貧困ビジネスと言うと少し大げさですが、安い家賃設定のシェアハウスであったり、生活保護アパートと言った、ターゲットが貧困層の領域で歪が発生していてうまみがあるものが多いです。 アパートのクオリティーが平均的なものの10分の1くらいのものであっても、 家賃が10分の1にならないという歪です。 そして、安い家賃設定というのは、やはりパイがでかいです。 戸建ての部屋間取りを、細切れに細分化して10部屋にして貸すとか。 1部屋を確保するコストが凄く安いけれども、家賃はちょっと安くくらいになっているとか。いわゆる歪ですね。 あと生保アパートもそうです。 中々普通の人が運営すると大変なんですが、 市の生活保…
どこかで見かけた投資家さん。 当初は自分の住んでいるエリアで物件を探していたんだけど、業者に遠方の物件をすすめられた。 いろいろ不安があったけど、有名人が持っているジャンルの物件だったから購入する事を決断したって。 仲介業者に、仲介料をサービスしてもらった所が決め手だったようですが、 大丈夫ですか？ちょっぴり危険な香りがしました。 余計なお世話ですね。すみません。 同じような話をよく聞きいた事があります。 楽待の失敗談とかで。 5回くらい、似たようなパターンを聞いたことあるような気がします。 あまり情報無いんですが、 購入した物件は、そのジャンルの中ではいい立地のようなのでダメダメ物件では無さ…
投資の対象として新築は、私はアリだと思っています。 しかし、どの新築でもいいという事は全然なくて、新築によると思っています。 建売の新築アパートというのがあるんですが、 はっきり言って今の時代では売られている建売アパートの利回りで買っていたら全然アウトです。 もう少し詳しく言うと、7％くらいの建売のアパートを買うくらいだったら、そんな物件買うべきでないと思っています。それならもっと利回りの高い築古を買います。買うべきでないです。 理由は単純にCFが出ないからです。 ここは個人的な意見です。すでに資産をたくさん持っている人とかで都内のいい土地に建っている物件を7％とかで買うんだったら100歩譲っ…
少し前に管理会社の選定をしていました。 複数の業者に声をかけてどこにするかの検討です。 その中の1つの業者です。 かなりグイグイくる業者があったんです。 管理会社の選定の順番を付けると、次次次次点くらいでしょうか。 いわゆる候補外の会社です。 その業者は2日に1回くらい電話がかかってくるんですよ。 途中でその業者は候補から除外して、無理っぽい空気感を出しているんですが、それでもグイグイ来ます。 いや、むしろ無理っぽい雰囲気を出したからこそグイグイ来るんです。 しまいには、正式なお断りをした直後に、よかったら今度また再びお会いしてお話を聞いてもらえませんかって言ってくるじゃーあーりませんか。 お…
「暑い夏」でなく「熱い夏」です。 昨日くらいから真夏の陽気ですね。 私は夏が好きなので、暑い夏の到来はテンションがあがります。 夏ってなんかよくないですか？ 暑いのは肉体的にツライのはありますが、精神的に開放感があって高揚感が常にあります。 遊びに仕事に不動産に、いろんなものでアクティブに活動できたらなって思うのですが、それ以上に普段と違うような活動もやっていきたいと思います。 ちょっと涼しくなる9月くらいまではテンション↑↑で活動したいなと思います。 さて、新築アパートの方ですが、 毎週のように日曜日に視察に行ってます。 土曜日は大工さんがいるので日曜日がだれもおらず一番視察しやすいです。 …
建築中の新築アパートも来月竣工です。 ざっくりですが、不動産投資を始めて3年半くらいくらいですね。 3年半で4棟なのでまずまずかなと思うのですが、 この3年間を少し振り返りたいと思います。 この3年間は、常にペースダウンを自分に言い聞かせていた3年でした。 いわゆる買いたい病なのかもしれませんが、どんどん動いていろんな手を打っていきたいと思っていた気持ちが凄くあったのですが、そういう気持ちを押し殺しての3年間だったような気がします。 自分自身に、「もっと落ち着け」とか「もっとペースを落として！」と言い聞かせていました。 結果1年に1棟くらいという事で、早すぎでもなく遅すぎでもない、考えていたと…
新築アパートにJCOMを導入予定です。 安さ優先でJCOMにしました。 本来であればテレビ回線の工事とインターネット回線の工事の両方が必要になるんですが、JCOMだとJCOMだけの工事ですむからです。 テレビ回線の工事が不要になるのでその分安いのです。アパートの建築費という意味で。 インターネットの回線としてJCOMって評判が良くないみたいですね。 遅いって。 JCOMではインターネットのプランがいくつかあって、 40Mプラン 120Mプラン 320Mプラン というのがあるようです。 40Mだと物足りないような気がしますが、320Mもあれば無料サービスの範疇であれば十分かなと思うのですが、JC…
