太陽の下で

サラリーマンの生活をしていると、太陽の下で活動するという事が減りました。 今でもテレワークメインなんですが、 朝から晩までずっと家の中にこもっています。 会社に出社する時も、昼の間は室内にいる事が多いです。 とはいえ、たまに会社に出社した日で、 日中に移動する事もあります。 先日も日中の移動がありました。 やはり太陽が出ている時間に、外で活動をするべきですよね。 季節もわかりますし。 とっても健康的な感じがします。 FIREしたいなと思っている理由に、 時間に縛られず、お昼間に外で活動したいというのもあるんですよ。 そちらのメドはまだまだですが、 うまく調整して、できるだけ日中に屋外で活動でき…

インカム？キャピタル？

最近はすっかり収益物件の価格があがってしまいました。 しかしながらどのような相場になったとしても儲ける事は出来ると思います。 インカムゲインとキャピタルゲインがあるのですが、 インカムゲインだけにこだわらないのであればできると思います。 キャピタルゲイン中心の不動産投資をするという事ですね。 どのような市況になってもキャピタルゲインメインだと儲ける事はできると思います。 しかしながら、そういう投資はだれでもできるわけではありません。 お金をすでにたくさん持っている人しかできません。 あまりお金を持っていない人、これから不動産投資をはじめようとする人はやるのは難しいです。 つまりこういう事です。…

会社について思う事

なんやかんやいって会社に行ってるとそれなりの給料がもらえます。 将来的にFIREしたいとは思っていますが、 実際に会社を辞めると給料はもらえなくなって収入が激減します。 どれくらい会社に労力を割いているかによりますが、 サラリーマンを続ける方が収入を得るという観点での割がいい人もいるでしょう。 収入として割はいいかもしれませんが、 長く時間が拘束されてしまいます。 もらえるお金の金額の大きさは二の次でいかに自分の欲しいもの（時間とか）を優先させるのかという話なんだと思います。 実際に専業大家になってみると、 いわゆるサラリーマンの仕事をするというのは貴重な経験だったと思うようになる気がします。…

客付けがうまくいってないのは

繁忙期もほぼ終わってしまいました。 ラストチャンスの4月のみです。 みなさん、客付けはうまく進んでいますか。 なかには苦戦している人もいるでしょう。 いろんな人を見てきました。 すんなり客付けができている人とそうでない人。 なんやかんやいろいろな事例を見てきましたが、うまく客付けができていない人のほとんどは、設定家賃が高すぎる事が多いですね。 ほとんどがこれでしょう。 苦戦していろいろ試行錯誤をするんですが、 結局家賃を下げるという事をすればすんなり決まります。 家賃の相場を見誤っているという事なんでしょうね。 ちゃんと家賃相場を調べましたか？ 業者に言われるがままにしていたらダメですよ。 ち…

夢はアメリカ横断

死ぬまでに1回やりたいシリーズです。 アメリカを車で横断してみたいです。 過去にアメリカを半分だけ横断するというのはやった事あります。 その時は、 ロスからコロラド州のデンバーまで車で走破しました。 アメリカ西海岸から東海岸までの行程の中の半分くらいですね。 若い頃に友人数名でチャレンジしました。 よく一般的な観光旅行とかでアメリカとか行ったりする事があるんですが、 それは所詮観光地を見るだけの話しですよ。 なにも無い所にこそ、その国の特徴が出てくるという話で、ザ・アメリカというのを非常に堪能することができました。 その旅行では、 往復の飛行機とデンバーからロスの飛行機。 そしてレンタカーだけ…

初心者の集まる大家会

不動産投資の初心者が集まる大家会、というかオフ会や飲み会みたいなものはちょいちょいあります。 私はまだまだ先輩大家と比べると若輩者なんですが、 初心者の人からしてみたら、そこそこ物件を持っているという事で、 そういう初心者が多い場では、助言を求められたりする事があります。 初心者が多い場で、 それなりに物件を持っている人が少ない場だったとすると、 神様というと言い過ぎですが、それなりに尊敬の対象みたいな感じで話しかけられたりする事があります。 そういう感じで話しかけられると、正直悪い気分にはなりません。 そういう場に行ってお酒を飲むというのも楽しいと思う事もありました。 しかしながら、そういう…

銀行に言われた話

とある銀行に融資の相談をしたと時の話。 資料を見てもらい銀行の担当から CFが凄く出てますが何か特別な事をやっているんですか？ みたいな感じの指摘を受けました。 私が保有している物件のほとんどが新築です。 新築のわりには、総融資額に対して手残りが世の中の一般的な数値より大きいと見えたのだと思います。 民泊とかそういうものをやっているのか？というのが先方の思いとしてあったようだ。 さらに、 民泊をやっているなら、届け出などはちゃんと出しているのか？ みたいなものも気にしているようでした。 私は、民泊はやっておらず、純粋に通常の賃貸しかかってないです。 通常の賃貸で、 高利回りな物件を持っていると…

会社の問題

サラリーマンの収入以外に収入を持つようになり、 いろんなものが見えてくるようになりました。 先日、こんな事がありました。 詳しくは書きませんが、 サラリーマンの職場から、職場の問題点みたいなものをあげてそれらを解決するような指示が来ました。 問題点というは、職場における表面的な小さい問題点でなくて、 その会社そのものの根本的な問題点みたいなものでした。 会社というのは、経営者と雇用者の2つの立場の人間がいます。 私は雇用者ですね。 会社の問題点を考えろと経営者から来たわけですが、 それは雇用者の問題ではなくて経営者の問題だと私は思うのです。 職場における小さい課題とかだったら雇用者の問題なのか…

土地から新築と土地先行

土地から新築というのは、土地も工務店も全て自分で見つけてきてアパートを建てるというやつ。 土地先行というのは、業者が土地を見つけてきて、工務店は指定の業者で建てるというやつです。 土地先行の方は私は未経験なんですが、 どちらも投資家がリスクを負うという点では同じです。 土地から新築だと、自分で工務店を決める事ができます。 一方で土地先行ものだと、企画をした会社が工務店を指定します。 おそらく工務店から企画会社に対してキックバックなんかもあるのでしょう。 土地から新築も、土地先行も主体者は投資家です。 建築の途中でトラブルが発生して、余計にお金が発生した場合、 契約の内容にもよりますが、基本的に…

悦タイム

繁忙期だったので、空いた部屋の家賃分析をやってました。 自分の物件と近隣の類似物件とベンチマーク比較なんかをするわけです。 「家賃」と「駅歩」と「部屋の広さ」あたりを抽出して比較します。 競合物件が複数あるんですが、比較すると、 誰がどう見たって自分の物件が優れてるやん〜！ このエリアで、自分の物件仕様のレンジの物件を探す場合、 誰がどう考えたって自分の物件が選ばれるやん！みたいな風景ですよ。 部屋の広さは勝ってるし、 駅歩も勝ってるし、 それでいて家賃も勝っている。みたいな。 誰がどう客観的に見ても自分の物件が勝つやん。みたいな。 単純に「家賃あげろや」なんですが、 繁忙期の後半だしあえて家…

今年の繁忙期は

今年の繁忙期は結構、活発じゃなかったですか？ 私は大家を初めて5年。 大家を初めてすぐにコロナ禍になりました。 コロナ禍中は、繁忙期でも結構苦戦しました。 大家って結構苦しいんだなって思ってました。 今は、コロナ禍は終わったという事ですよね。 通常時の繁忙期というのを初めて知ったという感じでしょうか。 苦しい日々だったのですが、 繁忙期パワーを感じる事ができました。 私の繁忙期は、なんやかんや言いながら6部屋退去がありました。 2月末までで2件 3月末までで3件 4月末までで1件です。 3月31日退去というのもあったのですが、 3月末までの退去の分は全て入居が決まりましたよ。 結構スムーズでし…

銀行員がこう言いました

少し前の話。 初めて話をする工務店がありました。 競争力のある建築費で建ててくれます。 とっても小さい工務店です。 小さい工務店なんで、いろいろ不安があります。 どうにかして、その工務店に発注しても問題ないかというのを判断しないといけません。 その時、その工務店のメインバンクが、その土地から新築のプロジェクトの融資をお願する事にしている金融機関と同じであるという事が判明する。 その金融機関からしてみたら、その工務店の財務状況というのは熟知しているはずだ。 私は金融機関の担当者に、その工務店は大丈夫なのか？ 倒産するリスクはないのか？ 建築を発注して問題ない会社なのか？ というのを聞いてみた。 …

