旗竿地って建築の制限があるので割安で買う事ができます。 横浜市なら、共同住宅と長屋の混在スキームというのがあって、 うまく旗竿地に収益物件を建てるやり方があります。 しかしながら私はそのスキームを使わないようにしていました。 共同住宅と長屋の混在スキームというのは、 検査機関によっては、NGになるケースがあるからです。 そういう理由で、私は旗竿地での混在スキームはやらないようにしていました。 でもどうなんでしょうか。 普通に建売アパートとかで、旗竿地に混在でアパートを建てている業者っていっぱいありますよね。 リスクはあるけど、大丈夫な検査機関を使えばできたりするんでしょうね。 今までは、少しで…
5棟目が終わり、土地探しを再開しています。 一か月土地探しをして思った事です。 （1）土地の値段 土地の値段は、ピークを越えた感があります。 少しづつ土地の値段が下がっているのを実感します。 特に私の場合は、良い感じの土地というよりはゴミのような土地を検討する事が多いので。なおさら土地の値段が下がり始めているのは実感します。 （2）想定家賃 想定家賃が上がってますね。 がっちりと家賃の上昇を感じます。 特に新築は家賃を上げやすいのでしょう。 これが一番インパクトが大きいと思います。 1千円、2千円というレベルでなく、ちゃんとがっちりと上がっているような気がするので、企画を作るのが楽になったよう…
勤務している会社で、関西に転勤する？？？という噂が出てきました。 あくまでも噂レベルですが。 結論からいうと噂どまりで、関西転勤はないです。 噂というより妄想くらいのレベルでした。 少し前までは、首都圏で不動産投資をガンガンやっていくという思いがあったのと、 信金で融資を引っ張っているので引っ越しをするとメンドクサクなるというのがあって、 他のエリアに行くというのは絶対に避けたいという気持ちでしたが、 今回の噂を聞いた時は、まんざらでもないかなって思ったのは事実です。 ようは、首都圏から脱出して、首都圏以外で不動産投資をする事ができるチャンスが得られるという意味で。 今はサラリーマンをしている…
運転資金の融資を受けて不動産投資を加速されている方もおられるでしょう。 ガンガン物件を買える人や、買うべき物件をアテがある人は、 運転資金で不動産投資がどんどん加速するのでしょう。 私の場合、運転資金を借りたところでそのお金でどうする？っていう感じで、 まだ運転資金をうまく使いこなせていないです。 できれば早々に投資に役立つような形で使いたいと思っています。 運転資金を有効利用！！みたいな話はよく聞くのですが、当たり前の話なんですが、運転資金の融資の返済が始まります。 運転資金を使って物件を購入してCFがアップしたとしても、運転資金融資の返済があるので、そんなによろこんでいられません。 運転資…
今年の春は、人生の中でちょっとした転機になるかもしれません。 大きな転機ではないのですが、転換期の1つなんじゃないでしょうか。 不動産投資でも5棟目が終わり、注力する投資の対象も一旦リセットして、 あたらしいジャンルのものもどんどん見ていこうと思っています。 不動産投資以外の日常の生活の方も少し変化ありそうです。 春から少し変化がありそうです。 おっさんになってくると変化する事がイヤだったりするのですが、 人生の中で1歩1歩前に進んでいくと理解して前に進んでいけたらなと思います。 これまでの慣れてきているパターンというのはあると思います。 投資というのもありますし、 日常生活のルーチンみたいな…
高い値段で申し込みをした人が1番手になるレース。 買い付け申し込みの順番は、1日遅れの2番手であるが、私の金額が若干高い。 そして私が融資の内諾OKを早々にもらう事ができた。 担当者と、いつ売買契約をやりましょうかという話をしていた矢先に！！ 担当から連絡が入る。 売主から、1番手は申し込みを1番最初に出した人にします。と。 買付に出した申し込みの金額は、私が上だったものの、その金額の差が小さかったことから、順番で1番最初に出した人を1番手にするという意向が示されたのだ。 しかしながら、融資は私は数日前に内諾OKをもらっているのだが、 ライバルの人は、まだ融資の内諾をもらってないじゃないか！！…
5棟目が終了した直後に、面白いなって思う案件が出てきた。 いままでやった事がないジャンルの案件だ。 業者に連絡をして購入する意思があるので、すぐに融資打診しますよと伝えた。 番手は一番高い金額を提示した人になるとの事だった。 融資打診をスタートさせてその数日後に業者から連絡が入る。 買付を入れた別の人がいるので、一応そちら（私）も買付を入れてください！と。 私は思ってた金額を書いて買い付けを出した。 私はそのライバルの人より1日遅れて買付をだしたのだが、その買い付け額は、私の方が若干高かったようだ。 業者は一番高い金額を出した人が1番手だと言っているので、 申し込みの順番としては2番目だけど、…
安くインターネットを導入する方法があります。 「業者探し」というよりは、「どの神輿をかつぐのか」って話なんだと思ってます。 この話は、1回だけ導入するという話ではないです。 基本的に、インターネットの導入費用なんてものは、原価という意味では、ざっくりとどこも同じだと思います。ようは業者が利益をどれだけとるかの違いです。 そこそこ安い水準の業者であれば、ざっくり言うとどこも同じなんですよ。 で、私がやっているのは、業者となかよくなる。業者にバンバン紹介する。そして自分が導入する時は安くしてもらうって話です。 業者を探すといより、どの神輿を担ぐのかという話。 その業者は、紹介できるくらいの、そこそ…
首都圏で不動産投資をやってるとふとおもう事があるんですよ。 例えばですが、土地から新築とかを検討していて熾烈な争奪戦をやったり、 その利回りを0.1あげるために、すっごい努力をしたりとか、すごく大変です。 融資も全然出ません。 基本的にポンポン物件って買えません。 融資が出ませんからね。 とにかく前に進める事がすごく難しいです。 いつも思うんですよ。 そんな事をやらないで地方にいって15％を遥かに超える利回りの物件を買ったり、 融資もジャブジャブ出るので、 買った直後に連続で物件を買ったりと。 もちろん地方のマイナス材料は重々わかってますよ。 一気に規模を拡大するためには、 それなりのリスクと…
