2022年07月の専業大家への道新着記事

4棟目新築アパートの反省点

無事に4棟目の新築アパートを建てる事ができたのですが、その振り返りでいくつかの反省点について書きたいなと思います。（1）もっと設計プランの改善検討をするべきだった本来であれば、最終設計図を工務店からもらって、図面の修正や手直しをやっていくのですが、今回はスケジュールがタイトだったのでほとんど手直しができなかった点が一番の心残りでした。もっと居室の面積を増やして、キッチンなどの居室以外のスペースをもっとコンパクトにできたかもしれません。考えつくして今のプランだったらよいのですが、ほとんど考える時間もなくいまのプランに決定してしまいました。手直しできなかった理由は、スケジュールです。なん…

2022/07/31 18:00

祝・新築アパート引き渡しが完了しました！

去年の11月に購入した川崎市のアパート用地ですが、アパートの建築が完了し、このたび無事に決済・引き渡しが完了しました。世の中的には建築費や資材の高騰や納期遅延などで阿鼻叫喚の声が聞こえる中、この企画としては建築費の追加請求もなく無事にアパート完成まで進める事ができました。＜利回り＞地盤改造費が想定よりコストアップしたため、総工費は少しふくらんだのですが、企画時の想定家賃より少し高めの家賃でもいけるメドがついたので、最終的な利回りは当初の想定通り9.4％でフィニッシュできそうです。（高い家賃の部屋は全部埋まったので、家賃総額アップの見通し）＜融資＞信金から融資を引きました。そこそこ自己資…

2022/07/30 18:00

ゴミ箱が間に合わない！！

町会長さんと話をして、ゴミ箱を設置させてもらう事になった。 www.mjet.tokyo それを受けて、ゴミ箱を確保しないといけません。しかし、日程がタイトです！！工務店にどうやっているのか聞いたところ、ネットで買うのが一番ポピュラーのようです。という事でさっそく私もネットで集合住宅用のゴミ箱を発注しました。しばらくして、正式な納期の連絡が入る。納期を確認すると、、、なんと、一番最初の入居者が入居する日に間に合わないじゃないか！！困りました。町会長さんと話をした時に、町会長さんのプレッシャーがハンパなかったです。アパート用とそれ以外の人達用のゴミ箱を完全に分けて運用します！…

2022/07/29 18:00

施主検査してきたよ

現在建築中の新築アパートも、いよいよ最終局面に入りました。施主検査に行ってきました。アパートの引き渡しの前に事前に施主によるチェックを行うってやつですね。一人で施主検査に挑むのは心もとないので、管理会社の人にも来てもらって一緒にチェックをするという形で施主検査にのぞむことにしました。施主検査が行われる時間帯にアパートの前に行くと、管理会社の人たちが勢ぞろいしていました。客付けをお願いしている部門の人や管理部門の人。管理部門の人でも複数の人がいて、総勢5名プラス私で施主検査にのぞみました。ちなみに、みなさんはどれくらいの精度で施主検査をされてますか？中には、そんなに気にしなく…

2022/07/28 18:00

ゴミ捨て場どうする問題⑥

現在建築中の新築アパート！町内会のゴミ捨て場を使わせてもらえないか、町会長さんと実際にお会いしてお願いをする事になった。約束の少し前に管理会社の担当者と合流して、現場に赴く。しばらくすると、町会長さんが登場。挨拶もほどほどに、町会長さんは工事の際に近隣の住人への挨拶がなかったのでみんな怒ってるというような事を言い始めた。ただ、そのあたりに関しては町会長さんの方でうまく鎮めてくれたようだ。そして、町内会全体のゴミ箱が存在しているのだが、その横に、アパート専用のゴミ捨て場を用意する事。アパートで個別に、ゴミの分別はキッチリして欲しいという事。そして、10日か1週間に1度くらいの頻…

2022/07/27 18:00

ゴミ捨て場どうする問題⑤

町内会のゴミ捨て場を使わせてもらう方向で町会長さんと協議しているんだけど、町会長さんが怒っているという連絡が入る。担当者の話を聞く事にした。町会長さんは、我々のアパートも町内会のゴミ捨て場に捨ててもいいように動いてくれていたようだったが、近隣の住人から工事の際に挨拶が無いとクレームを受けたようだ。む、む、む。近隣住人がクレームを言っているんですね。。。工務店は隣接する家には挨拶をしてくれていたようだが、おそらくそれ以上の近隣住人には特に何もしていなかったのかもしれません。ひょっとしたらそれが原因だったのかもしれません。そのまま担当者の話を聞くと、とりあえず町会長さんは、我々と住…

