激安の土地にチャレンジした件

結構前の話なんですが、 土地探しをしていると激安の土地を発見しました。 それなりの地積なんですが、「うん百万円」という価格。 とにかく安いです。 難があるというのは容易に想像がつくのですが、 難があるぶんのマイナスがあったとしても、ここまで安いならば結果的に高い利回りのアパートが建てれるんじゃないかと思ったのでした。 実際に工務店にプランを入れてもらって建築費を出してもらいました。 結果は建築費が超絶高くて、 案の定トータルで低い利回りのアパートになってしまいました。 土地が無料だったとしても、建築費だけでも採算が取れない土地だったのです。 これは教訓ですね。 難があって安い土地はたまにありま…

麻雀と人生

麻雀をやっていると、人生と同じだなと思います。 麻雀では、自分の順番になったら1つずつ牌を取っていきます。 この牌の1つ1つが運が良かったり運が悪かったりするんですが、 麻雀の強い人は何ゲームかやった後、最終的に必ず勝つわけです。 人生でも同じだと思います。 日々の一瞬の出来事の1つ1つは運的な要素で、 その人の主観で運が良いと思うような事だったり、 運が悪いと思うような事だったりすんですが、 そういうミクロの運の良いとか悪いというものをプレイヤーがうまく乗りこなして成功する人は成功するのです。 麻雀の強い人でも、100回やって100回勝つというのは不可能です。 普通にやれば、100回やったら…

のんびりできないね

現実的にFIREするとなると、それまでにいろんな事をやっておく必要があります。 経済的な収入源という話もありますが、私の場合、家の確保というのがあります。 賃貸でもいいと思いますが、会社を辞めるまでにローンを組んで家を買うっていうのもあります。 そうすると、いろんな事が必要になります。 経済的な自立のための物件購入や、家の確保。 そういう事をやっていると、半年に1回くらいのペースで上のどれかをこなしていく感じのスケジュール感でないで難しいかもしれません。 のんびりしてられないかもしれません。 会社を辞めるかどうかわかりませんが、 自分の好きな「今だ！」というタイミングで、やめれるように早くもっ…

何を探すのか？

最近は土地と築古の両方を探しています。 私の心の中では、築古7、土地3くらいで探したいと考えているのですが、 実際の探す作業としては、築古1、土地9くらいで工数を割いています。 表面利回り9％くらいの土地から新築を作る事ができるなら全然問題ないのですが、 今は、頑張ったとしても7％台くらいのものしか作れないような気がします。 建てるのに1年くらいはかかりますし、 バランスシートも劣化するので次は総合的に考えて築古の方がいいかなと考えています。 しかしながら、、 頑張り方が違うような気がしてきています。 千三つの、いい土地やいい築古を頑張って探しているんですが、 何を探すべきなのかというのを本当…

昨年度の入居率は

昨年度の入居率を集計してみました。 96％でした。 管理会社との連係ミスなどで半年間空いていた部屋があったのですが、 それ以外は全て1か月以内に次の人が決まるという感じで、なんとか95％以上をキープする事ができました。 これからも、「空いたら1か月以内に埋める」をモットーに、 入居率97％オーバーを目指したいと思います。 そして近況なんですが、 「3月31日と4月1日に退去」という、なんとも絶妙なタイミングでの退去がありましたが、この2つもなんとか入居者を決める事ができました！！ しかしながら、 しかしながら、 しかしながら、 先日、4月末退去という連絡が入ってしまいました。 これは非常にツラ…

気が重い

GWの予定は決まりましたか？ 私は、久しぶりに実家に里帰りします。 GWに実家の地域の行事があるようで、絶対に帰ってこいという連絡がきました。 正直、かなり気が重いです。 小さい頃に過ごした場所なので、 私の顔や私の子供の顔を親に見せてあげるというのはやってあげたいと思う一方で、 帰ると必ずよくわからない説教が始まって、 何のために帰ってるんだ？という感じになってしまうので、かなり気が重いです。 実家に帰るだけでも移動に半日はかかるし、 日帰りというわけにもいきません。 気分よく孫の顔でも見せてあげようと思って行くのものの、 いつも帰るんじゃなかったと後悔してしまいます。 会話をしていても、論…

社用車の融資を相談してみた

車ですが、法人で購入＆融資で購入という方針に変更する事にしました。 それをうけて、 よく会話をする近所の信金に融資可能か実際に相談してみました。 私の場合、保証協会付きの融資になりそうとの事。 どういう車を、どういう用途で使うのかというのを質問されました。 こちらの考えを伝えたところ、そういう事なら大丈夫だと回答をもらう事ができました。 事業と全く関係のないような車だったらよろしくないような雰囲気でしたね。 最終的に、車を買うのが半年後なので、 買う少し前に再度融資の審査をぶつけて欲しいという事になりました。 融資が出そうかの質問に対しては、 明言はさけた回答でしたが、箸にも棒にもかからないよ…

物件探しはいかがでしょうか

みなさま。物件探しの調子はいかがでしょうか。 私の方も絶賛がんばって取り組んでおります。 手ごたえは、、、 前にすすんでいるとは思いますが、 まだまだダメダメで、いろいろと改善しないといけないところが多いような気がします。 私は、1年に1棟のペースで買い進める事を考えています。 前回昨年の7月に新築アパートを建てました。 1年に1棟とするなら、（カウントの仕方はいろいろありますが） 今年の7月で1年が経過する事になります。 早いものです。 かなり日が近いので、余裕をもたせて、 今年の上半期中には次を買いたいと考えています。 今は、土地から新築の土地と、築古の両方で探しています。 これまではどち…

ちょっとした意識の違い

少し前に思った事です。 経営を安定的に進めるために、自己資本比率を気にしています。 ざっくり言うと、純資産に対してどれくらい融資を引いているかっていう指標みたいな数字です。 自分の中に、自己資本比率としてこれくらいの数字以上をキープしておこうかなというものを持っています。 それで、その数字より下の状態は、法人としてリスクが高い状態で悪い状態、 その数字より上の状態は、法人としてリスクが低い状態で良い状態というに考えています。 ここの認識が人によって違うなと思ってきています。 『凄腕の投資家は資金調達名人』という言葉があるようで、 スゴイ投資家さんは、そういう数字はまったく気にしないで、 どんど…

肉でも食いに行きましょう

2年くらい前に、神奈川県の投資家が集まるような飲み会みたいなのを企画していたりしていました。 （このブログ経由で開催してました） 地域性を重視したそういう飲み会みたいなものを積極的に企画しようかなと思ってますが、 最近はそういう飲み会よりは、ある程度人数を絞った感じでおいしいものでも食べながらみたいな感じの方も力を入れたいなと考えています。 地域的に住んでいる所が近いというところで、 そういうコミュニティーというのは素晴らしいと思いますし、 自分と似たようなフェーズの人と話をするのは勉強にもなります。 という事で近く住まわれている投資家様、似たようなフェーズの投資家様、仲良くさせていただけたら…

車問題・再び

車を法人で買うのか／個人で買うのか 融資を使うか／現金で買うのか どちらにするか再考してます。 法人で買う場合の問題点があったのですが、それが心配しなくてもよくなったという事と、最初に現金で全額を支払うのが、（資金調達の観点で）イヤになってきたというのが理由です。 今は、法人で購入して、かつ可能なら融資で買うという方向で再検討したいなと思ってきています。 やはり現金が一気に減るというのは避けたいです。 これから物件を買っていくために、いろんな手をつくして資金調達をしていこうと考えています。 何かを買うための用途がはっきりしている融資より、運転資金という用途がはっきりしていない融資は難易度がそれ…

どこから始めるか

どういう物件に投資をするのか、投資の対象はピラミッドのようになっています。 上の階層は、物件の力が強くて儲ける力が強いです。 下の階層は、物件の力が弱くて儲ける力が弱いです。 みんな自分の資産に応じて、その投資のピラミッドのどこに飛び込むのかを決めます。 最初からお金をたくさん持っている人はピラミッドの上の方からチャレンジする事もできます。 あまりお金が無い人はピラミッドの下の方からチャレンジする事が多いです。 みんな向上心があるので、できるだけ上の階層を目指す事が多いです。 今はこの階層だけど成功してお金が増えたら上の階層の物件を買っていこうって感じで、上へ上へとステップアップしていったりし…

こちらを選ぶかな

私が検討しているエリアで建売アパートとして、7％の物件があったとしましょう。 場所にもよりますが、よっぽどのデンジャーな立地でないのなら、7％の建売アパートというのは、今のご時世、数字としては良い方かもしれません。 そしてもう一つ、土地から新築をしたとして、似たようなエリアで、7.3％の新築アパートが建てれたらどうでしょうか？ 建売の新築アパートで7％か、 土地から新築アパートで7.3％ あなたならどちらを選びますか？ 土地から新築のリスクって結構、無視できません。 0.3％程度アップするくらいだと、土地から新築をするのは負うリスクとして割にあわないという感覚はあります。 みなさんなら、いかが…

