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ブログタイトル
専業大家への道
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https://www.mjet.tokyo/
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横浜で大家業をしているサラリーマンのブログです。 横浜や川崎で大家業/不動産投資をされている方、情報交換しましょう。
更新頻度(1年)

168回 / 181日(平均6.5回/週)

ブログ村参加:2020/02/11

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もりちゃんさん
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専業大家への道

もりちゃんさんの新着記事

1件〜30件

  • 越境問題・続き

    過去にブログに書いた越境問題について。 ~越境トラブルが発生したという記事~ ~専門家に相談したという記事~ ~お隣さんに手紙を書いたという記事~ 今日のブログはその続編です。 お隣さんに手紙で、越境を正してほしいという事、 反論や協議が必要な場合は7月末日までに連絡を欲しい事 を手紙に書いて送付したのでした。 それから1か月が経過し、お隣さんから連絡は一切ナシ。 対応をしてくれたのか、 それとも、無視なのか、 不安は募るのですが、 1か月経過して、現場を見に行く事にしました。 すると、、、 見ると、越境は解消されてました! どうやら、先方はおとなしくこちらの主張を聞いてくれたようです。 あと…

  • 業者間の関係性

    昨日のブログの続きです。その売主さんとの会話で思った事です。 その売主さんが新しく企画している新築アパートの話題になりました。 詳細情報はないのですが、なんとなく聞いた範囲では、私の注目しているエリアで、悪くはないかなという物件です。もしもいま契約している物件がないなら検討していたと思います。 建築確認書が取得できていないので、まだ正式に公開されていないようですが、大家仲間もいるので、もしもその物件を購入しようと思ったらどうしたらいいですか?と聞いてみました。 その売主さんは第一声でこんな事を言いました。 「うちは必ず仲介業者経由で販売しています。買主と直接交渉する事はやってません。」 この業…

  • 客付け方針

    3棟目の新築アパートの売主&管理の会社と打ち合わせを行いました。 電気工事の日程は、遅々としながらも、遅くとも9月上旬には完了するようです。 という事で、9月中旬から入居者を募集するという事で進めてくれるようです。 それを踏まえて、今後の入居者募集の方針について打ち合わせを実施しました。 <家賃について> 物件購入時および、現時点で、周辺の家賃相場を調査しました。 空き部屋の数がそんなに多くないのでサンプル数が少ないのが気になりますが、物件購入時にもらっているレントロールで問題ないと判断しました。 1階の道沿いの部屋を一番安くしています。 3階はロフトが付いていて一番奥の部屋が一番高い値段設定…

  • 銀行担当とアポイント

    たまたまなのですが、2つの銀行担当とアポイントしました。 <メインバンクとのアポイント> 3棟目アパートを融資してくれる銀行です。 9月に引き渡しを前に、公証役場で保証人の設定の手続きをしてほしいと言われていたのですが、それの具体的な打ち合わせと今回の融資条件の詳細の連絡という事で、銀行担当者が家に来られるようです。 民法が変わり、保証人をつける際に公証役場で手続きが必要になるみたいですね。 それの具体的な方法を教えてくれるようです。 こういう内容で公証役場で手続きをしてください、って話をしてくれると思います。 あと、今回の融資の金利などの詳細を教えてくれるようです。 5月の本審査の時に金利は…

  • 孤独死保険に入りました

    自主管理している4戸アパートの住人の平均年齢が異様に高いです。 60代、70代、80代がそれぞれいます。 一番ご高齢の80代のおじいちゃん、寝たきりというわけではなく今すぐ孤独死を心配しているわけではないのですが、こういうご高齢の方って、ちょっとケガをして動けなくなるようになるとみるみる老け込んであっと言う間に亡くなられるというのをよく聞きます。 いま、少し余裕があるうちに対応する事にしました。 この夏に契約更新の処理を行ったのですが、自主管理で完全に自分で対応したため、その際の更新料が1名分まるまる貯金する事が出来たのでした。 その浮いた更新料を使って孤独死保険に入る事にしました。 もともと…

  • 大家の会を探し中

    みなさんは、大家の会に参加されたりしていますでしょうか? 不動産投資のヒューマンネットワークを開拓するために、大家の会を探しています。 なかなか見つからないです。 ググってみると、いくつか出てくるのですが、日付が大昔のままでいま活動をしているのか不明なものが多いです。 私は横浜在住なので、横浜や神奈川で開催されているものを優先的に探しているのですが、なかなかヒットしません。 ネットワークを作られている方はどうやってネットワークを構築されているのでしょうかね。 昔に横浜で活動をされているブロガーさんが、横浜の大家の会に参加してきました。みたいな記事が書かれていました。 横浜でもそういう大家の会っ…