FIREして卒業旅行

ちょとした目標ができました。 FIREして海外旅行行きたいです。 卒業旅行みたいなヤツです。 ささやかな目標なんですが。 計画としては、3年度にFIREしたいなと思っています。 本当に達成できるかや、実現の可能性なんかは、とりあえず横に置いといて。 時期は前後するかもしれませんが、FIREした暁には、海外旅行に行って遊びたいですね。家族旅行というよりは投資家さんと行きたいですね。 すでに先を進んでいる先輩投資家の方々や、 私と似たようなフェーズで似たような時期にFIREする方は、 よかったら一緒に海外旅行しましょう！ ささやかな、FIREしてやりたい事でした！

現実的な落としどころ

土地から新築だからといって、どう仕上げるのかは人それぞれ。 スゴイ高利回りで仕上げる事ができる人は、 びっくりするくらい安く建ててもらえる工務店を確保できている。 激安でなくても、 そこそこ安く作ってもらえる工務店があるならチャンスはあるかも。 土地から新築をやる以上は、建売よりも、かなり高い利回りは欲しい所だけど、 そんなにビックリするような高利回りを作るためには上に書いているように 特別な工務店とコネクションがないと無理。 しかしながら、そこそこの利回りであればチャンスはあるかも。 どれくらいを狙うのか、どれくらいを判断基準にするのか というのは人それぞれだし、それはすごいノウハウなのかも…

税理士変えよっかな

私は決算が終わると、すぐに決算書のデータを整理して、2週間以内くらいにすぐにデータを税理士さんに出すようにしています。 税金の支払い期限は決算の締めから2か月後なので、 1.5か月くらいは余裕を持たせて税理さんに資料を投げるようにしています。 これは毎年の恒例行事みたいな感じでやっています。 それなのにですよ。 税理士さんから連絡が入りました。 税金の支払い期限の1か月前までに必ず資料を出してください。 さもなくば、業務加速の特急料金を請求しますよと。 いやいやいやいや。 他の顧客はギリギリにしか資料を出さないのかもしれませんが、 私はかなり余裕を持たせて必ず1.5か月前までに資料を出している…

とある大家会

結構昔の話です。 自分が入る大家会みたいなものを探していました。 ネットでいろいろ調べて、この大家会よさそうかもみたいなものがあって入るかどうか検討していました。 そこからしばらくして、 不動産投資家が何人か集まる飲み会に参加しました。 ちょうどその飲み会に検討していた大家会の主催者の人がいたのでした。 その人も含めた数名くらいで雑談をするような感じになっていました。 そこそこお酒もはいった状態だったのですが、 その大家会の主催者の人が同席した他の不動産投資家さんを、（軽く）馬鹿にするような事を言いだしたのでした。 ちょっとしたイジリなのかもしれませんが、 私が言われたらかなり頭にくると思うよ…

1つに絞らないで、、

最近はいろんな業者とちょいちょい話をするようにしています。 その業者さんから1つアドバイスをもらいました。 使う銀行を絞らない方がいいですよって言われました。 前提条件として、 私としては、融資が出そうな複数の金融機関は持っています。 しかしながら、その中の1つの金融機関が頭一つ抜きんでて融資条件がいいのです。 当然その金融機関を使う事を大前提として、物件探しをしているんですが、 それに対して業者さんから「その銀行だけに絞るのはよくないと思いますよ」って言われたのでした。 どういう事か。 どうやらその銀行が使える物件というのはかなり限定されるようです。 売主や仲介によっては使う事ができない銀行…

新しい年度のスタート！

新しい年度が始まりました！！ 仕事のプロジェクトも少し変わりましたし、 いろいろと断捨離もした。 ちょっぴり身の回りの変化がある4月になりそうです。 時間とともに変化していくものだと思うので、 じょじょに自分の取り組みなんかをアップデートしていけたらなって思います。 不動産以外の活動もどんどんしていきたいですし、 不動産関係のコミュニティーで言えば、いろんな人とかかわりをもつような事も今年はどんどんやっていきたいなって思います。 少し前はそういうコミュニティーの活動みたいなものもやってました。 今は、休止していますが、そういうのもどんどんやっていきたいですね。 それと遊びもですね。 いろんな遊…

第5回横浜大家麻雀大会開催決定！！

（既出の内容のリピートです。ブログとして掲載していなかったので共有です） 定期的に開催している、横浜大家の麻雀大会も次回でいよいよ第5回目！ 次回は5月中旬に開催予定です 前回は総勢16名での開催となり、かなり盛り上がってきております。 次回も16名くらいの規模で開催できたらなと考えております。 次回は私が幹事をする事になっているので、 このブログを見ている方で参加したいという方がおられたらお声がけいただけたらなと思います。 基本は横浜に住んでいる投資家さんや、横浜で不動産投資をしている投資家さんが基本なんですが、神奈川県全体ならOKと考えていますし、 直接的に神奈川県と関係のない不動産投資家…

工務店の倒産

ちまたでは建築会社の倒産の話題で盛り上がってますが、 土地から新築で工務店が倒産するリスクについて思う事を書きたいと思います。 土地から新築イコール「倒産のリスク」みたいなものを想像する人が多いと思います。 しかしながら、ポイントさえおさえていたら倒産というのは、あんまり気にしなくてもいいのかなっていう感覚を持つようになってきています。 私自身、倒産したという事例はちょいちょい聞きます。 感覚として、RCをやっている建築会社の事例が多いような気がしますね。 逆に木造で倒産した事例というのは、ゼロではないですが、ほとんど聞きません。 それと建築費というのは因果関係ありますよね。 相場より安くやっ…

FIRE予定日

2023年度の3月末をむかえました。 私が不動産投資をはじめて5年です。 不動産投資を始めた時の目標では今年の3月末にFIREをする事を掲げてました。 しかしながら実際はFIREできる状況にはなっていません。 到達度でいえば50％くらいでしょうか。 よりリアルに物事が見えてきて、 今は軌道修正して3年度にFIREするという事にしたいと思っています。 反省点はあります。 もともと不動産投資の序盤戦は、前に進みたい思いをグッと我慢して、 着実に進めたいと考えていました。 あえてスピードを落としていました。 物件を買った着後は半年は次に行かないとか、 買えなくてもあわてるな！みたいに思っていたという…

不義理

私の黒歴史の1つです。 いい業者と知り合うことができたのですが、 いろいろあって不義理な事をしてしまったのです。 そんな事してしまうと、もう付き合えないですよ。 いい業者さんと思ってたんですがね。 残念ですよ。 あきらめてました。 しかしながら、少したってからその業者から連絡が来ました。 また相談にのりますよって。 普通の人が聞けばよかったねって思うかもしれませんが、 私はその連絡はちょっと怖かったです。 そうは言っても不義理な事をしたわけなので、 ちゃんと対応してもらえるか心配です。 とりあえず、今すぐどうこうするつもりはないですが、 将来、仕事をお願いする事はあるのだろうか。 将来、仕事を…

パンチ力あるよね

土地代や建築費の高騰でなかなか安くアパートを作る事が難しい世の中になってきました。 簡易な計算なんですが、どれくらいインパクトがあるか計算してみた。 例えば、年間の家賃収入が800万円だとしましょう。 利回り7％で作り上げたとしましょうか。 7％だと、1億1430万円です。 これくらいが1つの基準じゃないでしょうか。 近年よくある目標値で8％というのがあります。 8％だと、ちょうど1億円です。 ひと昔前の目標の利回りで9％というのがありました。 9％だと、8888万円です。 1億円前後の物件で、7％、8％、9％の利回りの仕上がり方で、 総工費がこれくらい変わっているという事になります。 今時の…

なめられてるよな

先日、初めての業者の所に行ってきた。 その業者、第一声でかましてきやがった。 うちの客は地主さんばかりなんですよ。 かましてきやがった。 そこからいろんな話が始まる。 ズケズケといろいろ聞いてきやがる。 普通はあんまりそんな直接的な事、聞かないやろみたいな事もズケズケと聞いてくるやないか。 うちは地主しか相手にしないけど、あんたお金もってるの？ みたいに思っているのだろう。 完全になめられている感じがした。 一応、こちらは投資家というふうにとらえたうえでの対応だと思う。 そういう業者からしてみたら、 地主という太客がいるなら、うるさい投資家なんで相手にしなくてもいいんでしょうね。 こんちくしょ…

今でも怖い

今でも物件を買うというのが怖いです。 3億円近く借金してますが、今でも怖いです。 特に新しい相手と取引する場合とかはね。 新しい所だといろんな事に注意をしないといけません。 すでに取引実績があるところで、 リピートの内容だったら、そんなに心配しないでもいいのかもしれませんが。 新しい内容だったり、 新しい取引相手とかだったら心配しまくりで、 夜も寝られないという感覚は今でもありますよ。 たくさん物件を持っている人はどうなんでしょうかね。 たくさん持ってても気にする人は気にすると思いますし、 そうでない人もいるのかもしれません。 同じ相手にリピートで繰り返すのって、 そういう心配は少なくてすむの…

