最近は決算書ばかり見ています。 今期の着地点予測ですね。 今期が終わった段階でどれくらいの数字になっているのか。 最低ラインと考えている財務の数字はどうなっているのか？ みたいなのばかり見ています。 2つ法人があるので大変です。 そしてなによりも、5棟目が加わるという事ですよ。 お金が大きく動きます。 決算書の内容も大きくかわります。 私は専門家ではないので、たぶんこんな感じの数字になるんだろうなって感じで見ています。 結構数字が微妙なんですよね。 2つ法人があって、決算月も同じなんですよ。 2つの法人がともにいい感じの数字をクリアさせるためにどうるのかみたいなものを考えています。 運転資金融…
今、5棟目を進めています。 売買契約は済んでいて、今年の繁忙期に引き渡される予定です。 5棟目の融資が決まっている金融機関から6棟目も融資出しますよって言われていて、 今は6棟目を探しています。 それで6棟目としておもしろそうな案件があったので買付を出そうかなって思ったのですが、、、、 やっぱりやめておこうかなって思いました。 6棟目の案件は、少し指値などの交渉事は入るのですが、受けてもらえる可能性はあるし融資も通りそうな気もする。 しかしながら5棟目が完全に完了していない段階で6棟目に行くのもどうかなって思いました。 6棟目は、金額も小さいし買えたら買うくらいのトーンですが、5棟目は是非買い…
自分の目標に対してポイントとなる事をちゃんとおさえるのって大切です。 自分が解決しないといけないポイントです。 これから不動産投資を始めようとしている人で、 融資つくかどうかわからないのに物件探ししてませんか？ 10棟買うという事を目標にしている人が、ファイナンス対策しないで特定の投資法の勉強ばかりやってたりしてませんか？ おうおうにして、もっともクリティカルなポイントは、特定の投資手法の細かい技術的な深掘りではなくて、ファイナンスが一番のクリティカルなポイントになる事が多いです。 他の投資家さんの事例を聞いていて、 この人はそこを頑張るべきでなく、もっと違う事を頑張るべきなのにって思う事が多…
歪をつくって事もあるけど、 やっぱり投資って価値のあるものを買うって事かなって思います。 出口の無いものとか本質的に価値のないもの。 そういうもので一時期的な歪によって儲ける事はできるのかもしれませんが、 投資のどまんなかっていうのは、 価値のあるものに投資をしてそれに働いてもらうって事なんじゃないですかね。 出口がないのって価値が永久に保証されているわけではないので、 一時期的に儲かるのかもしれませんがそういうのはよくないですよね。 出口があって普遍的で、 買った値段で売れるもの。 そういうものは高いのです。 高いので誰もが買えるわけではないのですが、そういうものを頑張って購入して、そいつに…
同じ首都圏でも、成功している投資家さんが多いエリアとそうでないエリアがあるような気がするんですよ。 神奈川県って、最近で成功されえてガンガン規模を増やしている投資家さんって少ない印象があります。 そんな事ないですか？ ひと昔前はあったと思います。 一方で首都圏でも他のエリアで成功されている投資家さんはよく聞くんですよん。 なんなんでしょうか。 私が知らないだけなんでしょうか。 多少はあると思いますが。 これって神奈川県での不動産投資が（最近は）難しいという事を暗に示しているという事なんでしょうか。 ボロ系や業者的な人で成功している人はたくさんいると思うんですよ。 一方で、いわゆる投資家という括…
基本的に不動産投資のセミナーって、役に立つものって皆無だと思っていたんですが、 中には有益なセミナーってあるよねって思うようになってきました。 今まで不動産投資のセミナーって有益なものに出会った事が無かったという事もあったのでね。 マインドセット系のセミナーで有益なものは基本的にないと思っています。 でも、中にはセミナーを聞いてよかったって思うものもごくたまにあるんだなーって、 少し前から思うようになってきました。 今まで有益なセミナーと無縁だったのでそう思っていただけなのかもしれません。 最近は、セミナーをやっている人間や、アウトラインだけで、なんとなく有益かどうかがわかってきたかもしれませ…
成功されている大家さんが保有している物件（の情報）を見る機会がありました。 自分がいままで検討として除外していたエリアでした。 自分として、そのエリアで不動産賃貸業をするのは難しいのではと思っていたエリア。 特定のスポットというよりは、都心部から離れた広いエリアです。 振り返って、自分として強いエリアばかりを見過ぎていたのかもしれません。 当然利回りは低いです。 そんなに強いエリアではない所で、 割安で物件を購入して、運営力でうまく満室にしていくという事ですよね。 その結果良い感じの利回りで運営されている。 まああたりまえといえばあたりまえかもしれませんが。 私は必要上にビビりすぎているのでし…
たまにガンガン不動産投資をすすめられている人の話を聞きます。 例えばですが、新築案件を複数同時進行したり複数の物件購入を平行して進めたり。 スゴイなーって思います。 私の場合は、1つずつシリアルで進めるという事しかやってません。 1つずつしかやらないという方針にしているって事ですけどね。 フェーズにもよるかなって思いますが。 スゴイスピードで買付を乱発している人もいますよね。 凄いなーと思うんですが、 そんなに買っても良いと思える物件ってポンポン出てくるんかなーって思います。 ソコソコの物件をどんどん買っているんでしょうね。 しかしながら、ソコソコの物件でも規模拡大できている方が正解だったりす…
いろんな案件を検討していると、 それなりに儲かりそうだけどリスクもそれなりにあるって案件に遭遇する事があります。 凄く悩ましいと思う事もあるでしょう。 判断するのが難しいなって思う事もあるでしょう。 ひょっとしたらドえらいリスクが隠されているような気がする場合もあるでしょう。 しかしながら我々は、サラリーマン大家です。 サラリーマンというメインの収入があって、不動産はオマケみたいなものです。 ですので、ややこしい案件でメンドクサイなって思った案件は、すごにやめちゃえる事ができると思うんですね。 これってサラリーマン投資家のメリットなんじゃないでしょうか。 わざわざ危ない橋を渡る必要はないって話…
少し昔の話です。 まだまだ私はヒヨッコの投資家ですよ。 私よりも、経験豊富だし、凄腕で仕上がった先輩格の投資家さんがいました。 私としては仲良くしたいなって思ってました。 仲良くなりたいので飲みにいったり、なんやかんやで関係性を構築したいと思っていたのでした。 という事で、飲みに行きましょうみたいな感じで声をかけた際に、 女の子を連れてきてくれたら飲みにいってもいいよみたいな事をいわれたのでした。 普通、投資家さんの飲み会って男ばっかりなので、たまには女の子の投資家さんもいた方が華もあっていいかもって事なのかもしれないという事なんだと思うのですが、 もういいかなーって思ってしまいました。 無理…