2022/07/26 18:00

ゴミ捨て場どうする問題④

現在、建築を進めている新築アパートのゴミ捨て場をどうするのか？町会長さんにツッパネられたので、対策を練り直しです。 www.mjet.tokyo 管理会社の担当者に、市の方に相談を持ち掛けてもらう事にしました。しばらくすると、担当者から連絡が入る。担当者が言うには、こちらの想定通り、一筆書きになるようなルートでしかゴミ収集車が動かないのでアパートの前にゴミ箱を設置する事はできない。現状の町内会のゴミ捨て場に一緒に捨てさせてもらうように町会長さんにお願いをするしかないとの回答が。おー、読み通りの展開ですね。それを受けて、その市の見解を町会長さんにぶつけてもらう事にしました。しばら…

2022/07/25 18:00

新築はアリだが築浅はナシ

中途半端な築浅アパートを買うくらいだったら新築アパートを買った方がいいのに！って思う時がよくあります。新築アパートは、最初の5年間が一番のゴールデンタイムなわけです。一番、うまみがあっておいしい時期ですよ。客付けも苦労しませんし、修繕も無いでしょう。そして、築5年から築10年くらいが、シルバータイム（っていうのかな？）ゴールデンタイムの次においしい時期です。築10年くらいから、徐々に修繕が出てきて客付けも苦労し始めるって感じでしょうか。そういう最初の10年間の、うま味のたくさんある時期をあえて回避しているわけで、どういう所にメリットを感じてそういう物件を買おうとされてるのかなっ…

2022/07/24 18:00

どういうスパイスを加えるか

先日、勉強会に参加してきました。面白い勉強会でした！セミナーなどたまに参加しています。面白いなって思うのはそんなに多くないのですが、今回参加したものは勉強になりました。普通のセミナーは、不動産投資自体が目的みたいなものばかりですが、今回行った勉強会では、不動産を活かしたビジネスの話で、そういうのを実際に実現されている話で非常によかったです。また、私が普段やっている投資と違う事をやられている人の話も聞けてそれも興味深かったです。不動産の家賃収入だけでなく、それに1つのスパイスを加えて大きなお金のなるモノに昇華させるって話が多かったすね。スパイス重要ですよ。普通に不動産賃貸業をして…

2022/07/23 18:00

いろんな資格

私は、宅建や簿記やFPなどの資格は、今の時点では取るつもりはありません。今は、物件取得を優先したいと思っていて、自分が取れる時間は資格取得のための時間でなく物件取得のために費やしたいからです。例えば簿記の資格を取るために勉強をしないといけないとしましょうか。ひょっとしたら受験勉強などと同じなのかもしれませんが、100点を取りに行くような勉強をやらないと点が取れないと思っています。こういう試験モノって、たくさんの人が受験をして合格の人と不合格の人を分けないといけません。合格者/不合格者を区別するための難しい問題・差を作る問題までキッチリとおさえておく必要があります。なんとなーくわかってる…

2022/07/22 18:00

社宅最高！！⑥

家賃補助を継続するため旧実家の古家の名義の50％を私に移す方針を固めた。すごく田舎の築50年を超える古家ですよ。いわゆる不動産でなく負動産ってやつです。売却して小遣い程度の金額をゲットしてもね。。。という感じなんで渡りに舟です。元々、この古家は私が田舎に帰ってきた時に住む家として両親が残しておいてくれていた家だったわけなので、今回の家賃補助をもらうための本来の趣旨とも合致していると思います。 (裏技でなく、会社の本来の意図と合致している) 会社の法規を精読し、うまく対処する事で、会社の福利厚生を最大限引き出す事ができる見通しをつける事ができました。なお、名義変更にも費用が発生するので…

2022/07/21 18:00

社宅最高！！⑤

家賃補助を延長させるために、旧実家を使う方針で進めている。さあ具体的にどういう着地点にする？父親から所有権を譲り受ける方法と、父親から賃貸借契約を締結する方法の2つの方法がある。正直どちらもでよかったのですが、今回は所有権を移す方法にしました。その家を将来どうしたいんだ？という話もからんでくるんだけど、売却しちゃうのはもったいないなと思いました。今回は暫定的な対応なんですが、もしも売却しないとすると、将来は私が相続する可能性があるのでそういう所にいまのうちに一枚かんでおこうかなと思ったわけです。名義変更でいくとして、、、会社の法規を再度精査しました。家の土地の名義は誰の名義…

