専業大家への道

旗竿地スキーム

旗竿地って建築の制限があるので割安で買う事ができます。 横浜市なら、共同住宅と長屋の混在スキームというのがあって、 うまく旗竿地に収益物件を建てるやり方があります。 しかしながら私はそのスキームを使わないようにしていました。 共同住宅と長屋の混在スキームというのは、 検査機関によっては、NGになるケースがあるからです。 そういう理由で、私は旗竿地での混在スキームはやらないようにしていました。 でもどうなんでしょうか。 普通に建売アパートとかで、旗竿地に混在でアパートを建てている業者っていっぱいありますよね。 リスクはあるけど、大丈夫な検査機関を使えばできたりするんでしょうね。 今までは、少しで…

2025/02/28 18:00

土地探しを再開して

5棟目が終わり、土地探しを再開しています。 一か月土地探しをして思った事です。 （1）土地の値段 土地の値段は、ピークを越えた感があります。 少しづつ土地の値段が下がっているのを実感します。 特に私の場合は、良い感じの土地というよりはゴミのような土地を検討する事が多いので。なおさら土地の値段が下がり始めているのは実感します。 （2）想定家賃 想定家賃が上がってますね。 がっちりと家賃の上昇を感じます。 特に新築は家賃を上げやすいのでしょう。 これが一番インパクトが大きいと思います。 1千円、2千円というレベルでなく、ちゃんとがっちりと上がっているような気がするので、企画を作るのが楽になったよう…

2025/02/27 18:00

関西転勤？？？

勤務している会社で、関西に転勤する？？？という噂が出てきました。 あくまでも噂レベルですが。 結論からいうと噂どまりで、関西転勤はないです。 噂というより妄想くらいのレベルでした。 少し前までは、首都圏で不動産投資をガンガンやっていくという思いがあったのと、 信金で融資を引っ張っているので引っ越しをするとメンドクサクなるというのがあって、 他のエリアに行くというのは絶対に避けたいという気持ちでしたが、 今回の噂を聞いた時は、まんざらでもないかなって思ったのは事実です。 ようは、首都圏から脱出して、首都圏以外で不動産投資をする事ができるチャンスが得られるという意味で。 今はサラリーマンをしている…

2025/02/26 18:00

運転資金というけれど

運転資金の融資を受けて不動産投資を加速されている方もおられるでしょう。 ガンガン物件を買える人や、買うべき物件をアテがある人は、 運転資金で不動産投資がどんどん加速するのでしょう。 私の場合、運転資金を借りたところでそのお金でどうする？っていう感じで、 まだ運転資金をうまく使いこなせていないです。 できれば早々に投資に役立つような形で使いたいと思っています。 運転資金を有効利用！！みたいな話はよく聞くのですが、当たり前の話なんですが、運転資金の融資の返済が始まります。 運転資金を使って物件を購入してCFがアップしたとしても、運転資金融資の返済があるので、そんなによろこんでいられません。 運転資…

2025/02/25 18:00

人生のちょっとした転機？

今年の春は、人生の中でちょっとした転機になるかもしれません。 大きな転機ではないのですが、転換期の1つなんじゃないでしょうか。 不動産投資でも5棟目が終わり、注力する投資の対象も一旦リセットして、 あたらしいジャンルのものもどんどん見ていこうと思っています。 不動産投資以外の日常の生活の方も少し変化ありそうです。 春から少し変化がありそうです。 おっさんになってくると変化する事がイヤだったりするのですが、 人生の中で1歩1歩前に進んでいくと理解して前に進んでいけたらなと思います。 これまでの慣れてきているパターンというのはあると思います。 投資というのもありますし、 日常生活のルーチンみたいな…

2025/02/24 18:00

やれやれまいったぜ②

高い値段で申し込みをした人が1番手になるレース。 買い付け申し込みの順番は、1日遅れの2番手であるが、私の金額が若干高い。 そして私が融資の内諾OKを早々にもらう事ができた。 担当者と、いつ売買契約をやりましょうかという話をしていた矢先に！！ 担当から連絡が入る。 売主から、1番手は申し込みを1番最初に出した人にします。と。 買付に出した申し込みの金額は、私が上だったものの、その金額の差が小さかったことから、順番で1番最初に出した人を1番手にするという意向が示されたのだ。 しかしながら、融資は私は数日前に内諾OKをもらっているのだが、 ライバルの人は、まだ融資の内諾をもらってないじゃないか！！…