  • 振り返りと伝説のセミナー1回目視聴

    都会の喧騒から離れる機会がありました。日常から離れる事で普段気が付かないことが見えてきますね。こういう機会はこれからもどんどん作っていきたいなと思います。 遠い将来、近い将来、どういう人間になりたいのかなど、それに対して今の日常をどうやっていけばよいか、様々な事を考えるいい機会にもなりました。 その中の1つとに、どうしても狭い世界にとどまりがちな生活になってしまうので、新しく交流の輪を広げたいなと思いました。一つの世界にとどまっているとどうしても視野が狭くなりますよね。 メガ大家さんと比べたら、私はまだまだほんのひよっこの世界にいます。そういう専業でやられていたり、大規模に不動産をやられている…

  • 会社の上層部って

    会社の上層部の人ってなんでこんなに偉そうなんでしょうか。 いや、表現が違っています。会社という極めて限られている世界において役職が高いだけなのに、神様みたいな立ち振る舞っている。という表現の方が適切なんでしょうか。 ここでいう上層部というのは、部長よりももっと上を指しています。(部長も入れてもいいですが) やはり会社でそれなりのポジションにいる人は凄いと思います。 とても優秀です。努力もしています。ものすごく仕事にエネルギーを使っています。1つの事を言えば10わかる人ばかりです。すぐに物事の本質が見えてきます。 ある意味、スーパーマンです。 しかも1つの仕事に対しても、凄く情熱とエネルギーをか…

  • 物件探しのシステム化

    いつかやりたいなと思っている事の一つに、物件探しのシステム化というのを考えています。 物件を探しにおいて、世の中に出回っている1個1個の物件に対して独自の基準で定めるスコアをつける。そういうスコア付けを世の中に出回っているすべての物件に対して行って、基準以上のスコアを発見すると自分に連絡が入るというシステム。 このシステムを実現するには、難しいところが2点あります。 1点目は、スコア付けです。 単純に利回りで検索するというのは、どこかのポータルサイトでやっている話なのですが、競争力のあるエリアなのかどうかという客付け力に関しても数値化できるような事をしたいなと考えています。 あと、新築や築古と…

  • GOTO沖縄

    何年か前から毎年GWに沖縄旅行に行くのが恒例の行事になっています。 1年間、沖縄に行く事を唯一の楽しみにしているみたいな。 私は、いわゆる陸マイラーです。 家庭のできるだけほとんどの支払いを1つのクレジットカードに集約させて、ためたマイルで家族旅行をするという作戦をとっています。 いろんなテクニックを使う事で1年間で結構マイルが貯まるようになっています。 ただマイルを使う場合、繁忙期はほとんと予約が埋まっていてなかなかマイルを使う事ができません。 GWは、飛び飛びで休みになる事が多いので、そういう飛び飛びになっていて暦通りの休日の人がなかなか予定を入れにくい日を選んでGWに沖縄にいくというのが…

  • 突然の訪問者

    休日の午前、いきなりピンポーンとマンションのインターホンが鳴りました。 インターホンをのぞくと、見たことのない作業服を着た人が立っています。 男「ガス会社のものです!」 私「どういう御用でしょうか?」 男「○〇区の○○というアパートのオーナー様ですよね?」 私「はい、そうです。どういう御用でしょうか」 男「そのアパートにガスを納めさせていただいています。今回はご挨拶でうかがいました」 というやり取りが。 とりあえず玄関まで来ていただきました。 どうやら昔から、そのアパートにガスを納めてくれていて、オーナーチェンジがあったのですが、ガス会社的にそれがうまく引き継げていなかったようでした。その方が…

  • 小規模事業者持続化補助金(コロナ型)まとめ

    何度かこのブログで紹介させていただいている、小規模事業者持続化補助金(コロナ型)ですが、先日ようやく書類一式を提出完了しました!! 採択されるかは1か月後ですが、今回はこの補助金のまとめを記事にしたいと思います。(重複内容でもうしわけないです) 『小規模事業者持続化補助金【コロナ特別対応型】』というのは、新型コロナウイルスが事業環境に与える影響を乗り越えるために、具体的な対策に取り組む小規模事業者等が、地域の商工会の助言等を受けて経営計画を作成し、その計画に沿って地道な販路開拓等に取り組むための費用で、全費用の 3/4(or2/3)を国が補助してくれるというものです。 初見で、この補助金を発見…