癒着しすぎてるよ

横浜のとあるアパート業者ととある大手不動産業者が癒着しまくってるという話です。 癒着というワードは適切ではないのかもしれません。 法を犯してるとか犯してないとか、そういうのはよくわかりません。 法に触れない範囲で仲良しなだけという事かもしれません。 何年か前ですが、横浜のアパート業者に売りに出されている建売アパートの問い合わせをしました。 仲介業者は挟んでおらず、直接売主の業者の所に問い合わせをしたわけです。 実際にお会いして話をしましょうという事になったのですが、 指定された打ち合わせの場所は、大手不動産業者のオフィスでした。 「あれ？なんで？」と思ったのですが、 しばらくして事の顛末がわか…

交渉での空気感

交渉する時、相手がこちらをカモろうとしてくる時って相手がどんどん攻勢をかけてくる空気感になる事があります。 相手が「いつ契約しましょうか」みたいな感じでどんどん攻めてくるんですよ。 一方で、こちらが相手をカモるような状況の時はまったく反対で、こちらが相手に対して「いつ契約しましょうか」みたいなプレッシャーを与えるような空気感になっている事が多いような気がします。 例えば何か物件を買う際に、 相場より高い物件を買わされそうな時、 相手がそれなりに儲かるような時って、 どんどん攻勢をかけられてしまいます。 どんどん先に進められそうな空気感になったりします。 逆にこちらがあきらかに良い条件で物件を買…

環境は自分でコントロールしないとね

たくさん収益物件を持っているから偉いとか、 収益物件を持っていないから偉くないとか、 そういうのは全くないです。 お金を持っている人がたくさん収益物件を持つことができて あまりお金を持っていない人は収益物件をあまり持つことができない という話なだけです。 人との付き合いみたいな話で言うと、 物件をたくさん持っているとか持ってないとかそういうのは大切ではないですが、その人の人間力みたいなものは大切だと思います。 だから保有している物件の数は、人との付き合いとしてはそんなに重要な話ではないと思っています。 他の人の話なんかを聞いていて、 自分だったらこうするのになってもうような話を聞くとすごくヤキ…

基準難しいよね

最近は利回りがすっかり低くなってしまい、 前に進めるかどうかの判断って本当に難しくなったような気がします。 ひと昔まえは、「あきらかに良い！」みたいなものしか検討の土台にのせてませんでした。 シミュレーションもするまでもなく良い。みたいな。 そんな目線だったのですが、 今は凄くシビアになってきたような気がします。 私の場合はCF優先なので、 CFは出るという物件が大前提なんですが、 どれくらい余裕を持たせてCFが出るのかみたいなものが1つのポイントになるのかなと。 それで近年は結構ギリギリな感じがします。 CFは大切にしてますが、 CF以外でも投資の効率も重視します。 それと、出口ですよね。 …

時代の流れは速い！

最近、物件の価格がどんどん高くなってきてますね。 それは誰でも知っている話ですが、 1年、1年で、どんどん高くなってきていますよ。 びっくりするくらいのスピード感ですよ。 高くなってるのは誰でも知ってる話ですが、 自分の中でも「これくらいだろう」みたいな水準があったのですが、 それよりももう1段階高かったです。 半年前よりも確実に高くなってません？ そんな実感がありますよ。 なんなんでしょうか。 この高騰は。 新築とかだったら、部材の高騰みたいなものがあるんですが、 それ以上に、相場を見たうえでチャレンジしまくっている価格にしているんでしょうか。 たくさんの物件を見て、相対でいいものを買いまし…

大家会やめよっかな

不動産投資を始めた直後くらいから行っていた大家の会みたいなものがあります。 そろそろやめよかなっ思っています。 なんやかんや4年くらいは行ってました。 一時は頻繁に参加していたんですが、そろそろやめてもいいのかなと思うようになってきました。 本当は1年くらい前にやめようと思ったのですがやめるのももったいないかなと思ってとどまってましたが。 やめる事にしました。 ひょっとしたら半年くらいで復帰するかもしれませんが。 やめる理由としては、 もっといろんなものに時間を使いたいかなと。 大家のコミュニティーに参加すると、時間であったり頭のリソースであったり、 何かしらのリソースを消費するのですが、 そ…

これからのみちのり

物件は流れてしまったのですが、大きな収穫はありました。 「まだまだフルローンいける」というのを知る事ができたのが収穫です。 正直、自己資金10％は覚悟していました。 フルローンが出たのは驚きでした。 物件そのものがよかったというのもありましたが。 物件がよくてもフルローンは出ないと思っていたので。 1棟目、2棟目でフルローンが出るのはわかりますが、 5棟目でフルローンというのはインパクトデカいです。 不動産投資で規模拡大を前提とすると、 いかにフルローンが出すのかという競技のようにも思います。 これからの作戦はいかにフルローンを引き出すかというのが大きなポイントになるんじゃないでしょうか。 当…

流れた物件の話②

土地の売主さんが亡くなられて相続案件に。 そしてその相続人が「誰がこんな値段でハンコおしたんだ！」って騒いでいる。 悩ましい展開だが、 アパート業者と土地売主との間には売買契約が締結されているので手付金の倍返ししないと解約はできないはず。 そのあたりの詳細をアパート業者に聞いたところ、 アパート業者が言うには、「実は手付金の金額がそんなに大きな金額にはしていないんですよ」と言うではないか。 なんと。 ちょっと厳しい展開っぽいじゃないですか。 それから私の中でいろいろ分析をしてみた。 どれくらいの価格で土地を買おうとしているのかや、 どれくらいの手付金なのかというのがなんとかく推測できたのでいろ…

流れた物件の話①

流れた物件の話です。 久しぶりに良さげな建売アパートが出たので話を進めていました。 1番手でグリップもできていて、融資もフルローン。申し分ない状態。 売買契約に向けて話が始まるかなと思いきや、 アパートの業者が少し待ってくれというではないか。 どうやら土地は、まだアパート業者の保有にはなっていなくて、 土地のオーナーとアパート業者との間で土地の売買契約が締結しただけの状態だったようだ。 近日中に土地が引き渡されるので、それが完了したら私とアパート業者との間での売買契約をやりましょう。と。 しばらくしてアパート業者の担当者から連絡が入る。 「土地の売主さんが亡くなられたようです。しかしながら売買…

のんびりしてられないよね

のんびりしてられないですよね。 物件の価格というのもミクロに見るとあがったり下がったりですが、 マクロでみると必ず上がり続けると思います。 あと5年もすれば、サラリーマンがアパートが買える世界も完全に終わりを迎えるかもしれません。 融資もです。 あるタイミングで融資がつく状態だったら、 さっさと物件を買っちゃうべきですよ。 担当者が変わったり、 銀行の方針が変わったり 1年経てば状況が大きく変わります。 融資を出してくれそうなうちに どんどん融資を引くべきですよ。 少し先の事なんてわかりません。 よくなる事もあれば悪くなる事もあると思います。 今の時点で融資が引けたり物件が買える状態なら、おち…

話が流れました

少し前から取り組んでいた案件ですが話が流れてしまいました。 今回は建売の新築アパートを検討していました。 利回りはそんなに高い物件ではないのですが、 立地や仕様など総合的に判断して非常に魅力的な物件で久しぶりに欲しいなと思った物件でした。 融資も早々にフルローンの融資内諾をもらい、 1番手を取りグリップもできていて、 あとは売買契約を締結するだけという状況だったのですが、 先方の事情で待ち状態が続いていました。 他の誰かが買うという事でなく、 この企画そのものが消滅してしまいました。 このあたりの話は別の機会に書きたいと思います。 2か月間、待ち状態でした。 話が流れて残念というのはありますが…

閉じてゆく扉

とある金融機関の担当者から電話がかかってきた。 まだ取引はないところだが、できればお付き合いをしたいと思っているところだ。 1年くらい前に融資打診をして、 本部審査までOKになったことがある。 そこからちょいちょいやりとりがある。 融資の審査もスピーディーだ。 その金融機関からの電話。 担当が言うには、 融資の審査の基準が厳しくなりますよと。 それにより今までOKだった目線でもNGになる可能性が出てきましたよ。と。 今すぐ案件を出してくれたらギリギリ今までの基準で見れるけど、 さらに先になると難しくなりますよと。 そういうメッセージを残して電話を切った。 まさにとある銀行の融資の扉がじょじょに…

クソ物件買うってよ

もしも他の誰かがクソ物件を検討していたらどうしますか？ 助言をしてあげたいという気持ちもありますし、 余計のお世話だと言われそうな気もするので放置がいいような気もします。 最近の私の対応は、基本的に何も言わないという行動を選択すると思います。 何も言わないのが一番平和です。 うらみを買う可能性もありますし、 人生、なにがどうなるかわかりません。 それともう1つ思う事があります。 不動産投資はゼロサムでないという人もいますが、 私はなんやかんや言ってゼロサムだと思います。 儲かる人もいれば損をする人もいるって意味です。 全員が大きく儲かるって事はないですよ。 物件を買う人と売る人もありますし、 …