あたりまえの話なんですが、資産がないとなかなか儲からないですよね。 2千万円のアパートよりは5千万円のアパートの方が儲かりやすいと思います。 5千万円のアパートよりは1億円のアパートの方が儲かりやすいと思いますし、 1億円の物件よりは3億円の物件の方が儲かりやすいと思います。 流動性の話は横に置いておいて、 規模がデカいほうが割安ってのもありますし、経費率的な観点もあるしいろいろと儲かりやすいです。 このあたりは、買える人の多さがそのまんま儲けやすさのところに効いてきていると思います。 買える人が少ない物件ってのは儲かりやすくて、誰でも買えるものはそんなに儲からない。 区分や戸建てより、アパー…
不動産投資だけでなく人生の生き方の話なんですが、 成功するために必要なものってどういうものがあるのでしょうか。 何かしらの特別なスキルであったり特殊能力や資格などをあげる人がいると思いますが、私はそういうのは重要でないと思っているんですよ。 もちろんそういう特殊な能力があればプラスに働く事が多いと思います。 でもね、私はそういうのは重要ではないと思っているんですよ。 「名人に名手なし」っていう言葉があります。 名人は、凄く天才的な手を打つのではなく、 一手一手は凄く平凡で堅実な手を打ちつづけていく事ができる人間だという意味です。 派手で分かりやすいスキルや能力を使うというよりは、 一手一手はあ…
数年前から土地から新築という世の中の大きなブームが来ています。 いや、最近は土地が高すぎてもはや過去のブームみたいなところもあります。 私の周りでも土地から新築するぜ！！っていう人がたくさんいます。 1人や2人とかじゃなく、10人単位でよく見ます。 中にはまだ物件を持っていないけど、1棟目から土地から新築します！という人も多数います。 不動産投資として難しいことろ、土地から新築として難しいところ、2つの関門を超えないといけないので難易度は非常に高いと思います。 凄く難しい取り組みである事は確かなんですが、世の中には優秀な人間が一定数いるので、割合は少ないですが成就する人もいると思います。 最近…
新築物件の家賃設定は業者が設定したり自分の企画の場合は自分で設定したりします。 どういう家賃にするのかっていうのはとても重要です。 よく、新築と築古どっちがいい？みたい議論があって、新築は家賃の下落率が激しいからダメだという話をたまにみますが、 家賃の下落が激しいというのは、家賃設定を吹かしているという事ですよ。 新築プレミアをたっぷりのせているという事ですね。 物件にもよりますが、新築は一番強気に運営できる時期なんでそこで強気な家賃設定をつけること自体は悪い事ではないのですが、それは未来永劫続くものではありません。 新築プレミアを高く設定すればするほど、2周目以降で大きく家賃が下がるだけの話…
少し前までできるだけたくさんの不動産投資家さんとつながりたいなと考えてましたが、最近は変わってきました。 私が不動産投資を始めた頃だったら、不動産投資の友達もほとんどいなくて不動産投資をやっている人と話がしたい！と思っても中々そういう事ができない時期がありました。 不動産投資家が凄く貴重な存在であり、日常の生活では中々出会わないという感じだったので。 最近は違ってきています。 実際には凄くたくさんの投資家さんは存在しています。 これから不動産投資を始めようとする人も含めるとウジャウジャいている感覚です。 つまりこういう事です。 不動産投資家さんが少ないからこそ、いろんな不動産投資家さんとつなが…
現在、建築中の4棟目新築アパートの最終的なスケジュールが決まりました。 今月中におよその工事が終わり、来月から設備工事と外構工事。 ネックになっていた自動火災報知機も納品される予定で、7月の中旬に完了検査が行われる予定です。 そして月末には引き渡りが行われる予定です。 スケジュールが決まるといろいろと忙しくなります。 止めていた火災保険の手続きも進めないと。 あと、融資のための手続きですね。 また頻繁に金融機関に行かないとです。 もう一点、ブログには書いていないのですが秘密の取り組みも進めています。 いよいよゴールが見えてきました。 これからラストスパートです。 そうそう、客付けの方も2部屋目…
今日のブログは初心者向けです。特に、これから不動産投資を始めようとしている人向けです。 いい物件ってどんな物件なのでしょうか。 主に築古の話なんですが、買おうとする物件のビジュアルの話です。 たまにこれから不動産投資を始めようとしている人と話をする事があるんですが、そういう人が頭の中に描いている買おうとする物件と、百戦錬磨の投資家さんが買おうと思っている物件とで結構違いがあります。 これから不動産投資を始めようとしている人にどういう物件のイメージを聞くと、好立地で見るからに奇麗でピカピカの物件とかをイメージしている人が多いですね。 でも違いますよね。 投資家さんだったら、そういう観点とはちょっ…
