無事に4棟目の新築アパートを建てる事ができたのですが、その振り返りでいくつかの反省点について書きたいなと思います。 （1）もっと設計プランの改善検討をするべきだった 本来であれば、最終設計図を工務店からもらって、図面の修正や手直しをやっていくのですが、今回はスケジュールがタイトだったのでほとんど手直しができなかった点が一番の心残りでした。 もっと居室の面積を増やして、キッチンなどの居室以外のスペースをもっとコンパクトにできたかもしれません。考えつくして今のプランだったらよいのですが、ほとんど考える時間もなくいまのプランに決定してしまいました。 手直しできなかった理由は、スケジュールです。 なん…
去年の11月に購入した川崎市のアパート用地ですが、アパートの建築が完了し、このたび無事に決済・引き渡しが完了しました。 世の中的には建築費や資材の高騰や納期遅延などで阿鼻叫喚の声が聞こえる中、この企画としては建築費の追加請求もなく無事にアパート完成まで進める事ができました。 ＜利回り＞地盤改造費が想定よりコストアップしたため、総工費は少しふくらんだのですが、企画時の想定家賃より少し高めの家賃でもいけるメドがついたので、最終的な利回りは当初の想定通り9.4％でフィニッシュできそうです。 （高い家賃の部屋は全部埋まったので、家賃総額アップの見通し） ＜融資＞信金から融資を引きました。そこそこ自己資…
町会長さんと話をして、ゴミ箱を設置させてもらう事になった。 www.mjet.tokyo それを受けて、ゴミ箱を確保しないといけません。 しかし、日程がタイトです！！ 工務店にどうやっているのか聞いたところ、 ネットで買うのが一番ポピュラーのようです。 という事でさっそく私もネットで集合住宅用のゴミ箱を発注しました。 しばらくして、正式な納期の連絡が入る。 納期を確認すると、、、 なんと、一番最初の入居者が入居する日に間に合わないじゃないか！！ 困りました。 町会長さんと話をした時に、町会長さんのプレッシャーがハンパなかったです。 アパート用とそれ以外の人達用のゴミ箱を完全に分けて運用します！…
現在建築中の新築アパートも、いよいよ最終局面に入りました。 施主検査に行ってきました。 アパートの引き渡しの前に事前に施主によるチェックを行うってやつですね。 一人で施主検査に挑むのは心もとないので、 管理会社の人にも来てもらって一緒にチェックをするという形で施主検査にのぞむことにしました。 施主検査が行われる時間帯にアパートの前に行くと、管理会社の人たちが勢ぞろいしていました。 客付けをお願いしている部門の人や管理部門の人。 管理部門の人でも複数の人がいて、総勢5名プラス私で施主検査にのぞみました。 ちなみに、 みなさんはどれくらいの精度で施主検査をされてますか？ 中には、そんなに気にしなく…
現在建築中の新築アパート！ 町内会のゴミ捨て場を使わせてもらえないか、町会長さんと実際にお会いしてお願いをする事になった。 約束の少し前に管理会社の担当者と合流して、現場に赴く。 しばらくすると、町会長さんが登場。 挨拶もほどほどに、町会長さんは工事の際に近隣の住人への挨拶がなかったのでみんな怒ってるというような事を言い始めた。 ただ、そのあたりに関しては町会長さんの方でうまく鎮めてくれたようだ。 そして、町内会全体のゴミ箱が存在しているのだが、 その横に、アパート専用のゴミ捨て場を用意する事。 アパートで個別に、ゴミの分別はキッチリして欲しいという事。 そして、10日か1週間に1度くらいの頻…
町内会のゴミ捨て場を使わせてもらう方向で町会長さんと協議しているんだけど、町会長さんが怒っているという連絡が入る。 担当者の話を聞く事にした。 町会長さんは、我々のアパートも町内会のゴミ捨て場に捨ててもいいように動いてくれていたようだったが、近隣の住人から工事の際に挨拶が無いとクレームを受けたようだ。 む、む、む。 近隣住人がクレームを言っているんですね。。。 工務店は隣接する家には挨拶をしてくれていたようだが、おそらくそれ以上の近隣住人には特に何もしていなかったのかもしれません。 ひょっとしたらそれが原因だったのかもしれません。 そのまま担当者の話を聞くと、 とりあえず町会長さんは、我々と住…
現在、建築を進めている新築アパートのゴミ捨て場をどうするのか？ 町会長さんにツッパネられたので、対策を練り直しです。 www.mjet.tokyo 管理会社の担当者に、市の方に相談を持ち掛けてもらう事にしました。 しばらくすると、担当者から連絡が入る。 担当者が言うには、 こちらの想定通り、一筆書きになるようなルートでしかゴミ収集車が動かないのでアパートの前にゴミ箱を設置する事はできない。 現状の町内会のゴミ捨て場に一緒に捨てさせてもらうように町会長さんにお願いをするしかないとの回答が。 おー、読み通りの展開ですね。 それを受けて、その市の見解を町会長さんにぶつけてもらう事にしました。 しばら…
