出口考えてる？

地方の話です。 最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。 地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。 これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。 ラフに考えましたが、 簡単な話ではないなーって思います。 儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。 大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。 もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。 物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、 借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。 多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。 出…

忘れていた案件

いきなり電話がなった。 とある金融機関からだ。 実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。 時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、 わすれられていたのかなとも思っていた。 とりあえず融資は出そうなんだけど、 こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。 その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。 お断りの回答をしたものの、 ちょっと気になっていたので、 その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。 まあまあ時間がかかっていたので、 とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、 念のため聞いておくという感じ。 電話で話を聞いてみると、 まだ売りに出て…

全然お取り組みできます！

少し前の話。 アパート用地探してました。 ハマりそうな土地がありました。 いろいろわけあって少し出遅れてました。 間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。 すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。 そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。 そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。 すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。 しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。 おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。 全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…

間が悪い！！

爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。 首都圏では利回りが低すぎるっていう話。 今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。 いろいろと動いていると、 とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、 実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。 たまにしか案件が出てこないので、 ひたすら待ってました。 しかしながら時間が経過する中で、 私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。 そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、 急にその業者から連絡が入…

銀行面談を終え

2つの金融機関と面談してきました。 ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、 思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。 使えるならかなりいい感じになると思います。 新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。 土地から新築もできるし、融資期間も長い。 そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。 都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。 仮に今すぐ使えなかったとしても、 少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…

2番目の銀行と面談！！

私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！ これまで取引の実績はない。 何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。 過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。 担当者が代わり、新しい担当がついた。 そういう状況での面談でした。 こちらがどういう者なのかというのを説明して、 具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。 結構前向きな感じ。 実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。 前の担当の時に、 保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。 そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。 普通に考えて…

本命銀行と面談！

本命と考えている銀行と面談してきました！！ 最優先に考えたい金融機関です。 過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。 しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。 決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。 こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。 次の融資の可能性についてです。 詳しくは書きませんが、 私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。 その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。 その基準は凄く厳しい数字なん…

こう思っちゃうんだよ

築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、 売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。 そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。 同じ賃収くらいの物件ね。 この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。 フルローンで融資引けたらいんですが、 悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。 そうすると、 キャッシュはプラスマイナスゼロです。 築5年の物件は新築にかわるわけですよ。 しかし賃収は同じです。 こんな事になりませんか？ 最近は買えてもイマイチな立…

予期せぬ電話

平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。 少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。 滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。 融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。 先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。 たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。 改めて断る事にした。 すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。 こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。 先…

2番目の狙い

狙いを定めている金融機関。 アポを取り準備は万全。 せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。 そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。 融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、 そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。 そういう状況から新しく私が新築を購入し、 資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。 正直…

セオリーどおり動くのだ！

6棟目目指して活動しています！ 私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。 ＜私の考えているセオリー＞ ・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき ・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。 ・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。 ・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。 こんな感じでしょうか。 今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。 しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。 持論ですが、 新築が買えるなら新築を買うべきだと思…

あせるな！これまでどおりでいい

世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。 あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。 自分への言い聞かせですね。これは。 短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。 すごく乱暴で極端な事をいいますが、 短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。 ハイリスクハイリターンな投資ですよ。 もちろんそうでないのもあります。 満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。 出口も含めると本当に意味のあ…

久しぶりにヒアリング

狙いを定めている金融機関との面談が決まり、 せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、 とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。 金融機関へのヒアリングですね。 金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。 今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。 最近は信金ばかりと話をしていたので、 融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。 信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、 ちょっと閉塞感があったのですが、 それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。 今は本命とかかげ…

どこか開拓するか

狙いを定めている金融機関に突撃してきます！ 会社も有給休暇を取りました。 資料作りもバッチリ！（今、作っている途中） せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。 面談できる時間はある。 でもどこがあるだろう。 地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。 しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。 わざわざいかなくてもくらいかも。 信金も突撃したいところが1つあります。 できれば太客紹介で行きたいんだが。 時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー 最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。 信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…

今週の最優先の取り組み

過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。 世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、 ワンチャン融資引けるかもと思っています。 それで決算書が上がってきたという事で、 担当者も変わったという事もあり、 挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。 融資引けるかどうかのチャレンジです。 ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。 今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。 融資が引けたらかなり楽なんですがね。 上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。 ここから融資引く事を考えると、 築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…

投資があってない？

最近ちょっと思うんですが、 私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。 新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。 今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。 すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、 最近はそういうの減りましたよね。 同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、 それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…

築古ムズイ

今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。 保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。 しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。 難しいです。 本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。 買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。 最近思う事例として、 土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。 そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。 そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…

答えが出ていない問題

私の中で答えを出すことができていない問題があります。 売却して、それで得たお金を元に新しい物件を買っていくというのがあると思います。 サイクルをどんどん回すという話。 できればそういう展開にしていきたいのですが、そういう気になれません。 売るのはいいのですが、次に買うものがないと思っています。 仮にあったとしても、継続的に買っていくレベルではないと思うんですよ。 買いたい物件として私のフェーズだとまだまだCFが出るものを買いたいと思うので。 他のエリアだとまだギリギリそういう物件はあるのかもしれませんが、私の検討しているエリアだとそういう物件はほとんどないです。 あっても、かなり弱い物件になり…

滋賀銀行使ってみた

滋賀銀行に融資打診をしてみた！ ネットで完結するやつで、2～3営業日で仮回答が出てくるヤツです。 2～3営業日ってそんなに早く結果って出るのかなって思ってましたが、 出てきました！ 結果としては、 1000万円の無担保ローンも含めるとフルローンは出るような感じでしたが金利は高めですね。 それと融資期間が短かったですね。 融資期間は築年数から自動的に出るようです。 そして、それとは別に自分の年齢を考慮してそこそこの期間は伸ばしてくれるみたいですね。 なんとなく滋賀銀行の融資条件の出し方はわかったような気がします。 金利は思ったより高めでした。 自分がいつも検討しているエリアであれば、もう少しいい…

業者の言葉

仲介業者と話をする機会がありました。 印象に残った話がありました。 とあるエリアの物件をすすめてきました。 そのエリアは、いままで私は検討した事がないエリアでした。 エリア的に弱いから検討していないと言うと業者はこういう事を言いました。 確かに数年前と比べて市況が大きく変わりました。 数年前だったらもっとよい立地にもっといい利回りの物件を買う事ができたでしょう。 しかし市況は変わりました。 その市況の中で規模拡大を狙いたいと考えられているのであれば、 その市況の中で買える物件を買う事を考えないといけないと思いますよと。 たしかにそうですよね。 自分自身も分かっている事ではあるのですが。 多分の…

枠がある

保証協会の枠が2億円くらいあるようです。 枠があるのに物件を買わないというのはあってはならない事です。 一刻も早くその枠を使う事を考えないといけないのですが、 保証協会付きの融資なんでハードルは高いです。 まずエリアの縛りがあります。 そして保証協会の独自の基準があるのでそういうのにのっからないといけません。 そしてなによりも保証料が必要になるので、その分収益の面で高い目の目線をもって物件を選定しなければなりません。 神奈川県内でも、利回りの高い物件は存在していますが、 見せかけの利回りであって、修繕や運営費を考慮すると、 最終的な収支でいうとプラスになるのか疑問点がある物件が多いです。 最近…

融資イケるか？

不動産投資の初期に2棟融資を引いた収益還元系の金融機関があります。 収益還元系の金融機関というのがいいですよね。 しかしながら、その金融機関の取り扱いができる人間の資産の基準が凄くあがりました。 その基準も諸説あるのですが、ちょっといまの私の資産状況では無理かなって思っていました。 可能性も低いし、融資が引けるとしてもう少し先だと思っていたので、 その金融機関からお金を引き上げかけていたというのもありました。 その金融機関から融資を引いて5年くらいですかね。 先日、とある人からその金融機関から世間で言われている基準に達していなくても融資を引く事ができる可能性があると思いますよと助言をもらう事が…