都心部で不動産投資をやっていくためには、債務超過をどうするのか？というのは、常に向き合っていかないといけません。 最初からそういうのと違うフィールドで戦うってのもありますけどね。 不動産投資家であれば、債務超過をどうするかという問題に対する答えや対策をたくさん知っておくべきです。持っておくべきです。 それで投資家が自分に一番合った対策を行いながら買い進めていくわけです。 サラリーマン大家だと少しだけですが専業大家になるためのチャンスがあります。 ただそんなにたくさんのチャンスはありません。 ほんとうであれば、1棟目買う時からこういう事を考えながら買っていくべきなんですが、まだ物件を所有していな…
規模を拡大していくためには売却は重要なポイントです。 私もどこかのタイミングで売却をするという事は視野に入れています。 できれば売却はしないで進めれるのであればいいのですが、そろそろ売却を挟まないと融資が付かなくなりそうです。 私の思惑では、5棟目は今のままの状態で何とか気合いで融資を付けて、その次のタイミングで売却するくらいがいいタイミングなのかなとも思っています。 売却をするアパートは、築古は1棟持っているのでそれが最有力なんですが、他の新築の2棟も可能性はあるかなと思っています。 現時点で一番最初に買ったアパートでも3.5年しか保有してません。5棟目購入後だと5年くらいですかね。 せめて…
SNSやネットの有名人ってほんとに大変だなと思います。 SNSで不動産投資関連で有名な人が、知らない人から助言を求められたりするのをたまに聞きます。 そういうのを聞くとほんと大変だなーって思います。 「これから不動産投資をしようと思っているんですが〇〇についてどう思いますか？」とか、 「〇〇物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか？」 とか、 「どんな物件を買ったらいいんでしょうか？」 とか、 そんな質問が来たりするみたいですね。 有名税みたいなもんですかね。 ほんと大変だなーって思います。 それともう1つ。 あれこれ言ってくる人とかも増えてくるみたいですね。 話の本題以外の細かい間違…
現在、建築を進めている新築アパートに初めての入居申し込みが入りました！！ しかし！！ しかししかし！！ まだこのアパートの正式な完成時期（引き渡し日）がまだ決まってません！！ いったいどうなるんでしょうか。 どーなってもしーらないっと。 とりあえず、客付けをしてくれている管理会社に、重ね重ねまだ正式に完成日が決まっていないという事を伝えておきました。 そして、新築アパートの進捗の方なんですが、 現在、外壁のサイディング材を貼っている状況です。 先日、見に行ったところ、8割がたサイディング材が貼り終わってました。 近日中に、全てのサイディング材が貼り終わる予定でしょう。 サイディング材が貼り終わ…
現在建築中の新築アパートのゴミ捨て場をどうするか？ 経験豊富な工務店にアドバイスを求める事にした。 工務店は以下の内容を言い出した。 一般論としてゴミ置き場の相談を町会長さんにするとほぼほぼ自分の敷地に設置するように促されて、市に相談するように勧められる展開になります。 地域的なところがありますが、おそらく市としては、細い路地や車が通り抜けれない行き止まりのエリアに収集車を入らせる事はしないので、今回のケースでもアパートの敷地やアパートの前にゴミ置き場を設置するのは難しいと回答するんじゃないでしょうか。 それでおそらく市は、ゴミ収集車が入ってこられる今のゴミ置き場に捨てるように指示をするのでは…
管理会社の担当者が、町会長さんにゴミ捨て場について相談してくれている。 町会長さん「町内会のゴミ捨て場はすでにいっぱいになっているので自分の敷地にゴミ捨て場を作って欲しい」 管理会社 「敷地にゴミ捨て場を作るのは難しいようです」 町会長さん「それでは市に一度相談してもらえますか？」 こういうやり取りがあったようだ。 管理会社さんは、当アパートの敷地内にゴミ捨て場を作るのは難しいと、その場で機転を利かして一度突っぱねてくれたようだ。 そして最終的には、市のゴミ捨て場を管轄している所に相談をもちかけるという事になったようだ。 ここで振り返りなんですが、私の初動をミスってたのかもしれません。 何も策…
現在、建築中の新築アパート。 アパートが建ってからの問題も残っています。 ゴミ捨て場どうする問題です。 ゴミ捨て場って結構もめますよね。 下手したら泥沼化するとかたまに聞きます。 いろいろ案があると思います。 「自分の敷地にゴミ捨て場を作る」 「アパートの前の道路にゴミ捨て場を作る」 「少し離れた町のゴミ捨て場を使わせてもらう」 いろいろ案はありますが、どうするかを決めていかないといけません。 私の思いとしては、自分の敷地にゴミ捨て場を作るのは回避したい。 私の考える一番の着地点は、すでに存在している町のゴミ捨て場を使わせてもらう事だ。 いずれにせよ、町会長がキーパーソンのようなので、とりあえ…
