2025年05月の専業大家への道新着記事

銀行の奴隷

このタイトルを見ると、おそらく「あーあの話ね」って思う人も多いと思いますが、おそらくちょっと違うかもしれません。しかしながら、今の私はその状態です。銀行でもいろんな特徴があります。過去にどんな物件を買ったのか。保有しているのかで使える銀行のジャンルが変わります。この銀行とつきあいたいから、こういう物件を買うとか、こういう物件はできるだけ買わないでおこうという事を考えます。今の私は、まさにこの状態で、最優先の金融機関から融資がもらいやすくするために、買う物件を制限していたところもあります。その銀行の奴隷状態なわけです。前向きな話なんですが、結構強い制約ですよ。しかしなが…

2025/05/31 18:00

全力で買いに行く

いろんな人の話を聞いていると、みんな全力で買いに行ってますね。いい物件を全力で買いに行くというのはもちろんわかりますが、普通の物件でも全力で買いに行かないと買えないのかもしれません。投資するプレイヤーの数が増えましたし、融資がじゃぶじゃぶ出る金融機関もある。投資の対象となる物件の数が相対で少ないんでしょうね。なんでもかんでも取り合い。買えたら売却もふくめて絶対儲かるみたいな。物件そのものの目利きはソコソコに、絶対高く売れるからという下支えをもとにガンガンいくという事なんでしょうか。大変な世の中になったような気がします。もしも自分が参戦して買うとなれば、そういう戦いに参戦しない…

2025/05/30 18:00

できればじっくりやりたい

今の御時世、土地から新築とかで、あきらかにアパート用地として使えて利回りもそこそこ作れるっていう土地なんてなかなかないですよ。私が検討しているエリアでは。しかしながら時間をかけて探せば可能性がある土地は出てきます。可能性があるというのがミソで、その時点で絶対イケる！とかそういうものは無いです。こちらが汗をかいて、創意と工夫をこらして取り組んでいけば、うまくアパートを建てる事ができる可能性がある土地という意味です。あくまでも可能性。ちゃんと言うと、何か月も時間をかけて労力を割いて、うまくいけばいい感じのアパートが建てれるという土地。うまくいかなければ労力は無になるわけです。 …

2025/05/29 18:00

儲かる投資なの？

数年前に読んだ本によると、不動産投資で出口もふくめてちゃんと儲けを出しているのは全体の2～3割くらい。そして5～6割くらいがトントンみたいです。当時の話だと思います。トントンというのは、ギリ損もしてないけどちょいプラスくらいだったり、その逆でちょいマイナスくらいの人。なんやかんやいいながら出口も含めてこれくらいの人が一番多いみたいですね。当時はね。しかし最近は物件価格の高騰で、出口でだいたい大きくプラスになるという感じでしょうか。不動産投資をしているほとんどの投資家が、プラス方向にシフトして、かなり儲かる～普通に儲かるという結果になっているんじゃないでしょうか。それで今からの…

2025/05/28 18:00

最近の土地探しでの傾向

土地探しを続けています。最近、ちょっと傾向が変わってきたような気がします。横浜・神奈川だとアパートメーカーが凄く強いエリアなんですが、そういうアパートメーカーとよくバッティングします。というか、いつも負けてます。そこでも2つパターンがあって、すっごく欲しい土地があって完成形も凄くいい感じになるような土地。全力で欲しいなと思う土地でアパートメーカーとバッティングして負けるというパターンと、微妙な立地、微妙な価格で、アパート企画としては作れるんだけど、わざわざ自分で建てるほどの土地じゃないんだけどなーっていう感じで見送った土地で、それからアパートメーカーがその土地をゲットしてアパート…

2025/05/27 18:00

急拡大について思う事

急拡大している人の事例を聞く事が増えました。正直、そういう話を聞いて焦る気持ちもあります。でも自分のペースで、自分の納得する物件を買ったり建てたりし続けたいなって思います。今のご時世、物件の収益物件の価格もかなり高騰していますよ。正直、そんなにポンポン物件を買うような相場でもないような気がしますが、ガンガン買ってる人は凄いなって思います。それと質と量を両立させるのは難しいですよ。どういう目線で買っていくのか、スピードと質をどういうバランスで買い進めるのかっていうのがあると思うんですよね。そのあたり気になります。最後に、どういう投資をするのかというのは人それぞれだと思います。 …