  • 土地値投資の間口を広げる

    いろんな不動産投資の手法があると思います。その中の土地値物件を買っていく手法があります。土地値が物件の価格以上のものを買っていくというものです。 担保力があるので、融資を引きやすいし、売却しても土地値があるので店じまいしやすい、などのメリットがあります。バランスシートを改善するために土地値物件を買うという使い方もあります。ここでは土地値物件=耐用年数越えの木造土地値物件という前提で話をしたいと思います。 <RCとの比較>他の手法で、耐用年数の残っているRCを買うという手法もあります。こちらも積算値が十分に取れるので同様にメリットはあります。一長一短はあると思います。RCだとどうしても規模が大き…

  • 判決が言い渡された

    去年の10月から家賃を対応している人がいます。 3か月経過後、契約解除されて、この7月に物件の引き渡しの裁判が行われました。 本当はもっと早く行われる予定だったのですが、コロナの影響で7月になったのでした。 管理会社から裁判の内容の書類、口頭弁論調書というのが来ました。 この口頭弁論に家賃を滞納していた人は来なかったようで、自動的に引き渡しが決定したという事のようです。 口頭弁論書にはこんな文面が書かれていました。 (主文)1.被告は原告に対し、〇〇の建物を明け渡せ。2.訴訟費用は被告の負担とする。3.この判決は、仮に執行する事ができる。 「1」の文面ですが、裁判所からの文言で、「明け渡せ」と…

  • この夏にやる事(2)

    この夏にやりたいなと思っている内容です。 前回のブログの続きです。 (9)体調の管理 コロナでかなり太ってしまいました。 節制したいと思います。 去年まで毎週ジムで水泳をしていたのですが、不動産投資の活動を優先させるという事で退会していました。 先日、再入会したのでまた定期的に行きたいです。 ある本には、何年か後で自分が成功しているシーンを想像しするっていうのがありました。私が不動産投資で成功を収めたとしても、健康な生活がおくれない状態であれば全く意味がありません。という事で成功した暁に、健康的な生活を送れるようにいまから節制をしていきたいなと思います。 これがこの夏の最大のやるべき内容のよう…

  • コロナについて思う事

    コロナの感染者が増加し自粛が求められる中、一方で経済活動もこれ以上止められないという事があげられています。コロナについて私の考えを書きたいと思います。 ものごとにはいろんな側面があるのですが、今回は極めて一方の面を強く主張した内容で書いてみました。(あくまでも1つの側面というトーンで読んでください) いまは図1のような分布になっていると思います。図1の横軸は、人の種類を表したもので、リスクの高い順にソートしたものです。(いろんな人たちがいるよという軸です)縦軸はそれらの人に対する感染のリスクです。 図1 横軸は例えば、歌舞伎町で水商売をしているような人たちのや、岩手県でいえでこもっている人など…

  • オンラインスクールどうする?

    先日このブログで触れた伝説のセミナーが8月から始まるという事を受けて、いま入っているオンラインスクール・SNSの棚卸をしています。 いま、私は二つの不動産投資のSNSとオンラインスクールに入っています。 ひとつは、FAスクールのレタスというSNSです。 そういえば、FAスクールも期限は2年間なので、一応FAスクールも在学中といえば在学中でした。 レタスというのは、FAスクールの在学生か卒業生のみが入れるSNSです。 会費は月5,000円(税込み:5,500円)です。 あともう1つは、コンパスという不動産投資塾のオンラインスクールです。 最近オンライン会員のみに変わって、会費は月2,980円(税…

  • 自主管理アパートの更新手続き(7)

    自主管理をしているアパートで、この夏に契約更新をされる方が2名おられます。 私の場合、契約の更新も自分でやっていて、6月からその取り組みを行ってきました。 今日はその契約更新の話です。 <30年間居住されているおばあちゃんの契約更新> 家賃保証会社の審査がOKだったという事を受けて、更新の契約書をおばあちゃんに送付したところまで前回のブログで書きました。 更新の契約書を〇〇日までに返送する事をお願いしたのですが、遅れる事4日後にようやく更新の契約書が到着しました。 よかったです。 あわせて、これまでそのおばあちゃんの部屋の合鍵を所有していなかったのですが、今回の契約更新のタイミングで合鍵をもら…

