chevron_left

メインカテゴリーを選択しなおす

cancel
専業大家への道 https://www.mjet.tokyo/

横浜で大家業をしているサラリーマンのブログです。 横浜や川崎で大家業/不動産投資をされている方、情報交換しましょう。

もりちゃん
フォロー
住所
未設定
出身
未設定
ブログ村参加

2020/02/11

arrow_drop_down
  • お肉会(構想中)

    構想中の取り組みについて。 こういうのが開催できたらいいな的なものです。 お肉はおいしいですよね。 おいしいお肉や、おいしい食事、もちろんB級グルメなども含めて、 そういうおいしいものを食べる会を定例的に開催するようなものがあったらいいなと思うようになってきております。 美味しい食事を酒の肴に、不動産投資の話に花をさかせるような会です。 例えば、月に1回とか、 もしくは2か月に1回くらいで、 幹事役はメンバーの持ち回りで、 幹事のおススメの店を予約してもらう。 そういう定例的な肉会もしくは食事会のようなものがあればいいな~なんてね。 ミソは、定期開催するという事ですかね。 メンバーは参加必須と…

  • 答えはソコに無い!!

    SNSやコミュニティーなどで、こんな質問をしている人を見る事があります。 質問者「〇〇な物件を買おうと思っているんですが、〇〇銀行で融資出ますか?」 おそらく、そのコミュニティーには融資に関して詳しい人がいて、その詳しい人に対して質問をしているという状況なのかなと思います。 質問の相手は、 融資の事を何でも知っている「融資の達人」みたいな人なのかもしれません。 ひょっとしたら最近その金融機関で融資を引いた人なのかもしれません。 でも、質問する相手が違っていると思います。 それらの人は答えは持っていません。 その答えを持っている人は、その金融機関の人間しかありえません。 同じ金融機関でも、融資の…

  • 1つの心掛け

    積極的に動いている人にチャンスが集まるってよく言われてますよね。 目線に合わない物件だったとしても、コンタクトして交渉しているうちに、安い値段で買えるようになったりする事もあります。 私はちょっと腰が重いので、これからは積極的に動いていきたいなって思います。 積極的に動くといってもいろいろあると思います。 1つの心掛けなんですが、 日常の生活でいつでも動ける状態をできるだけキープするって事は重要かなって思ってきています。いい物件の情報が入ったらすぐに視察に行ってアクションができる状態を常にキープしておくという事ですね。 いい物件は、「超反応」をしないと買うのが難しいです。 仕事やプライベートで…

  • バッターボックス

    今日は初心者向けのブログです。 いい物件を買うためには、たくさんの物件を見続ける必要があります。 千三って言葉がありますよね。 千個の物件を見たら3つくらいは良い物件があるよって言葉です。 たくさん物件は見るのは重要だという話なんですが、 ボーっと見るのと、本当に買うつもりで見るのって結構違うと思います。 ベンチから相手のピッチャーの投げる球を見て、今の球は振るべきボールだよね/見逃すべきボールだよねって判断するのと、 実際にバッターボックスに立っていい球を打つのとでは全然違うという事ですよね。 数千万円、うん億円のお金が動くわけですから、 遠くから評論家のように見るのと、 実際に借金をして大…

  • 待つのも不動産投資

    不動産投資において、積極的に動いた人が動いた分だけ前進するというのはあると思いますが、 不動産投資の序盤戦では、待つというのも立派な不動産投資におけるアクションの一つかなとも思います。 不動産投資を始めたばかりの人で、1棟目を買った直後とか。 動きたくても動けないと言った方がいいかもしれません。 次のためにじっくりと資産を積み重ねたりするって時も。 お金がなくても、資金調達を積極的に行いそれで買うというのはありますが、 資金調達ができるようになるというのもそれなりにハードル・難易度はあるのかなと思います。 何もできないなりにも動けるくらいの規模の人もいれば、 それすら難しい規模の人もいるのでは…

  • 違いの差は?(続)

    昨日のブログでは、利回りを見る際に部屋の面積も重要だよという話をしました。 その話の続きです。 新築と築古の対比の話をがあります。 最近は、新築と築古の利回りの差が小さくなってきているような気がします。 築古の利回りが下がってきているという事は確かにあるのですが、それと比較する新築の利回りは気を付ける必要があると思います。 例えば、 1Kのシングル向け築古アパート9% 1Kのシングル向け新築アパート8% という事例があったとしましょう。 確かにこれだけを見ると 新築も築古もあんまり利回りの差がないから、新築の方がいいんじゃないかって思うのはごもっともです。 これも昨日のブログのように部屋の面積…

  • 違いの差は?

    過去に横浜の物件と千葉の物件を何人かで見る機会がありました。 その時に横浜で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回り9% 建売の新築アパートで利回り8% でした。 9%のアパートは横浜の黄色アパートです。 そして千葉で見学した物件は、 建売の新築アパートで利回りが7.5% でした。 その見学を取り仕切っていた人が、 横浜の新築アパートは利回りが高いけど千葉は低いですと総括をして終わりました。 いやいやいやいや。 これは完全にミスリードです。 このままだと確かにそう思うかもしれませんが、もう少しアパートの詳細情報を追記すると。 横浜の新築アパート利回り:9% (部屋の面積12㎡) 横浜の新築…

  • 大きいイベント

    たまに不動産投資の大きいイベントが開催される事があります。 100人を超えるようなイベントです。 有名人が来るようなヤツです。 過去に参加した事があるのですが、 私は積極的に参加するのはもういいかなって思いました。 インフルエンサー的な、キラキラ大家的な有名人がくるので、 1回行ってみたのですが、 この手のものはもういいかなって思いました。 ノリで言うと、友達が発表するんだったら聞きに行こうかな的な感じですね。 過去に行ったのは、別に友達だったという事ではないのですが。 内容そのものを聞きにいくというよりは、知ってる人の話だから聞こうかという感じ。 大規模なイベントだと、 もともと友達がたくさ…

  • 個人か法人か

    不動産投資をする際に、個人で購入するべきか、法人で購入するべきかというトピックがよく出てきます。 私もこのブログでもそのトピックはたくさん書いているので、私の考えは過去のブログを読んでいただいたらわかるとおもうのですが、今日のブログは私の考えの肝のところだけを書きたいなと思います。 個人で買うべきか、法人で買うべきかなんですが、 ざっくりとシンプルに言うと、 たくさん物件を買うなら法人で買うべきだし、 そうでないなら個人で買ったらいいと思います。 ざっくり定性的に言うとこういう事だと思います。 定量的に言うと、得られる収益、課税所得なんかを考えて、個人がいいのか法人を作るべきなのかを判断したら…

  • 縦パス一本ノントラップシュート!

    投資物件を買う時に、売主と自分との間でいろんな業者が介在している物件は、いろんな業者の利益がたっぷりのってしまいます。 ですので、たくさんパス回しされてきた物件は高いので買いたくないですよね。 投資家としては、できるだけ業者が間に介在していないで買えるのが理想です。 究極的に一番いいのは、仲介などを介在させないで、売主から直で買うという事だと思います。 パス回しされてきた物件でなく、できるだけ上流で、ほとんど人が介在していない状態で買う。 土地を探す場合も同じです。 さすがに土地を仲介無しで買うというのは、なかなかそういう機会はないので、さすがに売主側の仲介は必要なのかもしれませんが、間に介在…

  • イノベーションはどこに?

    今日は新しいお金儲けのアイディアについてのブログです。 最近はググる文化が定着しました。 何でも疑問に思う事が出てきたらググるという風景をよく目にするようになりました。 新しいお金儲けのアイディア、 世の中にイノベーションを巻き起こすようなネタは、 ググっても出てきません。 ヒントを得るという事はあるのかもしれませんが。 何でもかんでもググる人。 何でもかんでもググる習慣を持っている人。 情報をググるという事は必要だとは思いますが誰でもが知り得る情報を知ってるだけではイノベーションはうまれません。 最低限の情報を把握した上で自分の頭でアイディアを考える事が重要だと思います。 今日のブログで言い…

  • 近況思う事

    最近は80点の物件でいいのでどんどん物件を探していきたいなって思っています。 80点と言ってもいろいろあると思います。 今の基準の80点なのか、 昔の基準の80点なので、 いろいろあると思います。 私の場合は、これまでの物件である程度CFの貯金は作れてそうなので、今の基準で80点の物件でも全然いいのかなと思ってきています。 土地から新築も選択肢ですし、 築古も選択肢に入れています。 財務的な観点で言うと、次は築古の方がいいような気がしています。 一方で、新築だと一気に規模を増やすことができるので魅力的です。 前回が新築だったという事もあるし、 最近は築古を買っていないので、久しぶりに築古を買っ…

  • 最近の会社生活

    私はサラリーマンです。 それなりにちゃんと働いています。 不動産投資を始める前までは仕事が忙しかったのですが、最近は落ち着いており自分のペースで仕事ができています。 会社には自分の机というものが完全に消滅してしまい、フリーアドレスになってしまいました。 ですので、今は会社として完全にテレワークが標準です。 基本的には自宅での仕事なんですが、私の場合は会社に行かないとできない仕事があるので、たまに会社に行く必要があります。 月に数回くらいですかね。多い時もあれば少ない時もあります。 午前中はテレワークで昼から会社に出社するって事もたまにやっています。 これができるようになると結構自由度が上がりま…

  • 隠し球あり

    私には不動産投資家として『隠し球』を一つ持っています。 その『隠し球』は、ここぞという時にきっと私の役に立つと考えています。 その『隠し球』というのは、私が自宅を所有していない事です。 私は今会社の社宅に住んでいます。 賃貸です。 それがどう『隠し球』になるのかというと、2つあると思っています。 1つ目は、今土地から新築で土地探しをしているんですが、 それなりにリスクのある土地をどうしても検討する必要があります。 スピーディーに。 あってはならない事なんですが、買った土地にアパートが建てれないという可能性と隣り合わせなわけです。 それで隠し球の話なんですが、仮に1回失敗したとしても、最悪自分で…

  • ドライブGo!