てっとり早く利回りを1％あげる方法

てっとり早く表面利回を1％あげる方法です。 てっとり早くあがる状態に移行する事はできますが、工数は増えるのでめんどくさいです。 相対でざっくりと1％くらいあげれる方法です。 答えから先に言うと、自主管理にするという事です。 管理会社にお願いした場合、 管理費として5％くらいは、かかると思います。 まずそれらがかかりません。 それともう1つ。 更新作業も自分でやります。 自主管理大家さんでも更新作業は業者に投げるケースもありますが、 更新作業も自分でやります。 更新料って、2年に1回です。 そこで家賃1か月分が入ります。 それがそのまんま収入になります。 何気に2年に1回の更新料って大きいです。…

目標を聞く時の話

初心者の人と話す時に、どれくらいの規模を目標としてるんですか？みたいな話になる。 よく出てくる数字で、 月にCF10万円が目標です。 って話になる。 月にCF10万円というのは簡単な目標だと思う。 それくらいだったら、そこそこの規模の1棟を買えばクリアできる。 1棟であれば、融資もどこかで引けるだろう。 それくらいの規模だったらすぐにクリアできるんじゃないの？って話をすると、 じゃー〇〇くらいを目標にしますって言いだす。（目標をあげる） こういう場での目標ってちょっと聞き手として思惑があると思うのです。 月CF10万円を目指すのと、 月CF100万円を目指すのは動き方は全然違うからです。 そし…

めざすところは

今は待ち状態なので、物件探しはお休みしている一方で、 それ以外の事を考える機会が増えました。 これからどういう不動産投資をしていくのか？ や どういうところを目指していくのか？ などです。 人によっては、特定の手法を極めるんだ！という人もいれば、 規模感で目標を作る人などもいると思います。 私の場合だと、 どういう手法を使うのかは何でもよくて、 とにかく目標の規模の達成を目指すみたいな感じかな。 そのための融資戦略。 特定の手法のみにかたよらず、 （今はできてませんが） 雑食で儲かるものはすべてやるというスタイルで進めたいなって考えています。 目標とする規模感ですが、 ちょっと変えようかなと思…

宙ぶらりんの中で

現在、宙ぶらりん中です。 取り組み中の案件ですが、 先方の都合で待っています。 詳しい話は落ち着いたら書くかもですが、 とにかく待っている状態です。 少し前に状況を聞いて、いろいろ分析しています。 登記簿謄本を読むといろんな事がわかりますね。 先方がどういう資産を持っていて、 それが長い時間を経て、世代が進むにつれて、 どういう感じに資産が変わってきているのか。 事業をやっているのか。 そしてその事業のためにいろいろ金策しているんだな。 もともと持っている資産が今がこれくらいになっていて、 それが最近はいろいろあって、いろいろ対応しようとしているんだなと。 となると、どうなりそうなのかなと。。…

めざすは大阪？

首都圏の投資家が大阪で物件を買う方法の話を聞いた。 大阪は融資を出してくれる金融機関が多くて積極的だと聞く。 しかしながらネックは融資だろう。 私の場合、大阪というのは少しゆかりがある。 今は横浜に住んでいるが、それまでは大阪に住んでいたのだ。 大学時代と社会人時代。 実家も大阪ではないが関西だ。 それと嫁さんの実家も大阪だ。 普通になんのゆかりの無い人が大阪に乗り込むよりは、 少しくらいはプラスになるかもしれませんね。 今すぐどうこうするということはないが、 将来的にそういうところを狙うというのも面白いかもしれないなと思った今日この頃。

利回り星人

私は超利回り星人です。 探せばいい利回りの物件があるだろう。みたいな。 それで高い利回りの物件を追いかけ続けていました。 実際問題、難易度は高かったですが高い利回りの物件は買えてました。 最近は少しづつ心境の変化が起こってきています。 物件価格の相場というのがあります。 良い物件は高いですし、 悪い物件は安いです。 そういう相関関係みたいなのがあって、 相対でお値打ち価格なのか、そうでないのかというのがあります。 そっちも重要なのかと。 昔はひたすら利回り至高主義だったのですが基本はクソ物件ばかりですよ。 私も不動産投資をそれなりの規模になってきて、そろそろ利回り至高主義から少しだけ離れてもい…

違うよね

土地から新築アパートの7％と、 土地先行決済の売り建てアパートの7％と、 建て売りアパートの7％ というのは意味が全然違いますよね。 リスクが全然違うので利回りが同じだからと言って同じ土俵でそれらを比較するのは間違っていると思います。 台風や何かのハプニングで工期が1年間伸びた時や、 突発的な費用が発生した時など、 それらのリスクを誰が背負うんですか？という話です。 土地先行決済の売り建てアパートは、どういう形態になっているんですかね。 契約にもよると思います。 私の感覚では、リスクは投資家サイドで背負うというケースが多いという印象です。 リスクが高い分、建売よりも利回りが高くないとやるべきで…

目線あってる？

過去に検討した土地が1年後に建売アパートとして売りに出される事ってちょいちょいあります。 ちょいちょいあるので珍しい事ではないのですが 先日あった事例は、 私が企画をした際は仕上がりは7％台でした。 立地は微妙です。 弱いです。 それで建売で売りに出されていたものは6％台でした。 感想なんですが、うまく表現できません。 複雑な気持ちです。 この案件は立地が微妙でした。 もう少し立地が良ければやっていたと思います。 立地が微妙で7％台という数字。 7％台と言っても、7.5％～7.0％の間くらいです。 微妙な立地でその数字だと弱いという事で流しました。 当時の私の判断としては、間違いはなかったと思…

メガ大家はこんな感じ？

時間があったのでテレビゲームで桃鉄をやってました。 桃鉄くらいできないと1人前の大人にはなれないだろうという事で、子供たちにも桃鉄の遊び方を教えてあげたりしていました。 桃鉄って知ってますか？ 桃鉄はすごろくのゲームなんですが、 物件を買って収益をもらうというところが大家的な感じがします。 最初は子供と桃鉄をやってたのですが、 子供がゲームにあきてからは自分一人で桃鉄をやってました。 日本中の出てくる収益物件を全て自分一人で買い占めるんだみたいな感じで楽しんでました。 途中、日本の収益物件のほとんんどを買い占めてくるとゲームとしてワンサイドになってきます。 すごろくなんでゴールにいかないといけ…

廃人

この1か月ですっかり廃人になってしまいました。 検討している案件で待ち状態だったので不動産投資活動を止めてグータラしてました。 その間、いままであまりやらなかったような事もやってましたね。 テレビゲームとかやってましたし、 テレビのドラマなんかもよくみてました。 テレビゲーム廃人みたいな感じになってました。 テレビゲームとかやり出すとあっという間に時間が消費してしまいますよね。 よくないですよ。 今年の2月はかなりのんびりさせてもらいました。 不動産投資を始める前の時代を思い出しました。 今検討している案件がぽしゃりそうなので、 そろそろ次に向けて暖機運転を始めようかなと思っています。 今はど…

スタイルを考えないとね

冷静に分析しています。 投資なんでお金に働いてもらってナンボの世界です。 世の中の事例を見ていると怖い事ばっかりなんで、どうしても自分の目線をあげてしまいがちです。 結果、目線をあげすぎてしまって最近物件買えていないです。 偏差値70の物件を買うといよりは、 偏差値60の物件を間髪入れずにどんどん買っていくというのが正解なのかなって思います。 いや、 偏差値65の物件を買うといよりは、 偏差値55の物件を間髪入れずにどんどん買っていくそれくらいでもいいのかなと思うようになってきました。 買っていく頻度やスピードと、 買える物件のクオリティーと言うのは相関関係あると思います。 そこそこの偏差値の…

雲行き怪し

今、着手している案件があります。 1番手も取れていてグリップもできている。 融資もこれ以上ない満点の融資条件で内諾OKをもらっている案件です。 しかしながら先方の都合で待ち状態が続いています。 凄くいい案件なんで待つしかない。 という事でこの1か月間、ずっと待ち続ています。 もしもグリップが弱いとか、 物件そのものが弱い案件だったら、平行して他の案件も探すのですがそういう気持ちにもならない。 そんな状況でした。 しかしながらその案件の雲行きが怪しくなってきました。 途中経過という事で状況を聞いたのですが、 客観的に厳しい雲行きになっているような気がします。 気に入っている案件なんで、 少々待ち…