まだまだ全然イケる

とある金融機関からは1億円弱くらいの新築プロパーなら通せそうですと言われているのと、 保証協会付き融資なら2億円くらい枠がある。 そして公庫の枠もまだまだある。 並行して滋賀銀の可能性も見ている。 これらを含めたらざっくり4億円くらいは融資引けそうな感じです。 決算書の数字がそこそこの数字になっているという事が前提ですが、 それらがクリアしているんであれば、 こっちで融資を引くとこっちが融資引けなくなるというのも無さそう。 そろそろ融資厳しいから売却も考えないとと思ってましたが、まだまだイケそうです。 これらの融資枠をさっさと消費する事に頭のリソースを集中させるべきだと思いました。 土地から新…

お隣さんと③

保有しているアパートのお隣さんの壁が凹んでいる。 おそらく私のアパートに住んでいる人が止めた自転車が原因で凹んだのだろう。 修理代は10万円。 管理会社の人が実際にお隣さんと話をして交渉をしてくれる事になった。 交渉をしてくれた夜に管理会社から連絡が入る。 そのまま原状回復で修理をする案と、 10万円迷惑料として支払って修理はしない。将来的にも修理はしないという案。 この2つを提案したところ、後者の方がよいとの事でした。 自転車もそのまま置いていてもよいという事で、 まあいい着地点だったんじゃないでしょうか。 そこから管理会社の人とお隣さんとでいろいろ会話をしたらしい。 管理会社の人が、その会…

お隣さんと②

保有アパートの自転車置き場周辺、お隣さんの壁が凹んでいる。 修理費は10万円かかるみたい。 修理をすれば元に戻るが、 そこに自転車を置いている以上、これからもちょいちょい凹むでしょう。 そんな修理をやるのも馬鹿げている。 もっと根本的な解決をしないといけないと思う。 という事で1つの案を考えた。 10万円は迷惑料として支払う。 しかし修理はしない。 そして今後も修理はしない。 自転車はそこに置かせてもらう。 こういう着地点を考えてみた。 おとなりさんからしたら、 壁の凹みの場所は、めだつ場所でもないし、 本当に直して欲しいのか微妙なくらいのものだと思う。 原状回復よりも10万円もらった方が嬉し…

お隣さんと①

保有しているアパートのお隣さんとの話です。 衝撃の展開になりました。 管理会社が定期的にアパートの清掃をしてくれています。 管理会社の清掃をする人が、アパートの清掃をしている時に、 お隣さんに声をかけられたようです。 お隣さんが言うには、 壁が凹んでいるというクレームでした。 私のアパートには駐輪場が無くて、 アパートとお隣さんの建物の間の隙間のスペースに自転車を駐車している人がいます。 そしてその自転車を置いているエリアあたりのお隣さんの壁が凹んでいるではないですか。 おそらく自転車を置くときに、まちがって壁にぶつけてしまって凹ませてしまったのかもしれません。 それでお隣さんは、凹んでいるぞ…

プロパー融資というけれど

プロパー融資！！ 金融機関がリスクを負ってくれるという融資ですよね。 物件の評価額が7000万円だとして、 そして融資額が1億円だとすると、3000万円は担保割れしてます。その3000万円をどうするのかという話で、プロパー融資だとその金融機関がリスクを負うというものです。 プロパー融資を狙います！！という話がありますが、 プロパー融資ってなかなか難しいと思いますよ。 だって破綻したら、そのケツを金融機関が背負わないといけないわけですからね。 普通じゃーそんなことやりませんよ。 金融機関は慈善団体ではないのでね。 よっぽどの事がないかぎりプロパー融資ってやらないと思うんですよ。 感覚的にそう思い…

決済してきました

一か月前に売買契約を締結していた案件ですが、 決済してきました。 小さい案件だっという事もあり、 ほったらかし状態だったのですが、 ようやく完了しました。 私の目利きが間違っていてマイナスの方向になったとしてもトータルとして損はしなくて、おそらく普通にすればそこそこ儲かるくらいの投資になるんじゃないかなって思っています。 この投資の話については別途ブログに書きたいと思います。 金融機関の担当とも話をしました。 まず新築をプロパーで融資が引けるのかの可能性について聞いてみました。 実は少し前にその金融機関から新築プロパー融資を引いていたという背景があります。 聞いてみた所、連続して新築プロパーの…

お断りの報告

土地から新築で検討していた案件。 融資は支店レベルまででOKをもらっていた。 プロジェクトを撤退する事にしたので、 金融機関にもその内容を伝えた。 せっかく稟議書を作って支店レベルで通してくれていたというのもあるし、 本店審査用にも資料は作ってくれていたようだ。 内容を説明して納得してもらえました。 そしてその次の第一声で、次の案件もよろしく！と言ってくれたじゃないですか。 あわせていろいろヒアリングしました。 つい最近に、支店レベルの権限が変わったようです。 これまでより何十％か融資総額の権限が増えたようです。 いい感じの数字でした。 次は、支店レベルでおさまる範囲で企画を作ってもいいかもし…

それは人災

癖のある土地だったり、 癖のある物件だったりが、 売れ残っているのを見る事があります。 癖があるので、売れ残って納得と思うんですが実際はそうでない事もあるのかもしれません。 物件が問題があるだけなら、場合によってはサクッと売れる事もあると思います。 売れ残っているのは、その物件の性質だけでなくて、人災だったりする事もあると思います。 売主の方で問題があるという意味です。 癖のある物件でも、癖がある事を売主が理解していて、 癖のある事を折り込んで適正な値段で売るっていう事はあると思います。 そしてそういうのは売れ残る事もなくサクッと売れる事もあると思います。 問題があるのは、 癖がある物件なのに…

ギブアップ

前々日にブログに書いていた土地から新築の件ですが、結局ギブアップする事にしました。 建築費が激増して総事業費が予定から大きく変わったので。 しかしながら最終的に少し悩みました。 融資額は、金融機関からこの案件だったらいくらまでしか融資出せませんと言われてました。 当初の計画だといい融資割合だったんですが建築費が激増し増加分がそのまま手出し金になるという状態でした。 最初の見積もりと金融機関の融資条件は非常に良かったんですよ。 さすがにフルローンではないですが、今としてはいい融資割合でした。 しかし総建築費がかなり増えて、イコール手出し金がそのまんま増えて、かなりの手出し金になったのでした。 で…

大家とバトル③

今住んでる賃貸マンションのオーナーとバトルしています。 設備だから修理してくれ！という主張と 設備じゃないから修理しない！という主張。 結局、設備でないけど新しいものを買ってやる。ただしそれ以降壊れても修理しないっていう落としどころで着地しそう。それで覚書を書け！！って言ってくるじゃないですか。 まるでヤカラと会い対峙されているような感じ。 感じ悪いなー。 こちらはまっとうな主張をしているだけなのにね。 覚書の内容も一方的な内容過ぎるし。 覚書の文言の調整をしているだけでかなり時間がかかる展開に。 よくわからないのですが覚書を締結できていないのに修理の業者が来て新しいものを設置してくれました。…

佳境を迎えている案件

今、検討している案件があります。 ブログでは検討中の案件の話は書かない方針なんですが他にネタがないので書きたいと思います。 土地から新築やってます。 ラフプランとラフな見積もりは獲得できて、まあまあの数字なんで進めていました。 銀行の融資も内諾をもらい土地も1番手でグリップできています。 ただ詳細の調査をやらないと精度の高い建築費や見極めが出ないので、お金を払って詳細の調査を進めていました。 融資と土地の両方がグリップできているし、 ラフな見積もりだど前に進めてもいい数字になっていますからね。最終工程の、まさに佳境という状況でした。 するとですね、、、 調べていくと、かなりお金がかかりそうとい…