    私は車でドライブするのはもともと好きです。 知らない街や知らない土地に行くのって楽しくないですか? 最近は土地探しや物件探しでアチコチ行くのですが、基本的にドライブですよね。 物件探しとドライブってすごく親和性があるような気がしませんか? ドライブだと、なんらかな目的地みたいなものがある事が多いのですが、物件視察も兼ねているので、普段全然いかないようなエリアにも行く機会があるわけです。 物件の視察だけだったら、ひょっとしたら楽しくないって思う人がいるのかもしれませんが、そういうのが好きな人は楽しみながらやれるんじゃないでしょうか。 最近は物件探しを強化しているので、 それはイコール、ドライブし…

  • 一体何が違う?

    ある土地の検討をしていました。 土地は普通に一般公開されて売られているものです。 付き合いのある工務店にお願いをして見積もりを出してもらいました。 その結果、私の基準を満たす数字は出なかったので保留にしていました。 そこからしばらくして、見積もりをお願いしていた工務店から連絡が入りました。 工務店:あの土地、どうされますか? 私:いま保留中なんですよ。 工務店:実は他の業者からあの土地の建築依頼が来たんですよ。 私:えっ、そうなんですか? 工務店:はい、でも一番最初に声をかけてもらったので声をかけさせていただきました。 私:ほう。 工務店:もしも、そちらが建てられるならそちらはお断りしますが、…

  • プロパー融資といっても

    プロパー融資でもいろいろあると思います。 ※言葉の細かい定義とかあやふやな状態で使っているのでひょっとしたら定義を誤解しているのかもしれませんので、間違っていたらすみません。 プロパー融資というのは、金融機関のリスクでお金を貸してくれるという融資です。 貸し倒しになってしまうと金融機関が大損をこいてしまうわけなので、それなりの資産や実績や関係性がないと融資してもらえません。 投資家としては、このプロパー融資を引く事ができるようになったら一人前といったところでしょうか。 しかしながら、このプロパー融資もいろいろあるかなと思っています。 物件の評価額以上で融資が出るかどうかです。 1億円の物件があ…

  • 新築買ってハマるパターン

    今日のブログは初心者向けです。 新築を買ってハマる(頭打ちする)パターンがあります。 今日はそのパターンの一例を具体的に書きたいと思います。 少し前にもう1つのライフポイントの話を書きました。 そのライフポイントの話もあわせて読んでいただけたらなと思います。 新築ばかりを買っていると、1~2棟くらいですぐに頭打ちしてしまいます。 例えば、8千万円くらいの新築アパートをフルローンで買ったとしましょうか。 仮にその物件の積算が5千万円だったとしましょうか。 借金が8千万円に対して、 物件の評価額が5千万円という事になります。 そうするとこの物件を買った直後は、この物件の借金と評価額を比較すると3千…

  • 土地探しでの優先順位

    土地探ししてます! 最近は目線に合う土地が全然出てこないです。 土地探しでいろんな優先順位があると思います。 目標とする利回りを実現できる土地が全然出てこないのです。 土地や建築費が高騰して、全然利回りが出ません。 そういう事があるので、ついつい利回りがでるという事を第一優先にしてしまいがちでした。 でも、これは違うなって最近思ってきました。 やはり、ちゃんと運営できる土地を最優先で選ぶべきだと思ってきています。 どういう事かと言うと、 第1優先:利回りが出る土地 第2優先:ちゃんと運営できるエリア という順番で土地探しをするのではなくて、 第1優先:ちゃんと運営できるエリア 第2優先:利回り…

  • ようやく満室

    申し込みベースですが、ようやく満室になりそうです。 もともと1部屋空いていて、9月にもう1部屋が空き、合計2部屋が空室でした。 頑張って、テコ入れやりましたよ。 高圧洗浄に宅配ボックスの新調です。 なんとかねじ込みました。 これで12月からようやく満室大家に返り咲きです。 ようやく枕を高くして寝れそうです。 晴れて次の物件に進む事ができるという感じでしょうか。 しかし、しかーし!! 退去の連絡が入りました。 年末に退去して年明けから入居可能となるスケジュールです。 満室大家は、1か月間のみとなりそうです。 つかの間の満室大家を祝福しつつ。 次の客付けに魂を込めたいと思います。

  • どういう金融機関を使うの?

    今日は初心者向けの話です。 そして、結構私の個人的な意見です。 これから不動産投資を始めようとしている人でどういう物件を買っていくかの1つの考え方についてです。 何度も言いますが、個人的な意見です。 まず1棟物を買うかどうかです。 区分を買うのか? 戸建てを買うのか? 一棟物を買うのか? の話。 1棟物の融資が付く人は1棟物を買うべきです。 買うかどうかでなく、買えるかどうかです。 このあたりの話は私の過去のブログでたくさん書いているのでここでは省略します。 以下、1棟物の融資が付く場合の話です。 次のジャッジポイントは、 収益還元系の両雄、千葉銀orりそな銀行から融資が引けるかどうかです。 …

  • いーくら?

    不動産投資をやっていくうえで、物件を価格を瞬時に判断できる能力って超重要ですよね。 パッと物件が出てきて、 そのエリアで、 その築年数で、 その間取りで、 その土地値で、 いろんな要素があるんですが、 瞬時にその物件の価格が出てこないといけないと思います。 しかも、そういう相場観というのは時代によって少しづつ変化していくので厄介です。 2~3年前の相場観と、今の相場観はちょっと違いますもんね。 エリアも狭いエリアで見てるんだったらわかりやすいかもしれませんが、 大きくエリアが違うとかなり相場も変わってきます。 同じものが無いものなので難しいです。 これから不動産投資を始めようとする人なら、 買…

  • これから始める人は

    これから不動産投資を始める人は本当に大変だと思います。 不動産投資は1棟目を買うのが一番難しいって言われてますよね。 一棟目の一番最初の所で、物件の価格が上がりすぎているこの市場相場。 いったい何を買ったらいいんだ状態なんじゃないでしょうか。 これまで、新築が買える人は融資が付きやすいので買いやすかったのですが、 いまは利回りが低すぎて、建売の新築アパートだと買ったらほとんどCFは出ません。 新築はもともと資産力が弱いというのがあるんですが、CFもほとんど出ないのであれば、そういう新築を買ってしまうとひょっとしたらいきなりツンデしまうかもしれません。 築古も利回りが低くなっていきているうえに競…

  • これからの物件の価格は

    これから不動産、特に収益不動産の価格はどうなっていくと思いますか? この手のトピックはこのブログで何度も触れている話なんですが。 物件の価格は上がったり下がったりしていくっていう意見をよく聞きます。 だから今は物件は買うのは控えて、物件の価格が安くなったら買おう!っていう意見をよく聞きます。 私の意見は違います。 物件の価格は上がったり下がったりしながら徐々に上がっていくと考えています。 ミクロに見ると上がったり下がったりなんですが、 マクロでみると上がり続けるって思っています。 (短いスパンで見たらあがったりさがったりだけど、長いスパンでみたらあがりつづける) 下手したらこのまま収益物件の価…

  • 歪はいずこに

    不動産投資は歪探しです。 近年で一番大きい歪の1つに新築アパートがあったと思います。 新築アパートと築古アパートの利回りの差がほとんど無いという歪です。 新築なのに高い利回りのアパートが獲得できました。 完全に歪があったと思います。 特に、土地から新築をしているとすごく高い利回りの新築アパートを作る事ができました。 下手したら、築古アパートよりも高い利回りで新築アパートを作る事ができるくらいの水準です。 新築アパートだと、寿命がまるまる残っていますし、 修繕もほとんど必要になりません。 融資も付きやすいです。 耐用年数が残っているので、次の融資も付きやすいです。 まさにいう事ない手法です。 で…