いろんな投資家さんに会う機会が増えました。 中にはガンガン物件を買っている人もいますよね。 昔はそういう人を見ると凄いなーって思ってました。 私もいつの日かそういう人間になりたいなって。 私もそれなりに規模が増えてきて、 昔の自分がガンガン買っている人を見るのと、 今の自分がガンガン買っている人を見るのとで感じ方が変わってきたような気がします。 みなさんってどれくらい買っていきたいですか？ ガンガン買っていきたいですか？ 私の場合は、たくさん買っていきたいとは思いますが、 自分のペースで買っていきたいなって思うようになってきました。 ガンガン買うというペースにもよりますが、 ガンガン買っていく…
実は5棟目が終わった後に間髪入れず別の案件の検討が始まり、 その案件の売買契約が来週末くらいにある？みたいな感じで話を進めていたんだけど、 その案件が流れてようやく、ほっと一息開放感を感じるようになりました。 検討していた案件の話は完全にその話が終わってからブログに書きたいと思います。 結構いろいろありました。 ブログのネタという意味では面白いかもしれません。 6棟目融資が付くのかみたいな話も収束し、検討の1つの軸も明確になってきました。 次はいろいろやる！って決めているんですが、本当にいろいろやっちゃっていいのか？みたいな話もあります。 土地から新築をやるって事ですが、今のご時世そんな事をや…
5棟保有なので、5回は売買契約や決済をしているんですが、 今でも、それらの日が近づいてきたらドキドキします。 大きなお金が動きますからね。 売主や仲介が悪意を持った人間で、我々からお金をだまそうとしていないのかとか、そういう心配が多いです。 その物件を買ってよかったのかという心配よりは、契約書で自分が不利になっていないのかとか、地面師ではないですが、だまされていないのかとか、そういう心配ばかりしています。 こういう心配は、経験を積めば積むほど大きくなってきているような気がします。 最初の1棟目は収益物件を買ってよいのかみたいな心配はありましたが、 不安はそんなに大きくなかったのですが、 物件が…
5棟目は無事に満室になりました。 客付けも順調でした。 弱めのエリアなんですが、その弱めのエリアの中でまあまあいい立地だったような気がします。 ものとしては良かったのかもしれませんが、数字がイマイチでした。 投資としては、よくはなかったと反省しています。 過去の物件の貯金があったからこそ買えた物件だと理解しています。 さあ次！という事なんですが、 5棟目と同じような物件を続けるのは正直キツイと思っています。 5棟目の時は、お金に遊んでもらうくらいならそこそこのものでいいので、働いてもらいましょうという意味合いが強かったです。 次の6棟目ですが、 5棟目のような物件を繰り返すというのはしたくない…
次の6棟目の本命としている金融機関に、現在の財務状況の資料を投げて融資出そうか打診をしてみた！！ その金融機関から回答が返ってきた！！ 回答は、、、 大きくない規模で、いい物件だったら融資できる可能性ありますとの事でした。 まさに前回その金融機関から融資をしてもらったくらいの規模・内容であればOKみたいです。 しかし前回の物件というのは非常に成績のいい物件。新築だけどかなり高利回りの物件。 高利回りなんで総工費も安かったわけで、 今の目線だと、ちょっと実現性が低いという高レベルの物件です。 それに近い物件だったらOKですよという事でした。 平凡なものだと厳しいんでしょうね。 一応、OKという事…
地図好き人間です。 好きな街や気になる街があると、用事がなくても行ってしまいます。 最近、気になる街が出てきました。 こういうのは久しぶりです。 私の中で数年前に、空前の川崎ブームが来てました。 主に川崎の沿岸部。工業地帯あたりです。埋立地とか。 そういうのにハマってました。 意味もなく行ってましたね。工場萌え。 それの第2弾が来たかもしれません。 内緒ですが、これから時間があれば、ちょいちょい行ってみたいと思います。 不動産投資とかは全く関係ないです。 シンプルにその街、そのエリアに行ってみたい。それだけのモチベーションです。 いろいろと出かける中で新しい発見なんかもあるもんですね。 その街…
新築系で融資を狙っている金融機関2つにヒアリングをかけています。 ＜1つ目＞ 本命の金融機関です。 取引実績ありなので前向きです。 しかし対象エリアが狭いです。 試算表を作成して6棟目として融資可能かの検討をお願いしました。 数日経過しているのですが、まだ回答はありません。 前向きだったし、前に融資してもらった案件がかなり優秀な物件だったので、 放置されているのではなく厳密に数字を精査してくれていると思います。 おそらく微妙なラインなんじゃないでしょうか。 こちらは、回答待ちです。 ＜2つ目＞ ちょくちょく会話はしている金融機関です。 小さい取引はやっています。 口頭レベルで聞ける目線は聞いて…
次の検討もやりはじめています。 次は、いろんな投資をやるつもりですが、 メインは土地から新築かなと思っています。 それで重要になるのが融資を引く金融機関です。 私の場合は、信金が軸足になります。 規模拡大のためには信金攻略が1番の重要ポイントだと考えていたので、 早い段階から複数の信金と関係を作るようにしていたんですが信金は融資エリアが狭いです。 関係のある信金はそこそこの数はありますが、全て私が住んでいる近いエリアが融資の対象になってしまっています。 一方で土地から新築をする場合に、 私の住んでいるエリアでの土地探しに限界を感じています。 銀行評価額と実勢価格との乖離という点においても。 も…