こんな体制

サラリーマンパワーを使うフェーズはとっくに終わっているので、今は信金メインでまわしています。 今、信金は2つの信金で付き合いがあります。 小さい融資なども入れると、もう2つくらい増えますが、大きい規模での融資という意味で。 1年に1棟くらいプロパーでと考えると、 2つだけだとちょっと弱いです。 できればもう1つ強いつながりのある信金とつながりたいです。 それで、1年に1棟ずつで3年で一周するような感じで進めていきたいと考えています。 そこはこれからの課題です。 信金は過去の物件に対する評価が寛大です。 連続して買っていくなら信金をベースにやっていくというのがセオリーだと思っています。 一方で信…

信金開拓1歩前進？

信金開拓を狙っています！！ 信金の場合は太客からの紹介が効果的のようです。 という事で、太客探しにはげんでいます。 狙う信金は、自分の住んでいるエリアの信金です。 自分が住んでいるエリアの信金は、いくつかあります。 すでにコネクションができている信金も多いです。 まだコンタクトをしていない信金で、 その信金からたくさん融資を引いている凄腕の投資家さんを探し出して、その太客に紹介してもらって信金に行く事を目指しています。 自分と似たような規模の投資家さんの知り合いはたくさんありますが、たくさん融資を引いている人ってなかなかいません。 太客って言えるくらいの規模の人ってなかなかいませんよ。 しかし…

そろそろGW

あともう少しでGWですね。 最近は長期休暇も全然ありがたい感じがしていなかったのですが、 4月から真面目に会社員として労働をしているという事でGWが楽しみです。 今の所、家族で小さい旅行があるくらいで、 それ以外ほとんど予定が入っていません。 バタバタしている事もあるので、 なかなか他に予定を入れにくいというのもあるんですが、 少しくらいは予定を入れたいなって思っています。 気候もいいので、 自然とふれあったり、外の空気を吸えるような予定を入れたいものですね。 ちょっとしたキャンプ用のチェアーを持って行って、 自然の中でゆっくりするという事もやりたいですね。 もう1つ、旅行やキャンプのようなも…

逆に思う事

逆に思う事というタイトルですが、 6年間不動産投資をやってきた中で思った内容です。 私の中ではかなり本質にせまっている内容だと思っています。 ちょっと大げさに書いてます。 買う物件ですが、そんなに厳選しなくて意外とイケる。 かなり乱暴に言うと、不動産を買えば、どんなものを買ったとしてもだいたい儲かる。 かなりのクソ物件を買ったら知りませんが、 いやクソ物件を買ったとしてもそんなに大損するってことはないんじゃないですかね。 ですので、いい物件を追求するのはほどほどに、 むしろ融資条件とかそういうものを追求する方が目先の投資という観点では大きいインパクトがある。 融資が付くなら買っちゃえ！とか、買…

AI使ってる？

最近のAIを使ったテクノロジーって使ってますか？ 私はあんまり使ってませんでした。 使わないようにしていたというのもありました。 しかしながら会社でAIをフル活用しろ！みたいな感じになってきて使うようにしています。 使ってみるとなかなか便利ですね。 みんなが「使うと便利」と言っているのもうなずけます。むしろ使っていなかった自分が恥ずかしいくらいです。 会社では使える環境があるんですが、プライベートではまだ使えるようにしてなくて、自分でも家で使えるようにしようかなって思ってきています。 私は理系の人間なんで、そういうテクノロジーの欠点や問題点などをよくわかっているからこそ世の中の流れに反して盲目…

うまく人生を運転する

会社しかよりどころがない人生だったとすると、会社の上司のいう事が絶対みたいな感じになるんでしょうね。 上司が神様みたいな感じで、 上司が言ってくる仕事をうまくやるっていうのが絶対命題で、時には上司のご機嫌をうかがうみたいなことも考えたりする感じになるかもなんでしょうね。 あくまでも自分の人生おける最優先となるものは会社になるって話ですよね。 これは自分が自分の人生を送れていないという事ですね。 会社に100％依存しない生き方になってくると、 人生の構造が大きく変わってくると思います。 まず自分自身がトップにきます。 そしてお金を儲けるための手段の1つとして会社があるという構造になりますよね。 …

本部審査が通りました

先月、売買契約をしていた案件の融資の本部審査がPASSしました。 引渡しに進めそうです。 小さい案件なんであんまり気にしてなかったのですが一安心です。 融資条件ですが支店審査の時点ではフルローンと言われていたのですが100万円だけ手出し金が増えました。 少し前に運転資金を借りていたんですが、 諸経費と追加で増えた100万円はその運転資金を入れていた口座から出そうかなと思います。 それと実はこの件とは別に検討している案件があります。 そちらは、すでに支店審査はPASSしているんですが、今はそちらを成就させれるように頑張りたいと思っています。 どんどん行きたいと思います！

決算書が出てきたよ

今期買っていこうと思っている法人の決算書の素案が出てきました。 また例のごとく決算書の対策をおこなっているので良い感じの数字で着地できそうです。 この決算書なら、まずまず闘えそうです。 公庫や保証協会からも融資してもらえるくらいの基準はクリアできているので、 幅広く物件を増やしていく活動はできそうですね。 ホッと一安心できました。 今期はいろいろやっていくつもりなんですが1億円くらいの規模を新築をやるっていうのがメインの取り組みになると思っています。 信金がメインなのでフルローンは難しく、それなりの手出し金が必要なのですが、 公庫が使えるという事であれば私の得意技である、（広い意味での）公庫と…

心がけたい事

4月に入って生活が変わってきました。 いい機会だったと思います。 過去の不摂生な生活を見直すいい機会だったような気がします。 精神も充実していませんでしたし、肉体的にも充実してませんでした。 まだまだならし運転で、人としてかなり基礎的な話なんですが、 2点ほど、心がけていきたいなって思っている事があります。 1つ目は、十分な睡眠をとりたいなって思っています。 出社もそこそこやらないといけないという事で、 体力もつけないといけません。 仕事もがんばらないといけません。 体力や精神が元気でないと何もできないとおもうんですが、 睡眠は意識をして十分にとっていきたいなって思います。 これまでは、学生の…

大家とバトル②

今、私が住んでいる賃貸住宅の大家とバトルしています。 家の中の設備の修理について。 普通に考えて設備だと思うのですが、大家は設備でないと言い張ります。 しかし今回だけは特別に新しいものを買ってやるといいます。 設備でないので、新しいのを購入するけど、それ以降は修理しないという事で着地しそうなんですが、 大家が覚書を書けと言ってくるではないですか。 話し合いで合意できそうなの感じなのに、 覚書を書かせるのか？っていう空気感はありますが。 それで覚書のドラフトが届けられたのですが、 すごく一方的な覚書ではないですか。 大家サイドの権利を守るだけの内容ですよ、 さっさと突っぱねました。 コチラサイド…

FIREまでの3ピース

来年くらいに会社辞めちゃおかなーって思う時もあるのですが、 冷静になって本当に辞めれるのかっていうのを考えると全然やめれないという答えにたどり着きます。 FIREを実現するための、3つのピースが足りていないのです。 1つ目 自宅がない。 今は社宅です。賃貸です。 家を買うのか賃貸のままでいくのか。 明確にビジョンが出ません。 その気になればどうにかできるような気もしますが、自宅としてどういう形にしたいのか全然答えが出ないのです。 決めれないなら賃貸だろと思いますが、できれば住宅ローンを使って家を買うのがいいような気がしています。 2つ目 生活費がまだまだ足りない。 今の不動産賃貸業の収入だけで…

