専業大家への道

おー決算書

最近は決算書ばかり見ています。 今期の着地点予測ですね。 今期が終わった段階でどれくらいの数字になっているのか。 最低ラインと考えている財務の数字はどうなっているのか？ みたいなのばかり見ています。 2つ法人があるので大変です。 そしてなによりも、5棟目が加わるという事ですよ。 お金が大きく動きます。 決算書の内容も大きくかわります。 私は専門家ではないので、たぶんこんな感じの数字になるんだろうなって感じで見ています。 結構数字が微妙なんですよね。 2つ法人があって、決算月も同じなんですよ。 2つの法人がともにいい感じの数字をクリアさせるためにどうるのかみたいなものを考えています。 運転資金融…

2024/10/31 18:00

6棟目買付発射？！？！

今、5棟目を進めています。 売買契約は済んでいて、今年の繁忙期に引き渡される予定です。 5棟目の融資が決まっている金融機関から6棟目も融資出しますよって言われていて、 今は6棟目を探しています。 それで6棟目としておもしろそうな案件があったので買付を出そうかなって思ったのですが、、、、 やっぱりやめておこうかなって思いました。 6棟目の案件は、少し指値などの交渉事は入るのですが、受けてもらえる可能性はあるし融資も通りそうな気もする。 しかしながら5棟目が完全に完了していない段階で6棟目に行くのもどうかなって思いました。 6棟目は、金額も小さいし買えたら買うくらいのトーンですが、5棟目は是非買い…

2024/10/30 18:00

クリティカルなポイント

自分の目標に対してポイントとなる事をちゃんとおさえるのって大切です。 自分が解決しないといけないポイントです。 これから不動産投資を始めようとしている人で、 融資つくかどうかわからないのに物件探ししてませんか？ 10棟買うという事を目標にしている人が、ファイナンス対策しないで特定の投資法の勉強ばかりやってたりしてませんか？ おうおうにして、もっともクリティカルなポイントは、特定の投資手法の細かい技術的な深掘りではなくて、ファイナンスが一番のクリティカルなポイントになる事が多いです。 他の投資家さんの事例を聞いていて、 この人はそこを頑張るべきでなく、もっと違う事を頑張るべきなのにって思う事が多…

2024/10/29 18:00

価値のあるもの

歪をつくって事もあるけど、 やっぱり投資って価値のあるものを買うって事かなって思います。 出口の無いものとか本質的に価値のないもの。 そういうもので一時期的な歪によって儲ける事はできるのかもしれませんが、 投資のどまんなかっていうのは、 価値のあるものに投資をしてそれに働いてもらうって事なんじゃないですかね。 出口がないのって価値が永久に保証されているわけではないので、 一時期的に儲かるのかもしれませんがそういうのはよくないですよね。 出口があって普遍的で、 買った値段で売れるもの。 そういうものは高いのです。 高いので誰もが買えるわけではないのですが、そういうものを頑張って購入して、そいつに…

2024/10/28 18:00

不毛の地

同じ首都圏でも、成功している投資家さんが多いエリアとそうでないエリアがあるような気がするんですよ。 神奈川県って、最近で成功されえてガンガン規模を増やしている投資家さんって少ない印象があります。 そんな事ないですか？ ひと昔前はあったと思います。 一方で首都圏でも他のエリアで成功されている投資家さんはよく聞くんですよん。 なんなんでしょうか。 私が知らないだけなんでしょうか。 多少はあると思いますが。 これって神奈川県での不動産投資が（最近は）難しいという事を暗に示しているという事なんでしょうか。 ボロ系や業者的な人で成功している人はたくさんいると思うんですよ。 一方で、いわゆる投資家という括…

2024/10/27 18:00

セミナーっていろいろあるよね

基本的に不動産投資のセミナーって、役に立つものって皆無だと思っていたんですが、 中には有益なセミナーってあるよねって思うようになってきました。 今まで不動産投資のセミナーって有益なものに出会った事が無かったという事もあったのでね。 マインドセット系のセミナーで有益なものは基本的にないと思っています。 でも、中にはセミナーを聞いてよかったって思うものもごくたまにあるんだなーって、 少し前から思うようになってきました。 今まで有益なセミナーと無縁だったのでそう思っていただけなのかもしれません。 最近は、セミナーをやっている人間や、アウトラインだけで、なんとなく有益かどうかがわかってきたかもしれませ…