2022/07/20 18:00

社宅最高！！④

昔に住んでいた実家をうまくつかって、家賃補助を継続させることができないか？ひとまず実家にどういう状況になっているか電話で聞いてみた。私「昔住んでいた実家ってどうなってる？」父「いま売りに出してるところだ」私「えー、そうなん。売りに出してるんや？」父「古家のままでおいてても税金がかかるだけやし、売る方向で進めてる」私「売れそうなん？いくらで売るつもりなん？」父「いやー売れるかどうかな。価格はとりあえず強気な価格にしているけど、でも田舎だから売れたとしてもそんなに高い金額では売れへんやろうね」私「売るのって急いでるの？」父「いや、全然急いでへんよ」私「それやっ…

2022/07/19 18:00

社宅最高！！③

家賃補助を継続させるべく作戦を練っています。社宅以外に借りてる家（部屋）や所有している家（部屋）があれば家賃補助が継続できすようだ。ちょうど都合のいい家（部屋）は無いかと考えていると。。。 1つちょうどいいのがありました。子供の頃に住んでいた旧実家だ。私は子供の間は、関東圏でないエリアに住んでいました。凄く自然がたくさんある田舎ですわ。幼少期はそのエリアで戸建てに住んでいたんだけど、大学生くらいで両親が近所に新しい家を建てたのでした。今の実家は新しく建てた家の方で、幼少期に住んでいた旧実家は、今は誰もすんでいません。築50年はゆうにいってるんじゃないでしょうか。それくらいのボ…

2022/07/18 10:26

社宅最高！！②

会社から家賃補助がたくさん出ているのですが、それがもう少しでゼロになるという緊急事態が発生！！家賃補助の金額が大きいので、何かしらの対策が必要です。ひとまず、会社の規定書を精読する事にした。・・・会社の規定書を読むとヒントらしき文面を発見。いくつかあるのですが、その中で今回の対策に使えるかもしれないという文言を発見した。その規定は、「すでに自分が住む事になっている家（部屋）がある場合は家賃補助が出る。」という規定があるようだ。そして、その規定では、「自分が住むことになっている家（部屋）」というのは、「すでに賃貸借契約が締結されている家（部屋）が存在しているもの」というも…

2022/07/17 13:08

社宅最高！！①

私は普通のサラリーマンです。それで社宅に住んでいます。会社から家賃補助が出ています。いろんなルールがあって、総家賃に対して結構高い割合の金額で補助が出ています。条件次第なんですが、家賃の6～9割とかの補助金が出て結構高いです。全員がもらえるようなものではなくて、結構厳しい条件に合致すればもらえます。条件から外れると社宅費はすぐにゼロになりますが、でも条件がそろっていると凄く高い金額を毎月もらえるわけです。ファミリー部屋を借りているんですが、その上でそこそこ高い割合の補助金が出るわけなので、年間でもらえる金額で言うと数十万規模でなく100万円規模になります。会社から100万円規…

2022/07/16 09:53

完了検査どうなった？

4棟目の新築アパートが引き渡しに向けて進展中なんですが、いよいよアパートの完了検査が行われたようだ！！アパートの建築の着手時に建築確認申請という事で了承を取るのですが、実際にアパートが完成したタイミングで本当のそのとおり作られているかを、現場で確認を行うってヤツですね。完了検査という事でちょっと懸念事項がありました。道路からアパートの建築の領域までのところで、必要とする幅員が規定されているのですが、完了検査のところで幅員がチェックされるというヤツですね。果たして無事に合格をもらう事ができるのか？！それが懸念事項だったわけです。これが無事にアパートを建てることができるのか？と一つの関…

2022/07/15 17:55

4棟目を建てた後の世界②

4棟目を建てた後に、5棟目の獲得を目指すわけなんですが、一番のポイントは融資が引けるのか？ですよ。いろんなケアはしているのですが、そろそろ融資が難しくなってくる頃である事は確かです。これからアプローチする金融機関次第なんですが、私がコネクションを作っている金融機関であったり、これからアタックしていきたいと思っている金融機関は、私に対してどういう回答をするのか？門前払いにされる金融機関もあるかもしれませんが、それなりの自己資金さえ出したら融資はしてくれるところはきっとあると考えています。よく融資でませんでした！って聞きますが、実際はある程度の自己資金を許容できるなら融資が出るといはうのが…