健康第一

大家さん達と飲んでいると、先輩大家さんが、我々くらいの年代になったら、 死んでいる人もちょいちょいいるよって言ってました。 健康に気を付けないと早く死んじゃうよっていう感じで。 確かにコロナ禍になって、かなり太りました。 コロナ禍になって、ほぼテレワークになり、全然運動もしなくなりました。 この5年間でかなり劇太りしました。 やばいくらい。 それで、4月から半分は会社に出社するという事もあり、 生活習慣を見直そうと思っています。 今は、出社するだけで、ヒーヒー言ってます。 体力も落ちました。 しばらくは慣らし運転ですが、徐々に健康的な生活を戻していきたいと思います。 確かに最近思うんですよ。 …

別荘系民泊

GWに別荘系の民泊を予約してみました。 別荘としては、まあまあなんじゃないでしょうか。 そして申し込みを見て総額を見ると、、、 軽くビックリしてしまいました。 家族4人で泊まるんですが、 1人あたりの金額を見ると、まあまあ高いですね。 普通に、周辺の観光地の温泉宿に泊まるのよりも1.5倍くらい高い金額ですね。 温泉宿だったら食事が付いているけど、 今回の別荘は食事はついてませんよ。 やっぱり高いなーっていう印象を持ちました。 それなりにセルフでなんでもやらないといけないですし。 一方で、普通の旅館宿と違うテイストの別荘に泊まれるので、それは楽しみでもあります。 たまにはいいかな とか、 1回く…

最速でFIRE

すごく短い期間で、一気に保有物件を増やしてFIREをしたという事例を聞く事があります。 詳しく話を聞いたというわけではないですが、どういう物件を買ってどれくらいのスピードで規模を増やしたのかというのはなんとなくわかりました。 勉強になる事が多いですし、エッセンスはパクりたいなって思いました。 おおきく2つのパターンを聞きました。 1つ目は、運転資金融資を引きながら、保証協会付き融資で、（普通だと融資が付かない）築古の高利回り物件を買い続けるというパターン。 2つ目は、築古RC1棟物を買うというパターンです。 正直な話、いずれもちょっとリスク高めかなという印象は持ちました。 まず1つ目。 保証協…

難しいのは

不動産投資で一番難しいのは、「0から1」にするところだと言っている人がいます。 たしかにそういう側面はあるけど、私は違うっていう感覚があります。 あくまでも個人的な意見。 私は、 「0から1」よりも「1から2」の方が難しいと思いますし、 「1から2」よりも「2から3」の方が難しいと思いますし、 「2から3」よりも「3から4」の方が難しいと思いますし、 「3から4」よりも「4から5」の方が難しいと思いますし、 「4から5」よりも「5から6」の方が難しいと思います。 融資ひけるのかっていう観点が一番クリティカルだと思っているので。 融資が簡単に引けるエリアや物件があるなら、 「0から1」が難しいと…

なつかしい感覚

サラリーマン頑張ってます。 コロナ禍前までは毎日会社に出社していたわけなんですが、 コロナ禍が始まって5年間くらいはほぼテレワークでした。 コロナ禍前の毎日のように会社に出社していた時の事を思い出します。 通勤電車にのったり、 仕事が終わって疲れて帰っていくところであったりと昔の懐かしい感覚を思い出しています。 毎日、通勤をしなくなって一番思う事は体力がなくなったという事です。 最近では、たまに出社するだけでも遠方に旅行するくらいのハードワークのような感覚がありました。 家から一歩も出ないような日がちょいちょいありましたからね。 かなり体力が落ちていました。 体重がかなり増えて太ったというのも…

担当者様、ありがとうございました。

とある金融機関の担当者が異動されると連絡が入りました。 その担当は、凄い優秀な方で大変お世話になってました。 超スピーディーに目線を出してくれるという事もあり、 その方のおかげで物件が買えたと思っています。 物件を買い進めていくためには、 そういうスーパー担当者との出会いが必須なんだなって思います。 その担当者のお世話になったのは数年前だったのですが、 こちらがうまく案件を出すことができてなくて、話を進める事ができていなかったのですが、 最近ようやくいい感じに進め始めてきてたので非常に残念です。 今年もガンガン融資付けでしてもらおうと思っていたのでね。 雑談で、今年はガンガン融資付けてもらおう…

それしかない

4月に入りプロジェクトが変わり半分は会社に出社しないといけなくなりました。 これで今まで眠っていたアノ気持ちが再浮上してきました。 FIREを目指す気持ちです。 この数年は非常にいい時代でした。 かなりのんびりとマイペースで仕事ができていました。 ほとんどテレワークでしたし。 凄くいい待遇だったので、このままでエエヤンという気持ちになってました。 しかしそういういい時代もいつかは終わりを迎えるわけで、 サラリーマンとして普通に頑張らないといけない時代に戻ってしまいました。 短期間やるくらいだったら楽しいかもしれませんが、定年退職までずっとやるのはなーーって思っています。 それでいよいよ、会社辞…

生活が一新！！

4月から生活が大きく変わりそうです。 会社のプロジェクトから4月から変わりました。 これまでほぼフルテレワークだったのですが、半分くらい出社しないといけなさそうです。 仕事の内容も、いままでみたいにのんびりとできなくなりそうです。 私にとってかなりインパクトがデカいです。 ただ冷静に分析すると、 いままでが好き放題で極楽だったというのが、普通の状態に戻ったというのが正しい分析なのかもしれません。 私にとって、かなりのぬるま湯生活だったんですが、普通に戻ってよかったのかもしれません。 一週間の半分を出勤する事になるというのは、めんどくさいという感覚はあるのですが、通勤が運動になって健康によいのか…

6年間

2019年に不動産投資をスタートさせて、ちょうど6年間が終わりました。 保有物件は5棟と、あと小さい案件ですが売買契約までが完了しているものが1件。 オマケして言うと6年間で6棟という感じでしょうか。 1年で1棟増やすという事を目標としていたので、なんとかオマケで達成できたといったところでしょうか。 この6年間、物件を買えばかならずかかると言われている買いたい病に対して、 ぐっと買いたいのをおさえて常にブレーキを踏みつつ進めていた6年間でした。 特に前半。 それと融資が付いて物件のグリップもできていて売買契約の日もほぼ決まっているような状態で、 最終的に買う事に腹落ちしなくて、話を流したという…

6棟目の後

6棟目を目指して頑張っています。 6棟目として融資のアテはあります。 その金融機関にあうような物件を探しています。 それはいいとして、 6棟目が成就した後の話です。 総融資額と決算書の数字を見ると、 さすがにそろそろ厳しいかなという数字になっていると思いますが、 まだまだ戦えると思っています。 公庫や保証協会がまだまだ使えるはずなんですよ。 それと個人で使える枠も、ひょっとしたら使えるかもしれません。 うまく信金とコネクションを作る事ができたら、ワンチャンで大きい物件もできなくもない。 なんやかんやでまあまあ物件は買えるような気もします。 それで今回言いたい事は、 狙う物件のジャンルを絞らない…

事業継承の着地点2025

今は妻のみが所属している法人でやっているのですが、 事業継承なども含めて対応を検討していました。 子供とか自分自身とか。 法人の持ち分とかね。 譲渡などもかかわるので、 税理士さん等と相談しながら進めていました。 定款の変更なども、専門家を交えて相談しました。 具体的な定款の変更内容や、変更の方法などを教えてもらい なんとか対応できそうです。 このあたりの事業継承をどうやっていくのかというのが 心配のタネだったのですが、その心配も収束できそうです。 定款は変更するけど再登記はせず、 自分や子供たちにうまく持ち分を与えながら、 いいかんじの着地できそうです。 悩みのタネの1つを解消できそうです。…