2025/05/26 18:00

早く方針を決めねば！

今、宙ぶらりんな状態です。使える金融機関の見極め中なんです。使えたらいいなと思っている金融機関、ここが使えるかどうかで、動きがかなり違ってきます。ただ金融機関が忙しいみたいで結論が出るのはもう少し先のようです。私の今年の行動のスタート地点は、この金融機関から融資が引けるかどうかを見定める所がスタート地点なんです。その結果で進むべき道が変わります。ただ可能性としては低いような気がしますね。無理だとして行動を始めてもいいのかもしれません。 2番目の金融機関も、最初の面談時は前向きな感じだったんですが、いろいろと話をしていくうちに、これまでの担当と同じような事を言い始めてきてい…

2025/05/25 18:00

出口考えてる？

地方の話です。最近、地方物件の事をちょっとだけ考えました。地方なんで、検討のメインは出口大丈夫なの？って話ですよ。これに対して明確な答えを出す事ができないと地方の物件は買えないと思っています。ラフに考えましたが、簡単な話ではないなーって思います。儲かる！！っていう感じにはならないかなーって。大変だし、難易度高いし、がっつり儲かるっていう感じもしれません。もちろん利回りは高いのでCFは出るのかもしれませんが。物件の価格がそのままCFに置き換わっているだけで、借金を返済した時に残るのは価値がほとんどな土地だけですよ。多少は価値があるのですが、あんまり儲かる感じがしません。出…

2025/05/24 18:00

忘れていた案件

いきなり電話がなった。とある金融機関からだ。実は少し前に、融資の打診をしていたのだ。時間が結構たっていたので、忘れかけていたし、わすれられていたのかなとも思っていた。とりあえず融資は出そうなんだけど、こちらの希望条件から大きく劣化した条件だった。その場で、ちょっと厳しい条件だからやめておきますと回答をしておいた。お断りの回答をしたものの、ちょっと気になっていたので、その物件の仲介にどういう状況になっているか聞いてみた。まあまあ時間がかかっていたので、とっくに売り切れになっていると思っていたのだが、念のため聞いておくという感じ。電話で話を聞いてみると、まだ売りに出て…

2025/05/23 18:00

全然お取り組みできます！

少し前の話。アパート用地探してました。ハマりそうな土地がありました。いろいろわけあって少し出遅れてました。間に合うかなと思って土地の仲介に取り組める状態なのか聞いてみた。すると、全然取り組めますよ！って言うではないか。そう仲介が言うので詳細検討をする事にした。そうは言っても第一歩目が出遅れているので少ししてから状況を聞いてみた。すると仲介は、全然取り組めますよ！って言うではないか。しかし話をじっくり聞くと、先に検討している業者がいるとの事。おいおい、先に検討している人がいるなら状況として負けてる状況ではないか。全然取り組めるっていうのは、ちょっと意味が違うんじゃないのか。…

2025/05/22 18:00

間が悪い！！

爆発的な規模拡大のためには、地方進出が必須だっていう話があります。首都圏では利回りが低すぎるっていう話。今年の目標の1つに地方で物件を1つ買うというのを掲げていました。いろいろと動いていると、とある地方のとある業者が良い物件を紹介してくれる事を知り、実際にお会いして、いい案件が出てきたら紹介してあげよう！って言ってくれるようになりました。たまにしか案件が出てこないので、ひたすら待ってました。しかしながら時間が経過する中で、私の中で地方で物件を買うのもどうだろうかという気持ちになりました。そして過去にそういう事があったというのもすっかり忘れたある日、急にその業者から連絡が入…

2025/05/21 18:00

銀行面談を終え

2つの金融機関と面談してきました。ワンチャンいけるかな？というスタンスでのぞんだのですが、思っていたよりは可能性はあるかなという印象を持ちました。 1つ目の銀行は、収益還元系の銀行です。使えるならかなりいい感じになると思います。新築するなら、いかに収益還元系の金融機関を攻略するかっていうのにかかっていると思います。土地から新築もできるし、融資期間も長い。そして物件の評価を収益還元でやってくれるというのは大きいです。都心部に近い物件を買うのに凄く適していると思います。仮に今すぐ使えなかったとしても、少し時間を待てば使える可能性はあるような気がします。 2つ目の銀行は、積算系の銀…