やりたい事は？

最近、人生で何がやりたいのか？という事を考える機会が増えました。 サラリーマンだとお金をあまり持っていないので、どうやって人生を生き抜いていくのかみたいな事ばかり考えてしまいそうですが、 仮に不動産投資がうまくいって、お金に困らないようになったら何がしたいのか？というのを考える事がおおいです。 サラリーマンであれ、不動産投資であれ、 どの程度お金を儲ける必要があるのかというのも、何をしたいのかというので変わってくるのかもしれません。 人生を後ろから逆算して、 老後は何をしたいのか？ 老後の少し前の〇年間は何をしたいのか？ みたいな事が整理できてきたら、 どこのタイミングでFIREをして、 サラ…

決算書の補正

今日のブログは初心者向けの話です。 BSの話題がよく出てきます。 BSというのは、資産と債務のバランスなんですが、金融機関で実際にはどういうふうに計算されているのでしょうか。 1億円の物件があって、フルローンで1億円の借金をして1億円の物件を買ったとしましょう。 決算書では、物件を買った直後だと、 資産：1億円 債務：1億円 となります。 「資産：1億円」、「債務：1億円」なんで、 資産＝債務です。 資産＞債務 の状態が資産超過、 資産＜債務 の状態が債務超過と言われる状態です。 資産＝債務なんで、債務超過になっていない状態です。 決算書に書かれている資産の数字は簿価です。 簿価だとこうなりま…

信金のいいところ

信金って、融資金利も高いし融資期間も短い。 それだけ聞くとあんまりいい金融機関ではないように聞こえますが、物件をたくさん買い続けようとする人にとっては、とってもいい金融機関だと思います。 今日のブログはそのあたりについて書きたいと思います。 信金のいいところは、いろいろあると思いますが、 今日は1つのポイントに着目しました。 それは、「既存物件の評価方法」です。 信金は、「既存物件の評価方法」が、他の金融機関と比較してやさしいです。 物件をたくさん買っていくと、どうしてもBSなどが悪くなります。 既存物件の評価が足を引っ張ってしまって、次の物件を買うのが難しくなっていきます。 あるレベルを超え…

かな〇〇信金にヒアリング！！

大物大家さん主催の、かな〇〇信金との名刺交換会に参加してきました！！ その際にお話をした担当者から、自分の住んでいるエリアの支店を紹介していただき、 融資の考え方についてヒアリングしてきました。 その際のメモです。 【融資エリアについて】 横浜・川崎はもちろんの事、 湘南エリア、平塚、小田原、 相鉄沿線、相模原、厚木もOK 基本的に神奈川県全域で融資可能。 ただし、一番最初の融資はできるだけ支店から近くにして欲しい。 大原則として、駅歩15分以内。ここはおさえておいて欲しい。 【物件の評価方法について】 収益還元評価も路線価ベースの積算も両方見るが、 厳しい方なので路線価ベースの積算で評価にな…

FIREをして

FIREを目指す人が大家のコミュニティーに参加するというのがあると思います。 そのコミュニティーの参加というのは、どういう目的があるのでしょうか。 一番ポピュラーなのは、情報交換のためにというのがあると思います。 多くの人はそれが1番の目的なんじゃないでしょうか。 少数派の意見ですが、 FIRE後に一緒に遊べる人を見つけるためにというのもあるような気がします。 いろんなFIREをした人の話を聞いていると、 FIREした人はとにかく暇らしいです。 FIREした人は、お金や時間があるのかもしれませんが、なかなか自分のペースにあわせれる人はいないようです。 そういう観点で、不動産投資で似たようなフェ…

友達100人できるかな？

不動産投資を始めた直後くらいの時は、なかなか不動産投資の知り合いがいませんでした。 当時の体感で言うと、 世の中に不動産投資をしている人が20～30人くらいしかいないくらいの狭い世界の中にいたような感覚があります。 20～30人くらいしかいないのであれば、 1人1人がすごく凄く貴重な存在なわけで、 絶対に仲良しにならないといけないような感覚がありました。 それで、無理やり友達になろうとするような動きがあったような気がします。 例で言うと、 人類が滅亡した世界の中で、ようやく発見できた人間！ という感じでしょうか。 話をしたくてしたくたまらないわけで、 その人と仲が悪くなったら一大事みたいな感覚…

秘境は歪？

先日、横浜の凄い立地のアパートを視察してきました。 駅から15分～20分くらいで、複数の駅から行けるという立地。 これはどこからも遠く離れているという一番ヤバい立地のパータンのやつです。 陸の孤島ってヤツですね。 クネクネと曲がりくねった坂道です。 表記の駅歩以上に遠かったです。 20分以上は坂道を登ったり下ったりしながら歩いて、ようやくアパートに到着するというロケーションです。 まさに秘境！！ なにかの罰ゲームですか？っていうくらいの立地で、こんな道のりを通勤なんかで毎日歩くとなると絶対に発狂しそうなロケーションでした。 こういう立地ってどう思いますか？ 例えば、同じ駅で平坦な道のりで5分の…

価値のあるもの

世の中の道理みたいな話で、 価値のあるものはお金を作り出す能力は高いですし、 価値の無いものはお金を作り出す能力は低いと思います。 そして、 価値のあるものは誰もが欲しいです。そして買う事が難しいです。 価値のないものは、買う事が容易です。 都内の一等地のマンションだったらADもかからず高い家賃ですぐに客が付くでしょう。 一方で、郊外のボロ戸建てだと修繕費も必要ですし家賃も低いです。なかなか入居者が見つからないのかもしれません。 しかしながらバグみたいな話で ボロ戸建てや格安区分など、 価値がほとんどないようなものでもソコソコ儲けが作れて、 逆に割が良くたくさんのお金を産み出すという歪みたいな…

歪はいずこ？

不動産投資で歪探しの日々でございます。 同じことばかりやっていてもダメなので、選択肢が広がるように普段ではやらないようなエリアなども検討するようにしています。 ずっと家の中で、ポータルサイトを見ているだけでは全然良くないですね。 積極的に、外に出ていろんな1次情報を獲得するようにしています。 いろいろ動いていく中でいい情報と出会えたり、そのエリアのいい情報が聞けたりすると思います。 歪を探しているのですが、 外でいろんな人と話をしたり、いろんな情報を見ていく中で思う所はたくさんあります。新たな発見みたいな。 自分の中で想定していた歪が、実際には結構違うって事を目の当たりにする事もあります。 こ…

勝負の時は

進むべき道を模索しつづける日々でございます。 自分にあう必勝法を見つけて、うまく拡大されている人たちは凄いと思います。 私の方は、まだまだ必勝法が確立できていません。 大けがや即退場にならないよう、じっくりと腰を落ち着かせて進めております。 無理をせず、1年に1棟くらいのペースで、マイペースで進めています。 これからの不動産投資活動の活動の幅が狭まらないようできるだけ減点がないよう動いています。 しかしいつの日か、これだというものが出てきて、急を告ぐ行動が必要になってくる事もあるのかもしれません。 そのためにも、今は地道に地盤を固めたいなと考えています。 動きたい時に、金融機関と強い関係性がで…

不動産関係の集まりにて

最近は不動産投資関係の人たちと会う機会が増えました。 不動産投資関係の人たちがたくさん集まるようなイベントに参加したりです。 率直な感想を言うと、 いろんな人がいるなーというのが 率直な感想です。 普通に人生を送っていいると、 行く学校とかで似たような人たちと関わる事が多いです。 同様に会社で勤めるようになると 同じく似たような人たちと関わる事が多いです。 私の人生の中では、高校や大学や勤め先などでは、 自分に似たような人ばかりなんですが、 不動産投資の集まりなんかに行っていろんな人と会うと、 いろんな人がいるなーって感じで おどろく事ばかりです。 なかなか普通にサラリーマン生活をしていると …

師匠探し

これから不動産投資を始める人は、メンターみたいな人を見つけて、助言をしてもらってやっていくのが良いという話をたまに聞きます。 そういう話があるので、 これから不動産投資を始めるぞ！って時に、 とりあえず師匠みたいな人を探して弟子入りしようかと考える人は、おそらく一定の割合でいると思います。 しかしですよ。 その師匠を見つけるのって難しいと思うんですよ。 不動産投資のいろはくらいがわかっていたら問題ないかもしれませんが、まったく何も知らない状態だと難しいと思います。 とりあえず、知名度がある大御所みたいな人に弟子入りするか～ と考えるというのは一番デンジャーな気がします。 理由はいくつかあります…