おちついたら

おちついたら飲み会とか食事会とかちょいちょい開催したいですね。 特に地域性の色がついた集まりみたいなものはどんどんやっていきたいなって思っています。 最近はおおきなあつまりなんかにも参加しないで、もくもくと活動しています。 特に地域の近い知り合いって、そんなに多くないかなと。 行ってみたい店リストみたいなんがあるんですが、 そういう店はどんどん増えてきているんですが、 実際に行くという期間が断然少ないですよ。 おちついたら、定期的に情報を交換したり、 飲みに行けるような集まりみたいなものもどんどんやっていきたいですね。 似たようフェーズの方や、 似たようなエリアで投資をしている方々、今度飲みに…

身の丈

身の丈に合った投資をしてますか？ その基準はひとそれぞれですが、 結構チャレンジングな事をやっている人は（中には）いるなって思います。 新築アパートを買って、早く満室にしないと生活費がなくなるとか言ってる人や、 土地から新築で、突発的な費用が発生したり、竣工が伸びて、金策が苦しいといっているひととか。 サラリーマン投資家さんとかで、 不動産投資で得た家賃を使わないと生活ができない人とか。 身の丈に合った投資なんでしょうか。 あと土地から新築も、 余裕のある財力がないとリスク高いと思いますよ。 工務店が飛んで建築費の何十％が無くなってしまっても 問題なくやり切れるくらいの財力がないと不安じゃない…

気のせいかも

気のせいかもしれないけど、 新築の建売APの利回りが低くなってきた一方で、 まともな物件が増えてきたような気がします。 ダメダメな物件が減ったといった方がいいのかも。 もちろん利回りは低いですよ。 少し昔だったら8％とかまずまずいい感じの利回りが出ていたとしても、 狭小だったりと、クソのような物件ばかりでした。 最近は利回りが低くくて、かなり厳しい数字なんですが、 アパートの質としては、まずまずな物件が増えたような気がします。 気のせいかもしれませんが。 特定のエリアだけの話かもしれません。 新築ってだいたい利回りが低いのですが、 ひと昔は、狭小物件だとか、クソのような立地の物件だとかで、 8…

何度も言ってる話

このブログで何度も言っている内容です。 初心者向けの話です。 最近の新築アパートは利回りは高くても7％くらいですよ。 相場としては6％後半くらいですかね。 正直CFは少ないです。 融資期間がソコソコあればソコソコのCFは出ると思ます。 しかしソコソコであって、そんなにたくさんのCFではないです。 何か突発的な出費があればすぐに吹っ飛ぶレベルです。 新築アパートを買うと、すぐに満室になって毎月家賃が入ってきます。 満室なんで何もやる事はありません。 それで家賃が入ってきます。 1棟目を買うとほぼ100％買いたい病にかかります。 家賃も順調に入っているからどんどん次の物件を買おうという話になります…

今年のGWは

今年のGWは。 マイルがたまっているのでそれを使うというのが前提条件。 沖縄によく行ってましたが、飽きました。 今年は沖縄以外で。 当初は、鹿児島県の離島に行こうと思ってましたが、 フェリーや鹿児島から飛行機を乗るとかとっても大変そう。 行ったとしても自然は満喫できるが、結構なにもない。 という事で却下。 下の子供が猫が好きで、 猫の島に行ってみるという案が浮上。 猫の島は全国にあるが、九州の北部は家族で行ったことがないので、 九州の北部に家族旅行する事にしました。 途中、九州にも猫の島があるようなので、そこも目的地の一つにする。 九州の北部を車でうろうろする感じ。 主にグルメスポットを巡るよ…

立派でない大人

世の中の人たちは立派な人が多いので、 こんなことを思う人は私だけと思うのですが。 今、アパートを買って、 あくせく借金を返してます。 贅沢はしないで、質素にくらしてますよ。 30年ローンとかだったら、 借金を返し終わるくらいになると自分はおじいちゃんですよ。 死んでるかもしれません。 ちょうど30年後って、完全に自分の世代でなくて、 自分の子供の世代ですよ。 自分の代で苦労して借金を返して、 ちょうど子供が一人前の大人になったくらいに、光り輝く無借金の土地が子供のものになったりするわけですよ。 なんか納得できない感ってないですか？ 世の中の立派なおとうさんは、そんな事これっぽっちも思わないかも…

利回り低い物件

都心部の利回りの低い物件について 都心部の利回りの低い物件を、なんの躊躇もなくどんどん買っている人はいます。 インカムはゼロで、キャピタル狙いの投資ですね。 不動産投資の大きなくくりでいうと、 インカムで儲けようがキャピタルで儲けようがどちらでもよいです。 都心部の物件は、インカムといよりはキャピタル狙いが多いと思います。 私は正直、そういう投資は少なくとも今はやりません。 必ずインカムが出るものしかやりません。 どうしてか？ 拡大させたいからです。 たくさん融資をしてもらいたいからです。 それが理由です。 決算書の数字を意識しているからです。 もちろん、キャピタルで儲けるというのも決算書をよ…

集中せよ！

不動産投資をするようになり、いろんな人と関わるようなりました。 これまで生きてきた世界と違う人種との遭遇。 スゴイなと思う人もいますが、 あまりかかわりたくないような人もいます。 人とのかかわりで、 プラスな印象をうける事もあれば マイナスの印象をうける事もあります。 そういう人たちと遭遇して、気持ちを乱されるのなんて馬鹿げた事ですよね。 それは自分自身に対する集中力が悪くなって注意散漫になっているからなのかもしれません。 他人の事なんでどうでもいい事ですよ。 自分が前に進める事だけを考えたらいいんですよ。 他人の事を考えている時間なんてないはずです。 他人の事を考えてあれこれ一喜一憂するくら…

今日も元気です

不動産投資活動はどんどん活動しております！！ 私の場合は、日ごろの不動産投資活動の内容は日々のブログには書かないという方針にしています。 こんな物件を検討していますとか、 買付だしたとか、 とういうリアルタイムの内容はブログには書かないようにしています。 ですので、不動産投資の活動が活発になればなるほど、 ブログに書くネタだったり、 書くための時間が減ってしまうために、 ブログとしては、イマイチな感じになってしまいがちなのです。 私のブログを見て、 気合を入れていろいろ書いている日は、日ごろの不動産投資の活動としては暇な状態である事が多くて、 あっさりしたブログの日は、検討中の案件が忙しかった…

7%論・再び

7％の新築アパートはありなかしか。 過去このブログでさんざん書いてきましたが再び取りあげたいと思います。 これまでは「7％の新築アパートはダメだよね」みたいなトーンで書いていました。 物件を買う以上、それなりのCFが出ないと買う意味がないと思っているからです。 （不動産投資のフェーズによりますが、多くの人はCF優先ですよ） それなりというのが重要で、多少の出費があったとしても余裕をもってCFが出ているという意味です。 しかしながら世の中の物件の利回りがさがり、7％の新築アパートもちゃんと考えないとなという感じになってきていると思います。 正直な話、CFが出るかどうかギリギリのラインに近づいてい…

こんな物件やめておけ

個人的な意見です。 売りに出ている物件の情報が送られてきますが、 その物件の住所がだいだい似たようなエリアである事が多いじゃないですか？ 収益物件が出やすいエリアってあると思います。 横浜だったら、何か所かありますよね。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 また〇〇エリアの収益物件だな。 みたいな。 そのエリアに行くと、 古い街並みで、歳よりがたくさんすんでそうな雰囲気。 そういう土地が売りに出されて収益物件が次々と建てられています。 実際にそういうエリアを歩くと、収益物件だらけだ！！！みたいな事ってよくあります。 そういうエリアは、（私の個人的な意見ですが）やめて…

ありかなしか

近隣より利回りが少し高いエリアがあるんですよ。 どこもドングリの背比べなんだけど、そのエリアがけ頭一つ出ている感じで。 頭一つ出ているので目立つんですよね。 そういう物件を見て利回りが高いから良いのでは？と思う人がいるかもしれませんが、 ほとんどのケースで、それは値段相当な事が多いです。 利回りが高いのですが、 客付けが難しいとか、なんらかのマイナス材料があるわけなんですよ。 値段相応なわけですよ。 利回りが頭一つ出ているエリアがありかなしか、なんですが、 値段相応なんですよ。 利回りに応じて難易度が高いという事ですから、 利回りが高いけど難易度が高い物件を買うのか、 利回りが低いけど難易度が…

新しい選択肢

最近ちょいちょい物件のマイソクを送ってきてくれる銀行があります。 この物件買いませんか？うちだとこれくらいの融資条件で融資出せますみたいな感じで。 過去に何回か本部審査まで行ったことがあって、 それ以来ちょいちょいマイソクが送られてきます。 ちなみにその銀行はまだ使ったことがない銀行なんですが、 将来的に使えるようになればいいなとは思っています。 地銀なので、エリアがある程度絞られているのですが、 信金よりはエリアが広くポテンシャルは高いと思っています。 横浜・川崎だけでなく神奈川県全域で使えるというのは非常に使い勝手がよいですね。 ただ最近は神奈川県でもなかなか利回りが低いのでハマる物件はあ…