2025/05/20 18:00

2番目の銀行と面談！！

私の中で2番目に付き合いたいと思っている銀行と面談してきました！これまで取引の実績はない。何年か前から担当と融資の相談はちょいちょいしていた。過去に、本部審査OKはもらった事がある銀行。担当者が代わり、新しい担当がついた。そういう状況での面談でした。こちらがどういう者なのかというのを説明して、具体的にどういう感じでやっていくのかみたいな具体的な話になりました。結構前向きな感じ。実は、ここの銀行は無理だと思っていたんですよね。前の担当の時に、保有物件が新築が多いという事で融資できるかどうか微妙なラインだった。そしてその状態から新しく大きい新築物件を購入した。普通に考えて…

2025/05/19 18:00

本命銀行と面談！

本命と考えている銀行と面談してきました！！最優先に考えたい金融機関です。過去に2棟、融資をしてもらっているんですが、その銀行の目線が非常に高くなったという事でおかわり融資はあきらめていました。しかしワンチャンイケるんじゃない？みたいな話を聞いてダメ元でチャレンジする事にしました。決算書ができたのでそれの報告を兼ねて面談です。こちらの説明をして、いよいよ本題に入ります。次の融資の可能性についてです。詳しくは書きませんが、私の保有している全物件を評価する必要があるとの事でした。その上で、私のスコアが基準を超えているかどうかで判断できるという事でした。その基準は凄く厳しい数字なん…

2025/05/18 18:00

こう思っちゃうんだよ

築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。同じ賃収くらいの物件ね。この5年で2割くらい物件の価格は上昇しているので、 1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。フルローンで融資引けたらいんですが、悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。そうすると、キャッシュはプラスマイナスゼロです。築5年の物件は新築にかわるわけですよ。しかし賃収は同じです。こんな事になりませんか？最近は買えてもイマイチな立…

2025/05/17 18:00

予期せぬ電話

平日の昼、仕事をしていると電話がかかてきた。少し前に、滋賀銀で打診した地方の築古物件の仲介だ。滋賀銀で融資額が伸びなかったので断った案件。融資額が伸びなかったというのもあるけど、地方の築古でさほど利回りも高くないものを買うのもどうかなっていう感じで見送った案件だ。先方は、検討してくれていたけどどうなった？みたいな事を言ってくる。たしか断ったはずなのに、はっきり断っていなかっというふうにとらえられていたのだろうか。改めて断る事にした。すると値段を下げたら可能性あるかと言ってくるではないか。こちらは、お断りともとれるようなありえないくらいの安い価格に下るなら考えるかもと答えた。先…

2025/05/16 18:00

2番目の狙い

狙いを定めている金融機関。アポを取り準備は万全。せっかくなので他の金融機関もアタックしようとしています。 2番目に狙う銀行もあります。そこはまだ取引はないのですが、かなり前から頻繁に話はしていたところです。融資の打診をするも、うまくおりあわずで取引無いままできている銀行です。 1回、本部審査までいってPASSしたというのがありました。物件は流れたのですが、そこからちょいちょいこの物件買いませんか？みたいな感じで話しかけてきてくれてました。そういう状況から新しく私が新築を購入し、資産状況も変わり、決算書の数字も劣化、その銀行の目線に合わないかなっていう感じになってきています。正直…

2025/05/15 18:00

セオリーどおり動くのだ！

6棟目目指して活動しています！私が考えているセオリーどおり動こうと思っています。＜私の考えているセオリー＞・新築が買えるのであれば築古でなく新築を買うべき・銀行は、収益還元系の上位の銀行から融資が出るかあたる。・収益還元系の次は地銀。そして最後は信金の優先順位であたる。・上の優先順位の順番で融資が出る銀行にハマる物件を探す。こんな感じでしょうか。今の所、限定的ですが信金で新築の融資を出してくれるところはあります。しかし融資条件がよくないのとエリアが限定的なので、収益還元系の銀行や地銀のローラーをやろうと考えているところです。持論ですが、新築が買えるなら新築を買うべきだと思…

2025/05/14 18:00

あせるな！これまでどおりでいい

世の中には短期間で急拡大している人の話を聞く事もあります。あせる気持ちが無いかといわれると無い事も無いですが、自分には自分の背景や事情があるのであせらなくても良いかなと思っています。自分への言い聞かせですね。これは。短期で規模拡大できる投資とそうでない投資があると思うんですよ。すごく乱暴で極端な事をいいますが、短期で規模拡大できるのって、リスクが高い物件だったり、リスクが高い買い方になると思うんですよ。ハイリスクハイリターンな投資ですよ。もちろんそうでないのもあります。満室の家賃収入は一気に増やすことができますが、運営などでリスクも高いと思います。出口も含めると本当に意味のあ…