新しい感覚

首都圏以外のエリアの物件を見る機会がありました。 いわゆる地方のエリアですかね。 やっぱり相場観が違いますね。 ひと昔前は、もっと安かったようですが、首都圏と比べると違いますね。 たしかに、その相場観だったら、そこにある物件をどんどん買いたいっていう気持ちになるなって思いました。 収益物件が出てきたら、なんでも買っちゃう！みたいな。 よくSNSなんかで、 物件が出てきたらどんどん買っちゃう！ 物件を買ってばっかりで全然お金がない！ みたいなものを見るのですが、 そういう感覚が不思議でしかたなかったです。 私の感覚だと、 お金もそれなりにあって融資も付きそうだけど、 とにかく買っていいと思う物件…

交渉は粛々と

交渉で感情的になったら絶対にダメですよね。 今、自分で住んでいる家のオーナーさんと交渉しています。 オーナーという強い立場なので好き放題言われるので、ついつい強い口調で話をしてしまいがちなんですが絶対によくないですよ。 特に今回は、あきらからオーナーサイドが無茶を言っていると思っています。 そういう無茶な話に対して感情的になってしまうのはよくないです。 感情的になってしまいそうなものをグッと押し殺して合理的におかしいところを指摘して、適切な話をして適切な落としどころを提案するという事をやらないといけません。 感情的になって何一つ良いことはありませんよ。 こういう交渉事というのは精神が疲れてしま…

上位銀行に回帰

最初は、サラリーマンパワーを使って都銀や地銀や収益還元系の金融機関から、 いい融資条件で物件を買う。 そして、そこで育てた決算書を持って、信金でプロパーの道を開き、規模を拡大する。 信金は融資条件は悪いけど、自分の持っている物件の評価が寛大なので、規模拡大しやすいというのがある。 そこで頑張って規模を拡大すると、 あるレベルを超えると、都銀や地銀がまた使えるようになっていくという感じでしょうか。 私は、今は信金で規模を拡大するフェーズでして、頑張ってまた都銀や地銀から融資が引けるようになりたいと考えています。 都銀や地銀が話を聞いてくれる、よく聞く基準の数字があるようですね。 なんとなくその数…

そろそろ信金開拓

今、付き合いのある信金は2つあります。 取引実績もあります。 あと1つくらいはガッチリ取引ができる信金を作りたいと思っています。 3つ候補があります。 ＜A信金＞ ここは世間一般的には、連続して融資を引く事ができると知られてる信金なので、 ぜひお付き合いしたいところです。 しかし担当が変わり、ハードルが一気に高くなってしまいました。 他にいい条件で融資が引けるところがあるのでこの信金の攻略の優先度を下げてましたが、そんな事を言ってるわけにもいかないです。 取引実績を作る事に特化した取り組みをした方がいいと思ってきています。 小規模でその信金に当てはまる物件。そういうのを探せば見るかるはずです。…

取引実績は重要だよね

ある案件を2つの信金に投げてみました。 1つは取引実績のない信金 1つは取引実績のある信金 いずれも事前にどれくらいの目線で融資が引けるのかというのをヒアリングしてました。 取引実績のない信金から回答が来ました。 なかなか渋い回答でした。 今のご時世だと、まあそんな条件なのかもしれませんが、 条件の前提条件が最初にヒアリングしていた内容を違ってました。 その前提条件だと渋くなるのはあたりまえかという感じでした。 なんやかんや理由を付けていましたが、 私の中では、シンプルに取引実績がないから渋い結果になったと理解しました。 一方で、取引実績のある信金からも回答が来ました。 こちらは最初にヒアリン…

家族旅行行ってきたよ

4連休にして家族旅行行ってきましたよ。 関西です。 子供たちも喜んでくれたし、私もよかったです。 関西は、20年くらい前まで住んでました。 主に学生時代に車でアチコチドライブしていたんですが、 学生時代の事を思い出しましたよ。 昔の青春時代の追体験みたいな感じ。 今回は、車で関西まで往復したのと、 その先でも車でアチコチ行っていたので、私としては大変疲れたんですが、 おもしろかったですね。 旅行っていいですよね。 毎日同じような生活で脳ミソも凝り固まっていたんですが、 旅行でいつもと異なる体験ができたというのは非常によかったです。 いつもの自分を客観的に振り返ることができてプラスになったような…

1.5倍！

数年前に購入を検討したり、2番手で買い損ねた新築物件があったのですが、 今その物件が1.5倍の値段で売りに出されているのを見ました。 しかも似たようなエリアで複数件あり、いずれもざっくり1.5倍の値段で。 びっくりしました。 1.5倍ですよ。 でも売れるんでしょうね。 多少の指値は入るのかもしれませんが。 私は、いい物件だったら売らない方がいいのではという考えを持っているのですが、 その値段で売れるなら売ってもいいかなと思います。 いや、売るべきかなって思いました。 私が言っているのは、 （市況相場として2割くらい上昇しているとして） 物件価格が2割上がっているくらいの想定で話をしていました。…

その物件は売れないなー

前日のブログに書いたように、 私の今の状況だと、なんでもかんでも売るっていうのはどうかなって思っています。 私の中では、 売るのがもったいないと思う物件は売らなくていいのかなって思っています。 良い立地の物件だったり、いい数字の物件だったり。 今の市況だと物件の価格が高くなったという事だけでなく、 好立地の物件も減ったような気がします。 （市況に出ているけど、びっくりするくらいの高値になっているだけかもしれませんが） それとキャッシュマシーンの物件とかね。 賃貸業をやっていると利益を生み出せるかどうかというのが重要ですよ。 いい決算書を作るためには利益をがっちり生み出してくれる物件を確保できる…

なんでもかんでの売るって事には

私はある程度保有を前提したいと考えている人ですが、 そうは言っても売却は必要かなと思っています。 私の場合、こういう事を気にしています。 数年前に買ったり建てたりした新築アパート。 市場の相場があがったという事とコンクリート貯金で、数千万円くらいの売却益は得られそうです。1年間のCFの10倍くらいはゆうにあります。 しかし売却したとしても、 市況の相場が上がっているという事と、 使う金融機関が信金になってきているので、 次に新しい物件を買ったり建てたりするために、 売却益で得たお金のほとんどを突っ込んでしまう必要があります。 自己資金2割とか。 1棟売却して1棟しか買えないという状況です。 1…

5年後に

とある大家系の業者（賃貸をメインとしてる）は、新築を建てたり買ったりして、 5年後に必ず売却するというルールでどんどん規模を拡大されているようです。 確かになるほどなって思いました。 いろんな人の話を聞いていると、 建てたらすぐに売るのが普通だ！と言っている人もいますが、 5年ルールというのは面白いなって思いました。 売却って難しいなって思っています。 コンクリート貯金をおろすという意味もありますし、 市場相場を考えて利益を得るって話もあります。 売却で、大きなお金を手に入れる事ができるというのは凄く魅力的ですよね。 でも、売却益が大きすぎると税金も大きくなるし、 税率が跳ね上がらない程度に、…

次の狙いは

今年はいろんなジャンルの投資物件を狙ってみたいと思っています。 次は、法人でなくて個人名義で首都圏以外の高利回り物件を買ってみようなかなと思っています。 滋賀銀行あたりの金融機関を使って。 首都圏以外の不動産投資も少し興味あります。 それらがメインになる事はないですが、 私の持っている物件は、ローリスクローリターンのものが多いので、 少しくらいならハイリスクハイリターンのものも取り入れても良いかなと。 何事も経験かなと。 小さいものでやってみたいなって思っています。 時期的には、今は次の繁忙期に向けて新築系のしこみをやりたいので、 それらが落ち着いてからが注力するのが時期としてはいいのですがね…

契約してきました

売買契約してきました！ (買う方ね) 今回は大きな案件ではありません。小さい規模です。 今までやってきたような案件でなく新しいジャンルの案件です。 今年は新しいジャンルの案件をたくさんやりたいなと思っていて、その第一弾みたいな感じでしょうか。 新しいジャンルの案件なので勘所がわかってない所がありますが、おそらく損はしない投資なのかなと。 こういう投資も、自分のポートフォリオの中に一定割合含めてもいいかなと思います。 これから融資の本審査が始まって、審査がPASSすれば引き渡しという感じでしょうか。 次の1棟を買うための取り組みというよりは、次以降の物件を継続的に買い続けていくための作戦という感…