結果オーライ

初心者向けの話です。 1棟目を買う時の話です。 初めての物件を買う時に、 その物件にソコソコの問題点があるんだけど 気が付かずに買っちゃう事があると思います。 買ってから、後から、その問題点に気が付くというパータンです。 そういう事って結構ある話だと思います。 問題点に気がついて買った当事者は失敗したと思うかもしれませんが、私はそれで良いかなと思います。 変にいろんな事に気が付いてしまって、 結果、何年も経っても物件が買えないよりは、（うっかり気が付かないで） ソコソコの問題点がある状態で物件を買う方が全然いいと思います。 さすがに即退場になるような致命的な問題点だとよくないですが、 ソコソコ…

積算系銀行で新築を建てるという事

土地から新築であれ、 建売新築や売建新築であれ、 首都圏で新築を建てたり買う場合、収益還元系の金融機関を使うのがセオリーです。 しかし収益還元系金融機関というのは、そんなに何度も連続で使えません。 連続的に頻繁に新築を建てていく場合、積算系の金融機関を使って建てていくようにならないと難しいような気がします。 しかし首都圏で、積算系金融機関を使って新築を建てるというのは非常に難しい事です。 今日のブログはそのあたりの話をしたいと思います。 ここでは簡単のために、 「金融機関の評価額」イコール「路線価ベースの積算値」とします。 さらに、実際は建物の方も延床面積から再調達価格などを使って積算を出して…

目標と手法が合致しているのか

あと何棟、物件が欲しいですか？ 私は目標が7棟なので、あと3棟です。 もう少しと言えばもう少しです。 しかしながら、そういう規模でなくて、 メガ大家とかそういう規模が目標だったらどうでしょうか。 メガ大家クラスまで持って行こうと思えば、 必勝法みたいなパターンを確立して、 それをひたすら繰り返すみたいな事をやっていかないといけません。 それをするためには、 融資という観点で買い続けれるようなやり方でないと成り立ちません。 それと、買っていく物件がそれなりに存在している必要があります。 当然、それらが儲かるものでないといけません。 私は、とりあえずあと3棟という目標なので、再現性の無いような方法…

ローラー作戦2023年春の陣

少しずつですが、金融機関のローラー作戦やってます。 まだまだですが。 今回は、新築と築古の2つのジャンルでローラーをかけています。 ローラー作戦は定期的に実施するのをお勧めしたいです。 金融機関に融資の考え方をヒアリングすると、 必ず耐用年数までしか融資しませんとか、 2割自己資金だとか、 定型文が回答されるんですが、 いかにその定型文からオマケしてくれるのか？ オマケしてくれる金融機関はどこなのか？ というのを聞き出すようにヒアリングをするのがポイントだと思います。 そういうのは、実際に案件を持ち込んで、 こちらの資産状況などをみてもらったうえで初めて見えてくるところだと思います。 ローラー…

ふんわりした話

ふんわりした話です。 儲かるものは2つあるんじなゃないでしょうか。 歪んでいるものとなかなか得難いもの。 歪んでいるものというのは、 割安な値段のものという意味です。 100の価値のあるものを80で買ったら割安な20の分はもうかるという。 私は儲かるのはこのパータンだけかなと思ってました。 でもなかなか得難いものも儲かるなって思ってきました。 希少なものです。 誰もが欲しいものです。 希少なものなので値段がどんどん上がっていくものです。 わかりやすい例で言うと都内の一等地とか。 希少性が強すぎて価値と価格が合致しきれにくくて、ある意味歪かもしれません。 この2つがあるんじゃないでしょうか。 2…

不動産投資の1つの基本

先日、FIREされている不動産投資家の方と話をした時の話です。 みんな資産状況が違うので、人それぞれいろんな考え方があるのですが、 普通のお金が無い人が不動産投資をする上で基本とする考え方ってどういう考え方なんだろうかという観点で書いています。 極めて個人的な意見です。 私の考えは、 利回りを追求するというのが基本だと思っています。 そして、 満室経営ができる範囲の中で一番利回りが出る物件を買うというのが基本だと思っています。 こういう話をしていたら、FIREをしていた人が言いました。 「私はちょっと違うよと」 その人の考えは、ちょっと違うようです。 その人の考えは、 大家としての客付けスキル…

融資の提案

築古物件の資料を取り寄せたりしていると、 先方の業者が、融資してくれるとっておきの金融機関をご提案いたしますよと言ってくるではないですか。 誰も知らないとっておきの金融機関のようで、ぜひぜひとオシが凄い。 全然期待していなかったのだが、 そこまで強い圧でプッシュしてくるので、 お手並み拝見とばかりに提案を聞く事にしました。 メンドくさい入力フォームに情報をたくさん記載してその業者に提出。 さあお手並み拝見と、業者の回答・提案を待っていると、 提案してきた金融機関はなんと、「トラスト」でした。 む、む、む。それは誰でも知っている金融機関ではないか！ 期待していたのでかなりダメージを受けました。 …

検討エリアにお引越し

投資の検討エリアの土地勘を得るために、そのエリアに引っ越ししてみたいという思いがあります。 しかしながら、家族もいて、子供の通学の縛りもある。 融資をしてもらっている金融機関から引っ越ししたらアカンといわれている。 どこかに遊びに行ったり買い物をするのにあたって不便な所だったらイヤ。 などなどの理由から中々今のこのタイミングで引っ越しするというのは難しいです。 しかし、そのエリアの土地勘を得るのは、そこに住むのが一番いいというのは凄くわかるんです。 代替案としては、 1週間とか1か月とか、期間限定でウィークリーマンションなんかを借りて、 そこでしばらく生活をするというのがあるのかもしれません。…

スーパーリーチ棒

スーパーリーチ棒って知ってますか？ （稲妻リーチ棒もある） ゲームセンターにある麻雀ゲームのアイティムで、このアイティムを使ってリーチをかけるとかならず次の順であがれるというものです（リーチ一発ツモできる） 実際にはありえない夢のようなアイティムです。 物件を金融機関に融資打診する事があると思います。そしてその融資打診が本部審査までOKになったとしましょう。 その状態というのは、まさにスーパーリーチ棒をゲットしている状態ではないでしょうか。 融資審査OKをもらっているのと同じ種類の物件を見つけて、買付申込をだせば（リーチをかけたら）かならず（融資がついて）物件が買えるという状態なのではないでし…

いろんな手法

先日、先に進まれている先輩大家さん達と飲みに行ってきました。 自分がやっている手法と異なる投資家さん達と話をするのはとっても参考になりますね。 どうしても似たような事を手掛けている投資家さんと話をする機会が多くなるので非常に参考になりました。こういう機会はこれからも積極的に作っていきたいですね。 自分がやっている手法以外の事を考える事って少ないと思います。 おそらくですが、手法によっては難易度が結構違っていたりするんだろうなって思いました。 ひょっとしたら、とある投資手法はうまくこなすためには凄く難しい事をクリアしないといけないかもしれません。 一方で、他の投資手法だとそんなに難しい事をクリア…

ちょいとやってみたい事

実は私は工場萌えなんです。 一時期は、よく川崎の埋立地にハマってました。 夜の湾岸線とかテンションあがりませんか？ あのあたりは埋立地エリアも、陸地側のエリアも結構、探検していたので詳しいです。 それで最近思ってきたのは、 日本の他のエリアの工業地帯に行ってみたいのです。 日本にどれくらいそういうエリアがあるのか？ どれくらいの規模であるのか？ 人が近くまでいってちゃんと見れるのか？ まだ調べていないのですが、これから調べていきたいと思っています。 ちょっと興味あるのは、瀬戸内エリアの水島コンビナートとか。 日本旅行も結構行ってますが、 こういう一般的に観光地ではないエリアに行くようになるって…

大きな力

何のために不動産投資をやってますか？ 生活のためとか、生きがいのためとか、 いろいろあると思います。 普通はそんなところだと思います。 不動産投資だけではないのですが、 困っている人のためとか、世の中の人たちのためにみたいに公の人のためにという理由で頑張っている人もいます。 世の中で成功している人って、 自分のためにという事でなく、 自分以外の人のために頑張っているって人がそれなりにいるような気がします。 大企業の社長とかは、 私利私欲のためでなく、 公のために頑張っているって人が多いですよね。 ちょっとオカルト的な話なのかもしれませんが、 たくさんの人のために頑張るという人は、 不思議な力が…

OPEN THE DOOR

新しい扉を開く事ができました！！！ ①信金の扉 ②本部の扉 ③保証協会の扉 ④エリアの扉 この4つの扉を同時に開く事に成功しました。 今回、運転資金の融資ということでとある信金さんから少額ですが融資をしてもらいました。 その運転資金の融資も保証協会付きの融資にしました。 1石4鳥ってヤツです。 信金は一見さんには渋いけど、取引実績がある人にはやさしいと言われています。 これからは実績のある人間という事でいい取引ができるかもしれません。 まず1つ目の扉は信金の扉です。 2つ目は、本部の扉です。 支店と本部とでは融資承認までのハードルが全然違うような気がします。 とにもかくにも本部との取引実績を作…