2022/07/14 23:00

4棟目を建てた後の世界

4棟目完成に向けて佳境を迎えて大忙しなんですが、4棟目が完成してからの事も考え始めています。この1年間は、まるまるアパートを建てる事に力を注いでましたが、そろそろ物件を増やす方にも力を入れたいです。で、一番重要なのが融資の話ですね。はたして融資がつくのか？？？これが一番の大きな問題です。 4棟目を建てるために、結構たくさんのお金を注ぎ込みました。 20％を自己資金で出す事になっているのです。過去に2棟はフルローンで融資を引いていたという事もあり、財務を安定化させるという意味で、そろそろ自己資金をそれなりに入れていくフェーズだというふうに認識しているのでそれ自身はアリかなと思っている…

2022/07/13 15:51

外構工事も進んできたよ

4棟目の新築アパートの方もだいぶ進んできました。室内に電気が通るようになり、給湯器系の設備も実装されました。エアコンはまだでした。先日、アパートを視察にいくと外構工事がスタートしていました。女性のためのアパートというコンセプトで進めており、アパートの全体をレンガやフェンスで囲う仕様にしているのですが、その工事が始まっていました。外構のレンガと、アパートに実装されている給湯器の距離がかなり近いように見えたのでヒヤヒヤしたのですが、そちらもとりあえず落ち着きました。アパートだけでなく、外構の方も仕上がってくると、一気に雰囲気が変わってきますね。最近は毎週毎週見るたびにアパート全体が…

2022/07/12 21:58

投資家向け物件の客付け

高利回り物件を買われた方が客付けに注力されているみたいなんですが、苦戦されているようでして、私の思う事について書きたいなと思います。私自身も、そんなにたくさんの客付けを経験しているわけではなく、単なる個人的な1つの意見くらいなんですが、思う事を書きたいなと思いました。今はどの収益物件も利回りが低いですよね。とは言ってもそれなりの利回りの物件でないと話にならないので、客付けが強いエリアから少し離れたエリアの少し利回り高めの物件を買われたようです。利回りを追いかけて、ちょっぴりチャレンジングなエリアを攻めること自体、私はアリだと考えています。しかしながら、ふたをあけてみると苦戦をされてい…

2022/07/11 20:57

このブログは

私が考えるに、普通のサラリーマンだったら属性パワーを使って2～3棟くらいは誰でも買えます。年収の20倍ってやつですね。かりに年収700万円だったら、20倍の1．4億円くらいは融資は普通に出ると思います。仮に8％の利回りの物件を買って、手残り率が2％だとすると、年間の家賃収入1.1千万円くらいで、CFが280万円くらいのラインくらいは、普通に出せると思います。でも、ほとんどの人がそこで足が止まってしまいます。でも本当の不動産投資はそこからが本番だと考えています。私は、そのラインからどうやればさらにどんどん買い進めることができるのか？というのが不動産投資の中の一番の課題だと考えていて、…

2022/07/10 09:48

企画会社の土地から新築

土地から新築といっても、完全に自分で企画を立案するスタイルのものもあれば、企画会社が1枚間に入ってその企画会社が全てを企画するスタイルもあります。後者の企画会社が手掛けるプランの方は、やはり第3者が間に入るわけなので完全に全てを自分で企画する場合よりはちょっとだけ割高になるわけです。でも、そういう企画会社が手掛けたプランを見ていると、、、それでも世間の相場より異常に安いですよね。完全に全てを自分で企画してたてたプランと価格がほとんど変わらなかったり、下手したら、それよりも価格がちょっと安いって事があります。企画会社はボランティアでやっているわけでなく、金儲けのためにやっているわけ…

2022/07/09 11:48

夏の9回のチャンス

みなさま、夏はどのように過ごされますでしょうか。私は夏が好きなので、7月と8月の間はテンションがあがっています。この2か月間って、独特の雰囲気がしませんか？昼はもちろん暑いのですが、朝の涼しい時間帯であったり、夕方の夕陽であったり、夜の街並みであったり。夏の夜って、毎日が祭りがおこなわれているような雰囲気感があって好きです。暑くて死にそうなんですが、夏のイベントをやりたいなっていう気持ちになります。しかし、歳をとってくるとなかなかおっくうになってしまいます。 7月と8月はいわば特別な2か月間なんで、土日なんかは積極的にイベントを入れたいと思うのですが、今年でいうと土日（という…

2022/07/08 23:00

アパートの名前は

現在建築中のアパートの名前をそろそろ決めないといけません。とは言っても実はあらかた決まっています。シリーズものの名前ですね。自分の法人で所有しているアパートは、名前を統一しようとしているのです。アパートごとに微妙に変えるのですが、メインのところは同じ名前にしたいなと考えているのです。それでいよいよアパート名を決めるぞって時に、つけようと思っているアパート名で検索をしてみると。。。。少し離れた駅で、全く同じではないのですが、似たような名前のアパートが存在するじゃーありませんか。みなさんだったらどうしますか？自分のシリーズ物のアパート名をつけようと思ったけど、少し離れた駅に、似た…

