとよく言われる。でも、私も分からないページが沢山あるし、読むのは興味があるところだけだ。 株に興味を持ち始めた後輩にお勧めしているのは、興味のある会社のニュースも大事だが、重要なのはもっ…

2024/02/21 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え5⃣）✎

日経が好調ですね。史上最高値を月内にも更新しそうな勢い。 30年以上前の数字と比べる意味あるのかは疑問だけど、節目ではある。 デフレ期しか知らなかった年代にとっては、インフレ時にはお金以外の資産が爆発的に膨らむのを実感できたのではないでしょうか。 しかし、「爆発的」かどうかは人にもよる。何に投資をしたかという点だけでなく、種銭の多寡だ。著名な日本の個人投資家のパフォーマンスは皆さんもご存じでしょうが、やはり種銭が多いほうが加速度も段違いなのだ。 当たり前の話ではあるが、同じ銘柄を同じ時期に買っていても人によって儲けは全く違う。我々のような弱小投資家が数万儲けて喜んでいる一方、彼らはひと月で数千…

2024/02/19 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え4⃣）✎

今日は愚痴から始まります。 昨日カードの明細を見たら、Netflixの1,980円がカウントされていました。 年末に携帯を買い換えた時にdocomoの支払いに替えたはず。同じアカウントで支払い方法が変わるだけでdocomoのポイントが付くから是非って言われてうっかり乗ってしまったのだ。 遡って明細を見たら12月から二重払いになっていた。 よーし！クレームだ！ってNetflixに鼻息荒く電話した訳ですよ。そしたら、docomoで支払いを替えた時に別のアドレスで登録してるから、新しい別のアカウントを取得していますだってさ。だから無駄に二つのアカウントを支払っていたらしい。 なんだ私が悪かったのかと…

2024/02/17 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え3⃣）✎

先日、前の勤め先の人たち10人くらいで集まって飲み会がありました。 前の会社を退職して10年になるのです。2人だけがまだ同じ会社に残っていて他は転職していましたが、転職組も全員不動産関係の仕事を続けていましたね。 年始に地震があったこともあり、話題は東日本大震災に。私は当時新宿の本社に在籍しており、地震の時も事務所にいました。高層ビルなので揺れる揺れる。その日は結局会社に泊まることになったのですが、一晩中ビルが揺れている感じがしました。 思えば、その日集まったメンバーはリーマンショック、東日本大震災をともに乗り切った連中でした。 87歳、現役トレーダー シゲルさんの教え: 資産18億円を築いた…

2024/02/16 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え2⃣）✎

今日は後輩が住宅ローン控除のために確定申告をするとのことで手伝いに行きました。 昨年マンションを売却して、戸建てに買い替えたようです。私はいまだに手書きで郵送していますが、E-taxの方が還付が早いそうですね。 国税庁はマイナンバーカードとインボイスでどこまで正確に把握してるんでしょうね。将来1円単位でもズレがあったら修正を迫られることになるんだろうか。 ってか、そうなったらもう自己申告の必要がなくなるか。 87歳、現役トレーダー シゲルさんの教え: 資産18億円を築いた「投資術」 作者:藤本 茂 ダイヤモンド社 Amazon シゲルさんはデイトレーダーですから話題は自然とデイトレードについて…

2024/02/15 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑩（87歳、現役トレーダーシゲルさんの教え1⃣）✎

先日、とあるブログでこんなやり取りを見かけた。 主と読者がコメントで小競り合いをしていたのだ。主のブログに対して、ある読者がそれは間違っている！証拠を出せ！と。(内容は投資関連の当たり障りない話) 細かい証拠まではないと主が述べると、その読者からほら見ろ！お前は間違ってる！だって。 おいおい。ただのブログだろ。なんでエビデンスを示す必要がある？金貰って販売してるわけでもないし、ただの感想や意見を書いてるだけなんだから。誰も学会で論文発表するつもりでブログ書いてるやつはいないだろ。 この読者はブログには正しい事だけが書かれている(べき)と本気で思ってるんだか、ただ荒らしたいだけなのかはわからんが…

2024/02/14 10:30

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こんにちは。本の虫🐞です。 たまには不動産に関することでも書いてみますか。 9日の日経に日銀内田副総裁のコメントが載ってましたね。「どんどん利上げしていくことはない。（急激な利上げは）考えにくい。」と。 だんだんと日銀から漏れてくる発言が「マイナス金利終了前提」になってきましたね。3月半ば春季労使交渉を経て4月に終了、利上げスタートは堅そうです。 さて、そうなったら不動産市場がどうなるか。 以前から述べているように現在の不動産高騰は日銀の金融緩和からスタートしています。緩和マネーの流入が一番の理由です。 もちろん他にもいくつかの要因がありました。例えば外資の買い。海外では金利と不動産価格の高さ…