2025/05/13 18:00

久しぶりにヒアリング

狙いを定めている金融機関との面談が決まり、せっかくなので他の金融機関もコンタクトをとったらどうだろうかという考えから、とりあえず電話でヒアリングをしてみる事にした。金融機関へのヒアリングですね。金融機関へのヒアリングというのは不動産投資を始めたすぐくらいの頃はよくやってました。今回ヒアリングをしたのは地銀相当のところですかね。最近は信金ばかりと話をしていたので、融資の考え方などがちょっと違っていて新鮮でした。信金だと新築でも融資期間が長くないというのがあって、ちょっと閉塞感があったのですが、それらよりは長い融資期間の可能性があるという事で興味深かったです。今は本命とかかげ…

2025/05/12 18:00

どこか開拓するか

狙いを定めている金融機関に突撃してきます！会社も有給休暇を取りました。資料作りもバッチリ！（今、作っている途中）せっかくなんで、ついでにもう1つ金融機関を攻めたいところです。面談できる時間はある。でもどこがあるだろう。地方銀行系で2つくらい突撃してもいいかなと思うところがある。しかし不動産投資に対してそんなに積極的でもないみたい。わざわざいかなくてもくらいかも。信金も突撃したいところが1つあります。できれば太客紹介で行きたいんだが。時間ある時にでも電話で感触をつかんでみようかなー最近金融機関の開拓なんて全然してなかったもんな。信金以外の金融機関と話をするのは、かならご…

2025/05/11 18:00

今週の最優先の取り組み

過去に2回融資をひいいた上位の金融機関があります。世の中にある情報から、おかわり融資は難しいと思っていましたが、ワンチャン融資引けるかもと思っています。それで決算書が上がってきたという事で、担当者も変わったという事もあり、挨拶を兼ねて決算書を携えて突撃したいと考えています。融資引けるかどうかのチャレンジです。ここから融資が引けるかどうかというのは非常に大きいです。今後の不動産投資を進める中でこの結果は大きいです。融資が引けたらかなり楽なんですがね。上位の金融機関なんで融資条件がかなりいいんですよ。ここから融資引く事を考えると、築古とかよけいな物件を買っていたらダメですわ…

2025/05/10 18:00

投資があってない？

最近ちょっと思うんですが、私がメインにやっている新築の投資って急激な規模拡大に向いてないと思うんですよ。新築でも、土地から新築とか、先行決済系の売建新築とか、建売だけどこれから建てるようなヤツ。 1年かかりますよ。今、私が求めているようなスピード感と、そういう新築のスピード感が合致していないような気がするのです。すでに建っている建売を買うとかなら時間はかかりませんが、最近はそういうの減りましたよね。同時並行で進めれるような融資だったらいいのかもしれませんが、それでもなんやかんや拘束されてしまいますよ。 1年に1棟というは、私がいま求めているスピード感とちょっと違うような気もします…

2025/05/09 18:00

築古ムズイ

今年はいろんな投資を検討したいと思っていて、築古も検討しています。保証協会付き融資を使えば耐用年数を超えるような築の古い物件も買えてしまいます。しかしながら築古投資って本当に難しいなって思うばかりです。難しいです。本来なら融資が絶対につかないような物件も保証協会付き融資だったら融資が出るわけで。買えるからと言ってポンポン物件を買っていると、えらい目にあいそうな気がします。最近思う事例として、土地値も出て高積算で、それなりに高利回りな築古物件です。そういう物件と言うのは、首都圏の中だったとしてもかなり辺鄙なエリアだったりするのですが。そういう物件をどう考えるのかというのが悩まし…

2025/05/08 18:00

答えが出ていない問題

私の中で答えを出すことができていない問題があります。売却して、それで得たお金を元に新しい物件を買っていくというのがあると思います。サイクルをどんどん回すという話。できればそういう展開にしていきたいのですが、そういう気になれません。売るのはいいのですが、次に買うものがないと思っています。仮にあったとしても、継続的に買っていくレベルではないと思うんですよ。買いたい物件として私のフェーズだとまだまだCFが出るものを買いたいと思うので。他のエリアだとまだギリギリそういう物件はあるのかもしれませんが、私の検討しているエリアだとそういう物件はほとんどないです。あっても、かなり弱い物件になり…