2025/02/23 18:00

やれやれまいったぜ①

5棟目が終了した直後に、面白いなって思う案件が出てきた。 いままでやった事がないジャンルの案件だ。 業者に連絡をして購入する意思があるので、すぐに融資打診しますよと伝えた。 番手は一番高い金額を提示した人になるとの事だった。 融資打診をスタートさせてその数日後に業者から連絡が入る。 買付を入れた別の人がいるので、一応そちら（私）も買付を入れてください！と。 私は思ってた金額を書いて買い付けを出した。 私はそのライバルの人より1日遅れて買付をだしたのだが、その買い付け額は、私の方が若干高かったようだ。 業者は一番高い金額を出した人が1番手だと言っているので、 申し込みの順番としては2番目だけど、…

2025/02/22 18:00

安くインターネットを導入する方法

安くインターネットを導入する方法があります。 「業者探し」というよりは、「どの神輿をかつぐのか」って話なんだと思ってます。 この話は、1回だけ導入するという話ではないです。 基本的に、インターネットの導入費用なんてものは、原価という意味では、ざっくりとどこも同じだと思います。ようは業者が利益をどれだけとるかの違いです。 そこそこ安い水準の業者であれば、ざっくり言うとどこも同じなんですよ。 で、私がやっているのは、業者となかよくなる。業者にバンバン紹介する。そして自分が導入する時は安くしてもらうって話です。 業者を探すといより、どの神輿を担ぐのかという話。 その業者は、紹介できるくらいの、そこそ…

2025/02/21 18:00

そんな事やっている場合じゃない？

首都圏で不動産投資をやってるとふとおもう事があるんですよ。 例えばですが、土地から新築とかを検討していて熾烈な争奪戦をやったり、 その利回りを0.1あげるために、すっごい努力をしたりとか、すごく大変です。 融資も全然出ません。 基本的にポンポン物件って買えません。 融資が出ませんからね。 とにかく前に進める事がすごく難しいです。 いつも思うんですよ。 そんな事をやらないで地方にいって15％を遥かに超える利回りの物件を買ったり、 融資もジャブジャブ出るので、 買った直後に連続で物件を買ったりと。 もちろん地方のマイナス材料は重々わかってますよ。 一気に規模を拡大するためには、 それなりのリスクと…

2025/02/20 18:00

どれくらいのスピード？

いろんな投資家さんに会う機会が増えました。 中にはガンガン物件を買っている人もいますよね。 昔はそういう人を見ると凄いなーって思ってました。 私もいつの日かそういう人間になりたいなって。 私もそれなりに規模が増えてきて、 昔の自分がガンガン買っている人を見るのと、 今の自分がガンガン買っている人を見るのとで感じ方が変わってきたような気がします。 みなさんってどれくらい買っていきたいですか？ ガンガン買っていきたいですか？ 私の場合は、たくさん買っていきたいとは思いますが、 自分のペースで買っていきたいなって思うようになってきました。 ガンガン買うというペースにもよりますが、 ガンガン買っていく…

2025/02/19 18:00

ようやく一息

実は5棟目が終わった後に間髪入れず別の案件の検討が始まり、 その案件の売買契約が来週末くらいにある？みたいな感じで話を進めていたんだけど、 その案件が流れてようやく、ほっと一息開放感を感じるようになりました。 検討していた案件の話は完全にその話が終わってからブログに書きたいと思います。 結構いろいろありました。 ブログのネタという意味では面白いかもしれません。 6棟目融資が付くのかみたいな話も収束し、検討の1つの軸も明確になってきました。 次はいろいろやる！って決めているんですが、本当にいろいろやっちゃっていいのか？みたいな話もあります。 土地から新築をやるって事ですが、今のご時世そんな事をや…

