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(株)シーアイピー須藤桂一の日記 https://ameblo.jp/cipslim/

マンション管理組合コンサルタントの視点で管理組合や修繕工事にまつわる役立つ記事や気ままな日常を。

当社で運営しているマンションに関するQ&Aサイト「みんなの管理組合」、専門家や経験者の意見を聞くことができます。 https://みんなの管理組合.com 管理組合の問題を管理組合の判断で解決できるコミュニティ形成を目指しています。

須藤桂一
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2017/03/09

1件〜100件

  • 機械式駐車場は金食い虫。

    機械式駐車場は金食い虫。 駐車場利用料は一般的に管理費会計に収納され、 管理業務委託費などに消費。 一方で駐車場の修繕費や更新費など莫大なコスト負担 は修繕積…

  • わが社の大規模修繕周期平均は18年

    国交省「長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は   一般的に12~15 年程度」としてますが、 数年前までは12~15 年程度の部分が「12年程度」でした。 …

  • 受験生の皆さん頑張ってください。

    私の建築士資格取得は2年間かかりました。 私はもともと地頭が悪くIQも低かったので、 受験期間中外部交流は一切断裂し、 一度も飲みに行くことなく、 友達と遊び…

  • 五十肩

    五十肩(四十肩?)になったような気がします。 先月ダンベルを肩に担いで持つときに、 三角筋が痛いなと思ったのが最初の症状でした。 そして肩こりや頭痛が来て、 …

  • 商業施設併用マンション

    駅前マンションには、 商業施設があったり、 看板があったり、 飲食店のダクトや配管などもあり、 複雑で管理が大変だと感じた。 特に商業施設のテナントさん次第で…

  • 後ろ向きで蹴破る、パーテーション

    火災時マンションバルコニー隣との パーテーションボードを蹴破るのは簡単ではありません。 ある程度の力が必要です。 スリッパや靴があれば履いて蹴破りましょう。 …

  • 床屋さん嫌い。

    床屋さん(10分カット)で終わりぎわに 後頭部から鏡で「いかがでしょう?」と見せられる。 見るたびに地肌の頭皮面積が増えていく事に ショックをうけるので、見た…

  • あおり運転撲滅運動

    ドライブレコーダーが普及し、 これほどあおり運転が記録され、 テレビやSNSで公開されているにも関わらず、 いまだにあおり運転をする人がいることに驚く。 私も…

  • ラジオ体操

    夏休みの風物詩ラジオ体操。 地域差やコロナの影響もあり、 最近は夏休み期間中5回程度の実施が近所では普通らしい。 雨が1日降れば4回となる。 スタンプ5個で皆…

  • バルコニー避難通路

    火災が起きて玄関から逃げられない時、 バルコニーが避難通路になります。 ハッチがない場合には隣との間仕切りを破って 避難ハッチから逃げます。 その間仕切りボー…

  • 機械式駐車場の部品交換や更新費用の拠出

    少数の機械式駐車場更新のために、 組合員全員で拠出する修繕積立金から 多額の費用を捻出する事は、 不合理な気がする。 駐車場利用者の受益者負担として 積立金会…

  • 消防点検や雑排水管洗浄の未実施の常習犯は

    消防点検や雑排水管洗浄は、 数年間にわたって未実施の常習犯は、 何か問題起きると大きなトラブルの原因になります。 理事会は複数年未実施住戸ゼロを目指しましょう…

  • 理事就任の手順

    【理事就任の手順】  1 次期輪番の理事への通知  2 現理事が新理事候補者を訪問  3 オリエンテーション  4 総会にて新理事および監事の承認  5 役職…

  • 貸借対照表と損益計算書(BS/PL)は社会人として、ある程度読み取る力が必要

    貸借対照表と損益計算書(BS/PL)は社会人として、 ある程度読み取る力が必要だし、 マンションの区分所有者になれば、 通常総会には必ず決算書として BS/P…

  • かなり便利になります。

