「長期修繕計画表」ではなく「売上予定表」になっている管理会社が多すぎます。 

「長期修繕計画表」ではなく「売上予定表」になっている管理会社が多すぎます。  工事を早くやりたい、しかも高く受注したいというイメージが、 じわじわ伝わってくる…

貢献した理事には労いと感謝の気持ちを伝えたい。 

WBC大谷翔平のように、理事同士でMVP投票をし、 MVP賞を取った人は通常総会で表彰され、 感謝状と金一封。みたいな仕組みになるといいのになぁ。  少なくと…

管理組合は抜き打ちのサンプルで、現地と故障図の付き合わせをしてほしいです。

大規模修繕下地補修工事では実数精算が伴うために予備費の予算が組まれています。  工事業者・不適切コンサルが結託をして、 実数を水増ししていた事実を第三者として…

深目地タイルのマンションではタイル浮きに要注意です

昭和時代、タイルの深目地が流行りました。 目地モルタルを入れずにタイルを張るとレンガのような重厚感が出ます。  でも、タイル接着面が浮いてくる落下の危険性があ…

私が管理会社の経営者だったら 

私が管理会社の経営者だったら  ①人材不足の昨今、利益率重視で儲かる管理組合のみに特化し、少数でも大きな利益を出し、株主への配当や還元を重要視する  ②受託戸…

談合リベートモデルから足を洗う工事会社さんがボチボチ目立つ。 

談合リベートモデルから足を洗う工事会社さんがボチボチ目立つ。  工事会社さんも、未だにエスカレートしている、 悪徳コンサルや一部の管理会社さんの多額のリベート…

自分が悪徳設計コンサルだったら、

自分が悪徳設計コンサルだったら、 よりリベートの高い工事会社数社と紹介料の基本契約を締結し、 資本金1億円以上など、 基本契約を締結してない工事会社は見積参加…

自分が管理会社の管理職だったら。。。 

自分が管理会社の管理職だったら。。。  自分の部署に関する売上や利益を最大化するために、 大規模修繕工事や競争原理の働きにくい設備の部品交換や更新工事を積極的…

理事会の中では人間力も大切です。 

理事会の中では人間力も大切です。  人間力とは 「自分と一緒に理事会をやってくれる何人がいるか？」 「プライベートでも付き合いたいと思ってくれる人が何人いるか…

僕がマンション管理会社のフロント担当者だったら。。。 

僕がマンション管理会社のフロント担当者だったら。。。  口うるさい理事会の時には最小限の工事提案で、 高額で利益の出る修繕工事は、 おとなしくイエスマンが集ま…

バランス感覚って大事。

バランス感覚って大事。 特に理事会や専門委員会では。  ビジネスの領域では当然必要な能力だと思うし、 ヒエラルキーのある会社組織だとバランスが重要視されると思…

フロントエース級に担当してもらうにはまず理事会としてエースを引っ張り出せる力量が必要です。

管理会社で優秀な人を沢山見てきた。 そうでない人も沢山見てきた。  エース級の人に担当してもらうには、 まず理事会としてエースを引っ張り出せる力量が必要です。…

輪番制の理事会は今期だけは意識が高い。はダメなんですね。 

輪番制の理事会は今期だけは意識が高い。はダメなんですね。  5年後も10年後も意識が高くなっている「仕組み」にする事が大切です。  意識の高い人や専門性の高い…

駐車場からトランクルームへの用途が変更できるといいのだけど。。。

マンションではトランクルームの需要があるところで、 トランクルームが設置されているマンションはごく一部です。  一方で車離れによって駐車場の利用率が低下してい…

人の老いと、建物の老い。 二つの老いが重くのしかかります。

高経年マンションでセミナーをさせていただきました。 人の老いと、建物の老い。 二つの老いが重くのしかかります。 その健全化策を考えました。  ①建替え  ②敷…

副理事長の役割

リーダーとしてリードがあまり得意でない、 または理事会などの会議で、何も話さない、 またはファシリテーション力がない理事長さんを見かけます。  そんな時は副理…

故障図が正確か？チェックが必要です。

タイル浮き実数精算は、発注者として抜き打ちのサンプル数量チェックをして下さい。  作業手順  ①打診調査  ②浮きをテープなどでマーキング  ③図落とし（故障…

「マンション的人間関係」

隣の住人の顔と名前は知っているけど、 挨拶程度で会話する機会はほとんどなく、 上下階の住人とは顔も名前もわからない みたいな関係は「マンション的人間関係」と呼…

現地を見よう。

現地を見よう。 マンション管理組合では、 どんな修繕でも可能な限り発注者として現地を見てほしい。  調査報告など写真では不十分でわからない部分が多くあります。…

理事会と専門委員会に隔たりがあるケースをよく見かける 

理事会と専門委員会に隔たりがあるケースをよく見かける  最初の組織作りが肝心で、理事会と委員会が風通しよく、 意思疎通がとりやすい環境が必須です  具体的には…

今朝の地震でエレベータが停止したのは、

今朝の地震でエレベータが停止したのは、 三菱エレベータで2887台。  記事によると、、、  三菱電機ビルソリューションズは11日、 千葉県や東京都周辺でエレ…

大規模修繕工事の発注方式

建設業界は「設計」と「施工」という2つの行為があり、 同時発注が「責任施工方式（一括発注）」と呼び、 バラバラの発注が「設計監理方式（分離発注）」と呼びます。…

結局ババをつかまされているところが最近顕著に目立つ

管理組合には「談合リベート」防止の対策や 方法論を無料出張セミナーでお話をするんだけど、 聞いたときは理解していくれてると思うんだけど、 いざ各社見積りとなる…

なんでわが社に、こんなにも「談合リベート」情報が届くのであろうか？ 

なんでわが社に、こんなにも「談合リベート」情報が届くのであろうか？  リベートを支払っている業者さんも、 文句ばかり言っている（と思われる）設計コンサルだけボ…

ある大型マンションで設計コンサルと工事会社が出来レースに

本日もまた、大規模修繕談合リベート情報が。  ある大型マンションで設計コンサルと工事会社が出来レースに。  大規模修繕の関連会社が法人で当該物件を1区分所有取…

長期修繕計画の資金計画は大切です

長期修繕計画の資金計画は、 少し資金ショートする年がある程度がいいと思う。  積立金が大幅に不足は良くないけど、 潤沢に資金があるのも問題だと思う。  5年以…

鉄筋の被り厚問題に注意

海辺あるマンションでは、鉄筋の被り厚問題に注意です。  タイルの剥離問題以上に、コンクリート爆裂問題が潜み、 これは海の潮風によって、鉄筋が錆びてコンクリート…

金額上昇中

物資や人件費が高騰してきている現在は、 見積時点から発注までで価格が上昇基調です。  そこで提出された見積書の有効期限が重要です。 有効期限を過ぎると価格上昇…

やはり第三者が現場監理（管理ではない）をやる意味は大きい

掃き出し窓の水切り下場のシーリングを 「撤去／打ち替え」ではなく単純な「増し打ち」のみの手抜きを発見し、 全面やり直しをさせた経験があります。  やはり第三者…

饒舌な工事業者さん

面白い。工事業者さんは、実体験に基づいた談合リベートモデルの 設計コンサルさんや管理会社さんのことを、よくしゃべってくれる。  〇〇設計さんは××％のリベート…