2025/02/18 18:00

今でもドキドキする

5棟保有なので、5回は売買契約や決済をしているんですが、 今でも、それらの日が近づいてきたらドキドキします。 大きなお金が動きますからね。 売主や仲介が悪意を持った人間で、我々からお金をだまそうとしていないのかとか、そういう心配が多いです。 その物件を買ってよかったのかという心配よりは、契約書で自分が不利になっていないのかとか、地面師ではないですが、だまされていないのかとか、そういう心配ばかりしています。 こういう心配は、経験を積めば積むほど大きくなってきているような気がします。 最初の1棟目は収益物件を買ってよいのかみたいな心配はありましたが、 不安はそんなに大きくなかったのですが、 物件が…

2025/02/17 18:00

目標の1つを設定！！

5棟目は無事に満室になりました。 客付けも順調でした。 弱めのエリアなんですが、その弱めのエリアの中でまあまあいい立地だったような気がします。 ものとしては良かったのかもしれませんが、数字がイマイチでした。 投資としては、よくはなかったと反省しています。 過去の物件の貯金があったからこそ買えた物件だと理解しています。 さあ次！という事なんですが、 5棟目と同じような物件を続けるのは正直キツイと思っています。 5棟目の時は、お金に遊んでもらうくらいならそこそこのものでいいので、働いてもらいましょうという意味合いが強かったです。 次の6棟目ですが、 5棟目のような物件を繰り返すというのはしたくない…

2025/02/16 18:00

金融機関から回答が返ってきた

次の6棟目の本命としている金融機関に、現在の財務状況の資料を投げて融資出そうか打診をしてみた！！ その金融機関から回答が返ってきた！！ 回答は、、、 大きくない規模で、いい物件だったら融資できる可能性ありますとの事でした。 まさに前回その金融機関から融資をしてもらったくらいの規模・内容であればOKみたいです。 しかし前回の物件というのは非常に成績のいい物件。新築だけどかなり高利回りの物件。 高利回りなんで総工費も安かったわけで、 今の目線だと、ちょっと実現性が低いという高レベルの物件です。 それに近い物件だったらOKですよという事でした。 平凡なものだと厳しいんでしょうね。 一応、OKという事…

2025/02/15 18:00

気になる街

地図好き人間です。 好きな街や気になる街があると、用事がなくても行ってしまいます。 最近、気になる街が出てきました。 こういうのは久しぶりです。 私の中で数年前に、空前の川崎ブームが来てました。 主に川崎の沿岸部。工業地帯あたりです。埋立地とか。 そういうのにハマってました。 意味もなく行ってましたね。工場萌え。 それの第2弾が来たかもしれません。 内緒ですが、これから時間があれば、ちょいちょい行ってみたいと思います。 不動産投資とかは全く関係ないです。 シンプルにその街、そのエリアに行ってみたい。それだけのモチベーションです。 いろいろと出かける中で新しい発見なんかもあるもんですね。 その街…

2025/02/14 18:00

ヒアリングの状況は

新築系で融資を狙っている金融機関2つにヒアリングをかけています。 ＜1つ目＞ 本命の金融機関です。 取引実績ありなので前向きです。 しかし対象エリアが狭いです。 試算表を作成して6棟目として融資可能かの検討をお願いしました。 数日経過しているのですが、まだ回答はありません。 前向きだったし、前に融資してもらった案件がかなり優秀な物件だったので、 放置されているのではなく厳密に数字を精査してくれていると思います。 おそらく微妙なラインなんじゃないでしょうか。 こちらは、回答待ちです。 ＜2つ目＞ ちょくちょく会話はしている金融機関です。 小さい取引はやっています。 口頭レベルで聞ける目線は聞いて…

2025/02/13 18:00

最近の悩み事

次の検討もやりはじめています。 次は、いろんな投資をやるつもりですが、 メインは土地から新築かなと思っています。 それで重要になるのが融資を引く金融機関です。 私の場合は、信金が軸足になります。 規模拡大のためには信金攻略が1番の重要ポイントだと考えていたので、 早い段階から複数の信金と関係を作るようにしていたんですが信金は融資エリアが狭いです。 関係のある信金はそこそこの数はありますが、全て私が住んでいる近いエリアが融資の対象になってしまっています。 一方で土地から新築をする場合に、 私の住んでいるエリアでの土地探しに限界を感じています。 銀行評価額と実勢価格との乖離という点においても。 も…

