専業大家への道過去記事 - にほんブログ村

いつまで会社にいる？

FIREされている人でも、奥さんは普通に働いている人って結構多いなっていう印象があります。確かにFIRE後に食うに困る事があったとしても、奥さんが働いていたら最低限の安心になるのかもしれません。単独でFIREするには収益力が弱い人でも、奥さんが働いていたら会社を辞めやすいかもしれません。うちの場合は嫁さんは専業主婦をしています。ですので、そういう人たちと比べると、私が会社を辞めるハードルは少しは高いのかもしれません。会社を辞めたいという気持ちはありますが、それをクリアできるレベルってなかなかハードル高いなっていう印象があります。これから子供たちも学費がかかりますしね。私は…

2024/06/28 18:00

オリジナリティは一番最後

今のご時世だと大きく儲けるためには人と違う事をやらないとできないと思います。普通にFIREするくらいの話でなく爆発的に儲けるための話です。自分だけの独自のジャンルを確立して、新しい世界の第一人者になるみたいな話です。平凡な不動産投資をするのであればそういう事はいらないと思いますが、それを凌駕するビッグな規模を目指すのであれば。私もそういうものを狙ってみたいなというのはありますが、それは今ではないと思っています。今は自分独自のオリジナリティーのあるものは時期尚早で、もっと一般的で手堅いものでよいと思っていてて、今はひたすら規模を拡大して、しかるべき時のために体力を高めていきたいと…

2024/06/27 18:00

フルローン狙い

不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。細かいケアだったり、うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、方針の最優先クライテリアと考えるべきです。新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、自分の好きな方を選ぶとかでなくて、フルローンを勝ち取るために、一番フル…

2024/06/26 18:00

落ち着いたら

あいかわらずバタバタした生活を送っております。落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、落ち着いてからでいいやと思ってしまって、結果、長くなんにもできていない状況が続いております。「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、その状態で1年間経過してしまったような感覚です。もちろん売買契約は1年間なかったです。落ち着いたらいろいろやりたいですね。数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、最近は全然できていません。そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…

2024/06/25 18:00

話題の地方新築

地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。（少し古いですが）私としては、特に意見はもっていません。一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。あり派の意見を聞いていると、「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。「まわるならいい」という事ですね。収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。売却したい時に、すぐに売却できるのか。自分の想定する値段で売却できるのか。そういう観点です。まわるかどう…

2024/06/24 18:00

自分の駐車場に④

自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。盗難されてしまったようだ。警察に盗難の届けを出した。数日経過しても車は見つかりません。どこか海外に売られてしまったのでしょうか。盗まれてしまっては仕方ないので、その車はあきらめて新しい車を買いました。それからさらに半年後です。知らない電話番号から電話が入る。警察だ。話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。例の盗難された車だ。自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…

2024/06/23 18:00

自分の駐車場に③

自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。みなさんだったらどうしてました？ちょっとやりすぎたような気もするけど、かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。なにはともあれ1万円もらえたので、私の中ではいい着地点だと思っていた。それからしばらく何も起こらず、平穏な日々がつづいた。その事件からどれくらい経ったのだろうか。半年くらいだっ…

2024/06/22 18:00

自分の駐車場に②

自分の駐車場に知らない車が駐車されている。ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。すると数時間後に電話が鳴る。電話の相手は無断駐車野郎だ。「張り紙貼られたものなんですけど」「分かりました向かいます」駐車場に向かうと若い男性が立っている。張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」そう言うじゃないですか。もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。その男性は何も言わず立ち去っ…

2024/06/21 18:00

自分の駐車場に①

少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。今回のブログは、その出来事について。随分昔の話です。すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。自分の車を所有していて、借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、自分の駐車場に車が停められているではないですか。知らない車です。こんな事は初めてです。自分の車を停める場所がないの…

2024/06/20 18:00

人生ピンチの時は

長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。そんな時の心構えの話。よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。リアルの人生でも同じです。自分自身を客観的に見て、自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。それが来たと思うのです。客観的に見るのです。リアルの世界では、あんな事もおこったり、こんな事もおこったり、いろんなヤバい事が起こるのですが、 …

2024/06/19 18:00

どうやって進むのか

不動産投資の一番難しい所は、属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。それくらいだと、まだまだCFは小さいです。年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。銀行の方も、サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、誰もが不変的にできる方法でなくて、うまくやれば少しづつ効果があるよ…

2024/06/18 18:00

前に進むのだ！

そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。最初…

2024/06/17 18:00

ほんとご縁ですよね

物件が買えるかどうか、そういうのってほんとご縁ですよね。その土地とあなたとの縁ですよ。どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。買うのが運命みたいなその土地を保有する事が運命みたいな。そんな事もあるのかもしれません。一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、買う人からすれば、そんな事…

2024/06/16 18:00

イライラしてる？

最近、イライラしているような気がします。イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。うまく説明できません。なんだかよくわかりません。しかしながら先日、原因がわかったような気がします。私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。テレワーク…

2024/06/15 18:00

チャリ最高～！

最近、レンタルサイクル使いまくってます。かなり便利です。この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。かなり便利です。なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、そういうノリでい…

2024/06/14 18:00

1LDKのコスパ

土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。この前、こんな事を言っている人がいました。「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」と。正直、私はそんな事はないと思いました。少なくとも私が検討しているエリアでは。他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。例えばの…

2024/06/13 18:00

やってもうてる

相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。もちろんいろんな想定はしていました。実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。自分自身の想定が甘かったようです。待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。失敗です。最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…

2024/06/12 18:00

意外とイケる？？？

私の実家に誰も住んでいない家があります。まあまあ田舎です。いままでこういう発想は全くなかったのですが、その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。そんなに強くはないけど、そんなに超弱い事もないとは思います。世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…

2024/06/11 18:00

まじか。続。

昨日のブログの話。検討していた建売アパート。アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。例えるなら、結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。そんな所でしょうか。さっさと振ってくれたらいいのに。なんで嘘をつくんだろうか。みたいな感じで思う。しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。マイナス…

2024/06/10 18:00

まじか。衝撃。

ここのブログにも書いていた案件ですが、今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…

2024/06/09 18:00

家賃高いだけや！

少し前の話。知人が新築アパートを購入した事を聞きました。購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。アパートの立地や仕様。そして家賃など。一瞬で全体像が見えてきました。家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。本人も気づいているのかもしれないし、本人…