    オートロックの自動ドアでも、 外側が手で押す重たいドアというマンションが少なくない。 可能であれば自動ドアに換えてあげたい。 そしてハンズフリーのオートロック…

  • 第三者により監理業務は必須

    工事の中でも、大規模修繕工事で必須の 洗浄・下地補修・塗装・防水・シーリング工事って、 簡単に手抜きができる工事項目って事を知ってほしいんです。 だから第三者…

  • 義務教育でやってもらいたい

    ・プレゼン ・企画書作成 ・3分間スピーチ ・決算書の読み方 などを、初歩的なさわりでいいので、 義務教育でやってもらいたいんだけどなぁ。

  • 大規模修繕工事の試験施工と検査方法

    大規模修繕工事では、 工事着手時に塗装・防水工事などにおいて 、試験施工の実施が必要です。 目的は、塗布量の確認や仕上り状況の確認と共に、 工事面積から、試験…

  • コーキング(シーリング)チェック方法

     コーキング(シーリング)も簡単に手抜きができます。 打ち替えしなければならないところを 増し打ちで済ませてしまう手口です。 撤去は大変な作業ですが、 旧シー…

  • 地道に真面目にコツコツと誠実

    受注が順調だったり、 雑誌に取り上げていただいたり、 ラッキーな事が続いたり、 ちょっと調子良いからって、 いい気になっちゃういけないよね。 初心に戻って、 …

  • ウールローラーとm、アスチック(砂骨)ローラー

    外壁塗装は微弾性フィラー下塗り工程で 手抜きんケースが多く見かけます。 左がウールローラー、 右がマスチック(砂骨)ローラー。 ウールだと薄塗り、 砂骨だと厚…

  • Myシノまで持っていた私です。

    昭和時代、鋼製足場普及が遅く、 丸太で足場を組んでいました。 丸太と丸太は番線をシノという工具で結束していました。 Myシノまで持っていた私です。 

  • サイレントマジョリティを味方につける

    声の大きなマイノリティに押し切られることが 管理組合では起こります。 こんな時、どれだけサイレントマジョリティを味方につけられるか? が一番のポイントです。 …

  • よい会社と付き合ってほしい

    「良い会社を紹介して欲しい」とよく言われる。 良い会社なんてあんのか?と思う。 我が社もお客様に怒られたりクレームは一度や二度ではないし、 超大手でもトラブル…

  • 【歩くだけ部】2022年7月度活動報告

    【歩くだけ部】2022年7月度活動報告暑かった2022年7月頑張りました。8月も頑張ります。 7月合計        407,342    歩1日平均    …

  • ペーパー建築士は私です。

    自分が建築主になった時、 新築の設計経験がなく、 確認の出し方もわからず、 設計士さんに設計をお願いした、 ペーパードライバーならぬペーパー一級建築士は私です…

  • 人の評価基準

    私の人の評価基準は  ①何もできない  ②支援があればできる  ③1人で出来る  ④人の支援ができる  ⑤達人です。  自分自身を客観的に評価すると ③と④の…

  • やはりマンションの事は住んでる人が一番知っている

    理事や修繕委員がデベ系管理会社なので マンションの事は誰よりも熟知していると思うのは妄想です。 長期修繕計画の計上漏れや、 過去に請負った修繕の工事記録が見当…

  • 資格×経験×人間力が最強

    何事も「経験」に勝るものはないと考える 今日この頃です。 資格よりも経験を大切にしたい。 その道で経験の長い人は成功も失敗もしています。 資格取得などの机上の…

  • マンション管理組合理事会も動物園と一緒。

    動物園。地上で暮らす動物、 水の中で暮らす動物、 空飛べる動物、 小さな動物、 大きな動物、 かわいい動物、 怖い動物、 草食の動物、 肉食の動物、 おとなし…

  • 某悪徳コンサルタント元社員の証言

    某悪徳コンサルタント元社員の証言 「談合・リベートが管理組合にばれたことは一度もありません。 そこのガードだけは、会社から厳しく言われきっちりと やらせてもら…

  • 良いも悪いも担当者次第

    「おすすめの管理会社は?」 「おすすめの工事会社は?」 と良く聞かれます。 残念ながら「あの会社なら」という会社はありません。 「担当者次第」なんです。 管理…