収益還元のみで

新築物件を収益還元系の金融機関だけを使い続けてたくさん買い続けるのって難しくないですか？ 普通に2～3棟くらい買えば頭打ちしそうです。 そこで売却をしていくわけです。 大きなお金が手元に残るので、 それを元手に物件を買っていく事になると思います。 最初は1億円くらいの規模しか買ってなかったとしても、売却を経てキャッシュリッチになり、2億円くらいの規模の物件が買えたりとスケールアップしていくと思います。 最初は3棟しか買えなかったとしても売却を挟む事で、1棟あたりの規模が大きくなったり4棟買えたりすると思います。 ここからは私の推測なんですが、 しかしながら、またどこかで頭打ちするような気がして…

狙いをアジャスト

最近、ローラー作戦とまではいきませんが、ちょっとしたプチローラー作戦で、 いろいろと金融機関にあたっています。 すでに付き合いのある金融機関や、 過去に相談をしていた金融機関、 新しい金融機関もいくつか。 金融機関に、これから狙おうと思っているジャンルの物件をぶつけるのは本当に重要です。 そういう物件をぶつけるといろんな発見があります。 もう少しこういう物件にした方がいいとか。 自分の中で考えている所と、金融機関が融資を出してくれる所は、ちょっとずれていたりする事も多いです。 そういう狙いどころを見直すというのは本当に重要だと思います。 私も、新築で融資を出してくれそうな金融機関と築古で融資を…

ゴールから考えると

私の中では、7棟のアパートを買うというのが一つの目標にしています。 戸数で言うと、50戸くらいを目標にしてます。 今、4棟34戸なので、戸数で言うと16戸です。 7棟まであと3棟だとすると、 1棟あたり5～6戸くらいのものを3棟買えば到着できるくらいの規模感です。 棟数が増えれば増えるほど融資は難しくなります。 7棟をゴールとすると、 最後の7棟目は公庫で融資＆残りの資産を投入ってパターンで買えるような気がしています。 公庫は、比較的融資のハードルは緩い印象がありますから。 さかのぼって、6棟目はトラストあたりを使うって事もあると思っています。 勝手な印象なんですが金利が高い分、融資も出やすい…

スルガと静銀

スルガ銀行と静岡銀行。 同じ静岡県にゆかりのある銀行です。 最近、両方の銀行について情報を集めています。 ひと昔前は、似たようなカテゴリの金融機関だったのかもしれませんが、 最近は、全く正反対の対局をなす金融機関になってしまったような気がします。 スルガ銀行が収益還元系金融機関で、 静岡銀行が積算系金融機関という事ですね。 収益還元系と積算系は、評価の出る物件の方向性が正反対な傾向にあるので、両方を検討しているという人は少ないのかもしれません。 私は今のところ、どちらの評価方法の金融機関でも使えるように、 両にらみで進めてきましたが、 そろそろどちらかに絞らないと前に進まない状態になっていきて…

大切な所は

同じ投資でも、人によって大切にしている所は違うと思います。 土地から新築をやっている人でも、 土地の形状からとにかくいいプランを作り上げるという所に重きを置いている人もいれば、 部屋の付加価値などのバリューアップに重きを置いている人など、 いろいろいると思います。 私もそれなりにこだわりがあって、 上に出てきたのとちょっと違う所に力を入れています。 その話はまたの機会に。 土地から新築以外でも、不動産投資全般でもそういうのはあると思います。 とにかく1棟物を買いたいんだ！！という人はそういう観点になりますし、 私の場合は、どうすればアパートを何棟も買い続ける事ができるのか？ というのを自分の一…

同じ投資でも

同じ投資でも目線や目指す方向性がちょっと違う所もあるような気がします。 先日、土地から新築をやっている人がたくさん集まるような所に行く事がありました。 土地から新築といっても、 都内でRCを建てている人もいれば、 都内で木造アパートを建てている人もいます。 神奈川県で木造アパートを建てている人もいれば、 埼玉県で木造アパートを建てている人もいます。 同じ土地から新築というジャンルなんですが、 ある1つの観点では、考え方の方向性が違うって事を実感します。 私は神奈川県で木造アパートを建てる事を主軸にしているのですが、 都内でRCを建てている人と、ある観点では考え方がちがうなと思う事がたまにありま…

3年前は？

毎日ブログを書くようになった3年前を振り返りたいと思います。 3年前なので、2020年3月ですね。 ちょうど2棟のアパートを所有していた頃でした。 2棟目を購入してしばらく経過したくらいの時期。 2棟目の築古アパートを購入して、その築古アパートは自主管理にチャレンジをしていましたね。それで自主管理の方も安定したので、新しく3棟目を目指していた事でした。 スルガショックで金融機関が渋くなっていた時期ですが、 コロナが始まるかどうかくらいの時期で、 そんなに不動産の価格が上昇しているという頃ではなかったような気がします。 当時も、次にどういう物件を買うのかというのは悩んでいましたね。 築古を買うの…

祝・3年連続ブログ投稿！

早いもので、ブログを毎日書くようになって3年になりました！ 普通にブログを書くだけでなく、毎日、一日も休むことなく 3年間連続でブログを投稿し続ける事ができました。 毎日書いています。 3年間なんで1095日です。 自分で自分をほめたいと思います。 あっという間の3年間です。 仕事が忙しい日もありました。 遊びに疲れた日もありました。 数日間の旅行に行った日もありました。 はやりの病気にかかって数日間寝込んでいた日もありました。 そういう日でも、休まずブログを書く事ができてよかったです。 ちなみに旅行とか行く時は、その前に1週間前から事前に何日か分をストックしたりしていました。 毎日書くように…

はや2か月

早いもので2023年も3月に入りました。 2023年も、もう2か月も経過しちゃいました。 2／12（＝17％）です。 この2か月、不動産投資活動はどうだったのでしょうか。。。 土地から新築の方は、、、 いくつか検討はしたもののオシイ所までもいける案件を作る事はできませんでした。 築古の方は、、、 1件だけ買い付けを出しました。 それだけです。 2か月間の成果としては、ちょっとさみしいような気がします。 少なくとも2倍くらいは手数を増やしたいです。 最低でも月イチくらいは買い付けを発射させたいものです。 土地から新築の方は、検討の精度を上げたいです。 検討はそれなりにしてましたが、空振りが多かっ…

年1物件

1年に1物件くらいの頻度で、すごくいい物件の情報が飛び込んできます。 年イチのオバケ物件みたいな。 明らかに異質なくらい良い物件です。 誰もがうらやむ物件です。 そんな物件が年に1回くらいの頻度で飛び込んできませんか？ おそらく投資家は、その1年に1回飛び込んでくるオバケ物件をだけを、年イチで買うだけで凄く成功できると思います。（なかなか買えないけど） それはさておき。 そういう年に1回のオバケ物件が先日飛び込んできました。 私の中では、それなりの反応速度で反応できたと思っているのですが、申し込みは2番手。 番手は、融資のメドがついた人からもらえるという事で、融資打診勝負になりました。 しかし…

次買うと、、、

なんやかんや言ってますが、次の展開が悩ましいです。 私の場合、次に新築を買うと間違いなくしばらく買えない状態になるような気がします。 （次も確実に買えるわけでもないのだが） 築古でいいものを買う事ができたら、その次も買えるかな。。。？？？ 新築を買うとお休みモードに入ってしまうかもしれませんが、売却したら復帰できるような気もします。 ですので、あくまでも新築オンリーでという作戦も全く無理でもないのかもしれません。が、いずれどこかで頭打ちはしそうかも。 いい築古を買えば、足がピタリと止まるという事もないかもしれませんが、 私の場合、築古だとそんなに大きい戸数のものは狙わないので、ひょっとしたら買…

一番最初の選択を選ぶうえで

これから不動産投資を始める人向けのブログです。 まあ最初に新築を買うか築古を買うかっていう命題にぶつかるわけです。 今回のブログでは、 ごく一般的なサラリーマンだという前提で話をしたいと思います。 超高収入ではなくて、すごい資産を元々持っているとかでもないという前提で。 わかりやすくするために、数字は代表な数値にしてます。 あえて極端に、断定口調で書いてます。 新築アパートを買っていく事を選んだ場合、基本的に2棟しか買えません。 土地から新築で割安で建てることができたり、うまくやっていく事で3棟買える事もあると思います。 短い期間でという前提です。売却とかからめたら若干変わりますが、基本的に数…