  • 金融機関からの提案

    ちょっと前に検討したい案件があって、付き合いのある金融機関に問い合わせをしたことがありました。 〇〇な条件で融資でますか?的な問い合わせでした。 その問い合わせの回答をもらって、電話を切ろうとしたタイミングで、 その金融機関の担当者が、提案があるんですがよろしいでしょうか? と言ってくるのではありませんか。 その提案というのは、 その金融機関と付き合いがある不動産屋があるので、 そこから収益物件を買いませんか? っていう提案だったのでした。 とりあえず興味はあるので、いい物件があったら紹介してくださいと言って電話を切りました。 よくあるパターンとしては、 その不動産屋さんと金融機関は連携してい…

  • ちょっとした心境の変化

    不動産投資を始めた頃は、たくさん物件を所有して、はやく会社を辞めたいなって思っていました。 所有物件も少しずつ増えてきて、FIREの実現性も少しは見えてきたかなっていう状況なんですが、少しずつ心境が代わってきました。 最近思う事としては、 「会社を辞めるのってもったいなくない?」 っていう心境です。 数年前と比べて会社に対する考え方も大分変りました。 さっさとやめたいという気持ちはありますが、 やめる事で失うものも結構大きいなっていう気持ちが大きくなってきています。 いかに少ない労力で仕事をこなして、 いかに会社の恩恵をしゃぶりつくすのか っていう考えが大きくなってきていますね。 一方で、やは…

  • 地域格差

    不動産投資は歪を探す旅です。 歪といって一番思い当たるものの一つに地域というのがあると思います。 最近、私は地域の歪に注目しようとしています。 これまでドミナントでやってきているのですが、徐々に広いエリアでも検討したいなって思っています。 地域、エリアの歪。 首都圏に近い方が需要が強くて、郊外になるにつれて徐々に需要が弱くなります。 投資家としては需要と価格とのバランスを見る必要があります。 これは基本なんですが、そのエリアの需要の強さってどうやって見極めてますか? これが私の最近のテーマです。 なんとなくはわかりますが、定量化するのって難しくないですか? 乗降客数でみるとか、 人口や人口の増…

  • 苦しい日々

    みなさま、不動産投資活動はいかがでしょうか? 私は苦しい日々を過ごしております。 今のご時世でもコンスタントにアウトプットを出し続けている人は本当にスゴイと思います。 日々、物件や土地を探しているのですが、目線にあうものが全然出てこないです。 これまで通りのポリシーや目線のままだと全然うまくいかないです。 世の中の動向に合わせて、投資家も変わり続けるしかないのかもしれません。 それで私の方は、まだ新しい方向性を模索中の日々です。 これで行ったらいいんじゃないの?みたいなアイディアを試行する日々で、 ぜんぜん方向性が固まっていません。 苦しい日々です。 アパート建築中は、物件探しはお休みだったの…

  • 地殻変動

    コロナが影響も大きいと思いますが、不動産賃貸の世界において近年、特定のエリアでは確実に地殻変動が起こってますね。 今更という話なんですが。 (完全にいまさらの話ですね) 私が注目しているエリアでも、大きく状況が変わっています。 それなりにアパートが多いエリアです。 今まではそれなりに需要があったんでしょうね。 それなりの水準で家賃が設定できていたのに、空き部屋が増えている印象があります。 世の中の動きに敏感な人で家賃を下げるなどの対応をしている人。 いままで通りの相場家賃で募集をしている人。 どちらも混在している状況に見えます。 ですので、家賃の設定を見ていても、見事に2極化しています。 あき…

  • 本もいろいろ

    不動産投資をこれからするぞ!っていう人が不動産投資の勉強方法として本を読むっていうのがあると思います。 人によっては本なんて読んでも意味ないよっていう人もいるかもしれませんが、私は本は読んだらいいと思っています。 本を100冊読んで・・・・っていうフレーズを見ますが、とりあえずそれくらい読んだら本から得られる情報としては十分なんじゃないでしょうか。 でも、本もいろいろあります。 役に立たない本もありますし、 それなりに役にたつ本もあると思います。 ぴんきりだと思います。 本屋がたくさん本を売るために作ったような本もありますし、 特定の業者の物件を売るためにそちらに誘導するような本もあります。 …

  • 設置してきました

    新しい宅配ボックスを購入して設置してきました。 正直、今回は業者に設置してもらおうと思ったのですが、今回も自分で設置してしまいました。 ネットで安い宅配ボックスを探していて、何も考えずポチリと購入ボタンを押してしまったのでした。(自分で設置するというやつ) 今回は業者に設置してもらいたかったんですが、 どうやったら設置までやってくれる業者にオーダーできるんでしょうか??? また例によって、 ホームセンターに行って、振動ドリルをレンタルしてきました。 1泊2日で千円です。 ドリルの刃先などの細かい備品は前回に購入した際のものを使ったので、本当に千円だけですみました。 前日の夜に、ホームセンターで…

  • アホな座談会

    結構前の話なんですが、不動産投資系の座談会に参加したことがありました。 たくさんの人が集まって、みんなで会話をするという会でした。 これから不動産投資を始めようとしている人。 すでにたくさん物件を持っている人。 区分やっている人。 1棟ものやっている人。 すごーく広い分野の人がいる会です。 そこで、いま融資が出る金融機関の話をしましょうという事になりました。 各人、めいめいが〇〇銀行は融資が出るよみたいな話をしていたのですが、 そうですか!〇〇銀行って融資出るんですね!! みたいな話がえんえんと繰り広げられていたのですが。 これってアホな会話じゃないですか? いろんなジャンルを狙っている人がい…

  • 自分のためにやる

    SNS全盛の時代になってきました。 SNSで自分の思った事や感動をみんなでシェアするっていう文化が定着しましたね。 これはこれでいいと思うのですが、 価値観や行動の目的の基準が「みんな」になってはいけないと思うんですよね。 こんな事をシェアしたら「みんな」が楽しめるかもや、「みんな」が喜ぶかもっていうのをどうしても考えてしまいがちになってしまうのかもしれません。 みんながイイネくれるから、自分の本意に無いものをするって事になると本末転倒です。 自分がいいと思う事はやればいいですが、「みんな」がいいと思う事はやらなくてもいいと思うのです。 自分だけでもせいいっぱいなのに、「みんな」がって考えるの…

  • 数字は気にしない

    先輩大家にどういう物件を買うんですか? って聞くと、 「あんまり数字は気にしません」 って回答される事があります。 数字はあまり気にしてなくて、 それよりもちゃんと運営できる物件を買います。 って事でした。 その感覚はよくわかります。 目標とする利回りが0.1ポイント大きいとか、0.1ポイント小さいとか、そういうのは微々たるもので、 空室が長期間出ると、当初の利回りなんて大きく変わってしまいますもんね。 よくわかります。 そういう感覚は確かに私も持っています。 でも、人にもよるかなって思います。 それなりに利回りの高い地域でやっているような人だったら、 利回りが20%だろうが21%だとうが、 …

  • もう一つのライフポイント

    不動産投資で、キャッシュがライフポイントだってよくいわれていますが、もう1つあります。 資産と債務の差です。 少し不動産投資のフェーズが進むと、キャッシュよりはこちらの方を重要視する事になると思います。 いわゆるバランスシートで資産超過になっているか債務超過になっているかって話です。 それで、どれくらい資産が超過しているのかっていう数値がもう一つのライフポイントです。 この数値がゼロ(マイナス)になったとしてもすぐにゲームオーバーにはなりませんが、多くの金融機関から融資が引けなくなってしまいます。 ですので重要です。 金融機関の中にはこの数値を見ない所もあるので、そういう世界で勝機を見出す人も…

  • 最近の工務店の印象

    最近は積極的に土地から新築のプランを作っています。 良い土地があったらいろんな工務店にプランを作ってもらっているのですが、 最近の印象としては、各工務店が積極的にスピーディーに取り組んでくれる印象があります。 これは一年前から少し違ってるなって思うところです。 私の場合、過去に実際にアパートを作ってもらった工務店もあるのですが、他のいろんな工務店にも見てもらうようにしています。 いくつかの工務店に持ち込んだとしても、どの案件も持ち込んだらすぐにやってくれる印象があります。 ひと昔前だったら、他にもいろいろ取り組み中の案件がたくさんあって少し先になりますよって言われる事が多かったのですが。 最近…

  • 光り輝く物件

    物件を探していると、 「買ってもいい物件だと思う。でも何か気が進まない」 って思う物件が出てきます。 数字の条件も基準をクリアしている。 それなりに運営できるんだろう。 でも、なんかあんまり買う気が起こらないっていう物件です。 そんな物件ありませんか? 私の過去の経験で、自分が「絶対に買いたい!!」って思うような物件は、 光り輝いているんですよ。 でも、そういう物件は光り輝いてません。 光輝いていない物件って、なんなんでしょうか。 いい物件というのは見た目がボロボロの築古アパートだったとしても光輝いているんですよ。 年間にどんどん物件を買っていくような人は、自分の基準をクリアしている物件は無条…