中途半端な築浅アパートを買うくらいだったら新築アパートを買った方がいいのに！ って思う時がよくあります。 新築アパートは、最初の5年間が一番のゴールデンタイムなわけです。 一番、うまみがあっておいしい時期ですよ。 客付けも苦労しませんし、修繕も無いでしょう。 そして、築5年から築10年くらいが、シルバータイム（っていうのかな？） ゴールデンタイムの次においしい時期です。 築10年くらいから、徐々に修繕が出てきて客付けも苦労し始めるって感じでしょうか。 そういう最初の10年間の、うま味のたくさんある時期をあえて回避しているわけで、どういう所にメリットを感じてそういう物件を買おうとされてるのかなっ…
先日、勉強会に参加してきました。 面白い勉強会でした！ セミナーなどたまに参加しています。面白いなって思うのはそんなに多くないのですが、今回参加したものは勉強になりました。 普通のセミナーは、不動産投資自体が目的みたいなものばかりですが、 今回行った勉強会では、不動産を活かしたビジネスの話で、そういうのを実際に実現されている話で非常によかったです。 また、私が普段やっている投資と違う事をやられている人の話も聞けてそれも興味深かったです。 不動産の家賃収入だけでなく、それに1つのスパイスを加えて大きなお金のなるモノに昇華させるって話が多かったすね。 スパイス重要ですよ。 普通に不動産賃貸業をして…
私は、宅建や簿記やFPなどの資格は、今の時点では取るつもりはありません。 今は、物件取得を優先したいと思っていて、自分が取れる時間は資格取得のための時間でなく物件取得のために費やしたいからです。 例えば簿記の資格を取るために勉強をしないといけないとしましょうか。 ひょっとしたら受験勉強などと同じなのかもしれませんが、100点を取りに行くような勉強をやらないと点が取れないと思っています。 こういう試験モノって、たくさんの人が受験をして合格の人と不合格の人を分けないといけません。合格者/不合格者を区別するための難しい問題・差を作る問題までキッチリとおさえておく必要があります。なんとなーくわかってる…
家賃補助を継続するため旧実家の古家の名義の50％を私に移す方針を固めた。 すごく田舎の築50年を超える古家ですよ。 いわゆる不動産でなく負動産ってやつです。 売却して小遣い程度の金額をゲットしてもね。。。という感じなんで渡りに舟です。 元々、この古家は私が田舎に帰ってきた時に住む家として両親が残しておいてくれていた家だったわけなので、今回の家賃補助をもらうための本来の趣旨とも合致していると思います。 (裏技でなく、会社の本来の意図と合致している) 会社の法規を精読し、うまく対処する事で、会社の福利厚生を最大限引き出す事ができる見通しをつける事ができました。 なお、名義変更にも費用が発生するので…
家賃補助を延長させるために、旧実家を使う方針で進めている。 さあ具体的にどういう着地点にする？ 父親から所有権を譲り受ける方法と、 父親から賃貸借契約を締結する方法の2つの方法がある。 正直どちらもでよかったのですが、今回は所有権を移す方法にしました。 その家を将来どうしたいんだ？という話もからんでくるんだけど、売却しちゃうのはもったいないなと思いました。 今回は暫定的な対応なんですが、 もしも売却しないとすると、将来は私が相続する可能性があるのでそういう所にいまのうちに一枚かんでおこうかなと思ったわけです。 名義変更でいくとして、、、 会社の法規を再度精査しました。 家の土地の名義は誰の名義…
昔に住んでいた実家をうまくつかって、家賃補助を継続させることができないか？ ひとまず実家にどういう状況になっているか電話で聞いてみた。 私 「昔住んでいた実家ってどうなってる？」 父 「いま売りに出してるところだ」 私 「えー、そうなん。売りに出してるんや？」 父 「古家のままでおいてても税金がかかるだけやし、売る方向で進めてる」 私 「売れそうなん？いくらで売るつもりなん？」 父 「いやー売れるかどうかな。価格はとりあえず強気な価格にしているけど、でも田舎だから売れたとしてもそんなに高い金額では売れへんやろうね」 私 「売るのって急いでるの？」 父 「いや、全然急いでへんよ」 私 「それやっ…
家賃補助を継続させるべく作戦を練っています。 社宅以外に借りてる家（部屋）や所有している家（部屋）があれば家賃補助が継続できすようだ。 ちょうど都合のいい家（部屋）は無いかと考えていると。。。 1つちょうどいいのがありました。 子供の頃に住んでいた旧実家だ。 私は子供の間は、関東圏でないエリアに住んでいました。 凄く自然がたくさんある田舎ですわ。 幼少期はそのエリアで戸建てに住んでいたんだけど、大学生くらいで両親が近所に新しい家を建てたのでした。 今の実家は新しく建てた家の方で、幼少期に住んでいた旧実家は、今は誰もすんでいません。 築50年はゆうにいってるんじゃないでしょうか。 それくらいのボ…
会社から家賃補助がたくさん出ているのですが、それがもう少しでゼロになるという緊急事態が発生！！ 家賃補助の金額が大きいので、何かしらの対策が必要です。 ひとまず、会社の規定書を精読する事にした。 ・ ・ ・ 会社の規定書を読むとヒントらしき文面を発見。 いくつかあるのですが、その中で今回の対策に使えるかもしれないという文言を発見した。 その規定は、 「すでに自分が住む事になっている家（部屋）がある場合は家賃補助が出る。」 という規定があるようだ。 そして、その規定では、「自分が住むことになっている家（部屋）」というのは、 「すでに賃貸借契約が締結されている家（部屋）が存在しているもの」というも…