新たな選択肢

不動産投資も非常に難しい局面になっているような気がします。 特に土地から新築は、超難しい局面だと思います。 土地代高騰に建築費の高騰。 プレイヤーの増加。 CFが出ません！ かなり難しい局面です。 「誰が一番いい土地から新築アパートを作れるかコンテスト」に参加しているわけでなく、 私の場合は資産を増やす事であったり、一定の安定した収入を確立させるのかというのが目的です。 土地から新築だけにこだわる必要はないと考えています。 確かにハマった時のインパクトは大きいですが、投資家である以上、1棟だけでなく複数の物件を連続的に買うというのが基本です。 1つの投資と心中するのでなく、いろんな選択肢も考え…

狙い目の戸数は

アパートを建てるにしても高効率の狙い目の規模があると思います。 先日、工務店の担当者と話をしました。 そこで担当者がこういう事を言ってました。 「戸数が少ないアパートを建てるのは、少し割高になりますよ」 分かりやすい例で言うと、 4戸のアパートは建てるのに割高なわけです。 直感でわかると思います。 肌感覚を聞くと、4戸、6戸くらいだと割高になるようですね。 感覚的に、8戸以上とか、それくらいあれば割高にはならないようですね。 一方で、戸数が大きい方はどうでしょうか？ おそらく、建築費という観点では大きければ大きいほど割安になっている傾向のような気がします。 一方で大きくなるといろいろマイナスな…

反応が全然違うよね

工務店の開拓は日々、行っています。 いろんな工務店の人と話をする機会があるのですが、工務店の担当者の反応って結構違うと思います。 工務店によって、分かりやすいくらい180度違う印象があります。 主に2種類あります。 まるで私が王様であるかのように、たてまつりあげてくれるような態度の工務店。 こういうケースは、工務店の建築費はビックリするくらい高いです。 いわゆる地主さんの土地にアパートを建てるような工務店なんでしょうか。 こそばいくらい、こちらをよいしょしてくれるような雰囲気です。 これが一つ目。 もう一つは、180度違っていて、 こちらからお願いしてやってくれる的な所です。 こちらが頭を下げ…

死金を無くすように

過去にアパートの融資を受けた時に、その銀行と預金の約束をしていました。 法人に〇万円を預金する事。 個人に△万円を預金する事。 預金をするという約束をしているわけなので、そのお金を使う事はできません。 法人の方は、まだ意味があると思います。 決算書に、その数字が残るからです。 あればあるほど、自己資本比率や債務償還年数などの数字が良くなるので、 使えないお金だったとしても口座の中に存在するだけで意味はあると思います。 一方で問題があると思うのは、個人の預金の方ですよ。 使えませんし、 かと言って、個人の資産なので、 （中には個人のお金を法人の方に加味してくれる金融機関もありますが） 直接的には…

スピード出すために

先日、こんな事がありました。 築古アパートで、よさげな物件を発見し資料請求をしました。 しばらくして仲介から電話が。 仲介「どうですか？」 私 「よさげですね」 「少し検討させてもらってもいいですか？」 仲介「はい。結構、検討される方が多いのでよろしくです」 私 「そうなんですね。たくさんの方が検討されているんですね」 仲介「ちなみに金融機関はどちらを使われますか？」 私 「〇〇銀行を使うつもりです」 仲介「そうなんですね。。。。」 私 「物件の特徴から、〇〇銀行がハマるかなと思ったのですが、 他の方はどちらを使われると言ってるのですか？？」 仲介「はい。トラストです。」 「全員、トラストで融…

湘南の信用金庫・まとめ

湘南の信用金庫に関するまとめ 融資条件など 本部管轄にしてもらう方法

湘南の信用金庫にヒアリング

湘南で最も有名な信金の担当者から融資の考え方などいろいろ聞く事ができました。信金の融資に対する考え方の所に関してレポさせていただきます。 【融資エリアについて】横須賀、横浜メインだが、鎌倉、藤沢、茅ヶ崎も支店があるのでOK。 川崎も矢向に支店があるのでその周辺ならOK。横浜の中でも青葉区、緑区は支店がないので厳しい。綾瀬や大和などの相鉄沿線、相模原、小田原もやれなくもないが支店がないのでハードルが少しあがる。 【購入時の物件評価方法】基本は路線価ベースの積算で評価する。掛値は入る。 収益性優先（まわれば融資をする）でなくあくまでも軸足は積算。 基本は自己資金2割、ただし物件価格でなく諸経費など…

本部とつながるのだ！③

検討エリアを広げるべく、湘南エリアで最も有名な信金の開拓にチャレンジ。 大物投資家さんの紹介で本部の担当者を紹介してもらう事になった。 しかしながら、いまの状況のままだと本部担当にしてもらう事は難しい。 本部は、横須賀エリアと横浜市の金沢区が管轄だ。 横浜市の他のエリアで登記をしている私の法人は管轄外なので、 普通にやると本部担当ではなく近所の支店担当になってしまう。 本部と直接つながるかどうかは非常に大きい違いだ。 なんとかして本部担当にしてもらうのだ！！！ 相談をすると、 保証協会付きの運転資金の融資は、法人の所在地によらず本部管轄で対応してもらう事ができるようだ。 そして、その法人が一番…

本部とつながるのだ！②

横浜・川崎以外の神奈川県のエリアでも融資してくれる信金の開拓を目指すべく、 大物投資家さんに、湘南エリアで有名な信金さんの本部担当者を紹介してもらう事になった。 本部とつながるというのはメリット大きいです。 どの金融機関でも、よくあるパターンで支店レベルではOKでも、本部でNGだったり条件が悪くなったりするというのは非常に多いです。 絶対に、本部とつながるべきですよ。 たとえるなら、 10m離れた距離からのパターを決めるのが支店経由での融資打診とするならば、 10㎝離れた距離からのパターを決めるのが本部経由での融資打診といったところでしょうか。 ゴルフの事は全く知りませんが。 とにもかくにも、…

本部とつながるのだ！①

私の場合、使っていく金融機関も地銀などの大きい所から地域密着型の信金にシフトさせていく方針で動いています。 地銀などは、融資が引けるエリアが広いので良いのですが、信金は融資の対象となるエリアは狭いです。 私はこれまで横浜と川崎を主戦場にしていたのですが、最近は検討エリアも広げようとしています。 検討できるエリアを広げるべく、これまで付き合いある信金でカバーできていなかったエリアを対象としてくれる信金の開拓が、大きなポイントになってきています。 横浜や川崎以外の神奈川県のエリアを融資対象としてくれる信金の開拓です。 という事で、 注目している信金として、湘南エリアで最も有名な信用金庫にアタックす…

手間がかからなくて儲かるのは

手間がかからなくて儲かる物件はどういう物件でしょうか。 手間がかからないという観点では、よくある答えだと「新築」なんかが思い浮かびますよね。 新築はそんなに利回りは高くはないのですが、ほとんど修繕はかからないので、 手間がかからないというのは「その通り」だと思います。 それで答えは、「新築！！」って展開になりそうですが、 私の答えは異なります。 ベストではないという意味で。 私が思うのは、「状態の良い、そんなに古くない築古物件」だと思います。 築40年とか築50年とかなってくると、どうしてもボロボロになってしまいます。 その結果、収益以上の修繕費がかかってしまって、高利回りなんだけどトータルで…

ハマ銀の使い方

ハマ銀ってどういう感じで使ってますか？ ハマ銀は、積算評価の金融機関です。 金融機関には、おおまかに積算系銀行と収益還元系銀行と、おおきく対局をなしているわけなんですが、ハマ銀は前者です。 積算系のど真ん中の銀行ですね。 積算値以上はビタイチモン融資しません的な。 最近は、収益還元のストラクチャ融資が出てきているので、そういう使い方をされている人も増えていると思いますが、 私はハマ銀をストラクチャ融資で使うのは様子を見ているスタンスなので今回のブログでは、ストラクチャ融資の話は除外して話をしたいと思います。 ハマ銀の評価方法は、路線価ベースの積算値がそのまま使われるケースが多いです。 味気ない…

凄い人はオーラが出ているのか？

たまに、めちゃスゴイ人オーラが出ている人がいます。 そして、いろいろ話を聞いていると、やっぱり印象通りスゴイ人だったって事があります。 そういう見た目とリアルとで、実際どれくらい相関関係があるのでしょうか？ 確かにスゴイ人オーラが出ていて、そのまんまスゴイ人も存在していると思います。 しかしですよ。 しかしですよ。 たまに、メチャクチャ凄い人なんですが、地味な人もいませんか？ 地味というか「普通」な人です。 むっちゃ、ふつうのオッチャンなんですが、 後から聞いて、実はメチャクチャ凄い人だったとわかるという事が。 そういう事ってたまにありませんか？ どこにでもいてそうな、極めて平凡な感じの人。 …