2024/06/08 18:00

やっぱコッチかな

築古系で融資を出してくれる銀行があります。そこそこいい融資条件で築古系で融資を出してくれる銀行って少ないです。その銀行は、過去に本部審査OKになってから、ちょいちょい物件買いませんか？みたいな感じで声をかけてくれます。そして融資が出そうな物件のマイソクをちょいちょい送ってきてくれます。基本的にその中に良い物件はあんまりないんですが、この前見ていると指値次第では面白いかもという物件がありました。話を進めてもいいかなと思ったのですが、とりあえず保留にしました。なんでか？そのあたりを書きたいと思います。築古で物件を買うならその銀行を使うのが最有力です。金利も1％台で耐用年数超えの築…

2024/06/07 18:00

狙いの一太刀

土地から新築でいい案件を作り出すのは本当に難しいです。ポータルサイトなんかで、割安な土地があったとしても、建築費なんかを考慮して利回り計算をしてもさっぱりな数字しか作れません。すでに工務店で関係性ができていて、格安で建ててもらえる人は昔のような水準の数字は作れるのかもしれません。しかしながら私は、そんなに安く建ててもらえる工務店はないので、全然かすりもしない企画ばかりになってしまいます。普通に安い土地があったとして、さらにもう1工夫や2工夫くらいやって、うまくいけばそこそこの利回りの企画が作れるという感じでしょうか。なかなか最初から、そのあたりまで含めて見通しをたてる案件に取…

2024/06/06 18:00

横浜土地から新築の争点

横浜は昔から建売アパートの市場が活発でした。横浜で土地から新築をやろうとすると、かなりの頻度で建売のアパートメーカーとバッティングします。アパート用地はなかなか出てこないのですが、たまに出てくるアパート用地で検討を見送った土地が、その1年後くらいに横浜のアパートメーカーが建売として売りに出しているというのはよく見る光景です。建て売りアパートメーカーはなかなか手ごわいです。まず数が多いです。お金いっぱいもってます。建て売りアパートメーカー内で基準があって、それをクリア出来たらどんどん買いにきます。結構ラフな基準でGOしてきます。そしてなにもよりもノウハウをたくさん持っています。…

2024/06/05 18:00

相続案件2連敗

昨日のブログに書いた案件は、相続案件だったのですが、とうとう相続案件2連敗となってしまいました。今年に入って相続案件2連発でいずれも撤退というわけです。 1件目の方も相続案件で、途中で関係者が出てきて話が流れてしまいました。今回の案件も相続案件だったのです。相続した人が、対象となる土地の処分をするために売却しようとしたという話ですね。それで途中から、売りに出されている土地の価格が安いんじゃないのって感じで騒ぎ出したという話だったのです。もともと当人は、近くでもう少し高い値段で取引が行われていたという事は知っていたようですが、別の人がいろいろ言い始めたのかもしれません。相続案件…

2024/06/04 18:00

残念！撤退

3月下旬から取り組んでいた案件結論でました。撤退です。土地の値段に関して売り主がいちゃもんを出していた案件です。結構時間かかりました。撤退そのものより時間を浪費したところが一番残念です。ざっくり2か月丸々でしたらね。この2か月の期間は損失としては、非常に大きかったです。この案件に関していろいろあったので、落ち着いてからブログにでも書きたいと思ってますが、いろいろありましたよ。単純に、土地の売主がその価格に関してゴネるという話だけではなくて、いろいろ大変でした。融資も付いていたし、もちろんグリップもできていて、最後は私がやるかどうかの判断をするという事になり、結局は撤退…

2024/06/03 18:00

攻めと守りの心情

成功する可能性は高くないけど、可能性にかけてチャレンジする時ってワクワクしますよね。一方で、デキて当たり前で、1つのミスも許されないような局面って、しんどいですよね。前者の一例は、新しい事業にチャレンジする時とか。後者の一例は、売買契約をする時とか。対外的な折衝とか。チャレンジはわくわくします。失敗が普通で成功したら大きなリターンが得られるようなシチュエーションなんかは、大変なんですが心躍る感じがしますね。大変さはあるけど、まったく苦しくないです。一方で、失敗が許されないケースってしんどいですよね。売買契約とか。自分の不利になる内容が盛り込まれていたとか、シチュエーション…

2024/06/02 18:00

誰を相手に

誰を相手に物件を買うのか、誰を相手に交渉をするのかっていうのは本当に大切だと思います。一番分かりやすい例は、物件を買う相手ですよね。投資家相手にアパートを買うのと、素人のおじいちゃん相手にアパートを買うのとでは全然違うって話です。我々の投資としての第一歩は大切かもしれません。誰を相手にするのかです。難しい相手に対しての労力と、簡単な相手に対しての労力は全然違います。最初の段階で、難しい相手とは対決しないって決めてもいいくらいでしょう。第一歩目が大切だと思います。難しい相手だったらあまり深入りしないで、とっとと撤退する方がトータルでよかったりするかもしれません。相手を…

2024/06/01 18:00

緊張感も

不動産投資をやっていると、時には緊張感のある瞬間もあると思います。しかしながら、不動産投資でどんどん規模を増やしていく人であれば、人間の感情みたいなものは横に置いておいて、ロジックだけで判断して進める感じでないといけないのかもしれません。買付通るかな～、ドキドキ、とかそういうのは無くて、通れば前に進めるし、通らなかったら次に進む、みたいな感じで、そこにドキドキとか緊張するとか、そういう人間の感情的なものをイチイチ持たないという事なのかもしれません。これは2つあって、 1つは、プロなんでイチイチ緊張するもんでもないでしょと言う話と、もう1つは、自分を守るため。たくさんたくさん話…

2024/05/31 18:00

テレワークだと

今もテレワークやってます。週1日だけ会社に行ってます。テレワークだと非常に楽です。体力的にもかなり楽ですし、時間の融通もきくので助かります。しかしながらマイナスの面も大きいです。 1番は体力やメンタル面です。テレワークをやるようになってかなり体力が落ちました。そしてかなり太りました。あとメンタル面でも健康的ではないのかもしれません。なんやかんや言いながら、通勤時は太陽の下で移動するわけで、太陽の下で活動をするというのは、これは心の健康という点でもよかったと思います。そういう点でマイナスもありますが、私的にはテレワークはプラスにとらえています。しかしながらもう1つ思う…