今日は土地から新築の話です。 セミナーで10％の新築アパートを建てました！みたいなものがあります。 何も知らない人がそれを見て、「なーんだ、土地から新築をすれば10％くらいのアパートが楽勝で作れちゃうんだー」って思う人がひょっとしたらいるかもしれません。 10％はもちろん、いまどき8％を超えるアパートを作るのだってメチャ難しいです。 私の今建築中のアパートは、ちょうど1年くらい前に土地探しをしていたのですが、その時の感覚でいうと、 普通に市場の相場で売られている土地を買って土地から新築をしたとしても、7％のAPを作るのも全然難しいです。 それで、何か安く買えるような何かしらのミラクルが1回発生…
私はそれなりの規模に早く持っていきたいのでそんなに小さい規模の物件は買わないようにしています。 時間は有限なのでスピードは重要です。 だからこそそれなりの規模のものを狙うようにしていました。 ある意味効率を優先してという事で。 一方で、積極的に動かれている人は小さい物件も儲かるものであれば積極的に手を出されているのをよく見ます。 私的には効率優先だから・・・みたいな感じで思ってましたが。。。 でも、最近思うようになってきました。 規模を大きくするためには、インカムを増やすという事もありますが、 積極的にキャピタルを狙うという事も重要です。 儲かり方がインカムよりキャピタルの方が遥かに儲かります…
これから不動産投資を始める人。 ほんと大変だな～って思います。 私が始めたのは3年前でスルガショック後ですよ。 その頃でも十分に冬の時代だったのですが、今はもっと難しいような気がします。 例えば、もしも私はこれから不動産投資を始めるという境遇だったらどういう物件を買うのかって考えたことがあります。 新築を買うとすると、、、 例えば建売のアパートを買うって考えると、今だとCFが出る物件なんてほとんどないですよね。 土地から新築をやろうとすると、、、 そもそも1棟目から土地から新築をやるって超難しいですし、 そもそも今は土地や建築費も高騰して高利回りなアパートを建てるのは超難しいです。 ですので、…
銀行の担当者と話をする機会はちょいちょいあると思います。 直接融資の打診をする時は別ですが、決算書を持ち込んだりとか、ちょっとした用事とかで。 投資家の一番の関心事は、「今、融資がつくかどうか？」の1点しかないと思います。 いつのタイミングにでも、銀行の担当者に会えば「融資つきますか？」って聞きたい気持ちでいっぱいになります。 でも、私はそういう気持ちをグッとおさえて「融資つきますか？」って聞くのは控えるようにしています。 特に、不動産投資を始めたばかりの頃は。 理由は、どこかの本に書かれていたのですが、 銀行の担当者は会話した内容を全て議事として残している。 たとえそれが世間話であったとして…
昨日は大きなイベントに行ってきました。 いろんな手法で成功されている人など、とにかくたくさんの人がいて活気がありましたね。 たくさん人がいるところで話を聞いたり、SNSなどを開けばいろんな情報がじゃんじゃん入ってきます。 最近思った事として、入ってくる情報と自分の活動とのバランスをとるのが難しいなと思ってきています。 入ってくる情報はうまく取捨選択できていないと凄く大きくなってきます。 無駄な情報ばかりという事もあります。 必要なものだけを取捨選択できるようにしておかないと追いつかないです。 人の行動できるリソースは有限なので、情報を取り込み所ばかりやっていると、実際に行動するというところがお…
不動産投資を始めるにあたり、たまにこんな会話を見ます。 Aさん「嫁ブロックを外す方法を教えてください」 Bさん「嫁さんに実際に家賃が振り込まれる口座を見てもらったらいいんじゃない」 なんて会話を。 私は考えは全く違います。 そもそも嫁ブロックって必ず外されるべきものではないと思います。 不動産投資をやるというのは、株やFXをするというのとは違うと思います。 よく言われている事業をやるという事です。 不動産賃貸業という事業をやりますか？という話です。 不動産賃貸業というワードを伏せると、「事業やりますか？」という話です。 嫁さんに事業をやりたいといって、OKなのかNGなのかという話。 これは生き…
昨日のブログで、使える金融機関の選択が減りにくい物件を買いたいと書きました。 具体的にどういう物件なのでしょうか。 今日のブログは、「私のケース」に関する話で、「私が勝手に考えている」内容です。 私自身も、最適なアプローチを模索中の話なんで、本当に正しいのかどうかわかりません。 そういう話だと聞いていただけたら嬉しいです。 少なくとも私はすでに新築が3棟と、築古が1棟なので（4棟目はカウントしています）新築を買っていくというのが軸足になります。 お金儲けのメインストリームはあくまでも新築だと思っています。 金融機関の目線で1番重視するのは「儲かっている会社」なのかどうかだと思っています。 です…