2022/07/07 20:49

公庫から融資が引けないのは、

日本政策金融公庫ってほんとに良い金融機関だと思います。不動産投資の序盤フェーズの人はもちろんそれ以降の人でも本当に使い勝手がよい貴重な金融機関です。ほんと、公庫の骨の髄までしゃぶりつくすべきだと思います。使いたおすべきです。そもそも公庫というのは弱者のための金融機関なんで、不動産投資を始めたそんなに資金を持っていない人にとっては神のような存在だと思います。でも、「公庫から融資を引く事が出来なかった」って話をしばしば聞きます。そのあたりに関して書きたいと思います。公庫は弱者に対して優しい金融機関だという事は間違いないです。資金の無い若い人や女性に対して、さらに創業したての人にも融…

2022/07/06 20:45

CFかBSか

CFかBSか、どちらを優先するべきなんでしょうか。一般的に言われているセオリーは、、、不動産投資の序盤はCFが最優先です。そして不動産投資の中盤ではBSが重要になってきます。（CFが十分にある上での話）不動産投資の中盤を抜け、資産の組み換えフェーズに入ってくるとCFの優先度は下がってきて安定性や資産性の高いものに組み替えていくというのが一般的なセオリーなんじゃないでしょうか。それで私はどう思うのかですが、基本的に上述の基本セオリーと同じだと考えているんですが、常にCFは絶対に優先度の高いものだと考えています。よっぽど資産ができてきたら違ってくるのかもしれませんが、 CFが常に最…

2022/07/05 21:00

プレ内見してきました

現在建築中の新築アパート！！引き渡しは約1か月後なんですが、部屋の中を見せてもらってきました！！工務店の方が見学の日を作ってくれました。毎週のように現場に行ってたのですが、大工さんが集中できるように日曜日に行っていたという事もあり、部屋の中はお初でした。部屋の中に入ると、、、、クロスやアクセントクロスはすでに貼られている状態で、トイレとユニットバスはすでに実装されていました。ドアや建具も取り付けられていました。まだなのは、、、キッチンがまだでしたね。エアコンも。床は養生したままで、土足で部屋の中に入る状態でした。部屋の中の色合いなどは、想定通りだったのでよかったです。実際…

2022/07/04 19:18

管理会社、頑張って～！！！

現在、建築中の4棟目アパート！！引き渡しまで一か月を切りました。先行募集をかけています。今はコロナ禍という事と、何よりも一年の中で一番の閑散期なので、入居付けは苦戦必至で、下手したら満室になるのは春の繁忙期までかかるのではと考えておりましたが、、、今の時点で5部屋まで決まりました！！（うち1件は申し込み）全部で9部屋なので、ざっくり半分ですね。こんな閑散期ど真ん中みたいな時期に、頑張って入居付けしていただいた管理会社に感謝しかありません。てっきり、引き渡しのタイミングで1～2部屋しか埋まってなくて、 10月の繁忙期で半数が埋まり、 3月の繁忙期くらいでようやく全部屋が埋まるく…

2022/07/03 21:34

担当転勤

先日、4棟目で融資をしてくれている金融機関に行ってきました。その際に、担当者が転勤になりましたと言ってくるではありませんか。その担当者は私が思うに凄く優秀な方で、現在建築中の4棟目アパートをものにできたのは、その担当者の力があったからこそだと考えています。その担当者と違う人が担当だったらひょっとしたらものにできていなかったかもしれません。転勤というのはまいりました。その担当者から、今後も何棟も融資をしてもらおうと考えていたからです。非常に残念です。こういうのって、「いい金融機関」と「いい担当」の両方がハマらないといい結果って出てこないですよね。「いい金融機関」だけでもダメですし…

2022/07/02 09:45

ラストスパート！！

7月に入りました！現在建築中の新築アパートも月末に完成予定です。ラスト1か月という事で、最後の準備で忙しくなってきました。融資の関係で金融機関に行ったり、公証役場に行ったり。アパート引き渡しのための、名義変更や火災保険の対応であったり。客付けの対応であったり、近隣の住人達との調整であったり。あと一か月という事で、バタバタしてきました。アパートの建築の方もどんどん進んでいます。ここからは毎週、行くたびに大きな進展があるのを目の当たりにする感じですね。毎日、毎日、暑い日が続くのですが、アパートの方も熱く進展しております。まだまだバタバタする日が続くのですが、気を引き締めて最後ま…

2022/07/01 16:57