大丈夫なの？

誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…

近年の家賃上昇

最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…

新興エリアの家賃

神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…

進化におくれるな

不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…

自分の本分

最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…

建て替え用築古

面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…

目標とのミスマッチ

先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…

自分の信念

先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…

今期のランクは

気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…

運転資金より大切なもの

運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…

闘える状況

闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…

嫁さんに言われたこと

嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…

絶対に負けない

人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…

変えないところと変えていくところ

SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…

かたまってきました

6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…

業者と面談してみた

資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…

近所の物件

私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…

地に足をつけた投資

世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…

築年数と利回りのバランス

今の相場観ってこんな感じなんじゃないでしょうか。 新築（建売）だと、CFがギリ出ないくらい。 築浅だと、CFがギリ出るくらい。 築古だと、CFがようやく出るくらい。 いずれにしても、融資条件の兼ね合いもありますが、 CFがギリギリな状態なんじゃないでしょうか。 利回りも、新築、築浅、築古と順番にあがっていく感じです。 私が注目したいのは、 築年数と利回りの関係。 定性的に、そういう大小関係があるのはわかりますよ。 しかし、築年数、というか残りの寿命と、利回りの関係のバランスが、 フェアなバランスになっていないと思うんですよ。 残りの寿命というのをシンプルにその物件の価値だと読み替えるとして、(…

じっくり検討している場合なのか？

ガンガン融資をしてくれる金融機関があるとすると、 その波にのる事を優先するべきなんでしょうね。 ガンガン融資をしてくれるってなかなかないと思うんですよ。 どの金融機関も自分がこれまで経験してきたような渋いところだったとすると、 ガンガン融資をしてくれるところって超貴重なわけですよ。 土地から新築で高利回りの物件を作ってやろうとか、 自分の中の美的感覚や世界観を超越して、 とにもかくにも融資を得る事を優先した方がいいような気がしてきているのです。 じっくりと腰をすえて検討している場合でなく、その波にのったほうがいいような気がしてます。 いかにいい土地から新築の案件を作り上げるのかに脳ミソのリソー…

良い物件と悪い物件

先日、融資の可能性について相談した収益還元系の金融機関の各物件の評価がスゴク腹落ちしています。 立地の強い物件は評価されてますし、 割安でうまく買えたり、うまく建てれた物件は評価がよいです。 逆に立地がそんなに強くない物件はソコソコの数字になっている。 納得のできる評価結果になっていました。 興味深かった事は、 耐用年数超えの物件です。 もともとはその銀行は耐用年数超え物件は、評価ゼロになると聞いていたのですが、 今回評価された数字を見ると、実勢の土地の価格に近い数字になっているようでした。 ここは新しい発見です。 基本的に、収益還元評価なので、家賃と相場利回りから計算されているのですが、 と…

さあどうすっかな

あわよくば融資引けたらと思っていた金融機関からのおかわり融資は厳しいという事で、 大きな方向性が決まりました。 なんやかんやありましたが、 1か月前の状態に戻ったという事ですね。 大きく2つの選択肢で物件探しをしていくという事になると思います。 1つ目はエリアや条件はかぎられますが、土地から新築。 2つ目は保証協会付き融資を使って築古。 ばっくりとこの2つを追いかける感じでしょうか。 まだ確認は取れてませんが、 まだ融資打診できていない金融機関と既存の金融機関で新築が狙える可能性があります。 そこはまず可能性があるのかあたってみたいなって思います。 あと、他に滋賀銀とか、 探せばまだまだ使えそ…

銀行から目線が来た！！

融資を引きたいと狙っていた銀行から回答が返ってきました。 今の時点で融資をするのは難しいとの回答でした。 基準が高い事は知ってましたし、もともとこちらの自己採点で基準は超えてませんでした。ダメ元系の相談だったので当然といえば当然なのかもしれません。 既存物件の評価をその銀行の評価基準で出し直しをしてもらい、可能性の目線を出してもらいました。 そして現時点での保有物件の評価の数字を教えてもらう事ができました。 なかなか興味深い数字でした。 だめだったのですが、定量的にわかりました。 全体的に私の保有物件は、良い評価をしてもらってました。 ただ今年の1月に買った物件だけが大きく足を引っ張るような数…

銀行の奴隷

このタイトルを見ると、おそらく「あーあの話ね」って思う人も多いと思いますが、 おそらくちょっと違うかもしれません。 しかしながら、今の私はその状態です。 銀行でもいろんな特徴があります。 過去にどんな物件を買ったのか。保有しているのかで使える銀行のジャンルが変わります。 この銀行とつきあいたいから、こういう物件を買うとか、 こういう物件はできるだけ買わないでおこうという事を考えます。 今の私は、まさにこの状態で、 最優先の金融機関から融資がもらいやすくするために、 買う物件を制限していたところもあります。 その銀行の奴隷状態なわけです。 前向きな話なんですが、 結構強い制約ですよ。 しかしなが…

全力で買いに行く

いろんな人の話を聞いていると、みんな全力で買いに行ってますね。 いい物件を全力で買いに行くというのはもちろんわかりますが、普通の物件でも全力で買いに行かないと買えないのかもしれません。 投資するプレイヤーの数が増えましたし、 融資がじゃぶじゃぶ出る金融機関もある。 投資の対象となる物件の数が相対で少ないんでしょうね。 なんでもかんでも取り合い。 買えたら売却もふくめて絶対儲かるみたいな。 物件そのものの目利きはソコソコに、絶対高く売れるからという下支えをもとにガンガンいくという事なんでしょうか。 大変な世の中になったような気がします。 もしも自分が参戦して買うとなれば、そういう戦いに参戦しない…

できればじっくりやりたい

今の御時世、 土地から新築とかで、あきらかにアパート用地として使えて利回りもそこそこ作れるっていう土地なんてなかなかないですよ。 私が検討しているエリアでは。 しかしながら時間をかけて探せば可能性がある土地は出てきます。 可能性があるというのがミソで、その時点で絶対イケる！とかそういうものは無いです。 こちらが汗をかいて、創意と工夫をこらして取り組んでいけば、うまくアパートを建てる事ができる可能性がある土地という意味です。 あくまでも可能性。 ちゃんと言うと、 何か月も時間をかけて労力を割いて、 うまくいけばいい感じのアパートが建てれるという土地。 うまくいかなければ労力は無になるわけです。 …

