2022年06月の専業大家への道新着記事

うまみのある貧困ビジネス

貧困ビジネスと言うと少し大げさですが、安い家賃設定のシェアハウスであったり、生活保護アパートと言った、ターゲットが貧困層の領域で歪が発生していてうまみがあるものが多いです。アパートのクオリティーが平均的なものの10分の1くらいのものであっても、家賃が10分の1にならないという歪です。そして、安い家賃設定というのは、やはりパイがでかいです。戸建ての部屋間取りを、細切れに細分化して10部屋にして貸すとか。 1部屋を確保するコストが凄く安いけれども、家賃はちょっと安くくらいになっているとか。いわゆる歪ですね。あと生保アパートもそうです。中々普通の人が運営すると大変なんですが、市の生活保…

2022/06/30 20:05

知らないよ

どこかで見かけた投資家さん。当初は自分の住んでいるエリアで物件を探していたんだけど、業者に遠方の物件をすすめられた。いろいろ不安があったけど、有名人が持っているジャンルの物件だったから購入する事を決断したって。仲介業者に、仲介料をサービスしてもらった所が決め手だったようですが、大丈夫ですか？ちょっぴり危険な香りがしました。余計なお世話ですね。すみません。同じような話をよく聞きいた事があります。楽待の失敗談とかで。 5回くらい、似たようなパターンを聞いたことあるような気がします。あまり情報無いんですが、購入した物件は、そのジャンルの中ではいい立地のようなのでダメダメ物件では無さ…

2022/06/29 23:00

今の新築

投資の対象として新築は、私はアリだと思っています。しかし、どの新築でもいいという事は全然なくて、新築によると思っています。建売の新築アパートというのがあるんですが、はっきり言って今の時代では売られている建売アパートの利回りで買っていたら全然アウトです。もう少し詳しく言うと、7％くらいの建売のアパートを買うくらいだったら、そんな物件買うべきでないと思っています。それならもっと利回りの高い築古を買います。買うべきでないです。理由は単純にCFが出ないからです。ここは個人的な意見です。すでに資産をたくさん持っている人とかで都内のいい土地に建っている物件を7％とかで買うんだったら100歩譲っ…

2022/06/28 21:10

グイグイくる業者

少し前に管理会社の選定をしていました。複数の業者に声をかけてどこにするかの検討です。その中の1つの業者です。かなりグイグイくる業者があったんです。管理会社の選定の順番を付けると、次次次次点くらいでしょうか。いわゆる候補外の会社です。その業者は2日に1回くらい電話がかかってくるんですよ。途中でその業者は候補から除外して、無理っぽい空気感を出しているんですが、それでもグイグイ来ます。いや、むしろ無理っぽい雰囲気を出したからこそグイグイ来るんです。しまいには、正式なお断りをした直後に、よかったら今度また再びお会いしてお話を聞いてもらえませんかって言ってくるじゃーあーりませんか。お…

2022/06/27 21:27

熱い夏がやってきた！

「暑い夏」でなく「熱い夏」です。昨日くらいから真夏の陽気ですね。私は夏が好きなので、暑い夏の到来はテンションがあがります。夏ってなんかよくないですか？暑いのは肉体的にツライのはありますが、精神的に開放感があって高揚感が常にあります。遊びに仕事に不動産に、いろんなものでアクティブに活動できたらなって思うのですが、それ以上に普段と違うような活動もやっていきたいと思います。ちょっと涼しくなる9月くらいまではテンション↑↑で活動したいなと思います。さて、新築アパートの方ですが、毎週のように日曜日に視察に行ってます。土曜日は大工さんがいるので日曜日がだれもおらず一番視察しやすいです。 …

2022/06/26 21:16

3年を振り返る

建築中の新築アパートも来月竣工です。ざっくりですが、不動産投資を始めて3年半くらいくらいですね。 3年半で4棟なのでまずまずかなと思うのですが、この3年間を少し振り返りたいと思います。この3年間は、常にペースダウンを自分に言い聞かせていた3年でした。いわゆる買いたい病なのかもしれませんが、どんどん動いていろんな手を打っていきたいと思っていた気持ちが凄くあったのですが、そういう気持ちを押し殺しての3年間だったような気がします。自分自身に、「もっと落ち着け」とか「もっとペースを落として！」と言い聞かせていました。結果1年に1棟くらいという事で、早すぎでもなく遅すぎでもない、考えていたと…