2025/05/07 18:00

滋賀銀行使ってみた

滋賀銀行に融資打診をしてみた！ネットで完結するやつで、2～3営業日で仮回答が出てくるヤツです。 2～3営業日ってそんなに早く結果って出るのかなって思ってましたが、出てきました！結果としては、 1000万円の無担保ローンも含めるとフルローンは出るような感じでしたが金利は高めですね。それと融資期間が短かったですね。融資期間は築年数から自動的に出るようです。そして、それとは別に自分の年齢を考慮してそこそこの期間は伸ばしてくれるみたいですね。なんとなく滋賀銀行の融資条件の出し方はわかったような気がします。金利は思ったより高めでした。自分がいつも検討しているエリアであれば、もう少しいい…

2025/05/06 18:00

業者の言葉

仲介業者と話をする機会がありました。印象に残った話がありました。とあるエリアの物件をすすめてきました。そのエリアは、いままで私は検討した事がないエリアでした。エリア的に弱いから検討していないと言うと業者はこういう事を言いました。確かに数年前と比べて市況が大きく変わりました。数年前だったらもっとよい立地にもっといい利回りの物件を買う事ができたでしょう。しかし市況は変わりました。その市況の中で規模拡大を狙いたいと考えられているのであれば、その市況の中で買える物件を買う事を考えないといけないと思いますよと。たしかにそうですよね。自分自身も分かっている事ではあるのですが。多分の…

2025/05/05 18:00

枠がある

保証協会の枠が2億円くらいあるようです。枠があるのに物件を買わないというのはあってはならない事です。一刻も早くその枠を使う事を考えないといけないのですが、保証協会付きの融資なんでハードルは高いです。まずエリアの縛りがあります。そして保証協会の独自の基準があるのでそういうのにのっからないといけません。そしてなによりも保証料が必要になるので、その分収益の面で高い目の目線をもって物件を選定しなければなりません。神奈川県内でも、利回りの高い物件は存在していますが、見せかけの利回りであって、修繕や運営費を考慮すると、最終的な収支でいうとプラスになるのか疑問点がある物件が多いです。最近…

2025/05/04 18:00

融資イケるか？

不動産投資の初期に2棟融資を引いた収益還元系の金融機関があります。収益還元系の金融機関というのがいいですよね。しかしながら、その金融機関の取り扱いができる人間の資産の基準が凄くあがりました。その基準も諸説あるのですが、ちょっといまの私の資産状況では無理かなって思っていました。可能性も低いし、融資が引けるとしてもう少し先だと思っていたので、その金融機関からお金を引き上げかけていたというのもありました。その金融機関から融資を引いて5年くらいですかね。先日、とある人からその金融機関から世間で言われている基準に達していなくても融資を引く事ができる可能性があると思いますよと助言をもらう事が…

2025/05/03 18:00

まだまだ全然イケる

とある金融機関からは1億円弱くらいの新築プロパーなら通せそうですと言われているのと、保証協会付き融資なら2億円くらい枠がある。そして公庫の枠もまだまだある。並行して滋賀銀の可能性も見ている。これらを含めたらざっくり4億円くらいは融資引けそうな感じです。決算書の数字がそこそこの数字になっているという事が前提ですが、それらがクリアしているんであれば、こっちで融資を引くとこっちが融資引けなくなるというのも無さそう。そろそろ融資厳しいから売却も考えないとと思ってましたが、まだまだイケそうです。これらの融資枠をさっさと消費する事に頭のリソースを集中させるべきだと思いました。土地から新…

2025/05/02 18:00

お隣さんと③

保有しているアパートのお隣さんの壁が凹んでいる。おそらく私のアパートに住んでいる人が止めた自転車が原因で凹んだのだろう。修理代は10万円。管理会社の人が実際にお隣さんと話をして交渉をしてくれる事になった。交渉をしてくれた夜に管理会社から連絡が入る。そのまま原状回復で修理をする案と、 10万円迷惑料として支払って修理はしない。将来的にも修理はしないという案。この2つを提案したところ、後者の方がよいとの事でした。自転車もそのまま置いていてもよいという事で、まあいい着地点だったんじゃないでしょうか。そこから管理会社の人とお隣さんとでいろいろ会話をしたらしい。管理会社の人が、その会…

2025/05/01 18:00