大家とバトル①

大家とバトルしています。 私は賃貸に住んでいます。 部屋の設備が壊れていてそれを修理してくれと言っているのになかなか対応してくれません。 一応、間には賃貸業者が入ってくれていて、その業者経由でバチバチやりとりをしています。 背景として、大家は渋くて、これまでなかなか修正に応じてくれないというのがありました。修理してくれたケースでもかなり渋い対応でした。 それで今回修理をお願いするという事になったのですが、 本来ならば新しいものに入れ替えるべきくらいの故障なのに、 その場しのぎの修理を提案してきたり、なによりも遅いというのがありました。 そこは、不満足なんですが一応対応はしてくれていましたが。 …

目線の変化

ひと昔前と目線を変えないといけないと思うようになってきました。 ひと昔前は、誰もが欲しがる物件しか買いませんという目線でした。 正直な話、今はそういうのは難しいと思ってきています。 今は、「悪くない物件だな」くらいでも買ってもいいなかって思うようになってきました。 人それぞれで重視する項目がいくつかあるんですが、 買いたい！と心から思う物件でなくても、ほとんどの項目で基準をギリギリ超えているくらいの物件だったら全然買っちゃってもいいのかなって思うようになってきました。 最低限の基準さえクリアしていたら、どんどん買っちゃうって話ですね。 最近思うようになってきました。 なかなか出てこない偏差値7…

やはり渋い

かなーり昔から話はするのですが、なかなか融資をしてもらう感じにならない金融機関があります。 少し前に担当が変わり、さらに渋くなったような気がします。 久しぶりに融資の審査をしてもらおうかなと思い、声をかけたのですが、 審査する前の段階で渋い事を言われました。 その金融機関は、一般的には融資に前向きでイケイケのようなので、 付き合いができるようになりたいとは思っているんですが、、、 最初の取引なので、自己資金をたくさん投入してくれと言われてしまいます。 他に融資してくれる金融機関がないなら、お願いするのですが、 他にも融資をしてくれそうな金融機関があるので、 普通に考えてそっちを選択しますよね。…

おいしい焼き肉屋

先日、学生時代の友人と久しぶりに会いました。 そこでおいしい焼き肉屋の話が出てきました。 お互い自分の知っている良い焼き肉屋を言い合うような展開に。 友人は負けじとして、高級な焼肉屋の名前を言ってくる。 しかし、私の美学的な話でいうとちょっと違うんですよね。 肉と言うのは、値段が高ければ高いほどおいしいもんなんですよ。 高い肉は、美味しい。 焼肉屋さんも、高級な焼肉屋さんに行けばおいしいのは当たり前なんですよ。 そこに店探しみたいな概念は、あんまりないと思うんですよ。 一番高い店に行けばよくていいだけの話。 私はそういうのはちょっと違うなって思うんですよ。 コスパの話です。 質と値段とのバラン…

弱い立地

先日、とある金融機関で話をする機会がありました。 担当や支店長も同席して。 とあるエリアの話になりました。 そのエリアはちょっぴり弱いエリアという事もあり、 「そのエリアは、弱いエリアなので・・・」 みたいな話を100回くらいしました。 しばらくすると、その場にいた支店長が、 「そのエリアに住んでいるので、そこはよく知ってる」 と言うじゃないですか。 その時、その場の雰囲気がかわりました。 私がその立地は弱いと連呼していたので、 私が、そのエリアに住んでいる支店長をディスりまくっていたような雰囲気になったのでした。 変な雰囲気になってしまったのですが、 果たし、私はその金融機関から融資を引く事…

家購入に拍車がかかるか

今住んでいる賃貸住宅の大家との交渉にストレスを感じています。 自分でコントロールできないというストレスです。 FIREするためには、自分の家を確保しないとねという話がありました。 しかし、将来の事はわからないからFIREしたとしても賃貸のままでいいんじゃないみたいな感じになってましたが、 再び家を購入するという話が我が家で急浮上してきました。 住宅ローンも使いたいですしね。 歳とってから違う所に住みたいって事になったとしても売ればいいだけの話ですもんね。 新築戸建て、築古戸建て、賃貸併用、マンション、 いろんな選択肢があって、どれを狙うのかから考えないとです。 安いものでなく、 買った値段で売…

大家むかつく

私は賃貸住宅に住んでいます。 私が入居者で、大家（オーナー）がいます。 かなり長く住んでいるという事もあって、設備にガタがきはじめています。 いくつか修理をしてもらいたいところがあって修理をお願いするものの、 オーナーはなかなか修理をしてくれません。 お金がかかるので、おおきな修理はしようとしてくれませんし、 暫定的な対応もなかなかやってくれません。 これから将来、壊れても修理しませんとか、ふざけた事を言ってきます。 そんな感じで、大家とバチバチやりとりしています。 実にストレスがかかります。 自分がコントロールできないというところが。 交渉相手と、立場がイーブンでないというところも。 普段は…

自分を律する

不動産投資のテクニカルな知見であったり、 積み重ねた経験であったり見識であったり、 ファイナンスの力であったり、 いろんな要素があるのですが、 最後は、それらを判断する脳ミソの力になると思います。 素晴らしいアイディアだったり、 物事の判断であったり、 スピーディーに物事をこなしていく事であったり。 最後は頭ですよ。 聡明な判断を行うためには、 怠惰な毎日を送っているのはよくなくて、 常に自分を律して、 小さい違いでもすぐに気が付くような精細で思慮深い毎日を送っておく必要があると思うのです。 私の場合、最近は特に怠惰な毎日を送っています。 よくないです。 脳ミソのコンディションもいい感じになっ…

外に出ないとね

仕事はテレワークメインです。 たまに会社に行くくらい。 極端な話、家から全く出なくても過ごす事はできます。 通勤の移動がないので楽チンだし無駄な時間もないので効率的だと思ってましたが、、、 これ。絶対によくないですね。 コロナ禍になり、テレワークの時代になって、 運動不足で体重がかなり増えましたし、 体力がかなり落ちたような気がします。 最近思うのがメンタルのところです。 ずっと家にいるとしんどいです。 少し前に、たまたまですが週のほとんどの日で会社に出社するという週がありました。 通勤はめんどくさかったのですが気持ちが楽でした。 体力以上に精神的なところでテレワークよくないですよ。 気がめい…

写真怪しい

管理会社に清掃をお願いしています。 定期的に清掃後の写真が送られてきます。 ぱっとみて奇麗です。 しかし似たようなアングルばかりです。 それとは別に定期巡回というのをやってくれていて、 それの写真も送られてきています。 そちらを写真を見ると、アパートが結構汚い感じに映っています。 同じアパートなのに。 写真もカメラが違うし、カメラの設定も違うので、 映り方の感じが結構違うような気がしますが、 全然違う印象を持ちます。 清掃の写真は、ぼやっとした感じ、かるくピンボケしているような写真で、 ぱっと見た感じ奇麗です。 定期巡回の方は、リアルな感じに写真が写っています。 奇麗なものも汚いものもリアルに…

ちょっと焦ってます

6棟目の検討をスタートして、はや1っか月。 ちょっと焦ってます。 早々に、銀行の融資のアテは作る事ができました。 あとは物件のみ、という展開ですが、 まだ1回も物件を持ち込めてないです。 小さいオマケ案件はちょっぴりありますが、 本命とする新築案件が全然審査してもらうフェーズまでいけてないです。 融資出ますと言ってくれている銀行以外にも持ち込んで融資出そうかみてもらいたいというのもあるんですよ。 融資出すと言ってくれているところも、 稟議をあげるための資料を作ってもらう必要があって、 本命となる案件が出る前に1回くらいは、審査を一通りやっておいてもらいたいんです。 本命となる案件が出てきたらス…