まとまった運転資金が、ぽーんと入ってきて、その運転資金の使い方を考えています。 どういう考え方で使ったらいいんだろうか。 借りた運転資金は、当然の事ながら元本の返済をする必要がありますし、利息もはらわないといけません。 どういう考え方で、その運転資金を使えばメリットがあると言えるんだろうか。 金利も発生します。 その金利よりも大きな利回りで運用デキたらOKという事でいいんですかね。 それはクリアできると思うのですが、 そういう考え方だけでいんでしょうか。 元本の返済もあります。 長い期間でないので、そこそこ大きい元本返済の額になります。 さすがにそれを超えて運用する事は難しいような気がします。…
不動産投資で規模を拡大するのって地道な取り組みだと思うんですよ。 よく売却して儲かったとか、 派手な話を聞く事もあるのですが、 不動産賃貸業での基本は、お家賃をもらう事だと思うんですよ。 お家賃をもらうという事と、コンクリート貯金を貯めるという事。 収益物件を購入して間もないのに、 売却益を求めてすぐに売っちゃう人を見る事があります。 儲かるならそれはそれでいいと思いますが。 私は不動産投資の基本はお家賃をもらうことかなと思っています。 売却益も、 コンクリート貯金の払い戻しで得られる売却益はいいと思いますが、 値上がりによる売却益はオマケくらいに考えたいと思っています。 そうは言ってもどんど…
金融機関のカラーによって、 どういう決算書に仕上げていくのかというのは違うと思っています。 決算書というか財務の数字ですね。 収益還元系の金融機関だったら、自己資本比率なんかは重視する傾向があると思いますし、積算系だったら補正BSの積算ベースで計算した評価値などが重視されると思います。 金融機関によって、どういうのを重視して、 どういう数値が基準を満たしておく必要があるのかというのが違うんですよね。 自分がどういう金融機関と付き合っていくのかで、それらをコントロールしないといけないと思っています。 私の場合、 3～4棟目くらいまでは、いろんなタイプの金融機関でも良い感じの数字に評価されるような…
今までは、新築が融資引ける金融機関ばかり開拓していました。 開拓といっても、エリア縛りみたいなのがあって融資が引ける金融機関はそんなに多くないし、 似たようなジャンルの金融機関がほとんどだったので、金融機関の開拓はほとんどやってませんでした。 しかしながら、最近はいろんなジャンルの投資も検討するようになったので、 それにあわせて金融機関の情報集めなんかも積極的にやっています。 今まで知らなくて、情報を集めないと絶対にひらめかないような金融機関とかたくさんありますね。 不動産投資を始めた直後に金融機関の情報を集めて、 かたっぱしから当たっていたときの事を思い出します。 金融機関開拓、ちょっとした…
5棟目も落ち着き、次に向けて走り出しています。 今年はいろんな投資を検討したいなって思っています。 運転資金をうまく使いこなす物件や、 将来のための投資物件であったり、 高利回りの土地から新築などを検討したいと思っています。 それらの投資の中で1番、金額的に大きいのは土地から新築ですね。 少なくとも1億円くらいの規模にはなると思います。 第一関門は融資してくれる金融機関があるのかです。 という事で、最新の財務状況で融資可能かの相談を本命金融機関に持って行きたいと思っています。 最近、大きく財務状況が変わったと思います。 融資3本と大きい物件の購入がありました。 ですので、最新の試算表を作ってそ…
そこそこの運転資金が入ってきて、どうつかうか検討しています。 運転資金が入る事によって、あまったお金で何か物件を買えないかって話ですかね。 1つの案として考えているのは、 小さい物件を現金買いするって案です。 現金買いなんで、それを共同担保に使えるわけですよ。 しかしながら、 現金買い出来る物件って難易度が高いですよ。 ボロ戸建てだったり小さい区分だったり。 そういうのって難易度が高いですよね。 買ってからリフォームしないといけないかもしれませんし。 いろいろ勉強しないといけないかもしれません。 実は過去にそういう物件を買う事を検討したいなって思った事があったんですよ。 結局は、融資でリバレッ…
息子や自分が、どういう形で法人に参画させるのかというのを検討しています。 専門家に聞くまえにググって調べています。 合同会社の場合、 業務を行う人間と出資者はイコールという大前提があるようです。 基本的に出資をして法人のメンバーになって持ち分というのを確保するという事なんですが、いろいろ調べました。 出資をして業務を執行する社員になるというのが基本線だと思うのですが、 出資だけして業務を執行しない社員という身分もあるようです。 業務を執行しない社員というのは登記する必要がないので対応が楽ですし、出資はしているので持ち分は持つことができると書かれていました。 これ使えるかもしれません。 ネットの…
首都圏と地方とでは不動産投資は全く別物ですよね。 メガ大家を目指すなら、いい物件を探す事より、投資がしやすい別のエリアに行く事を考える方がよいのかもしれません。 もう少しちゃんと言うと、 自分がどういう規模の大家さんになりたいのかというのをちゃんと考えないといけないと思います。 メガ大家クラスを狙うのか、 FIREできるくらいのレベルを狙うのか、 小遣いかせぎくらいのレベルを狙うのか、 それで行動が全然違ってくると思います。 首都圏に住んでいて（首都圏を投資の対象にしていてという意味） メガ大家クラスを狙うというのは今は非常に難しいと思います。 もちろんできなくはないですが。 メガ大家クラスま…
法人のあるべき姿について考える機会がありました。 法人の体制の話です。 今は妻のみが所属している法人で不動産を買っています。 しかしながら、これから将来の事を考えると最終形になっていないと思うのです。 2点あります。 まず私が所属していない点。 私の副業規定にひっかからないように、私は意図的にこの法人に所属しないようにしています。 それでいいのか？ 2つ目は相続・事業継承の話です。 法人は子供たちにゆっくりと世代交代していく必要があると思います。 そのあたりの対応をそろそろやらないとという話。 この2点をどうにかやらないといけないです。 それと上の問題を解決すれば自動的にクリアすると思うんです…
