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ブログタイトル
専業大家への道
ブログURL
https://www.mjet.tokyo/
ブログ紹介文
横浜で大家業をしているサラリーマンのブログです。 横浜や川崎で大家業/不動産投資をされている方、情報交換しましょう。
更新頻度(1年)

365回 / 365日(平均7.0回/週)

ブログ村参加:2020/02/11

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もりちゃんさん
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もりちゃんさんの新着記事

1件〜30件

  • 家賃調査はミニミニに絶対聞くべし

    相場の家賃調査を行う時は、ミニミニに絶対に聞くべきです!! 仲介業者によって、家賃の設定の方針が全然違います。 ADなどをバンバン高く設定してできるだけ高い家賃で設定していこうという業者と、 間違いなく客が付くであろう極めて安全な(据え置きの安い)家賃を設定していこうという業者の2種類があります。 ミニミニは、後者のポリシーを取る代表格の業者です。 ミニミニなどの大手は、基本的に、ミニミニの店に入店した客しかミニミニの管理物件を紹介しません。ですので、客付けの間口が狭いのです。 いろんなところに掲載して積極的に客付けをするというよりは、そんなに競争をバンバンするような業者ではないような気がしま…

  • ブログを書いていて

    不動産投資のブログを毎日書くようになって500日経過しました。 ブログの管理画面を見ると「500日連続投稿」という表記が。 自分で言うのもなんですが、500日連続って凄くないですか? 不動産投資に対するモチベーションを落とすことなくこれまでやってこれたと結果であるという事で素直に喜びたいと思います。 気合を入れて書いているブログもあれば、適当に走り書きみたいな感じで書いてるブログもあります。 読み飛ばしてもらってもよいブログと、たくさんの人に読んでもいたいと思っているブログが混在しているというのは課題かなと思っています。 どこかのタイミングで整理して、見やすいようにしたいなと思っています。 よ…

  • その土地は欲しい土地なのか?

    前回のブログの続きです。 一旦、鬼の指値で買付を出すも速攻で却下されてしまいました。 リトライしてもよかったのですが結局やめちゃいました。 その理由は。。。。。 全く欲しくない土地だったのです。 何十年かかけて借金を返済して残される土地として、 凄くイマイチな気分になったのです。 何十年かかけて、それなりのCFは得られる。 そちらは合格点だと思います。 しかし、もう一つの恩恵の一つである土地。 これが超イマイチなんです。 不動産投資として、半分はCFが得られるためにやっているというのがあります。 そしてもう半分はその土地の地主になる事ができるという事だと思います。 半分は基準をクリアしていたと…

  • 難と向き合う

    昨日のブログのつづきです。 利回りの高い難あり物件。悲観的に家賃を想定しなおししても8%はある。 メルマガが来た次の日の朝に、買い付けを出しちゃいました。 しかし、買付の額は、、、、 鬼の指値の額を書きました。 10%引きくらいの額を書きました。 建売新築で、そんな大幅な指値は利きませんよね。 本当に買いにいく値段ではないです。 そして、案の定、そっこうで却下されてしまいました。 夜に、業者からメルマガが来て、 その次の日の朝に、買付を提出。 同じ日の昼頃に却下されてしまいました。 まあー当然と言えば当然です。 まあ、ここからが本番という感じでしょうか。 あまり建売の新築で指値がやらないのです…

  • 高い高~い

    昨日のブログのつづきです。 注目していた、表面利回り10%超の新築アパート。 売り止めになっていたのですが、再び売りに出されているのを発見!! 難ある物件ですが、圧倒的利回りがあるので買い付けを出す前提で詳細を検討したのですが。 するととんでもない事実が判明したのでした。 それは、 想定家賃が異常に高い。 まさに、「たかいたかーい」です。 (すみません。引っ張ったわりにはありがちなオチでした) ぱっと、そのエリアの相場を見て、5~6千円くらい高いです。 しかし、それだけではありません。 その相場家賃というのは、難があるという事が含まれていません。 難ありという事を含めると、ざっくり1万円くらい…

  • またまた出てきた

    利回り10%超えの建売新築アパートの話の続きです。 検討するのもアリかなと思っていた、難ありの10%超の新築アパート。 現金買いの人に瞬間でかっさらわれてしまい、判断する力が弱いなと反省したのでした。 いくら難がある物件だったとしてもそれを凌駕できる利回りがあれば、全然アリなのでは?という結論に至ったのでした。 それから、数か月経過して、、、日常の生活を過ごしておりました。。。 すると、例によって別の仲介からのメルマガで、同じアパートの情報が飛んできたジャーありませんか。 10%超のアパートなんてそうそうありませんし、 最寄り駅や駅歩も前回のものも同じです。 情報が来て、そくざに仲介に電話で連…