2022/06/25 09:31

JCOMの上り

新築アパートにJCOMを導入予定です。安さ優先でJCOMにしました。本来であればテレビ回線の工事とインターネット回線の工事の両方が必要になるんですが、JCOMだとJCOMだけの工事ですむからです。テレビ回線の工事が不要になるのでその分安いのです。アパートの建築費という意味で。インターネットの回線としてJCOMって評判が良くないみたいですね。遅いって。 JCOMではインターネットのプランがいくつかあって、 40Mプラン 120Mプラン 320Mプランというのがあるようです。 40Mだと物足りないような気がしますが、320Mもあれば無料サービスの範疇であれば十分かなと思うのですが、JC…

2022/06/24 21:13

資産が無いと儲からない

あたりまえの話なんですが、資産がないとなかなか儲からないですよね。 2千万円のアパートよりは5千万円のアパートの方が儲かりやすいと思います。 5千万円のアパートよりは1億円のアパートの方が儲かりやすいと思いますし、 1億円の物件よりは3億円の物件の方が儲かりやすいと思います。流動性の話は横に置いておいて、規模がデカいほうが割安ってのもありますし、経費率的な観点もあるしいろいろと儲かりやすいです。このあたりは、買える人の多さがそのまんま儲けやすさのところに効いてきていると思います。買える人が少ない物件ってのは儲かりやすくて、誰でも買えるものはそんなに儲からない。区分や戸建てより、アパー…

2022/06/23 23:00

名人に名手なし

不動産投資だけでなく人生の生き方の話なんですが、成功するために必要なものってどういうものがあるのでしょうか。何かしらの特別なスキルであったり特殊能力や資格などをあげる人がいると思いますが、私はそういうのは重要でないと思っているんですよ。もちろんそういう特殊な能力があればプラスに働く事が多いと思います。でもね、私はそういうのは重要ではないと思っているんですよ。「名人に名手なし」っていう言葉があります。名人は、凄く天才的な手を打つのではなく、一手一手は凄く平凡で堅実な手を打ちつづけていく事ができる人間だという意味です。派手で分かりやすいスキルや能力を使うというよりは、一手一手はあ…

2022/06/22 17:16

大きな魚

数年前から土地から新築という世の中の大きなブームが来ています。いや、最近は土地が高すぎてもはや過去のブームみたいなところもあります。私の周りでも土地から新築するぜ！！っていう人がたくさんいます。 1人や2人とかじゃなく、10人単位でよく見ます。中にはまだ物件を持っていないけど、1棟目から土地から新築します！という人も多数います。不動産投資として難しいことろ、土地から新築として難しいところ、2つの関門を超えないといけないので難易度は非常に高いと思います。凄く難しい取り組みである事は確かなんですが、世の中には優秀な人間が一定数いるので、割合は少ないですが成就する人もいると思います。最近…

2022/06/21 23:00

吹かせた家賃

新築物件の家賃設定は業者が設定したり自分の企画の場合は自分で設定したりします。どういう家賃にするのかっていうのはとても重要です。よく、新築と築古どっちがいい？みたい議論があって、新築は家賃の下落率が激しいからダメだという話をたまにみますが、家賃の下落が激しいというのは、家賃設定を吹かしているという事ですよ。新築プレミアをたっぷりのせているという事ですね。物件にもよりますが、新築は一番強気に運営できる時期なんでそこで強気な家賃設定をつけること自体は悪い事ではないのですが、それは未来永劫続くものではありません。新築プレミアを高く設定すればするほど、2周目以降で大きく家賃が下がるだけの話…

2022/06/20 17:13

友達100人できるかな？

少し前までできるだけたくさんの不動産投資家さんとつながりたいなと考えてましたが、最近は変わってきました。私が不動産投資を始めた頃だったら、不動産投資の友達もほとんどいなくて不動産投資をやっている人と話がしたい！と思っても中々そういう事ができない時期がありました。不動産投資家が凄く貴重な存在であり、日常の生活では中々出会わないという感じだったので。最近は違ってきています。実際には凄くたくさんの投資家さんは存在しています。これから不動産投資を始めようとする人も含めるとウジャウジャいている感覚です。つまりこういう事です。不動産投資家さんが少ないからこそ、いろんな不動産投資家さんとつなが…

