管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
マンション管理組合コンサルタントの視点で管理組合や修繕工事にまつわる役立つ記事や気ままな日常を。
当社で運営しているマンションに関するQ&Aサイト「みんなの管理組合」、専門家や経験者の意見を聞くことができます。 https://みんなの管理組合.com 管理組合の問題を管理組合の判断で解決できるコミュニティ形成を目指しています。
「笑話力」と言う言葉を考えてみた。 笑顔のある理事会。 笑顔のない理事会。 私がこれまで数多くの理事会に出席してき、 理事会内での結束が強く、かつ充実した…
何か問題や疑問、トラブルがあったら、管理規約に立ち戻ってほしい。
理事や専門委員になったら管理規約を是非読んでほしい。 そして何か問題や疑問、トラブルがあったら、 管理規約に立ち戻ってほしい。 ある意味、管理規約は、 役…
修繕積立金の大幅値上げに不満や疑問の問い合わせや質問が最近顕著に多い。 どれも現在修繕積立金m2単価200円程度を2〜3倍という値上げ計画ばかり。 その計…
簡単な工事や清掃、草むしりは、 理事会や居住者同士で実施することを考えてみましょう。 何でもかんでも管理員さんや管理会社さんにお任せではなく、 理事や居住者…
避難ハッチが天井にあるバルコニーは、 ハッチ下にエアコン室外機、植木鉢、タイヤなど、 避難の妨げになるものは一切置いてはいけません。 理事会はしっかり注意喚…
素人で迷える子羊の理事の皆さんは、大規模修繕工事モードに入っちゃう
築10年や12年で、管理会社に「大規模修繕工事をやらないと」と言われると、 素人で迷える子羊の理事の皆さんは、 大規模修繕工事モードに入っちゃうんだよね。 …
管理会社が第三者管理を受託することは想定していなかったようで、この利益相反問題にメスが入る
管理会社が第三者管理を受託することは想定していなかったようで、 ようやくこの利益相反問題にメスが入る模様。 今朝の日経新聞より。
給湯管の配管素材は電気温水器とガス給湯器で違うらしい。 ガス給湯器は60度程度の給湯温度だけそ、 電気温水器は80度ぐらいだそうで、 電気温水器は専用の配管…
これから高齢化に伴って、管理費修繕積立金の滞納問題が 社会問題になると思います。 管理組合では滞納問題への対策を検討しておきましょう。 督促の方法やタイミ…
一人暮らしの認知症問題も管理組合にとっては対応に困る状況となっていますが、 皆さんのマンションでおひとりさま認知症住人で、 どのような問題やトラブルが起こって…
マンションって結構孤独死が出ている。 孤独死が出て親族に連絡がすぐ取れればいいんだけど、 親族が見つからないと理事会はかなり大変なことになる。 築20年を…
管理組合大規模修繕工事を取巻く環境は悪化の一途。 悪徳設計コンサルによる談合リベートが横行し NHKクローズアップ現代、週刊ダイヤモンド、東洋経済など特集が組…
貸借対照表と損益計算書の概略だけでも義務教育や高等教育で教えてほしい。
マンション管理組合では貸借対照表と損益計算書が、 必ず通常総会で報告や承認がなされます。 貸借対照表と損益計算書の概略だけでも、 義務教育や高等教育で教えて…
良い管理会社、悪い管理会社を教えて下さい。という質問があります。 私の中では、良い管理会社も悪い管理会社もありません。 あるのは、良い担当者と悪い担当者だ…
いや~、本日は本当に勉強になりました。 日頃大変お世話になっている企業様に訪問出せていただき、 勉強をさせていただきました。 周回遅れで出遅れているわが社…
とある大規模修繕工事の設計コンサル会社が、 業務多忙につき監理業務辞退を言ってきています。 これは業者選定業務が自分の思い通りの業者にならない、 つまりリベ…
1回目の大規模修繕の原状回復工事 戸当たり200万円で高すぎるという相談が複数。
最近、1回目の大規模修繕の原状回復工事 戸当たり200万円で高すぎるという相談が複数。 どれも明らかに悪徳設計コンサルタントによる談合リベート案件。 組合を…
マンションなど有人警備をやっていただいている、 警備会社担当者さんなどは、大雨や台風時、 仮眠も取れずに大変だと思います。 皆さんのお陰で私たちは安心して眠…
大雨で困るマンションが多くあります 漏水が止まってない 雨水排水に故障がある 機械式駐車場地下ピットがある 浸水の危険がある立地 エレベータ浸水の危…
清掃員さんや管理員さんに 「いつも綺麗にしていただいてありがとうございます」 と声をかけるようにしています。 清掃員さんも、弾んだ声で 「おはようございます…