5棟目の決済時に、その金融機関の担当におかわり融資について聞いてみた。 保証協会付きの小さい規模の融資であれば、いつでもOKなんで、 ガンガン持ってきてくださいとの事。 3月までに、もう1案件か2案件やってもらっても全然OKのようでした。 プロパー前提の大きな案件というのは、 基本的に最終的な判断は本部がやるので 担当としてはいけるかどうか明言できなさそうだけど、 ひと工夫すれば、通しやすくなるみたい。 そして担当として、 おすすめの物件の買い方を教えてもらった。 どういう物件をどういう融資で買うのがよいのか。 それと担当者が言うには、 もっと短期間でもっとたくさん融資を引いている人がいるので…
5棟目の決済が終わり、引渡しが完了しました！！ ようやく終わりました。長かったです。 アパートの入居の方は、 申し込みベースで満室 ↓ 内覧で2名キャンセル ↓ 1名から申し込み という状態で、空室はあと1部屋という状況まできました。 繁忙期なので頑張って早く満室に持って行きたいです。 ここまで長かったです。 私は、1案件ずつしか取り組まないというルールでやっているので、 長かった夏休みがようやく終わったという感じです。 この5棟目の物件は、 物としては悪い物件ではないですが、 利回りや融資条件なども含めた投資という目線で言うと、 最低ラインのものだったと思います。 物として悪くはないけど、そ…
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自分とは関係の無い話だと思ってましたが、 これはこうあるべきだみたいに、 頭が凝り固まってしまって、 強い主張をしたりするってまさに老害ですよね。 自分自身、おもいっきり思い当たるところがありまくりです。 変に少しの経験があると その経験が足をひっぱって片寄った方向に頭がかたまったりすんでしょうか。 不動産投資、テクニカルな話も大切ですし、 財務的な話も大切です。 しかしながら、人としてのヒューマンの力も大切なんだと思うんですよ。 フラットに物事を見る事ができる力。 精神がフェアで、よい状態でないと、よくないと思うんですよね。 日々の生活が不摂生してると精神が偏るような感覚もあります。 ちゃん…
誰かが不動産投資で、とある数字をクリアしてみんながスゴイ―！みたいな話を聞く事があるのですが、よくよく聞いてみると、本当に大丈夫なの？って思う事はよくあります。 たしかにとある数字をクリアするのは凄いなって思うんですが、 注目されていない別の数字や状況を推測すると、 普通に考えて、『その状況は大丈夫なの？それ喜んでいい状態なの？』と思う事がよくあります。 もしも自分が同じ立場だったら絶対にイヤだと思ってしまう状況だったりします。 そういう事例をちょいちょい聞きます。 そりゃー今って、物件の価格がスゴク高い状態なわけなんで、なかなか100点満点の物件を買うというのは難しいと思うんですよ。 簡単に…
最近、すごく家賃上がってますよね。 他の人が土地から新築などをしていて、その人の想定家賃がびっくりするほど高くて、 それはちょっとやりすぎだろーって思う事はよくあるんですが、 しかしながら物件が完成する頃には、びっくりするくらい高い家賃が相場の家賃くらいになっていて、普通に決まるという事例をたくさん見てきました。 私の目線が厳しすぎるという話があって、それは私の反省点なんだと思います。 他の人の企画を聞いて、 いやいやその家賃想定は楽観的過ぎるでしょ！ そんな楽観的な家賃想定を付けてたら誰でも高利回りの企画つくれるでしょ！ って思うのが実際にそうなるという。 でも、相場家賃がそうなるという話も…
神奈川エリアもどんどん家賃あがってますね。 少し前だと、神奈川県や横浜で家賃7万円を超えているエリアなんてごくわずかだったのですが、最近は多くのエリアで7万円超えているような気がします。 かなり家賃上がりましたね。特に新築は。 神奈川県で賃貸が多いまあまあの立地のエリアがあります。 そこはもともとアパートがたくさん建っているんですが、 そのエリアの家賃上昇はかなりゆっくりのような気がします。 すでに入居者がいるので、そんなにガンガン家賃をあげる事が難しいですからね。 更新時に家賃をあげるケースもありますが、入居者の出入りのタイミングの方が家賃アップしやすいですからね。 一方で、もともとあまりア…
不動産投資を始めた直後くらいは、不動産投資にかんしてかなり勉強をしていました。 しかしながら、しばらくすると勉強する事もないかなと、勉強をさぼっていました。 しかしながら、 不動産投資って進化していきますよね。 普遍的なところはかわらずなんですが、 時代は刻一刻と変わっていきますよ。 勉強なんてすることないって思ってたら浦島太郎状態になってしまいますね。 勉強というか、研究というか、考察検討とか。 そのあたりは深く反省して、 最近は勉強しています。 実際には、勉強という表現は、ちょっと違うのですが、 最近は机にむかっていろいろやってます。 年単位で時間が経過したら、 世の中どんどん進化していき…
最近、全体的に集中力をかいている感じがします。 おそらく自分の一番の核となるところがゆらいでいるんだと思います。 そういう時こそ、立ち止まって足元から自分自身を見直すべきなんだと思います。 思いつく所として、自分のサラリーマンの仕事があると思います。 近年はテレワークメインで、ほとんど在宅。 仕事もそこそこにかなりゆるーい生活をしていました。 ちょっと舐めていたところが多分にありました。 4月からプロジェクトがかわり、忙しくなり、「ザ・サラリーマン」してるっていう感じになってきました。ゆるみまくったゼンマイを今再びまきなおそうか、そのままでいこうかと思案しているところです。 できれば、ゆるみま…