  • 「CM方式」は最もパワーがある競争原理発注方式

    大規模修繕工事において 専門工事会社差替えの 「CM方式」はやっぱりパワーあると実感する。 特に工事費が高騰している経済下では、 単価の上がっていない専門工事…

  • 防災用品「備蓄」の期限切れの食品など毎年棚卸をしましょう

    震災用「備蓄」している組合は多くありますが、 とりあえず倉庫に詰め込んで 保管がよく見かける「備蓄」です。 期限切れの食品など毎年棚卸をしてほしく、 簡易トイ…

  • 選考会プレゼンは時間をとろう

    選考会プレゼンって、 よく参加をしますが、 質疑応答まで入れて20〜30分でとか、 それで判断するのって、 組合にとって難易度が高く 結局書類審査の延長線上に…

  • タイルについて基礎知識

    大規模修繕においてタイルは 新規に試験焼きをして 色合せのうえ製作が一般的です。 コーナータイルは役物と言って 「まがり」と「まぐさ」という部品などがあり、 …

  • 下地補修工事の実数清算方式

    大規模修繕工事の下地補修工事(ひび割れ・爆裂・タイル補修など)は ①実数清算方式 ②請負方式 があります。 足場がない設計段階で 故障個所特定ができないので、…

  • 戸あたり250万円の一時金負担で今年度中に大規模修繕実施しましょうはひどい

    建物調査の結果、 5段階評価でほぼ3評価の 経年劣化程度という、 前回大規模修繕から12年目の組合で、 積立金が不足しているから 戸あたり250万円の一時金負…

  • ある意味管理会社さんに感謝

    管理会社フロント担当がひどいとの相談。 見積が高い・議事録が間違いだらけなど 理事会は新入社員の教育係ではないとも。 確かに同感ですが、そんな担当が来る前まで…

  • 実は資金計画が一番大事。まずは長期修繕計画書を見よう。

    大規模修繕工事など、 多額の費用がかかる工事の場面では 長期修繕計画書をまずはじっくりと見て、 今後20年後30年後までの資金計画を考えてから 工事発注してほ…

  • 管理会社経営者になって考えてみる

    株主への配当を考えている管理会社経営者は、 1管理組合当たりの利益率を重視し、 会社として効率を上げて大きな利益を出したい。 一方でM&Aを視野に入れて考えて…

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が出す「大規模修繕工事の手引書」とは

    住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が出す 「大規模修繕工事の手引書」は、 修繕積立金が不足する時の対として要するに 「借り入れをしましょう」という手引書だと読…

  • 談合リベート問題 談合リベート問題に一切触れてない設計コンサルタントが大勢います。

    談合リベート問題がこれほど社会問題になっているにも関わらず、 談合リベート問題に一切触れてない設計コンサルタントが大勢います。 ホームページやブログでも何一つ…

  • 管理員さんを大切にしましょう

    管理員さんが集まらない慢性的な人手不足です。 定年が段階的に引き上げられ、 改正高年齢者雇用安定法で希望者全員が 65歳まで働ける仕組みが整ったことで、 元の…

  • 危険な香り

    「管理会社に任せておけば」 「おんぶにだっこが楽だし」 という組合員が多くいます。 飛躍すると「管理会社に管理者をお任せしたほうが楽で」という方までいらっしゃ…

  • 「先生」と呼ばれるほど愚かではありません。

    特に施工会社さんから「先生!先生!」と呼ばれます。 完全に談合リベートの設計事務所さんを 対象にした言い方でもあるので、 施工会社さんからも、 管理組合様から…

  • 管理会社に頼りすぎは危険です

    管理会社に文句を言っても仕方ない。 主体は管理組合です。 支援をするのが管理会社。 1年や2年の理事会で組織は絶対に育ちません。 それを一番知ってるのは管理会…

  • 大規模修繕工事 床面積当たりの工事費用(国土交通省の調査から引用)

    大規模修繕工事 床面積当たりの工事費用(国土交通省の調査から引用) 