2024/05/30 18:00

どんだけめでたいんだ

物件を買った人がいました。あんまり知らない土地の物件だったので興味深く話を聞いてました。数字としては、あともう一歩なんだけど、業者が「今は家賃が安いけど、次に客付けする時は家賃〇〇円アップできる」と力説したので、それを信じで買ったというではないか。これって、どう思います？かなりめでたい奴だなーって思いません？業者の言ってる事は、うのみに信じちゃー駄目ですよ。必ず裏どりしないとダメですよね。しかしながらそういう人って結構多いです。本当に多いです。利害関係がある人のいう事って信じちゃーだめですよ。利害関係の無い人でもテキトーに言ってる人もいるので、程度は違いますが、うのみは…

2024/05/29 18:00

今年は探してみようと思う

まだまだ妄想レベルですが、別荘やセカンドハウスみたいなものを探してみようかなと思っています。どういうものを探そうとしているのかもまだ明確にはなってませんが、ぱっと思いつくのは、 BBQができる庭があるような物件自然があるネットの環境があってテレワークもできる近くに人がごちゃごちゃいるのは嫌他府県がいいこんな感じで考えています。予算も全然イメージわいていません。ジャンルもイメージわいてません。古い戸建てとかでしょうか。値段の相場もわかりません。とりあえずネットで調べるところからスタートで現地にも行ってみるみたいな事もやってみたいです。相場であったり、土地勘であった…

2024/05/28 18:00

わが子への教え

人生の教訓であったり、人生をうまく生きていくためのコツや、人生の掟みたいなものはあると思います。親としてそういうものは、わが子に伝えてあげたい、教えてあげたいみたいなものはあるのかもしれません。私もそういうのはたくさん自分の子供に伝えてあげたいと思う事はあります。しかしながら、今の時点で全然そういう感じではありません。子供からしたら、口うるさい親というくらいにしか思っていないような気がします。きっと、勉強しろと言ってくる親がうっとうしい、みたいな感じなんでしょう。自分の子供がまだまだ若いという事もあるのかもしれません。私自身も。将来ひょっとして子供がそれなりの大人になって…

2024/05/27 18:00

子供たちにのこすもの

子供たちに大きな資産を残すというのは、よくないと思う派です。大きな資産はないですけど。自分があくせく収益物件を増やそうとしてますが、借金を返済しているので実際にその収益物件の恩恵が受けれるのは借金がの返済が済んだ子供の代ですよ。苦労もしたことのない子供にぽーんと資産をあげるのはよくないと思うのです。魚の釣り方は教えてあげても魚は与えたらダメという話ですよ。自分で苦労しないとよくないです。それなりの最低限のものは与えてもいいかもしれないけれど、それ以上のものは絶対によくないと思うのです。今、私が目指している目標の規模の収益物件があって、それらが何十年か後に無借金になったとす…

2024/05/26 18:00

ぜったい養分

私の父親の話です。私がかなり小さい頃から父親は株をやってました。小さかった時はやってるんだなってくらいだったけど、自分自身が大きくなって、自分のまわりで株をやっている人がいるようになってきて、自分の父親の投資のレベルというのが見えてくるようになりました。私の父親の株に関する武勇伝みたいなものもちょいちょい聞かされていたのですが、今は私の中では完全に養分だなという結論に達しています。私は株は詳しくないですが、素人目に見てそういう事をやっていて勝てるわけないじゃんって思ってます。まず、株を買うかどうかの判断として、証券会社の営業マンが言ってるから買ったとか、昨日のNHK…

2024/05/25 18:00

親が不動産？

20年くらい前の話親が収益物件の購入を検討しているという話を耳にした。 20年くらい前なんで、私は不動産の事は全然わかってなかったです。関心もゼロの時でした。あちこちいって収益物件を見ていたようです。結果的に物件は買わなかったようだ。それから月日が経過して、私が収益不動産を持つようになってからの話。詳しい話はしてないが、自分が収益物件を買ったという話を親にした。すると親が収益物件というワードに反応を示す。親が言うのは、収益不動産は儲からない。あんなものは儲からないからやめておけ。そういうトーンで話をしはじめる。さらに収益不動産をもっても、 ●●円の不動産を持っていて…

2024/05/24 18:00

ちょっとした差

成功している人と成功していない人の差ってちょっとした差なんだと思うんですよ。もちろん圧倒的な力を持っている人もいるとは思います。しかしながら多くのケースでは、ちょっとした差で成功する人とそうでない人の差ができると思います。例えば、不動産投資で物件が買えている人と買えていない人。同じ資産状況で、同じタイミングで買い付けを出していたとしても、ちょっとした一言であったり、ちょっとした気配りや心がけや準備、例えば、手土産を持っていくとか、そういうちょっとした差が結構効いてくるような気がするのです。そしてさらに言うと、そういう成功する人というのはずっと成功し続けるのです。同様に成功…

2024/05/23 18:00

クソ立地でも

よくそんなクソ立地の物件買うなーみたいなのはあります。しかしながらすぐに満室になって、うまく運営できているという話を聞く事も多いです。このあたり、分析してみると、自分がクソ立地だと誤認識しているだけで実際にはクソ立地ではなかった(いわゆる穴場) というパターンと、クソ立地である事は確かだが新築パワーであったり、安い家賃などでうまくリカバリーできているパターンなんかがあると思います。私の感覚だとよっぽどヤバい立地でない限り家賃さえ間違わなかったらなんとかなるというのはあるような気がしてます。クソ立地の物件や好立地の物件いろいろあると思いますが、全てそれらに似合った適正家賃があ…

2024/05/22 18:00

いろんな投資

不動産投資といっても、いろんなジャンルありますし、ジャンルが違えば別の種目みたいな感じがしますよね。少し前までは、自分と似たような投資をしている人とたくさん友達になって情報交換ができたらいいなと思う所もありましたが最近は変わってきました。最近はむしろ、自分がやっている投資以外の話を聞くのが楽しみです。すごく勉強になります。不動産投資家さんとの交流という観点でも、普段、あまり交流しないような人たちと話をするというのはすごく刺激がありますね。自分がやっている投資以外の人たちとの接し方やスタンスというのは、最近になって180度変わったような気がしますね。そういう人と話をするのっ…

2024/05/21 18:00

よく書いている話

よくこのブログで話題にあげている話です。首都圏で新築アパートを買う事を考える場合、収益還元系の金融機関を使わないと難易度があがります。新築は積算出ないですからね。そもそも収益還元系の金融機関を使うという事自体難易度が高いのですが。収益還元系の金融機関を使って新築を買う事を考えるのですが、収益還元系の金融機関というのは、耐用年数超えの築古物件を評価ゼロにするというところがちょいちょいあります。最近は収益還元系の金融機関以外でもそういうところは増えてきています。もちろん、耐用年数超えの物件の評価をゼロにしない収益還元系の金融機関もあるとは思います。ですので、耐用年数超えの築古物件…