インカムだけで純資産を増やして規模を拡大するスピードとみんなが目標にしている拡大のスピードって1ケタ違います。 前者の方が1ケタ遅いって意味ですね。 同じ規模の物件を買い続けるとして、 毎年のインカムの大きさって物件の価格の1ケタ％です。 1％とか2％です。 1億円の物件だったら、毎年100万円とか200万円とかそういうオーダーです。 物件を買うのに、どれくらい手出し金が必要でしょうか。 自己資金10％だとしても諸経費7％くらいかかるので物件の価格の17％のお金が必要です。 先ほどのインカムが1％、2％必要と言っているのに対して物件を買うのに17％かかるわけです。 どちらの条件によって数字は変…
秋の宿題の方は、、、 秋の宿題として、相続の勉強＆方針決定。 今後の投資方針の決定。 他いろいろ というの考えていたんですが全て完了しました。 税理士さんと相談をして方針を決めました。 そのあたりの話はまた書きたいと思います。 今後の方針＆他いろいろも完了です。 他いろいろも含めて今後どうやっていくかのところ、 自分の中でこれでやってみようというのが整理できたので、 とりあえずはそれでやってみようかと思っています。 途中で軌道修正する可能性は全然ありえますが。 あとは活動するだけって感じなんですが、 もう一つ時間がある時にやっておきたいなって思っていた事がありました。 金融機関の開拓です。 信…
1棟目アパートを購入した際に、その銀行から積立定期をするように言われました。 融資の条件という位置づけで。 そこから毎月、一定の金額の積立定期をやり続けていました。 その積立定期の金額が1000万円になりました。 気が付けば1000万円といったところでしょうか。 ちょっぴり感慨深いところもあるのですが、 しかしですよ。 しかししかし、 このお金っていつになったら使えるのでしょうか。 銀行と約束をしているものなので基本的に使えません。 仮のこのアパートを永久保有するとなれば、 融資の返済が終わるころにはどれくらいの金額になっている事でしょうか。 さすがに残債を超えてまで積立定期はしなくてもよいと…
どういう感じで前に進めていくかというのをブログであれこれ書いてましたが、 自分の中でこういう感じでやっていこうというのがまとまってきました。 属性パワーで物件を何棟か買いました。 そこそこの規模まで行けば毎年の運営だけで次の物件が買えるようになってくるんだけど、そこまでどうやって進めていくかの所。 ロケットが宇宙に向けて発射したが、 最初はロケットに燃料があるのでどんどん進むけど、 大気圏までまだまだ距離があるところで燃料も切れてきた。 どうやって大気圏を突破する？ 大気圏さえ突破出来たら後は勝手に宇宙を進む事ができる。 不動産投資で一番難しいと考えていたところの話。 自分ではこういう感じでや…
違う事業の話を聞いた。 ちょっと興味がある事業だ。 それなりに儲かっているようだ。 しかしながら、手間がかかりそうだ。 つきっきりになりそうだ。 そう思うと、それなりに儲かっているというのが、ものたりない気がした。 かなり大変なわりには、かといって激しく利回りが高いというわけではない。 何がよくないんだろうか。 規模が小さいからスケールメリットが低いのか。 思ったのが、 その事業にハコを貸している大家さんが一番うまみがあるんだろうなって思った。 大家さんになれるのなら大家さんになるべきだなと思った。 そして大家さんになれないのなら大家さんからお金を出してハコをかりて、 汗をかいてガッツリと働か…
売却するかどうかの話なんですが、 結局は拡大できるかなんで、 1棟売って1棟買うだけだったら無いかな。 2割くらい物件の値段が高くなっているからね。 1棟売って2棟以上買えるなら無くはないかな。 しかしもともとの物件より割高な物件を買うわけなんで、あんまり積極的に売り買いしなくてもいいのかなって思います。 今のご時世、1棟売って2棟買えるかってわからないですよ。 もちろん売る前に次の買う段取りはつけておくと思うんですが、（融資のメド） さらにその次の物件が買えるのかって難しいと思います。（さらにその次の物件の融資をアテをつけておくという事） 基本は売らないのが一番なのかなって思いました。(私は…
最近のブログ、同じ事を表現を変えて言ってるだけなんですが。 物件の価格がどんどん上がってきている局面。 物件の売却と購入を繰り返ししていくという前提で。 5年前に1億円くらいの物件を購入して、 5年後に売却したとして、この5年間の総インカムと総キャピタルの合計が3千万円だったとしましょう。 税金が引かれてトータルで手残りが2千万円だったとしましょう。 5年後に、そのお金を元手に新しく物件を買うとして、 5年間で物件の価格は2割くらいは上昇しているでしょう。 1億円くらいの物件が1.2億円くらいになっているわけですよ。 購入するのに、手出し金が2千万円くらいかかったとしましょうか。 そうすると、…
やりたい投資はあります。 しかしながら、自分のイメージしている成長スピードというのがあります。 FIREを目指してますからね。 それと、投資をしたいと思っていても、融資が出ないという事もあります。 いい土地や物件があったとしても融資が付かないって嫌ですよね。 少なくとも、自分な好きな投資をするためには、いつでも融資付けできるくらいの資産は欲しいです。そういう状態に早く持って行きたいです。 自分な好きな事ばかりやっていて、 資産を増やすというのは難しいかもしれません。 もちろん、そういう事ばかりでそういう状態に持って行けるのであれば。 趣味と仕事みたいな話と同じかもしれませんが。 投資をやる以上…
売却して、それなりの売却益を得たとしても、次に買う物件がないです。 数字で、こんな感じじゃないでしょうか。 1億円くらいの物件を売却して、 2千万円くらいの売却益があったとしましょう。 次に、同じように1億円くらいの物件を買うのですが、 利回りはもともと保有していた物件の利回りより落ちます。 2％くらいは落ちるかも。 それで自己資金も今は必要です。 1億円の物件で自己資金2割としましょうか。 そうすると、1棟売却してその売却益の2千万が、そのまま次の物件を買うための自己資金になるじゃないですか。 それで利回りは小さいです。 自己資金をたくさん入れるので、返済比率は下がりますが、 CFはそんなに…
売却査定しました。 金額としては想像していたくらいの金額でした。 いくつかの物件を査定したのですが、 10年から20年分のCFくらいの金額でした。 普通に考えたら10年以上のCFが出るのであれば、 売却をするという事が定石なのかもしれませんが、 売りたいなって思いません。 売却してそれなりのキャッシュが得られたとして、 それからどうするの？って話ですね。 そこが全然ノーアイディアなので、売ろう！という気持ちになりにくいです。 売ったお金で新しい物件を買ったとして、 売らないでいた状態と、売却したお金で新しい物件を買った状態。 はたしてどちらがメリットあるのかです。 もちろん、売却した方がお金は…