儲かる投資なの？

数年前に読んだ本によると、 不動産投資で出口もふくめてちゃんと儲けを出しているのは全体の2～3割くらい。 そして5～6割くらいがトントンみたいです。当時の話だと思います。 トントンというのは、ギリ損もしてないけどちょいプラスくらいだったり、 その逆でちょいマイナスくらいの人。 なんやかんやいいながら出口も含めてこれくらいの人が一番多いみたいですね。 当時はね。 しかし最近は物件価格の高騰で、出口でだいたい大きくプラスになるという感じでしょうか。 不動産投資をしているほとんどの投資家が、プラス方向にシフトして、かなり儲かる～普通に儲かるという結果になっているんじゃないでしょうか。 それで今からの…

最近の土地探しでの傾向

土地探しを続けています。 最近、ちょっと傾向が変わってきたような気がします。 横浜・神奈川だとアパートメーカーが凄く強いエリアなんですが、そういうアパートメーカーとよくバッティングします。 というか、いつも負けてます。 そこでも2つパターンがあって、 すっごく欲しい土地があって完成形も凄くいい感じになるような土地。 全力で欲しいなと思う土地でアパートメーカーとバッティングして負けるというパターンと、 微妙な立地、微妙な価格で、アパート企画としては作れるんだけど、わざわざ自分で建てるほどの土地じゃないんだけどなーっていう感じで見送った土地で、それからアパートメーカーがその土地をゲットしてアパート…

急拡大について思う事

急拡大している人の事例を聞く事が増えました。 正直、そういう話を聞いて焦る気持ちもあります。 でも自分のペースで、自分の納得する物件を買ったり建てたりし続けたいなって思います。 今のご時世、物件の収益物件の価格もかなり高騰していますよ。 正直、そんなにポンポン物件を買うような相場でもないような気がしますが、ガンガン買ってる人は凄いなって思います。 それと質と量を両立させるのは難しいですよ。 どういう目線で買っていくのか、 スピードと質をどういうバランスで買い進めるのかっていうのがあると思うんですよね。 そのあたり気になります。 最後に、どういう投資をするのかというのは人それぞれだと思います。 …

早く方針を決めねば！

今、宙ぶらりんな状態です。 使える金融機関の見極め中なんです。 使えたらいいなと思っている金融機関、 ここが使えるかどうかで、動きがかなり違ってきます。 ただ金融機関が忙しいみたいで結論が出るのはもう少し先のようです。 私の今年の行動のスタート地点は、 この金融機関から融資が引けるかどうかを見定める所がスタート地点なんです。 その結果で進むべき道が変わります。 ただ可能性としては低いような気がしますね。 無理だとして行動を始めてもいいのかもしれません。 2番目の金融機関も、 最初の面談時は前向きな感じだったんですが、 いろいろと話をしていくうちに、これまでの担当と同じような事を言い始めてきてい…

出口考えてる？

地方の話です。 最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。 地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。 これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。 ラフに考えましたが、 簡単な話ではないなーって思います。 儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。 大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。 もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。 物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、 借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。 多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。 出…

忘れていた案件

いきなり電話がなった。 とある金融機関からだ。 実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。 時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、 わすれられていたのかなとも思っていた。 とりあえず融資は出そうなんだけど、 こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。 その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。 お断りの回答をしたものの、 ちょっと気になっていたので、 その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。 まあまあ時間がかかっていたので、 とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、 念のため聞いておくという感じ。 電話で話を聞いてみると、 まだ売りに出て…

全然お取り組みできます！

少し前の話。 アパート用地探してました。 ハマりそうな土地がありました。 いろいろわけあって少し出遅れてました。 間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。 すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。 そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。 そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。 すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。 しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。 おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。 全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…

間が悪い！！

爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。 首都圏では利回りが低すぎるっていう話。 今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。 いろいろと動いていると、 とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、 実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。 たまにしか案件が出てこないので、 ひたすら待ってました。 しかしながら時間が経過する中で、 私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。 そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、 急にその業者から連絡が入…

銀行面談を終え

2つの金融機関と面談してきました。 ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、 思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。 使えるならかなりいい感じになると思います。 新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。 土地から新築もできるし、融資期間も長い。 そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。 都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。 仮に今すぐ使えなかったとしても、 少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…

2番目の銀行と面談！！

私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！ これまで取引の実績はない。 何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。 過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。 担当者が代わり、新しい担当がついた。 そういう状況での面談でした。 こちらがどういう者なのかというのを説明して、 具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。 結構前向きな感じ。 実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。 前の担当の時に、 保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。 そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。 普通に考えて…

本命銀行と面談！

本命と考えている銀行と面談してきました！！ 最優先に考えたい金融機関です。 過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。 しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。 決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。 こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。 次の融資の可能性についてです。 詳しくは書きませんが、 私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。 その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。 その基準は凄く厳しい数字なん…

こう思っちゃうんだよ

築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、 売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。 そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。 同じ賃収くらいの物件ね。 この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。 フルローンで融資引けたらいんですが、 悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。 そうすると、 キャッシュはプラスマイナスゼロです。 築5年の物件は新築にかわるわけですよ。 しかし賃収は同じです。 こんな事になりませんか？ 最近は買えてもイマイチな立…

予期せぬ電話

平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。 少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。 滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。 融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。 先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。 たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。 改めて断る事にした。 すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。 こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。 先…

2番目の狙い

狙いを定めている金融機関。 アポを取り準備は万全。 せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。 そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。 融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、 そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。 そういう状況から新しく私が新築を購入し、 資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。 正直…

セオリーどおり動くのだ！

6棟目目指して活動しています！ 私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。 ＜私の考えているセオリー＞ ・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき ・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。 ・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。 ・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。 こんな感じでしょうか。 今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。 しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。 持論ですが、 新築が買えるなら新築を買うべきだと思…

あせるな！これまでどおりでいい

世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。 あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。 自分への言い聞かせですね。これは。 短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。 すごく乱暴で極端な事をいいますが、 短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。 ハイリスクハイリターンな投資ですよ。 もちろんそうでないのもあります。 満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。 出口も含めると本当に意味のあ…

久しぶりにヒアリング

狙いを定めている金融機関との面談が決まり、 せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、 とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。 金融機関へのヒアリングですね。 金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。 今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。 最近は信金ばかりと話をしていたので、 融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。 信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、 ちょっと閉塞感があったのですが、 それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。 今は本命とかかげ…