最近思う事

・最近は、毎年毎年物件の価格がどんどん上昇してますね。 のんびり市場の動向や相場をウォッチングしているうちにその間にも価格はどんどん上昇して、どんどん買えない（買っても意味のない）世界になってく。 1年前とか2年前とか3年前の残像が頭に残っていたら不動産投資ができない。 ・エリアで相場は全然違う。 神奈川県より埼玉や千葉の方が安いよね。 その地域の中でもいろいろあるけど。 神奈川県在住だと、どうしても金融機関の関係で神奈川県を中心に考えないといけないというのはあるが、神奈川県とゆかりの無い人で他のエリアを選べる人がわざわざ神奈川県の物件を買おうとしているのは不思議な感じがする。（個人的意見） …

予定狂うかも

私の不動産投資の当面の目標は、7棟50戸というのを目標にしています。 なんとなくの数字です。 50戸くらいあればソコソコのCFになるだろうというくらいです。 いま、それに向けていろんな青写真を描いているんですが、 次の5棟目で狙っている目論見がうまくいけば、 なんとか7棟50戸という目線もクリアできそうかな・・・っていうレベルに近づいてきます。 なんとかうまくやりくりすれば、 売却を挟まないでそれくらいに達成できるかな、、どうかな、、という状況。 7棟50戸というのは結構昔から言っていた数字で、 ひょっとしたらFIREできるかもみたいなものもありました。 しかしながら最近思う事としては、 子供…

大家といっても

不動産の投資家のイベントで、凄く盛り上がる事があります。 すごい連帯感みたいな。 私も不動産投資を始めた直後は、なかなか出会えない不動産投資家に会えるという事でちょっとテンションが上がっていた事がありました。 それから不動産投資の友達も増えて、 不動産投資家自体がそんなに珍しくないような状態になってきました。 ある不動産投資家の集まりで、 みんな凄く連帯感みたいな感じで盛り上がった時があったのですが、 よくよく考えるとそこにいるメンバーって実に多岐にわたっていたんですよ。 言葉だけで不動産投資家という事で一体感が出ているんですが、 よくよく考えると結構違うなって思う事がたまにあるのです。 不動…

業者と投資家

大家の会とかに行った時に、たまにすごくモヤモヤする事があるんですよ。 大家の集まりに、業者さんがいる場合です。 業者と言ってもいろいろあります。 売り手という意味の業者がいてる時もモヤモヤしますが、 ここでは大家の立場の業者がいる場合です。 サラリーマン大家がゼロからコツコツと物件を買って規模を増やしている大家がいるのに対して、業者として物件をたくさん持っている人が大家ですという事で大家の会にいるケースです。 そういう業者系の大家の人も、やっている事はサラリーマン大家と同じです。 同じことをやっているので大家で間違いはないないのですが、 私の中ではかなりモヤモヤする事が多いです。 大家さんも進…

雀風・近況

近況の雀風です。 最近優勝しましたが最下位になる事もあったりと変動が多いです。 1年前は非常に調子がよかったです。 私の中で一番目指すスタイルは、100％攻めの降りないスタイルが最強だと思っています。 本当に強い相手はこういうスタイルじゃないと勝てないと思っているからです。 そこそこの相手だったらメリハリを利かせた打ち方でそこそこ勝てると思いますが、強い相手はそういうのでは勝てない。 それで1年前は、そのスタイルが良い感じにハマっている状態でした。 それで優勝なんかもできていたと思います。 普通に調子のいい時期でしたね。 ただそのスタイルは一歩間違うと雑な打ち方になってしまいます。 それで私は…

やりたいことはあるけれど

不動産投資でやりたい事はたくさんあります。 全部やればいいじゃんっていわれるかもしれませんが、 順番みたいなものがあると思っています。 融資の順番です。 こういう物件を買ったら、次はこういう物件は買えない。とか。 この物件は今しか融資付けできない。とか。 順番があると思うのです。 もちろん、どーんと規模を増やしてメガ大家とかになれば、 そんな事を考えないで好きなものを好きなタイミングで買えるのかもしれませんが。 私の場合、与信が有限です。 しかも、〇〇銀行の与信はこれくらいで、 〇〇銀行の与信はこれくらいで、と、 銀行によって与信の大きさが違っているし、 銀行どうしの相性みたいなものがあるので…

ちょっと思う事

ちょっと思う事です。 特にこれから不動産投資を始めようと思う人に対する思う事です。 不動産投資で成功するかどうかや、どれくらい規模が増やすことができるかどうかというのは自分の持っている資産の大きさと住んでいる地域でほぼほぼ決まると思います。 投資家としての手腕というのもありますが、 それよりも一番支配的なのは資産と地域だと思います。 資産の基準も、普通の世界の人が思っているより基準はもっと高い目だと思います。 お金が無い人がお金を作るというものではなくて、 すでにお金を持っている人がお金をさらに増やすために行うものだと思ってください。 土地から新築について これから土地から新築をやりたいという…

決算書対策・第2幕

ちょうど1年前、決算書対策をしました。 対策といっても個人で保有しているお金を法人の口座に入れただけですが。 その決算書対策がきいたのか、法人としてのランクがよかったようです。 あいにく物件を買うという所に直結していませんが、 効果があったという事で手ごたえを感じています。 それで今期、 もう少しで法人の決算になるのですが、 ふたたび決算書対策をしようかと考えています。 1つ個人でやっている定期預金があります。 そのお金は口座で眠っているわけなので、 そのお金なら法人に口座にいれても問題無さそうです。 これで法人の財務の数字が多少は改善されるでしょう。 やれる事はどんどんやっていきたいなって思…

聞いてみた

たくさん物件を持っているレジェンド大家さんと話をする機会がありました。 どれくらいの規模まで増えたら楽になりましたか？って聞きました。 （どんどん規模をふやせれるようになるのか？） 年間のCFだけで次の物件が買えるようになるイメージ。 レジェンド大家曰く、総融資額4億円の賃収4000万円くらいじゃないかと。 そういう回答をもらいました。 私としては、もう少し規模が必要なのかなと思っていたのですが、そういう回答をもらいました。 4億、4000万円だとすると、私に当てはめた場合、 あともう少しです。 あと1棟か2棟くらいで到着できる規模です。 あともう少しですね。 時代の違いもあるのかもしれません…

時の流れ

長い人生、良い感じに事が運ぶ時もあれば、イマイチ調子が悪い時もありますよ。 同じことをやっていてもいい方向に進むときもあれば、そうでないときあります。 最近凄く思う事は、調子が悪い時は、おとなしくしておく事かなって思います。 調子が悪い時に無理に頑張ってもキズが深くなることの方が多いような気がします。 調子が悪い時はおとなしくしばらく死んどくのが一番良いのかなって思います。 人生のいろんな局面で、瞬間瞬間で最善な選択肢を選ぶ努力というのはあります。 サボれる局面なんてものはないです。 楽に進める局面はほとんどないです。 日々、常に最善の選択肢を選ぶというのは、マストなんですが、 どういうふうに…

祝・優勝

横浜の大家さんで定期的に麻雀大会を開催しています。 先日、第4回目の開催があったのですが、そこで優勝をする事ができました。 今回は総勢16名というなかなかの大きな規模の開催でした。 最近は麻雀の成績が低迷していましたが、今回の大会ではうまく勝つ事ができました。 全5回戦で、 3位→1位→1位→1位→（決勝）1位 という成績でした。 予選4回戦で総合1位からの決勝卓も1位という結果でした。 決勝卓では、 南3局で親のハネ満に振り込んでしまって一気に最下位まで転落、万事休す。 そこからオーラス1本場の親、 トップとちょうど1万点差の最下位。 2600点オールの1本場をあがり僅差で優勝する事ができま…

なんだお前は

この前テレビを見ていると、 俳優が道端で一般市民と話をするシーンがありました。 俳優なので居合わせていた女性からは人気で悲鳴が聞こえる中、 その俳優がそこに居合わせている人たちをイジリます。 そのイジリでの言葉が、すごく人をなめているような感じがして 凄く不快になった事がありました。 俳優なので人気があるのだけれども、 イジられた一般市民からするとそんな事知ったこっちゃーない話だと思います。 私が同じシーンに遭遇したら絶対にイヤだなと思いました。 ちょっと話は変わるのですが、 全然知らない人と話をする機会もたまにはあります。 お互いどういう人間か分からないシーンなんですが、 たまに自分がどうい…