面白い築古物件があったので資料請求してみた。 かなり古い物件ですが、まあまあいい立地。 土地積算の割合が大きい。 かなり築はいっているのですが、更地にしてアパート用地にしたらおもしろいと思いました。 そのエリアにアパートを建てれたら非常にうれしいですよ。 しかしながら、話を聞いていると、 売主が短期間でコロコロ変わっているんですね。 何かしらの怪しい気配を感じます。 古家を壊して更地にしてアパートを建てる。 出口として間違いないじゃないですか。 そういうシナリオができるはずなので、どうして過去の持ち主はそれをやらないのか。おそらくそういう事ができるからその物件を買っているはずなのに。。 イケイ…
先日買える案件を見送りました。 あともう少し数字が良ければ、、、というのがあって。 それはいいと思ってますが、 自分の大きな目標をクリアするためには、基準を満たしていなくても買えるなら買うべきみたいな話も聞きます。 私の目標というのは、 あと3～4年で3～4棟買う事です。 新築だけでと考えると、新築は時間がかかるので、結構タイトな目標だと思うのです。 のんびりできません。 この目標をどうとらえるかのところについて。 自分の納得のいくものだけを買ったり建てたりして、 最悪目標は未達でもいいよ。というスタンスであればそれでいいのかもしれません。 逆に、4年後に絶対にFIREするんだ！という事であれ…
先輩大家と話をしていた時に、先輩大家がこんな事を言ってました。 物件を買うかどうかの判断の目線が低い人がいて、 こんな物件でも買っちゃうんだーみたいな人がいてたけど、 そういう人の方が、今現在規模を増やしているって。 細かい基準なんて気にしないでガンガン買っている人の方が規模拡大するって話。 話は変わって、私の話。 実は私、少し前に1番手がグリップできていて、 融資も内諾をもらっていた案件があったんですよ。 しかし融資の条件が想定の条件でなかったので見送る事にしました。 買おうと思えば買えていた案件です。 私のこの案件って、まさに先輩大家が言っていた話ですよね。買えるなら買え！っていう教訓に対…
気になった築古があったので融資打診してみました。 耐用年数超えなので保証協会付き融資です。 少し前に決算期が変わったので新しい決算書で保証協会に臨むことになります。 期が変わると保証協会は新しい決算書を登録してもらう必要があって、 そこで決算書からその法人のランクが決まります。 そのランクが決まれば保証料の係数が決まるわけです。 昨年は決算書の数字がよかったのでランクもまあまあよかったのですが、 昨年に大きい物件を購入しました。 当然の事ながら決算書の数字は劣化するわけです。 決算書の数字が悪くなるというのはわかっていたので、 自分なりに決算書の数字が改善する取り組みをやっていたのでした。 そ…
運転資金！！ まあまあ借りてます。 いまのところ、いい感じに使えています。 これまで結構役にたっています。 私には、まだまだ運転資金を借りる事ができる枠はあります。 しかしながら、おかわり運転資金は慎重になっています。 返済と私自身のお金を生み出す力とのバランスが気になってます。 運転資金について思う事なんですが、 運転資金があれば、しょうしょうクソ物件でも買えるようになると思うんですよ。 運転資金などのお金をうまく動かす事で、資産をうまく増やしていくというテクニックも重要です。一方で運転資金頼りだと、そもそもの原点である良い物件を手に入れるという事がおろそかになるような気がするんですよね。私…
闘える状況がそろってきました。 一番大きなピース。 融資です。 2つの信金が軸だと考えていました。 1つ目はすでにヒアリング済みで融資を出してくれると言ってくれていた所。 しかしそこは融資期間が短い。 使い勝手がよろしくない。 2つ目は5棟目で融資をしてくれていたところ。 融資を引いたばかりで、普通なら1年くらいは期間を空けて欲しいと言われそう。 そして5棟目の時に融資期間が短かったんですよね。 こういう状況だったんですが、 先日2つ目の想定の金融機関に融資打診をしてみました。 融資したばかりだから断れるとおもいきや、前向きな感じでした。 融資額は伸びなかったんですが融資OKでした。 欲しいな…
嫁さんに言われました。 「最近いろんな投資家が集まる場にいってるけど、あんまりよくないんじゃない？」 って。 確かに最近は、いままで行ってなかったような投資家の集まるイベントに行ってました。 それで、新しい情報や新しい価値観を見聞きして帰ってきているんですが、それがよくないのでは？と。 確かに思い当たる節があります。 いろいろ刺激を受けて、あれこれ検討しましたが、おもいっきりペースを乱された感があります。 勉強になる事も多かったですが、 自分がとりいれるべき情報は自分で選ばないといけないよなって思いました。 引き算する力というか無視する力。 必要なものだけ取り入れる力。 今は、たくさんの情報を…
人それぞれ持っている資産は違います。 不動産投資を始めて、ポンポンと物件を買う人もいますが、 初期にどんだけ一気に物件が買えるのかというのは、その人の資産や属性でほぼ決まります。 そこに投資家の手腕というのは、あんまりないのかもしれません。 資産や属性があまりない人は、1～2棟しか買えませんし、 逆に資産をたくさんもっている人は、5～6棟くらい一気に買えたりします。 初期に、どこまで一気に買えるのかというのは、投資家の資産や属性が支配的です。 それはしかたない事です。 そして、そこからが大切だと私は思うんですよ。 実績を積んで、どれだけ利益を作り出せる能力を持っている人なのかというのをアピール…
SNSとかで数字で〇〇達成！とか、派手な話を目にするけど、 その数字以外はイマイチだったりして、結局投資としてそんなに凄くなくて平凡な状態だったりする事ってよくあると思います。 細かく数字を追いかけてみたらなんとなくわかりますよ。 儲けを出す事って結構難しいと思うんですよ。 そこに裏技や秘密のルートってないと思うんですよね。 あの人は、賃収はデカいけどあんまり儲かってないとか。 そういう事を考えると、自分のやってきた投資は決して間違いじゃなかったなと思います。 自分で言うのもなんですが、すごく手堅い投資をしてきたし、 すごくいい物件を買う事ができていたし、 決算書もちゃんとしている。 悪いこと…