  • 規模を増やしやすい物件

    高利回りな物件や、高CFを目指すというよりは、規模を増やすことが重要だと思う今日この頃です。 どういう物件だと規模を増やしやすいのでしょうか。 いろいろ考えがあると思いますが、 シンプルに新築って規模を増やしやすくないですか? 1億円の規模を狙うとして、 1億円だったら新築アパートを1棟買ったら終わりって感じですが、 築古アパートだったら数千万円くらいのアパートを3棟くらい買ってようやく1億円くらいの規模って感じがします。 新築の方が大きく規模を増やしやすいという印象を持ってます。 新築は購入後どんどん価値が下がっていくという事に対して、 築古は土地の値段があるので下がりにくいというのはありま…

  • 買付発射したけれど・その3

    久しぶりの買付発射も不発に終わり、金融機関への融資打診へ移行です。 いわゆるダミー物件による融資打診です。 それで状況としては、 物件の方は2日で終わっているのにかかわらず、融資の打診が1か月かかっても返事がないという状況です。 ダミー物件なので急ぎはしないのですが、ダラダラやっていても仕方がありません。 金融機関の担当者に催促のメールをしてみる事にしました。 すると数日後に金融機関から電話が入る。 担当者によると、これから本部審査に稟議をあげるとの事だったのですが、いくつか質問があったので電話をしたとの事でした。 融資の方は一応出そうな雰囲気ですね。支店レベルとしては。 そして、その物件特有…

  • 買付発射したけれど・その2

    買付を入れた物件は速攻で終わってしまいました。 いい物件だったので残念なんですが、ある意味想定の範囲内です。 その物件を買う事ができたら申し分なかったのですが、実は銀行融資の開拓のために動いていたのでした。 久しぶりの築古案件という事と、 エリアもいつものエリアと少し違うエリアという事で、そのあたりの感触を知るためにです。 懇意にしている金融機関とは別に、これから使っていきたいなっておもう金融機関を中心に融資の打診をしてみたかったのです。 一応過去に審査を受けたところでもあるんですが、自分の資産状況も大きく変わりましたからね。その状態で融資が出るのかってところを確認したかったんです。 そういう…

  • 買付発射したけれど・その1

    最近は築古アパートも探しています。 ちょうどいい築古アパートがあったので、久しぶりの買付発射を行いました。 久しぶりです。 この1年間はこの買い付けを発射するという高揚感を味わっていませんでしたが、久しぶりの感触です。 買付通るかな~ 融資つくかな~ って、ちょっとハイテンションです。 しかしながら、実はちょっと出遅れて買付は3番手でした。 仲介が言うには、1番手は現金買いで 2番手ですでに買いあがりが入っている状況。 アカン。完全に出遅れているわ。 それもそのはず。 情報が入って3日くらいはたっています。 全然遅いですな。 せめてもう1日早く出していたら、2番手くらいには食い込めていたのかも…

  • 焼肉屋でのつぶやき

    せっかくホルモンの美味しい店に行ってるのに、 なに?この白いの。 ガムみたいで噛み切れないんだけど。 もっと普通の肉食わせろ! って そんな事いうヤツは、家に帰ってママのハンバーグでも食べてなさい。 普通の肉って。 ホルモンも普通の肉やで。 どんな肉好きなん?って聞いて、 A5ランクのシャトーブリアン って 君は、それしか知らんのか? 脂ののったとろけるような肉を食べたい気分もあれば、 霜降りでもない噛み応えある赤身の肉をワイルドに食いたい気分の時もあるんやで。 ホルモンとかいろいろあるで。 霜降りの最高級の柔らかい肉だけが肉ではないんやで。 昔は、うすーい塩タンがおいしいなって思ってましたが…

  • 似たような投資家

    不動産投資をやっている人はたくさんいるのですが、 自分のやっているジャンルに近い人だったり、 自分と似たようなフェーズの人ってそう多くはないですよね。 不動産投資は情報戦なので、似たような事をやっているメンバーが集まって情報交換できる場というのは非常に有益だと思います。 すでにそういう集まり・コミュニティーを持たれている方は非常にうらやましいと思います。 少し前までは、不動産投資という大きなくくりでも人が集まって交流できるような場があれば凄い有益だと思っていましたが、不動産投資のジャンルって本当に広いですよね。 範囲が広すぎるというのはあんまりよくないような気もしてきました。 あと地域もあると…

  • そういう星

    この人、いっつも金回りいいな~って思う人や、 この人、いっつもお金ないって言ってるな~って人っていますよね。 大人になれば、自分の持っている資産と直結している話なんですが、 子供の時に、毎月同じ金額の小遣いをもらっている人でも、 はぶりのいい人や、お金ない!って言っている人など、いろいろいます。 あと、同じ会社に勤めている友人同士でも、 似たような年齢だったらおそらく給料も似たような額なはずなんですが、 これも同様にお金まわりのいい人、 いっつもお金が無いって言っている人、 いろいろいますよね。 自分の資産や育ててくれている親の資産っていうのが大きなファクターなのかもしれませんが、 この人、お…

  • コンチクショーな信用金庫

    過去の思い出話です。 私の融資戦略は、2個~3個くらいの信用金庫と蜜月な関係になり、 それらの信用金庫をローテーションで回しながら毎年融資を受けるというのを最終形として目指しています。 1つ目の信金は最近取引をし、すでに実績がある状態です。 2つ目の信金は数年前から関係を構築しようとして頑張っているところです。 まだ融資はしてもらってませんが、 アパート購入の決済の儀式をそこの信金の会議室でやらせてもらったり、 アパートの決済口座としてそこの信金の口座を使わせてもらっていたり。 信金の担当者もちょいちょい私の家に顔を出しに来てくれています。 個人や法人の口座ももちろんあって、大金をドカンと入金…

  • 30年か35年か

    30年か35年か。 融資期間の話です。 不動産投資の本などを読んでると、できるだけ融資期間を長くしてCFを増やす方がよいと書かれています。 不動産投資の初期はCFが最優先です。 それは正しいです。 でも融資期間は長ければ長い方がよいというのは100%正しいのでしょうか? 融資期間30年を選ぶのか、融資期間35年を選ぶのか。どちらを選ぶのが正しいのか。 どちらか一方が100:0で正しいとか、そういう一方的なものではないと思います。 どちらも一長一短はあるような気がします。 いろんな側面があるのですが、 私だったらそれなりにCFが出ているのであれば、融資期間30年を選ぶと思います。 CFが出ないの…

  • いつの荷物?

    空室アリのテコ入れ中のアパートには宅配ボックスがあります。 管理会社に清掃のたびにボックスの中を開けて中を確認してもらう事になっています。 私もそのアパートに行く機会があればカギで中を確認するようにしています。 今回、高圧洗浄で行く機会があったのでチェックしてみました。 宅配ボックスの状態は、 2つボックスがあるのですが、2つとも施錠された状態のままだ。 カギがあるので中を開けてみると、 1つは空っぽのままで施錠されていた。 よくない状態です。 でもこれはたまにあります。 こういうケースがあるから、定期的に宅配ボックスの管理をしないといけないわけですよね。 そしてもう一つのボックスを開くと中に…

  • テコ入れ(高圧洗浄)してきました

    空室のあるアパートが1つあります。 次の新規案件を考えるより先に満室にする事を考えるべきですよね。 という事で満室目指すべきテコ入れをやり始めています。 今回はテコ入れ・その1という事で、高圧洗浄でアパートを奇麗にしてきました。 今回は有給休暇を取得して、1日高圧洗浄デーという事でやってきました。 段取りとしては、 前日の晩に、島忠ホームズに行って、ケルヒャーのK3(静音タイプのいい機種)をレンタル。 ちなみに、レンタル費は1泊2日で2,200円です。 2,200円でケルヒャーが使えるのってお得ですよね。 そして朝イチからアパートに繰り出して高圧洗浄でした。 結構時間がかかってしまいました。 …

  • 飲み会をするなら

    少し前にこのブログ経由で不動産投資飲み会を開催していました。 またそういう会は開催したいなって思うのですが、最近思う事があります。 不特定多数の人が集まる飲み会はあまり意味がないかなーって思うようになってきました。 100人とかたくさんの人が集まるような場って、逆に全然人と話ができないような気がします。 知らない人と仲良くなるために行ってるのですが、人が多すぎると誰が誰だかわからない状態になりませんかね。 ですので最近はそういう場というよりは、 数名くらいで集まるような場の方が話もしやすいかなって思うようになってきています。 ですので開催するなら、大人数でドカンと開催するよりは、 数名くらいで…

  • 資産と投資のマッチ

    先日、お友達の投資家さんのお披露目見学会に参加してきました。私が手掛ける物件とは異なるもので凄く新鮮で凄く勉強になりました。 今日はそこで思った事についてブログを書きたいと思います。 いろんな投資があると思いますが、 選択する投資法と自分自身の資産力はマッチしている必要があります。 資産がすでにたくさんある人は、 都心部の強いエリアでインカムよりはキャピタル志向が強いですね。 インカムよりはキャピタルの方が儲かるわけですからね。 それはまっとうな戦略だと思います。 自分はこういう物件が好きだからその投資をするんだ!っていうではなく、自分の資産に応じて、それにマッチした投資をするべきだと思います…

  • かみあう運

    人生を生きていると良い事も起こるし悪い事も起こります。 人生は選択の連続です。 毎日毎日が、一瞬一瞬が、選択の連続です。 運が良いという人もいれば、 運が悪いという人もいますが、 その人にとって「将来的に運が良い」となるような事象であったり、 「将来的に運が悪い」となるような事象は、 その時はどちらに転ぶかわからないものが、日々、次々と、自分に向かって飛んできて、判断が求められ続けるものです。 そして、自分自身がそういう事象に対してそれぞれ瞬時に判断をして 「受け流す」のか「受け入れる」のかなどのなんらかの決定をしていくわけです。 「俺は運が悪いんだ」と嘆く人もいれば、 「俺は運がいいんんだ」…

  • 物件を探している場合なのか?