私は普通のサラリーマンです。 それで社宅に住んでいます。 会社から家賃補助が出ています。 いろんなルールがあって、総家賃に対して結構高い割合の金額で補助が出ています。 条件次第なんですが、家賃の6～9割とかの補助金が出て結構高いです。 全員がもらえるようなものではなくて、結構厳しい条件に合致すればもらえます。 条件から外れると社宅費はすぐにゼロになりますが、 でも条件がそろっていると凄く高い金額を毎月もらえるわけです。 ファミリー部屋を借りているんですが、その上でそこそこ高い割合の補助金が出るわけなので、年間でもらえる金額で言うと数十万規模でなく100万円規模になります。 会社から100万円規…
4棟目の新築アパートが引き渡しに向けて進展中なんですが、いよいよアパートの完了検査が行われたようだ！！ アパートの建築の着手時に建築確認申請という事で了承を取るのですが、 実際にアパートが完成したタイミングで本当のそのとおり作られているかを、現場で確認を行うってヤツですね。 完了検査という事でちょっと懸念事項がありました。 道路からアパートの建築の領域までのところで、必要とする幅員が規定されているのですが、完了検査のところで幅員がチェックされるというヤツですね。 果たして無事に合格をもらう事ができるのか？！それが懸念事項だったわけです。 これが無事にアパートを建てることができるのか？と一つの関…
4棟目を建てた後に、5棟目の獲得を目指すわけなんですが、一番のポイントは融資が引けるのか？ですよ。 いろんなケアはしているのですが、そろそろ融資が難しくなってくる頃である事は確かです。 これからアプローチする金融機関次第なんですが、私がコネクションを作っている金融機関であったり、これからアタックしていきたいと思っている金融機関は、私に対してどういう回答をするのか？ 門前払いにされる金融機関もあるかもしれませんが、それなりの自己資金さえ出したら融資はしてくれるところはきっとあると考えています。 よく融資でませんでした！って聞きますが、実際はある程度の自己資金を許容できるなら融資が出るといはうのが…
4棟目完成に向けて佳境を迎えて大忙しなんですが、4棟目が完成してからの事も考え始めています。 この1年間は、まるまるアパートを建てる事に力を注いでましたが、そろそろ物件を増やす方にも力を入れたいです。 で、一番重要なのが融資の話ですね。 はたして融資がつくのか？？？ これが一番の大きな問題です。 4棟目を建てるために、結構たくさんのお金を注ぎ込みました。 20％を自己資金で出す事になっているのです。 過去に2棟はフルローンで融資を引いていたという事もあり、 財務を安定化させるという意味で、そろそろ自己資金をそれなりに入れていくフェーズだというふうに認識しているのでそれ自身はアリかなと思っている…
4棟目の新築アパートの方もだいぶ進んできました。 室内に電気が通るようになり、給湯器系の設備も実装されました。 エアコンはまだでした。 先日、アパートを視察にいくと外構工事がスタートしていました。 女性のためのアパートというコンセプトで進めており、アパートの全体をレンガやフェンスで囲う仕様にしているのですが、 その工事が始まっていました。 外構のレンガと、アパートに実装されている給湯器の距離がかなり近いように見えたのでヒヤヒヤしたのですが、そちらもとりあえず落ち着きました。 アパートだけでなく、外構の方も仕上がってくると、一気に雰囲気が変わってきますね。 最近は毎週毎週見るたびにアパート全体が…
高利回り物件を買われた方が客付けに注力されているみたいなんですが、苦戦されているようでして、私の思う事について書きたいなと思います。 私自身も、そんなにたくさんの客付けを経験しているわけではなく、単なる個人的な1つの意見くらいなんですが、思う事を書きたいなと思いました。 今はどの収益物件も利回りが低いですよね。 とは言ってもそれなりの利回りの物件でないと話にならないので、客付けが強いエリアから少し離れたエリアの少し利回り高めの物件を買われたようです。 利回りを追いかけて、ちょっぴりチャレンジングなエリアを攻めること自体、私はアリだと考えています。 しかしながら、ふたをあけてみると苦戦をされてい…
私が考えるに、普通のサラリーマンだったら属性パワーを使って2～3棟くらいは誰でも買えます。年収の20倍ってやつですね。 かりに年収700万円だったら、20倍の1．4億円くらいは融資は普通に出ると思います。 仮に8％の利回りの物件を買って、手残り率が2％だとすると、 年間の家賃収入1.1千万円くらいで、CFが280万円くらいのラインくらいは、普通に出せると思います。 でも、ほとんどの人がそこで足が止まってしまいます。 でも本当の不動産投資はそこからが本番だと考えています。 私は、そのラインからどうやればさらにどんどん買い進めることができるのか？というのが不動産投資の中の一番の課題だと考えていて、…