  • FIREの条件

    不動産投資だけでFIREを実現するためにはどういう要素が必要なんでしょうか。 ※今日のブログは時間がないので簡潔版で。 ※今日出てくる数値は適当な数値です。数値は適切に読み替えてください。 ざっくりですが、6億円の借金ができたらFIREできるくらいなるんじゃないでしょうか。 6億円の借金ができているとすると、手元に残るのは2%くらいでしょうか。 6億円×0.02=1200万円くらいです。 税金を引いて、税引きCFが1000万円くらいでしょうか。 かなりざっくり値ですが、それくらいでしょうか。 どうやったら借金6億円できるのって話になります。 普通のサラリーマンだったら、属性パワーで1億円~2億…

  • 土地から新築でFIREはできない

    キャッチーなタイトルを付けましたが、 正確には「土地から新築だけで短期でFIREできない」です。 土地から新築やってます。 いま検討している企画をものにした場合、その後自分の資産状況がどうなるのかというのを整理してみて思った事があります。 「土地から新築」と言っても所詮は新築アパートです。 ※木造で想定しています。 建売の新築アパートより、表面利回りが1%高いだけです。 資産性も業者の利益が入っていないので、建売の新築アパートよりは、10%くらいは売値に対する積算値の割合は大きくなると思います。 しかし、それも建売の新築アパートと比べて少し良いだけの話です。 積極的にキャピタルゲインを狙ってい…

  • 表面利回り10%超の新築アパート

    少し前に検討した内容の話をしたいと思います。 ちょーど春くらいでしょうか。 業者からのメルマガを見ていると、「足が速い物件情報」が飛んできた。 新築の建売アパートの情報です。 内容・数値は少し変えますが、、、新築なのに利回りが10%を超えているという案件です。 土地の面積も凄く広いです。 ざっくり計算で、積算が売値の90%くらいになっている物件です。 建売新築アパートで、年に1棟くらいはこういうオバケアパートが売りに出されます。 建売は基本的に買わないつもりですが、年に1度のオバケアパートはモノによっては買ってもいいかなと考えております。 検討する事にしました。 駅は私の中では弱いと思っている…

  • デキる銀行員

    この銀行員はデキるな~と思う事がたまにあります。 まず思う事ですが、スピード感があります。 普通の銀行員だったら、物件の情報を伝えて担当者からの目線がくるのが1Wくらい後なケースがほとんどです。 しかしデキる銀行員は、担当者目線の回答が早いです。 この前も、物件を持ち込んだ際に、その場で電卓を叩き始めて、 資料を渡して5分後くらいには担当者の目線を教えてくれたのでした。 これくらいのスピード感は非常にうれしいですよね。 こういうスピード感を持っている銀行担当者は、私は2名知っています。 そして、その2名がいずれも銀行の中でもそれなりのポジションでした。 やはり、それなりの役職にもなっているとい…

  • 最近の投資手法

    普通の人だったらだいたい2~3棟で頭打ちが来るのですが、それ以降どうすればもっと物件を買い増していく事ができるのか?という事をテーマで頑張っております。 投資方針も徐々に変わってきています。 当初は、新築と土地値物件を交互に買っていくというスタンスで進めていました。 儲けの主軸は新築だと考えています。 寿命の長い新築アパートをいかにたくさん買うのかというのが軸にあって、 新築アパートの欠点である資産性を、土地値でカバーするという事を考えていました。 新築と耐用年数の超えている土地値物件を交互に買っていく事で、資産と債務のバランスを取っていくという作戦です。 これは当初の作戦です。 しかし最近は…

  • 川崎の信用金庫に聞いてみた

    付き合いのある金融機関の担当者と話をする機会があったので、融資の考え方について聞いてみました。 川崎で一番有名な信用金庫です。 その金融機関は、積算評価と収益還元の両方を見る事で知られています。 積算と収益のいい方を見てくれるという噂もあったのですが、どちらかというとあくまでも両方を見る(悪い方を見る)という事が大前提のようです。 いい方を見てくれるというのは、担当者のオマケが発動したものだと思われます。 この金融機関は支店によって、考え方が大きく異なるという事はよく聞きます。 私の支店では、という事で読んでいただいたらなと思います。 積算評価は、路線価ベースの積算値に掛け値をかけて算出します…