私の投資の考え方R5

世の中には大金持ちの人が多いですが、私は持たざる人間です。 それなりにリスクはとって拡大していきたいと考えています。 どうやって拡大していくかなんですが、 1にも2にも融資戦略だと考えています。 融資が出るジャンルのものを買っていく方針。 何棟も買っていくうえで、融資が出なくなるという状況をいかにつくらないかという観点で買うべき物件を選んでいます。 融資と言ってもいろんな金融機関があります。 いろいろあると思いますが、 一番わかりやすいカテゴリで言うと、収益還元系の金融機関と積算系の金融機関があります。 それらは互いに相反する傾向があるのですが、私は基本的にどちらも追いかけるというスタンスで進…

これ絶対誰も知らん情報

先日、ネット記事を読んでいたのですが、その時の話です。 以下、そのネット記事を読んでいた状況をそのまま、お届けいたします。 住宅系のネット記事でした。 ネット記事のタイトルは、うる覚えですが、 神奈川県で、価格の割には凄くいい立地のエリア（駅）をお教えします！ 的なタイトルだったと思います。 この情報は誰も知らない、超極秘情報なんです！と。 誰も知らない情報です。 近隣より凄く安いんです！ 聞くとみんなビックリします。 そんな駅なんです！！ メチャクチャ、あおってます。 おー、そんな誰も知らないような穴場の駅があるのか！と。 興味深々です。 私はそのネット記事に釘付けにされてしまいました。 ネ…

刺激を受ける環境も重要だけど

いろんな投資家さんが集まる会合に参加したり、 メシに行ったりすることもあると思います。 いろんな投資家さんと話をすると、ヒントになるような気づきを得る事もあるので、 そういう機会には参加するのは凄く有益だと思います。 一方で、ヒントを得たり情報交換をするという機会と、 実際に自分自身が汗をかいて、自分の足で前に進む事とのバランスは重要だなと思います。 例えばの話ですが、 一流の進学塾に入って、 講師も一流。 クラスメートも一流。 周りの雰囲気感だけで、「俺も一流大学に入れるぜ！！」って、 それっぽい気持ちになるのかもしれませんが、実際に自分で勉強しないと一流大学に入れないって話と同じです。 そ…

専業大家になるためには

専業大家になるためには。 経済的自立って話もありますが、法人としての実績が認められてプロパー融資が安定的に引けるようになったら、ある意味、専業大家なのかもしれません。 よく、プロパー融資を目指して頑張ります！！！ っていうワードを見ますが、 プロパーって、結構難しくないですか？ 銀行のリスクでお金を貸してくれるわけですからね。 その中でも特に評価額以上の融資は。 普通に考えて相当ハードルは高いという感じがします。 だってそうでしょ。 もしもあなたが友人に100万円貸してくれ！と言われて貸しますか？ 担保をがっつりおさえていたら、貸してもいいかもって思うかもしれませんが。 80万円分しか担保評価…

全て銀行が握っている

初心者向けのブログです。 あえて極端に煽ったトーンで書かせていただきました。 戸建てや区分の投資をするのか、1棟物の投資をするのか悩んでますって人をよくみます。 新築1棟物を買うべきか、築古1棟物を買うべきか悩んでますって人もよくみます。 不動産投資の場合、地主さんとか凄く資産を持っている人ではない限り、投資家はあまり選択できる余地はないというのを前提として持っておくべきです。 さきほど出てきた、〇〇と〇〇のどちらを買っていくのか？って話ですが、 そもそもどちらも買える人なんですか？って話があります。 戸建てや区分しか買えない人は、戸建てや区分しか買えないわけです。 戸建てや区分、そして1棟物…

映画「アルマゲドン」のラストシーンを覚えているか？

確定申告のシーズンになってきましたね。毎年このシーズンになると、映画アルマゲドンのラストシーンを思い出します。 アルマゲドンのラストシーンってみなさん覚えてますか？ 地球の危機を救ったメンバーが地球に帰還し、 そのご褒美として、大統領から生涯税金免除の特権が送られます。 その発表を聞いたメンバー達が大喜びで歓喜に沸くシーンです。 当時、まだまだ若かった私はそのシーンを見て、「地球存亡の危機を救ったのにずいぶんショボいご褒美だな」「なんてケチな大統領なんだろうか！」「そんなに大喜びするご褒美なのか？？？」って思いました。 みなさんもそう思いませんでしたか？ しかし私も大きくなり、法人も所有するよ…

銀行の違いというより担当者の違い

少し前に耐用年数超え物件を持ち込んで融資OKだった銀行がありました。 担当者が変わり、再び同じ銀行に似たような物件を持ち込んだところ、融資NGでした。 同じ銀行です。 担当者が変わっています。 前任者は融資OKで、今の担当者は融資NGでした。 こういう事ってよくおこると思います。 融資が通るかどうか、 銀行の違いと言うよりは、担当者の違いも大きいです。 もちろん各銀行で融資のガイドラインはあると思います。 担当者はそのガイドラインにのって審議をあげると思います。 でも担当者の手腕によるところの方が大きいと思っています。 その銀行は、もともと耐用年数超えはNGだったのですが、前任の担当者はうまく…

女性専用アパートはアリ？

去年に建てた新築アパート。 女性向けというコンセプトで企画を作り、9戸中8戸が女性です。 1回入退去があったのですが、次の入居者も女性でした。 ですので、10回の入居機会のうち9回が女性という。 管理会社もそういうコンセプトで客付けをしてくれてるのかもしれません。 これ、いっその事、女性専用のアパートに鞍替えしてもいいかもしれないって思うようになってきました。 当面は、女性と男性のミックスなんですが、 新規の入居者は女性限定にして、 入居されている男性が退去するのをひたすら待つという作戦です。 完全に女性オンリーになったタイミングで女性向けという事に仕上げるというストーリーです。 これ、女性専…

客付けの肝の違い

客付け対策って、エリアや物件の内容によって結構違うなと思います。 今日のブログは、ふんわりと書きますが、結構大切な話だと思います。 凄く極端な例で説明したいと思います。 ★今回のブログは、少し極端な論調にしています。 物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件と、 物件がそんなにあふれていないエリアにある物件とでは、 客付けの対策の肝が違うと思います。 前者（物件があふれているエリアで投資家向けの最低限仕様の物件）のケースは、 物件の仕様をあげるよりは、いかに露出をふやすのか、いかにお客に紹介してもらうかの方が重要だと思います。 後者（物件がそんなにあふれていないエリアにある物件）…

コンチクショーな地主さん

マイカーを停めている駐車場が使えなくようなので、近隣で新しい駐車場を探しています。 空いている駐車場を発見して問い合わせをしました。 どうやら地域の地主さんがその駐車場を所有しているようです。 6台分の駐車スペースが空いているようで、 その中で一番駐車しやすい駐車スペースを貸してほしいと希望を出して申し込みをしました。 しばらくすると返答があって、その駐車スペースはNGだとの事。 どうやら、一番駐車しにくい一番奥の駐車スペースから順番に使って欲しいとの事。 私は一番駐車しやすい一番手前の駐車スペースを希望していたました。 6台分も空いているので、自分の好きな所を借りたいのだが、地主さんは一番奥…

先頭集団に入れているか？

物件がポータルサイトなどで公開されて、すぐに反応できているのかどうかって大切だと思います。 表現を変えてるだけですが、その物件を検討する先頭集団に入れているのかって凄く重要じゃないですか？第一歩目でモチベーションがかなり違ってきます。 たとえば、朝にポータルサイトを見た時は無かった物件だったんだけど、夕方見ると公開されているような時とか。 まさしく公開したてのホヤホヤの物件なわけなので俄然テンションあがります。 一方でポータルサイトでいい物件を発見したとしても、その物件が2～3日前からすでに公開されている物件だったとすると、 その物件がいい物件だったとしても超やる気が落ちてしまいませんか？ 物…

自分は何系の投資家？

人それぞれ得意な投資法があると思います。 〇〇さんと言えば、土地から新築系の人だ！！ とか、 〇〇さんと言えば、戸建てDIY系の人だ！！ みたいに。 私の場合は、 一番最近にてがけた案件は土地から新築だし、 実際に今現在一番注力しているのも土地から新築なので、 新築系の人だとカテゴライズされがちなんですが、自分自身のとらえ方としては違っています。 私自身、新築しかしません！っていうふうには思ってませんし、 築古しかしません！っていうふうにも思ってません。 世の中には、 いかに良い土地から新築を作り上げるのか？っていうのをメインテーマにしている投資家さんもいると思いますし、 いかにうまく再生系の…