どこか開拓するか

狙いを定めている金融機関に突撃してきます！ 会社も有給休暇を取りました。 資料作りもバッチリ！（今、作っている途中） せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。 面談できる時間はある。 でもどこがあるだろう。 地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。 しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。 わざわざいかなくてもくらいかも。 信金も突撃したいところが1つあります。 できれば太客紹介で行きたいんだが。 時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー 最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。 信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…

今週の最優先の取り組み

過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。 世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、 ワンチャン融資引けるかもと思っています。 それで決算書が上がってきたという事で、 担当者も変わったという事もあり、 挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。 融資引けるかどうかのチャレンジです。 ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。 今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。 融資が引けたらかなり楽なんですがね。 上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。 ここから融資引く事を考えると、 築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…

投資があってない？

最近ちょっと思うんですが、 私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。 新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。 今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。 すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、 最近はそういうの減りましたよね。 同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、 それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…

築古ムズイ

今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。 保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。 しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。 難しいです。 本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。 買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。 最近思う事例として、 土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。 そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。 そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…

答えが出ていない問題

私の中で答えを出すことができていない問題があります。 売却して、それで得たお金を元に新しい物件を買っていくというのがあると思います。 サイクルをどんどん回すという話。 できればそういう展開にしていきたいのですが、そういう気になれません。 売るのはいいのですが、次に買うものがないと思っています。 仮にあったとしても、継続的に買っていくレベルではないと思うんですよ。 買いたい物件として私のフェーズだとまだまだCFが出るものを買いたいと思うので。 他のエリアだとまだギリギリそういう物件はあるのかもしれませんが、私の検討しているエリアだとそういう物件はほとんどないです。 あっても、かなり弱い物件になり…

滋賀銀行使ってみた

滋賀銀行に融資打診をしてみた！ ネットで完結するやつで、2～3営業日で仮回答が出てくるヤツです。 2～3営業日ってそんなに早く結果って出るのかなって思ってましたが、 出てきました！ 結果としては、 1000万円の無担保ローンも含めるとフルローンは出るような感じでしたが金利は高めですね。 それと融資期間が短かったですね。 融資期間は築年数から自動的に出るようです。 そして、それとは別に自分の年齢を考慮してそこそこの期間は伸ばしてくれるみたいですね。 なんとなく滋賀銀行の融資条件の出し方はわかったような気がします。 金利は思ったより高めでした。 自分がいつも検討しているエリアであれば、もう少しいい…

業者の言葉

仲介業者と話をする機会がありました。 印象に残った話がありました。 とあるエリアの物件をすすめてきました。 そのエリアは、いままで私は検討した事がないエリアでした。 エリア的に弱いから検討していないと言うと業者はこういう事を言いました。 確かに数年前と比べて市況が大きく変わりました。 数年前だったらもっとよい立地にもっといい利回りの物件を買う事ができたでしょう。 しかし市況は変わりました。 その市況の中で規模拡大を狙いたいと考えられているのであれば、 その市況の中で買える物件を買う事を考えないといけないと思いますよと。 たしかにそうですよね。 自分自身も分かっている事ではあるのですが。 多分の…

枠がある

保証協会の枠が2億円くらいあるようです。 枠があるのに物件を買わないというのはあってはならない事です。 一刻も早くその枠を使う事を考えないといけないのですが、 保証協会付きの融資なんでハードルは高いです。 まずエリアの縛りがあります。 そして保証協会の独自の基準があるのでそういうのにのっからないといけません。 そしてなによりも保証料が必要になるので、その分収益の面で高い目の目線をもって物件を選定しなければなりません。 神奈川県内でも、利回りの高い物件は存在していますが、 見せかけの利回りであって、修繕や運営費を考慮すると、 最終的な収支でいうとプラスになるのか疑問点がある物件が多いです。 最近…

融資イケるか？

不動産投資の初期に2棟融資を引いた収益還元系の金融機関があります。 収益還元系の金融機関というのがいいですよね。 しかしながら、その金融機関の取り扱いができる人間の資産の基準が凄くあがりました。 その基準も諸説あるのですが、ちょっといまの私の資産状況では無理かなって思っていました。 可能性も低いし、融資が引けるとしてもう少し先だと思っていたので、 その金融機関からお金を引き上げかけていたというのもありました。 その金融機関から融資を引いて5年くらいですかね。 先日、とある人からその金融機関から世間で言われている基準に達していなくても融資を引く事ができる可能性があると思いますよと助言をもらう事が…

まだまだ全然イケる

とある金融機関からは1億円弱くらいの新築プロパーなら通せそうですと言われているのと、 保証協会付き融資なら2億円くらい枠がある。 そして公庫の枠もまだまだある。 並行して滋賀銀の可能性も見ている。 これらを含めたらざっくり4億円くらいは融資引けそうな感じです。 決算書の数字がそこそこの数字になっているという事が前提ですが、 それらがクリアしているんであれば、 こっちで融資を引くとこっちが融資引けなくなるというのも無さそう。 そろそろ融資厳しいから売却も考えないとと思ってましたが、まだまだイケそうです。 これらの融資枠をさっさと消費する事に頭のリソースを集中させるべきだと思いました。 土地から新…

お隣さんと③

保有しているアパートのお隣さんの壁が凹んでいる。 おそらく私のアパートに住んでいる人が止めた自転車が原因で凹んだのだろう。 修理代は10万円。 管理会社の人が実際にお隣さんと話をして交渉をしてくれる事になった。 交渉をしてくれた夜に管理会社から連絡が入る。 そのまま原状回復で修理をする案と、 10万円迷惑料として支払って修理はしない。将来的にも修理はしないという案。 この2つを提案したところ、後者の方がよいとの事でした。 自転車もそのまま置いていてもよいという事で、 まあいい着地点だったんじゃないでしょうか。 そこから管理会社の人とお隣さんとでいろいろ会話をしたらしい。 管理会社の人が、その会…