大手業者に私の保有アパートの売却査定をしてみました。 3棟、査定してもらいました。 結果は、まあ想像していた感じですかね。 土地の価格などレポートが書かれてましたけど、結局は総家賃を想定利回りで割り戻しただけの金額で算出されていました。 想定利回りがどうしてその数字になっているのかが一番知りたいところだったのですが、そこは査定の担当者がエイヤで決めたのかもしれません。 とりあえず初の査定だったので大手にお願いしました。 業者の査定の仕方も考えると、 売却活動のやり方でいろいろ変わってくるんだろうなって思いましたね。 そういう意味で査定で出た価格もあくまでも参考値といったところなんでしょうね。 …
不動産投資の序盤というのは本当に大変だと思います。 10棟とかたくさん物件を保有するようになって、毎年の収益だけで次の物件が買えちゃうくらいになると自分の資産は自然に増えていくと聞いたことがあります。 1棟目2棟目よりは、そういう状態になる直前の状態が一番難しいと考えています。 最初は属性パワーもある。 お金もある。 しかしながらそういう状態になる直前は、属性パワーもないしお金もない。 まさに一番苦しい所。 ロケットが宇宙を目指して発射されるのですが大気圏を超えて地球からの重力をふりきって宇宙空間に出るまでの期間です。 正直、今私自身は不動産投資で一番ハードな時間帯にいるような気がしています。…
現在、売却するかどうかの検討を（のんびりと）しています。 売却したらこんな事できそうかな、みたいなものもあれこれ想像しています。 2つ面白いなって思っている事があります。 1つ目は、 おそらくセーフティー共済に加入すると思います。 セーフティー共済って収めた金額相当を安い金利で自由に融資してもらう事ができるんですよね。 それって使い勝手が凄くよくないですか？ 小さい物件を買う場合だと使い勝手よさそうですね。 2つ目は、 小さい物件でもいいので抵当権の無い物件を作りたいですね。 共同担保用の物件ですね。 共担用の物件があれば築古を買う場合も便利だし、新築を買う場合もかなり有効になるような気がしま…
友達の投資家さんに、その投資家さんがやっている投資の物件を見せてもらいました。 自分のやっている投資のジャンルとは異なっていますし、 世間的にこの投資をやっているというのはあまり聞かないジャンルの投資だと思います。 面白かったです。 しかも見せてもらった案件は凄く儲かるものでした。 なかなか素人がすぐにできるものではなくて、特殊なスキルが必要なものだと思います。 こういうのをやっているプレイヤーって少ないんじゃないでしょうか。 そしてスキルがあれば大きく儲ける事ができるって面白いなと思いました。 今までは、自分に似たようなジャンルの投資家さんと話をしたいなって思ったのですが、全く逆だったような…
5棟目のメドがつき、それからの戦略ですよ。 今まで買ってきたような、1億円レベルの新築系は融資付けは難しいような気がします。打診したわけではないのですが。 そろそろ売却かなとも思いますが、 今、保有している物件は全て売りたくないです。 お気に入りなんで。 そういう状態なんですが、 うまくやっていけば、まだまだ物件は買えるんじゃないかなって思ってきました。 大きい規模じゃなく、新築でないなら、多少は手出しを入れるという事になるかもですが、2～3棟くらいは融資付けできるんじゃないかなって思ってきました。 ちょっと楽観的かもしれませんが。 大きい物件ばかり持っているのもバランス悪いし、 新築ばかりと…
少し郊外にいけばそうではないのかもしれませんが、 都心部で築古を買うみたいないわゆる典型的な不動産投資って難しいですね。 新築系はいけるかもしれませんし、 少し中心地から離れたらそうではなくなるのかもしれませんが。 地方とかいけば、数年くらい前のザ・不動産投資みたいな感じは普通にできるのかもしれませんが、 都心部だと普通に売っているのを買うだけみたいなものは難しい感じがしますね。 何かしらの付加価値を投資家が加えたり、 リフォームとかそういう表層的なレベルでなく価値そのものを創出するような事を作り出すような事をしないと。 そうは言っても昔ながらの相場よりも安いものを買うという不動産投資も、 割…
今私はちょうど不動産投資的にはサマーバケーションみたいな感じなんで、 直接的に物件を探す以外の事に力をいれています。 仲間作りみたいなものもしたいので、 投資家さんどうしで交流できるような場をもうけようかなと思っていました。 飲み会みたいなもの。 参加のための制約として、堅苦しいものはいやなんで、 自由に参加できるようなものでもいいのかなって思っていたんですが、 ふと、数年前の出来事を思い出しました。 数年前も同じような感じで、 誰でも参加できるような交流会（飲み会）をセッティングしたんですが、 成功した事例もあったんですが、 なかには、自分が考えているような感じにならなかったというのがありま…
手付金詐欺が話題にあがっていますね。 詐欺業者の情報を聞いていると、私が過去に検討した業者だったような気がします。 その時は、その業者とのやり取りにいくつかの違和感を感じました。 他の理由もあってその案件は前に進めませんでした。 今日は、そのあたりについて書きたいと思います。 その業者とのやりとりの中で違和感を感じる事がいくつかありました。 一番最初に思ったのは、 私が物件を検討したいとその業者に話をした時に、その物件を買いたいと思っているライバルの存在を全く感じなかった事がありました。 いい物件だったら必ずライバルがいてスピード勝負になります。 しかしこの案件だと、自分だけが検討していて時間…
各物件の収益や投資回収の状態を分析しております。 1棟目は、早々と最初の自己資金投入の分は回収を済ませて、キャッシュマシーンのごとく良い感じで収益を積み重ねています。 2棟目、3棟目も、この最近で自己資金投入の回収を終えて、これからどんどん利益を積み重ねてくれるでしょう。 4棟目は、最初のたくさんの資金を投入したという事もあり、投資回収はもう少し時間はかかりそうです。 しかしながら利回りも高いという事もあり、 第2のキャッシュマシーンとなって、ガンガン稼いでくれる兆候を見せてくれています。 現在保有の4棟が良い感じに収益を積み重ねてくれているわけです。 それなりのスピードでの成長には絶対売却が…
神奈川県の投資家さんと話をする事は多いですが、 神奈川県での不動産投資って難しくない？って話によくなります。 物件や土地の価格に対して家賃が低いです。 そのバランスが悪くてインカムメインの不動産投資では難しいと感じます。 しかも銀行もあまりない。 他のエリアだと規模を拡大している投資家さんは多いですが、 神奈川県で拡大している投資家さんの話を聞くのは、他のエリアより少ない印象を持っています。 今、比較的時間があるので、自分のエリアでの金融機関開拓でもしようかなと思っていたのですが、そんな事をやっている場合ではないのかもしれません。 神奈川県以外のエリアを考える方が有意義なのかもしれません。 少…