2024/02/13 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑨（貯金はこれでつくれます5⃣）✎

さて、節約節約ゆーてますけどね。 具体的にどうやって節約していけばいいのか。 必要不可欠なツールが「家計簿」です。「家計簿を制する者は節約を制する」（P123） 貯金はこれでつくれます 本当にお金が増える46のコツ 作者:節約オタクふゆこ アスコム Amazon 以前に私もブログで述べましたが、節約するにはまずは自分の支出を把握しなければ削るところがわかりません。 彼女が勧めているのは「マネーフォワード」。今のアプリは凄いですね。レシートを写真撮るだけでOK。たしかに、会社の経費精算も今じゃアプリになりました。 家計簿をつけるのは挫折しがちです。だから項目は大雑把でいいと思います。まずは2～3…

2024/02/12 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑨（貯金はこれでつくれます4⃣）✎

さて、私が語るのも変ですが、著者ふゆこさんのプロフィールを紹介します。 貯金はこれでつくれます 本当にお金が増える46のコツ 作者:節約オタクふゆこ アスコム Amazon 1993年生まれ、「節約オタク」と称する節約・投資系YouTuber。メーカーに就職後お金について学び、少額金477万円を返済しながら1か月10万円で生活し、年間300万円を貯金、20代で資産1,000万円を達成、現在、チャンネル登録者は47万人以上。 現在31歳。若いですね。29歳の時に1,000万円達成。29歳の頃の私は社会人になって3年目で、当然1,000万円なんて夢のまた夢でした。 そんな彼女はお金のことを勉強する…

2024/02/11 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑨（貯金はこれでつくれます3⃣）✎

前回は見栄を張った浪費を止めて貯金体質になろうってお話でした。 貯金はこれでつくれます 本当にお金が増える46のコツ 作者:節約オタクふゆこ アスコム Amazon 今回はこれ。 （貯金のための）「最良の手段は、日常的なストレスを、できる限りなくすことです。」（P40） ストレスをなくすことが貯金へとつながる。なぜ？ お金を使えば気分は晴れるし、物を得る事で欲も満たされます。でも、その気持ちよさは長続きしないですよね。例えば新しいスマホに買い替えたところで、新鮮なのはせいぜい1週間。それを過ぎればあるのが当たり前になります。 本当に必要なものにお金を使わなければ、それは一時的なストレスや不安の…

2024/02/10 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑨（貯金はこれでつくれます2⃣）✎

さて、前回の続きです。 貯金はこれでつくれます 本当にお金が増える46のコツ 作者:節約オタクふゆこ アスコム Amazon 「思い込み」と「こうあるべき」が私たちからお金を奪う（P28） 著者ふゆこさんのアラサーの社会人女性の”あるべき”姿をこう考えていたようです。 ・デザインの凝ったインテリアで部屋をおしゃれな空間にしている ・恋人や友達との食事会では、ちょっと高くてもおしゃれなお店に行く ・トレンドをさりげなく抑えてファッションに気を配る ・プチプラだけでなく、ちょっと高価なブランドも取り入れる ・ジムやホットヨガに通って自分磨きをする ・ネイルサロンやまつ毛エクステなど美容にも定期的に…

2024/02/09 10:30

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑨（貯金はこれでつくれます1⃣）✎

こんにちは。本の虫🐞です。 新NISAも始まり、若い人の投資意識は高まるばかりです。後輩からも投資ってどうすればいいですか？何を買えばいいですか？ってよく聞かれます。 そんな時によく私が言うのは、貯金いくらあるの？ マスコミも投資投資って煽るから、気持ちが焦るのもわかります。しかし、投資するには種銭が必要。毎月の給料から積立てるにしても、まずは支出を洗い直していくらなら投資に回せるかを検討する必要があります。 そう。投資より前に貯金（投資に回すお金を作る）ができる体質になることがはじめの一歩です。 貯金はこれでつくれます 本当にお金が増える46のコツ 作者:節約オタクふゆこ アスコム Amaz…

2024/02/08 10:30

✎あなたの知らない世界⑩✎

某教団施設に2週間ぶりに2度目の参拝。 到着したら信者がみんなで庭の掃除をしており、前回のクロージング役のおばさんもいた。 私に気づいたおばさんが「あら～熱心ねえ。」なんて言って笑っている。「おかげ様で事故にも遭わずにまた来ました」って嫌味たっぷりに言ったら、「これも教祖様のおかげね。教祖様が事故を防いでくれたのね。」だって。ん？俺が事故を回避できたんじゃなくて、事故自体を無くしたってか。すげーな教祖様w 今回もまずはお参りから。安心してください。ちゃんと千円用意してますから。（部下が） んで、また例のプレハブでクロージング。今回は前回のおばさんではなく、スーツを着たおじさんが登場。どうやら、…