約一年前から新築アパート建築プロジェクトがスタートして以来、ポータルサイトで物件や土地を見てません。 見てないんですが、世の中の相場が上がっているという空気感はヒシヒシと伝わってきてます。 アパートが完成するまでは新しい物件探しはしませんが、ポータルサイトを見るのが怖いです。。。 そんなこんなで前途多難なんですが、 5棟目はジャンルをしぼらないで、いろんなジャンルを選択肢に入れて物件探しをしていきたいなと思っています。 土地から新築が一番の本命ですが、 築古もいいものがあれば買ってもいいと思っています。 一番の優先順位は、これから買っていく物件の選択肢が減りにくいもの、 もっとちゃんと言うと使…
自主管理をしている築古アパートがあります。 リフォームの後なんとか入居者をつける事ができました。 おばあちゃんです。 7月の家賃からは家賃保証会社経由で自動的に振り込まれるのですが、 6月の家賃は手続きが間に合わないようで、ここだけイレギュラーで入居者から大家に振り込んでもらう事になっています。 月末になりお家賃口座を見ると振り込まれていません。 入居者にナメられるのはよくないので、さっそくそのおばあちゃんの携帯に家賃を振り込んで欲しいという電話を入れる事にした。 私 「大家をしている〇〇会社の〇〇です」 おばあちゃん「はい」 私 「6月のお家賃が振り込まれていないのでお願いできますでしょうか…
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賃貸併用住宅を住宅ローンで買うことを目指す！ 賃貸併用住宅の賃貸部を返済の原資に含めてくれる銀行を探していました。 そういう銀行、なかなか無いですよね。 探していくと1行そういう銀行を発見することができた。 さっそくその銀行と面談をする事にした。 面談で、資料を見せて担当の感想を聞く。 担当が言うには、ちょっと規模が大きいですねという反応。 家賃収入を返済に含めて考えてくれるという事で、 その銀行を本命にしていたわけで、 自分の中の簡単な計算だとなんとかまわるかなと思っていました。 ただ銀行の審査ではそれなりの厳しいストレスを加えてまわるかどうか見るようで、 その厳しい数字での計算だと厳しい数…
賃貸併用住宅を住宅ローンで買う検討をしています。 融資がキモです。 賃貸併用で私の中でポイントになるのは2つ。 （1）賃貸部の収益を返済の原資にいれてもらえる。 （2）法人の債務を気にしない。 この2点です。 （1）が、なかなか難しいです。 （2）は、まあまあOKなところはあります。 どこの銀行も、賃貸収入の分は考慮してくれないです。 これを認めてもらえると、まあまあデカい規模の物件を買う事ができるのです。 いろいろ調べていくと、 1つだけ（1）がOKなところがあるじゃないですか。 いろいろ調べても1つだけですよ。 これはその銀行でせめるしかないですよね。 という事で、さっそくその銀行との面談…
最近、賃貸併用住宅の検討しています。 実は、ちょっと前に、よさげな土地を発見しました。 賃貸併用住宅の検討は全くやってなかったんですが、ものは試しにという事で付き合いのある工務店にプランと見積もりをお願いしたのでした。 結構時間かかりました。 すっかり忘れてました。 返ってきたプラン。そして見積もり。 それらを見て、賃貸併用住宅が現実的に見えてきました。 思ったより総工費が高くなかったというのと、総工費と家賃収入。 そういうのを考えると悪くない話だなと。 ちょうどそのときは別の案件でばたばたしていたのですが、そちらも落ち着き改めて賃貸併用住宅の検討をすることにしたのでした。 プランとしては、あ…
先日、土地から新築でロン特無しをやりました。 話は流れたのですが、内心ほっとしているところもあります。 ロン特はもういいかなーって思ってきています。 正直、融資は自信ありました。 絶対に融資付けできる自信はありました。 しかもそういう自信のあるレベルの金融機関が2つありました。 絶対に絶対に融資は通るでしょう。 仮に融資が通らなかったとしても、 その案件の土地くらいであれば現金持っているので、現金買いもできるわけです。 ただ、これからはよっぽどの事が無い限りロン特無しはいいかなーって思いました。 理由としては、心配になりすぎて会社の仕事に手がつかないだろうし、 日常の生活が生きた心地がしないか…