2024/05/19 18:00

最後のラスボス

賃貸運営としては、4月末日に退去があって現在1部屋空き状態です。 4月末退去って、なかなか手ごわいですよね。まさに最後のラスボス。管理会社から連絡が、 4月末の退去に立ち会った管理会社からだ。管理会社の担当が言うには、アパートの壁の一部がすごく汚れてますよって言うではないか。確かに写真を見ると、とある壁のみが非常に汚れているのがわかる。確かにそのアパートは太い道に近いので、排ガスなどのススが付いているのかもしれない。空いている1室があるアパート。これから閑散期。そのアパートのテコ入れ対策をする必要があるので、次の週末に清掃に行く事にした。週末の予定をあけ清掃のために時間を…

2024/05/19 18:00

どうやらそうらしい

自宅にて。リビングに行くと子供達が、こんな会話をしている。「やっぱりそうだよな」「自分もそう思っていたんだよね」「そうそう。そう思うでしょ」「なーんだやっぱりそうだよね」「そうだ、そうだ、そういう事だよね」 2人の子供が何やら議論をしていて、ある一つの結論に達したらしい。どういう話をしていたのかと聞くと、その内容というのは、「うちのパパは他の家のパパとは全然違う」という結論だったようだ。「うちのパパはなんか変」みたいなトーンで。子供が言うには、他の家のパパはもっと〇〇なんだけど、うちのパパは全然そんな事はなくて、他の家と全然違うというような話だった。そう思った…

2024/05/18 18:00

築古買うなら

私は新築がメインなんですが築古アパートも所有しています。横浜としては高利回りだし、土地値物件だったし、駅は弱いですが駅歩も5分くらいですし、ほとんど退去は発生していません。自主管理なんで管理費もゼロです。清掃も入居者が自分でやってくれているので、固定資産税しか払っていません。金利も1％台前半なんで、イールドギャップも良好です。まさにいう事なしの物件です。築古としては100点満点ですよ。規模は大きくないですが、しょうもない1億円くらいの新築よりCFは出てるんじゃないでしょうか。正直な話、こんな築古だったらどんどん欲しいです。こういう築古が継続的に買えるのであれば築古メ…

2024/05/17 18:00

こうとも考えられる

新築と築古どっち？論争があります。いろいろあると思います。こういう考え方もあるかなというのを紹介したいと思います。築古と新築って直接比較できないと思います。なかには両者のCFであったり、物件の価格に対してどれくらい手残りがあるのかみたいな数字をもちだして両者を比較している人もいます。正直な所そういう比較の仕方は乱暴すぎるしナンセンスです。もしも私が資産がすっからかんでお金がほとんど持っていない状態で不動産投資をするなら築古をやると思います。正確に言うと築古しか買えないと思います。築古から不動産投資を始めて、規模を拡大していって、十分な規模まで拡大できたとしましょう。一般論です…

2024/05/16 18:00

工務店の差

土地から新築をする上で、結局最後は工務店の差になると思うんですよ。普通の不動産投資の格言に、「物件探しの前に銀行探し」という格言があるように、土地から新築にも「土地探しの前に工務店探し」というのがあると思います。近年は土地が非常に高騰しているし建築費も高い。土地探しも重要ですが、最後は工務店の差になると思うのです。さっき工務店探しが重要だと言ったのですが探しても無駄という話もあります。いい工務店は探すものでなく作り上げていくものだという話です。何度も案件をお願いしていい関係性を作りだすという意味です。工務店を探すというのは、工務店と関係が無い人からしてみたら必要不可欠です…

2024/05/15 18:00

ポエム

物件探しに疲れて疲労困憊な状態を癒してくれるのは家賃が振り込まれる通帳を見る時だけだ。買える物件が見つからなくても、すでに買った物件は家賃をもたらしてくれる。これだけが心のオアシスだ。物件を探すフェーズだと物件探しに忙しいのだけれども待ちフェーズなんで全くやる事がない。そうだ決算書の分析でもしてみよう。決算書の数字も毎回見るたびにまあまあよくなってるやん。現役で不動産投資をバリバリしているのに数字がよくなるなんて。そりゃー物件を全然買えてないからね。本当は物件をどんどん買って、こんな決算書だけど貸してくれる銀行あるかなみたいな事をやりたいんや。今となっては決算書の数字がどん…

2024/05/14 18:00

またまたサイクリングしてきたよ

またまたサイクリングしてきました！レンタルサイクルを使って。手ぶらで電車に乗り込んで、好きなサイクリングスポットにいく。最寄りのサイクルスポットでレンタルして目的地までサイクリング。ゴールの近くのサイクルスポットで時点車を返却して電車で帰るってプランです。前回は、多摩川サイクリングでしたが、今回は、境川をサイクリングしてきました。境川って知ってますか？神奈川県の中央部を南北に流れる川です。大和市あたり横浜市あたり藤沢市あたりを流れている川です。川沿いに自転車専用道路みたいなものが整備されていて走りやすいです。今回は相鉄線の瀬谷駅まで電車で行って、そこでレンタルサイクルに…

2024/05/13 18:00

かかわるんじゃなかった

少し前の話。不動産投資に関してほとんど素人の人がいて業者探しに困られていました。親切心で業者を紹介してあげようかという話になりました。結構大きな案件です。小さい話ではないです。業者を紹介しようかという話をすると、その人が今相談している業者にお願いする事が基本で、こちらから紹介する業者は値段が安かったとしてもそちらを選択する可能性は低いというではないですか。（でも他の業者の話は聞きたいとの事）その時点で「ん？」という感覚はありました。その時点で業者の紹介をキャンセルしてもよかったのですが、すでにそういう展開になっていたし、合理的に考えたら私の紹介の業者を選択するしかないような…

2024/05/12 18:00

不動産投資以外のお金

不動産投資系の法人の資産分析というのはちょいちょいやっています。法人と個人の合算の資産分析というのもちょいちょいやっています。それらは、直接的に融資にきいてくるのでかなり神経質になっています。今回、ひさしぶりに、個人のところを整理してみる事にしました。私の場合、個人と法人の間でお金の移動はまったくありません。それで、個人系の口座の合算だけを整理してみました。私のサラリーマンとして収入が分かっていて、個人系の口座のお金の動きですね。最近は法人も含めてみる事ばかりだったのですが、そういう観点で整理するのは久しぶりです。整理すると、ちょっとびっくりしました。ちょっと反省しないと…