お隣さんと②

保有アパートの自転車置き場周辺、お隣さんの壁が凹んでいる。 修理費は10万円かかるみたい。 修理をすれば元に戻るが、 そこに自転車を置いている以上、これからもちょいちょい凹むでしょう。 そんな修理をやるのも馬鹿げている。 もっと根本的な解決をしないといけないと思う。 という事で1つの案を考えた。 10万円は迷惑料として支払う。 しかし修理はしない。 そして今後も修理はしない。 自転車はそこに置かせてもらう。 こういう着地点を考えてみた。 おとなりさんからしたら、 壁の凹みの場所は、めだつ場所でもないし、 本当に直して欲しいのか微妙なくらいのものだと思う。 原状回復よりも10万円もらった方が嬉し…

お隣さんと①

保有しているアパートのお隣さんとの話です。 衝撃の展開になりました。 管理会社が定期的にアパートの清掃をしてくれています。 管理会社の清掃をする人が、アパートの清掃をしている時に、 お隣さんに声をかけられたようです。 お隣さんが言うには、 壁が凹んでいるというクレームでした。 私のアパートには駐輪場が無くて、 アパートとお隣さんの建物の間の隙間のスペースに自転車を駐車している人がいます。 そしてその自転車を置いているエリアあたりのお隣さんの壁が凹んでいるではないですか。 おそらく自転車を置くときに、まちがって壁にぶつけてしまって凹ませてしまったのかもしれません。 それでお隣さんは、凹んでいるぞ…

プロパー融資というけれど

プロパー融資！！ 金融機関がリスクを負ってくれるという融資ですよね。 物件の評価額が7000万円だとして、 そして融資額が1億円だとすると、3000万円は担保割れしてます。その3000万円をどうするのかという話で、プロパー融資だとその金融機関がリスクを負うというものです。 プロパー融資を狙います！！という話がありますが、 プロパー融資ってなかなか難しいと思いますよ。 だって破綻したら、そのケツを金融機関が背負わないといけないわけですからね。 普通じゃーそんなことやりませんよ。 金融機関は慈善団体ではないのでね。 よっぽどの事がないかぎりプロパー融資ってやらないと思うんですよ。 感覚的にそう思い…

決済してきました

一か月前に売買契約を締結していた案件ですが、 決済してきました。 小さい案件だっという事もあり、 ほったらかし状態だったのですが、 ようやく完了しました。 私の目利きが間違っていてマイナスの方向になったとしてもトータルとして損はしなくて、おそらく普通にすればそこそこ儲かるくらいの投資になるんじゃないかなって思っています。 この投資の話については別途ブログに書きたいと思います。 金融機関の担当とも話をしました。 まず新築をプロパーで融資が引けるのかの可能性について聞いてみました。 実は少し前にその金融機関から新築プロパー融資を引いていたという背景があります。 聞いてみた所、連続して新築プロパーの…

お断りの報告

土地から新築で検討していた案件。 融資は支店レベルまででOKをもらっていた。 プロジェクトを撤退する事にしたので、 金融機関にもその内容を伝えた。 せっかく稟議書を作って支店レベルで通してくれていたというのもあるし、 本店審査用にも資料は作ってくれていたようだ。 内容を説明して納得してもらえました。 そしてその次の第一声で、次の案件もよろしく！と言ってくれたじゃないですか。 あわせていろいろヒアリングしました。 つい最近に、支店レベルの権限が変わったようです。 これまでより何十％か融資総額の権限が増えたようです。 いい感じの数字でした。 次は、支店レベルでおさまる範囲で企画を作ってもいいかもし…

それは人災

癖のある土地だったり、 癖のある物件だったりが、 売れ残っているのを見る事があります。 癖があるので、売れ残って納得と思うんですが実際はそうでない事もあるのかもしれません。 物件が問題があるだけなら、場合によってはサクッと売れる事もあると思います。 売れ残っているのは、その物件の性質だけでなくて、人災だったりする事もあると思います。 売主の方で問題があるという意味です。 癖のある物件でも、癖がある事を売主が理解していて、 癖のある事を折り込んで適正な値段で売るっていう事はあると思います。 そしてそういうのは売れ残る事もなくサクッと売れる事もあると思います。 問題があるのは、 癖がある物件なのに…

ギブアップ

前々日にブログに書いていた土地から新築の件ですが、結局ギブアップする事にしました。 建築費が激増して総事業費が予定から大きく変わったので。 しかしながら最終的に少し悩みました。 融資額は、金融機関からこの案件だったらいくらまでしか融資出せませんと言われてました。 当初の計画だといい融資割合だったんですが建築費が激増し増加分がそのまま手出し金になるという状態でした。 最初の見積もりと金融機関の融資条件は非常に良かったんですよ。 さすがにフルローンではないですが、今としてはいい融資割合でした。 しかし総建築費がかなり増えて、イコール手出し金がそのまんま増えて、かなりの手出し金になったのでした。 で…

大家とバトル③

今住んでる賃貸マンションのオーナーとバトルしています。 設備だから修理してくれ！という主張と 設備じゃないから修理しない！という主張。 結局、設備でないけど新しいものを買ってやる。ただしそれ以降壊れても修理しないっていう落としどころで着地しそう。それで覚書を書け！！って言ってくるじゃないですか。 まるでヤカラと会い対峙されているような感じ。 感じ悪いなー。 こちらはまっとうな主張をしているだけなのにね。 覚書の内容も一方的な内容過ぎるし。 覚書の文言の調整をしているだけでかなり時間がかかる展開に。 よくわからないのですが覚書を締結できていないのに修理の業者が来て新しいものを設置してくれました。…

佳境を迎えている案件

今、検討している案件があります。 ブログでは検討中の案件の話は書かない方針なんですが他にネタがないので書きたいと思います。 土地から新築やってます。 ラフプランとラフな見積もりは獲得できて、まあまあの数字なんで進めていました。 銀行の融資も内諾をもらい土地も1番手でグリップできています。 ただ詳細の調査をやらないと精度の高い建築費や見極めが出ないので、お金を払って詳細の調査を進めていました。 融資と土地の両方がグリップできているし、 ラフな見積もりだど前に進めてもいい数字になっていますからね。最終工程の、まさに佳境という状況でした。 するとですね、、、 調べていくと、かなりお金がかかりそうとい…

こんな体制

サラリーマンパワーを使うフェーズはとっくに終わっているので、今は信金メインでまわしています。 今、信金は2つの信金で付き合いがあります。 小さい融資なども入れると、もう2つくらい増えますが、大きい規模での融資という意味で。 1年に1棟くらいプロパーでと考えると、 2つだけだとちょっと弱いです。 できればもう1つ強いつながりのある信金とつながりたいです。 それで、1年に1棟ずつで3年で一周するような感じで進めていきたいと考えています。 そこはこれからの課題です。 信金は過去の物件に対する評価が寛大です。 連続して買っていくなら信金をベースにやっていくというのがセオリーだと思っています。 一方で信…