2024/02/07 10:30

✎あなたの知らない世界⑨✎

さて、前回教団施設で散々な目に会った我々は翌週婆さんを内見に連れていくためにアパートに向かいました。 ただ、ちょっと嫌な予感がしたので、約束の時間よりちょっと早めに向かいました。すると、アパートの100mくらい前手前に来た時点で婆さんの部屋の扉が開いて婆さんが出てきた。 なぜか野球帽？被ってる。んで、チラッとこちらを見てから慌てて向かいのコンビニの駐車場に入っていった。あれ？買い物か？と思ってコンビニの駐車場見たら車の後ろに隠れてんの。（やっぱ逃げようとしてたな） 〇〇さーん、買い物ですか？なんてわざとらしく声を掛けて捕まえる。もうすぐ賃貸業者さんが来るんで物件見に行きましょうねーって。 物件…

2024/02/06 10:30

✎あなたの知らない世界⑧✎

さて、ありがたいご本尊？にお祈りしたあと、仕方なく勧誘のお話（本題）を聞きに別棟に行くことになります。 本堂の隣に別棟の2階建てのプレハブがあり、そこでクロージングを掛けられるらしい。部屋に入ると我々をおいて婆さんは誰かを呼びに行ってしまった。 プレハブとは言っても結構広くて、低い折り畳みの机が沢山ならんでいる町内会の会館みたいな感じになっている。壁には本棚がありそれらしき本がならんでいる。子供向けの絵本もある。 しばらくすると婆さんがおばさんを連れてきた。このおばさんがクロージング係か。そのおばさん開口一番、「あなたたち本当にラッキーね。ここは誰かの紹介がないと入信できないの。○○さん（入居…

2024/02/05 10:30

✎あなたの知らない世界⑦✎

近年は成績を可視化したグラフを事務所に張り付けることもパワハラになってしまうらしい。昔は当たり前のように張ってありましたよね。ノルマに対していくら足らないか、他の人と比べて買ってるか負けてるか。実際はこんなものあってもモチベーションが上がるわけはなく、管理している側の都合のみで作られていた遺物です。 さて、熱心なカルト信者の立ち退きのために交換条件として教団施設に行くことになった我々です。 ある日曜日に私と部下はアパートまで婆さんを迎えに行き、一緒に某教団施設に電車で向かいました。電車の中でも、婆さんはお構いなしに教祖ファミリーのすばらしさを一生懸命語ってきます。 到着すると、そこには結構広い…

2024/02/04 10:30

✎あなたの知らない世界⑥✎

突然ですが、Netflixでサザンの茅ヶ崎ライブが今日から解禁されました。早速0時からから視聴しております。明日仕事だけど観る。自分が映ってないか探します。 さて、立退きの話の続き。 入居者を退かすには一連の流れがあります。 ①大家さんと一緒に挨拶に行きます(本来はここで弁護士も同行)。老朽化が進んで危険なので解体することになった。今まで住んでくれてありがとう。つきましては物件の紹介はこの業者さんが手伝ってくれます。ってことで紹介してもらい、在宅時間と連絡先を確認します。 ここではまだ条件面には一切触れません。大家さんの前で揉めてるところを見せると大家さんの建替えの意思が萎えてしまうから。詳し…

2024/02/03 10:30

✎あなたの知らない世界⑤✎

BtoC営業の経験がある方は契約のために相手の交換条件に乗った経験があるのではないでしょうか。例えば、お客さんが飲食店をやっていてそこで忘年会をやったり、お客さんが保険屋さんでこちらから他のお客さんを紹介したり、いろんな「お付き合い」があると思います。 そんな一般的な商売ならGive and Takeでお互いが潤えばいいことだと思いますが、あまり好ましくないお付き合いを求められることもあります。 さて、見出しの絵・・・そう、宗教へのお誘いです。 勧誘してくる宗教ってほぼ新興宗教。弱っている人を普通の仏教に誘ったり、キリスト教に誘ったりってないですよね。通常は弱みに付け込んでカルト（みたいなもの…

2024/02/02 10:30

✎あなたの知らない世界④✎

さて、前回紹介した借地借家法。これは大家さんにとっては非常に脅威になります。入居者を追い出したくてもなかなか追い出せないからです。 もちろん、何も過失がない入居者は守られるべきですが、問題のある入居者すらも守ってしまうのがこの法律の恐ろしいところです。 では、どうやったら追い出せるのか。それには「正当事由」が必要です。正当事由ってのは大家さんにとってどうしても対象の物件を使わないといけない理由のことです。例えば子供の家を建てるためにアパートを壊したいという場合。これは結構強い事由になります。 あとは老朽化。でも、これはちょっと微妙。築何年なら老朽化してるかという決まりはない。旧耐震で地震が来た…

2024/02/01 10:30