2025/02/12 18:00

運転資金の使い方

まとまった運転資金が、ぽーんと入ってきて、その運転資金の使い方を考えています。 どういう考え方で使ったらいいんだろうか。 借りた運転資金は、当然の事ながら元本の返済をする必要がありますし、利息もはらわないといけません。 どういう考え方で、その運転資金を使えばメリットがあると言えるんだろうか。 金利も発生します。 その金利よりも大きな利回りで運用デキたらOKという事でいいんですかね。 それはクリアできると思うのですが、 そういう考え方だけでいんでしょうか。 元本の返済もあります。 長い期間でないので、そこそこ大きい元本返済の額になります。 さすがにそれを超えて運用する事は難しいような気がします。…

2025/02/11 18:00

規模拡大は地道に

不動産投資で規模を拡大するのって地道な取り組みだと思うんですよ。 よく売却して儲かったとか、 派手な話を聞く事もあるのですが、 不動産賃貸業での基本は、お家賃をもらう事だと思うんですよ。 お家賃をもらうという事と、コンクリート貯金を貯めるという事。 収益物件を購入して間もないのに、 売却益を求めてすぐに売っちゃう人を見る事があります。 儲かるならそれはそれでいいと思いますが。 私は不動産投資の基本はお家賃をもらうことかなと思っています。 売却益も、 コンクリート貯金の払い戻しで得られる売却益はいいと思いますが、 値上がりによる売却益はオマケくらいに考えたいと思っています。 そうは言ってもどんど…

2025/02/10 18:00

どういう金融機関に決算書を整えていくのか

金融機関のカラーによって、 どういう決算書に仕上げていくのかというのは違うと思っています。 決算書というか財務の数字ですね。 収益還元系の金融機関だったら、自己資本比率なんかは重視する傾向があると思いますし、積算系だったら補正BSの積算ベースで計算した評価値などが重視されると思います。 金融機関によって、どういうのを重視して、 どういう数値が基準を満たしておく必要があるのかというのが違うんですよね。 自分がどういう金融機関と付き合っていくのかで、それらをコントロールしないといけないと思っています。 私の場合、 3～4棟目くらいまでは、いろんなタイプの金融機関でも良い感じの数字に評価されるような…

2025/02/09 18:00

新しいジャンルの融資開拓

今までは、新築が融資引ける金融機関ばかり開拓していました。 開拓といっても、エリア縛りみたいなのがあって融資が引ける金融機関はそんなに多くないし、 似たようなジャンルの金融機関がほとんどだったので、金融機関の開拓はほとんどやってませんでした。 しかしながら、最近はいろんなジャンルの投資も検討するようになったので、 それにあわせて金融機関の情報集めなんかも積極的にやっています。 今まで知らなくて、情報を集めないと絶対にひらめかないような金融機関とかたくさんありますね。 不動産投資を始めた直後に金融機関の情報を集めて、 かたっぱしから当たっていたときの事を思い出します。 金融機関開拓、ちょっとした…

2025/02/08 18:00

まずは試算表

5棟目も落ち着き、次に向けて走り出しています。 今年はいろんな投資を検討したいなって思っています。 運転資金をうまく使いこなす物件や、 将来のための投資物件であったり、 高利回りの土地から新築などを検討したいと思っています。 それらの投資の中で1番、金額的に大きいのは土地から新築ですね。 少なくとも1億円くらいの規模にはなると思います。 第一関門は融資してくれる金融機関があるのかです。 という事で、最新の財務状況で融資可能かの相談を本命金融機関に持って行きたいと思っています。 最近、大きく財務状況が変わったと思います。 融資3本と大きい物件の購入がありました。 ですので、最新の試算表を作ってそ…