神奈川県で軽視されている金融機関

神奈川県で結構軽視されているけど債務超過をしていても融資をしてくれる金融機関があります。 私の過去ブログをさかのぼっていただけたら詳細を記載しています。 わかると思いますが、もしもわからなかったら実際に会った時に聞いてください。 その金融機関は、 すでに取得している物件の評価としては、 年間の収支が回るかのみで評価をする金融機関です。 ですので、すでに所有している物件の全体で債務超過をしていても融資は出ます。 これってスゴイ事じゃないですか？ 不動産投資は債務超過との闘いみたいなものです。 お金があったとしても債務超過していたら融資しない金融機関がほとんどですから。 1棟目、2棟目ならいざ知ら…

勝ち筋はあるのか？

土地から新築の話です。 昨日のブログの続きです。 土地から新築も、もはやオワコンなのでは？という説もあります。 ひと昔前なら、頑張っていい土地を探して、頑張っていい工務店を探して、 いい利回りのアパートが作れるという事だったのかもしれませんが、 今は、土地や建築費の高騰。 さらにプレイヤーの増加で無理ゲー状態です。 昨日のブログでも書きましたが、 土地から新築をなりわいにしている業者はそれなりに存在しています。 それでメシを食ってるわけで、 我々サラリーマンが、朝から晩までサラリーマンの仕事をしているがごとく、 彼らも朝から晩まで土地から新築を検討しています。 我々は会社から給料をもらっている…

それが本業の業者

ポータルサイトで資料を請求したところ、 よかったら実際にお会いしていろいろお話しませんか？と声をかけられたので行ってきました。 その業者の取り組みは、 その業者が土地を見つけてきて、 アパートのプランを作って、施工の工務店を紹介するというスタイルの業者でした。 アパートもやっているが、実需向けなんど、いろんな事をやっている業者です。 早い話、土地から新築のプレイヤーと全く同じことをやっている業者です。 その業者からすると、私はお客様というよりはライバル関係に位置する存在です。 私も先方も、双方がどういう人間なのかわからないまま会ったのですが、 途中で双方の位置づけがそういう関係にあるという事が…

バッティングした話④

工務店に譲ってもらった案件。 融資付けを行うものの、評価が出にくい土地であったため断念する事に。 譲ってもらっているという状況だし、 プランも検討してもらっているので、 断念するという事を伝える事にした。 私 「すみません。融資の評価が伸びず、断念する事にします」 工務店「そうでしたか。」 私 「〇〇な事や〇〇な事があって評価が伸びない土地のようですね」 工務店「そうなんですね」 私 「検討いただきありがとうございました」 工務店「いえいえ」 私 「私は撤退なんですが、この土地ってどうするんですか？」 私 「そちらで購入されるのですか？」 工務店「そうですね。。。。〇〇円の指値が通るなら目線に…

バッティングした話③

検討をお願いした工務店とアパート用地がバッティング。 私の企画という事で協力してくれる事になりました。 しばらくしてプランを受け取る。 利回りもそれなりに出る。 よし！！ 強力してくれた工務店に感謝しかない。 さっそく、企画書を作り金融機関に融資の打診を行ったのだった。 時間の制約があり、いそぎで審査をあげてもらった。 数日後、金融機関から連絡が。 金融機関からは、「融資出ません」との回答が！！ えー！ いろいろ心当たりがあります。 〇〇だし。 〇〇だし。 〇〇だし。 融資評価が伸びない理由がそろっています。 確かに企画としては合格点の数字が出ているのですが、 融資と言う観点では難しい物件（土…

バッティングした話②

良さげな土地を工務店に検討を依頼すると、その工務店でもその土地検討してますって言われちゃいました。 その続きです。 私 「・・・・」 工務店「・・・・」 電話で双方沈黙がつづく。 すると、工務店が口を開いた。 工務店「もりちゃんさんの方で話がまとまるなら、そちらでやっていただいても構わないですよ」 私 「え？」 工務店「プランは依頼どおり、こちらで検討いたしますよ。」 工務店「そちらの企画としてご協力させていただきます」 私 「ありがとうございます！」 一瞬、間があったがこちらの依頼を優先してくれるようだ。 その一瞬の間が非常に長い時間のように思えました。 おそらく工務店サイドとしては、こちら…

バッティングした話①

昔の話です。 いい土地が出てきて工務店にプラン検討をお願いした時の話です。 私は普段の検討ではできるだけいろんな工務店にプランをお願いするようにしています。 その時の話です。 私は、アパート用地にちょうどいい土地を発見して、プラン検討の依頼するためとある工務店に電話をしたのでした。 私 「検討したい土地が出てきたのでプラン入れしてもらえますか？資料は今から送ります」 工務店「わかりました。資料待ってます」 電話を切って資料を送りました。 すると、10分くらいすると、その工務店から電話がかかってくる。 私 「どうしましたか？」 工務店「送っていただいた土地なんですが、、、、」 工務店「実は、うち…

初めて土地から新築を検討した時の話

初めて土地から新築の検討をしたのは、今から3年ちょい前くらいです。 最初から土地から新築をやろうと思ったわけではありませんでした。 そのあたりの話をしたいと思います。 楽街で、良さげな「売建」の新築アパートがありました。 ある業者が企画をプランニングして、土地は土地の売主から買う。 建築はそのプランニング会社が連れてくる工務店に建ててもらう。 という企画でした。 立地が凄く良くて、是非是非欲しい物件でした。 ただ話が前む進につれて、企画業者が凄く怪しかったんですよ。 まったくアパートが建つ気がしなかったのです。 怖くなって、私はやめる事にしました。 あきらめたものの、その土地は凄くいい土地だっ…

悪夢を見たことあるか？

土地から新築をしているのですが、 高利回りを目指すので、どうしても田舎のエリアを検討の対象にする事が多いです。 この前、こんな夢を見ました。 かなり田舎の土地を買って、そこにアパートを建てるという夢なんですが、 客が全く付かないという夢を見ました。 怖すぎです。 悪夢です。 これは正夢なんでしょうか。 草原が広がるようなかなりの田舎です。 地平線まで何もないくらいの田舎に新築のアパートを建ててるんですよ。 そして案の定、誰も住んでくれません。 怖いです。 たまに検討した土地を現地視察するんですが、 田舎過ぎて、「こんな土地は絶対にありえんでしょ！！」、「ちょっとチャレンジしすぎでしょ！！」 っ…

土地から新築を勉強する上で苦労した点

土地から新築を勉強する上で苦労した点を書きたいと思います。 土地から新築の勉強は、とにもかくにも、たくさんの企画の検討をこなす事が一番勉強になると思います。 最初の1つ目は右も左も分からない状態で大変なんですが、2つ目、3つ目、とこなしていくうちにわかっていくようになると思います。 数をそれなりにこなすとわかってくる世界だと思うのですが、 私が一番苦労した点というのは、 『検討に値する土地が全くなかった』という事かなと思います。（なかなか出てこなかった） 練習したいけど、練習になる土地が出てこないので練習が進まない。 というのも、 コロナ禍で土地が急騰して、目線に合う土地が全くなかったというも…

エリアの中でも

物件探しの時は、エリアである程度の強弱をつけて探しています。 一番よくあるのは駅です。 でも駅だけでなくて、もう少しざっくりとしたエリアで見るべきかなと思ってきています。 弱い駅でも、駅のこっち側とあっち側で全然違ってきたりします。 一方は山で、一方は平地だったりと。 弱い駅でも、特定のエリアは結構よかったり。 いまは、砂漠の中での宝探しみたいなものです。 いい物件は、誰もがわかるところにはありません。 誰もがわかるところにある宝は他に人に取られてしまっているからです。 安直に駅だけで判断するんじゃなくて、 もう少し絞ったエリアで判断するというのも重要かもしれませんね。 というのも、駅フィルタ…

ちょっと嬉しい事

ちょっと嬉しい事がありました。 空き部屋に申し込みが入り、満室大家に返り咲けそうです。 よかった。 年末の時点で1月末に退去の予告が入ってました。 さらに、年始に去年の7月に竣工した新築アパートから同じく1月末に1部屋退去の連絡が。 1月末日の時点で2部屋が退去予定でしたが。 繁忙期という事で、2部屋とも無事に埋まりました。 いずれも退去が行われて、ハウスクリーニング中に次の入居者が決まって、 ハウスクリーニングが終わるとともに入居になるという、 すごくいい感じで入居者が決まりました。 繁忙期パワーって凄いですね。 私は令和に入ってから大家をスタートさせたのですが、 コロナ禍でほとんどの期間で…

凄い人ばかり

不動産投資をやり始めて、徐々に世界が広がっていくと、ほんと凄い人だらけだなって思います。 みんな凄い人ばっかりですわ。 そして、みんな金持ちですね。 ビックリするくらい金持ちの人はもちろん、 ナチュラルにみんな金持ちですね。 私はサラリーマンなんですが、 そのサラリーマンの世界ではとうてい知る事もないような人とか。 事業をしている人とか。 不動産投資でお金を増やそうと頑張っているわけですが、 やはりお金はお金のある所に集まるんだなーというのは、本当に実感します。 いま、私はどうしたら規模を増やすことができるのかっていうテーマで頑張っているんですが、そういうのは誤差レベルみたいな話ですね。 4棟…