リバレッジはかけれたかな

私は新築メインでやっています。 新築に取り組んでいる理由はたくさんありますが、 その中でも重視している理由の1つは、リバレッジを利かせやすいからです。 それと大きい案件をやりやすいので拡大させやすいです。 リバレッジを利かせて効率的に少ない手順でそこそこの規模まで持って行く事ができました。 それはよかったと思っています。 このまま行ってもいいですが、 リバレッジはかけにくいけど、手堅い投資もやりはじめてもいいかなって思ってきています。 今は値上がり相場なんで、今売ってもプラスになると思いますが、 縮小していくような相場になったとしたら、その状態で本当に儲かっているのかと言われると微妙なところは…

春の家族旅行！！

春の家族旅行を計画しています！！ 関西に旅行する案が浮上しています。 私も妻も関西出身なんですが、子供たちは関西をほとんど満喫したことがないという事もあって。 子供たちは、USJに行ってみたいそうです。 ちなみに私もUSJに行ったことありません。 ただ、USJって今、すごく値段が高いみたいですね。たくさん課金しないと十分に遊べないようです。 満喫プランで行く場合の金額を聞いて、ブルっています。 昔はガラガラですいてたのに。 おそらくUSJはまたの機会にってなりそうです。 里帰りで関西にいく事はありましたが、 観光目的で行く事は今までやってなかったので楽しみですね。 それと私だけ別行動をして、関…

ガンガン行く？

いろんな投資家さんの話を聞く機会が増えました。 中にはガンガン行ってる投資家さんいますよね。 そういう界隈がありますよね。 いい物件もあるけど、そこそこの物件も根こそぎいっちゃう感じです。 最低限の基準くらいはあると思いますが、ほんとガンガン買っちゃいますよね。 今は不動産はあがりつづけているから、結果買ったもん勝ちみたいな状態なんでしょうね。 この先も上がり続けるかもしれませんし、ひょっとしたら下がるかもしれません。 私自身、多少の調整は入るかもしれませんが、基本はあがるような気がしてます。 アクセルをべた踏みしている感じですね。 私はやっぱり怖いという感覚があります。 そして私自身は、ガン…

ドルコスト法なんだが

不動産の価格がどうなっていくのかなんてわからないので、 ドルコスト法的な考えで1年で1棟くらいでマイペースで物件の取得を行っています。 買いたい病にかかるものなんですが、買いたい気持ちをグッと我慢して、ブレーキをかけてペースを整えてきた感はあります。 一方で、世の中では一気にガンガン買っている人もいます。 1年で何棟も買うみたいな感じで。 人それぞれかなって思ってきてましたが、 最近ちょっとミスったかなって思ってきています。 近年物件の価格が急上昇しています。 私が不動産投資を始めた数年前に買えるだけ一気に物件を買ってた方がよかったんじゃないかって。 買えるうちにガンガン買っちゃうって話ですね…

まだまだFIREできない

5棟目をゲットして、総資産は増えそうです。 決算書上での収益も増えそうです。 しかしながら、まだまだFIREはできないです。 運転資金をそこそこ借りているので、その元本返済があるのでCFは大きく増えてませんし、そもそも目標とする規模に達成していません。 子供の学費もこれから増えていくので、いまの状態でFIREするのは難しいです。 しかしながら、運転資金をうまくかりれたというのは、規模を拡大するための準備ができているという事なのでよかったと思います。 まさに今年が勝負の年といったところでしょうか。 運転資金を獲得して、規模拡大の挑戦権を獲得できたといったところでしょうか。 私の物件のポートフォリ…

家どうするん

私の中で、あと1～1.5年でFIREしたいなっていう気持ちが高まってきました。 これまでのんびりだったんですが、ギアを入れないとなって思うようになってきました。 それで、やっぱりこの問題にぶち当たります。 家どうするの問題です。 買えばいいじゃん！って話なのかもしれませんが、子供も大きくなってきました。 もう少ししたら子供が巣立っていく時期になります。 そしてなによりも、自分がこれからどこに住んでいきたいのかというのが定まっていません。 ずっと横浜に住み続けていくのか？ これです。 これが定まっていないような気がします。 FIREしたら、他のエリアに住みたいとか思ってしまうかもしれません。 そ…

ウイークポイント

いくつか弱点があると思っているのですが、その中でも2つなんとかしたいなっています。 1つ目は、仲のいい工務店が少ない事です。 過去に建築してもらったところはありますが、詳細を検討してもらえる工務店はたくさんあったほうがいいです。 昔は検討してくれた工務店でも、今は忙しいからあんまり深く検討できないって言ってくるところが多いです。 工務店の開拓といのは、ほぼ自分独力でやっています。仲間内で紹介してもらってみたいなものがあれば関係性を広げていけるのかもしれないのですが、そのあたりの開拓をしていくところがかなり弱いような気がします。 土地の案件がでてきてから探すというよりは、工務店開拓というタスクフ…

旗竿地スキーム

旗竿地って建築の制限があるので割安で買う事ができます。 横浜市なら、共同住宅と長屋の混在スキームというのがあって、 うまく旗竿地に収益物件を建てるやり方があります。 しかしながら私はそのスキームを使わないようにしていました。 共同住宅と長屋の混在スキームというのは、 検査機関によっては、NGになるケースがあるからです。 そういう理由で、私は旗竿地での混在スキームはやらないようにしていました。 でもどうなんでしょうか。 普通に建売アパートとかで、旗竿地に混在でアパートを建てている業者っていっぱいありますよね。 リスクはあるけど、大丈夫な検査機関を使えばできたりするんでしょうね。 今までは、少しで…

土地探しを再開して

5棟目が終わり、土地探しを再開しています。 一か月土地探しをして思った事です。 （1）土地の値段 土地の値段は、ピークを越えた感があります。 少しづつ土地の値段が下がっているのを実感します。 特に私の場合は、良い感じの土地というよりはゴミのような土地を検討する事が多いので。なおさら土地の値段が下がり始めているのは実感します。 （2）想定家賃 想定家賃が上がってますね。 がっちりと家賃の上昇を感じます。 特に新築は家賃を上げやすいのでしょう。 これが一番インパクトが大きいと思います。 1千円、2千円というレベルでなく、ちゃんとがっちりと上がっているような気がするので、企画を作るのが楽になったよう…

関西転勤？？？

勤務している会社で、関西に転勤する？？？という噂が出てきました。 あくまでも噂レベルですが。 結論からいうと噂どまりで、関西転勤はないです。 噂というより妄想くらいのレベルでした。 少し前までは、首都圏で不動産投資をガンガンやっていくという思いがあったのと、 信金で融資を引っ張っているので引っ越しをするとメンドクサクなるというのがあって、 他のエリアに行くというのは絶対に避けたいという気持ちでしたが、 今回の噂を聞いた時は、まんざらでもないかなって思ったのは事実です。 ようは、首都圏から脱出して、首都圏以外で不動産投資をする事ができるチャンスが得られるという意味で。 今はサラリーマンをしている…

運転資金というけれど

運転資金の融資を受けて不動産投資を加速されている方もおられるでしょう。 ガンガン物件を買える人や、買うべき物件をアテがある人は、 運転資金で不動産投資がどんどん加速するのでしょう。 私の場合、運転資金を借りたところでそのお金でどうする？っていう感じで、 まだ運転資金をうまく使いこなせていないです。 できれば早々に投資に役立つような形で使いたいと思っています。 運転資金を有効利用！！みたいな話はよく聞くのですが、当たり前の話なんですが、運転資金の融資の返済が始まります。 運転資金を使って物件を購入してCFがアップしたとしても、運転資金融資の返済があるので、そんなによろこんでいられません。 運転資…