  • 設計コンサルタント選びが重要です

    同じ団地内のマンション大規模修繕工事がほぼ同時に実施され、 A管理組合は戸当たり単価工事費が約100万円 B管理組合では戸当たり単価工事費が約200万円。 こ…

  • 仕様書は大事

    3社見積といっても、 各社の仕様が統一されてなければ、 比較ができない。 大規模修繕工事の例 ①足場あり ②無足場 ③屋上防水なし、 などでコスト比較しても意…

  • 我が社では18年が過去実績修繕周期の平均

    国交省「長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は 一般的に 12~15 年程度」としてますが、 数年前までは12~15 年程度の部分が「12年程度」でした。 ま…

  • 商業施設

    駅前マンションには、 商業施設があったり、 看板があったり、 飲食店のダクトや配管などもあり、 複雑で管理が大変だと感じた。 特に商業施設のテナントさん次第で…

  • インターフェースが大事

    理事会と修繕委員会が対立関係の組合を時々見聞きする。 これはとてもよくない。 理事会から修繕担当理事を派遣し、 修繕委員会からは、 毎回理事会に担当理事以外の…

  • あおり運転撲滅運動

    ドライブレコーダーが普及し、 これほどあおり運転が記録され、 テレビやSNSで公開されているにも関わらず、 いまだにあおり運転をする人がいることに驚く。 私も…

  • 受益者負担という考え方

    少数の機械式駐車場更新のために、 組合員全員で拠出する修繕積立金から 多額の費用を捻出する事は、 不合理な気がする。 駐車場利用者の受益者負担として 積立金会…

  • 定数割れの理事会崩れは避けたいです

    理事のなり手不足は今後社会問題になり、 テレビなどの媒体で取り上げられることが多くなります。 高齢化・介護・シングル子育て・転勤など様々な理由がありますが、 …

  • BS/PLに触れてほしい

    貸借対照表と損益計算書(BS/PL)は社会人として、 ある程度読み取る力が必要だし、 マンションの区分所有者になれば、 通常総会には必ず決算書として BS/P…

  • 義務教育でやってほしい

    ・プレゼン ・企画書作成 ・3分間スピーチ ・決算書の読み方などを、 初歩的なさわりでいいので、 義務教育でやってもらいたいんだけどなぁ。

  • 重要なミッション

    管理会社さんに「相見積もりお願いします」だけでは不十分です。 必ず自分たちでも手足を動かして、 独自に相見積もりを取る習慣をつけましょう。 かなり重要なミッシ…

  • 調子に乗るな!