アホな雑音

たまにアホな雑音が聞こえてきます。 いろんな雑音あります。 中学生のケンカみたいなしょうもない話だったり、 くだらないモメ事だったり。 人生は有限なんで、 そんなアホな話に自分の脳ミソのリソースを使いたくないです。 脳ミソは消耗品です。 そして時間がもったいないです。 そういうアホな事に脳ミソのリソースを使うくらいだったら、 もっと有意義な、前向きな事に使いたいです。 自分の目線の下の方の足元を引っ張りあうようなしょうもない事にエネルギーを使うくらいだったら、もっと自分の進むべき道の先の延長線上にある人生の大きな問題に脳ミソのリソースを使った方が絶対にいいはず。 不可避のトラブルもあるかもしれ…

売り逃してるじゃん！！

2～3年前の話です。 あるアパート用地がありました。 アパート以外は向いてないような土地です。 ちょっと割高だったので、手が出ませんでした。 そのアパート用地は良い面もあれば悪い面もあるんですが、なかなか値段が高かったんです。 売主的には、ホールドは考えてなくて売りたいようです。 でも、なかなか買い手が付きません。 しばらくして値段が下がりました。 もともとビックリするくらい高かったので、値下げはそうだろうなって感じでした。 でも、まだちょっと高いです。 やはり売れません。 私的にも、あともう少し値段が下がれば、こちらとしては良い感じなんだけどなーという状況。 そこで私は指値をしました。 正直…

推定家賃が出るアレ

推定家賃が出るアレについて。 自分で使った時の印象なんですが、家賃が高めに出るような気がします。 私の案件だけなのかもしれませんが。 5千円から1万円くらい高いような気がします。 個人的な興味なんですが、どういうアルゴリズムで推定値を出しているのかっていうのが気になります。 凄く当たり前に考えると、 客付けのポータルサイトなどの情報を吸い上げて、それを統計処理しているような気がします。 客付けの成約事例をデータベースに推定しているのなら正しい数値を出しやすいと思いますが、客付けのポータルサイトのデータを使って推定しているのであれば、少し手を入れないといけないのかなと思います。 客付けのポータル…

物件買うの怖い病

1つ収益物件を買うと、ほぼ100％「物件買いたい病にかかる」と言われています。 多かれ少なかれあると思います。 私もかかりました。 何棟か物件を保有するようになり、 最近は、物件を買うのがちょっと怖いという感覚がでてきています。 もちろん、物件は欲しいのでどんどん買っていくというスタンスなんですが、 怖いという感覚も少しづつ増えてきているような気がします。 物件の保有数が増えれば増えるほど、その感覚は大きくなってきているような気がします。 毎日、なんどもポータルサイトやいろんな情報を漁っていて、 新しい物件の取得を目指して日夜活動しているんですが、 いい案件が出てきて、前に進めようとしてくると…

自分の世界

世の中にはいろんなグループがあります。 とある会の集まりだったり、SNSの集まりだったり。 小さい数名くらいのグループもあれば、数十名くらいのグループもあります。 誰でも参加できるグループもあれば、特定の資格がないと入れないグループもあります。 洗練されたグループもあれば、ある意味誰でも参加できるあまり洗練していないグループもあります。 数が多いグループだと、どうしても変な人って一定の割合で存在しちゃいます。 変な人というのは語弊がありますね。自分と合わない人と言い換えておきます。 100人いたら1人くらいはそういう人は出てくるのかもしれません。数字はテキトウです。 誰でも参加できるグループだ…

外堀

早いもので、1月も下旬にさしかかってきました。 まだ正月だと思っていたのに、早いですね。 最近の不動産投資の活動としては、物件を直接的に獲得するための本丸を攻める取り組みというよりは、準備のための外堀を埋める事ばかりです。 金融機関の開拓であったり、 業者の開拓であったり。 準備のためのフォームアップばかりやっているような印象です。 アカンですね。 年末の取り組みも落ち着いて、 ゼロから走り出そうとしているんですが、 全然うまく活動できてないです。 反省です。 効率やエレガントに行動をするという事ばかり考えて、 がむしゃらに本丸を攻めるという事がおろそかになっているような気がします。 もっと動…

貸すよ貸すよ詐欺

関係を作ろうとしている信金があります。 かれこれ3年くらいは、付き合いがあります。 私の自宅にもお茶を飲みに来てくれたりします。 いっつも、ぜひぜひ融資させてくださいね～！！ と、かなりいい感じの言葉をかけてくれます。 もちろん、何度か融資の打診をした事があります。 でもね。 全然、融資がハマらないんです、 いつでも融資します！！って言ってくれるんですが、 3年間、結果融資ゼロです。 これはいったいなんなんでしょうか。 『貸すよ貸すよ詐欺』なんじゃないでしょうか。 渉外課の担当者は、かなりイケイケで前向きなんですが、 融資課の担当者が、かなり渋ちんなんです。 融資打診の結果、イマイチの回答が返…

収支構造見えてる？

今日のブログは超初心者向けです。 たまにツイッターなどのSNSで、 こんな物件をこんな融資で買おうとしるんだけど、 みたいなものを見る事があります。 その中で、トラストとか静銀くらいの金利の融資をつかって、結構利回りの低い物件を買う事例をたまに見ます。 たまに見ただけで、そりゃーヤバいでしょ。って思うくらいの数字になっている事があります。 ただ当人は、そのヤバいという感覚が分かっていないような気がします。 これから不動産投資をするって人はら収支構造として、どういう感じにしておくべきかはわかっておいた方がいいと思います。 全収入に対して、どれくらいのウェイトでローン返済がしめていて、 経費でどれ…

なんじゃそれー！！

付き合いのある金融機関から連絡が入る。 いったい何の要件だ？？？ 金融機関「よかったら収益アパートを紹介するんで買いませんか？」 このパターンはよく聞く話で、 あんまりいい物件は紹介してもらえないっていうのはよく知ってる。 私 「融資ってつくんですか？」 私は金融機関の担当者に聞いてみた。 金融機関「そりゃーもちろん、ちゃんと融資が付く状態のものを紹介いたしますので！」 おー！！ 正直、このパターンはあんまり喜んだらアカンパターンのものなんだけど、 いまのご時世、融資も付くんだったら少しくらいショボい物件でも無い事も無いんじゃないんじゃない？？ そう思った。 金融機関の担当者が、いかがいたしま…

融資打診の順番

銀行探しと物件探し、どちらが先か？ 教科書的な事を言うと2種類あります。 融資先行型と物件先行型。 買いたいと思う物件が決まってから融資してくれる金融機関を探すスタイルと、 先に融資してくれる金融機関を見つけてから物件を探すスタイル。 世の中の事例的には、どちらもあると思います。 どちらがいいのかと言われたら、融資先行型の方がいいと私は思っています。 物件先行型でも買えると思います。 でもやっぱり、狙っている物件の強さによるんじゃないでしょうか。 他の人が買わない・買えないような物件だったら、物件先行型でいいんじゃいでしょうか。 凄く高い物件で、その価格が買える人間がかなり限られているようなケ…

物件探しをする前に

アパート探してます！！って言ってる人がいて、 詳しく話をしていると、 そもそも今の状態だと融資つかないんじゃないのって人がたまにいます。 ☓☓エリアを投資の対象にしていた人で、 エリアを変えて〇〇エリアで物件を探しているんですよ～って人！ そもそも、そのエリアで融資付けできる金融機関のメドはついてるんですか？ もともと小さい規模の投資をしていた人で、 最近は土地から新築で土地探しをしているんですよ～って人。 そもそも融資つくん？ 最近は、築古の土地値系の物件を探しているんですよ～って人！ そもそも、耐用年数超えの物件を融資付けできる金融機関のアテはあるん？？ これから不動産投資を始めようとして…

目線はアップデートできているか？

土地から新築の目線の話です。 4棟目が落ち着き、5棟目を探し始めてはや3か月。 2～3年前の相場は大きく変わっているのですが、 目線を変えて企画を作ろうとしています。 何件かは、融資の打診を出したり、おしいところまでいった企画もありました。 結果的には、成果ゼロなんですが、 振り返ると、全然目線が甘かったような気がします。 冷静な分析ですが、 過去の相場観や過去の自分の目線と、 今の相場観と今の自分の目線とが、 まだまだこんがらがっている状態なのかもしれません。 一言で言うと、市場相場の分析が甘かったという事。 新しいものにアップデートしきれていない。 このあたりうまくアップデートできていたら…