6年間で融資額4億円というのは早い方だと思います。 世の中には化け物みたいな人がいるんですが、世間一般的には早い方だと思います。 意図的に自分の総資産を高める事を心がけていました。作戦通りです。 今時の融資戦略として、たくさんの融資を得るためには新築の方が有利です。 リバレッジがかけやすいです。 最近は築古は融資が出にくいですからね。 これらは最近の金融機関の大きな流れだと思っています。 そういう大きな流れにのっかるというのが私の方針でした。 融資が出やすくて、リバレッジがかけやすい新築に重きをおいて、そのジャンルをメインに拡大をするという戦略です。 他の投資の方が割合として儲けやすいとかいろ…
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急拡大している人の事例を聞く事が増えました。 正直、そういう話を聞いて焦る気持ちもあります。 でも自分のペースで、自分の納得する物件を買ったり建てたりし続けたいなって思います。 今のご時世、物件の収益物件の価格もかなり高騰していますよ。 正直、そんなにポンポン物件を買うような相場でもないような気がしますが、ガンガン買ってる人は凄いなって思います。 それと質と量を両立させるのは難しいですよ。 どういう目線で買っていくのか、 スピードと質をどういうバランスで買い進めるのかっていうのがあると思うんですよね。 そのあたり気になります。 最後に、どういう投資をするのかというのは人それぞれだと思います。 …
今、宙ぶらりんな状態です。 使える金融機関の見極め中なんです。 使えたらいいなと思っている金融機関、 ここが使えるかどうかで、動きがかなり違ってきます。 ただ金融機関が忙しいみたいで結論が出るのはもう少し先のようです。 私の今年の行動のスタート地点は、 この金融機関から融資が引けるかどうかを見定める所がスタート地点なんです。 その結果で進むべき道が変わります。 ただ可能性としては低いような気がしますね。 無理だとして行動を始めてもいいのかもしれません。 2番目の金融機関も、 最初の面談時は前向きな感じだったんですが、 いろいろと話をしていくうちに、これまでの担当と同じような事を言い始めてきてい…
地方の話です。 最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。 地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。 これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。 ラフに考えましたが、 簡単な話ではないなーって思います。 儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。 大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。 もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。 物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、 借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。 多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。 出…
いきなり電話がなった。 とある金融機関からだ。 実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。 時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、 わすれられていたのかなとも思っていた。 とりあえず融資は出そうなんだけど、 こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。 その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。 お断りの回答をしたものの、 ちょっと気になっていたので、 その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。 まあまあ時間がかかっていたので、 とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、 念のため聞いておくという感じ。 電話で話を聞いてみると、 まだ売りに出て…
少し前の話。 アパート用地探してました。 ハマりそうな土地がありました。 いろいろわけあって少し出遅れてました。 間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。 すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。 そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。 そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。 すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。 しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。 おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。 全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…
爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。 首都圏では利回りが低すぎるっていう話。 今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。 いろいろと動いていると、 とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、 実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。 たまにしか案件が出てこないので、 ひたすら待ってました。 しかしながら時間が経過する中で、 私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。 そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、 急にその業者から連絡が入…