    受注が順調だったり、 雑誌に取り上げていただいたり、 ラッキーな事が続いたり、 ちょっと調子良いからって、 いい気になっちゃういけないよね。 初心に戻って、 …

  • 勝負の分かれ目

    声の大きなマイノリティに押し切られることが管理組合では起こります。 こんな時、どれだけサイレントマジョリティを味方につけられるか? が一番のポイントです。 サ…

  • 大規模修繕工事おけるタイルの色合わせ

    大規模修繕工事でタイルは、既製品ではなく、 必ずマンションのタイルに合わせて、 試験焼を繰り返して特注でピッタリ色合わせをして製作しましょう。 そして目地色を…

  • 評価基準

    私の人の評価基準は   ① 何もできない   ② 支援があればできる   ③ 1人で出来る   ④ 人の支援ができる   ⑤ 達人です。  自分自身を客観的に…

  • 資格×経験×人間力が最強です。

    何事も「経験」に勝るものはないと 考える今日この頃です。 資格よりも経験を大切にしたい。 その道で経験の長い人は成功も失敗もしています。 資格取得などの机上の…

  • 長期修繕計画書を理解しよう

    長期修繕計画書を総会に添付している管理組合は多くあるけど、 内容を正しく把握している理事はほとんど皆無です。 管理会社さんにしっかりと説明を受けましよう。 破…

  • 結局担当者次第なんです。

    「おすすめの管理会社は?」 「おすすめの工事会社は?」 と良く聞かれます。 残念ながら「あの会社なら」という会社はありません。 「担当者次第」なんです。 管理…

  • プレゼン選考会の時間

    選考会プレゼンって、 よく参加をしますが、 質疑応答まで入れて20〜30分でとか、 それで判断するのって、 組合にとって難易度が高く 結局書類審査の延長線上に…

  • 屋上緑化がある場合の大規模修繕工事

    屋上緑化のマンションでは、 大規模修繕で屋上防水工事をやる場合、 撤去復旧のコストから廃止したいと必ず議論になる。 しかし緑地面積が規定されているケースが多く…

  • 【歩くだけ部】2022年6月度活動報告

    酷暑の中、一生懸命歩きました。今月も精進します。 6月合計   389,406 歩 1日平均   12,980 …

  • 突っ込みどころ満載

    建物調査の結果、 5段階評価でほぼ3評価の経年劣化程度という、 前回大規模修繕から12年目の組合で、 積立金が不足しているから 戸あたり250万円の一時金負担…

  • 週末の激務終了。なんか爽やかな気分。

    週末の激務終了。なんか爽やかな気分。

  • 管理会社経営者の立場に立って考えてみると。

    株主への配当を考えている管理会社経営者は、 1管理組合当たりの利益率を重視し、 会社として効率を上げて大きな利益を出したい。 一方でM&Aを視野に入れて考えて…

  • 早朝トレーニング

    朝食を遅めに取るのは、 ダイエットにはいいやり方だと トレーナーに教えられましたが、 加えて早朝トレーニングはもっと良いと思った。 トレーニングは食欲を減退さ…

  • 管理員さん不足です。

    管理員さんが集まらない慢性的な人手不足です。 定年が段階的に引き上げられ、 改正高年齢者雇用安定法で希望者全員が 65歳まで働ける仕組みが整ったことで、 元の…

  • 管理会社さんに頼りすぎはよくない

    管理会社に文句を言っても仕方ない。 主体は管理組合です。 支援をするのが管理会社。 1年や2年の理事会で組織は絶対に育ちません。 それを一番知ってるのは管理会…

  • こんな事例が本当にありました。

    修繕委員会発足 →工事会社は一区分所有者になる →工事会社から修繕委員長が送り込まれる →公募で意図した設計コンサルに委託 →怪しいと思った役員が謄本を確認 …

  • 仕様を統一しましょう。

    3社見積といっても、各社の仕様が統一されてなければ、比較ができない。 大規模修繕工事の例 ①足場あり ②無足場 ③屋上防水なし、 などでコスト比較しても意味が…

  • 理事会と修繕委員会のインターフェース大事です。

    理事会と修繕委員会が対立関係の組合を時々見聞きする。 これはとてもよくない。 理事会から修繕担当理事を派遣し、修繕委員会からは、 毎回理事会に担当理事以外の修…

  • まずは人間力です。

    マンションでは、マンション管理士の資格を 片手にここぞとばかりに大暴れするケースがあります。 何もマンション管理士が全て正しいわけではありません。 マンション…

  • 理事会定数割れは避けたいです。

    理事のなり手不足は今後社会問題になり、 テレビなどの媒体で取り上げられることが多くなります。 高齢化・介護・シングル子育て・転勤など様々な理由がありますが、 …

  • かなり重要なミッション。独自見積の取得

    管理会社さんに「相見積もりお願いします」だけでは不十分です。 必ず自分たちでも手足を動かして、 独自に相見積もりを取る習慣をつけましょう。 かなり重要なミッシ…

  • 合理的な長期修繕計画更新

    長期修繕計画表作成には ①建物調査 ②数量積算 ③計画表 の策定という手順で、 大変手間のかかる作業です。 数量積算は足場・塗装・部位別防水・シーリング・タイ…

  • 大規模修繕工事はタイルを試験焼きを繰り返し特注で!