土地から新築でアパート用地を検討していました。 まあまあいい利回りが出る土地があったので買付を提出しました。 金額は満額で。 あまりやりたくはなかったのですが融資特約無しで。 仲介の話を聞くと1番手で買付を出すことができていたようだ。 融資特約無しで満額で1番手で。 他の人に負ける要素はまったくないと思うじゃないですか。 しかしながら、別の業者に持って行かれてしまいました。 いろいろと思う事があります。 そもそも仲介と話をしている時点で、私のような個人投資家に売るより、アパートメーカーの業者に売りたいという空気感がプンプンしてました。 ですので、負けたと聞いた時は「やっぱりな」という気持ちでし…
最近のアパート用地の購入って、ロン特無しがデフォルトっぽくなってきてますね。 特に大手仲介の場合は。 ロン特無しってなかなか勇気いりますよ。 支店レベルで融資OKだったとしても、 本店レベルで融資NGになる事も全然普通にあるわけですし。 仮に現金買いできるキャッシュを持っていたとしても、現金で買っちゃうとそれ以降の自分の計画が大きく狂うわけですよ。 ほぼほぼ融資も付く状況だったとしても、 仮に融資つかなくても現金で買える状態だったとしても、 ロン特無しは勇気いります。 おそらくそのあたりの結論が出るまで、精神的にかなりキツイと思います。 仕事どころじゃーなくなると思います。 でもこれくらいのリ…
不動産投資をしていると、条件面で苦しい立場になる事ってないですか？ しんどい状態です。 多少のリスクは背負ってもいいと思うのですが、 24時間心配になるようなリスクや、 頭がハゲるんじゃないかって思うくらいのリスク。 そういう過度にストレスがかかるリスクって、 何かしら投資としてよくない状態になっているのかもしれません。 必要以上のリスクを背負っているとか、 自分が許容できるリスク以上のリスクを背負っているとか。 あんまりよくない状態なのかもしれません。 正しくリスクを把握して、 背負えるリスクなのか、 自分の器を超えないリスクなのか。 過度にストレスを感じるのは、基本良くない状態なんじゃない…
それなりのリターンを得るためには、それなりのリスクを背負わないといけませんね。 最近、ほんと実感します。 できればリスクゼロで行きたい。 でもリスクゼロの投資での儲けってたかがしれてますよね。 それでもいいのかもしれませんが、 それなりの規模感になってきて、リスクを背負う事ができる人というのは、 限られた人間で、 誰でもできるものでもないと思うんですよ。 自分の資産に応じて、これくらいのリスクなら何とか背負えるっていうのがあるのかもしれません。 今まで、できるだけリスクゼロで行きたいと思ってましたが、 リスクを背負うという事も考えないといけないのかなと最近おもっています。 リスクとリターンのバ…
これまでの狙ってきた目線について 不動産投資を始めた時はかなり厳選して物件を買ったり建てたりしていました。 感覚でいうと偏差値70を狙ってました。 かなり大変だったのですが、自分の中の低いレベルの範囲の中だけかもしれませんが、そういうレベルに近い物件を買ったり建てたりする事ができていたと思っています。 数年前から市況が難しくなってきて、継続的に物件を買い進めるために狙う物件の偏差値を見直すようにしてきました。 感覚でいうと偏差値60でもいいのかなと。 数年に1度、偏差値70の物件を買うよりは、 間髪入れずに偏差値60の物件を買い続ける方が投資としてはよいという分析。 そもそも今の市況で偏差値7…
人生は選択です。 難しい選択もあるように感じますが、そういう事でもないと思うのです。 誰でも正解できる簡単な2択か3択くらいの選択があったとしましょう。 誰でも正解できると思います。 簡単です。 次に簡単な2択か3択くらいの選択が10個連続であったらどうでしょうか。 それくらいだったら10問全部正解できるでしょう。 次に100問連続だったらどうでしょう。 そろそろポツポツ1問くらい間違ってしまう人も出てくるでしょう。 とっても疲れている時だったり、 体調が悪い時とか、ストレスを感じている時だったらどうでしょうか。 結構難しいと思います。むしろ100問連続で正解すること自体とっても難しいことにな…
大切なものがあって、最近はおおろそかにしていたと反省しています。 3つあると思っています。 1つ目は自分の仕事 2つ目は健全な生活 3つ目は不動産投資の取り組み この3本柱があると思っています。 最近は、3つ目の不動産投資の取り組みだけしていればよいって感じで、 仕事や健全な生活というのをかなりおろそかにしていました。 結果、1つ目と2つ目の柱が崩れてしまって、バラバラになっていたような気がします。 改めて自分自身の生活を顧みて、 1つ目から順番に大切にしていきたいなと思っています。 今はサラリーマンなので、一番やるべきサラリーマンの仕事を第一にして、 その次に健全な生活ですね。 昔は定期的な…