2つの金融機関と面談してきました。 ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、 思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。 使えるならかなりいい感じになると思います。 新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。 土地から新築もできるし、融資期間も長い。 そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。 都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。 仮に今すぐ使えなかったとしても、 少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…
私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！ これまで取引の実績はない。 何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。 過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。 担当者が代わり、新しい担当がついた。 そういう状況での面談でした。 こちらがどういう者なのかというのを説明して、 具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。 結構前向きな感じ。 実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。 前の担当の時に、 保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。 そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。 普通に考えて…
本命と考えている銀行と面談してきました！！ 最優先に考えたい金融機関です。 過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。 しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。 決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。 こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。 次の融資の可能性についてです。 詳しくは書きませんが、 私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。 その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。 その基準は凄く厳しい数字なん…
築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、 売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。 そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。 同じ賃収くらいの物件ね。 この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。 フルローンで融資引けたらいんですが、 悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。 そうすると、 キャッシュはプラスマイナスゼロです。 築5年の物件は新築にかわるわけですよ。 しかし賃収は同じです。 こんな事になりませんか？ 最近は買えてもイマイチな立…
平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。 少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。 滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。 融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。 先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。 たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。 改めて断る事にした。 すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。 こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。 先…
狙いを定めている金融機関。 アポを取り準備は万全。 せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。 そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。 融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、 そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。 そういう状況から新しく私が新築を購入し、 資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。 正直…
6棟目目指して活動しています！ 私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。 ＜私の考えているセオリー＞ ・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき ・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。 ・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。 ・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。 こんな感じでしょうか。 今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。 しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。 持論ですが、 新築が買えるなら新築を買うべきだと思…