  • 8月7日お肉ランチ会

    8月7日(土)にお肉ランチ会を開催したいと思います。 不動産投資の話に花を咲かせたい方はご参加ください。 すでに何名かの方は参加の表明をいただいております。 今回はオールカマーウェルカムとしたいと思います。 場所は横浜で考えています。 時間は昼の12時スタートで、とりあえず15時までという事にしています。 参加者は、合計8名くらいを仮置きで想定しています。 席は、開放的なテラス席をおさえています。 これまでお会いした事のない人も、お久しぶりの方も、おいしいお肉を食べながら不動産投資トークをしましょう!! 参加希望者は、このサイトの「問い合わせ」か、ツイッターでお声かけください。 (このサイトの…

  • スピード感出てきた?

    最近は検討エリアも拡充し、土地探しに忙しい日々を過ごしております。 先日、ポータルサイトで発見した土地。 よさげだったので資料を取り寄せ、視察に行ってきました。 良い土地なんですが、採算が合わなかったという事で、指値可能かの雰囲気を把握するために取り扱いの業者に聞いてみる事にしました。 業者に電話をして、その土地の状況を聞くと、、、 なんとすでに買い付けが2件入っているとの事でした。 しかも満額で。 こちらは指値前提だったので、こちらは完全に撤退なんですが、 その業者が「そちらが1番最初に資料請求してくれてたんですがね」と言ってくれたじゃーありませんか。 これは嬉しいです。 こちらの土地探しも…

  • ふわっとした指示と消費者思考

    消費者思考、お客様思考が抜けてないな~と思う事例を見る事があります。 良くない事が起こって、結果凄く怒っている、立腹されているのです。 しかし、話を聞けば指示が不完全だったり、いい感じにやってくれているのであろうという性善説的な話が前提にあって、結果うまくできていなくて怒りモードになるという。 そういう人を見ると、完全な消費者さんだなと思います。 そういうケースでの、怒りの大きさと、消費者思考の度合いは完全に比例していると思います。 怒りが大きい人ほど消費者思考です。 自分にも悪い所があったなと思う人は良いと思います。 本来であれば、指示を出したものがこけた場合にでも対応できるように2重3重に…

  • テレビでよくある会社のシーン

    テレビを見ているとドラマなどで、会社の幹部が王様のように好き勝手やっていて、 その取り巻きが苦労するというシーンを見る事があります。 少し極端な演出なのですが、はたから見たら笑っちゃうシーンですよね。 でも、ふと思いました。 これって、そのまんまの事ではないですが、自分の会社でも起こっている事だと気が付いてしまいました。 私の会社は大きな企業なんで、ドラマの演出のような極端な事はないですが、 基本的に同じであるという事に気が付いてしまいました。 ドラマだと、社長とか会長とかそういう階層の人が好き勝手やっている感じのシーンを見るのですが、 私の会社のケースだと、部長の上くらいでしょうか。 社長と…

  • 今の状況に自分でツッコミ

    3棟目を購入してから、10か月か経過しました。 私は、物件を購入したら半年間は物件を絶対に買わない期間を設けています。 強制休暇です。 しかしその強制休暇が終わって、物件購入をする体制に徐々に入り、 ギアをセカンドにあげて、 徐々にギアをあげ、今ではギアはトップに入れています。 しかし、 全然、買える気がしないです。 惜しい所にもたどり着いていない気がします。 そこで自分自身を内省してみたいと思います。 今は、土地から新築だけでなく、投資の対象となるものは全て見ていますが、とりあえず土地から新築に関して内省したいと思います。 もしも、いま、誰もが欲しいと思うような土地が現れたらどうなるでしょう…

  • 1年前の!!

    最近は、土地だけで無くいろんな物件を見ています。 たまたま業者から築古アパートの情報が来ていたので見てみると、まずまずの良い情報じゃないですか。 さっそく資料請求をして見てみると、 めちゃ見覚えのある築古アパートじゃないですか。 そうそう、ちょうど1年前に、見学していた築古アパートでした。 その時は、競合の業者が現れてさっさと奪われてしまったのですが、当時の記憶を思い出すと、、、、 当時の価格から3割増しの価格になっている。 一気に気持ちが失せてしまいました。 こういう事はよくある事だと思います。 しかし、3割増しでも売れちゃうんですね。 そんな業者の利益が3割も乗った物件を今は買いませんが、…

  • お茶会しますか~?