信金開拓1歩前進？

信金開拓を狙っています！！ 信金の場合は太客からの紹介が効果的のようです。 という事で、太客探しにはげんでいます。 狙う信金は、自分の住んでいるエリアの信金です。 自分が住んでいるエリアの信金は、いくつかあります。 すでにコネクションができている信金も多いです。 まだコンタクトをしていない信金で、 その信金からたくさん融資を引いている凄腕の投資家さんを探し出して、その太客に紹介してもらって信金に行く事を目指しています。 自分と似たような規模の投資家さんの知り合いはたくさんありますが、たくさん融資を引いている人ってなかなかいません。 太客って言えるくらいの規模の人ってなかなかいませんよ。 しかし…

そろそろGW

あともう少しでGWですね。 最近は長期休暇も全然ありがたい感じがしていなかったのですが、 4月から真面目に会社員として労働をしているという事でGWが楽しみです。 今の所、家族で小さい旅行があるくらいで、 それ以外ほとんど予定が入っていません。 バタバタしている事もあるので、 なかなか他に予定を入れにくいというのもあるんですが、 少しくらいは予定を入れたいなって思っています。 気候もいいので、 自然とふれあったり、外の空気を吸えるような予定を入れたいものですね。 ちょっとしたキャンプ用のチェアーを持って行って、 自然の中でゆっくりするという事もやりたいですね。 もう1つ、旅行やキャンプのようなも…

逆に思う事

逆に思う事というタイトルですが、 6年間不動産投資をやってきた中で思った内容です。 私の中ではかなり本質にせまっている内容だと思っています。 ちょっと大げさに書いてます。 買う物件ですが、そんなに厳選しなくて意外とイケる。 かなり乱暴に言うと、不動産を買えば、どんなものを買ったとしてもだいたい儲かる。 かなりのクソ物件を買ったら知りませんが、 いやクソ物件を買ったとしてもそんなに大損するってことはないんじゃないですかね。 ですので、いい物件を追求するのはほどほどに、 むしろ融資条件とかそういうものを追求する方が目先の投資という観点では大きいインパクトがある。 融資が付くなら買っちゃえ！とか、買…

AI使ってる？

最近のAIを使ったテクノロジーって使ってますか？ 私はあんまり使ってませんでした。 使わないようにしていたというのもありました。 しかしながら会社でAIをフル活用しろ！みたいな感じになってきて使うようにしています。 使ってみるとなかなか便利ですね。 みんなが「使うと便利」と言っているのもうなずけます。むしろ使っていなかった自分が恥ずかしいくらいです。 会社では使える環境があるんですが、プライベートではまだ使えるようにしてなくて、自分でも家で使えるようにしようかなって思ってきています。 私は理系の人間なんで、そういうテクノロジーの欠点や問題点などをよくわかっているからこそ世の中の流れに反して盲目…

うまく人生を運転する

会社しかよりどころがない人生だったとすると、会社の上司のいう事が絶対みたいな感じになるんでしょうね。 上司が神様みたいな感じで、 上司が言ってくる仕事をうまくやるっていうのが絶対命題で、時には上司のご機嫌をうかがうみたいなことも考えたりする感じになるかもなんでしょうね。 あくまでも自分の人生おける最優先となるものは会社になるって話ですよね。 これは自分が自分の人生を送れていないという事ですね。 会社に100％依存しない生き方になってくると、 人生の構造が大きく変わってくると思います。 まず自分自身がトップにきます。 そしてお金を儲けるための手段の1つとして会社があるという構造になりますよね。 …

本部審査が通りました

先月、売買契約をしていた案件の融資の本部審査がPASSしました。 引渡しに進めそうです。 小さい案件なんであんまり気にしてなかったのですが一安心です。 融資条件ですが支店審査の時点ではフルローンと言われていたのですが100万円だけ手出し金が増えました。 少し前に運転資金を借りていたんですが、 諸経費と追加で増えた100万円はその運転資金を入れていた口座から出そうかなと思います。 それと実はこの件とは別に検討している案件があります。 そちらは、すでに支店審査はPASSしているんですが、今はそちらを成就させれるように頑張りたいと思っています。 どんどん行きたいと思います！

決算書が出てきたよ

今期買っていこうと思っている法人の決算書の素案が出てきました。 また例のごとく決算書の対策をおこなっているので良い感じの数字で着地できそうです。 この決算書なら、まずまず闘えそうです。 公庫や保証協会からも融資してもらえるくらいの基準はクリアできているので、 幅広く物件を増やしていく活動はできそうですね。 ホッと一安心できました。 今期はいろいろやっていくつもりなんですが1億円くらいの規模を新築をやるっていうのがメインの取り組みになると思っています。 信金がメインなのでフルローンは難しく、それなりの手出し金が必要なのですが、 公庫が使えるという事であれば私の得意技である、（広い意味での）公庫と…

心がけたい事

4月に入って生活が変わってきました。 いい機会だったと思います。 過去の不摂生な生活を見直すいい機会だったような気がします。 精神も充実していませんでしたし、肉体的にも充実してませんでした。 まだまだならし運転で、人としてかなり基礎的な話なんですが、 2点ほど、心がけていきたいなって思っている事があります。 1つ目は、十分な睡眠をとりたいなって思っています。 出社もそこそこやらないといけないという事で、 体力もつけないといけません。 仕事もがんばらないといけません。 体力や精神が元気でないと何もできないとおもうんですが、 睡眠は意識をして十分にとっていきたいなって思います。 これまでは、学生の…

大家とバトル②

今、私が住んでいる賃貸住宅の大家とバトルしています。 家の中の設備の修理について。 普通に考えて設備だと思うのですが、大家は設備でないと言い張ります。 しかし今回だけは特別に新しいものを買ってやるといいます。 設備でないので、新しいのを購入するけど、それ以降は修理しないという事で着地しそうなんですが、 大家が覚書を書けと言ってくるではないですか。 話し合いで合意できそうなの感じなのに、 覚書を書かせるのか？っていう空気感はありますが。 それで覚書のドラフトが届けられたのですが、 すごく一方的な覚書ではないですか。 大家サイドの権利を守るだけの内容ですよ、 さっさと突っぱねました。 コチラサイド…