2024/10/26 18:00

今まで見てなかったエリア

成功されている大家さんが保有している物件（の情報）を見る機会がありました。 自分がいままで検討として除外していたエリアでした。 自分として、そのエリアで不動産賃貸業をするのは難しいのではと思っていたエリア。 特定のスポットというよりは、都心部から離れた広いエリアです。 振り返って、自分として強いエリアばかりを見過ぎていたのかもしれません。 当然利回りは低いです。 そんなに強いエリアではない所で、 割安で物件を購入して、運営力でうまく満室にしていくという事ですよね。 その結果良い感じの利回りで運営されている。 まああたりまえといえばあたりまえかもしれませんが。 私は必要上にビビりすぎているのでし…

2024/10/25 18:00

ガンガン行ってる？

たまにガンガン不動産投資をすすめられている人の話を聞きます。 例えばですが、新築案件を複数同時進行したり複数の物件購入を平行して進めたり。 スゴイなーって思います。 私の場合は、1つずつシリアルで進めるという事しかやってません。 1つずつしかやらないという方針にしているって事ですけどね。 フェーズにもよるかなって思いますが。 スゴイスピードで買付を乱発している人もいますよね。 凄いなーと思うんですが、 そんなに買っても良いと思える物件ってポンポン出てくるんかなーって思います。 ソコソコの物件をどんどん買っているんでしょうね。 しかしながら、ソコソコの物件でも規模拡大できている方が正解だったりす…

2024/10/24 18:00

ややこしい案件

いろんな案件を検討していると、 それなりに儲かりそうだけどリスクもそれなりにあるって案件に遭遇する事があります。 凄く悩ましいと思う事もあるでしょう。 判断するのが難しいなって思う事もあるでしょう。 ひょっとしたらドえらいリスクが隠されているような気がする場合もあるでしょう。 しかしながら我々は、サラリーマン大家です。 サラリーマンというメインの収入があって、不動産はオマケみたいなものです。 ですので、ややこしい案件でメンドクサイなって思った案件は、すごにやめちゃえる事ができると思うんですね。 これってサラリーマン投資家のメリットなんじゃないでしょうか。 わざわざ危ない橋を渡る必要はないって話…

2024/10/23 18:00

まあいいかな

少し昔の話です。 まだまだ私はヒヨッコの投資家ですよ。 私よりも、経験豊富だし、凄腕で仕上がった先輩格の投資家さんがいました。 私としては仲良くしたいなって思ってました。 仲良くなりたいので飲みにいったり、なんやかんやで関係性を構築したいと思っていたのでした。 という事で、飲みに行きましょうみたいな感じで声をかけた際に、 女の子を連れてきてくれたら飲みにいってもいいよみたいな事をいわれたのでした。 普通、投資家さんの飲み会って男ばっかりなので、たまには女の子の投資家さんもいた方が華もあっていいかもって事なのかもしれないという事なんだと思うのですが、 もういいかなーって思ってしまいました。 無理…

2024/10/22 18:00

スピードが1ケタ違う

インカムだけで純資産を増やして規模を拡大するスピードとみんなが目標にしている拡大のスピードって1ケタ違います。 前者の方が1ケタ遅いって意味ですね。 同じ規模の物件を買い続けるとして、 毎年のインカムの大きさって物件の価格の1ケタ％です。 1％とか2％です。 1億円の物件だったら、毎年100万円とか200万円とかそういうオーダーです。 物件を買うのに、どれくらい手出し金が必要でしょうか。 自己資金10％だとしても諸経費7％くらいかかるので物件の価格の17％のお金が必要です。 先ほどのインカムが1％、2％必要と言っているのに対して物件を買うのに17％かかるわけです。 どちらの条件によって数字は変…

2024/10/21 18:00

秋の宿題の方は

秋の宿題の方は、、、 秋の宿題として、相続の勉強＆方針決定。 今後の投資方針の決定。 他いろいろ というの考えていたんですが全て完了しました。 税理士さんと相談をして方針を決めました。 そのあたりの話はまた書きたいと思います。 今後の方針＆他いろいろも完了です。 他いろいろも含めて今後どうやっていくかのところ、 自分の中でこれでやってみようというのが整理できたので、 とりあえずはそれでやってみようかと思っています。 途中で軌道修正する可能性は全然ありえますが。 あとは活動するだけって感じなんですが、 もう一つ時間がある時にやっておきたいなって思っていた事がありました。 金融機関の開拓です。 信…