    ワクチン接種もだいぶ進んできましたね。 私はまだなんですが、7月中に1回目を受けれそうです。 最近、あまり投資家さんとの交流ができていませんでしたが、 またお茶会開催したいですね。 本来であれば、神奈川県の不動産投資家がたくさん集う飲み会を開催したいところですが、まだまだそこまでは難しそうなので、とりあえずお茶会でしょうか。 ~過去企画~ ~過去企画~ お茶会と言わず、ビール飲みたくないですか? 休日の昼くらいから、ビール飲みながら話をしますか。 えっ、今は4人以下しか飲めないんですか? こういうのって4人単位でバラバラ入店すれば飲めるんですかね。 昼から飲めるところってどこでしょうか。 野毛…

  • 土地探しはいかがでしょうか

    みなさま、いかがお過ごしでしょうか。 土地探しの状況はいかがでしょうか。 神奈川県で土地から新築にチャレンジされている方にお話を聞きたいです。 コロナ前は、まだいい土地はチラチラあったような気がするのですが、 今はいかがでしょうか。 私の感覚では、まったくかすりもしない感触です。 「おしい!」とか、 「あともう一歩!!」とか、 そういう感触は全くないです。 皆様、どういう感触を持たれてますでしょうか。 7月に入ってから、ほんのちょっぴりですが、近いものが出てきているような気もしない事もないですが、まだまだという感じです。 同じフィールドで戦われている方々の肌感覚はいかがでしょうか。 少し前まで…

  • 丸秘情報ゲット???

    昨日のブログの続きです。 客付け業者とのヒアリングは超重要です。 先日、飛び込みで客付け業者の店に飛び込みヒアリングを実施しました。 大手の客付け業者です。 検討しているエリアの客付け状況について、ヒアリングを実施したのですが、 合わせて、そお周辺エリアの状況についてもいろいろお話を聞いたのでした。 すると担当者が、ちょっと待ってくださいと言って店の奥からデータが書かれた紙を持ってきました。 その紙には、あるエリアの町名がずらりと書かれていて、 月毎でどれだけの世帯の移住者があったのかというデータが書かれていたのでした。 凄いです。 まさに欲しいなと思っていたデータです。 このデータを見ると、…

  • ヒアリングは超重要

    最近は、少なくとも週イチ以上は土地探しツアーに出かけています。 春以降からずっと出かけているので、数か月以上は毎週土地探しツアーに行っている事になります。 突発的に良い土地が出てきたら、即見に行くという事はやっていますが、いまは基本的に週イチペースです。 しかし、週イチでは全然足りないです。 週2くらいで行きたいところです。 体を休める日が欲しいですが。 専業になれば、週末にまとめ見学するとかでなく、気になったのがあった時点ですぐに行くみたいな事が容易にできるようになるのでそういう生活にあこがれますね。 今日のブログは、物件視察で思う事です。 毎日たくさんの案件をポータルサイトで見ます。 その…

  • 一人旅

    投資手法で、みんながやっているものは基本的にあまり儲かりません。 そういうものです。 世の中で確立されている投資手法。いろいろあります。 いずれも普遍的なものがあるので、世の中に残り、たくさんの人がやっているというものはあります。 ただ世の中の真理をついたいい手法だったとしても、たくさんの人がやっている時点でそのうま味は大きく減っていきます。 たくさんお金儲けをしたいんだけど、A投資手法とB投資手法のどちらがよいですか?と質問している人がいます。 正直な話、どちらでもよいと思います。 A投資手法もB投資手法も、いずれも世の中に確立されていて、プレイヤーがごまんといます。そういう手法はうまくやれ…

  • 命をかける

    「〇〇に命かけてます!!」というフレーズ。 なかなか言えませんよね。 私はもちろん、不動産投資に命かけてますよ!!! 日常の生活で99.9%以上は不動産投資の事を考えています。 会社の仕事の事は、0.0001%くらいしか考えていません。(キッパリ) どうしたら儲けが最大になるのか? どういうのを買えば利益が最大になるのか? 日々どういう事ばかり考えています。 「〇〇に命をかける!」っていうフレーズ、大人の世界になってから中々聞かないフレーズですよね。 このフレーズを聞くと大学生時代の事を思い出します。 今日はその時の話をしたいと思います。 大学生の時は、私はゲームセンターのゲームにはまってまし…