2024/05/11 18:00

物理法則

世の中の物理法則ではないですが、融資の物理法則みたいなものはあります。細かいところは銀行によって違うのですが、もっと普遍的なところ。骨格にあたるところは、そこそこ共通だと思います。ある資産状況の人がいて、その人が融資が受けれるかどうかってなんとなくですがわかりませんか？ざっくりとですよ。収益還元とか積算評価とか、いろんなカラーの銀行はありますが、なんとなくこれくらいの資産だったらこれくらいの融資が引けるってなんとなくわかりませんか？融資の物理法則、普遍的な法則ルールみたいなものがあるわけです。そういうのがあったうえで、うまく資金調達をする事で多少は融資の枠が増えるとい…

2024/05/10 18:00

強者の理論

昔から不動産投資を始めていて、すでに人生あがってしまっている人と、サラリーマンがこれから不動産投資を始めようとしている人とでは、目線は全然違ってくると思うのです。すでにあがっている人は、これ以上、収益不動産を買う必要はありません。大昔の目線を語るわけです。そしてそんな物件は今のご時世には存在してません。買う必要もないので、おおきな事はいえるわけですよ。実際に昔にそういう目線で買ってきていたという事もあると思います。一方で、これからという人。このご時世で物件を買っていく必要があります。収益不動産以外を買うという選択肢もありますが、それは一旦横においておいて。ゼロから規模…

2024/05/09 18:00

多摩川サイクリング！

多摩川サイクリングしてきました！！もともと予定はなかったのですが、朝起きて天気もいいしする事もないし、レンタルサイクルを調べるといい感じに使えそうだったので、突発で多摩川サイクリングしてきました！突発なんで、昼くらいに電車に飛び乗って日野市に向かいました。電車で一時間くらいです。駅前でレンタルサイクルの確保。少し走ると、多摩川に到着。多摩川のサイクリングロードをひたすら下流にむかって進むというのが今回のミッションです。日野市から海までざっくりと40キロ。暑すぎもせず、気持ちよく進む事ができました。小田急小田原線と多摩川がクロスするところまでが前半戦です。それまでは東京都…

2024/05/08 18:00

GWをふりかえる

今年のGWはいかがでしたか？不動産の方は待ち状態なのでほとんど活動してませんでした。家でくつろいだり、家族旅行したり、のんびりする事はできました。普段あまりやらないような事もやりましたよ。それなりにいいGWが過ごせたような気がします。最近は平日とかでもあまり外出する機会が減っていたので良かったと言えばよかったのですが、もう少し普段やらないような事もできたのかなとも思いました。そこが少し反省でした。 GWがあけるといよいよ待ち状態の案件も結論が出ると思います。ちょっと厳しい目なんんで流れる可能性が高いのですが、流れた時の事も想定してスタートダッシュが切れるような準備はしていきたい…

2024/05/07 18:00

この時期おもう事

GWやお盆などの時期になると人がいっせいに休みを取ります。高速道路も混みますし、とにかくどこも混みます。値段も高いでしょうし。そういう状況の中で活動する気が起きません。早く時間に縛られない人間になって、混んでいる時はおとなしくして、すいている時にストレスなく行動をしたいと思います。私がFIREしたいなって思う理由の1つがこれですよ。同じことをやるにしても、 GWみたいな繁忙期だと、混んでるし、値段も高いし。こんなの絶対にイヤじゃないですか？どうしてもコスパを考えてしまいます。人が働いている時に遊んで、人が遊んでいる時におとなしくしているというようなコスパのいい生活を…

2024/05/06 18:00

家族旅行行ってきたよ

GW中盤に家族旅行行ってきました。九州旅行です。福岡と長崎でした。往復の航空券はマイルで。ホテル代はなんやかんやでほぼ無料でした。そう考えると悪くないですが、いろいろと考えさせられる家族旅行でした。子供もそこそこ大きくなってきて、家族旅行がなかなか企画がたいへんになってきました。それと私はコスパ脳なんですが、もっとうまくできたのかなと思いました。家族で旅行行くのってかなり大変ですよね。ホテルも人数が増えると大変ですし、基本的に全て外食をするという事なんで、どうしてもお金がかかってしまいます。家族で旅行をするので、大人が街で遊ぶようなものだと子供は楽しくないでしょ…

2024/05/05 18:00

ふりかえって＠GW

GWいかがお過ごしでしょうか。このGWは不動産以外の事ばかりしています。待ち状態であるという事もあって不動産から離れた位置でのんびりしています。少し距離をとっているからこそ思う事や反省点みたいなものも見えてくるようになりました。今日はそのあたりで思う事です。反省点1 最近買えていないのは、物件の値段が高くなったからではなくて、自分の目線がアップデートしていなかったから俺はこれくらい高収益な物件じゃないと買わないぜ、みたいな感じにピンとのずれた非常に高い目線を掲げていたような気がします。現実的な目線を作ってそれに合致する物件を買えばよかった。反省点2 急がば回れ機会損失を気…

2024/05/05 18:00

難しいですよね

ひと昔前だったら、不動産投資で助言を求められたらそれなりの助言ができていましたが、最近は市況が厳しいのえ難しいですよね。もともと人様で助言ができるほどの者でもございませんが。やったもん勝ちで、誰がどうやったってボロ儲けみたいな世界観でしたが、設ける事ができる期待値がかなり下がりました。昔は、成功した人は大成功で、失敗した人でもプラスマイナスゼロみたいな感じでしたが、今は、成功したらそこそこ儲かるけど、失敗したらマイナスになるみたいな感じなのかもしれません。どういう投資をしていけばいいのか。あんまり具体的な話はしませんが、誰でもできる投資は儲からないと思います。難易度が高…

2024/05/03 18:00

この展開は読めていた

前回、新築アパートを建ててから1.5年がたちました。正直、苦戦している状態です。融資は付くだけに、勿体ない状態です。この苦戦しているという展開は、正直よめてました。自分でもこういう展開になるだろうなって思ってました。というのも、昨年に、買える状態の3つの案件を流したからです。 3件ありました。融資も付いてましたし、1番手でグリップもできていました。自分が首を縦に振れば買えてた案件です。簡潔に言うと、気が進まなかったので買わなかった案件です。 3件ありました。そりゃー3件、買える物件を流したら、不動産投資の神様も見放すでしょう。そんなところでしょうか。なんで見送ったのか…