2024/10/20 18:00

積立定期1000万円

1棟目アパートを購入した際に、その銀行から積立定期をするように言われました。 融資の条件という位置づけで。 そこから毎月、一定の金額の積立定期をやり続けていました。 その積立定期の金額が1000万円になりました。 気が付けば1000万円といったところでしょうか。 ちょっぴり感慨深いところもあるのですが、 しかしですよ。 しかししかし、 このお金っていつになったら使えるのでしょうか。 銀行と約束をしているものなので基本的に使えません。 仮のこのアパートを永久保有するとなれば、 融資の返済が終わるころにはどれくらいの金額になっている事でしょうか。 さすがに残債を超えてまで積立定期はしなくてもよいと…

2024/10/19 18:00

これで行ってみよう！！

どういう感じで前に進めていくかというのをブログであれこれ書いてましたが、 自分の中でこういう感じでやっていこうというのがまとまってきました。 属性パワーで物件を何棟か買いました。 そこそこの規模まで行けば毎年の運営だけで次の物件が買えるようになってくるんだけど、そこまでどうやって進めていくかの所。 ロケットが宇宙に向けて発射したが、 最初はロケットに燃料があるのでどんどん進むけど、 大気圏までまだまだ距離があるところで燃料も切れてきた。 どうやって大気圏を突破する？ 大気圏さえ突破出来たら後は勝手に宇宙を進む事ができる。 不動産投資で一番難しいと考えていたところの話。 自分ではこういう感じでや…

2024/10/18 18:00

ちょっと聞いた

違う事業の話を聞いた。 ちょっと興味がある事業だ。 それなりに儲かっているようだ。 しかしながら、手間がかかりそうだ。 つきっきりになりそうだ。 そう思うと、それなりに儲かっているというのが、ものたりない気がした。 かなり大変なわりには、かといって激しく利回りが高いというわけではない。 何がよくないんだろうか。 規模が小さいからスケールメリットが低いのか。 思ったのが、 その事業にハコを貸している大家さんが一番うまみがあるんだろうなって思った。 大家さんになれるのなら大家さんになるべきだなと思った。 そして大家さんになれないのなら大家さんからお金を出してハコをかりて、 汗をかいてガッツリと働か…

2024/10/17 18:00

売却するかどうかの結論は

売却するかどうかの話なんですが、 結局は拡大できるかなんで、 1棟売って1棟買うだけだったら無いかな。 2割くらい物件の値段が高くなっているからね。 1棟売って2棟以上買えるなら無くはないかな。 しかしもともとの物件より割高な物件を買うわけなんで、あんまり積極的に売り買いしなくてもいいのかなって思います。 今のご時世、1棟売って2棟買えるかってわからないですよ。 もちろん売る前に次の買う段取りはつけておくと思うんですが、（融資のメド） さらにその次の物件が買えるのかって難しいと思います。（さらにその次の物件の融資をアテをつけておくという事） 基本は売らないのが一番なのかなって思いました。(私は…

2024/10/16 18:00

値上がり局面

最近のブログ、同じ事を表現を変えて言ってるだけなんですが。 物件の価格がどんどん上がってきている局面。 物件の売却と購入を繰り返ししていくという前提で。 5年前に1億円くらいの物件を購入して、 5年後に売却したとして、この5年間の総インカムと総キャピタルの合計が3千万円だったとしましょう。 税金が引かれてトータルで手残りが2千万円だったとしましょう。 5年後に、そのお金を元手に新しく物件を買うとして、 5年間で物件の価格は2割くらいは上昇しているでしょう。 1億円くらいの物件が1.2億円くらいになっているわけですよ。 購入するのに、手出し金が2千万円くらいかかったとしましょうか。 そうすると、…

2024/10/15 18:00

やりたい投資はあるけれど

やりたい投資はあります。 しかしながら、自分のイメージしている成長スピードというのがあります。 FIREを目指してますからね。 それと、投資をしたいと思っていても、融資が出ないという事もあります。 いい土地や物件があったとしても融資が付かないって嫌ですよね。 少なくとも、自分な好きな投資をするためには、いつでも融資付けできるくらいの資産は欲しいです。そういう状態に早く持って行きたいです。 自分な好きな事ばかりやっていて、 資産を増やすというのは難しいかもしれません。 もちろん、そういう事ばかりでそういう状態に持って行けるのであれば。 趣味と仕事みたいな話と同じかもしれませんが。 投資をやる以上…

2024/10/14 18:00

売る気おこらん

売却して、それなりの売却益を得たとしても、次に買う物件がないです。 数字で、こんな感じじゃないでしょうか。 1億円くらいの物件を売却して、 2千万円くらいの売却益があったとしましょう。 次に、同じように1億円くらいの物件を買うのですが、 利回りはもともと保有していた物件の利回りより落ちます。 2％くらいは落ちるかも。 それで自己資金も今は必要です。 1億円の物件で自己資金2割としましょうか。 そうすると、1棟売却してその売却益の2千万が、そのまま次の物件を買うための自己資金になるじゃないですか。 それで利回りは小さいです。 自己資金をたくさん入れるので、返済比率は下がりますが、 CFはそんなに…