2022/06/19 10:50

スケジュールが決まった！

現在、建築中の4棟目新築アパートの最終的なスケジュールが決まりました。今月中におよその工事が終わり、来月から設備工事と外構工事。ネックになっていた自動火災報知機も納品される予定で、7月の中旬に完了検査が行われる予定です。そして月末には引き渡りが行われる予定です。スケジュールが決まるといろいろと忙しくなります。止めていた火災保険の手続きも進めないと。あと、融資のための手続きですね。また頻繁に金融機関に行かないとです。もう一点、ブログには書いていないのですが秘密の取り組みも進めています。いよいよゴールが見えてきました。これからラストスパートです。そうそう、客付けの方も2部屋目…

2022/06/18 09:37

投資家eye

今日のブログは初心者向けです。特に、これから不動産投資を始めようとしている人向けです。いい物件ってどんな物件なのでしょうか。主に築古の話なんですが、買おうとする物件のビジュアルの話です。たまにこれから不動産投資を始めようとしている人と話をする事があるんですが、そういう人が頭の中に描いている買おうとする物件と、百戦錬磨の投資家さんが買おうと思っている物件とで結構違いがあります。これから不動産投資を始めようとしている人にどういう物件のイメージを聞くと、好立地で見るからに奇麗でピカピカの物件とかをイメージしている人が多いですね。でも違いますよね。投資家さんだったら、そういう観点とはちょっ…

2022/06/17 18:50

敵は債務超過

都心部で不動産投資をやっていくためには、債務超過をどうするのか？というのは、常に向き合っていかないといけません。最初からそういうのと違うフィールドで戦うってのもありますけどね。不動産投資家であれば、債務超過をどうするかという問題に対する答えや対策をたくさん知っておくべきです。持っておくべきです。それで投資家が自分に一番合った対策を行いながら買い進めていくわけです。サラリーマン大家だと少しだけですが専業大家になるためのチャンスがあります。ただそんなにたくさんのチャンスはありません。ほんとうであれば、1棟目買う時からこういう事を考えながら買っていくべきなんですが、まだ物件を所有していな…

2022/06/16 20:25

売却のタイミング

規模を拡大していくためには売却は重要なポイントです。私もどこかのタイミングで売却をするという事は視野に入れています。できれば売却はしないで進めれるのであればいいのですが、そろそろ売却を挟まないと融資が付かなくなりそうです。私の思惑では、5棟目は今のままの状態で何とか気合いで融資を付けて、その次のタイミングで売却するくらいがいいタイミングなのかなとも思っています。売却をするアパートは、築古は1棟持っているのでそれが最有力なんですが、他の新築の2棟も可能性はあるかなと思っています。現時点で一番最初に買ったアパートでも3.5年しか保有してません。5棟目購入後だと5年くらいですかね。せめて…

2022/06/15 23:00

有名税

SNSやネットの有名人ってほんとに大変だなと思います。 SNSで不動産投資関連で有名な人が、知らない人から助言を求められたりするのをたまに聞きます。そういうのを聞くとほんと大変だなーって思います。「これから不動産投資をしようと思っているんですが〇〇についてどう思いますか？」とか、「〇〇物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか？」とか、「どんな物件を買ったらいいんでしょうか？」とか、そんな質問が来たりするみたいですね。有名税みたいなもんですかね。ほんと大変だなーって思います。それともう1つ。あれこれ言ってくる人とかも増えてくるみたいですね。話の本題以外の細かい間違…

2022/06/14 16:30

祝・初申し込み

現在、建築を進めている新築アパートに初めての入居申し込みが入りました！！しかし！！しかししかし！！まだこのアパートの正式な完成時期（引き渡し日）がまだ決まってません！！いったいどうなるんでしょうか。どーなってもしーらないっと。とりあえず、客付けをしてくれている管理会社に、重ね重ねまだ正式に完成日が決まっていないという事を伝えておきました。そして、新築アパートの進捗の方なんですが、現在、外壁のサイディング材を貼っている状況です。先日、見に行ったところ、8割がたサイディング材が貼り終わってました。近日中に、全てのサイディング材が貼り終わる予定でしょう。サイディング材が貼り終わ…