    最近、思う事があります。 1~2年に1度の偏差値70くらいの物件を探すのよりは、 偏差値60くらいの物件を断続的にどんどん買っていく方がいいのではと。 そしてさらに思う事として、 偏差値60の物件を買う(建てる)ための労力が100だとすると、 偏差値70の物件を買う(建てる)ための労力は1000くらいとしておきましょうか。 買うのは偏差値60くらいのものにとどめておいて、 偏差値70を買うために確保していた労力をもっと他のものに使うべきなんじゃないのかと思うのです。 一番思うのは、資金調達ですかね。 今まで私の感じだと、 (もちろん事前にコネクションを作っておくというのはあるのですが)今借りれ…

  • 公庫での有担保融資の流れ

    みんな大好き日本政策金融公庫の有担保融資の流れについてショートレポです。 公庫っていい金融機関ですよね。 私は大好きです。 いかに公庫を使いこなせるのかって重要だと思います。 公庫は融資期間が短いから使えないよ~っていう人は、もっと公庫の研究をするべきでだと思います。 みなさんも公庫を絡めて戦略を練ってみたらいかがでしょうか。 私は公庫は、少し昔にお世話になりました。 公庫からの融資は、金額が低い時など無担保融資になるケースが多いのですが、私は有担保融資を受けました。 この有担保融資なんですが、けっこうトリッキーな流れで進めていきます。 そのあたりの流れに関して知らない人も多いようなので、1つ…

  • 目指すべき目標

    目指すべき目標を持つというのはとっても重要だと思います。 〇棟買う! とか 〇〇円のCFを得るぞ! とか。 目標が無いと戦略が作れません。 年間CF100万円を目指すのと、 年間CF1000万円を目指すのと、 年間CF1億円を目指すのは、 動き方が全然違うと思います。 目標は無いけどとにかくたくさん! とか、 買えるだけ買いたい! とか言ってると、 1~2棟買って終わりって事になるかもしれません。 いずれにせよ、目標を持つというのはとっても重要です。 目標によって進むべき道は違います。 どれだけのリスクを許容するのかという話であったり、どういう感じで金融機関を使っていくとかがからんできますから…

  • 大きなものを逃してないか?

    今日のブログは、土地から新築に悪戦苦闘している自分自身に対するメッセージです。 土地から新築は魅力的です。 利回り9%作ったぜ!と言いたいです。 耐用年数もたっぷり残ってますし、物件によってはそれなりの積算も叩き出せます。 融資も余裕で出ます。 まさに完全無欠です。 そういういい物件を欲しいです。 作りたいです。 でも、 難しいです。 私の検討しているエリアだと9%は至難の業です。 かすりもしないです。 コロナ前くらいだったらハマる土地は探せばあるかなという印象がありましたが、いまは全くハマる土地がない印象です。 建築費も高くなりました。 全く数字があいません。 ちょっとあわないというレベルで…

  • 決算書対策

    いままで決算書対策はやってきてませんでした。 個人と法人Aと法人Bがあるんですが、ほとんどの資産を個人の口座の中にいれてます。 これまで個人の資産は法人と連結して見てくれる金融機関ばかりだったのでこのあたりはほとんど気にかけてきてませんでした。 あまり気にしなくてもいいかなと楽観的に思ってましたが、そろそろそんな事も言ってられないなっていうふうに思ってきてます。 金融機関によっては、法人は法人で個人は関係ないっていう金融機関もありますもんね。 そこからの対応っていうのは遅いです。 日頃からやれる事は全部やらないとですよね。 私の場合は、法人Aと法人Bの2法人を持っています。 ちょうど来期からは…

  • 保証協会の使いどころ

    最近、巷で注目されている信用保証協会について どういうところで使っていくのか考え中です。 そのあたりに関して思う事を書きたいと思います。 信用保証協会を使う上でのポイントは自己資本比率20%のところかなって思っています。 お金がそれなりに元々持っているけど、 プロパー融資が引けれてない人が、 自己資本比率20%までのラインで保証協会による融資を引く事ができるという使い方だと思います。 自己資本比率20%で、それなりにちゃんと運営をしていたら、おのずとプロパーは使えるようになる気もしますが、 いずれにせよ保証協会を使う場合、自己資本比率20%が必要なわけで、融資がじゃんじゃん引けるような裏技的な…

  • セミナーの感想

    信用保証協会のセミナーを受けてきました。 今日はそのセミナーの感想を書きたいと思います。 不動産投資を始めていくつかセミナーを受講してきましたが、一番勉強になったような気がします。 受講できて非常によかったです。 こういう情報を持たれている人とどのようにしたらつながる事ができるのだろうかと思いましたね。 プロパーローンを日常的に引ける人でなく、そのフェーズにたどり着くまえの人が対象という事なんですが、今回のセミナーの内容をやりこなせるにはそれなりの力がある人じゃないと難しいでしょうね。 少なくとも、所有物件がゼロでこれから不動産投資を始めるぞ!っていう人は難しいような気がします。 誰かがサポー…

  • 物件を探す前に

    物件を見つけてから銀行を探すのか? 銀行を見つけてから物件を探すのか? いろんな人が諸説いろいろ言ってますが、 私は、「銀行を見つけてから物件を探す」派の1人です。 これしかないと思います。 よく、〇〇な物件でいい物件を見つけたのだけれども、 どこも融資がつかなくて困っているんですよ~ 誰かいい金融機関を紹介して! って感じの事を言っている人を見かけるのですが、それはどうかなって思います。 融資が出るとわかっていないのに、物件を探すのって。 A県で融資付けできないのにA県で物件探したり。 1億円までしか融資付けできないのに2億円物件を探したり。 耐用年数超えの物件は融資付けできないのに耐用年数…

  • 勝負の時は、

    成長カーブみたいなものがあると思います。 横軸が時間で、縦軸が規模みたいな。 最初からしばらくの期間は、ほとんどゼロに近い数字で、 ある時から急に成長して一気に規模が増えるみたいなカーブです。 最初の1棟目から数棟目くらいの初期のフェーズだと、なかなか成長していきません。 最初はそんなもんだと思っています。 どれくらいから一気に成長しやすくなるんでしょうかね。 年間のCFだけで次の物件が買えるくらいになったら一気に成長していく感じなんですかね。 いま私は、 普通に物件を買って、普通に運営していくっていう道なりに進むみたいな感じでやってます。 ペースとしては、1~2年に1棟ずつくらい買っていって…

  • 銀行のお付き合いはアリなのか?