6棟目に向けた取り組みの全容がかたまってきました。 ＜融資について＞ ローラーしました。 本命視していたところは難しかったですが、 信金系でプロパーで引けそうなところがあってそこが軸です。 私の場合はアパートローンは使い切っててプロパー狙いが軸ですね。 早い段階から信金を開拓しておいてよかったです。 保証協会付き融資は全然使えるので、そのあたりで頑張りたいと思います。 ＜狙いどころについて＞ 新築が軸足です。 土地から新築できたらいいですが、ハマるのはなかなかないので、 土地から新築しかやりませんというフォーメーションはやらないつもりです。 まあこれくらいの数字だったらやってもいいかなという目…
資料請求をした業者が面談させてくれと言うので面談してみた。 あなたはこういう金融機関が使えそうなので、 それに合致した物件を探してきました。 是非検討してください。という展開。 オートマティックな展開ですね。 その時思ったのですが、 年間に物件を間髪入れずにガンガン買っていく人って、 こういう展開で、業者の提案する物件をどんどん買っていってるのでしょうか。 確かに業者は、使える金融機関はおさえていて、それにハマる物件を提案するわけですよ。そこでOKと言えば、業者と金融機関が調整をしてしばらくしたら融資つきました売買契約しましょうという展開になる。そして買った後は、また同じループを繰り替えす感じ…
私には、1つの夢があります。 それは自分の家の近所に収益物件を買うという事です。 夢です。 しかし私の家の周辺は値段が高くて、正直にいうと投資の対象になるようなエリアではないです。 自分の家の近所に収益物件が出たら、とりあえず見る事は見ますが、 収支が合いそうなレベルではないというのはわかっているので、 本当に買うつもりで見てないというのはあるかもしれません。 しかしながら、家の近所の物件でも、 条件が悪い物件なんかもあって、 そういうのであれば、買えるかもしれないものもあるかなーって思っています。 いろいろと条件が悪くて、 手間がかかる物件でも自分の家の近くだったら、 ちょくちょくいく事もで…
世の中にはいろんな投資家がいますよね。 人の投資を見ると、いろいろと思う事が出てくるのかもしれませんが、 自分の投資をやり通すだけかなと思います。 いろんな事例を聞くと、 あせる事もありますし、刺激を受ける事もあります。 しかしながら自分の事を一番よく分かっているのは自分なわけで、 自分が最善だと思う投資を貫くのがよいかなと思います。 自分の投資を洗練化させていけばよいかなと思います。 他の人の投資に、まどわされて自分のフォームを崩すというのは一番よくないと思うんですよ。 いろんな情報がはいってきますが、浮足立てずに地に足をつけた投資をやっていきたいなって思います。 取り入れれるところは取り入…
今の相場観ってこんな感じなんじゃないでしょうか。 新築（建売）だと、CFがギリ出ないくらい。 築浅だと、CFがギリ出るくらい。 築古だと、CFがようやく出るくらい。 いずれにしても、融資条件の兼ね合いもありますが、 CFがギリギリな状態なんじゃないでしょうか。 利回りも、新築、築浅、築古と順番にあがっていく感じです。 私が注目したいのは、 築年数と利回りの関係。 定性的に、そういう大小関係があるのはわかりますよ。 しかし、築年数、というか残りの寿命と、利回りの関係のバランスが、 フェアなバランスになっていないと思うんですよ。 残りの寿命というのをシンプルにその物件の価値だと読み替えるとして、(…
不動産投資、いろんな考え方があるのですが規模拡大を最優先だとすると、 不動産投資はいかにフルローンを勝ち取るかのゲームになります。 少なくとも1件くらいはフルローン欲しいところです。 できれば2件。そして2件よりは3件とフルローン欲しいところです。 細かいケアだったり、 うまいやりくりで1件しかフルローンもらえない人でも2件フルローンが引けたりします。 ですので、いかにフルローンをたくさん勝ち取るのかというのを不動産投資における、 方針の最優先クライテリアと考えるべきです。 新築とか築古とか、いろんな投資があるんですが、 自分の好きな方を選ぶとかでなくて、 フルローンを勝ち取るために、一番フル…
あいかわらずバタバタした生活を送っております。 落ち着いたら、いろいろやりたいことあるんですが、 落ち着いてからでいいやと思ってしまって、 結果、長くなんにもできていない状況が続いております。 「来週の週末に売買契約が入るんじゃない？」みたいな予感はあるんですが、 その状態で1年間経過してしまったような感覚です。 もちろん売買契約は1年間なかったです。 落ち着いたらいろいろやりたいですね。 数年前は、大家さんとの交流会みたいな事をちょいちょいやっていたんですが、 最近は全然できていません。 そういう会は定期的にやりたいなとは思っています。 毎回毎回メンバーが入れ替わるようなものではなくて、ある…
地方新築はありかなしか、みたいな話が世間では盛り上がっているようですね。 （少し古いですが） 私としては、特に意見はもっていません。 一方で、ありかなしか、いろんな意見を見る事ができます。 それらの意見を聞いて、なんとなく思った話です。 あり派の意見を聞いていると、 「まわるからいい」という論点のみで突っ走っている印象を持ちました。 「まわるならいい」という事ですね。 収支が、まわるかどうかだけの論点になっている印象。 いわゆる出口の議論をしている人があんまりいない印象を持ちました。 売却したい時に、すぐに売却できるのか。 自分の想定する値段で売却できるのか。 そういう観点です。 まわるかどう…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件の後の話。 半年後に、朝起きると自分の車が駐車場から消えているではないか。 盗難されてしまったようだ。 警察に盗難の届けを出した。 数日経過しても車は見つかりません。 どこか海外に売られてしまったのでしょうか。 盗まれてしまっては仕方ないので、 その車はあきらめて新しい車を買いました。 それからさらに半年後です。 知らない電話番号から電話が入る。 警察だ。 話を聞くと私の車がコインパーキングに駐車されて状態のままで半年経過しているとの事だった。 例の盗難された車だ。 自分が住んでいたエリアから、10キロくらい離れた隣の市のコインパーキング…