2024/10/13 18:00

売却査定はしたけれど

売却査定しました。 金額としては想像していたくらいの金額でした。 いくつかの物件を査定したのですが、 10年から20年分のCFくらいの金額でした。 普通に考えたら10年以上のCFが出るのであれば、 売却をするという事が定石なのかもしれませんが、 売りたいなって思いません。 売却してそれなりのキャッシュが得られたとして、 それからどうするの？って話ですね。 そこが全然ノーアイディアなので、売ろう！という気持ちになりにくいです。 売ったお金で新しい物件を買ったとして、 売らないでいた状態と、売却したお金で新しい物件を買った状態。 はたしてどちらがメリットあるのかです。 もちろん、売却した方がお金は…

2024/10/12 18:00

売却査定してみたよ

大手業者に私の保有アパートの売却査定をしてみました。 3棟、査定してもらいました。 結果は、まあ想像していた感じですかね。 土地の価格などレポートが書かれてましたけど、結局は総家賃を想定利回りで割り戻しただけの金額で算出されていました。 想定利回りがどうしてその数字になっているのかが一番知りたいところだったのですが、そこは査定の担当者がエイヤで決めたのかもしれません。 とりあえず初の査定だったので大手にお願いしました。 業者の査定の仕方も考えると、 売却活動のやり方でいろいろ変わってくるんだろうなって思いましたね。 そういう意味で査定で出た価格もあくまでも参考値といったところなんでしょうね。 …

2024/10/11 18:00

重力突破

不動産投資の序盤というのは本当に大変だと思います。 10棟とかたくさん物件を保有するようになって、毎年の収益だけで次の物件が買えちゃうくらいになると自分の資産は自然に増えていくと聞いたことがあります。 1棟目2棟目よりは、そういう状態になる直前の状態が一番難しいと考えています。 最初は属性パワーもある。 お金もある。 しかしながらそういう状態になる直前は、属性パワーもないしお金もない。 まさに一番苦しい所。 ロケットが宇宙を目指して発射されるのですが大気圏を超えて地球からの重力をふりきって宇宙空間に出るまでの期間です。 正直、今私自身は不動産投資で一番ハードな時間帯にいるような気がしています。…

2024/10/10 18:00

売却したら

現在、売却するかどうかの検討を（のんびりと）しています。 売却したらこんな事できそうかな、みたいなものもあれこれ想像しています。 2つ面白いなって思っている事があります。 1つ目は、 おそらくセーフティー共済に加入すると思います。 セーフティー共済って収めた金額相当を安い金利で自由に融資してもらう事ができるんですよね。 それって使い勝手が凄くよくないですか？ 小さい物件を買う場合だと使い勝手よさそうですね。 2つ目は、 小さい物件でもいいので抵当権の無い物件を作りたいですね。 共同担保用の物件ですね。 共担用の物件があれば築古を買う場合も便利だし、新築を買う場合もかなり有効になるような気がしま…

2024/10/09 18:00

自分の知らない世界

友達の投資家さんに、その投資家さんがやっている投資の物件を見せてもらいました。 自分のやっている投資のジャンルとは異なっていますし、 世間的にこの投資をやっているというのはあまり聞かないジャンルの投資だと思います。 面白かったです。 しかも見せてもらった案件は凄く儲かるものでした。 なかなか素人がすぐにできるものではなくて、特殊なスキルが必要なものだと思います。 こういうのをやっているプレイヤーって少ないんじゃないでしょうか。 そしてスキルがあれば大きく儲ける事ができるって面白いなと思いました。 今までは、自分に似たようなジャンルの投資家さんと話をしたいなって思ったのですが、全く逆だったような…

2024/10/08 18:00

まだまだ買える

5棟目のメドがつき、それからの戦略ですよ。 今まで買ってきたような、1億円レベルの新築系は融資付けは難しいような気がします。打診したわけではないのですが。 そろそろ売却かなとも思いますが、 今、保有している物件は全て売りたくないです。 お気に入りなんで。 そういう状態なんですが、 うまくやっていけば、まだまだ物件は買えるんじゃないかなって思ってきました。 大きい規模じゃなく、新築でないなら、多少は手出しを入れるという事になるかもですが、2～3棟くらいは融資付けできるんじゃないかなって思ってきました。 ちょっと楽観的かもしれませんが。 大きい物件ばかり持っているのもバランス悪いし、 新築ばかりと…