FIREまでの3ピース

来年くらいに会社辞めちゃおかなーって思う時もあるのですが、 冷静になって本当に辞めれるのかっていうのを考えると全然やめれないという答えにたどり着きます。 FIREを実現するための、3つのピースが足りていないのです。 1つ目 自宅がない。 今は社宅です。賃貸です。 家を買うのか賃貸のままでいくのか。 明確にビジョンが出ません。 その気になればどうにかできるような気もしますが、自宅としてどういう形にしたいのか全然答えが出ないのです。 決めれないなら賃貸だろと思いますが、できれば住宅ローンを使って家を買うのがいいような気がしています。 2つ目 生活費がまだまだ足りない。 今の不動産賃貸業の収入だけで…

健康第一

大家さん達と飲んでいると、先輩大家さんが、我々くらいの年代になったら、 死んでいる人もちょいちょいいるよって言ってました。 健康に気を付けないと早く死んじゃうよっていう感じで。 確かにコロナ禍になって、かなり太りました。 コロナ禍になって、ほぼテレワークになり、全然運動もしなくなりました。 この5年間でかなり劇太りしました。 やばいくらい。 それで、4月から半分は会社に出社するという事もあり、 生活習慣を見直そうと思っています。 今は、出社するだけで、ヒーヒー言ってます。 体力も落ちました。 しばらくは慣らし運転ですが、徐々に健康的な生活を戻していきたいと思います。 確かに最近思うんですよ。 …

別荘系民泊

GWに別荘系の民泊を予約してみました。 別荘としては、まあまあなんじゃないでしょうか。 そして申し込みを見て総額を見ると、、、 軽くビックリしてしまいました。 家族4人で泊まるんですが、 1人あたりの金額を見ると、まあまあ高いですね。 普通に、周辺の観光地の温泉宿に泊まるのよりも1.5倍くらい高い金額ですね。 温泉宿だったら食事が付いているけど、 今回の別荘は食事はついてませんよ。 やっぱり高いなーっていう印象を持ちました。 それなりにセルフでなんでもやらないといけないですし。 一方で、普通の旅館宿と違うテイストの別荘に泊まれるので、それは楽しみでもあります。 たまにはいいかな とか、 1回く…

最速でFIRE

すごく短い期間で、一気に保有物件を増やしてFIREをしたという事例を聞く事があります。 詳しく話を聞いたというわけではないですが、どういう物件を買ってどれくらいのスピードで規模を増やしたのかというのはなんとなくわかりました。 勉強になる事が多いですし、エッセンスはパクりたいなって思いました。 おおきく2つのパターンを聞きました。 1つ目は、運転資金融資を引きながら、保証協会付き融資で、（普通だと融資が付かない）築古の高利回り物件を買い続けるというパターン。 2つ目は、築古RC1棟物を買うというパターンです。 正直な話、いずれもちょっとリスク高めかなという印象は持ちました。 まず1つ目。 保証協…

難しいのは

不動産投資で一番難しいのは、「0から1」にするところだと言っている人がいます。 たしかにそういう側面はあるけど、私は違うっていう感覚があります。 あくまでも個人的な意見。 私は、 「0から1」よりも「1から2」の方が難しいと思いますし、 「1から2」よりも「2から3」の方が難しいと思いますし、 「2から3」よりも「3から4」の方が難しいと思いますし、 「3から4」よりも「4から5」の方が難しいと思いますし、 「4から5」よりも「5から6」の方が難しいと思います。 融資ひけるのかっていう観点が一番クリティカルだと思っているので。 融資が簡単に引けるエリアや物件があるなら、 「0から1」が難しいと…

なつかしい感覚

サラリーマン頑張ってます。 コロナ禍前までは毎日会社に出社していたわけなんですが、 コロナ禍が始まって5年間くらいはほぼテレワークでした。 コロナ禍前の毎日のように会社に出社していた時の事を思い出します。 通勤電車にのったり、 仕事が終わって疲れて帰っていくところであったりと昔の懐かしい感覚を思い出しています。 毎日、通勤をしなくなって一番思う事は体力がなくなったという事です。 最近では、たまに出社するだけでも遠方に旅行するくらいのハードワークのような感覚がありました。 家から一歩も出ないような日がちょいちょいありましたからね。 かなり体力が落ちていました。 体重がかなり増えて太ったというのも…

担当者様、ありがとうございました。

とある金融機関の担当者が異動されると連絡が入りました。 その担当は、凄い優秀な方で大変お世話になってました。 超スピーディーに目線を出してくれるという事もあり、 その方のおかげで物件が買えたと思っています。 物件を買い進めていくためには、 そういうスーパー担当者との出会いが必須なんだなって思います。 その担当者のお世話になったのは数年前だったのですが、 こちらがうまく案件を出すことができてなくて、話を進める事ができていなかったのですが、 最近ようやくいい感じに進め始めてきてたので非常に残念です。 今年もガンガン融資付けでしてもらおうと思っていたのでね。 雑談で、今年はガンガン融資付けてもらおう…

それしかない

4月に入りプロジェクトが変わり半分は会社に出社しないといけなくなりました。 これで今まで眠っていたアノ気持ちが再浮上してきました。 FIREを目指す気持ちです。 この数年は非常にいい時代でした。 かなりのんびりとマイペースで仕事ができていました。 ほとんどテレワークでしたし。 凄くいい待遇だったので、このままでエエヤンという気持ちになってました。 しかしそういういい時代もいつかは終わりを迎えるわけで、 サラリーマンとして普通に頑張らないといけない時代に戻ってしまいました。 短期間やるくらいだったら楽しいかもしれませんが、定年退職までずっとやるのはなーーって思っています。 それでいよいよ、会社辞…

生活が一新！！

4月から生活が大きく変わりそうです。 会社のプロジェクトから4月から変わりました。 これまでほぼフルテレワークだったのですが、半分くらい出社しないといけなさそうです。 仕事の内容も、いままでみたいにのんびりとできなくなりそうです。 私にとってかなりインパクトがデカいです。 ただ冷静に分析すると、 いままでが好き放題で極楽だったというのが、普通の状態に戻ったというのが正しい分析なのかもしれません。 私にとって、かなりのぬるま湯生活だったんですが、普通に戻ってよかったのかもしれません。 一週間の半分を出勤する事になるというのは、めんどくさいという感覚はあるのですが、通勤が運動になって健康によいのか…