2024/05/02 18:00

まだまだ闘える

収益物件の価格がかなり高くなりました。前の物件を建てている時は、物件探しはお休みしていたのですが、物件探しを再開した時は、浦島太郎状態でした。市況がかなり高くなってきていて収益物件買えるのか？みたいな状態でした。そういう感覚はあったのですが、今の市況の相場をじっくりと見ていき、融資条件なんかも含めると、ギリギリですが、まだまだ闘えるという実感はあります。収益物件を買ってきてなんとかやっていけるというストライクゾーンは、たしかにどんどん小さくなってきているという感覚はあります。ひと昔までに自分で持っていた、これくらいの十分の収益が出たら前に進めてもよいという基準もかなり緩和しま…

2024/05/01 18:00

宙ぶらりんのGW

みなさま、GWはいかがお過ごしでしょうか。私のGWは、不動産投資的な観点で言うと宙ぶらりん状態です。この前、ブログに書いた、売主が土地の値段に関してゴネているという件の真っただ中です。売主は少し離れた地域に住んでいるようで、仲介が売主に直接会ってお話をするという方向で調整中なんですが、直接話をするのがGW明けになりそうなんですよ。という事でGWは、宙ぶらりん状態のままで過ごす事になりました。感覚的に、この件は厳しそうな気がします。売主がゴネて話が停止状態になって数週間がたってますからね。可能性が100％でない状態になったので、他の案件も並行して進めようとしていますが、この…

2024/04/30 18:00

安い工務店を見つけたよ

土地から新築をしている投資家さんで成功している人は、だいたい安い工務店とコネクションがあります。安い工務店とコネクションがあれば必ず成功するわけではないですが、成功している人は必ずコネクションがあると思います。重要なポイントの1つです。私も安い工務店を探しましたよ。なかなかないのですが、安い工務店を見つける事ができました。確かにこれまでお願いしていた工務店より安いので、いままで企画として（利回りが低くて）成り立っていなかった案件が、企画として成り立つようになりました。はしにも棒にもかからないような感じだったのですが、現実的に戦えるような目線になってくる実感はありました。 …

2024/04/29 18:00

今年のGWは

GWに入りましたね。今年のGWは、九州に旅行に行く予定です。往復の飛行機は、マイルで無料。ホテル代は、なんやかんやいろいろあって実質無料になりそうで、トータルで現地での飲食代だけで家族旅行ができそうです。今年は九州の中でも、福岡、佐賀、長崎あたりに行く予定です。グルメの予定しかアイディアが無かったのですが、なんやかんや行く予定にしているスポットも計画しています。そうは言っても、やはりグルメ系がメインになりそうです。たまには横浜から離れたエリアに滞在するのもいい機会のような気がします。天候が崩れそうですが、いいリフレッシュをしてきたいと思います。

2024/04/28 18:00

FIREのライン

どれくらいの規模まで拡大したらFIREするかみたいな話があります。よくあるのが、手残りCFが〇〇くらいになったらFIREするみたいな話をよくききます。いわゆるインカムの大きさを基準にするという話です。しかしながらインカムというのは、少しづつ大きくなっていくものなので、インカムだけでFIREできる基準をクリアさせるというのは、難易度がちょっぴり高いような気がします。正確には時間がかかると思います。インカムというのは凄く手堅いものなので、それでいいと思いますが、インカムとキャピタルの両方を考慮した上でFIREするという話もあると思っています。自分の保有している物件の中のいくらか…

2024/04/27 18:00

税理士さんから電話

第2法人の税理さんですが、かなり安い値段でやってもらってました。当初は、自分で記帳もするし、会計ソフトへの入力も自分でする。最後の仕上げの所だけ税理士さんにお願いするという方法でかなり安くやってもらってました。しかしながらメンドクサイです。自分で会計ソフト入力するのが死ぬほどメンドクサイくなりました。それで1年前に丸投げするプランに変更してもらいました。ちょうど2年くらい前からそういう相談はしていました。ちょうど保有物件が増えて、税理士さんも費用アップをしてほしいと言い出していた時期です。自分で記帳するプランから丸投げプランに変更するという事と、保有物件の棟数が増えたという…

2024/04/26 18:00

ひどい売主

今、検討している案件。考えれば考えるほど、ひどい売主ですよね。仲介から話を聞くと、売主が仲介に土地の売却の話をもっていった時点で、近隣での売却事例の話は把握していた。そしてその土地を売りに出した。すぐに買いたい人が現れる。（私ですね）それでそのタイミングで売却の金額が低いと騒ぎ出す。一回その値段で売りに出しているのに、買いたい人が現れるとすぐに値段をあげると言い出す。そんなのって絶対におかしいでしょ。道義的に絶対におかしいですよね。価格をあげて採算があうとかあわないとかでなく道義的におかしいでしょう。そんな非道義的な事をする奴と取引なんてしたくないですよね。そんな…

2024/04/25 18:00

今年2度目の・・・

またしてもです。 1か月ぶり今年2度目のものに遭遇です。今、進めている土地があります。 1番手グリップできています。融資も内諾もらっています。あとは細かい所を詰めて、土地の売買契約をするという状況だったのですが、売主が、もっと高く売れるんじゃないのってゴネ始めたみたいです。というのも、つい最近に、近所で似たような土地が、今回売ろうとしている土地よりももう少し高い値段で売れていたという事例があったみたい。それで、もっと高い値段で売れないかってゴネ始めたようだ。今、そんな状況です。現在進行形です。どうなるかよくわかりません。ちょっと厳しいかもしれません。詳細は知りませんが、…

2024/04/24 18:00

かかわるな！

話がかみあわない人や業者、メンドくさい人、利害関係があわない人、とにかく話があわない人とは関わってはいけません。なんとか話をあわせるように頑張ったり、あゆみよれるように努力したり、そんな事はやらずにとっととかかわらない事が一番です。人間関係の話もありますし、業者との話もあります。かみあわない業者とコミュニケーションをしても時間の無駄です。何もうみません。わかってもらうとするだけ無駄です。かかわらない事が一番です。一番の最良の策は、かかわらない事ですよ。どうしたらあゆみよれるとか、どうしたら未来に建築的な事ができるのかなんて考えるだけ無駄です。被害をいかにゼロにし…

2024/04/23 18:00

予感

近いうちに売買契約の予定が入りそうな予感って、たまにしてきたりしませんか？次の週末かその次の週末あたりに売買契約が入りそうな予感。みたいな。まだ案件が確定していませんが、いくつかの課題が明確になれば契約に進むんだろうなみたいな予感です。今週か来週の週末に売買契約が入りそうな予感があると、それらの週末の予定は空けておきますよね。去年はこういう事例が非常にたくさんありました。結果、なんやかんやあって売買契約に至った案件はゼロでした。検討していた案件が終わろうとした時に、また新しい案件が出てきて結果的に流れるみたいな流れです。当然の事ながら売買契約の締結になりそうな予感があるので週末…