融資がかたまった事を受けて、土地探しを再開しています。 前の1棟は完成まで時間がかかったので、本格的に再開したのは結構久しぶりです。 再開して少しの時間しかたってませんが、 前よりは検討の土台にのる土地増えたな～っていう印象を持ちました。 数年前は、検討の土台に乗るような土地はほとんど出会わなかったです。 数か月に1件出るかどうかくらい。 しかし今は、検討の土台にのせてもいいかなって思う土地は、ちょいちょい出てくる印象があります。目線をクリアするかどうかでなく土台に乗るのかどうかというレベルですが。 再開してそんなに長くないですが、ちょいちょい出てくる印象があります。 数年前と何がかわったのか…
自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
投資の対象となる物件にも高い／安いがあると思います。 安いもの。誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が弱いと思います。 対比で、 高いもの、誰でも簡単に手に入れやすいものは、儲ける力が強いと思います。 100万円くらいのボロ戸建てと、 数億円するような新築RCとでは、儲ける力が全然違います。 単純な表面利回りの話ではないです。 物件の価格が高くなればなるほど、 プレーヤーの数も減りますし、 その物件の価値が高くなります。儲ける事ができる力が強くなります。 ですので、 自分が投資を始める時に、自分が買える物件がどのあたりなのかというのを把握した上で、自分にあった投資をするのが一番成長しやす…
夏が来ましたね！ 待ちに待ってました。 夏が大好きなんです。 夏のイベント、いいですね～。 たくさん夏のイベントやりたいです。 もたもたしていると、あっとういう間に夏が終わってしまいますよ。 普通のサラリーマンだったら、土日くらいしか動けないのですが、 7月8月の土日って9回しかないんですよ。 今はまだバタバタしているんですが、 落ち着いたら、夏のイベントをたくさんやりたいです。 今年、やりたいと思うのは、 東北方面の旅行や、 BBQ、 静岡方面にも旅行に行きたいですね。 あと、もう少し自然があるような場所に行きたいですね。 それと、もう少し遠方の旅行とか。 やりたい事がたくさんありすぎですよ…
個人的な意見です。 資産を持っていない人だったり、これから不動産投資を始める人の話です。 極端に言うと、強すぎる物件を買う人は成功しないです。 （少し極端に言ってます） もう少し適切に言うと、 強すぎる物件、物件としては一等地にある物件だったり、 誰もが欲しいと思うような物件を持っている人の事なんでが。 もちろんそういう物件で利回りが高い物件なのであれば全然問題ないのですが、 そういう物件って利回りが超低いです。 立地などは良すぎるけど利回りが低い物件を買う人は成功しにくいという事を言ってます。 物件の目利きがなくて、 利回りの低い、極端に強い物件を買う人は成功しないという話。 物件の目利きの…
融資戦略って考えてますか？ 戦略ってわかりますか？ 戦術が1つ1つの作戦であるとすると、 戦略というのは、それらを連ねる複数の案件に対する群とした作戦の事ですよ。 ここでいうと、 複数の物件を買うためにどういう作戦で融資を引いていくかという話です。 いろんな大家会にいって、熟練の方やたくさん物件を持たれている人などと話をするのですが結構みなさん戦略として融資戦略を考えている人って意外と少ないなという印象を持ちました。(もちろんそうでない人もいますが) 物件を1つ1つに対してどう融資を引くのかという事ばかりで、 どういう物件を買っていけば融資を引き続ける事ができるのかという事まで考えている人は自…
私は、 「特別大きな資産を持っていないサラリーマンが、サラリーマン属性という唯一の武器を用いていかにFIREするのか」というゲームをプレイしていると思っています。 不動産投資をやっていると、 業者さんという立ち位置で不動産投資をしている人であったり、 サラリーマンでなく事業をやっている人が、その莫大な資金をベースに規模拡大をしている人などを見る事があります。 正直な話、そういう人たちとは同じ不動産投資というものをやっているんですが、 まったく別のゲームをやっているという感覚があります。 やっている事は同じなんですが、 ゲームとしての大切なポイントは全く別物です。 別のゲームだと思うのです。 不…
ブログを毎日書くようになって5年くらいでしょうか。 はっきり覚えてません。 よく理由を聞かれます。 どうしてブログを書いているのかって。 正直な話、誰かに読んでもらいたいから書いているわけではないかもしれません。 自己満足のために書いているというのがメインかもしれません。 結構好き放題書いています。 著名なブロガーさんとかで、毎日それなりの数の読者がいるブログって大変だと思います。 読者が多いのは。 好き放題書けないような気がしますね。 どうしても読者にうけるような事を意識して書いてしまうような気がします。 メンドくさい読者もいると思います。 自分の書きたい事と、世間一般の大数の読者の読みたい…