6年間

2019年に不動産投資をスタートさせて、ちょうど6年間が終わりました。 保有物件は5棟と、あと小さい案件ですが売買契約までが完了しているものが1件。 オマケして言うと6年間で6棟という感じでしょうか。 1年で1棟増やすという事を目標としていたので、なんとかオマケで達成できたといったところでしょうか。 この6年間、物件を買えばかならずかかると言われている買いたい病に対して、 ぐっと買いたいのをおさえて常にブレーキを踏みつつ進めていた6年間でした。 特に前半。 それと融資が付いて物件のグリップもできていて売買契約の日もほぼ決まっているような状態で、 最終的に買う事に腹落ちしなくて、話を流したという…

6棟目の後

6棟目を目指して頑張っています。 6棟目として融資のアテはあります。 その金融機関にあうような物件を探しています。 それはいいとして、 6棟目が成就した後の話です。 総融資額と決算書の数字を見ると、 さすがにそろそろ厳しいかなという数字になっていると思いますが、 まだまだ戦えると思っています。 公庫や保証協会がまだまだ使えるはずなんですよ。 それと個人で使える枠も、ひょっとしたら使えるかもしれません。 うまく信金とコネクションを作る事ができたら、ワンチャンで大きい物件もできなくもない。 なんやかんやでまあまあ物件は買えるような気もします。 それで今回言いたい事は、 狙う物件のジャンルを絞らない…

事業継承の着地点2025

今は妻のみが所属している法人でやっているのですが、 事業継承なども含めて対応を検討していました。 子供とか自分自身とか。 法人の持ち分とかね。 譲渡などもかかわるので、 税理士さん等と相談しながら進めていました。 定款の変更なども、専門家を交えて相談しました。 具体的な定款の変更内容や、変更の方法などを教えてもらい なんとか対応できそうです。 このあたりの事業継承をどうやっていくのかというのが 心配のタネだったのですが、その心配も収束できそうです。 定款は変更するけど再登記はせず、 自分や子供たちにうまく持ち分を与えながら、 いいかんじの着地できそうです。 悩みのタネの1つを解消できそうです。…

新しい感覚

首都圏以外のエリアの物件を見る機会がありました。 いわゆる地方のエリアですかね。 やっぱり相場観が違いますね。 ひと昔前は、もっと安かったようですが、首都圏と比べると違いますね。 たしかに、その相場観だったら、そこにある物件をどんどん買いたいっていう気持ちになるなって思いました。 収益物件が出てきたら、なんでも買っちゃう！みたいな。 よくSNSなんかで、 物件が出てきたらどんどん買っちゃう！ 物件を買ってばっかりで全然お金がない！ みたいなものを見るのですが、 そういう感覚が不思議でしかたなかったです。 私の感覚だと、 お金もそれなりにあって融資も付きそうだけど、 とにかく買っていいと思う物件…

交渉は粛々と

交渉で感情的になったら絶対にダメですよね。 今、自分で住んでいる家のオーナーさんと交渉しています。 オーナーという強い立場なので好き放題言われるので、ついつい強い口調で話をしてしまいがちなんですが絶対によくないですよ。 特に今回は、あきらからオーナーサイドが無茶を言っていると思っています。 そういう無茶な話に対して感情的になってしまうのはよくないです。 感情的になってしまいそうなものをグッと押し殺して合理的におかしいところを指摘して、適切な話をして適切な落としどころを提案するという事をやらないといけません。 感情的になって何一つ良いことはありませんよ。 こういう交渉事というのは精神が疲れてしま…

上位銀行に回帰

最初は、サラリーマンパワーを使って都銀や地銀や収益還元系の金融機関から、 いい融資条件で物件を買う。 そして、そこで育てた決算書を持って、信金でプロパーの道を開き、規模を拡大する。 信金は融資条件は悪いけど、自分の持っている物件の評価が寛大なので、規模拡大しやすいというのがある。 そこで頑張って規模を拡大すると、 あるレベルを超えると、都銀や地銀がまた使えるようになっていくという感じでしょうか。 私は、今は信金で規模を拡大するフェーズでして、頑張ってまた都銀や地銀から融資が引けるようになりたいと考えています。 都銀や地銀が話を聞いてくれる、よく聞く基準の数字があるようですね。 なんとなくその数…

そろそろ信金開拓

今、付き合いのある信金は2つあります。 取引実績もあります。 あと1つくらいはガッチリ取引ができる信金を作りたいと思っています。 3つ候補があります。 ＜A信金＞ ここは世間一般的には、連続して融資を引く事ができると知られてる信金なので、 ぜひお付き合いしたいところです。 しかし担当が変わり、ハードルが一気に高くなってしまいました。 他にいい条件で融資が引けるところがあるのでこの信金の攻略の優先度を下げてましたが、そんな事を言ってるわけにもいかないです。 取引実績を作る事に特化した取り組みをした方がいいと思ってきています。 小規模でその信金に当てはまる物件。そういうのを探せば見るかるはずです。…

取引実績は重要だよね

ある案件を2つの信金に投げてみました。 1つは取引実績のない信金 1つは取引実績のある信金 いずれも事前にどれくらいの目線で融資が引けるのかというのをヒアリングしてました。 取引実績のない信金から回答が来ました。 なかなか渋い回答でした。 今のご時世だと、まあそんな条件なのかもしれませんが、 条件の前提条件が最初にヒアリングしていた内容を違ってました。 その前提条件だと渋くなるのはあたりまえかという感じでした。 なんやかんや理由を付けていましたが、 私の中では、シンプルに取引実績がないから渋い結果になったと理解しました。 一方で、取引実績のある信金からも回答が来ました。 こちらは最初にヒアリン…

家族旅行行ってきたよ

4連休にして家族旅行行ってきましたよ。 関西です。 子供たちも喜んでくれたし、私もよかったです。 関西は、20年くらい前まで住んでました。 主に学生時代に車でアチコチドライブしていたんですが、 学生時代の事を思い出しましたよ。 昔の青春時代の追体験みたいな感じ。 今回は、車で関西まで往復したのと、 その先でも車でアチコチ行っていたので、私としては大変疲れたんですが、 おもしろかったですね。 旅行っていいですよね。 毎日同じような生活で脳ミソも凝り固まっていたんですが、 旅行でいつもと異なる体験ができたというのは非常によかったです。 いつもの自分を客観的に振り返ることができてプラスになったような…