おおきくなるには

規模をどんどん拡大していくためには、 自分の持っているお金にできるだけたくさん働いてもらうという事なんでしょうね。 そこで効率とかありますが、 とにかく休まずにどんどん働いてもらう。 それがいちばんいいと思います。 例えばですが、 高速道路で東京から大阪まで走るとしましょうか。 リアルに一番早く行くために心がける事ってなんでしょうか。 2つあると思います。 1つ目はできるだけ早く走る事 2つ目はできるだけ休まず走る事 私の感覚だと1つ目はあんまり重要でなくて、 2つ目が一番重要だと思うのです。 車で時速100キロで走ろうが、110キロで走ろうが、 あんまり変わりません。 しかしながらサービスエ…

他の土地

先日、久しぶりに出張に行ってきました。 新幹線に乗って、関東とは別のエリアに行ってきました。 どのくらいぶりでしょうか。 コロナになってからは初くらいです。 コロナ前もあんまり出社はなかったので、 5年ぶりくらいでしょうか。 それなりに都会ですが、関東ほど都会でもなく。 おそらく土地の値段も関東よりは安いのかな。 しかしながら家賃はソコソコとれるんでしょうか。 東京にないような雰囲気で、 違う土地で不動産投資をするのもおもしろそうだなって思いました。 機会があればどんどん検討してみたいですね。 その前に、こちらでやりたい事があって、 いろんな順番みたいなものがあるんですが、 徐々にそういう検討…

残された方法

今の時代、土地から新築でソコソコの利回りを作ろうと思うとかなり洗練した方法でないと難しいと思います。 その中の1つのパーツである工務店について。 普通にアパートを建ててくれる工務店くらいじゃーソコソコの利回りは作れない感覚があります。 普通に投資家がアパートを建てるくらいの工務店では難しいです。 建築費が高騰しまくっていて、それなりに安い土地を見つけてきたとしても数字が全然出ません。 世間的に安いと言われている工務店でも難しいと思います。 ソコソコの利回りの企画を作るためには。 どういう工務店を使うのかですが、 感覚的に2つくらいしかないと思います。 1つ目は、かなり関係性ができている工務店で…

擁壁の物件

横浜・川崎を中心に物件を買っています。 横浜といえば擁壁というイメージがあるようですね。 実際に擁壁の物件は多いと思います。 私は4棟保有していますが、擁壁の物件はありません。 平坦な土地の物件しか買っていません。 意識してそういう物件ばかりを買っているというわけではありません。 たまたまかもしれません。 しかしながら物件を買う時に、その土地が欲しいかどうかという事は考える事は多いと思います。 高低差のある物件は、胸はときめかないですが、 平坦な良い感じの土地はときめく事はおおいような気がしますね。 これから擁壁の物件を買う事があるのかどうかですが、 擁壁の物件を買う事も無いこともないと思いま…

あとは知らん

1年半前に建てた新築アパートのゴミ捨て場。 移動させろという指示が来た。 町内会と市の方とは調整がすんでいるようで私のアパートの前に設置してくださいという連絡が入る。 私のアパートにちょうどギリギリダストボックスを設置できる場所があったので、町会長さんと一緒にそこにダストボックスを動かしてきた。 ちょうど空いていたスペースとダストボックスの大きさが合致していておさまりはいい。 とりあえず自分のアパートの敷地内に設置する事ができた。 この移設に関して、ちょっと悩んだことがあります。 ダストボックスを自分のアパートの敷地内に移動させたという事を近隣の住人の人たちに言っておくかどうかだ。 本当にちゃ…

うまい作戦③

未接道の土地にアパートを建てる作戦。 お隣の築古戸建てを購入する作戦を考えたが、値段があわず断念。 ここで話は終わりなんだけど、このエリアは頻繁に通るエリアなので、 定期的にウォッチングをしていた。 未接道の土地と隣接している土地がもう1つある。 ごく最近に建築された、新築の建売戸建てだ。 有名なハウスメーカーのものだ。 そこの戸建ては、とっくの昔に買い手がついていると聞いている。 しかしながら、その新築戸建てが完成してから半年、1年と経過しているのにもかかわらず、誰かが住んでいる気配が全くないのだ。 家は買ったが、転勤などで住んでいないのか？？ 事情があったのか？ そこに住んでいないのであれ…

うまい作戦②

激安で売りに出されている再建築不可の土地。 となりの築古戸建ても一緒に買う事で解消を目指す。 とりあえず、売りに出ている築古戸建てを見学させてもらう事にした。 こちらとしては境界関係を見たかったのだが、中も見せてもらった。 すると。。。 戸建ての中はピカピカでフルリフォームが行われているではないか。 戸建ての仲介と話をすると、 業者がそのボロ戸建てを安く買って、 豪華なフルリフォームをして売却しようとしているらしい。 仲介が言うには、そうとうのお金をかけてリフォームしたようですよと。 それでその戸建ての価格なんですが、 ガッツリとリフォームの価格が乗っけられた中々の高い値段でした。 戸建て、、…

うまい作戦①

日常的に通行するエリアに気になる物件がある。 ちょうどポータルサイトをあさっているとその土地が売りに出されていた。 激安の土地だ。 アパート用地に最適の土地ですよ。 立地はいう事ない。 激安には理由があって、その土地は再建築不可の土地だったのだ。 接道していないんですよね。 そういう話はよくある話なんですが、 その土地は2つの土地と隣接しているのだ。 1つ目は、ごく最近に建売の新築戸建てが建てられている。 2つ目は、古い戸建てが建てられている。 いろいろ調べると、 新築戸建てはすでに買い手がいて売買が成立しているようだ。 古い戸建ての方はというと、、なんとちょうど売却中のようだ。 という事はで…

問題発生！！③

ダストボックスを移動しないいけない。 設置できる場所があるのだろうか？ 図面を眺めて作戦を練る。 すると、敷地の隅に小さい面積だがスペースがある事を発見した。 しかしながら微妙な面積だ。 まとめると選択肢は3つ。 ①道路に面している共有地に設置する。 ただし共有地なので持分を持っている人たちに許可を得る必要がある。 ②狭いエリアだがアパートの土地に隅のおけそうなエリア。 問題点として狭いのでそこにダストボックスを置く事ができるかどうか。 ③アパートの敷地内の少し入ったところにダストボックスを設置する。 敷地内に入ったところなのでゴミ収集してもらえるかが課題 この3つの案が出てきた。 ①が当初の…

問題発生！！②

ダストボックスを動かしてほしいと連絡が。 町会長さんに話を聞いてみた。 どうやら今の置き場の土地一帯が売却されるようでダストボックスを動かしてほしいとの事。 すでに町会長さんは動いてくれていて、 アパートの前までゴミの収集車が来てくれる事に調整を進めてくれていた。 しかしながら、問題点がある。 ダストボックスを設置する場所があるかどうかだ。 正確に言うとダストボックスを置けそうな場所はあるんだけど、 そこは私の100％の保有の土地ではないのだ。 町会長さんはそのあたりの事情を知らないので、 一見、空いている土地のように見えるスペースにダストボックスを置くという事を想定して話を進めているようだ。…

問題発生！！①

平穏な休日の午後、管理会社から連絡が入る。 1年半前に建てたアパートの管理会社。 ダストボックスを動かして欲しいという連絡だ。 1年半前に苦労したヤツですよ。 アパートにダストボックスを置く事ができなかったので、 別の位置にダストボックスを設置するという事になったのですが、 そこでもめました。 しかしながら、今のダストボックスを設置している一帯のエリアが売却される事になったようで、そのダストボックスをどうにかしてくれという事になったのだ。 これはえらいこっちゃですよ。 ダストボックスはもめますよ。 しかしながら、今回は町会長さんもうまく市と調整をしてくれていて、 自分のアパートまでゴミを収集し…

光り輝く物件

いままでで光り輝く物件に出会った事はありますか？ あきらかに良い物件です。 光り輝いています。 何が何でも買いたい！と思える物件です。 そういう物件はごくごくたまに出てきます。 私の場合だと、最近だと夏くらいに一件ありましたね。 その前は1年くらい前でしょうか。 1年に1回くらいの頻度でしょうか。 そういう年に1回くらいで出てくる光輝く物件を全て買う事ができたらという想像をたまにします。 しばらくしてから、そういう物件の近くを車で通った時なんかは、あの物件はいまどうなっているんだろうって思ったりします。 なかなか買えるチャンスはないですが、 そういう物件が出てきたらものにできるように準備は怠ら…