2022/06/13 21:27

ゴミ捨て場どうする問題③

現在建築中の新築アパートのゴミ捨て場をどうするか？経験豊富な工務店にアドバイスを求める事にした。工務店は以下の内容を言い出した。一般論としてゴミ置き場の相談を町会長さんにするとほぼほぼ自分の敷地に設置するように促されて、市に相談するように勧められる展開になります。地域的なところがありますが、おそらく市としては、細い路地や車が通り抜けれない行き止まりのエリアに収集車を入らせる事はしないので、今回のケースでもアパートの敷地やアパートの前にゴミ置き場を設置するのは難しいと回答するんじゃないでしょうか。それでおそらく市は、ゴミ収集車が入ってこられる今のゴミ置き場に捨てるように指示をするのでは…

2022/06/12 10:01

ゴミ捨て場どうする問題②

管理会社の担当者が、町会長さんにゴミ捨て場について相談してくれている。町会長さん「町内会のゴミ捨て場はすでにいっぱいになっているので自分の敷地にゴミ捨て場を作って欲しい」管理会社「敷地にゴミ捨て場を作るのは難しいようです」町会長さん「それでは市に一度相談してもらえますか？」こういうやり取りがあったようだ。管理会社さんは、当アパートの敷地内にゴミ捨て場を作るのは難しいと、その場で機転を利かして一度突っぱねてくれたようだ。そして最終的には、市のゴミ捨て場を管轄している所に相談をもちかけるという事になったようだ。ここで振り返りなんですが、私の初動をミスってたのかもしれません。何も策…

2022/06/11 13:30

ゴミ捨て場どうする問題①

現在、建築中の新築アパート。アパートが建ってからの問題も残っています。ゴミ捨て場どうする問題です。ゴミ捨て場って結構もめますよね。下手したら泥沼化するとかたまに聞きます。いろいろ案があると思います。「自分の敷地にゴミ捨て場を作る」「アパートの前の道路にゴミ捨て場を作る」「少し離れた町のゴミ捨て場を使わせてもらう」いろいろ案はありますが、どうするかを決めていかないといけません。私の思いとしては、自分の敷地にゴミ捨て場を作るのは回避したい。私の考える一番の着地点は、すでに存在している町のゴミ捨て場を使わせてもらう事だ。いずれにせよ、町会長がキーパーソンのようなので、とりあえ…

2022/06/10 23:00

ミラクルを起こせ！

今日は土地から新築の話です。セミナーで10％の新築アパートを建てました！みたいなものがあります。何も知らない人がそれを見て、「なーんだ、土地から新築をすれば10％くらいのアパートが楽勝で作れちゃうんだー」って思う人がひょっとしたらいるかもしれません。 10％はもちろん、いまどき8％を超えるアパートを作るのだってメチャ難しいです。私の今建築中のアパートは、ちょうど1年くらい前に土地探しをしていたのですが、その時の感覚でいうと、普通に市場の相場で売られている土地を買って土地から新築をしたとしても、7％のAPを作るのも全然難しいです。それで、何か安く買えるような何かしらのミラクルが1回発生…

2022/06/09 20:13

手数と効率

私はそれなりの規模に早く持っていきたいのでそんなに小さい規模の物件は買わないようにしています。時間は有限なのでスピードは重要です。だからこそそれなりの規模のものを狙うようにしていました。ある意味効率を優先してという事で。一方で、積極的に動かれている人は小さい物件も儲かるものであれば積極的に手を出されているのをよく見ます。私的には効率優先だから・・・みたいな感じで思ってましたが。。。でも、最近思うようになってきました。規模を大きくするためには、インカムを増やすという事もありますが、積極的にキャピタルを狙うという事も重要です。儲かり方がインカムよりキャピタルの方が遥かに儲かります…

2022/06/08 21:45

これから不動産投資を始める人

これから不動産投資を始める人。ほんと大変だな～って思います。私が始めたのは3年前でスルガショック後ですよ。その頃でも十分に冬の時代だったのですが、今はもっと難しいような気がします。例えば、もしも私はこれから不動産投資を始めるという境遇だったらどういう物件を買うのかって考えたことがあります。新築を買うとすると、、、例えば建売のアパートを買うって考えると、今だとCFが出る物件なんてほとんどないですよね。土地から新築をやろうとすると、、、そもそも1棟目から土地から新築をやるって超難しいですし、そもそも今は土地や建築費も高騰して高利回りなアパートを建てるのは超難しいです。ですので、…