世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。 あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。 自分への言い聞かせですね。これは。 短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。 すごく乱暴で極端な事をいいますが、 短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。 ハイリスクハイリターンな投資ですよ。 もちろんそうでないのもあります。 満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。 出口も含めると本当に意味のあ…
狙いを定めている金融機関との面談が決まり、 せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、 とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。 金融機関へのヒアリングですね。 金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。 今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。 最近は信金ばかりと話をしていたので、 融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。 信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、 ちょっと閉塞感があったのですが、 それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。 今は本命とかかげ…
狙いを定めている金融機関に突撃してきます！ 会社も有給休暇を取りました。 資料作りもバッチリ！（今、作っている途中） せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。 面談できる時間はある。 でもどこがあるだろう。 地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。 しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。 わざわざいかなくてもくらいかも。 信金も突撃したいところが1つあります。 できれば太客紹介で行きたいんだが。 時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー 最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。 信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…
過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。 世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、 ワンチャン融資引けるかもと思っています。 それで決算書が上がってきたという事で、 担当者も変わったという事もあり、 挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。 融資引けるかどうかのチャレンジです。 ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。 今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。 融資が引けたらかなり楽なんですがね。 上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。 ここから融資引く事を考えると、 築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…
最近ちょっと思うんですが、 私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。 新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。 今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。 すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、 最近はそういうの減りましたよね。 同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、 それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…
今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。 保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。 しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。 難しいです。 本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。 買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。 最近思う事例として、 土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。 そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。 そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…
私の中で答えを出すことができていない問題があります。 売却して、それで得たお金を元に新しい物件を買っていくというのがあると思います。 サイクルをどんどん回すという話。 できればそういう展開にしていきたいのですが、そういう気になれません。 売るのはいいのですが、次に買うものがないと思っています。 仮にあったとしても、継続的に買っていくレベルではないと思うんですよ。 買いたい物件として私のフェーズだとまだまだCFが出るものを買いたいと思うので。 他のエリアだとまだギリギリそういう物件はあるのかもしれませんが、私の検討しているエリアだとそういう物件はほとんどないです。 あっても、かなり弱い物件になり…