大規模大家になるために

大規模大家になるために。 FIREするとか、 メガ大家やそれに近い規模の大家になるために、どういうものが必要なんでしょうか。 いろいろあると思いますが2つあるかなと思います。 1つ目は、必勝パターンがを持っていふ事だと思います。 これさえ繰り返したらどんどん儲かるみたいなものです。 毎回毎回ケースケースで儲かる案件をやっていくというよりは、 パターンが決まっていて、何も考えずにそれをリピートしていける状態になる事かなと。 そういう必勝法を持っている人は強いと思います。 方法も重要ですが、その方法にハマる物件がたくさん存在しているというのも重要だと思います。 必勝法となる方法を持っていて、 そし…

スイカのヤツ

子供がスイカのゲームをやってるのを見て、私もやるようになりました。 やり出すとこればっかりやってしまいます。 途中からコツを得てソコソコいい感じにできるようになったのですが、 こんなんずっとやってたらダメですよね。 たしかにやればやるほど上達している感じはするのですが、 このゲームを上達したとしても あまりうれしい事はないかもしれません。 という事で、最終的にはそのゲームをすぐにできないように封印しました。 今はもうやめました。 これからはそのスイカのゲームはもうやらないようにしたいと思います。 ゲームとかは好きで子供の頃からよくやってましたが、 しかしながら何もうまないですよね。 たまにはや…

ダラダラ思う事

最近は、新築も築古も両方を検討しています。 そのあたりで思う事をダラダラと書きたいと思います。 もちろん個人的意見です。 どっちが正解とか無い世界だと思います。 新築ばかりを買って規模を増やされる人もいると思いますし、 築古ばかりを買って規模を増やされる人もいると思います。 どちらかが一方的に良くてどちらかが一方的に悪いというものでもないです。 両方を同時に購入を検討している人って結構少ないと思います。 だから双方の投資を同じ人がイーブンの目線で比較できる人って結構すくないような気もします。 築古も新築も、そのジャンルの中でいい物件もあれば悪い物件もあります。 築古か新築かを考えるよりは、築古…

こんなんやりたい

こんなんやりたいです。 でっかい土地を買って自分で開墾するんですよ。 でっかい土地なんで田舎の土地です。 山とか。 近くに小川とかあればいいですね。 海もいいですが、山の方がいいでしょうね。 まとまった土地で普通に人間が買えるくらいの規模なんで、 田舎のジャングルみたいな土地くらいでしょうか。 その土地を開墾していきます。 開墾というと大げさなんですが、 最終的に家を建てたいんですよ。 ちゃんとした家というよりはセカンドハウス。 セカンドハウスというか別荘やコテージみたいな感じかな。 キャンプ感覚のコテージというよりは、 余生が過ごせるくらいの別荘くらいなのがいいかもね。 そういう家を建てるた…

前ブログで言いたかった事・その2

前回のブログで言いたかった事の続きです。 今時、新しく売りに出されているアパートのほとんどは、 良い立地のものはそんなに多くないです。 前のブログでいう、地場の業者が折り紙付きで良いと言ってくれる案件は、ほとんどないと思います。かなりレアです。 流通しているほとんどが、イマイチなもやソコソコのものだと思います。 しかしながら、それらの物件が全く客付けできないのかというとそういう事はないと思います。 多少の苦戦はするのかもしれないけれども、 うまくリーシングをすれば客付けはできると思います。 今のご時世の投資家が買うかどうかを検討する物件というのは、 地場の業者が折り紙をつけるような物件でなくて…

前ブログで言いたかった事・その1

昨日のブログで言いたかった事・その1 個人的な意見です。 地場の客付け業者は結構正しい（シビアな）事を言ってくれます。 正しいというかフランクに意見を言ってくれる傾向がある。 一方、フランチャイズ系の業者は、悪い事をはっきり言わない傾向があります。 良いことしか言わない。 両者で客付け力の目線が大きく違っています。 地場の業者は、 特別な営業はやらずに、業者の店舗に飛び込んでくる客に対して部屋を提供する程度の作業で客付けをするくらいなんじゃないでしょうか。 軽く殿様商売みたいな。そういうレベルで客付けができるかどうかという目線のような気がします。 ですので、かなり物件に力がないと営業は難しいの…

地場業者ヒアリング

過去にこんな事がありました。 土地から新築で土地をグリップし、さあ買うぞというタイミング。 プランや融資もかたまって、後は売買契約のみという状況。 その土地の地場の業者に行って、そのエリアの客付けについてヒアリングをしました。 購入予定地の地図を見せて感想を聞きました。 すると、、、 そんな土地絶対に買わない方がいいですよって言うじゃないですか。 地場の業者3社くらいにヒアリングしてみたのですが3社とも似たような反応。 こんなやり取りでした。 もう契約したんですか？ 契約はまだなんですね。 よかった契約前で。 あんな土地買うもんじゃないですよ。 契約前に気が付いてよかったですね。 みたいな回答…

売却するなら

規模拡大なら売却をからめてというのがセオリーです。 自分の保有物件で売却するならどれ？みたいな事は考えます。 1棟目は、比較的良い立地で割安で物件が買えたというのがあって売りたくないというのがあります。 2棟目は、土地値の物件です。しかもそこそこ利回りも高い。 出入りもほとんどなくドル箱物件です。融資条件が凄くよいので中々売りたくないです。 3棟目は、非常に好立地です。駅から凄く近いです。接道もよいです。 なかなかこんな土地ゲットする事はできません。 4棟目は、これこそ非常に割安でゲットできた土地ですよ。 利回りで売りたくない土地です。 と、まあこんな感じでどれも売りたくないです。 できる事な…

今を大切にしたい

不動産投資の活動は凄く長いスパンの取り組みです。 長くやっている人は、経験豊富ですし、人間関係も豊富だと思います。 私の場合、そんなに長い期間はやっていないので長くやっている人と比べて経験も乏しいし、不動産のお友達もそんなに多くはないです。 過去の経験の差というのは、ひとそれぞれあるのかもしれませんが、 今のこの時代を過ごしているという点では、 今ここで不動産をやっている人すべての人、共通の話だと思います。 しょうじき難しいご時世ですが、 この時代を戦った同志として、 そういう人たちと今を大切にしていきたいなと思います。 昔はよかったのかもしれません。 これからはもっと難しなるのかもしれません…

向こうから来るもの

向こうから来る物件は全てクソ そういう言葉があります。 人を信じない。 できるだけ人を介在させないで不動産投資をする。 なんでもひとりで自分でやる。 そういうテーマがありました。 たしかにそういうところはあるのでかもしれませんが、 限界があるのかもしれません。 実力があればそういう事ができるかもしれません。 なんでもかんでも盲目的に信じる事はよくないですが、 時には他の人にたよってもいいのかもしれません。 仲介業者とかですよ。 業者はルートを持っています。 たいしたルートしかない業者もあるでしょうが、 自分よりはたくさん持っている人の業者の方が多いでしょう。 いろんな情報もたくさん持っている事…

新たな世界

最近は、いままで検討してこなかったようなジャンルの案件も見るようにしています。 これまでは無理ゲー感が満載だったのですが、 見るポイントを変更する事で、もう少しくらいは戦える感は出てきました。 まだまだ新しいジャンルの勘所がつかめていないとは思いますが、 見えてくる景色はこれまでと違うというのは体感できます。 だからと言ってガンガンいけるというわけではないですがね。 千三つの物件探しをするよりも、 どのジャンルに全力投球をするのかっていうのは非常に大切だと思います。 いままで本当に狭いエリアの投資しか考えてこなかったんだなって 凄く反省してしまいます。 まだまだ自分の知らない世界はもっともっと…

強気やね

物件を探しをしていると、築古なのに想像よりも低い利回りの物件があった。 ファミリー物件だったので、確かに他の物件よりは利回りが低いんだろうなって見ていましたが。 しかしながら、資料を見ていると、 凄く懸念事項盛りだくさんの物件だったのです。 〇〇だし、〇〇だし、、 普通、そういうのがあれば、物件の価格は大きく下がるものですよ。 銀行の評価も1割、2割とどんどん下がるんですが、 とっても強気な価格です。 ただでさえ強気な価格なんですが、 複数のマイナス材料を持っているという。 仲介なのか、 売主なのか、 どのあたりで価格を決めているのかわかりませんが、 そういう価格の決定プロセスが人によって違う…

交通渋滞

いくつかのジャンルの物件を探しています。 並行して同時進行で探しているって感じなんですが、 使える銀行の順番みたいなものがあります。 A銀行を使ってからB銀行は使えるけど、 B銀行を先に使ってしまうとA銀行は使えなくなるみたいな。 となると、どうしてもA銀行にハマる物件ばかり探すって事になってしまって、 B銀行にハマる物件を探すのを放置してしまう状態になってしまいます。 A銀行にハマる物件が、すぐに見つかるのであれば、それでいいのかもしれませんが、 A銀行にハマる物件が実はあんまり無かったりするのです。 しかも、そういうのが2セットあったりします。 交通渋滞みたいになっていて、よくわからない状…