2022/06/07 22:53

融資出るんですか～？

銀行の担当者と話をする機会はちょいちょいあると思います。直接融資の打診をする時は別ですが、決算書を持ち込んだりとか、ちょっとした用事とかで。投資家の一番の関心事は、「今、融資がつくかどうか？」の1点しかないと思います。いつのタイミングにでも、銀行の担当者に会えば「融資つきますか？」って聞きたい気持ちでいっぱいになります。でも、私はそういう気持ちをグッとおさえて「融資つきますか？」って聞くのは控えるようにしています。特に、不動産投資を始めたばかりの頃は。理由は、どこかの本に書かれていたのですが、銀行の担当者は会話した内容を全て議事として残している。たとえそれが世間話であったとして…

2022/06/06 20:17

交通整理

昨日は大きなイベントに行ってきました。いろんな手法で成功されている人など、とにかくたくさんの人がいて活気がありましたね。たくさん人がいるところで話を聞いたり、SNSなどを開けばいろんな情報がじゃんじゃん入ってきます。最近思った事として、入ってくる情報と自分の活動とのバランスをとるのが難しいなと思ってきています。入ってくる情報はうまく取捨選択できていないと凄く大きくなってきます。無駄な情報ばかりという事もあります。必要なものだけを取捨選択できるようにしておかないと追いつかないです。人の行動できるリソースは有限なので、情報を取り込み所ばかりやっていると、実際に行動するというところがお…

2022/06/05 09:08

嫁ブロックって

不動産投資を始めるにあたり、たまにこんな会話を見ます。 Aさん「嫁ブロックを外す方法を教えてください」 Bさん「嫁さんに実際に家賃が振り込まれる口座を見てもらったらいいんじゃない」なんて会話を。私は考えは全く違います。そもそも嫁ブロックって必ず外されるべきものではないと思います。不動産投資をやるというのは、株やFXをするというのとは違うと思います。よく言われている事業をやるという事です。不動産賃貸業という事業をやりますか？という話です。不動産賃貸業というワードを伏せると、「事業やりますか？」という話です。嫁さんに事業をやりたいといって、OKなのかNGなのかという話。これは生き…

2022/06/04 09:00

選択肢を狭めない物件

昨日のブログで、使える金融機関の選択が減りにくい物件を買いたいと書きました。具体的にどういう物件なのでしょうか。今日のブログは、「私のケース」に関する話で、「私が勝手に考えている」内容です。私自身も、最適なアプローチを模索中の話なんで、本当に正しいのかどうかわかりません。そういう話だと聞いていただけたら嬉しいです。少なくとも私はすでに新築が3棟と、築古が1棟なので（4棟目はカウントしています）新築を買っていくというのが軸足になります。お金儲けのメインストリームはあくまでも新築だと思っています。金融機関の目線で1番重視するのは「儲かっている会社」なのかどうかだと思っています。です…

2022/06/03 15:07

怖くて見てない

約一年前から新築アパート建築プロジェクトがスタートして以来、ポータルサイトで物件や土地を見てません。見てないんですが、世の中の相場が上がっているという空気感はヒシヒシと伝わってきてます。アパートが完成するまでは新しい物件探しはしませんが、ポータルサイトを見るのが怖いです。。。そんなこんなで前途多難なんですが、 5棟目はジャンルをしぼらないで、いろんなジャンルを選択肢に入れて物件探しをしていきたいなと思っています。土地から新築が一番の本命ですが、築古もいいものがあれば買ってもいいと思っています。一番の優先順位は、これから買っていく物件の選択肢が減りにくいもの、もっとちゃんと言うと使…

2022/06/02 21:05

オレオレ詐欺に間違われた話

自主管理をしている築古アパートがあります。リフォームの後なんとか入居者をつける事ができました。おばあちゃんです。 7月の家賃からは家賃保証会社経由で自動的に振り込まれるのですが、 6月の家賃は手続きが間に合わないようで、ここだけイレギュラーで入居者から大家に振り込んでもらう事になっています。月末になりお家賃口座を見ると振り込まれていません。入居者にナメられるのはよくないので、さっそくそのおばあちゃんの携帯に家賃を振り込んで欲しいという電話を入れる事にした。私「大家をしている〇〇会社の〇〇です」おばあちゃん「はい」私「6月のお家賃が振り込まれていないのでお願いできますでしょうか…

2022/06/01 17:59