大家会に参加してきました。 それなりの規模の大家さんが多い会でした。 いつもは似たようなジャンルの投資をしている人が多いのですが、今回は自分の知らないジャンルの人が多かったような気がします。 自分の知らないジャンルの事をもっと知りたいと思ってますし、 これからは新しい事もどんどんやっていきたいなと思っているので面白い場でよかったです。 こういう場にいくとたくさんの刺激を受けますね。 テクニカルな面で刺激を受ける事もありますが、それ以外でヒューマンな面で刺激を受ける事も多いです。 それぞれ吸収して自分の血肉となるところは、どんどん取り入れていきたいなって思います。 いかに自分の投資を実直にこなし…
今は手堅い投資ばかりやっているんですが、 将来的には攻めた投資もやりたいと思っています。 攻めた投資といっても、ゼロの状態でそういうのをやるのはこわいです。 手堅い投資が下支えしている状態を作った上で、その上でせめた投資もやってみたいですね。 応用問題を解くためには基本問題を確実にこなせるようになってからという話なのかもしれません。 当面は、そういう手堅いもので地盤を固める時だと考えています。 少々、失敗してもダメージがあまりないくらいの手堅い地盤を築き上げたいですね。 しばらくは面白味のない投資かもしれませんが当面はコツコツ硬いものを作り上げていきたいなと思います。 それまでにいろんな面白い…
金融機関の人間を話をしていると、 たまにいろんな質問をうけることがあります。 法人に関する質問だったり、保有物件に関する質問だったり。 しかしながら、ごくたまになんでそんな質問するんだろう？って質問があったりします。 アホな質問だったり。 直接的に融資の可否にかかわるような質問でなく。 当初はなんでだろうとか、 そんな質問をして暇なん？とか思ってましたが、 こちらの定性評価や、 その質問から、なにかよからぬ事を隠していないのかなどを見抜くために、 なにかしらのきっかけを作ろうとしているんですかね。 こちらとしても、 単なる世間話とは思わないで、 失敗して変な事を言ってしまわないように、 金融機…
ずっと運動不足で体のキレが非常に悪かったのですが、 最近は少しは改善してきたような気がします。 体のキレってとっても大切ですよね。 日々の生活における肉体的な活動だけでなく精神的にも活発さが改善しているような気がします。 体のキレも精神的なキレも関連があるのかなと思います。 肉体的な健全さは精神の健全さともかかわりがあるんだなって本当に思いますね。 私の場合、コロナでかなり太ったし、 体力もかなり落ちました。 おそらくですが、 自分の内面の部分もかなり劣化したような気がしてます。 アグレッシブさもかなり落ちたような気もしますね。 からだのキレをできるだけ復元させて、 精神的にも肉体的にもアグレ…
FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。 確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、 奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。 単独でFIREするには収益力が弱い人でも、 奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。 うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。 ですので、そういう人たちと比べると、 私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。 会社を辞めたいという気持ちはありますが、 それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。 これから子供たちも学費がかかりますしね。 私は…
今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。 普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。 自分だけの独自のジャンルを確立して、 新しい世界の第一人者になるみたいな話です。 平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。 私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。 今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、 今はひたすら規模を拡大して、 しかるべき時のために体力を高めていきたいと…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