2025/02/07 18:00

運転資金どう使う？

そこそこの運転資金が入ってきて、どうつかうか検討しています。 運転資金が入る事によって、あまったお金で何か物件を買えないかって話ですかね。 1つの案として考えているのは、 小さい物件を現金買いするって案です。 現金買いなんで、それを共同担保に使えるわけですよ。 しかしながら、 現金買い出来る物件って難易度が高いですよ。 ボロ戸建てだったり小さい区分だったり。 そういうのって難易度が高いですよね。 買ってからリフォームしないといけないかもしれませんし。 いろいろ勉強しないといけないかもしれません。 実は過去にそういう物件を買う事を検討したいなって思った事があったんですよ。 結局は、融資でリバレッ…

2025/02/06 18:00

どういう社員？

息子や自分が、どういう形で法人に参画させるのかというのを検討しています。 専門家に聞くまえにググって調べています。 合同会社の場合、 業務を行う人間と出資者はイコールという大前提があるようです。 基本的に出資をして法人のメンバーになって持ち分というのを確保するという事なんですが、いろいろ調べました。 出資をして業務を執行する社員になるというのが基本線だと思うのですが、 出資だけして業務を執行しない社員という身分もあるようです。 業務を執行しない社員というのは登記する必要がないので対応が楽ですし、出資はしているので持ち分は持つことができると書かれていました。 これ使えるかもしれません。 ネットの…

2025/02/05 18:00

どれくらいを目指すのか

首都圏と地方とでは不動産投資は全く別物ですよね。 メガ大家を目指すなら、いい物件を探す事より、投資がしやすい別のエリアに行く事を考える方がよいのかもしれません。 もう少しちゃんと言うと、 自分がどういう規模の大家さんになりたいのかというのをちゃんと考えないといけないと思います。 メガ大家クラスを狙うのか、 FIREできるくらいのレベルを狙うのか、 小遣いかせぎくらいのレベルを狙うのか、 それで行動が全然違ってくると思います。 首都圏に住んでいて（首都圏を投資の対象にしていてという意味） メガ大家クラスを狙うというのは今は非常に難しいと思います。 もちろんできなくはないですが。 メガ大家クラスま…

2025/02/04 18:00

法人のあるべき姿

法人のあるべき姿について考える機会がありました。 法人の体制の話です。 今は妻のみが所属している法人で不動産を買っています。 しかしながら、これから将来の事を考えると最終形になっていないと思うのです。 2点あります。 まず私が所属していない点。 私の副業規定にひっかからないように、私は意図的にこの法人に所属しないようにしています。 それでいいのか？ 2つ目は相続・事業継承の話です。 法人は子供たちにゆっくりと世代交代していく必要があると思います。 そのあたりの対応をそろそろやらないとという話。 この2点をどうにかやらないといけないです。 それと上の問題を解決すれば自動的にクリアすると思うんです…

2025/02/03 18:00

おかわり融資について聞いてみた

5棟目の決済時に、その金融機関の担当におかわり融資について聞いてみた。 保証協会付きの小さい規模の融資であれば、いつでもOKなんで、 ガンガン持ってきてくださいとの事。 3月までに、もう1案件か2案件やってもらっても全然OKのようでした。 プロパー前提の大きな案件というのは、 基本的に最終的な判断は本部がやるので 担当としてはいけるかどうか明言できなさそうだけど、 ひと工夫すれば、通しやすくなるみたい。 そして担当として、 おすすめの物件の買い方を教えてもらった。 どういう物件をどういう融資で買うのがよいのか。 それと担当者が言うには、 もっと短期間でもっとたくさん融資を引いている人がいるので…

2025/02/02 18:00

5棟目引き渡しが終わりました

5棟目の決済が終わり、引渡しが完了しました！！ ようやく終わりました。長かったです。 アパートの入居の方は、 申し込みベースで満室 ↓ 内覧で2名キャンセル ↓ 1名から申し込み という状態で、空室はあと1部屋という状況まできました。 繁忙期なので頑張って早く満室に持って行きたいです。 ここまで長かったです。 私は、1案件ずつしか取り組まないというルールでやっているので、 長かった夏休みがようやく終わったという感じです。 この5棟目の物件は、 物としては悪い物件ではないですが、 利回りや融資条件なども含めた投資という目線で言うと、 最低ラインのものだったと思います。 物として悪くはないけど、そ…

2025/02/01 18:00