    今日のブログも個人的な意見です。 金融機関から投資信託を買って欲しいとか、そういうお願いが入る事があります。 そういうお願いって、次の融資を引くためにプラスになるのでしょうか。 これは諸説あると思います。 私は、あんまり(直接的には)意味がないと思っています。 あきらかに融資NGの人が、そういうお付き合いをする事で融資OKになる事なんて絶対にないですし、合否ギリギリのラインの人がひょっとしたら、担当者の思いでプラスに転ぶことがあるのかも。。。 融資の審査をする際に、担当者の解釈次第どちらともとれるようなものだったらひょっとしたらいい方向に転ぶかもしれません、的な。 それくらいのものなんじゃない…

  • 協調融資成否のポイント

    少し前に、公庫との協調融資のブログを書かせていただきました。 ブログではイマイチ反響は少なかったのですが、 結構インパクトのある話だと思っています。 自己資金20%という案件だったとしても、 うまく公庫との協調融資を発動させる事ができたら(例えば)自己資金10%に減らすことができたりするわけですかからね。 今日は、公庫との協調融資の成否をわけるポイントについて書きたいと思います。 私のケースだと、公庫から450万円の融資を引く事ができました。 今回私は450万円を融資希望額として依頼して、そのまま450万円が融資OKとなりました。 公庫との受け答えでの肌感覚でいうと、仮に倍の金額を依頼していた…

  • 3つの壁

    規模拡大において3つの壁があると思います。 ①物件購入資金の壁 ②資産と債務のバランスの壁 ③自己資本比率の壁 この3つです。 ①物件購入資金の壁 資産を持っていない人で不動産投資を始めたばかりの人や、これから物件を買っていこうと思う人は①の物件購入資金の壁にぶつかります。 1億円の物件を自己資金10%で買うとすると、諸経費を入れて2千万円弱くらいは資金として必要になります。 実際には、その購入資金(だけ)があったからといって融資が出るわけではないのですが、見せ金も含めて広い意味で1つ目の壁としました。 不動産投資を(資産が)ゼロから始める場合、その第一歩としてそれなりのお金を準備する必要はあ…

  • スマートロックについて思う事

    スマートロックについて思う事について書きたいと思います。 極めて個人的な意見です。 スマートロック導入を検討している人をたまに見かけますが、 私はスマートロックは導入するという事は今の所ないです。 正直検討するに値しないくらいの感覚です。 理由は、技術が陳腐化しやすいからです。 住宅商品としての時間軸と、ITテクノロジーとしての時間軸が全然違い過ぎています。 アパートなんて、20年や30年や40年持ちます。 一方、スマートロックなどのITテクノロジーって5年経てば世界が全く違ってきます。 時間軸が違い過ぎているんですよ。 最近のスマートロックだと、スマホでドアを開閉するのが主流なのかもしれませ…

  • 株の達人

    私は、株は大昔にちょっぴりやった事があるくらいで全然素人です。 ぜんぜん詳しくないです。 でもこういう事なんじゃないのかなって思う事があります。 少し前、株が絶好調だった時があったと思います。 SNSを見ると、 「株で〇〇〇千万円儲けました!!」 とか、 「株で億り人になりました!」 とか、 「この1年で資産が倍になったからあと〇年でFIREだ!」 とか、 俺って株の達人だぜ!みたいな発信を多く見ました。 正直、あまり刺さりませんでした。 どういう事かというと、 それらって、株全体が調子がよくて、ちょっと大げさにいうと「誰がやっても儲ける事ができた相場だったのかもしれません」 調子がよい1年と…

  • いい物件出てきた?

    最近は、土地と築古APの両方を探しています。 土地は、あいかわらずいいものないですね。 カスリもしないです。 これは2年前から変わらずです。 このまま探し続けていきたいですね。 築古APの方は、 なんかいい物件がチラチラ出てきているような印象があります。 「買っても悪くないかな」っていう物件だったら、この短い期間だけでも複数見たような気がします。 築古AP1本に絞って活動したら、そのうち買えるような気がしますね。 ただ、今現在少し悩んでいる所があります。 いろんな点で、築古APより土地から新築をやった方が全然良いというのがあります。 今だと、土地から新築をやると、建築費の高騰の話があるので、9…

  • 会社の優秀な人

    会社にむちゃくちゃ頭が切れる人とか、 この人、凄く優秀だなーって思う人、結構います。 ほんと、会社にいる人って、みんな頭が凄くいいんですよ。 優秀です。 しかもみんな勤勉なんです。 真面目で勤勉だし頭もいい。 でも給料はみんなほとんど同じような金額ですよ。 これいつも思うんですよ。 仕事の事ばかりでなく、もっと違う事にも頭をつかったらもっとお金がはいるのにって。 この世の中、やはりお金ですよ。 凄く勤勉で、凄く頭がよい人が、 会社の仕事に盲目的に自分の全てをささげるというのって、ちょっとおかしなものに見えて仕方がないのです。 その勤勉さや脳みそのリソースを、会社の仕事以外に使おうとしないのかっ…

  • いい物件を買うために

    今日のブログは初心者向けです。 良い物件を買うためにどういう準備をしておく必要があるのかについて。 瞬間蒸発するようないい築古アパートを買うための準備という想定で、私が考えている「これくらいで動けば買えるだろう」という内容を書きたいと思います。 (1)融資の準備 とにもかくにも融資です。 「物件を探す前に銀行を探す」という格言があるくらいです。 自分が狙っているざっくりとしたエリア、規模感、物件の種類などで、少なくともどこかの金融機関から融資OKというのをもらっておくべきです。複数ならなおよしです。 銀行から見て、物件の目線、そして人物の目線、ともにクリアしている必要があります。 1回融資OK…

  • メインバンクから電話が

    会社で仕事をしているとメインバンクから電話がかかってきた。 所有物件の状況っていかがですか?って。 空き状況を知りたそうだったので現状を説明。 なんだろう?という気持ちになっていると。 担当者が、 「よかったら2棟目の築古アパート売りませんか?」 って、言うじゃないか。 1棟目の新築アパート、 3棟目の新築アパート、 この2棟は、そのメインバンクから融資をしてもらったのだった。 2棟目の築古は、違う金融機関でした。 その担当者が言うには、 今は物件がかなり高騰しているので絶対に高く売れますよ! っていうじゃないか。 どうやらその銀行の関連の不動産の会社が、不動産を売却したいようで、 それで声を…

  • 軽く暇くらいじゃないとね

    物件や土地探しをしていると、 急遽、物件や土地を見に行くみたいな状況になってくると思います。 ただそういう状況で、やりかけの仕事があって今すぐに動けない!って事になると大きな損失になる可能性が出てきます。 ですので、常にいつでも動けるように、 『常に軽く暇』くらいな状況を作っておく必要があると考えています。 パッと、情報を得て、パッと車に飛び乗って、パッと現地を視察する。 これって凄く重要な事だと思います。 そうは言っても、仕事や予定が入ってて、どうしてもすぐに動けない時もあるとは思います。 でも、できるだけ日常の自分のタイムマネージメントで「軽く暇」みたいな状況をできるだけたくさん作り続ける…

  • やっちゃったか

    たまに融資の打診をしている金融機関があります。 融資戦略上、私の中では重要な位置づけの金融機関です。 過去に2度ほど融資OKの回答はもらった事があるところなんですが、 (融資の実行まではいってません) 最近思う事として、、、 すごく反応が悪いんです。 融資の審査を出してもレスポンスが凄く悪いんです。 まだお付き合いする事はしていません。 融資の打診をするくらいです。 これまで何回くらい融資打診を出したでしょうか。 1度や2度でなく、数回くらいはゆうにお願いしています。 それで、すごく反応が悪いんです。 私が何か金融機関に対して失礼な事をしてしまったんだろうか。って不安に思うくらい反応が悪いです…

  • 売却するのか?

    自分の所有物件を売りに出している人、結構いますよね。 売却益はざっくり10年分のくらいのCFが一気に手に入るくらいでしょうか。。。 悪くないですよね。 そういう話を聞くと、 売却するというのは無くは無いと思ってしまいます。 正直、私も迷っている所もあります。 でも、7:3でホールドかなって思っています。 明確に結論は出てませんが。 私は確かにお金を儲けるために不動産投資をしているのですが、 厳密にいうと、いつでもFIREできるように安定収入を得るというのを目指しているのかもしれません。 だからせっかく造り上げた収入システムを売るってのがピンとこないのです。 しかしながら、FIREを実現するため…

  • 手数と効率

    最近は物件探しをし始めています。 まだまだ浦島太郎状態なんですが、徐々にギアをあげていきたいなと思います。 しかしながら、物件探しのフェーズってピリピリしてしまいますよね。 最近、日常が少しずつ殺伐としてきているような印象があります。 あまりよくないですね。 物件探しはこのままやっていきますが、生活に潤いがもたらせるような事も意識をして増やしていけたらなと思います。 遊びや飲み会など、いろんな人とかかわりをもつような事もどんどん増やしていきたいなとって思いました。 最近はいろんなジャンルのものも見ようとしているで、物件探しも凄く時間がかかってしまいます。 どんどん規模を拡大していく人って、やは…

  • 首都高横浜北西線

    首都高「横浜北西線」ってご存じですか? 同じく首都高「横浜北線」もあわせて。 東名高速の青葉インターチェンジから首都高の生麦までをつなぐ高速道路です。 途中、横浜港北JCTで第三京浜方面にも乗る事ができます。 この横浜港北JCTというのが非常に便利です。 東名高速に乗る場合は「横浜北西線」に乗ればすぐに東名高速に入れますし、 湾岸エリアに行く場合は「横浜北線」に乗ればすぐに湾岸エリアに行けます。 横浜や横須賀方面に行く場合は「第三京浜」に乗ればすぐに行けますし、 第三京浜の東京方面も結構使います。 凄く便利で、物件や土地を視察に行く際は、このJCTからどこかの街に行くというのが日常です。 なん…

  • NASかオンラインストレージか

    みなさん、いろんな資料はどうやって管理されてますか? 私の場合、家に複数のPCがあって、スマホもあるし、これから資料をどうやっていこうかなと考え中です。 いろんな資料は、永久保存で残しておきたいです。 そして複数のPCからアクセスできるようにしたいです。 あっちこっちのHDDに分散するのも嫌です。 スマホからもアクセスできるようにしたいです。 当初は、家にNASみたいなものを作ってそこからアクセスするような事も考えていたのですが、毎月定額のオンラインストレージでもいいのかなって思うようになりました。 ただ永久保存版のデータを、外部のサーバーに置いておくというのがちょっと不安な感じがしています。…

  • 近況は、、、

    7月に竣工した新築アパートも完全に収束した状況でしょうか。 満室になり、無事に家賃も入るようになってきています。 ゴミ捨て場の問題もクレームも特になく安定状態になったような気がします。 完全に手が離れた感じでしょうか。 私の近況なんですが、徐々に次の物件を探し始めています。 土地探しが第1にあって、2番目に築古アパートも探すようにしています。 土地探しは、探し始めているという事なんですが、探すための準備や基準を作り上げている段階といったところでしょうか。 まだまだ作りこめてません。 しばらくは試行錯誤の日々が続く感じでしょうか。 できれば9月中くらいに、日々の土地や物件探しのルーチンを固めたい…

  • 火災保険見直した?