自治体で主導している「管理計画認定制度」と、 マンション管理業協会で主導している 「マンション管理適正化評価制度」が似て非なるもので、 どちらも見切り発車で始…
最近のライオンは親子になってるって学んだ理事会でした。
大規模修繕工事の某案件公募情報 1.会社設立20年以上の特定建設業者 2.資本金1億円以上 3.年間売上高20億円以上 4.分譲マンション修繕工事売上…
IT業界の人たちはパソコンが嫌いな人が多いと聞いた。 理解できる気がする。 仕事中はITのことばかり考えているので、 プライベートではパソコンから離れたいの…
やはり、お酒も飲める役員同士などの懇親会はいい。 理事同士の隔たりがなくなり、 人となりもお互いに理解でき、 結束力や協調性、 役割分担などあらゆる面でプラ…
大規模修繕の計画時に長期修繕計画を見もしない管理組合や設計コンサルタント
大規模修繕の計画時に長期修繕計画を見もしない管理組合や設計コンサルタント まずは、長期的な視点で資金の推移を見定めて、 全体の予算感をもって大規模修繕を考え…
長期修繕計画の策定は月額修繕積立金を決定する上でとても重要な書類になると思う。 でも最も大切なのは日々の運用です。 大規模修繕工事はもとより、 桁の大きな…
国交省の示している設計業務報酬単価 平均的な技師Aが55,200円に、 営業人事総務経理などの経費(国交相では141%)が 加算され提示さるべき1人区あたり…
鉄部が一部錆びてるから、 鉄部全て塗り替えるって必要があるのか?って思う。 錆びてるのは水が溜まりやすいほんの一部だけ。 大規模修繕工事で鉄部全面塗り替え…
外壁にタイルを張ることを禁止してほしい。 タイルの浮きに悩まされているマンションを多く見てきた中で、 想うことは「剥がれるようならタイルを張らないでほしい」…
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管理組合や理事会は政治で、数の論理です。 正しい事を言うだけでは、サイレントマジョリティは動きません。 サイレントが動いてこそ数の論理が成立します。 まず…
理事会では「人間力」が最も試される組織だと思う。 文鎮型のフラットな組織で、 基本的に同じベクトルになるべき集まりで、 何故だか対立が起きる。 同じ事を言…
不適切コンサルタントの見分け方が分からず、 コンサルタントを利用するのが不安という管理組合もあると思います。 全てのコンサルタントとは言いませんが、 不適切コ…
どの管理組合でもコンサルタントが信頼できるかどうか不安に感じることと思います。 そんな時は過去のクライアントからの評価を確認してみましょう。 できれば直接お話…
今朝の日経新聞より ポイントは、、、 ▼管理計画修繕認定制度の見直し案提示 ▼修繕積立金の値上げ幅抑制 ▼修繕積立金新築時の設定目安明示 ▼標準管理…
大規模修繕工事におけるコンサルタントが何処を向いて業務を行っているか。 実はこの立ち位置で資金的なインパクトが大きく変わります。 管理組合と利益相反する立ち位…
コンサル費用があることで、 工事費以外の支出と扱われ、 支払う総額が高いと感じる場合があります。 しかし「競争原理を用いるコンサルタント=パートナー」を利用す…
コンサル選定をする際には公平・公正に行うことが大切です。 管理組合の基本は合意形成にあるため、 組合員から疑惑を招かないように、 情報を開示しながら進めていき…
コンサルタント会社による提案や見積りが明確であり、 信ぴょう性があるかを確認しましょう。 範囲、期間、コスト等に透明性はあるでしょうか。 コストは重要なポイン…
マンション共用部の火災保険に関して、 地震保険を付保する必要があるのだろうか? 世の中のマンションの半数近くが地震保険に加入しているようだが、 資金効率から…
2つの新制度「管理計画認定制度」と 「マンション管理適正評価制度」 が同時に走り出している。 どうにか1本化できないものか。 とってもよくない。
理事になったら管理規約を読んで欲しい。 そして管理規約集をもって理事会に出席して欲しい。 管理規約は教科書でバイブルで、 そして最大の武器で、 最大の防御…
理事長をやると、人間としてひと回り大きくなる人を見かける事がある。 責任感、発言力、理事への根回しや役割の振り方、 議事進行方法、管理会社や我が社への対応、…
長期修繕計画資金計画のグラフで、 圧倒的な破綻となる資金計画は良くないが、 一時的に少し資金が不足する程度の積立金額が丁度良い。 ただこれからのインフレリス…
管理会社に委託してる管理組合では、 会計担当理事は不要だと思うのですがね。 で、築年数、マンション規模、付属施設などによって、 マンションの課題や問題はさま…