土地から新築といっても、完全に自分で企画を立案するスタイルのものもあれば、 企画会社が1枚間に入ってその企画会社が全てを企画するスタイルもあります。 後者の企画会社が手掛けるプランの方は、やはり第3者が間に入るわけなので完全に全てを自分で企画する場合よりはちょっとだけ割高になるわけです。 でも、そういう企画会社が手掛けたプランを見ていると、、、 それでも世間の相場より異常に安いですよね。 完全に全てを自分で企画してたてたプランと価格がほとんど変わらなかったり、 下手したら、それよりも価格がちょっと安いって事があります。 企画会社はボランティアでやっているわけでなく、金儲けのためにやっているわけ…
みなさま、夏はどのように過ごされますでしょうか。 私は夏が好きなので、7月と8月の間はテンションがあがっています。 この2か月間って、独特の雰囲気がしませんか？ 昼はもちろん暑いのですが、 朝の涼しい時間帯であったり、 夕方の夕陽であったり、 夜の街並みであったり。 夏の夜って、毎日が祭りがおこなわれているような雰囲気感があって好きです。 暑くて死にそうなんですが、夏のイベントをやりたいなっていう気持ちになります。 しかし、歳をとってくるとなかなかおっくうになってしまいます。 7月と8月はいわば特別な2か月間なんで、土日なんかは積極的にイベントを入れたいと思うのですが、今年でいうと土日（という…
現在建築中のアパートの名前をそろそろ決めないといけません。 とは言っても実はあらかた決まっています。 シリーズものの名前ですね。 自分の法人で所有しているアパートは、名前を統一しようとしているのです。 アパートごとに微妙に変えるのですが、メインのところは同じ名前にしたいなと考えているのです。 それでいよいよアパート名を決めるぞって時に、つけようと思っているアパート名で検索をしてみると。。。。 少し離れた駅で、全く同じではないのですが、似たような名前のアパートが存在するじゃーありませんか。 みなさんだったらどうしますか？ 自分のシリーズ物のアパート名をつけようと思ったけど、 少し離れた駅に、似た…
日本政策金融公庫ってほんとに良い金融機関だと思います。 不動産投資の序盤フェーズの人はもちろんそれ以降の人でも本当に使い勝手がよい貴重な金融機関です。 ほんと、公庫の骨の髄までしゃぶりつくすべきだと思います。 使いたおすべきです。 そもそも公庫というのは弱者のための金融機関なんで、不動産投資を始めたそんなに資金を持っていない人にとっては神のような存在だと思います。 でも、「公庫から融資を引く事が出来なかった」って話をしばしば聞きます。 そのあたりに関して書きたいと思います。 公庫は弱者に対して優しい金融機関だという事は間違いないです。 資金の無い若い人や女性に対して、さらに創業したての人にも融…
CFかBSか、どちらを優先するべきなんでしょうか。 一般的に言われているセオリーは、、、 不動産投資の序盤はCFが最優先です。 そして不動産投資の中盤ではBSが重要になってきます。（CFが十分にある上での話） 不動産投資の中盤を抜け、資産の組み換えフェーズに入ってくるとCFの優先度は下がってきて安定性や資産性の高いものに組み替えていくというのが一般的なセオリーなんじゃないでしょうか。 それで私はどう思うのかですが、 基本的に上述の基本セオリーと同じだと考えているんですが、 常にCFは絶対に優先度の高いものだと考えています。 よっぽど資産ができてきたら違ってくるのかもしれませんが、 CFが常に最…
現在建築中の新築アパート！！ 引き渡しは約1か月後なんですが、部屋の中を見せてもらってきました！！ 工務店の方が見学の日を作ってくれました。 毎週のように現場に行ってたのですが、大工さんが集中できるように日曜日に行っていたという事もあり、部屋の中はお初でした。 部屋の中に入ると、、、、 クロスやアクセントクロスはすでに貼られている状態で、 トイレとユニットバスはすでに実装されていました。 ドアや建具も取り付けられていました。 まだなのは、、、キッチンがまだでしたね。エアコンも。 床は養生したままで、土足で部屋の中に入る状態でした。 部屋の中の色合いなどは、想定通りだったのでよかったです。 実際…
現在、建築中の4棟目アパート！！ 引き渡しまで一か月を切りました。 先行募集をかけています。 今はコロナ禍という事と、何よりも一年の中で一番の閑散期なので、 入居付けは苦戦必至で、下手したら満室になるのは春の繁忙期までかかるのではと考えておりましたが、、、 今の時点で5部屋まで決まりました！！ （うち1件は申し込み） 全部で9部屋なので、ざっくり半分ですね。 こんな閑散期ど真ん中みたいな時期に、頑張って入居付けしていただいた管理会社に感謝しかありません。 てっきり、引き渡しのタイミングで1～2部屋しか埋まってなくて、 10月の繁忙期で半数が埋まり、 3月の繁忙期くらいでようやく全部屋が埋まるく…
先日、4棟目で融資をしてくれている金融機関に行ってきました。 その際に、担当者が転勤になりましたと言ってくるではありませんか。 その担当者は私が思うに凄く優秀な方で、現在建築中の4棟目アパートをものにできたのは、その担当者の力があったからこそだと考えています。 その担当者と違う人が担当だったらひょっとしたらものにできていなかったかもしれません。 転勤というのはまいりました。 その担当者から、今後も何棟も融資をしてもらおうと考えていたからです。 非常に残念です。 こういうのって、「いい金融機関」と「いい担当」の両方がハマらないといい結果って出てこないですよね。 「いい金融機関」だけでもダメですし…