    10月から火災保険が値上げになるという事で、さっそく私も見直しをしました。 見直したのは1棟目と2棟目のアパートです。 1棟目は、新築の準耐火構造。 準耐火という事でほとんど保険料は変わりませんでした。 2棟目は、築古の普通の木造です。 こちらは10月以降の契約で結構の金額がアップになります。 結論として、2棟目だけを解約→更新する事にしました。 1棟目の方も、今後の値上がりの可能性もあるので更新しておいてもよかったのですが、やってもやらなくてもどちらでも良い数字だったという事と、2棟分の火災保険費用が一気になくなるのが嫌だったので入り直しはやめておく事にしました。 ずっと保有しつづけるのであ…

  • 清掃マッチングで聞いた話

    最近は、アパートの清掃員をマッチングできるサイトが広がってますね。 今日はそのマッチングサイトで聞いた話です。 私の周りでもたくさんの人が使っています。 よく「やってみたら?」ってすすめられます。 アパートの近隣に住んでいる人に小一時間の清掃を時給でお願いするので格安でアパート清掃ができるってヤツですね。 友人にどれくらいの値段で清掃やってもらえるのかを聞いてみたのですが、 凄く安い値段でした。 ビックリしました。 私の友達の間でも、たくさんの人が使っているようでした。 それで、どういう人が清掃をしてくれるのかを聞くと、 みんな同じ人が清掃員をやってくれているようでした。 〇〇さんも、〇〇さん…

  • 実績になる?

    3日前のブログの内容とかかわる話です。 アパートを買う前に、戸建てや区分を買うのって金融機関に対して実績つくりができるのでプラスになるんじゃないの?って話があると思います。 それについて思う事をブログに書きたいと思います。 「区分や戸建て1戸の運営が、不動産賃貸業としての実績として認められて、次の融資のプラスになるのかどうか」に関してです。 私も最初は実績になると思ってました。 しかし実際にいろんな金融機関にヒアリングすると微妙に違うかなと思いました。 結論から言うと、 実績として認めてくれるところもあれば認めてくれないところもあるかなっていう印象です。 大前提として言えるのは、あきらかに融資…

  • 効率を考えるのならば

    ★個人的な考えを記載しています。 不動産投資の序盤はどうしてもCF優先になります。 こんな物件を買いたい!!って思っていても、好きな物件が買えるというわけではありません。 (規模拡大を第一優先とするのであれば) 今日は効率の話です。 規模で言うと、すごく当たり前の事なんですが、 規模が大きい方が割安になりやすいです。 2戸のアパートよりは4戸のアパートの方が投資効率は高いです。 4戸のアパートよりは6戸のアパートの方が投資効率は高いです。 6戸のアパートよりは8戸のアパートの方が投資効率は高いです。 8戸のアパートよりは10戸のアパートの方が投資効率は高いです。 「投資効率が高い」=「割安」 …

  • 紹介って大変

    昔は気にしてなかったのですが、「紹介」って大変じゃないですか? 昔は、気楽に「紹介して!」とか、「紹介してあげるよ!」って話をよくしてましたが。 変な人に紹介すると自分の看板にキズがつきますし、 逆に、紹介してもらった先で自分が失礼な事をやってしまうと紹介者の顔に泥を塗る事になります。 ですので最近は、むやみやたらに紹介して欲しいって事もいいませんし、 紹介をしてあげるって事もあまりやらないようにしています。 それと、過去に紹介をお願いされた事があったのですが、 本当にその分野の事柄で困っていてそういう業者と知り合いたいっていう状況だったら全然問題ないのですが、 特に必要性もなく、自分の知識の…

  • いかに早くアパートを買うのか

    今日のブログは個人的な意見です。 不動産投資で規模拡大を目指すなら、「いかに早くアパートを買うのか」というのが重要なポイントだと思います。 「いかに早く物件を買うのか」ではなくて、「いかに早くアパートを買うのか」です。 あくまでもアパートです。 規模拡大を目指すのであれば、戸建てや区分をでなく、とにもかくにもアパートを早く買うべきだというメッセージです。 これから不動産投資に参画しようとしている人で、規模拡大を目指しているのであれば、アパートをいかに早く買うのかという事を念頭に置いて行動をするべきだと思います。 今アパートが買える人は、今すぐアパートを買うべきです。 アパートが買えない人は、ど…

  • 死ぬまでに1回やりたい事・その1

    死ぬまでに1回やりたい事。 釣り船をチャーターして、カジキマグロ釣りたいです。 なお、釣りはやった事ありません。 船のチャレンジングシートみたいな所にすわって、カジキマグロとファイトしたいです。 自分の身長よりもおおきいカジキマグロを釣りあげたいです。 松方直樹がやってそうな感じのヤツです。 もしもそういうのを趣味でやっている人がいたら、同席させていただきたいものです。 カジキマグロが難しい場合は、 豪華な釣り堀でも構いません。 1万円くらいでカツオとかカンパチとかの大物が入れられている釣り堀があったと思います。 それでも構いません。 イヤイヤ、豪華な釣り堀はすぐにできそうですね。。。。こちら…

  • 家賃調査で重要な事

    土地から新築での想定家賃であったり、自分の所有物件の相場家賃などを導出したりする機会はあると思います。 たまに、相場家賃をポータルサイトで調べたよ!と言っている人の家賃設定がとんでもなく高い家賃設定になっている事がよくあります。 ポータルサイトで、自分の物件の条件に近い物件を複数ピックアップして、その平均値を想定家賃として採用したよっていうヤツですよね。 基本的にポータルサイトに掲載されている物件は、売れ残り物件ですよ。 売れ残りというのは正しくないですね。借り手が付いていないという意味です。 一言で言うと、家賃設定が高いから残っているわけです。 相場家賃を導出するにあたって、そういう物件の平…

  • インタビューを受けました!

    私は少し前にファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに行ってたのですが、 そのファイナンシャルアカデミーで、これまでに成果を上げた卒業生に対してインタビューを行うという企画があったようで、そのインタビューを受けさせていただきました。 先日、その記事が公開されたようです。 ファイナンシャルアカデミーのHPを見ていただいたら掲載されていると思いますので、ご興味のある方はググって見てみてください。 商業的なキャンペーンのインタビューなのですが、特典に目がくらみ協力させていただきました。 4棟目アパートが完成する前にインタビューを受けたので数字などは古いままになっています。 私が受講したのは、す…

  • 管理会社選びで思う事

    管理会社ってどういう基準で選んでますか? 私は、客付け力が一番強い所を選んでいます。 でも実際に「客付け力が一番強い所」ってどうやって探すのかって難しくないですか? その観点における1つの考え方について書きたいと思います。 もしも自分が部屋を借りるならというのを想像する(仮説を作る)やり方はいい方法かな思います。 具体的にいうと。 もしも、あなたが自分の部屋を借りたいなと思って行動するとしたらどういうアクションをしますか? まずそれを考えます。 私だったら、まず家のパソコンでスーモとかアットホームとかのポータルサイトで条件が合う物件を調べますね。 この時点でスーモやアットホームに掲載を出さない…

  • みんな一国一城の主

    不動産投資の世界では、1つしか物件を持っていない人もいれば、 10棟も100棟も物件を持っている人など、 いろんな人がいます。 みんな一国一城の主ですよ。 規模は小さいかもしれませんが、1つの国のボスです。 規模の大小はあっても、1つの国には変わりはありません。 みんな国を統治している大統領です。 たまに、不動産投資家の飲み会などに参加すると、物件保有の規模でマウントを取ってくる人がいます。 物件をたくさん持っている人の方が偉いんだみたいな感じで接してくる人がいます。 頼みもしていないのに、いきなり「上から」アドバイスや助言をしてくる人がいます。 いつからあなたは私の師匠になったんですか?って…

  • 客付け秋の陣・本当の闘い

    客付け秋の陣、真っただ中です! 新築アパートは全部埋まりました。 現時点では、1部屋しか空いていませんが、近日中にもう2部屋退去予定なので、3部屋を埋める必要があります。 新築アパートの方はそのうちはいるだろうなと思ってましたが、残り3部屋が本当の闘いといったところでしょうか。 すでに手を打っているのですが、さらにもう2つ手を打つことを検討しています。 1つ目は、高圧洗浄によるアパートの見た目のイメージアップ 2つ目は、宅配ボックスの最新化です。 高圧洗浄は、2年前にもやりました。 業者に依頼したら数万円かかるのですが、お金をケチって2千円で自分でやったというやつです。 最新の高圧洗浄機がホー…

  • どっちを選ぶ?