まだまだ妄想レベルですが、 別荘やセカンドハウスみたいなものを探してみようかなと思っています。 どういうものを探そうとしているのかもまだ明確にはなってませんが、 ぱっと思いつくのは、 BBQができる庭があるような物件 自然がある ネットの環境があってテレワークもできる 近くに人がごちゃごちゃいるのは嫌 他府県がいい こんな感じで考えています。 予算も全然イメージわいていません。 ジャンルもイメージわいてません。 古い戸建てとかでしょうか。 値段の相場もわかりません。 とりあえずネットで調べるところからスタートで 現地にも行ってみるみたいな事もやってみたいです。 相場であったり、 土地勘であった…
人生の教訓であったり、 人生をうまく生きていくためのコツや、 人生の掟みたいなものはあると思います。 親としてそういうものは、わが子に伝えてあげたい、教えてあげたい みたいなものはあるのかもしれません。 私もそういうのはたくさん自分の子供に伝えてあげたいと思う事はあります。 しかしながら、今の時点で全然そういう感じではありません。 子供からしたら、口うるさい親というくらいにしか思っていないような気がします。 きっと、勉強しろと言ってくる親がうっとうしい、みたいな感じなんでしょう。 自分の子供がまだまだ若いという事もあるのかもしれません。 私自身も。 将来ひょっとして子供がそれなりの大人になって…
子供たちに大きな資産を残すというのは、よくないと思う派です。 大きな資産はないですけど。 自分があくせく収益物件を増やそうとしてますが、 借金を返済しているので 実際にその収益物件の恩恵が受けれるのは借金がの返済が済んだ子供の代ですよ。 苦労もしたことのない子供にぽーんと資産をあげるのはよくないと思うのです。 魚の釣り方は教えてあげても魚は与えたらダメという話ですよ。 自分で苦労しないとよくないです。 それなりの最低限のものは与えてもいいかもしれないけれど、 それ以上のものは絶対によくないと思うのです。 今、私が目指している目標の規模の収益物件があって、 それらが何十年か後に無借金になったとす…
私の父親の話です。 私がかなり小さい頃から父親は株をやってました。 小さかった時はやってるんだなってくらいだったけど、 自分自身が大きくなって、 自分のまわりで株をやっている人がいるようになってきて、 自分の父親の投資のレベルというのが見えてくるようになりました。 私の父親の株に関する武勇伝みたいなものも ちょいちょい聞かされていたのですが、 今は私の中では完全に養分だなという結論に達しています。 私は株は詳しくないですが、 素人目に見てそういう事をやっていて勝てるわけないじゃんって思ってます。 まず、 株を買うかどうかの判断として、 証券会社の営業マンが言ってるから買ったとか、 昨日のNHK…
20年くらい前の話 親が収益物件の購入を検討しているという話を耳にした。 20年くらい前なんで、私は不動産の事は全然わかってなかったです。 関心もゼロの時でした。 あちこちいって収益物件を見ていたようです。 結果的に物件は買わなかったようだ。 それから月日が経過して、 私が収益不動産を持つようになってからの話。 詳しい話はしてないが、 自分が収益物件を買ったという話を親にした。 すると親が収益物件というワードに反応を示す。 親が言うのは、 収益不動産は儲からない。 あんなものは儲からないからやめておけ。 そういうトーンで話をしはじめる。 さらに収益不動産をもっても、 ●●円の不動産を持っていて…
成功している人と成功していない人の差ってちょっとした差なんだと思うんですよ。 もちろん圧倒的な力を持っている人もいるとは思います。 しかしながら多くのケースでは、ちょっとした差で成功する人とそうでない人の差ができると思います。 例えば、不動産投資で物件が買えている人と買えていない人。 同じ資産状況で、同じタイミングで買い付けを出していたとしても、 ちょっとした一言であったり、 ちょっとした気配りや心がけや準備、 例えば、手土産を持っていくとか、 そういうちょっとした差が結構効いてくるような気がするのです。 そしてさらに言うと、 そういう成功する人というのはずっと成功し続けるのです。 同様に成功…
よくそんなクソ立地の物件買うなーみたいなのはあります。 しかしながらすぐに満室になって、うまく運営できているという話を聞く事も多いです。 このあたり、分析してみると、 自分がクソ立地だと誤認識しているだけで実際にはクソ立地ではなかった(いわゆる穴場) というパターンと、 クソ立地である事は確かだが新築パワーであったり、安い家賃などでうまくリカバリーできているパターン なんかがあると思います。 私の感覚だと よっぽどヤバい立地でない限り 家賃さえ間違わなかったらなんとかなるというのはあるような気がしてます。 クソ立地の物件や好立地の物件いろいろあると思いますが、 全てそれらに似合った適正家賃があ…
不動産投資といっても、いろんなジャンルありますし、 ジャンルが違えば別の種目みたいな感じがしますよね。 少し前までは、自分と似たような投資をしている人とたくさん友達になって 情報交換ができたらいいなと思う所もありましたが最近は変わってきました。 最近はむしろ、自分がやっている投資以外の話を聞くのが楽しみです。 すごく勉強になります。 不動産投資家さんとの交流という観点でも、 普段、あまり交流しないような人たちと話をするというのは すごく刺激がありますね。 自分がやっている投資以外の人たちとの接し方やスタンスというのは、 最近になって180度変わったような気がしますね。 そういう人と話をするのっ…
よくこのブログで話題にあげている話です。 首都圏で新築アパートを買う事を考える場合、収益還元系の金融機関を使わないと難易度があがります。 新築は積算出ないですからね。 そもそも収益還元系の金融機関を使うという事自体難易度が高いのですが。 収益還元系の金融機関を使って新築を買う事を考えるのですが、 収益還元系の金融機関というのは、 耐用年数超えの築古物件を評価ゼロにするというところがちょいちょいあります。 最近は収益還元系の金融機関以外でもそういうところは増えてきています。 もちろん、耐用年数超えの物件の評価をゼロにしない収益還元系の金融機関もあるとは思います。 ですので、耐用年数超えの築古物件…
賃貸運営としては、4月末日に退去があって現在1部屋空き状態です。 4月末退去って、なかなか手ごわいですよね。 まさに最後のラスボス。 管理会社から連絡が、 4月末の退去に立ち会った管理会社からだ。 管理会社の担当が言うには、 アパートの壁の一部がすごく汚れてますよって言うではないか。 確かに写真を見ると、とある壁のみが非常に汚れているのがわかる。 確かにそのアパートは太い道に近いので、 排ガスなどのススが付いているのかもしれない。 空いている1室があるアパート。これから閑散期。 そのアパートのテコ入れ対策をする必要があるので、 次の週末に清掃に行く事にした。 週末の予定をあけ清掃のために時間を…