人生のちょっとした転機？

今年の春は、人生の中でちょっとした転機になるかもしれません。 大きな転機ではないのですが、転換期の1つなんじゃないでしょうか。 不動産投資でも5棟目が終わり、注力する投資の対象も一旦リセットして、 あたらしいジャンルのものもどんどん見ていこうと思っています。 不動産投資以外の日常の生活の方も少し変化ありそうです。 春から少し変化がありそうです。 おっさんになってくると変化する事がイヤだったりするのですが、 人生の中で1歩1歩前に進んでいくと理解して前に進んでいけたらなと思います。 これまでの慣れてきているパターンというのはあると思います。 投資というのもありますし、 日常生活のルーチンみたいな…

やれやれまいったぜ②

高い値段で申し込みをした人が1番手になるレース。 買い付け申し込みの順番は、1日遅れの2番手であるが、私の金額が若干高い。 そして私が融資の内諾OKを早々にもらう事ができた。 担当者と、いつ売買契約をやりましょうかという話をしていた矢先に！！ 担当から連絡が入る。 売主から、1番手は申し込みを1番最初に出した人にします。と。 買付に出した申し込みの金額は、私が上だったものの、その金額の差が小さかったことから、順番で1番最初に出した人を1番手にするという意向が示されたのだ。 しかしながら、融資は私は数日前に内諾OKをもらっているのだが、 ライバルの人は、まだ融資の内諾をもらってないじゃないか！！…

やれやれまいったぜ①

5棟目が終了した直後に、面白いなって思う案件が出てきた。 いままでやった事がないジャンルの案件だ。 業者に連絡をして購入する意思があるので、すぐに融資打診しますよと伝えた。 番手は一番高い金額を提示した人になるとの事だった。 融資打診をスタートさせてその数日後に業者から連絡が入る。 買付を入れた別の人がいるので、一応そちら（私）も買付を入れてください！と。 私は思ってた金額を書いて買い付けを出した。 私はそのライバルの人より1日遅れて買付をだしたのだが、その買い付け額は、私の方が若干高かったようだ。 業者は一番高い金額を出した人が1番手だと言っているので、 申し込みの順番としては2番目だけど、…

安くインターネットを導入する方法

安くインターネットを導入する方法があります。 「業者探し」というよりは、「どの神輿をかつぐのか」って話なんだと思ってます。 この話は、1回だけ導入するという話ではないです。 基本的に、インターネットの導入費用なんてものは、原価という意味では、ざっくりとどこも同じだと思います。ようは業者が利益をどれだけとるかの違いです。 そこそこ安い水準の業者であれば、ざっくり言うとどこも同じなんですよ。 で、私がやっているのは、業者となかよくなる。業者にバンバン紹介する。そして自分が導入する時は安くしてもらうって話です。 業者を探すといより、どの神輿を担ぐのかという話。 その業者は、紹介できるくらいの、そこそ…

そんな事やっている場合じゃない？

首都圏で不動産投資をやってるとふとおもう事があるんですよ。 例えばですが、土地から新築とかを検討していて熾烈な争奪戦をやったり、 その利回りを0.1あげるために、すっごい努力をしたりとか、すごく大変です。 融資も全然出ません。 基本的にポンポン物件って買えません。 融資が出ませんからね。 とにかく前に進める事がすごく難しいです。 いつも思うんですよ。 そんな事をやらないで地方にいって15％を遥かに超える利回りの物件を買ったり、 融資もジャブジャブ出るので、 買った直後に連続で物件を買ったりと。 もちろん地方のマイナス材料は重々わかってますよ。 一気に規模を拡大するためには、 それなりのリスクと…

どれくらいのスピード？

いろんな投資家さんに会う機会が増えました。 中にはガンガン物件を買っている人もいますよね。 昔はそういう人を見ると凄いなーって思ってました。 私もいつの日かそういう人間になりたいなって。 私もそれなりに規模が増えてきて、 昔の自分がガンガン買っている人を見るのと、 今の自分がガンガン買っている人を見るのとで感じ方が変わってきたような気がします。 みなさんってどれくらい買っていきたいですか？ ガンガン買っていきたいですか？ 私の場合は、たくさん買っていきたいとは思いますが、 自分のペースで買っていきたいなって思うようになってきました。 ガンガン買うというペースにもよりますが、 ガンガン買っていく…

ようやく一息

実は5棟目が終わった後に間髪入れず別の案件の検討が始まり、 その案件の売買契約が来週末くらいにある？みたいな感じで話を進めていたんだけど、 その案件が流れてようやく、ほっと一息開放感を感じるようになりました。 検討していた案件の話は完全にその話が終わってからブログに書きたいと思います。 結構いろいろありました。 ブログのネタという意味では面白いかもしれません。 6棟目融資が付くのかみたいな話も収束し、検討の1つの軸も明確になってきました。 次はいろいろやる！って決めているんですが、本当にいろいろやっちゃっていいのか？みたいな話もあります。 土地から新築をやるって事ですが、今のご時世そんな事をや…

今でもドキドキする

5棟保有なので、5回は売買契約や決済をしているんですが、 今でも、それらの日が近づいてきたらドキドキします。 大きなお金が動きますからね。 売主や仲介が悪意を持った人間で、我々からお金をだまそうとしていないのかとか、そういう心配が多いです。 その物件を買ってよかったのかという心配よりは、契約書で自分が不利になっていないのかとか、地面師ではないですが、だまされていないのかとか、そういう心配ばかりしています。 こういう心配は、経験を積めば積むほど大きくなってきているような気がします。 最初の1棟目は収益物件を買ってよいのかみたいな心配はありましたが、 不安はそんなに大きくなかったのですが、 物件が…

目標の1つを設定！！

5棟目は無事に満室になりました。 客付けも順調でした。 弱めのエリアなんですが、その弱めのエリアの中でまあまあいい立地だったような気がします。 ものとしては良かったのかもしれませんが、数字がイマイチでした。 投資としては、よくはなかったと反省しています。 過去の物件の貯金があったからこそ買えた物件だと理解しています。 さあ次！という事なんですが、 5棟目と同じような物件を続けるのは正直キツイと思っています。 5棟目の時は、お金に遊んでもらうくらいならそこそこのものでいいので、働いてもらいましょうという意味合いが強かったです。 次の6棟目ですが、 5棟目のような物件を繰り返すというのはしたくない…

金融機関から回答が返ってきた

次の6棟目の本命としている金融機関に、現在の財務状況の資料を投げて融資出そうか打診をしてみた！！ その金融機関から回答が返ってきた！！ 回答は、、、 大きくない規模で、いい物件だったら融資できる可能性ありますとの事でした。 まさに前回その金融機関から融資をしてもらったくらいの規模・内容であればOKみたいです。 しかし前回の物件というのは非常に成績のいい物件。新築だけどかなり高利回りの物件。 高利回りなんで総工費も安かったわけで、 今の目線だと、ちょっと実現性が低いという高レベルの物件です。 それに近い物件だったらOKですよという事でした。 平凡なものだと厳しいんでしょうね。 一応、OKという事…

気になる街

地図好き人間です。 好きな街や気になる街があると、用事がなくても行ってしまいます。 最近、気になる街が出てきました。 こういうのは久しぶりです。 私の中で数年前に、空前の川崎ブームが来てました。 主に川崎の沿岸部。工業地帯あたりです。埋立地とか。 そういうのにハマってました。 意味もなく行ってましたね。工場萌え。 それの第2弾が来たかもしれません。 内緒ですが、これから時間があれば、ちょいちょい行ってみたいと思います。 不動産投資とかは全く関係ないです。 シンプルにその街、そのエリアに行ってみたい。それだけのモチベーションです。 いろいろと出かける中で新しい発見なんかもあるもんですね。 その街…