    たまに面白い物件の情報なんかが飛び込んできます。 この前見たのはこんな物件でした。 場所は横浜の中でも結構いいエリア。 築古の戸建て。 値段はざっくりと1千万円くらい。 耐用年数は当然超えていて、多少の癖はあるのですが、 横浜の中でも良いエリアです。 自分で住みたいくらいのいいエリアです。 値段はボヤかすために、区切りのいい数字で1千万円としましょうか。 あきらかに、1千万円はお値打ち価格なんです。 絶対に絶対に損をする事はないと思います。 絶対に儲かると思います。 そんな築古戸建てです。 損する事は絶対に無いと言い切っていい物件なので、おそらく足は凄く早い物件だと思います。 融資なんて時間が…

  • 手法も更新される

    不動産投資を始めたのはざっくり3年前です。 不動産投資の本なんかは何十冊も読みました。 当時、たくさん物件を持っている先輩大家の話も聞きました。 それらの情報を総合して、物件を買い続けていくためにはBSなどの財務的な数字が重要だという事を勉強しました。 「土地値物件などの土地の価値が強い物件を買い続けていく事で、半永久的に物件を買い続けていく事ができるじゃん!!」って。 タネが分かれば、話が早い。 あとはその通りに実行するだけですよ。 さっそく行動に移して自分でいろんな金融機関をまわりました。 金融機関で融資をしてもらうための条件などをヒアリングしまくったのですが、ある結論にたどり着きました。…

  • 女性向けアパートの結果は

    先日満室になった4棟目アパート! 女性向けアパートというコンセプトで企画つくりをしていたのですが、最終的に9部屋中8部屋が女性入居者という結果になりました! 想像以上の結果で、ビックリです。 こんな結果になるなんて全く考えていませんでした。 今日はそのあたりについて自分の分析を書きたいと思います。 女性向けという事で具体的にどういう事をしたのかというと、主に以下の5つでしょうか。 ①内装は白を基調としたシンプルな仕様 ②外装はシュッとした感じでなく、あくまでも内装が引き立つようにかわいく木目調。 ③外構は少し女性向けを意識したかわいい門扉を設置 ④セキュリティーカメラの設置 ⑤おしゃれな独立洗…

  • 新築と築古のパワーバランス

    私の心の中で、次に新築と築古どちらを買おうかなと綱引きをしているパワーバランスの話です。 私は、融資の間口をできるだけ狭めないようにするという方針で買い進めています。 一言でいうと、収益還元系の金融機関の評価もケアするし、積算系の金融機関の評価もケアするというスタンスです。 私の場合、まだ自分の必勝法というのが確立できていません。この手法をひたすら繰り返していけばOKみたいなものが。 ですので、そういうのもが確立できるまでは、できるだけ選択肢が狭くならないように買い進めるというスタンスを取っています。 具体的に言うと、収益還元系の金融機関対策としは、収益力が高い物を買うのはもちろんの事と(耐用…

  • 苦行の始まり

    4棟目が収束し、そろそろ5棟目に向けて走り出そうかといったところでしょうか。 今どういう心境かというと、無事に4棟目が終わった事に対する安堵感よりは、これからまた苦行のような苦しい物件探しの日々が始まるのかという思いの方が遥かに大きいです。 1年前に4棟目の土地の売買契約を締結したのですが、その前の半年間は非常に苦しい土地探しの日々だったからです。 売買契約を締結した時は、これでしばらくは土地探しをしなくてもいいんだ~と安堵の気持ちを持った事を記憶しています。 凄腕の人は並行して何件もプロジェクトを進める人もいますが、私は同時進行はやらなくて1つづつしかやりません。 ですので、土地の契約を締結…

  • これまでの資産配分

    数年前から不動産投資に注力しているんですが、それまでは投資信託ばっかりやってました。 1番最初に投信を買ったのは、2000年くらいから。 徐々にスタートして、2005年くらいから本格的に運用してました。 一時、自分の資産の99%は投資信託に入れるくらいな感じでしたね。 今から考えると、全然素人でした。 銘柄も今から考えるとイマイチだったと思います。 初期の頃は、特定の銘柄をまとめて買っていたのですが、途中からは積立でドルコスト法みたいな感じで買うようにしていました。 ちょうどリーマンショックで底値になっていたという時期も含まれていたので資産としては2倍くらいにはなったんじゃないですかね。 不動…

  • 4棟目アパートゴールイン

    ふとメールを見ると、管理会社から1通のメールが。 4棟目の新築アパートをお願いしている管理会社だ。 メールを開くと、「3部屋決まりました!」との連絡が。 ちょうど3部屋空いているという状況だったのですが、一気に3部屋が決まったようです。 秋の繁忙期の10月までの1か月間で3部屋をなんとか客付けできたらいいかなと思っていたのですが、あっという間の展開にびっくりしました。 なにはともあれ、満室ですよ。 (他のアパートは若干空いているが) 結局最終的なお家賃は、1年前の企画立案時よりはちょっぴり上げました。 管理会社に相談を持ち掛けた時に、少しだけですがアップで行きましょう!という話になり、その家賃…

  • いろんな手法も知りたいですよね

    いろんな投資手法の人と話をするのはとっても勉強になりますね。 あるべき姿でいうと、いろんな手法に精通した上でその上でこの手法がいい!!みたいな状態になっているのがベストなのかもしれません。 でもなかなかそういうのって難しいですよね。 どうしても一番最初に勉強した手法だったり、今自分がやっている手法の事ばっかりになってしまいます。 他の手法を知る機会というのはとても得難いものです。 闇雲にたくさんの投資家が集まるようなところに行けばよいという事でもないです。 それは最近非常に痛感しました。 投資家でも、いろんな手法の人もいますが、それ以上にいろんなフェーズの人もいますからね。 不動産投資家として…

  • 自分の知らない近隣

    最近建てたアパートの近隣で、ゴミ捨て場などでいろいろもめました。 今回は自分でアパート建築を企画して、自分主導のもといろいろ動いたのでそういう問題点を大家が認識しやすい状況だったと思います。 こういう近隣とのトラブルって、管理会社に丸投げして、かつ物件にあまり行かない大家だったらあまり気が付かない事象なのかもしれません。 少々近隣と問題があったとしても、小さい問題なんかは管理会社の方でフィルターをかけてくれていて、こちらまで問題が聞こえてこないというのがあると思います。 例えば建売の新築アパートを購入して、近隣とトラブルがあったとしてもハウスメーカーがうまく隠蔽して、引き渡しの時には見えないよ…

  • 秘密の基地

    この前、面白い事例を見ました。 投資の話でなく趣味の話です。 200万円くらいの山(の一部付き)のボロ戸建てを購入して、 100万円くらいでDIYをして住めるようにする。 山の中なんでリアルな家ではなくて、 別荘というよりは、趣味の家みたいなものでした。 ロケーションは山です。 自分で家というか小屋を増築して、BBQとか近くの小川で遊べるような。 なんでもかんでも作って自分の秘密の基地みたいな感じでした。 セカンドハウスというよりは、ボロいコテージやロッジみたいな感じに近いかもしれません。 なんか面白いなーって思いました。 ボロ戸建てと聞くと、つい投資的な視点で考えてしまいそうになるのですが、…

  • 2022年客付け秋の陣

    2022年の8月も終わろうとしています。 9月に入ると秋の繁忙期という感じでしょうか。 新築アパートに気が取られていたのですが、空室もちょろちょろ出てきています。 まず先日竣工した4棟目の新築アパートは、あと3部屋空いています。 その他のアパートの状況としては、 1棟目の新築アパートは、少し前に1部屋空きが出たという事と、 9月中にもう1部屋空く予定です。 ですので、ここだけで2部屋ですね。 2棟目の築古は満室で安定です。 3棟目の新築アパートは、ちょうど2年前の9月に引き渡しされたものです。 全部屋がこの9月に更新という状況です。 今のところ、1部屋は退出するという連絡を受けています。 です…

arrow_drop_down

ブログリーダー」を活用して、もりちゃんさんをフォローしませんか?

ハンドル名
もりちゃんさん
ブログタイトル
専業大家への道
フォロー
専業大家への道

にほんブログ村 カテゴリー一覧

商用