多くの工事会社紹介ビジネス会社が台頭してきた どんなモデルも管理組合から見ると最悪のコンサル これまで多くの会社から工事会社紹介ビジネスの誘いを受けました…
総会は理事長1人でやるものではありません。 理事長は議長となり、議案説明は理事皆んなで役割分担し、 質疑応答も理事皆んなで対応しましょう。 理事会が一枚岩…
最近のマンション価格高騰は、管理費修繕積立金にも。 マンションの売買情報を見ていると、 管理費と修繕積立金の合計が10万円を超えてる物件がチヤホヤ。 家賃…
新築工事では資本金1億円以上なんて条件がついている公募は見たことがない。 談合リベートを推進するには資本金5千万円や1億円で公募をかけるのが一番簡単。 管…
公募期間が1週間と、短すぎる某マンション管理組合大規模修繕工事業者募集。 設計コンサルから管理組合には「公募」としか知らされずに、 蓋を開けたら1週間の公募…
本日もまた、大規模修繕談合リベート情報が。 ある大型マンションで設計コンサルと工事会社が出来レースに。 大規模修繕の関連会社が法人で当該物件を1区分所有取…
長期修繕計画の資金計画は、 少し資金ショートする年がある程度がいいと思う。 積立金が大幅に不足は良くないけど、 潤沢に資金があるのも問題だと思う。 5年以…
海辺あるマンションでは、鉄筋の被り厚問題に注意です。 タイルの剥離問題以上に、コンクリート爆裂問題が潜み、 これは海の潮風によって、鉄筋が錆びてコンクリート…
物資や人件費が高騰してきている現在は、 見積時点から発注までで価格が上昇基調です。 そこで提出された見積書の有効期限が重要です。 有効期限を過ぎると価格上昇…
掃き出し窓の水切り下場のシーリングを 「撤去/打ち替え」ではなく単純な「増し打ち」のみの手抜きを発見し、 全面やり直しをさせた経験があります。 やはり第三者…
面白い。工事業者さんは、実体験に基づいた談合リベートモデルの 設計コンサルさんや管理会社さんのことを、よくしゃべってくれる。 〇〇設計さんは××%のリベート…
桁の小さな項目ばかり削除をしても、大きな効果はありません。 桁の大きな項目こそ、削除は効果が大きく現れます。 桁の大きな項目を着手しましょう。 具体的に…
マンション管理組合で電気自動車充電器の設置がなぜ進まないのか? 補助金活用など無料で受電設備の設置をしてくれる業者さんもあるのに。 規約、運用方法、利用料…
とても熱心に勉強して、情熱を持って理事会に取組んでいるんだけど、 話し方か苦手な人って多いんです。 話し方が9割って本があるけど、 説明力って大事です。 …
築古のマンションでは、 漏水問題が理事会の議題になることがよくあります。 漏水の多くは給湯管からで、 一般的に給湯管は全て専有部なので、 組合で給湯管全戸更…
また、某T社と某S社による「談合リベート」大規模修繕工事物件の通報が。 第三者のコンサルタントが入っていながら、まんまとやられてしまっているよう。 マンシ…
離職率が高い業界は多い思うけど、 マンション管理業界もそのひとつで、 本日も優秀だと評される担当者が退職するという。 我が社に欲しいと思っていたほど、 若手…
今回の税制改正大綱で、 老朽化マンションに対する新たな特例措置が盛り込まれました。 下記の条件が自分のマンションが当てはまるか確認しましょう。 ①築20年以…
問題児だった理事が、 実は区分所有者でなかったという話は時々耳にします。 理事に問題がある人物がなった場合には、 まず規約を確認し「理事及び監事は組合員のう…
理事長や理事が1人で暴走しているケースを見かけます。 他の理事は、ダンマリのサイレント。 これは、最悪の組織体制です。疑問に感じたら聞いてみる。 違うと思っ…
分譲マンションを買うと(たとえ中古物件でも) 区分所有者はマンション管理組合の組合員になり、 輪番で理事が回ってくるのが通常で、 理事になったら頭と身体に汗か…
固定メンバーで構成された理事会があるけど、 私の中での結論はやはり輪番制です。 早く組合員全員が理事を経験してほしいし、 できれば全組合員が理事長を経験して…
管理組合でアンケートは難しい 組合員にアンケートを取った結果、 結論がでる場合と、でない場合があるし、 アンケートはそれなりにフィードバックも必要です 質…
先月すっかり建て替えが終わったパークシティLaLa横浜を見てきました。 2007/11竣工したLaLa横浜は、 4棟のうち1棟に2㎝の傾きが見つかり、 15…
工事の見積を有料でやるところはありませんが、 本当はコストがかかります。 営業、企画、積算、責任者決裁など 多くの人件費がかかっているのです。 受注できな…