  • 館銘板のサンプルが来ました

    9月に引き渡し予定の新築アパートに設置する館銘板のサンプルが来ました。 館銘板というのは、アパートの名前が書かれたプレートの事です。 アパートの表札みたいな感じでアパートの入り口の近くの壁に貼り付けられているやつですね。 とりあえずたたき台のサンプルという事で提示されたものを見ました。 サンプルを見るとこんな感じ。イメージです。アパート名は変えています。 ※イメージです うーん。ちょっと考えていたやつと違う。 なんだろう、この違和感。 一言でいうと、思っていたよりダサい。 微妙にフォントが異なる3つのサンプルが来たけど、いずれも基本的に似たような感じです。 その売主が過去に建てたアパートの館銘…

  • この夏にやる事(1)

    早いもので7月下旬。 今日から4連休、しばらくすると夏休みですね。 いよいよ夏本番だというのに、まったく夏って気分になっていません。 みんさんもひょっとしたら同じ気分なんじゃないでしょうか。 毎年これくらいの時期になるとこの夏は何をしようかとワクワク感が半端ないのですが、今年はないです。というか夏の到来の実感がありません。 テレワークばかりで外に出ることがほとんどなく夏を実感できていないというのもあると思いますし、今年の長梅雨の影響もあるのかもしれません。 これから夏本番を向かえるという事で、今年の夏にやりたい内容を考えてみました。 この夏に、と言っていますがほとんどがこの春からのやり残しばか…

  • 物件購入時の決め手

    物件を購入する際は、現地の仲介業者にヒアリングをかけるようにしています。 物件の利回りなどいろんなものを調査すると思うのですが、結局これが一番重要なんじゃないかなと思います。 業者にヒアリングする際は、私の場合は少なくとも5社以上にはヒアリングをするようにしています。ヒアリングをしたとして、その業者が必ず正しい事を教えてくれるとは限らないからです。正確に言うと、業者も取り扱いできる物件が欲しいわけなので、良い事しか言わないって事は多いです。 ヒアリングの際に、家賃相場を聞く事がよくあります。業者が回答する家賃もいろいろあるなという事が見えてきます。業者でも家賃相場を低めに設定して客付けしやすく…

  • 最近の融資の話をしました

    先日、融資について知人と話をする機会がありました。 スルガショック以来、なかなかいい融資条件で融資が難しいよね、どこもだいたい自己資金2割とか求められるよねみたいな。 この2割という数字に意味はなく、その物件の担保力が支配的になってるという事だと思います。 基本的にその物件の評価額までは融資してくれるけど、足りない分は自己資金が必要。 私はスルガショック以降に参画したものなので、それが当たり前と思っているのですが、スルガショックの前までは、評価額が足りてなくてもフルローンとかがでていたのでしょうか。 そういう意味で、少々評価額が足りてなくても属性に対して貸してくれるオリックス銀行は貴重な銀行な…

  • 商工会議所とコンタクト

    『小規模事業者持続化補助金【コロナ特別対応型】』の続きです。 申請のために必要な事業計画書を含むいくつかの書類を作成したのですが、 最終提出する前に、地域の商工会議所でそれらの内容をチェックしてもらう必要があるようです。 さっそく地域の商工会議所に連絡すると、メールで書類一式を送ってほしいとの事。 書類を送ると、ここはこうした方がいいとかいろいろとアドバイスが貰えます。 私の場合は、細かい所の3回修正をおこなって再提出しました。 会計ソフトは今回の補助金で買えるという情報をキャッチしていたのですが、認められない可能性があるとの事でした。部分的に認められないというのはあるようで、その場合は追加で…

  • レタスのイベント行ってきました

    レタスのイベントが昨日ありました。 物件を購入された方の見学会からスタートし、ボーリング大会、交流会という内容でした。 購入された物件は、私もよく知っている物件で、少し検討した事があったというのがあったので興味深かったです。 物件の見学、特に知っている人の所有されている物件を見学させていただくというのは楽しいですね。 ボーリング大会は、ひさしぶりにいい運動になりました。 3ゲーム目くらいになると握力がなくなり運動不足を痛感します。 交流会(飲み会)で、今後のイベントの作戦を練りました。 少し都心から離れるのですが、少し前に物件を購入された物件の見学プランや、 横浜市内での穴場スポットの見学ツア…