    大規模修繕工事でタイルは、既製品ではなく、 必ずマンションのタイルに合わせて、 試験焼を繰り返して特注でピッタリ色合わせをして製作しましょう。 そして目地色を…

  • 1年で1番総会の多い日

    本日6月最終日曜日は、1年で最も通常総会が多く、総会が重なる日です。株式会社と同様にマンション管理組合も3月末が一番多い決算月です。本日も1日頑張ります。

  • 長期修繕計画書を正しく理解しよう

    長期修繕計画書を総会に添付している管理組合は多くあるけど、 内容を正しく把握している理事はほとんど皆無です。 管理会社さんにしっかりと説明を受けましよう。 破…

  • 長期修繕計画表は、管理委託契約に含めるのがお得

    長期修繕計画表は、管理委託契約に含めて、 5年に1度定期的に管理会社さんから提出される仕組みにするのが 一番合理的でいいと思います。 ただ、その長期修繕計画表…

  • 屋上緑化

    屋上緑化のマンションでは、大規模修繕で屋上防水工事をやる場合、 撤去復旧のコストから廃止したいと必ず議論になる。 しかし緑地面積が規定されているケースが多くあ…

  • 重層構造を破壊しなければコストは絶対的に下がらない

    管理会社→子会社工事会社→大規模修繕専業者→専門工事会社→下請け→孫請けの重層構造で、 この孫請け会社が10円だとして、 各社1割づつ利益を複利で載せていくと…

  • この顔が素敵♪

  • 遅めの朝食+早朝トレーニング

    朝食を遅めに取るのは、ダイエットにはいいやり方だと トレーナーに教えられましたが、 加えて早朝トレーニングはもっと良いと思った。 トレーニングは食欲を減退させ…

  • 下請け、孫請け、ひ孫請の重層構造の体質

    下請け、孫請け、ひ孫請の重層構造の体質は、 建設業や管理委託業以外にも多くの業界で散見され、 マンション管理組合の大規模修繕工事においても 重層構造化が進んで…

  • こんな事例が本当にありました。

    修繕委員会発足→工事会社は一区分所有者になる→工事会社から修繕委員長が送り込まれる→ 公募で意図した設計コンサルに委託→怪しいと思った役員が謄本を確認→修繕委…

  • マンション管理士が必ずしも正しいわけではありません

    マンションでは、マンション管理士の資格を片手に ここぞとばかりに大暴れするケースがあります。 何もマンション管理士が全て正しいわけではありません。 マンション…

  • First Mover Advantage(先行者利益)

    First Mover Advantage(先行者利益)とは、 ある市場で他社に先んじて積極的な投資を行って 事業基盤を作ることにより、 その市場が成長・成熟…

  • 合理的な長期修繕計画策定者は

    長期修繕計画表作成には ①建物調査 ②数量積算 ③計画表の策定 という手順で、大変手間のかかる作業です。 数量積算は足場・塗装・部位別防水・シーリング・タイル…

  • 長期修繕計画は専門家の第三者と相談を

    長期修繕計画表は、管理委託契約に含めて、 5年に1度定期的に管理会社さんから提出される 仕組みにするのが一番合理的でいいと思います。 ただ、その長期修繕計画表…

  • 談合リベート問題のメディアへの露出は、ここから始まりました。

    大規模修繕設計監理コンサルタント 談合リベート問題のメディアへの露出は、 ここから始まりました。 ほぼ10年前です。  マンション修繕積立金の98%は実質破綻…

  • 重層構造の建設業界を破壊する方法

    管理会社→子会社工事会社→大規模修繕専業者→専門工事会社→下請け→孫請け の重層構造で、この孫請け会社が10円だとして、 各社1割づつ利益を複利で載せていくと…

  • 下請け、孫請け、ひ孫請の重層構造の体質

    下請け、孫請け、ひ孫請の重層構造の体質は、 建設業や管理委託業以外にも多くの業界で散見され、 マンション管理組合の大規模修繕工事においても重層構造化が進んでい…

  • 小さな政府に期待

    円安・原油高・戦争・コロナ・金利上昇 ・半導体不足・生産人口収縮・大量の国債発行、 心配な要素ばかり。 私たちはこれまで30年以上経験のない インフレに備える…

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