  • 利益のおすそわけ

    先日、たまたま新築アパートの建売業者のホームページを見ました。 そこの業者は、結構いいアパートを作る業者です。 物件としていいものが多くて、しかもお値打ちの価格で販売されています。 私は今は建売アパートは買うつもりはないのですが、いい案件も多いのでついついどういう物件が販売されているのかというのをチェックしてしまいます。 すると出ました。いい案件が売りに出されています。 アパート企画をしている売主さんです。 仲介手数料を払わないで、直接買いたい人もいるとおもいます。 しかし、ホームページを見ると、ここで買ってください!と、URLが張り付けられています。 URLに飛ぶと、大手の不動産仲介業です。…

  • 横浜をひとくくりにしてはいけない

    今日のブログは、「横浜をひとくくりにしてはいけない」という話です。 一言で言うとこれだけです。 横浜は本当に広いです。 都内近いエリアもあれば、都内からかなり離れたエリアもあります。 私の感覚では、東京都の西部が一番需要が強いエリアで、 そこを中心に同心円状にじょじょに需要が弱くなっていくという感触を持っています。 ですので、都心に西側に近いエリア、横浜でも都心側のエリアは強いエリアだと考えています。 一方、横浜でもかなり僻地のエリアは本当に弱いです。 しかも、そういうエリアはだいたい供給過多になっています。 ですので、凄く弱いエリアであるという認識です。 広い横浜なのですが、面積ベースで言う…

  • 土地探しの肌感覚

    私は横浜・川崎を中心に土地探しをしてきました。 これまで土地探しをしてきた中で肌感覚です。 横浜では狭小アパートばかりなので、私は20m2以上の広さをマスト条件にしています。(ここに関する考察はたくさんあるので、詳しくは別の機会に。) 横浜の黄色いアパートは別にしたとしても、いまどきの横浜のアパートは狭小ばかりです。 黄色いアパートは除外したとしても、横浜だと16~17m2くらいが多いような気がします。 17m2のアパートを作る難易度と、20m2のアパートの難易度って結構差があると思います。そのギャップはかなり大きいと思います。 というのも、 17m2なら8戸入る土地でも、 20m2なら6戸し…

  • 今の立ち位置

    今の立ち位置と進むべき道を整理しています。 自分の資産状況を整理しました。 私の場合、積算で計算されるバランスシートが弱いです。債務超過はしていませんが積算ベースだとどうしても弱いです。(収益還元で計算をすると全く違った景色になるんですがね) ギリギリ融資は付く状態だと思いますが、次に平凡な物件を買ってしまうと間違いなく厳し状況に陥ってしまうと思います。 何か手を打つとしたら今しかありません。 という事でどういう物件を狙うべきかを整理してみました。 あらためて自分の状況の分析なのですが、 キャッシュは重要ですが、私の場合はキャッシュが重要である事は間違いないですが、 資産とのバランスを取るフェ…

  • 次につながる物件

    <前回からのつづき> 物件の価格と評価額(主に積算値)とは、一般的に乖離している事が多いです。 特に都心部では。 乖離はあるものだとした上で、どういう物件を買えばその乖離を改善させる事ができるのでしょうか。 詳しく言うと、前回のブログで書いた 「総金融資産」 + 「総積算値」ー「総借入額」 という指標が、回復しやすいか?というのをまとめてみました。 毎年の経年でどういう物件を買えばこの数値が回復しやすいか。 まず「総金融資産」ですが、 ここは物件のCFで決まってきます。 ここは、みなさんいつも考えているところだと思います。 ・高い利回りのものを買う ・経費率を減らす ・いい融資条件を引く とい…

  • 路線価出ましたね

    令和3年の路線価が発表されましたね! 自分の所有している物件の土地は、「1勝2分け」でした。 1件値上げで、2件が現状維持 自分の資産の棚卸を定期的に行っております。 今回以下を整理しました。 全物件の総積算値 と 総借入額 と 個人と法人の総金融資産額 の3点です。 全物件の総積算というのは、 最新の路線価と、再調達価格からの積算値を計算したものです。 個人と法人の総金融資産というのも、ボーナスが入り金融資産のアップデートがあったのでそれを加味して計算してみました。 この3つが明確になるという事は、バランスシートが見えてくるという事になると思います。 現状のバランスシートと今後の展開を整理し…

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