  • 業者の闇

    次の新築アパートにセキュリティーカメラを導入する検討を行っています。 とは言っても、国の補助金を使う事を想定しています。 国の補助金が通れば導入するし、ダメだったら導入しません。 先日、業者と会って話をしてきました。 パンフレットをもらい、工事費込みで〇〇万円くらいでできるんですね~みたいな話をしました。この値段は他の業者と比較して結構安い方だと思います。エンドに卸す業者でなく、業者に卸す業者のようです。安いのでほぼこの業者で決まりかなと思っていました。 パンフレットに書かれている工事費込みで○○万円という説明があったあとに、今回の件は国の補助金を使って導入するという事を伝えました。そして、も…

  • アパート名決定!!

    9月に引き渡し予定の新築アパートの名前 決めてもいいよと売主さんに言われたので検討してました。 この前、レタスの飲み会でメンバーの一人が考えてくれたものが本命だったのですが、ふみこんで調べていくと、 ・冠婚葬祭の会社っぽい ・響きがいいだけに結構ある ・たまたまネットで出てきた人(素人)の勤務先がこの名前だった。(それくらいありふれている) という事で、却下する事にしました。 結局どうしたのかというと、 法人の名前に含まれている一つのワードをフランス語にしたものをアパート名にする事にしました。 調べると、そんなにポピュラーなワードでないので、頻繁にアパート名で出てくるようなものでない。 響きも…

  • 伝説のセミナー

    伝説のセミナーが開催されるようです。 FAスクールのセミナーです。 講師はFAスクールの創始者の方で、スクールの大先生の師匠の方です。 昨年に、その方のセミナーが開催されてたのですが、受講料はなんとビックリの2日間で50万円!! 今回は、オンラインでサブスク形式になるようで、会費は毎月3万円のようです。 毎月4回、30分程度の動画が公開されるようです。 入会するか悩み中です。 おそらく内容は、融資戦略的や銀行対策的な内容なのかなと推測しています。 私もそれなりに勉強しているので、そのあたりの知識は持っていると思っています。 おそらく講義内容の9割はすでに知っている内容なんだと思います。 ただ本…

  • 自転車の旅

    みなさま、すでに会社へは出社されていますでしょうか? 私は、まだテレワークです。 毎日、家にこもっていると頭がおかしくなってしまいそうになりますよね。 休日は外に出て発散したいですね。 最近の土日の休日は不動産投資に注力していたので、なかなか自分の好きなことをやるって事はできていませんでしたが、いまは契約したアパートの引き渡りをおとなしく待つという事で、休日に自分の好きな事を久しぶりにやりたいなと思っています。 考えているのは自転車の旅です。 最近は全然できていませんでしたが、時期的にやってみてもいいかなと思っています。 私がやっている自転車の旅というのは、結構特殊です。 社会人になった20代…

  • 宝くじで1億円当たったら

    最近、我が家ではもしも宝くじで1億円が当たったらどうする??? という話題で持ちきりです。 もちろん宝くじで1億円は当たっていません。 完全に妄想の話です。 しかし使い道を具体的に考えるとなんだかとっても幸せな気分になってしまいます。 現時点での使い道として、いろんな案が出てきていています。 ①所有アパートの借金に充当する。 家賃収入の半分をローン返済にあてているが、ローン返済が無く全額自分のものになるという世界を味わってみたい!! いやいや、これは無いです。無い無い。 ②新しく1億円でアパートを現金で買う。 これもローン返済が無いのでそれは味わってみたい。 しかし、しかし、これも無い無い。 …

  • 最初の壁

    サラリーマンだと自分の年収の20倍くらいまでは比較的容易に融資を獲得する事ができます。 その融資を使って、最初の2~3棟はスムーズに物件を増やすことができます。 そこまでは比較的誰でも普通に進むことができると思います。 問題はそこからです。 そこからが、本当の不動産投資だと思います。 そういうケースになった場合、売却を挟んで再び規模の大きい物件と入れ変えていく方法などありますが、1番いい方法は不動産投資家としての手腕を認めてもらいプロパーローンで融資を引く方法をとるのがよいと思っています。 一般的な銀行は、2年間または3年間の黒字の決算書があればプロパーローンの扉が開くと言われています。 よく…

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