2024/04/22 18:00

交渉は得意ですか？

不動産を買う時に交渉が発生します。交渉って結構重要ですよね。私はそんなに得意ではありません。売主や仲介とのパワーバランスみたいなものが重要です。一番下手くそな人は、そういうパワーバランスを無視して、買い手側の希望を一方的に主張する人といったところでしょうか。パワーバランスを考慮した上で、先方とうまく落としどころを見つける必要があります。買い手がカモになるようなケースは、買い手がひたすら希望を言うみたいな構図になりますが、不動産投資でいい物件を買う場合は、そういう構図にならないケースが多いような気がします。双方のパワーバランスを正確に把握した上で、かつ、自分の希望をう…

2024/04/21 18:00

近況いかがでしょうか

近況、いかがでしょうか。ブログを書くようになってはや数年。実はこのブログって、3年前からAIで自動生成していたって知ってました？みなさまいかがでしょうか。なかなか直接的に現在取り組んでいる不動産活動をブログに書く事ができず、抽象的なブログばかりで恐縮です。それなりのアウトプットがでたらいろいろ書きたいと思います。最近は、ほんと気候もよくなりましたよね。不動産投資活動もバンバンやっていきますが、自分の遊びみたいなものもバンバンやっていきたいですね。気候もよいので、いろんなレジャーなんかも楽しんでいきたいものです。いろんな遊びや趣味なんかもどんどんやっていきたいですよね。 …

2024/04/20 18:00

太陽の下で

サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。今でもテレワークメインなんですが、朝から晩までずっと家の中にこもっています。会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。とはいえ、たまに会社に出社した日で、日中に移動する事もあります。先日も日中の移動がありました。やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。季節もわかりますし。とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。そちらのメドはまだまだですが、うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…

2024/04/19 18:00

インカム？キャピタル？

最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。お金をすでにたくさん持っている人しかできません。あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。つまりこういう事です。…

2024/04/18 18:00

会社について思う事

なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。将来的にFIREしたいとは思っていますが、実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。収入として割はいいかもしれませんが、長く時間が拘束されてしまいます。もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。実際に専業大家になってみると、いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…

2024/04/17 18:00

客付けがうまくいってないのは

繁忙期もほぼ終わってしまいました。ラストチャンスの4月のみです。みなさん、客付けはうまく進んでいますか。なかには苦戦している人もいるでしょう。いろんな人を見てきました。すんなり客付けができている人とそうでない人。なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。ほとんどがこれでしょう。苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。ちゃんと家賃相場を調べましたか？業者に言われるがままにしていたらダメですよ。ち…

2024/04/16 18:00

夢はアメリカ横断

死ぬまでに1回やりたいシリーズです。アメリカを車で横断してみたいです。過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。その時は、ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。若い頃に友人数名でチャレンジしました。よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。その旅行では、往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。そしてレンタカーだけ…

2024/04/15 18:00

初心者の集まる大家会

不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。初心者が多い場で、それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。しかしながら、そういう…

2024/04/14 18:00

銀行に言われた話

とある銀行に融資の相談をしたと時の話。資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？みたいな感じの指摘を受けました。私が保有している物件のほとんどが新築です。新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。さらに、民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？みたいなものも気にしているようでした。私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。通常の賃貸で、高利回りな物件を持っていると…

2024/04/13 18:00

会社の問題

サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、いろんなものが見えてくるようになりました。先日、こんな事がありました。詳しくは書きませんが、サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。私は雇用者ですね。会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…

2024/04/12 18:00

土地から新築と土地先行

土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。土地先行の方は私は未経験なんですが、どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、契約の内容にもよりますが、基本的に…

2024/04/11 18:00

悦タイム

繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。競合物件が複数あるんですが、比較すると、誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。部屋の広さは勝ってるし、駅歩も勝ってるし、それでいて家賃も勝っている。みたいな。誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。単純に「家賃あげろや」なんですが、繁忙期の後半だしあえて家…

2024/04/10 18:00

今年の繁忙期は

今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？私は大家を初めて5年。大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。大家って結構苦しいんだなって思ってました。今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。苦しい日々だったのですが、繁忙期パワーを感じる事ができました。私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。結構スムーズでし…

2024/04/09 18:00

銀行員がこう言いました

少し前の話。初めて話をする工務店がありました。競争力のある建築費で建ててくれます。とっても小さい工務店です。小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？倒産するリスクはないのか？建築を発注して問題ない会社なのか？というのを聞いてみた。 …

2024/04/08 18:00

FIREして卒業旅行

ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。卒業旅行みたいなヤツです。ささやかな目標なんですが。計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、よかったら一緒に海外旅行しましょう！ささやかな、FIREしてやりたい事でした！

2024/04/07 18:00

現実的な落としどころ

土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。激安でなくても、そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように特別な工務店とコネクションがないと無理。しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのかというのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…

2024/04/06 18:00

税理士変えよっかな

私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。それなのにですよ。税理士さんから連絡が入りました。税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。いやいやいやいや。他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…

2024/04/05 18:00

とある大家会

結構昔の話です。自分が入る大家会みたいなものを探していました。ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。そこからしばらくして、不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。そこそこお酒もはいった状態だったのですが、その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、私が言われたらかなり頭にくると思うよ…

2024/04/04 18:00

1つに絞らないで、、

最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。その業者さんから1つアドバイスをもらいました。使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。前提条件として、私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。どういう事か。どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。売主や仲介によっては使う事ができない銀行…

2024/04/03 18:00

新しい年度のスタート！

新しい年度が始まりました！！仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、いろいろと断捨離もした。ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。時間とともに変化していくものだと思うので、じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。それと遊びもですね。いろんな遊…

2024/04/02 18:00

第5回横浜大家麻雀大会開催決定！！

（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です）定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！次回は5月中旬に開催予定です前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。次回は私が幹事をする事になっているので、このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…

2024/04/01 18:00

工務店の倒産

ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。それと建築費というのは因果関係ありますよね。相場より安くやっ…

2024/03/31 18:00

FIRE予定日

2023年度の3月末をむかえました。私が不動産投資をはじめて5年です。不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。到達度でいえば50％くらいでしょうか。よりリアルに物事が見えてきて、今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。反省点はあります。もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、着実に進めたいと考えていました。あえてスピードを落としていました。物件を買った着後は半年は次に行かないとか、買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…