自分の駐車場に無断駐車したヤツから1万円を巻き上げた事件。 みなさんだったらどうしてました？ ちょっとやりすぎたような気もするけど、 かといって自分が駐車違反で罰せられるのも嫌だ。 駐車場代だけの実費で許すのも嫌だ。 車をパーキングに持っていくために自分が徒歩であるいたり往復するわけで手間賃も発生しますよ。 せめて1万円くらいもらえないと、やられ損だ。 今だとやらないけど、若かったし思わずやってしまいました。 なにはともあれ1万円もらえたので、 私の中ではいい着地点だと思っていた。 それからしばらく何も起こらず、 平穏な日々がつづいた。 その事件からどれくらい経ったのだろうか。 半年くらいだっ…
自分の駐車場に知らない車が駐車されている。 ワイヤーで動けないよにロックし張り紙を貼って家に帰った。 すると数時間後に電話が鳴る。 電話の相手は無断駐車野郎だ。 「張り紙貼られたものなんですけど」 「分かりました向かいます」 駐車場に向かうと若い男性が立っている。 張り紙には3万円出したらロックを外してやると書いていたのだが、 その男性がこう言う「すみません。いま3万円もってなくて。1万円で勘弁してもらえないですか」 そう言うじゃないですか。 もともと3万円というのは吹っ掛けた金額だったので1万円で勘弁してあげる事にした。 1万円を受け取ってロックを外してあげた。 その男性は何も言わず立ち去っ…
少し前に、自分の敷地に他の人が車を駐車されたけど撤去できないみたいなニュースがありました。 そのニュースを見て、過去の自分の出来事を思い出しました。 今回のブログは、その出来事について。 随分昔の話です。 すでに私は社会人になってましたが、20代の若かった頃の話です。 自分の車を所有していて、 借りていた賃貸アパートの敷地内の駐車場に、マイカーを停めていました。 その日は、マイカーで外出をしていて、夕方に帰宅しました。 そして自分の駐車場に、マイカーを置こうと思ったところ、 自分の駐車場に車が停められているではないですか。 知らない車です。 こんな事は初めてです。 自分の車を停める場所がないの…
長い人生を生きていると絶体絶命のピンチの状態になる時もあると思う。 そんな時の心構えの話。 よく映画を見ていると、たいがい主人公は途中で必ず挫折をします。 2時間映画の1時間経過くらいで、だいたい大きな挫折をする。 そして、そこから頑張って映画が終わる15分くらい前くらいに、それらを挽回し逆転して、勝利を収めるみたいな感じになる。 リアルの人生でも同じです。 自分自身を客観的に見て、 自分と言う映画のワンシーンで主人公が挫折をするというシーン。 それが来たと思うのです。 客観的に見るのです。 リアルの世界では、あんな事もおこったり、 こんな事もおこったり、 いろんなヤバい事が起こるのですが、 …
不動産投資の一番難しい所は、 属性パワーを使って2～3棟購入してからだと思います。 それくらいだと、まだまだCFは小さいです。 年間の収益だけで、次の物件を買えるくらいにはなってません。 サラリーマン属性などの与信パワーがゼロになっているので本当の真価が問われます。 銀行の方も、 サラリーマンパワーで誰でも買える物件を2～3棟買ったくらいじゃーなかなか認めてくれませんよ。 一歩一歩、少しづつ実績を作っていくしかないと思います。 売却をはさみながら規模を拡大していくとか、既存物件の評価方法が拡大に向いている金融機関を使うとか、 誰もが不変的にできる方法でなくて、 うまくやれば少しづつ効果があるよ…
そこそこの属性があれば、2～3棟くらいは物件買えます。 今は物件の価格が高くなっているので買うべき物件が無いという問題点はありますが、それを横においておくと買う能力はあると思います。 しかしながら2～3棟ではFIREできません。 2～3棟買った後、前にすすむ事が非常に難しくなります。 毎年の収益だけで次の物件が買えるくらいの規模ってどれくらいでしょうか。 5棟くらいじゃー厳しいと思います。 10棟くらいあれば毎年のCFと借金返済で次の1棟が買えるくらいにはなるのかもしれません。 そこが1つの目標だとすると、 2～3棟買ってから10棟弱くらいの規模に行くまでが一番の難所になると思うのです。 最初…
物件が買えるかどうか、 そういうのってほんとご縁ですよね。 その土地とあなたとの縁ですよ。 どんなに資産があって、物件を買う事ができる状態だったとしても、 縁がなければ、ありえないようなハプニングが発生して買えないって事もよくあります。 逆に、あんまり準備ができていない状態でも、話がとんとん拍子に進んで、気が付いたら買えているって事もあると思います。 人と物件（や土地）を結び付ける、ご縁みたいなものはあると思います。 買うのが運命みたいな その土地を保有する事が運命みたいな。 そんな事もあるのかもしれません。 一方で、そういう運命があるのかないのか分かりませんが、 買う人からすれば、 そんな事…
最近、イライラしているような気がします。 イライラというよりは、モンモンとしているかもしれません。 口では表現できないような不安やイライラやあせりみたいなものです。 うまく説明できません。 なんだかよくわかりません。 しかしながら先日、原因がわかったような気がします。 私は基本はテレワークで、週イチくらいで会社に出社しています。 先日、会社に出社すると、なんだか気分が凄く晴れやかになりました。 いらいら、もんもんとしていた理由がわかったような気がします。 おそらく、ずっとテレワークで家に閉じこもっていた事が原因だったのかもしれません。 平日も週末も、ずっと家に居てるわけですからね。 テレワーク…