1.5倍！

数年前に購入を検討したり、2番手で買い損ねた新築物件があったのですが、 今その物件が1.5倍の値段で売りに出されているのを見ました。 しかも似たようなエリアで複数件あり、いずれもざっくり1.5倍の値段で。 びっくりしました。 1.5倍ですよ。 でも売れるんでしょうね。 多少の指値は入るのかもしれませんが。 私は、いい物件だったら売らない方がいいのではという考えを持っているのですが、 その値段で売れるなら売ってもいいかなと思います。 いや、売るべきかなって思いました。 私が言っているのは、 （市況相場として2割くらい上昇しているとして） 物件価格が2割上がっているくらいの想定で話をしていました。…

その物件は売れないなー

前日のブログに書いたように、 私の今の状況だと、なんでもかんでも売るっていうのはどうかなって思っています。 私の中では、 売るのがもったいないと思う物件は売らなくていいのかなって思っています。 良い立地の物件だったり、いい数字の物件だったり。 今の市況だと物件の価格が高くなったという事だけでなく、 好立地の物件も減ったような気がします。 （市況に出ているけど、びっくりするくらいの高値になっているだけかもしれませんが） それとキャッシュマシーンの物件とかね。 賃貸業をやっていると利益を生み出せるかどうかというのが重要ですよ。 いい決算書を作るためには利益をがっちり生み出してくれる物件を確保できる…

なんでもかんでの売るって事には

私はある程度保有を前提したいと考えている人ですが、 そうは言っても売却は必要かなと思っています。 私の場合、こういう事を気にしています。 数年前に買ったり建てたりした新築アパート。 市場の相場があがったという事とコンクリート貯金で、数千万円くらいの売却益は得られそうです。1年間のCFの10倍くらいはゆうにあります。 しかし売却したとしても、 市況の相場が上がっているという事と、 使う金融機関が信金になってきているので、 次に新しい物件を買ったり建てたりするために、 売却益で得たお金のほとんどを突っ込んでしまう必要があります。 自己資金2割とか。 1棟売却して1棟しか買えないという状況です。 1…

5年後に

とある大家系の業者（賃貸をメインとしてる）は、新築を建てたり買ったりして、 5年後に必ず売却するというルールでどんどん規模を拡大されているようです。 確かになるほどなって思いました。 いろんな人の話を聞いていると、 建てたらすぐに売るのが普通だ！と言っている人もいますが、 5年ルールというのは面白いなって思いました。 売却って難しいなって思っています。 コンクリート貯金をおろすという意味もありますし、 市場相場を考えて利益を得るって話もあります。 売却で、大きなお金を手に入れる事ができるというのは凄く魅力的ですよね。 でも、売却益が大きすぎると税金も大きくなるし、 税率が跳ね上がらない程度に、…

次の狙いは

今年はいろんなジャンルの投資物件を狙ってみたいと思っています。 次は、法人でなくて個人名義で首都圏以外の高利回り物件を買ってみようなかなと思っています。 滋賀銀行あたりの金融機関を使って。 首都圏以外の不動産投資も少し興味あります。 それらがメインになる事はないですが、 私の持っている物件は、ローリスクローリターンのものが多いので、 少しくらいならハイリスクハイリターンのものも取り入れても良いかなと。 何事も経験かなと。 小さいものでやってみたいなって思っています。 時期的には、今は次の繁忙期に向けて新築系のしこみをやりたいので、 それらが落ち着いてからが注力するのが時期としてはいいのですがね…

契約してきました

売買契約してきました！ (買う方ね) 今回は大きな案件ではありません。小さい規模です。 今までやってきたような案件でなく新しいジャンルの案件です。 今年は新しいジャンルの案件をたくさんやりたいなと思っていて、その第一弾みたいな感じでしょうか。 新しいジャンルの案件なので勘所がわかってない所がありますが、おそらく損はしない投資なのかなと。 こういう投資も、自分のポートフォリオの中に一定割合含めてもいいかなと思います。 これから融資の本審査が始まって、審査がPASSすれば引き渡しという感じでしょうか。 次の1棟を買うための取り組みというよりは、次以降の物件を継続的に買い続けていくための作戦という感…

大家とバトル①

大家とバトルしています。 私は賃貸に住んでいます。 部屋の設備が壊れていてそれを修理してくれと言っているのになかなか対応してくれません。 一応、間には賃貸業者が入ってくれていて、その業者経由でバチバチやりとりをしています。 背景として、大家は渋くて、これまでなかなか修正に応じてくれないというのがありました。修理してくれたケースでもかなり渋い対応でした。 それで今回修理をお願いするという事になったのですが、 本来ならば新しいものに入れ替えるべきくらいの故障なのに、 その場しのぎの修理を提案してきたり、なによりも遅いというのがありました。 そこは、不満足なんですが一応対応はしてくれていましたが。 …

目線の変化

ひと昔前と目線を変えないといけないと思うようになってきました。 ひと昔前は、誰もが欲しがる物件しか買いませんという目線でした。 正直な話、今はそういうのは難しいと思ってきています。 今は、「悪くない物件だな」くらいでも買ってもいいなかって思うようになってきました。 人それぞれで重視する項目がいくつかあるんですが、 買いたい！と心から思う物件でなくても、ほとんどの項目で基準をギリギリ超えているくらいの物件だったら全然買っちゃってもいいのかなって思うようになってきました。 最低限の基準さえクリアしていたら、どんどん買っちゃうって話ですね。 最近思うようになってきました。 なかなか出てこない偏差値7…

やはり渋い

かなーり昔から話はするのですが、なかなか融資をしてもらう感じにならない金融機関があります。 少し前に担当が変わり、さらに渋くなったような気がします。 久しぶりに融資の審査をしてもらおうかなと思い、声をかけたのですが、 審査する前の段階で渋い事を言われました。 その金融機関は、一般的には融資に前向きでイケイケのようなので、 付き合いができるようになりたいとは思っているんですが、、、 最初の取引なので、自己資金をたくさん投入してくれと言われてしまいます。 他に融資してくれる金融機関がないなら、お願いするのですが、 他にも融資をしてくれそうな金融機関があるので、 普通に考えてそっちを選択しますよね。…