2024/03/30 18:00

不義理

私の黒歴史の1つです。いい業者と知り合うことができたのですが、いろいろあって不義理な事をしてしまったのです。そんな事してしまうと、もう付き合えないですよ。いい業者さんと思ってたんですがね。残念ですよ。あきらめてました。しかしながら、少したってからその業者から連絡が来ました。また相談にのりますよって。普通の人が聞けばよかったねって思うかもしれませんが、私はその連絡はちょっと怖かったです。そうは言っても不義理な事をしたわけなので、ちゃんと対応してもらえるか心配です。とりあえず、今すぐどうこうするつもりはないですが、将来、仕事をお願いする事はあるのだろうか。将来、仕事を…

2024/03/29 18:00

パンチ力あるよね

土地代や建築費の高騰でなかなか安くアパートを作る事が難しい世の中になってきました。簡易な計算なんですが、どれくらいインパクトがあるか計算してみた。例えば、年間の家賃収入が800万円だとしましょう。利回り7％で作り上げたとしましょうか。 7％だと、1億1430万円です。これくらいが1つの基準じゃないでしょうか。近年よくある目標値で8％というのがあります。 8％だと、ちょうど1億円です。ひと昔前の目標の利回りで9％というのがありました。 9％だと、8888万円です。 1億円前後の物件で、7％、8％、9％の利回りの仕上がり方で、総工費がこれくらい変わっているという事になります。今時の…

2024/03/28 18:00

なめられてるよな

先日、初めての業者の所に行ってきた。その業者、第一声でかましてきやがった。うちの客は地主さんばかりなんですよ。かましてきやがった。そこからいろんな話が始まる。ズケズケといろいろ聞いてきやがる。普通はあんまりそんな直接的な事、聞かないやろみたいな事もズケズケと聞いてくるやないか。うちは地主しか相手にしないけど、あんたお金もってるの？みたいに思っているのだろう。完全になめられている感じがした。一応、こちらは投資家というふうにとらえたうえでの対応だと思う。そういう業者からしてみたら、地主という太客がいるなら、うるさい投資家なんで相手にしなくてもいいんでしょうね。こんちくしょ…

2024/03/27 18:00

今でも怖い

今でも物件を買うというのが怖いです。 3億円近く借金してますが、今でも怖いです。特に新しい相手と取引する場合とかはね。新しい所だといろんな事に注意をしないといけません。すでに取引実績があるところで、リピートの内容だったら、そんなに心配しないでもいいのかもしれませんが。新しい内容だったり、新しい取引相手とかだったら心配しまくりで、夜も寝られないという感覚は今でもありますよ。たくさん物件を持っている人はどうなんでしょうかね。たくさん持ってても気にする人は気にすると思いますし、そうでない人もいるのかもしれません。同じ相手にリピートで繰り返すのって、そういう心配は少なくてすむの…

2024/03/26 18:00

癒着しすぎてるよ

横浜のとあるアパート業者ととある大手不動産業者が癒着しまくってるという話です。癒着というワードは適切ではないのかもしれません。法を犯してるとか犯してないとか、そういうのはよくわかりません。法に触れない範囲で仲良しなだけという事かもしれません。何年か前ですが、横浜のアパート業者に売りに出されている建売アパートの問い合わせをしました。仲介業者は挟んでおらず、直接売主の業者の所に問い合わせをしたわけです。実際にお会いして話をしましょうという事になったのですが、指定された打ち合わせの場所は、大手不動産業者のオフィスでした。「あれ？なんで？」と思ったのですが、しばらくして事の顛末がわか…

2024/03/25 18:00

交渉での空気感

交渉する時、相手がこちらをカモろうとしてくる時って相手がどんどん攻勢をかけてくる空気感になる事があります。相手が「いつ契約しましょうか」みたいな感じでどんどん攻めてくるんですよ。一方で、こちらが相手をカモるような状況の時はまったく反対で、こちらが相手に対して「いつ契約しましょうか」みたいなプレッシャーを与えるような空気感になっている事が多いような気がします。例えば何か物件を買う際に、相場より高い物件を買わされそうな時、相手がそれなりに儲かるような時って、どんどん攻勢をかけられてしまいます。どんどん先に進められそうな空気感になったりします。逆にこちらがあきらかに良い条件で物件を買…

2024/03/24 18:00

環境は自分でコントロールしないとね

たくさん収益物件を持っているから偉いとか、収益物件を持っていないから偉くないとか、そういうのは全くないです。お金を持っている人がたくさん収益物件を持つことができてあまりお金を持っていない人は収益物件をあまり持つことができないという話なだけです。人との付き合いみたいな話で言うと、物件をたくさん持っているとか持ってないとかそういうのは大切ではないですが、その人の人間力みたいなものは大切だと思います。だから保有している物件の数は、人との付き合いとしてはそんなに重要な話ではないと思っています。他の人の話なんかを聞いていて、自分だったらこうするのになってもうような話を聞くとすごくヤキ…

2024/03/23 18:00

基準難しいよね

最近は利回りがすっかり低くなってしまい、前に進めるかどうかの判断って本当に難しくなったような気がします。ひと昔まえは、「あきらかに良い！」みたいなものしか検討の土台にのせてませんでした。シミュレーションもするまでもなく良い。みたいな。そんな目線だったのですが、今は凄くシビアになってきたような気がします。私の場合はCF優先なので、 CFは出るという物件が大前提なんですが、どれくらい余裕を持たせてCFが出るのかみたいなものが1つのポイントになるのかなと。それで近年は結構ギリギリな感じがします。 CFは大切にしてますが、 CF以外でも投資の効率も重視します。それと、出口ですよね。 …

2024/03/22 18:00

時代の流れは速い！

最近、物件の価格がどんどん高くなってきてますね。それは誰でも知っている話ですが、 1年、1年で、どんどん高くなってきていますよ。びっくりするくらいのスピード感ですよ。高くなってるのは誰でも知ってる話ですが、自分の中でも「これくらいだろう」みたいな水準があったのですが、それよりももう1段階高かったです。半年前よりも確実に高くなってません？そんな実感がありますよ。なんなんでしょうか。この高騰は。新築とかだったら、部材の高騰みたいなものがあるんですが、それ以上に、相場を見たうえでチャレンジしまくっている価格にしているんでしょうか。たくさんの物件を見て、相対でいいものを買いまし…

2024/03/21 18:00