2024/10/07 18:00

時代の終焉

少し郊外にいけばそうではないのかもしれませんが、 都心部で築古を買うみたいないわゆる典型的な不動産投資って難しいですね。 新築系はいけるかもしれませんし、 少し中心地から離れたらそうではなくなるのかもしれませんが。 地方とかいけば、数年くらい前のザ・不動産投資みたいな感じは普通にできるのかもしれませんが、 都心部だと普通に売っているのを買うだけみたいなものは難しい感じがしますね。 何かしらの付加価値を投資家が加えたり、 リフォームとかそういう表層的なレベルでなく価値そのものを創出するような事を作り出すような事をしないと。 そうは言っても昔ながらの相場よりも安いものを買うという不動産投資も、 割…

2024/10/06 18:00

交流するのも難しいよね

今私はちょうど不動産投資的にはサマーバケーションみたいな感じなんで、 直接的に物件を探す以外の事に力をいれています。 仲間作りみたいなものもしたいので、 投資家さんどうしで交流できるような場をもうけようかなと思っていました。 飲み会みたいなもの。 参加のための制約として、堅苦しいものはいやなんで、 自由に参加できるようなものでもいいのかなって思っていたんですが、 ふと、数年前の出来事を思い出しました。 数年前も同じような感じで、 誰でも参加できるような交流会（飲み会）をセッティングしたんですが、 成功した事例もあったんですが、 なかには、自分が考えているような感じにならなかったというのがありま…

2024/10/05 18:00

詐欺業者の話

手付金詐欺が話題にあがっていますね。 詐欺業者の情報を聞いていると、私が過去に検討した業者だったような気がします。 その時は、その業者とのやり取りにいくつかの違和感を感じました。 他の理由もあってその案件は前に進めませんでした。 今日は、そのあたりについて書きたいと思います。 その業者とのやりとりの中で違和感を感じる事がいくつかありました。 一番最初に思ったのは、 私が物件を検討したいとその業者に話をした時に、その物件を買いたいと思っているライバルの存在を全く感じなかった事がありました。 いい物件だったら必ずライバルがいてスピード勝負になります。 しかしこの案件だと、自分だけが検討していて時間…

2024/10/04 18:00

できたら売りたくない

各物件の収益や投資回収の状態を分析しております。 1棟目は、早々と最初の自己資金投入の分は回収を済ませて、キャッシュマシーンのごとく良い感じで収益を積み重ねています。 2棟目、3棟目も、この最近で自己資金投入の回収を終えて、これからどんどん利益を積み重ねてくれるでしょう。 4棟目は、最初のたくさんの資金を投入したという事もあり、投資回収はもう少し時間はかかりそうです。 しかしながら利回りも高いという事もあり、 第2のキャッシュマシーンとなって、ガンガン稼いでくれる兆候を見せてくれています。 現在保有の4棟が良い感じに収益を積み重ねてくれているわけです。 それなりのスピードでの成長には絶対売却が…

2024/10/03 18:00

神奈川ムズくない？

神奈川県の投資家さんと話をする事は多いですが、 神奈川県での不動産投資って難しくない？って話によくなります。 物件や土地の価格に対して家賃が低いです。 そのバランスが悪くてインカムメインの不動産投資では難しいと感じます。 しかも銀行もあまりない。 他のエリアだと規模を拡大している投資家さんは多いですが、 神奈川県で拡大している投資家さんの話を聞くのは、他のエリアより少ない印象を持っています。 今、比較的時間があるので、自分のエリアでの金融機関開拓でもしようかなと思っていたのですが、そんな事をやっている場合ではないのかもしれません。 神奈川県以外のエリアを考える方が有意義なのかもしれません。 少…

2024/10/02 18:00

今は自由

6年間で融資額4億円というのは早い方だと思います。 世の中には化け物みたいな人がいるんですが、世間一般的には早い方だと思います。 意図的に自分の総資産を高める事を心がけていました。作戦通りです。 今時の融資戦略として、たくさんの融資を得るためには新築の方が有利です。 リバレッジがかけやすいです。 最近は築古は融資が出にくいですからね。 これらは最近の金融機関の大きな流れだと思っています。 そういう大きな流れにのっかるというのが私の方針でした。 融資が出やすくて、リバレッジがかけやすい新築に重きをおいて、そのジャンルをメインに拡大をするという戦略です。 他の投資の方が割合として儲けやすいとかいろ…

2024/10/01 18:00