自宅にて。 リビングに行くと子供達が、こんな会話をしている。 「やっぱりそうだよな」 「自分もそう思っていたんだよね」 「そうそう。そう思うでしょ」 「なーんだやっぱりそうだよね」 「そうだ、そうだ、そういう事だよね」 2人の子供が何やら議論をしていて、 ある一つの結論に達したらしい。 どういう話をしていたのかと聞くと、 その内容というのは、 「うちのパパは他の家のパパとは全然違う」 という結論だったようだ。 「うちのパパはなんか変」みたいなトーンで。 子供が言うには、 他の家のパパはもっと〇〇なんだけど、 うちのパパは全然そんな事はなくて、 他の家と全然違うというような話だった。 そう思った…
私は新築がメインなんですが築古アパートも所有しています。 横浜としては高利回りだし、 土地値物件だったし、 駅は弱いですが駅歩も5分くらいですし、 ほとんど退去は発生していません。 自主管理なんで管理費もゼロです。 清掃も入居者が自分でやってくれているので、 固定資産税しか払っていません。 金利も1％台前半なんで、イールドギャップも良好です。 まさにいう事なしの物件です。 築古としては100点満点ですよ。 規模は大きくないですが、 しょうもない1億円くらいの新築よりCFは出てるんじゃないでしょうか。 正直な話、こんな築古だったらどんどん欲しいです。 こういう築古が継続的に買えるのであれば築古メ…
新築と築古どっち？論争があります。 いろいろあると思います。 こういう考え方もあるかなというのを紹介したいと思います。 築古と新築って直接比較できないと思います。 なかには両者のCFであったり、物件の価格に対してどれくらい手残りがあるのかみたいな数字をもちだして両者を比較している人もいます。 正直な所そういう比較の仕方は乱暴すぎるしナンセンスです。 もしも私が資産がすっからかんでお金がほとんど持っていない状態で不動産投資をするなら築古をやると思います。正確に言うと築古しか買えないと思います。 築古から不動産投資を始めて、規模を拡大していって、 十分な規模まで拡大できたとしましょう。 一般論です…
土地から新築をする上で、結局最後は工務店の差になると思うんですよ。 普通の不動産投資の格言に、 「物件探しの前に銀行探し」という格言があるように、 土地から新築にも 「土地探しの前に工務店探し」というのがあると思います。 近年は土地が非常に高騰しているし建築費も高い。 土地探しも重要ですが、 最後は工務店の差になると思うのです。 さっき工務店探しが重要だと言ったのですが探しても無駄という話もあります。 いい工務店は探すものでなく作り上げていくものだという話です。 何度も案件をお願いしていい関係性を作りだすという意味です。 工務店を探すというのは、工務店と関係が無い人からしてみたら必要不可欠です…
物件探しに疲れて疲労困憊な状態を癒してくれるのは家賃が振り込まれる通帳を見る時だけだ。 買える物件が見つからなくても、すでに買った物件は家賃をもたらしてくれる。 これだけが心のオアシスだ。 物件を探すフェーズだと物件探しに忙しいのだけれども待ちフェーズなんで全くやる事がない。 そうだ決算書の分析でもしてみよう。 決算書の数字も毎回見るたびにまあまあよくなってるやん。 現役で不動産投資をバリバリしているのに数字がよくなるなんて。 そりゃー物件を全然買えてないからね。 本当は物件をどんどん買って、 こんな決算書だけど貸してくれる銀行あるかなみたいな事をやりたいんや。 今となっては決算書の数字がどん…
またまたサイクリングしてきました！ レンタルサイクルを使って。 手ぶらで電車に乗り込んで、好きなサイクリングスポットにいく。 最寄りのサイクルスポットでレンタルして目的地までサイクリング。 ゴールの近くのサイクルスポットで時点車を返却して電車で帰るってプランです。 前回は、多摩川サイクリングでしたが、 今回は、境川をサイクリングしてきました。 境川って知ってますか？ 神奈川県の中央部を南北に流れる川です。 大和市あたり横浜市あたり藤沢市あたりを流れている川です。 川沿いに自転車専用道路みたいなものが整備されていて走りやすいです。 今回は相鉄線の瀬谷駅まで電車で行って、 そこでレンタルサイクルに…
少し前の話。 不動産投資に関してほとんど素人の人がいて業者探しに困られていました。 親切心で業者を紹介してあげようかという話になりました。 結構大きな案件です。小さい話ではないです。 業者を紹介しようかという話をすると、 その人が今相談している業者にお願いする事が基本で、 こちらから紹介する業者は値段が安かったとしてもそちらを選択する可能性は低いというではないですか。（でも他の業者の話は聞きたいとの事） その時点で「ん？」という感覚はありました。 その時点で業者の紹介をキャンセルしてもよかったのですが、 すでにそういう展開になっていたし、 合理的に考えたら私の紹介の業者を選択するしかないような…
不動産投資系の法人の資産分析というのはちょいちょいやっています。 法人と個人の合算の資産分析というのもちょいちょいやっています。 それらは、直接的に融資にきいてくるのでかなり神経質になっています。 今回、ひさしぶりに、個人のところを整理してみる事にしました。 私の場合、個人と法人の間でお金の移動はまったくありません。 それで、個人系の口座の合算だけを整理してみました。 私のサラリーマンとして収入が分かっていて、 個人系の口座のお金の動きですね。 最近は法人も含めてみる事ばかりだったのですが、 そういう観点で整理するのは久しぶりです。 整理すると、ちょっとびっくりしました。 ちょっと反省しないと…
世の中の物理法則ではないですが、 融資の物理法則みたいなものはあります。 細かいところは銀行によって違うのですが、 もっと普遍的なところ。 骨格にあたるところは、そこそこ共通だと思います。 ある資産状況の人がいて、その人が融資が受けれるかどうかって なんとなくですがわかりませんか？ ざっくりとですよ。 収益還元とか積算評価とか、いろんなカラーの銀行はありますが、 なんとなくこれくらいの資産だったらこれくらいの融資が引けるって なんとなくわかりませんか？ 融資の物理法則、普遍的な法則ルールみたいなものがあるわけです。 そういうのがあったうえで、 うまく資金調達をする事で多少は融資の枠が増えるとい…
昔から不動産投資を始めていて、すでに人生あがってしまっている人と、 サラリーマンがこれから不動産投資を始めようとしている人とでは、 目線は全然違ってくると思うのです。 すでにあがっている人は、これ以上、収益不動産を買う必要はありません。 大昔の目線を語るわけです。 そしてそんな物件は今のご時世には存在してません。 買う必要もないので、 おおきな事はいえるわけですよ。 実際に昔にそういう目線で買ってきていたという事もあると思います。 一方で、これからという人。 このご時世で物件を買っていく必要があります。 収益不動産以外を買うという選択肢もありますが、 それは一旦横においておいて。 ゼロから規模…