7月に入りました！ 現在建築中の新築アパートも月末に完成予定です。 ラスト1か月という事で、最後の準備で忙しくなってきました。 融資の関係で金融機関に行ったり、公証役場に行ったり。 アパート引き渡しのための、名義変更や火災保険の対応であったり。 客付けの対応であったり、近隣の住人達との調整であったり。 あと一か月という事で、バタバタしてきました。 アパートの建築の方もどんどん進んでいます。 ここからは毎週、行くたびに大きな進展があるのを目の当たりにする感じですね。 毎日、毎日、暑い日が続くのですが、アパートの方も熱く進展しております。 まだまだバタバタする日が続くのですが、気を引き締めて最後ま…
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話がかみあわない人や業者、 メンドくさい人、 利害関係があわない人、 とにかく話があわない人とは関わってはいけません。 なんとか話をあわせるように頑張ったり、 あゆみよれるように努力したり、 そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。 人間関係の話もありますし、 業者との話もあります。 かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。 何もうみません。 わかってもらうとするだけ無駄です。 かかわらない事が一番です。 一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。 どうしたらあゆみよれるとか、 どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。 被害をいかにゼロにし…
近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？ 次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。 まだ案件が確定していませんが、 いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。 今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。 去年はこういう事例が非常にたくさんありました。 結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。 検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。 当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…
不動産を買う時に交渉が発生します。 交渉って結構重要ですよね。 私はそんなに得意ではありません。 売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。 一番下手くそな人は、 そういうパワーバランスを無視して、 買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。 パワーバランスを考慮した上で、 先方とうまく落としどころを見つける必要があります。 買い手がカモになるようなケースは、 買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、 不動産投資でいい物件を買う場合は、 そういう構図にならないケースが多いような気がします。 双方のパワーバランスを正確に把握した上で、 かつ、自分の希望をう…
近況、いかがでしょうか。 ブログを書くようになってはや数年。 実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？ みなさまいかがでしょうか。 なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、 抽象的なブログばかりで恐縮です。 それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。 最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。 不動産投資活動もバンバンやっていきますが、 自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。 気候もよいので、 いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。 いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …
サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…
最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…
なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…
繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…
死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…
不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…
とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…
サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…
土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…
繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…
今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…
少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …
ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！
土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…
私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…
結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…
特に築古アパートを買う時に思うんですが、 金融機関は絶対に自分で開拓しないとダメだと思います。 仲介業者の方でも金融機関を提案してくれたり、融資打診してくれたりする所はありますが、トラストとか静銀とか、金利が高い所ばかりです。 金利が高い所は、その金融機関からしたら、「どーぞ、どーぞ、お金を借りてください」っていう感じのスタンスですよ。 そりゃー金利がべらぼーに高いですからね。 比較的、簡単に借りれるので仲介もハードルが高くないのでそこを使いたいわけです。 そういう金融機関以外を仲介が紹介してくれるというのは、とっても少ない印象があります。 信金は、エリア縛りが強いので、仲介で信金を紹介してく…
結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…
麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…
現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…
最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…
昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…
GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…
車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…
みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…
少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…
2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…
車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…
どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…
私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…
最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…
今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…
信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…
大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…
FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…
不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…