最近、レンタルサイクル使いまくってます。 かなり便利です。 この前も、会社が早く終わったので会社からレンタルサイクルで帰ってきました。 電車だと、なんやかんや数十分くらいかかりますし、運賃だけでもウン百円はします。 レンタルサイクルで帰ってきたときは、電車とあまりかわらないくらいで帰ってこれたし、なによりもレンタル代は200円もしませんでした。 かなり便利です。 なによりも自分の好きなタイミングで、気ままにレンタルできるというのがいいですよね。 会社の近くにレンタルサイクルのステーションがありますし、私の家の近くにもあります。 今回は会社帰りに気まぐれで自転車に乗りましたが、 そういうノリでい…
土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。 1Kにするのか1LDKにするのか？みたいな。 この前、こんな事を言っている人がいました。 「1Kのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」 と。 正直、私はそんな事はないと思いました。 少なくとも私が検討しているエリアでは。 他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。 1Kを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。 当然、部屋の数は減ります。 1部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、 それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。 例えばの…
相続案件2連続撃沈とブログ書きましたが、1件目は相続案件ではなく業者にうまくやられました。 もちろんいろんな想定はしていました。 実際には相続でもめてなくて嘘をつかれてる事も想定はしました、 しかしながら普通に強い人が現れて奪われましたって正直に言っても問題のないシーン、 わざわざ嘘をつかないといけない理由が思いつかなかったので想定はしていたけど可能性はかなり低いと考えてました。 自分自身の想定が甘かったようです。 待ち期間中は、他の検討は止めていたので、完全に時間をロスってました。 失敗です。 最近まで検討していた2件目の相続の方も、そうです。 こちらは業者から相続だと聞いていましたが、こち…
私の実家に誰も住んでいない家があります。 まあまあ田舎です。 いままでこういう発想は全くなかったのですが、 その土地に新築アパートを建てるのはどうだろうかとふと思いました。 田舎なんでそういう発想はこれまでまったくなかったのですが、 よくよく考えると世の中ではそうとうの田舎でも新築アパートをバンバン建ててるじゃないですか。 自分の実家はまあまあ田舎だと言いましたが、 世の中的に相当の田舎でも新築アパートを建てられている事を考えると完全に可能性はゼロでないのかもと思いました。 そんなに強くはないけど、 そんなに超弱い事もないとは思います。 世の中的には、私の実家よりはるかに弱いエリアでもふつうに…
昨日のブログの話。 検討していた建売アパート。 アパート用地の売主が相続でもめて企画が白紙になったと聞いていたのに、 後から現地を見ると、その業者がアパートを建ててるやないかい！って話。 例えるなら、 結婚を約束していた彼女が重病にかかって死にそうだと言う事で別れたんだけど、1年後に別の男と結婚たって事が判明したという話。 そんな所でしょうか。 さっさと振ってくれたらいいのに。 なんで嘘をつくんだろうか。 みたいな感じで思う。 しかしながら、この話はこれ以上かかわらないのがよいのかもしれません。 今さら、女性の所に行ってあーやこーや言うのはダサすぎるし、まったく意味がない事ですよね。 マイナス…
ここのブログにも書いていた案件ですが、 今年の2月くらいに検討していた建売の新築アパートがありました。 建売は基本的に検討していなかったのですが、非常に良い物件だったので話を進めてました。 1番手も取れていたし融資も早々に内諾をもらいました。 さあ契約だという段階で、アパート用地の売主が相続でゴネて結局は話が流れたという話でした。 建売AP業者が土地の保有者からアパート用地を買うという段階で土地売主がゴネたため結局はその土地を業者が買う事ができず建売アパートの企画が白紙になったと聞いていました。 すごくいいネタだったので、ずっと気になっていて先日たまたまその土地の近くに行く機会があったので、ど…
少し前の話。 知人が新築アパートを購入した事を聞きました。 購入してからしばらく時間が経過していたのに入居者がゼロのようでした。 ちょっと立ち話みたいな感じで話を聞きました。 アパートの立地や仕様。そして家賃など。 一瞬で全体像が見えてきました。 家賃が高くて入居が付いていないパターンのヤツですよ。 というのも、その方の買われたアパートは、少し弱めの〇〇の立地。 駅からも少し離れているのにもかかわらず、家賃が高いですよ。 もっと好立地で駅から近い私が保有しているアパートよりも家賃が高いですよ。 そりゃー、そんな家賃が高いと誰も入る人はいないでしょう。 本人も気づいているのかもしれないし、 本人…
築古系で融資を出してくれる銀行があります。 そこそこいい融資条件で築古系で融資を出してくれる銀行って少ないです。 その銀行は、過去に本部審査OKになってから、ちょいちょい物件買いませんか？みたいな感じで声をかけてくれます。 そして融資が出そうな物件のマイソクをちょいちょい送ってきてくれます。 基本的にその中に良い物件はあんまりないんですが、この前見ていると指値次第では面白いかもという物件がありました。 話を進めてもいいかなと思ったのですが、とりあえず保留にしました。 なんでか？ そのあたりを書きたいと思います。 築古で物件を買うならその銀行を使うのが最有力です。 金利も1％台で耐用年数超えの築…
